Споры о границах земельного участка: основные подходы к решению

В судебной практике также сложился подход, согласно которому вещные способы защиты права не применимы, когда границы земельного участка не установлены. Если пространственные пределы владения земельным участком не установлены, определить, нарушено ли право истца на земельный участок, невозможно.

Например, такой участок не может быть истребован из чужого незаконного владения: "виндикационный иск может быть подан только в отношении земельного участка, который надлежащим образом индивидуализирован (описаны характерные точки его границ)", "по делу об истребовании имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на имеющийся в натуре земельный участок определенной площади и в определенных границах, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом (лицами)".

В отношении негаторного иска сложилась противоречивая позиция: "отсутствие установленных надлежащим образом границ не является препятствием для защиты их собственниками своих прав посредством предъявления иска об устранении препятствий в пользовании земельными участками". "Границы земельного участка истца на местности не закреплены, что не позволяет определить точные размеры земельного участка и его местоположение и установить нахождение отмостки на участке истца" (определить, нарушено ли его право).

В тех случаях, когда границы земельного участка установлены с нормативной точностью и не оспариваются, но возникает пересечение границ, должны применяться вещные иски.

В первую очередь необходимо рассмотреть отличие иска об установлении границ от иска об устранении препятствий пользования земельным участком.

Д.А. Тоточенко, Г.А. Свешников рассматривают спор о восстановлении границ как вид спора о границах земельного участка, целью разрешения которого является восстановление юридических границ земельного участка на местности. Условием для предъявления иска о восстановлении границ является наличие определенных и закрепленных на местности границ земельного участка, в противном случае в иске будет отказано.

Однако, Г.А. Свешников обращает внимание, что, когда граница установлена юридически и изменена фактически, имеет место определение границы, а восстановление является лишь следствием и возлагается на нарушителя права. Поэтому автор связывает данную категорию споров требованием об определении границы и выделяет два подвида иска об определении границ. Первый является иском о границах, второй - негаторным иском. Предъявление негаторного иска возможно только в случае доказанности владения земельным участком и наличия нарушения, для чего необходима надлежащая индивидуализация объекта, поскольку "невозможно доказать нарушение права на площадь земли без её надлежащей индивидуализации".

Таким образом, данные авторы широко трактуют понятие спора о границах, включая в него разногласия правообладателей смежных участков не только относительно юридической, но и фактической границы земельного участка.

Тем не менее, нельзя согласиться с тем, что в данном случае имеет место спор о границах, поскольку граница земельного участка уже была надлежащим образом установлена и закреплена на местности. Должен применяться вещный иск.

Именно поэтому нельзя считать верным мнение Д.А. Тоточенко о том, что иск о восстановлении границ, основанный на ст.60 ЗК РФ, в отличие от негаторного иска, является специальным способом восстановления прав на земельный участок, предусмотренным ЗК РФ, а в иске, связанном с освобождением земельного участка, соединены два требования: о восстановлении границ, основанное на ст.60 ЗК РФ и негаторное требование (ст.304 ГК РФ). Таким образом, иск о восстановлении границ в случае "захвата" части земельного участка носит негаторный характер и основан на специальном способе защиты, предусмотренном ЗК РФ.

Однако, в науке и судебной практике нет единого мнения и относительно того, какой вещный иск подлежит применению в случае такого "захвата": негаторный или виндикационный.

Как указывает Д.А. Тоточенко, если требование о восстановлении границ фактически направлено на истребование земельного участка (части участка) из чужого незаконного владения (отсутствует возможность доступа на земельный участок), требование носит характер виндикации. Такой вывод является неоднозначным, и порождает множество вопросов. Что является достаточным основанием для вывода об утрате владения земельным участком? Можно ли виндицировать часть земельного участка?

Отсутствие доступа понимается автором как фактичекское лишение владения (доступа) частью земельного участка путем возведения забора. Однако, если доступ на часть участка сохранился (забор между частями не установлен или установлен не по всей границе), то часть земельного участка не считается выбывшей из владения, и предъявляется негаторный иск.

В.А. Кияшко, в продолжение данной мысли, подчеркивает необходимость учитывать при решении вопроса об утрате владения земельным участком не только наличие забора, но и его свойства (капитальность сооружения, соответствие СНиП). Если забор - сооружение временное, нужно учитывать наличие возражений о его установке, сложившееся землепользование. По мнению автора, при наличии забора или сложившегося в течение 15 лет землепользования применяется виндикационный иск, а при его отсутствии - иск негаторный. На наш взгляд, такой критерий, как характеристика забора, не должен предопределять фактическое лишение владения.

Представляется, что более корректным, хотя и не лучшим, критерием разрешения вопроса об утрате владения земельным участком является площадь части земельного участка, которая была занята в результате переноса фактических границ незаконными действиями ответчика. Данной точки зрения придерживается В.А. Болдырев, В.А. Сысоев, И.Н. Елисеев Таким образом, в случае, если границы земельного участка надлежащим образом установлены, однако собственник смежного земельного участка занимает большую часть участка истца, необходимо применять виндикационный иск.

М.А. Ерохова также отмечает, что часть земельного участка, занятая ответчиком, может быть предметом виндикационного иска "независимо от того,

сформирована она как объект недвижимости или нет, главное, что она может быть объектом права или способна быть сформирована как объект права". Автор выделяет два критерия для целей характеристики требования как виндикационного. Первый - фактическое лишение доступа истца к спорной части земельного участка. Второй критерий, выделенный автором - возможность приобретения спорной части по давности владения, для чего необходима возможность индивидуализации данного объекта. Если часть вещи в принципе не может быть выделена как самостоятельный объект права, виндикационный иск не может быть предъявлен. Таким образом, автор выделяет в качестве критерия не только фактическое лишение доступа на земельный участок, но и возможность выделения захваченной части как самостоятельного объекта права.

Как отмечает К.И. Скловский применительно к определению границ участка для целей аренды, указал: "любое проведение границ без цели раздела не имеет юридического значения и не создает вещественных последствий". Занесение внутренних границ в реестр "не влечет изменений в кругу объектов недвижимости", не создается такого объекта права как часть земельного участка. Однако, автор отмечает: "если ответчик вмешивается во владение, занимает, скажем, часть здания или земельного участка, то перед нами будет уже виндикационный иск с общим сроком исковой давности".

Таким образом, предъявление виндикационного иска в отношении части земельного участка возможно, вне зависимости от выделения её как самостоятельного объекта права, при фактическом лишении владения и возможности данной части быть самостоятельным объектом права на основании приобретательной давности (соблюдение минимальных размеров земельного участка, наличие отдельного доступа).

Тем не менее, критерий фактического лишения владения частью земельного участка не определен. Под фактическим лишением владения понимается как лишение доступа на часть земельного участка (подход воспринят в практике), так и занятие ответчиком большей части земельного участка.

Отсутствие единой позиции по данному вопросу ярко иллюстрирует позиция ВАС РФ относительно возможности сноса самовольной постройки при незаконном занятии земельного участка истца. Суд отмечает, что "исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, созданной на земельном участке без согласия истца, если истец владеет этим участком" (пункт 6). В этом же информационном письме есть другой пример: "если истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения постройки решается при рассмотрении виндикационного иска либо после его удовлетворения".

Следует отметить, что у данного информационного письма был проект, предусматривающий в качестве критерия для разграничения исков индивидуализацию занятой части как отдельного объекта гражданского оборота. Если помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости (комната), подлежит применению негаторный иск, поскольку нельзя владеть (и лишать владения) частью здания, можно только устранять иные нарушения права. Если же объект индивидуализирован, подлежит применению виндикационный иск. От приведения данных примеров впоследствии отказались, в результате чего суд указал на то, что необходимо разграничивать ситуацию, когда владение утрачено и когда оно сохранено, однако не предусмотрел четкого критерия его утраты.

Надлежащим критерием утраты владения земельным участком, на наш взгляд, является фактическая утрата владения той частью земельного участка, которая может быть обособлена в качестве самостоятельного объекта права в результате приобретения по давности ("значительной части" земельного участка).

Таким образом, иск о восстановлении границ, как негаторный, и иск об истребовании земельного участка (его части) можно отнести к искам о присуждении, при которых истец "просит признать за ним его спорное право, а кроме того, присудить ответчика к совершению определенных действий или к воздержанию от их совершения".

Еще одним иском, предъявляемым в случае пересечения земельных участков в случае незаконного образования земельного участка ответчика в пределах раннее учтенного земельного участка истца, является иск о признании права на участок ответчика отсутствующим.

Согласно п. 52 Постановления №10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 разъяснено, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В случае частичного пересечения границ земельных участков возможность удовлетворения иска является неочевидной. Судебная практика по данному вопросу не является единообразной.

Требование о признании права отсутствующим применительно к земельным участкам заявляется в случаях, когда истец владеет земельным участком, границы которого пересекаются с границами земельного участка ответчика (тождественны или полностью включены в границы участка истца), в отношении обоих пересекающихся участков зарегистрированы права в ЕГРН, и исключается возможность защиты права путем признания права и истребования имущества из незаконного владения.

Согласно одной из позиций, иски о признании права отсутствующим при частичном пересечении удовлетворяются в установленной экспертизой пересекающейся части участка (т.е. фактически такое требование становится требованием об установлении границ земельного участка). Из судебной практики также усматривается, что требование, изначально заявленное как иск о признании права отсутствующим, может быть удовлетворено в части как иск об установлении границ без уточнения иска в случае выявления возможности образования земельного участка в непересекающейся части.

Иная позиция состоит в признании права отсутствующим на земельный участок полностью даже при частичном пересечении границ. Значительный объем судебной практики, содержащей соответствующие выводы, составляют споры по искам прокурора в связи с пересечением земельного участка с водным объектом общего пользования в нарушение п. 2 ст. 102 ЗК РФ (вместе с тем, в рамках указанных дел требования прокурора о признании права отсутствующим заявляются совместно с признанием образования земельного участка недействительным). Вместе с тем, данная позиция не подтверждается руководящей судебной практикой.

Право на земельный участок ответчика может быть признано отсутствующим в случае незаконного образования земельного участка в пределах ранее ученного участка истца, если сделка, для целей совершения которой он был образован, признана ничтожной. В данном случае требование об установлении границ не может быть заявлено, поскольку участок образован незаконно, и требование о признании права отсутствующим является единственным способом защиты. К данной ситуации относятся и случаи полного наложения земельных участков, возникающие вследствие "неправильного" внесения сведений в отношении ранее учтенного земельного участка, в результате чего один и тот же участок был поставлен на кадастровый учет дважды или налагался на часть самого себя.

Из судебной практики также следует, что требование о признании права отсутствующим может быть удовлетворено и в случаях частичного пересечения участков, если судом установлена невозможность образования земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства в части, исключающей пересечение.

Учитывая изложенное, возможность удовлетворения требования о признании права отсутствующим на земельный участок ответчика полностью (без установления границ участка ответчика) возможно обосновывать, доказав (в том числе путем постановки соответствующих вопросов перед экспертом) невозможность существования спорного земельного участка в части, исключающей пересечение, исходя из требований ст. 11.9 ЗК РФ к образуемым земельным участкам.

Таким образом, спор о границах может иметь место в том случае, когда границы земельного участка не установлены с требуемой законом точностью и отсутствует реестровая ошибка в описании местоположения границ. В этом случае любое фактическое занятие смежным собственником земельного участка устраняется путем установления (уточнения) границ земельного участка. Ответчиком по иску об установлении границ является правообладатель смежного земельного участка.

В случае, если границы земельного установлены надлежащим образом, и границы земельного участка не оспариваются, нарушение права устраняется посредством предъявления в зависимости от сохранения или утраты владения вещных исков об устранении препятствий пользования земельным участком или иска об истребования части земельного участка из чужого незаконного владения.

Иск о признании результатов межевания недействительными

Г.В. Савенко рассматривает иск о признании результатов межевания недействительными как подвид спора о границах земельного участка, выделенный как самостоятельный способ защиты в Инструкции по межеванию 1996 г., которой предусмотрена возможность обжалования "в установленном законом порядке" результатов межевания земель.

Целью иска, по мнению автора, является признание юридически закрепленных границ земельного участка установленными с нарушением законодательства. При этом предъявление иска может иметь задачей уточнение границ своего участка, исключение из ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка ответчика, если участок является ранее учтенным или снятие земельного участка ответчика с кадастрового учета.

После введения в действие Федерального закона ФЗ №221, Инструкция утратила своё значение, и фактически не применяется, а термин "межевание" заменил термин "кадастровые работы". Тем не менее, суды принимают во внимание Инструкцию 1996 г. Соответственно, основанием иска Г.В. Савенко называет нарушение п.8.1, 8.2 и 9.1 Инструкции (об извещении собственников смежных земельных участков о проведении собрания и порядка установления границ на местности), допущенные при проведении кадастровых работ. Аналогичные основания присутствуют в ст.39, 40 ФЗ №221. Таким образом, "недействительность межевания" понимается как незаконность, нарушение нормативно установленного порядка проведения кадастровых работ.

Из указанного можно сделать вывод, что иск о признании результатов межевания недействительными предъявляется в случае, когда границы смежного земельного участка были определены с нарушением нормативных правовых актов, то есть, нарушают права и законные интересы истца.

Г.В. Савенко отмечает, что ближайшим следствием "недействительности" результатов межевания является исключение сведений о координатах характерных точек границ земельного участка и замена их на другие или снятие земельного участка с кадастрового учета. Для этих целей иск о признании результатов межевания недействительными комбинируется с иском о признании права, иском об установлении границ. Как замечает автор, "требование о признании недействительными результатов межевания… направлено на создание технических условий для перехода к другому требованию - об установлении границ".

На схожую ситуацию указывают Г.В. Савенко и А.А. Ялбулганов, отмечая, что в некоторых случаях иск об установлении границ сочетается с требованиями, удовлетворение которых влечет "снятие с кадастрового учета и прекращение права на земельный участок ответчика, если он образован с нарушением закона и пересекается с земельным участком, принадлежащим истцу".

Данный иск является не только основным требованием (позволяющим признавать недействительными результаты кадастровых работ, полученные случайно или намеренно с нарушением закона), но и эффективным встречным основным или дополнительным требованием (в ответ на иск об исправлении реестровой ошибки, об установлении смежных границ, о признании права на самовольную постройку).

Д.А. Тоточенко формулирует рассматриваемый иск как "иск о признании недействительными результатов межевания и сведений кадастрового учета", поскольку "признать недействительными можно лишь действия, результаты каких-либо действий или решения". Соответственно, нарушение "процедуры межевания" смежного земельного участка может выражаться в непроведении процедуры согласования границ, неизвещении заинтересованных лиц о проведении процедуры согласования границ, отсутствии у участвующих в согласовании лиц соответствующих полномочий или фальсификации акта согласования границ.

Автор полагает, что к требованиям о признании недействительными результатов межевания применяется общий срок исковой давности (3 года), который начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении проведения процедуры межевания.

Представляется, что выделение иска о признании результатов межевания недействительными не может выделяться в качестве самостоятельного способа защиты права при наличии спора о границах в виду следующего.

Во-первых, формулировка "результаты межевания" является неверной. Признать недействительным можно конкретную сделку, результатом же "межевания" является определение координат характерных точек границ земельного участка, которые затем вносятся в ЕГРН. Юридический интерес собственника смежного земельного участка выражается в требовании о согласовании с ним местоположения общей границы двух земельных участков. Результатом данного согласования является составление акта о согласовании границ на оборотной стороне графической части межевого плана (где указано расположение границ). Таким образом, согласие правообладателя смежного земельного участка на установление общей границы земельных участков является ничем иным, как сделкой. Именно поэтому для участия в собрании собственников кадастровый инженер обязан проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей, предоставить возможность ознакомиться с проектом межевого плана, указать местоположение границ на местности (ч.11 ст.39 ФЗ №221). Заключать эту сделку или заявить возражение относительно местоположения границы - право заинтересованного лица.

Однако в силу необходимости установления правовой определенности в положении сторон и необходимости введения земельного участка в гражданский оборот, законодательно определены правила установления границы, носящие императивный характер. Например, установление смежной границы судом при отказе от согласования (п. 5 ст.40 ФЗ №221, ст. 64 ЗК РФ), возможность проведения в установленном законом случаях собрания заинтересованных лиц вместо индивидуального согласования (п. 7, 8 ст. 39 ФЗ №221), презумпция согласия надлежащим образом извещенного лица на установление границы в случае невыражения согласия посредством заверения акта согласования границ или непредъявления в письменной форме обоснованных возражений относительно предложенного местоположения границ (п.3 ст. 40 ФЗ №221).

Во-вторых, акт согласования границ не "признается недействительным", а заинтересованное лицо на основании п.3 ст. 168 ГК РФ просит суд признать недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки - акта согласования границ, как нарушающего требования ст. 39, 40 ФЗ №221 о согласовании местоположения границ со всеми заинтересованными лицами.

Поскольку составление акта согласования границ с нарушением законодательства является ничтожной сделкой, требовать применения последствий недействительности может сторона сделки, а также иное лицо, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п.3 ст.166 Гражданского кодекса РФ).

Основанием для обращения в суд с требованием о признании результатов межевания недействительными является нарушение прав и законных интересов истца, которое выражается в нарушении прав истца при формировании границ земельного участка и наличие пересечения. В отсутствии данных обстоятельств, оснований для удовлетворения требования не имеется.

Как было указано, последствием подписания акта о согласовании границ или незаявления на него возражений является признание границы установленной. Соответственно, признание недействительным акта согласования границ и применение последствий его недействительности влечет недостоверность сведений о границах спорного земельного участка и, следовательно, границы обоих смежных участков подлежат установлению (уточнению).

В-третьих, суд, делая вывод недостоверности сведений о границах земельного участка, не может исключить сведения о границах из ЕГРН, поскольку данное решение не разрешает спор о праве. Спор о праве может быть разрешен только посредством установления смежной границы земельного участка (для чего потребуется назначение землеустроительной экспертизы и составление нового межевого плана). Правовым обоснованием для такого вывода является общее требование законности и обоснованности судебных актов (ч 1 ст. 195 ГПК РФ), предполагающее запрет установления судебным актом положения, не соответствующего нормам права.

Удовлетворение иска "о признании результатов межевания недействительными" (всего земельного участка) порождает еще большую правовую неопределенность и требует предъявления дополнительных исков не только истцом, но и, возможно, всеми правообладателями земельных участков, смежных со спорными, что приводит и к нарушению принципа процессуальной экономии. Требование о признании недействительным акта согласования границ как сделки приводит к тому, что "результаты кадастровых работ" являются недействительными только в части, касающейся смежной границы, новое местоположение которой суд установит в том же процессе.

Суды также отмечают, что "признание результатов межевания недействительными само по себе не влечет восстановление нарушенных прав и законных интересов истца, поскольку у ответчика сохраняется право собственности на земельные участки с координатами границ, указанными в государственном кадастре недвижимости". Таким образом, признав результаты межевания недействительными, суд должен определить надлежащий способ защиты прав истца. Только таким способом возможно полное разрешение спора о праве.

Исходя из вышеперечисленного, иск о признании результатов межевания недействительными, выделенный в доктрине и судебной практике, не может существовать как способ защиты права. Установленная в результате незаконного проведения кадастровых работ граница сама по себе является ненадлежащей (как последствие недействительности ничтожной сделки - акта согласования границ.

Данная позиция поддержана и ВС РФ: "отсутствие согласования границ земельного участка ответчика с истцом может свидетельствовать о недействительности результатов межевания земельного участка ответчика. Суд вправе дать оценку данному обстоятельству при рассмотрении спора об установлении границ, при этом самостоятельного оспаривания истцом землеустроительного дела или действий кадастрового инженера не требуется".

В отсутствие требования об установлении границ, данный "иск" не может восстановить нарушенное право истца и разрешить спор о праве.

Иск об исправлении реестровой ошибки

В ст.61 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ №218) выделяется три вида ошибок: техническая (допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию), реестровая, ранее - кадастровая (воспроизведенная из документов кадастрового учета и допущенная лицом, осуществляющим кадастровые работы), а также реестровая ошибка в описании местоположении границ.

Письмом Минэкономразвития РФ обозначается три вида ошибок: техническая ошибка; ошибка кадастрового инженера, допущенная при выполнении кадастровых работ и воспроизведенная в реестре (кадастровая ошибка в сведениях); ошибка кадастрового инженера, допущенная при проведении территориального землеустройства в отношении ранее учтенного земельного участка (ошибка в местоположении границ ранее учтенного земельного участка).

Из указанных норм следует, что техническая ошибка возникает при перенесении данных сотрудником органа государственной регистрации в реестр, при наличии в документах, предоставленных органу государственной регистрации недостоверных данных. Соответственно, техническая ошибка не может порождать спор о праве, потому далее она не будет рассмотрена.

Реестровая ошибка является следствием предоставления недостоверных сведений для целей государственной регистрации сведений, и может содержаться в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, и возникать вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или вследствие переноса в реестр недостоверных сведений, содержащихся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.

Таким образом, реестровая ошибка, в отличие от технической, сделана лицом, составлявшим документ, на основании которого сведения были внесены в ЕГРН. Сведения могут выражаться в площади земельного участка, виде разрешенного использования, конфигурации или в описании координат местоположения границ.

Необходимо отметить, что ст. 61 ФЗ №218 в отношении реестровой ошибки оперирует двумя терминами: реестровая ошибка и реестровая ошибка в описании местоположении границ. Применительно к теме исследования будет рассмотрена только реестровая ошибка в описании местоположения границ (далее также - реестровая ошибка).

Исследование судебной практики и научный литературы по указанному вопросу выявило отсутствие общего понимания правовой природы реестровой ошибки и наличия спора о праве при обнаружении реестровой ошибки.

Для лучшего понимания точек зрения, изложенных ниже, автор считает необходимым изложить собственное мнение в начале исследования.

Необходимость исправления реестровой ошибки возникает в двух случаях. Первый - когда местоположение границ земельного участка, установлено с надлежащей точностью и не оспаривалось заинтересованными лицами. Однако, сведения о границах смежного земельного участка, содержащиеся в ЕГРН, мешают уточнению границ земельного участка истца, в силу обнаруживаемого органом государственной регистрации пересечения по причине наличия в межевом плане ошибки, сделанной кадастровым инженером. Либо второй случай - сведения о границах земельного участка были внесены в ЕРГН на основании документов, поступивших по системе электронного взаимодействия, которые содержали ошибочное описание местоположения границ в результате их переноса из местной системы координат в государственную при отсутствии ключей перехода. В этом случае координаты границ земельного участка формально определены правильно, но участок "съехал" по системе координат, пересекая границы иных поставленных на кадастровый учет объектов.

В обоих случаях должен отсутствовать спор о фактическом местоположении границы. Таким образом, в случае необходимости исправления реестровой ошибки нет оснований для "признания результатов межевания недействительными" (если согласование границ проведено надлежащим образом), не корректно и предъявление иска об установлении границ (поскольку границы уже установлены). Иными словами, спор о границах (спор о праве) отсутствует.

Необходимо обратить внимание, что исправление реестровой ошибки имеет своим объектом земельный участок ответчика, а не истца. Соответственно, результатом удовлетворения иска является изменение координат характерных точек границ смежного земельного участка.

Исходя из указанного следует, что исправление реестровой ошибки может осуществляться на основании составления межевого плана и подачи заявления в Росреестр об исправлении ошибки. Отказ обжалуется в административном порядке, и именно тогда суд выносит решение об исправлении ошибки.

Взгляды ученых на правовую природу иска различаются. Некоторые относят иск об устранении реестровой ошибки к спорам о границах, другие исключают данный иск из указанной категории споров.

Г.В. Савенко выделяет иск об исправлении реестровой ошибки в отдельную категорию земельных споров: "споры из-за сведений о границах", где главным условием удовлетворения требования является отсутствие спора о праве, а точнее, о границах". Результатом удовлетворения иска является уточнение внесенных ранее сведений о границах земельного участка, имеющих ошибку, то есть, "иском разрешаются вопросы исключительно технического характера, а не прав на земельный участок". Как только в результате такого изменения происходит изменение площади земельного участка, возникает спор о праве, поэтому единственным способом защиты права в этом случае является иск об установлении границ.

Г.В. Савенко, А.А. Ялбулганов отмечают, главным признаком реестровой ошибки является "пересечение смежных или соседних земельных участков, один из которых поставлен на кадастровый учёт, а другой либо образуется, либо устанавливается местоположение его границ". При этом иск по содержанию не предполагает постановку вопроса о вещных правах, разрешается спор об ошибке в документе, на основании которого межевался земельный участок ответчика. В этом отношении автор очень точно отметил природу реестровой ошибки: "какие именно сведения о земельном участке указаны в документе, такие в ГКН зеркально и отражены", если сведения в ЕГРН противоречат надлежащим образом установленным фактическим границам, имеет место реестровая ошибка.

Д.А. Тоточенко, хоть и относит иск об исправлении реестровой ошибки к спорам о границах, но указывает, что разрешение спора посредством предъявления иска об исправлении реестровой ошибки возможно только в случае отсутствия спора о фактическом местоположении границы. Когда спор отсутствует, задача суда состоит в определении границ ранее учтенного участка на местности и внесении новых данных о границе в реестровую документацию. Когда имеет место спор о фактическом местоположении границ, должен предъявляться иск об установлении границ, поскольку "исправление реестровой ошибки исправляет данные только в реестровой документации, а иск об установлении границ исправляет существующие границы на местности".

Поэтому автор отмечает, что в "если при выявлении реестровой ошибки между смежными землевладельцами возникает (существует) спор о границах, спор разрешается в рамках иска об установлении границ. Поскольку истцы, как правило, фактически владеют своим участком, несмотря на реестровую ошибку, к иску об исправлении реестровой ошибки не применяется срок исковой давности.

И.Н. Елисеев также относит иск об исправлении реестровой ошибки к спорам о границах и называет предметом иска "устранение ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка как в документах, явившихся основанием для внесения ошибочных сведений в кадастр, так и в самом кадастре". При возникновении реестровой ошибки происходит смещение юридических границ земельных участков. Когда имеется практически полное наложение границ, возникает не спор о границах, а спор о праве.

Г.Л. Землякова формулирует исследуемый иск для целей исправления реестровой ошибки как "иск об установлении границы земельного участка и исправлении кадастровой ошибки в сведениях ГКН", в связи с чем формулирование иска как требования об исправлении реестровой ошибки ведет к отказу его удовлетворения судом.

Г.А. Волков также выделяет среди обстоятельств, свидетельствующих о наличии спора о границах, отказ в кадастровом учёте земельного участка с определенными или уточненными границами, обозначенными в межевом плане. При этом, надлежащим способом защиты права является иск об установлении границ, а реестровую ошибку автор обозначает как один из подводных камней рассмотрения спора о границах, поскольку её исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц. Однако, сам по себе отказ в осуществлении государственной регистрации изменений не свидетельствует о нарушении интересов правообладателей смежных земельных участков, поскольку отсутствует волеизъявление потенциальной стороны спора о непризнании местоположения границ земельного участка, отраженных в межевом плане. Мнение указанного автора представляется противоречивым, поскольку, указывая на то, что приостановление или отказ в государственном кадастровом учете изменений не всегда связан с возражениями относительно местоположения границы, то не и всегда возникает спор о границах.

Как видно, Г.В. Савенко, Д.А. Тоточенко, И.Н. Елисеев, Г.Л. Землякова, Г.А. Волков отмечают, что требование об исправлении реестровой ошибки может быть предъявлено только в случае отсутствия спора о фактическом местоположении границы. В противном случае возникает спор о праве. На этом основании Г.В. Савенко исключает спор об исправлении реестровой ошибки из категории споров о границах (споров о праве), остальные же авторы, хоть и обозначают указанное разделение, но понимают спор о границах в широком смысле (когда предметом спора является требование об изменении местоположения как фактической, так и юридической границы). Это приводит к смешению иска об установлении границ и иска об исправлении реестровой ошибки.

На наш взгляд, реестровая ошибка может иметь место только в случае отсутствия возражений правообладателей смежных участков относительно фактического местоположения границы (отсутствует спор о праве). Поэтому иск об исправлении реестровой ошибки может предъявляться только в случае наличия неопределенности в отношении юридической границы. Как только возникают возражения относительно фактического местоположения границы, возникает спор о праве, который подлежит разрешению посредством иска об установлении границ.

Минэкономразвития РФ, раскрывая сущность реестровой ошибки также отмечает, что несоответствие сведений ЕГРН о местоположении границ смежных земельных участков их фактическому положению на местности представляет собой в ряде случаев реестровые ошибки.

Среди причин возникновения реестровых ошибок авторы выделяют как обстоятельства "технического характера", так и недобросовестные действия сторон при проведении процедуры уточнения границ или образования земельного участка.

Г.Л.Землякова отмечает среди причин возникновения реестровых ошибок технические причины, такие как неточность государственной геодезической сети и опорно-межевой сети в местной системе координат, недостаточная точность определения границ кадастровым инженером при проведении межевания, неточность границ муниципальных образований или границ населенных пунктов (когда земельный участок находится на границе). Причинами могут быть и намеренные действия правообладателей земельных участков (намеренное перенесения забора в дачном участке и проведение кадастровых работ, сговор правообладателя земельного участка и кадастрового инженера).

Е.А. Мотлохова выделяет среди обстоятельств, влекущих внесение в реестр недостоверных сведений, технические и правовые ошибки, возникающие при составлении межевого плана. Технические ошибки являются следствием неточности приборов, используемых кадастровым инженером, или перевода описания местоположения границ из старой системы координат границ в современную. Ошибки правового характера возникают, когда "кадастровым инженером нарушаются правила составления межевого плана, процедуры согласования границ, а также когда схема расположения земельного участка утверждается незаконным распоряжением органа государственной власти". На иск об исправлении реестровой ошибки не распространяется срок исковой давности, поскольку требование направлено на устранение препятствий пользования, не связанного с лишением владения.

Представляется, что "ошибки правового характера" являются основанием считать границу неустановленной и предъявления требования об установлении границ.

С другой стороны, Г. В. Савенко системно излагает виды реестровых ошибок, подробно описывая причины их возникновения. Автор выделяет ошибки, связанные с пересечением границ и не связанные с таковым (ошибка в адресе объекта, ВРИ).

Ошибки, приводящие к пересечению границ, могут проявляться в наложении двух земельных участков; пересечении земельными участками границ объектов землеустройства; или границ земельных участков с иными объектами недвижимости. В данной работе мы рассмотрим наложение границ двух земельных участков.

Пересечение границ земельных участков может возникать вследствие ошибки в описании местоположения межевого знака (исправление ошибки - внесение корректировок в описание координат расположения межевого знака); ошибки в местоположении опорных межевых знаков, возникшую в результате неправильного определения координат пунктов опорно-межевой сети относительно государственной геодезической сети. В этом случае исправление реестровой ошибки возможно путем составления нового межевого плана на основании достоверных данных об опорно-межевых знаках.

Третья причина - использование ошибочных сведений о координатах межевого знака, зафиксированных другим кадастровым инженером при межевании смежного участка и полученных из выписки об этом земельном участке. Исправление данной реестровой ошибки возможно путем исключения из ЕГРН сведений о значении координат этой точки. Четвертая - выявление пересечения органом регистрации вследствие отсутствия ключа перехода от местной к государственной системе координат. При этом действительного пересечения границ нет.

Пятый вид ошибки, по мнению Г.В. Савенко, может возникать в результате внесения в ЕГРН недостоверных сведений на основании решения суда, принятого при недостаточном исследовании обстоятельств по делу. Автор ссылается на судебный акт, которым признано наличие кадастровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, признаны недействительными результаты межевания смежного земельного участка и установлены границы земельного участка в соответствии с экспертизой (при наличии соответствующих требований истца).

Впоследствии регистрирующий орган принял решение об исправлении реестровой ошибки на основании решения суда. Автор указывает, что принятие указанного административного акта разрешает вопрос о праве собственности на смежный участок "под прикрытием разрешения технического вопроса об изменении местоположения границ". Представляется, что с данным выводом и выявлением такого типа ошибки нельзя согласиться.

Действительно, в разрешении данного дела усматривается явный спор о фактическом местоположении границы и правомерности кадастровых в целом, что порождает спор о праве. Однако, суд рассматривал требования как иск об установлении границ, и результатом являлось определение судом новых координат границы смежных земельных участков. Причиной установления границ в таком варианте являлась неправильная стратегии защиты ответчиков (предъявлен встречный иск о нечинении препятствий и сносе самовольной постройки - вспомогательных по своей природе исков, но не требования об установлении границы в соответствии с координатами, предложенными ответчиками).

Г.В. Савенко, А.А. Ялбулганов отмечают, что первооснова проведения межевания и его пределы определяются в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах, которые являются приложением к межевому плану. Поэтому если документы в приложении не противоречат картографическим материалам, хранящимся в фонде данных Росреестра, то "в землеустроительном деле или межевом плане возможна ошибка в технической части (каталоге координат или абрисе)". Поэтому реестровая ошибка выражается в невнимательности при перенесении данных из черновиков или специальной программы.

Таким образом, Е.А. Мотлохова, Г.Л. Землякова среди причин возникновения реестровых ошибок выделяют как "технические причины", так и "правовые". В то же время Г.В. Савенко, А.А. Ялбулганов относят к истокам реестровых ошибок исключительно технические неточности, исправление которых не может привести к возникновению спора о фактическом местоположении границы и, соответственно, спора о праве.

Выделение же среди причин возникновения реестровых ошибок "правовых причин" (незаконное образование земельного участка, неправильное проведение процедуры межевания) демонстрирует непонимание правовой природы реестровой ошибки. Таким образом, вопрос об основаниях и способах исправления реестровых ошибок, приводящих к пересечению границ земельных участков представляет существенное затруднение как на практике, так и в доктрине.

На наш взгляд, реестровая ошибка может возникать исключительно вследствие "технических" причин. "Правовые" причины и недобросовестные действия сторон приводят к недостоверности внесенных в ЕГРН сведений (с правовой точки зрения) и порождают необходимость установления надлежащих границ.

Поскольку исправление реестровой ошибки является следствием внесения в ЕГРН неверных сведений, не порождая спора о праве, существует особый порядок их исправления.

Д.А. Тоточенко выделяет два способа исправления реестровой ошибки: внесудебный и судебный. Исправление ошибки во внесудебном порядке возможно двумя способами в зависимости от даты постановки участка на кадастровый учет: исправление границ смежного земельного участка кадастровым инженером без участия правообладателя посредством дополнения межевого плана новыми "правильными" координатами соседнего земельного участка (если земельный участок поставлен на учет до 01.03.2008); или по заявлению правообладателя смежного участка, с которым произошло наложение. Данная процедура является уточнением границ. При отказе от согласования (уточнения границ земельного участка смежника), предъявляется иск об исправлении реестровой ошибки. Второй способ исправления ошибки применяется независимо от времени постановки участка на кадастровый учет.

И.Н. Елисеев, анализируя способы исправления реестровой ошибки, приходит к выводу, что законодательством выделены "административный" (составление межевого плана и уточнение границ земельного участка) и судебный способы устранения реестровой ошибки.

Е.А. Мотлохова выделяет три способа исправления реестровой ошибки: учет изменений объекта недвижимости (1), исправление в порядке информационного взаимодействия (2) и судебный порядок (3).

На наш взгляд, реестровые ошибки в описании местоположения границ могут быть исправлены в административном (органом государственной регистрации без участия заинтересованных лиц), внесудебном и судебном порядке.

Административный порядок исправления реестровой ошибки

Под административным порядком исправления ошибки мы понимаем исправление ошибки в одностороннем порядке, без согласия правообладателей земельных участков, посредством принятия органом государственной регистрации решения об исправлении ошибки.

Ошибка в описании местоположения границ исправляется в административном порядке при (1) её выявлении органом государственной регистрации (в порядке, указанном в п.6 ст.61 ФЗ №218-ФЗ). В данном случае ошибка выявляется специалистом органа регистрации в результате "анализа и сопоставления сведений, содержащихся в кадастровом деле на земельный участок и источников информации о ситуации в кадастровом квартале (кадастровые планы, реестры и планы)". Или (2) при обнаружении пересечения границ земельного участка, права на который зарегистрированы до 01.01.2016 г. с границами лесного участка, органом либо по заявлению правообладателя (п.4 ст.60.2). В указанных случаях орган принимает решение об исправлении реестровой ошибки и уведомляет о нем заинтересованных лиц. Если в установленные сроки (6 и 3 месяца соответственно) возражения не поступят, ошибка исправляется без согласия правообладателя при условии, что площадь земельного участка уменьшится не более чем на пять процентов.

В случае исправления реестровой ошибки на основании закона о лесной и дачной амнистиях (п. 4, 5 ст. 60.2 ЗК РФ), уведомления заинтересованным лицам не направляются, поскольку происходит изменение границ лесного участка или категории земель участка для ведения садоводства, огородничества, дачного подсобного хозяйства с категории земель лесного фонда на земли населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения (не нарушая, а защищая интересы заинтересованных лиц). В указанном случае уведомление направляется в орган исполнительной власти субъекта, уполномоченный в области лесных отношений, поскольку лесной участок подлежит снятию с кадастрового учета с одновременной регистрацией прекращения права (п. 2 Приказа Минэкономразвития №136 от 16.03.2016).

Г.Л. Землякова указывает, что указанными нормами об исправлении реестровой ошибки органом государственного учета не предусмотрена возможность заинтересованного лица выразить свое несогласие на исправление реестровой ошибки, отсутствуют процедуры, регулирующие рассмотрение возражений правообладателя смежного земельного участка на решение органа государственного кадастрового учета о необходимости исправления ошибки. Несмотря на наличие возражений, по истечении шести месяцев орган все равно исправит ошибку.

Ошибка исправляется на основании правоустанавливающих документов, с использованием картографической основы, причем площадь земельного участка не может измениться в результате не более чем на пять процентов. Такое исправление может быть обжаловано в судебном порядке (глава 24 АПК РФ), "если заявитель полагает, что действиями и/или бездействием кадастрового органа нарушены его права и законные интересы". Однако, такой спор не является по своей природе спором о границах.

В связи с указанным, возникает вопрос о соотношении данного порядка разрешения спора со спором о праве.

Площадь земельного участка является одним из его индивидуализирующих признаков. Не является ли данный подход административным способом разрешения спора о праве, а не исправлением ошибки. Может исправление реестровой ошибки - инструмент, ограниченный только внесением изменений на основании заявления собственника или решения суда?

Г.В. Савенко полагает, что изменение площади участка в результате административного порядка исправления границ уменьшает объемы владения и пользования, что влияет на объем вещного права.

Г.Л. Землякова также отмечает, что исправление реестровой ошибки является распоряжением земельным участком, поскольку изменяются уникальные характеристики земельного участка: местоположение его границ и его площадь. Изменение уникальных же характеристик участка в случае проведения комплексных кадастровых работ является перераспределением земельных участков, поскольку "границы учтенного земельного участка в данном случае могут сдвинуться только по причине установления границ вновь образуемого или уточнения границ ранее учтенного земельных участков, являющихся смежными с учтенным". Поэтому автор считает перемещение границы с точки зрения кадастрового учета исправлением реестровой ошибки с сохранением существующих участков, а с точки зрения ЗК РФ - перераспределением земельных участков.

Ответ на данный вопрос также может быть дан, исходя из природы реестровой ошибки. Во-первых, вследствие исправления реестровой ошибки не всегда происходит изменение площади земельного участка (когда орган просто заменяет старые координаты на новые с сохранением физических характеристик земельного участка). Во-вторых, изменение площади земельного участка также не затрагивает вещных прав, поскольку является уточнением юридической границы, координаты которой установлены неверно (фактически заинтересованное лицо и не могло иметь прав на указанную часть земельного участка). С.К. Лисунов в этом отношении отметил, что "речь идет именно об уточнении (корректировке) границ земельного участка, а не о существенном изменении этих границ".

Конституционный суд РФ также указал, что положения статьи 28 ФЗ №221 "призваны обеспечить достоверность сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, имеющем публичный характер, в случаях выявления ошибки в документах, послуживших основанием для внесения таких сведений, в том числе в случае выявления такой ошибки судом. Соответственно, эти положения не предполагают произвольного изменения границ земельных участков и сами по себе какие-либо конституционные права граждан не нарушают".

Представляется, что порог в пять процентов установлен для целей защиты прав заинтересованных лиц при исправлении реестровой ошибки в административном порядке, поскольку их решение не учитывается в данной процедуре. В случае превышения указанных пределов возникает риск существенного нарушения интересов правообладателя земельного участка, в сведениях о границах которого имеется реестровая ошибка.