Споры о границах земельного участка: основные подходы к решению

Кроме того, основанием для защиты правообладателя является и ч.3 с. 61 ФЗ №218: "исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости". А также часть четвертая указанной статьи: ошибка исправляется в судебном порядке "если существуют основания полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда".

В силу указанного суд должен проверить наличие обстоятельств, свидетельствующих о наличии спора о праве, и разрешить вопрос об изменении границ в зависимости от указанного обстоятельства.

И.Н. Елисеев также не исключает возможности возникновения спора о принадлежности части земельного участка одному из правообладателей в случае наложения значительной части земельного участка ответчика, поставленного на кадастровый учет с описанием границ, на смежный с ним земельный участок истца. Таким образом, необходимость исправления реестровой ошибки при наличии значительного наложения, может потребовать разрешения спора о праве на спорный земельный участок ответчика.

Данного мнения придерживается Е.А. Мотлохова отмечая, что в случаях, когда границы земельного участка уже установлены и не оспариваются, спор, порождаемый их пересечением, подлежит разрешению посредством иска об исправлении реестровой ошибки либо иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

Внесудебный (ординарный) порядок устранения ошибки в ЕГРН

Закон о государственном кадастре недвижимости (ред. от 02.07.2013) предусматривал возможность исправления реестровой ошибки действиями органа кадастрового учета посредством уточнения границ ранее учтенного земельного участка (п. 14 ст. 45 ФЗ №221) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Однако, процедура уточнения границ в административном порядке, представленная выше, была регламентирована только в 2016 году. До принятия указанных разъяснений данные правоотношения регулировались письмами Минэкономразвития, предусматривающими устранение реестровой ошибки посредством составления смежными собственниками межевого плана. Данный порядок мы называем внесудебным, поскольку её исправление производится на основании совместного волеизъявления правообладателей смежных земельных участков, при отсутствии между ними спора о границах, а не в суде.

Ранее для исправления ошибочных сведений в ЕГРН Минэкономразвития РФ считало возможным составление межевого плана, содержащего сведения как об уточняемом (образуемом) земельном участке, так и сведения в отношении "ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка". К данному межевому плану прикладывалось заключение кадастрового инженера о наличии реестровой ошибки и акт согласования границы земельного участка, в местоположении границ которого обнаружена реестровая ошибка. Акт согласования мог не составляться, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменились площадь указанного земельного участка и его конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений). Если площадь и конфигурация спорного участка не изменялись, исправление реестровой ошибки происходило одновременно с уточнением границ ранее учтенного земельного участка на основании заявления его правообладателя.

Таким образом, ошибку, связанную с наложением земельных участков друг на друга, мог исправить любой кадастровый инженер, "дополнив межевой план новыми координатами земельных участков, "раздвинув" место для своего", а мнение смежников могло и не учитываться, если при этом не изменялась конфигурация их земельных участков.

На данный момент внесудебное исправление реестровой ошибки в местоположении границ прямо называется уточнением местоположения границ (ч. 2 ст. 43 ФЗ №218) и регулируется Письмом Минэкономразвития №32226_ВА/23и от 06.11.2018, которое дало более детальные разъяснения вышеописанной процедуре.

Минэкономразвития разъясняет, что ч.2 ст.43 ФЗ №218 применяется как при выявлении реестровой ошибки в сведениях в ЕГРН о местоположении общей с уточняемым местоположением границы, установленной с достаточной точностью, так и в случае, когда координаты смежного земельного участка определены с недостаточной точностью (внесение изменений не обусловлено исправлением реестровой ошибки). Данный подход позволяет обеспечить достоверность ЕГРН.

При этом объем вносимых изменений в сведения об описании местоположения границ земельного участка или его площади не ограничен (в отличие, например, от административного порядка). В зависимости от конкретных обстоятельств кадастровый инженер определяет местоположение либо части границы смежного с объектом кадастровых работ земельного участка, в сведениях о которых находится реестровая ошибка, либо всех границ (характерных точек границ) земельного участка, в сведениях о границах которого скрывается реестровая ошибка, и который является смежным с участком-объектом кадастровых работ.

Важно отметить, что изменения могут касаться не только внешних смежных границ земельных участков, но и внутренних границ уточняемого или смежного земельного участка, если это необходимо для сохранения его конфигурации площади, указанных в правоустанавливающем документе или документе об образовании земельного участка.

При исправлении реестровой ошибки путем уточнения границ необходимо составление межевого плана и согласование границ (ст. 39 ФЗ №221) и в том случае, если "уточнялись границы не только участка-объекта кадастровых работ, но и смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН (включая случаи наличия реестровой ошибки)". В этом случае составляется несколько актов согласования границ в зависимости от количества таких "смежников". Если же границы, отображающиеся в ЕГРН, как смежные с уточняемым земельным участком, но таковыми не являются, акт согласования не составляется, а в раздел межевого плана "заключение кадастрового инженера" вносится соответствующее обоснование.

Таким образом, внесудебный порядок исправления реестровой ошибки схож с порядком установления (уточнения) границ земельного участка, и различается только тем, что проводится одновременно в отношении уточняемого земельного участка и земельного участка, в сведениях о границах которого имеется реестровая ошибка при составлении одного межевого плана.

Изменения в ЕГРН относительно земельных участков вносятся одновременно на основании заявления правообладателя земельного участка-объекта кадастровых работ. Если площадь и конфигурация участка, в сведениях о границах которого находится реестровая ошибка, не изменяются, то не нужен и акт согласования границ.

Судебный порядок исправления

Иск об исправлении реестровой ошибки выделяется ст. 61 ФЗ №218 как специальный способ защиты права на земельный участок при юридическом пересечении границ.

Реестровая или техническая ошибка исправляется на основании соответствующего решения суда, если её исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи (п.1, п. 4 ст.61 ФЗ №218-ФЗ).

При разрешении спора об исправлении реестровой ошибки должен отсутствовать спор о фактическом местоположении границы, пересечение границ должно быть исключительно реестровым. Данной позиции придерживается большинство судов: "при определении координат характерных точек границ земельных участков допущена реестровая ошибка, в связи с чем границы участка по кадастровому учету не соответствуют фактическим границам земельного участка, что нарушает права истца, <…> исправление реестровой ошибки не влечет изменения фактических границ земельных участков, а имеет целью внесение точных сведений о местоположении границ спорных земельных участков в данные государственного учета недвижимости".

В случае, если между сторонами имеется спор о фактическом местоположении границы, предъявление иска об исправлении реестровой ошибки является ненадлежащим способом защиты.

В случае, когда наложение является существенным, предъявляют также иск об исключении сведений из ЕГРН о характерных точках границ земельного участка, которые суды удовлетворяют, мотивируя запретом образования земельных участков, приводящим к вклиниванию, вкрапливанию, чересполосице или невозможности разместить объект недвижимости (рациональное использование земель в соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ).

Указанные ситуации ярко показывают действительное отличие иска об установлении границ и иска об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки в судебном порядке необходимо при превышении "порога" уменьшения площади земельного участка или возможности нарушения прав и интересов третьих лиц, полагавшихся на записи в ЕГРН.

В том случае, если собственник учтенного земельного участка, в описании местоположения границ которого находится реестровая ошибка, отказывается от урегулирования спора во внесудебном порядке, между сторонами возникает спор о фактическом местоположении границ, который должен быть разрешен в исковом производстве.

Таким образом, необходимо различать иск об установлении границ, когда возникает спор о праве, и иск об исправлении реестровой ошибки - "технический инструмент", предусматривающий возможность защиты интересов правообладателя учтенного земельного участка.

Отсутствие понимания различий данных ситуаций ведет и к неопределенности относительно того, кто является сторонами по делу об исправлении реестровой ошибки.

Г.Л. Землякова считает, что в случае, если в результате исправления реестровой ошибки площадь земельного участка изменится более чем на пять процентов, обращаться в суд должен орган кадастрового учета для исправления ошибок, которые не заметил при внесении сведений.

С другой стороны, И.Н. Елисеев в качестве истца видит "правообладателя земельного участка, кадастровому учету которого она препятствует".

Д.А. Тоточенко называет истцом по иску об исправлении реестровой ошибки любое заинтересованное лицо. Заинтересованным лицом может быть также и лицо, пытающееся согласовать границы учтенного земельного участка, так и орган кадастрового учета (в случае невозможности исправления ошибки в административном порядке). Как указано выше, автор понимает спор о границах в широком смысле как спор о фактических или юридических границах, потому смешивает данные ситуации.

И.Н. Елисеев, Е.А. Мотлохова отмечают, что ответчиком по иску об установлении границ являются правообладатель смежного земельного участка, в сведениях о местоположении границ которого находится реестровая ошибка, и орган кадастрового учёта. Данный вывод сделал ВС РФ и иные суды. В свою очередь, Г.Л. Землякова, М.С. Толстых, Д.А. Тоточенко указывают, что орган кадастрового учета не является надлежащим ответчиком по таким спорам, поскольку ошибка возникает не по его "вине".

Д.А. Тоточенко относит к ответчикам правообладателя земельного участка, кадастрового инженера, выполнявшего работы и иных лиц, права которых могут быть затронуты исправлением реестровой ошибки. Хотя выделение в качестве ответчика кадастрового инженера не является корректным, включение в число ответчиков правообладателей земельного участка и иных заинтересованных лиц (например, когда один из "смежников" учтенного земельного участка, в сведениях о границах которого находится ошибка, отказывается от согласования), демонстрирует явное основание для иска об установлении границ.

В соответствии с п.6 ст. 61 ФЗ №218, "суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков".

Представляется, что данный иск, согласно текущему законодательству, должен использоваться в двух случаях:

(1) когда исправление ошибки может затронуть интересы правообладателя земельного участка (в том числе, когда в результате исправления реестровой ошибки площадь учтенного земельного участка изменяется более чем на пять процентов) или третьих лиц, полагающихся на запись в реестре. Как указано выше, данный порог установлен для защиты интересов правообладателя земельного участка, в сведениях о границах которого обнаружена ошибка, поскольку в таких случаях может иметь место латентный спор о праве. Соответственно, в зависимости от ситуации, спор разрешается на основании иска об установлении границ или иска об исправлении реестровой ошибки. Истцом в данном случае будет выступать Росреестр (орган государственного кадастрового учета), ответчиком - правообладатель земельного участка, в сведениях о границах которого находится реестровая ошибка.

Такой же судебный порядок предусмотрен и для технической ошибки (в случае, если это может нарушить интересы правообладателей или третьих лиц), и для реестровой ошибки, не связанной с пересечением (изменение ВРИ), "поскольку они затрагивают интересы правообладателей, даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета".

Истцом может быть и заинтересованное в исправлении ошибки лицо, кадастровому учёту которого препятствует наличие ошибки (п. 6 ст. 61 ФЗ №218). Ответчиком будет выступать правообладатель земельного участка, в сведениях о границах которого находится реестровая ошибка, и орган, осуществляющий государственный кадастровый учет. Третьи лица - все, чьи интересы может затронуть исправление реестровой ошибки.

Например, Верховный суд РФ направил на повторное рассмотрение дело, в котором суд не назначил землеустроительную экспертизу для целей выяснения "имеется ли о действительном расположении земельных участков, либо спор связан с неверным определением кадастровых границ земельных участков".

(2) Спор может состоять и в оспаривании действий Росреестра, выразившихся в отказе от осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ в порядке главы 24 АПК РФ (как юридическое лицо) или КАС РФ (как физическое лицо), если исправление реестровой ошибки связано с необходимостью исправить технические неточности (например, при отсутствии ключей перехода к государственной системе координат).

В данном случае административным истцом будет выступать правообладатель земельного участка, которому отказали в уточнении границ вследствие пересечения, а ответчиком - Росреестр.

В обоих случаях суд выносит решение об исправлении реестровой ошибки.

Судебное решение об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ является самостоятельным основанием для уточнения сведений в ЕГРН.

Таким образом, иск об исправлении реестровой ошибки предъявляется в исключительных случаях, когда между правообладателями земельного участка отсутствует спор о праве, и реестровая ошибка мешает уточнению, либо органу государственной регистрации прав необходимо уточнить границы, если площадь уменьшается более чем на пять процентов или затрагиваются права и интересы третьих лиц.

Исходя из анализа предмета и основания исков об установлении границ, о признании результатов межевания недействительными, об исправлении реестровой ошибки, мы пришли к выводу, что единственным надлежащим способом разрешения спора о границах является иск об установлении границ, выделенный в пункте 2 Постановления Пленума №10/22. Данный вывод подтверждается разъяснениями Минэкономразвития РФ относительно уточнения границ.

Получается, что с точки зрения терминологии кадастрового учета в случае, когда сведения о границах отсутствуют, границы определены с точностью ниже нормативной или присутствует реестровая ошибка, происходит уточнение границ. При внесудебном прядке урегулирования вопроса об уточнении границы, стороны уточняют границу и согласуют её.

С точки зрения судебного урегулирования спора - при недостижении соглашения стороны заявляют требование к суду об установлении границы по определенным координатам, при этом, суд не связан указанными координатами, и может установить границу иным образом, в том числе, по фактическому землепользованию.

Таким образом, нет оснований для выделения нескольких самостоятельных исков, таких как иск о признании результатов межевания недействительными или иск об исправлении реестровой ошибки в случае наличия спора о границах (спора о праве на земельный участок). Единственным надлежащим требованием в указанных случаях является иск об установлении границ.

Вместе с тем, при заявлении ненадлежащего требования суд сам, даже без заявления истца, вправе применить тот способ правовой защиты, который полагает соответствующим установленным в деле фактическим обстоятельствам.

Иск об исправлении реестровой ошибки, на наш взгляд, должен иметь место как самостоятельный способ защиты права в случае необходимости защиты прав заинтересованных лиц посредством исправления реестровой ошибки. Однако, несмотря на сложившейся в науке подход, он не относится к искам о границах (искам о правах на земельный участок).

Разрешение споров о границах в иностранных правопорядках (на примере Великобритании и США)

Механизм разрешения споров о границах существует в большинстве государств. Для сравнения нами выбраны две страны с системой общего права - Великобритания и США).

Данные страны интересны тем, что принципы разрешения споров о границах там одновременно отличные от существующих в России, но в то же время и очень схожие (приобретение по давности, согласование границ на основании соглашения сторон, в России - выражение согласие на установление границы и подписание акта согласования границ - односторонняя сделка, а в странах общего права - договор).

При разрешении споров в системе общего права очень ярко прослеживаются принципы договорного права (подтверждение устной сделки конклюдентными действиями, эстоппель). Кроме того, различна и роль суда. В России суд не связан доводами сторон и устанавливает границу на основании исследования правоустанавливающих документов или фактически сложившегося землепользования. В странах общего права суды осуществляют толкование соглашения сторон и выявляют их действительную волю (которую они подтверждали своим поведением или действиями).

Кроме того, развит институт медиации споров о границах. Таким образом, рассмотрение правового регулирования разрешения споров о границах позволит увидеть иной взгляд на решение проблемы.

В подавляющем большинстве штатов США границы земельного участка описываются несколькими способами. Местоположение границ определяется в соглашении между правообладателями земельных участков (deed), в которое включено описание границы по направлению (course) и расстоянию (distance) между начальной и конечной точкой границы (metes) или описание относительно естественных или искусственных межевых знаков (bounds) - метод "metes and bounds". Данный способ используется в случае, если участок не относится к району с утвержденным планированием территории (subdivision or plat - подобие кадастровой карты-плана территории) или его описание относительного иного земельного участка, района, квартала не является целесообразным.

Второй способ описания соотносится с уже имеющейся системой расположения земельных участков в единице кадастрового деления (subdivision or plat). Границы земельного участка были образованы пересечением улиц, отраженном на кадастровой карте.

Если же расположение границ невозможно установить вследствие отсутствия или нечеткости их описания, суд может установить границу на основе предшествующих соглашений о передаче земельного участка (deed) или зарегистрированной карты границ участка (plat), основанной на указанном документе.

Когда границы являются спорными или были утрачены с невозможностью восстановления, стороны могут определить границы на основании письменного соглашения (settle a boundary dispute by agreement). По мнению К. Харта, такое соглашение, в сущности, является договором о передаче земельного участка, поэтому должны быть соблюдены все требования к форме (письменная форма, в некоторых случаях требуется утверждение соглашения муниципальными властями) и правосубъектности сторон (в том числе, получение согласия супруга на заключение соглашения об установлении границы) с точным описанием границ таким образом, чтобы соглашение могло быть исполнено посредством исполнения в натуре (suit for specific performance).

Для того, чтобы граница была уточнена посредством соглашения нужно соблюсти четыре условия: невозможность определить границы исходя из предыдущих договоров (original uncertainty); соглашение обоих правообладателей участков (agreement by the owners); признание границы и владение в соответствии с установленной границей (acting on reliance on the boundary) и установление границы на местности (identifying the agreed boundary).

В соответствии с Законом штата Вашингтон о соглашениях о границе (RCW 58.04.007), соглашение о границах включает в себя юридическое описание границ и межевой план земельного участка. Соглашение должно быть составлено в той же форме, которая требуется для передачи титула на земельный участок, подписано обеими сторонами и зарегистрировано по месту нахождения недвижимости.

Если правообладатели не достигли соглашения, каждый из них праве обратиться в суд по местонахождению недвижимости (её части) с требованием об определении границы (suit to establish lost or uncertain boundary) на основе права справедливости. При этом суд может обязать стороны прибегнуть к медиации, прежде чем разрешать спор в суде. Для целей разрешения спора об установлении границы, закон позволяет суду созвать совет (advisory panel), состоящий из трех человек (commissioners), хотя бы один из которых является кадастровым инженером (surveyor). Если обе стороны не знают действительное расположение границы, граница может быть установлена только в судебном порядке. Данная процедура применяется в штате Вашингтон.

В штате Вирджиния данные правоотношения регулируются главой 16 Кодекса Вирджинии. Иск об определении границ (motion for judgment to establish boundary lines) подается лицом, имеющим право на земельный участок. Ответчиками являются все лица, заинтересованные в установлении местоположения границы. При необходимости суд назначает кадастрового инженера для проведения межевания (survey). Решение должно окончательно разрешать спор о праве и устанавливать юридическую границу для сторон, а также их правопреемников. Решение заносится в книгу решений при суде (current deed book of the court).

В соответствии с главой 38 Кодекса Северной Калифорнии (NC General Statutes), собственник земельного участка подает иск (petition), в котором указывает местоположение границы земельного участка и правообладателей смежных участков, интересы которых могут быть затронуты её установлением, и которым суд рассылает уведомления о поступлении заявления. В случае отсутствия возражений суд устанавливает границу в соответствии с предложенным описанием. В случае поступления возражений суд может, если это необходимо, по своей инициативе (либо по заявлению стороны) назначить межевание для целей выявления границ в соответствии с правоустанавливающими документами.

Основным средством судебной защиты при наличии спора Д. Стал называет декларативное решение (declaratory judgement), которое выносится по результатам рассмотрения требования к суду о прояснении существующих прав в отношении земельного участка.

Автор отмечает, что в отличие от иска о признании неограниченного правового титула (quiet title action), иск о вынесении декларативного решения (declaratory action) не требует доказывания и исследования прав на земельный участок. Правообладатели спорят не о титуле на земельный участок, а о пределе владения ими (местоположения границ), который определяется по результатам исследования документов о передаче земельного участка (в системе общего права, по сути, правоустанавливающих документов).

Иск об исправлении (action for reformation) направлен на исправление ошибочного описания местоположения границ, сделанного в соглашении, устанавливающем границу. Такой иск направлен не на изменение соглашения, а на приведение его в соответствие с действительной волей сторон. Иск предъявляется в случае, если вторая сторона отказывается признавать общую ошибку.

К. Харт также отмечает, что для случаев, когда одна или несколько границ были установлены неправильно, закон предусматривает процедуру изменения границ посредством исправления ошибки (procedure for altering the subdivision to correct the mistake). Если такое изменение затрагивает заключенные соглашения о границах, с изменением границ должны согласиться все правообладатели земельных участков, расположенных в определенной единице кадастрового деления (subdivision or plat) при проведении официальных публичных слушаний.

Кроме установления границ посредством соглашения, существует пять доктрин установления границ на основании установления действительной воли сторон: (1) незаконного владения (adversed possession), (2) устного соглашения (parol agreement), (3) молчаливого согласия (recognition and acquiescence), (4) эстоппеля (estoppel in pais) и (5) общего владельца (common grantor).

Доктрина незаконного владения. Для приобретения по давности владение должно быть исключительным (единоличным), фактическим и непрерывным, открытым и общезвестным, незаконным (недружелюбным) с целью получения титула на землю и продолжаться в течение десяти лет. По давности владения нельзя приобрести земли, принадлежащие государству.

Граница владения должна быть четко определена, хотя для этих целей не обязательно устанавливать забор (необходимо доказать хозяйственное использования определенного участка земли), забор является первоочередным доказательством владения огороженным земельным участком. Обозначенная граница должна быть возведена именно для целей определения границ владения, в противном случае, доктрина неприменима (например, возведение забора для создания загона для овец).

"Недружелюбность" (hostility) владения оценивается только с точки зрения желания приобрести земельный участок в собственность. Ранее необходимым условием приобретения титула по давности являлась добросовестность заявителя. Однако, она была исключена из критериев приобретения по давности в деле Chaplin v. Sanders (1984): "двойное требование к истцу о добросовестности и непризнания чужого превосходящего интереса не служит целям доктрины "неблагоприятного, незаконного" владения (adverse possession). Критерий недружелюбности (hostility/claim of right) требует только отношения к участку земли как своему собственному в течение установленного законом периода".

Владение с разрешения собственника не может являться основанием для приобретения по давности владения, поскольку не отвечает критерию исключительности (exclusive possession).

Доктрина устного соглашения (parol agreement). Границы земельного участка могут быть определены достоверно исключительно в письменной форме с соблюдением определенных требований. В случае, когда граница не установлена, определенные на основании устного соглашения границы могут стать обязательными в случае подтверждения их фактическим владением и использованием земельного участка в условленных границах, поскольку стороны выразили таким образом согласие на уменьшение или увеличение площади своего земельного участка. Для установления границы на основании доктрины устного соглашения должны быть соблюдены четыре условия: (1) добросовестное незнание о местоположении границы; (2) совпадение волеизъявлений сторон для окончательного определения границы; (3) обозначение границы на местности; (4) владение в пределах указанных границ.

Доктрина фактического местоположения границ (practical location) в штате Вашингтон применяется в случае, когда межевые знаки или улучшения земельного участка, являющиеся границами, были утрачены или вследствие ошибки установлены не в соответствии с их описанием в документах о передаче права, однако правообладатели смежных земельных участков и смежные с ними землевладельцы полагались на данные знаки как "действительную" юридическую границу. Основными элементами данной доктрины являются: (1) срок существования улучшений в соотношении с датой заключения договора о передаче права; (2) контуры первоначального земельного участка по отношению к фактическим границам; (3) согласованность улучшений границ смежных земельных участков в соответствии с фактической границей; (4) горизонтальное или поворотное смещение границ смежных земельных участков.

В штате Минисота доктрина эстоппеля in pais применяется при условии, что (1) реестровый собственник знал об установленной границе, (2) заявитель понес расходы, полагаясь на его молчание, (3) будет несправедливо лишать заявителя владения согласно установленной границе (Halverson v. Village of Deerwood, 322 N.W.2d 761, 769-70 (Minn. 1982). Эстоппель применяется и в отношении государственного органа, уполномоченного на осуществление полномочий собственника в отношении земельного участка, являющегося смежным с участком в частной собственности.

Доктрина молчаливого согласия (acquiescence and recognition). Если смежные собственники добросовестно установили границу и использовали земельный участок, осуществляли его улучшение в соответствии с ней, линия становится действительной юридической границей, порождающей соответствующие вещные права на участок вне зависимости от правильности установления. В отличие от доктрины устного соглашения, доктрина молчаливого согласия не требует заключения соглашения как такового (express agreement). Однако, такая граница должна быть признана смежными правообладателями в течение 10 лет, что не требуется в соответствии с доктриной устного соглашения. Примером является дело Mullally v. Parks, где суд признал обозначение границы посредством декоративных деревьев и последующее благоустройство смежным собственником участка в соответствии с этой границей в течение 20 лет юридическим установлением границы.

Доктрина эстоппеля требует три элемента для применения: (1) признание, высказывание или действие; противоречащие предъявленному иску (2) действие другой стороны, полагающейся на данное признание, высказывание или действие; (3) вред, наносимый такой стороне от разрешения противоречивых действий. Для применения эстоппеля важно, чтобы сторона, делающее заявление, не имела дополнительный источник информации о местоположении границы и не знала о том, что делает ложное заявление. Для применения эстоппеля необходим промежуток времени, достаточный для формирования "уверенности" в достоверности заявления или действий стороны.

Доктрина общего правообладателя (common grantor) была сформирована в деле Winans v. Ross. Если собственник двух смежных участков устанавливает между ними границу, то она является обязательной как для него, так и для последующих приобретателей земельного участка. Доктрина применяется, если, (1) в соглашении между правообладателем (common grantor) и его правопредшественником (original grantee) была согласована граница земельного участка; (2) в результате визуального осмотра земельного участка последующий приобретатель может выявить, что данная граница больше не является "действительной" границей (true boundary). При этом участок должен быть приобретен именно в тех границах, которые установил общий правообладатель, с последующим обозначением границ (например, протянуть провод между столбами).

Джон Б. Стал выделяет пять способов установления границ: письменное, устное или подразумеваемое соглашение (acquiescence), доктрину эстоппеля и фактического расположения (practical location).

Автор обращает внимание на то, что юридические границы владения определяются в документах о передаче права на земельный участок (conveyance documents). Соглашение о границах не влияют на титул на земельный участок, а служит способом прояснения местоположения существующей границы. Таким образом, соглашения о границах не создают новую границу посредством передачи титула на часть участка, а уточняют существующую границу.

Для уточнения границы посредством соглашения должны быть соблюдены следующие условия: (1) неосведомленность или спор о месте прохождения "действительной" границы; (2) не обязательно, чтобы граница была неопределенной, достаточно сомнений правообладателей относительно её положения; (3) определение границы посредством межевания не препятствует применению доктрины. Соглашение, в котором содержится детальное описание границ и их физические характеристики, должно иметь ссылку на текущее межевание, а межевой план - отсылку к соглашению. Это позволит прояснить границу и предотвратить споры в будущем.

Подразумеваемое соглашение основано на концепции продолжительного спокойствия относительно местоположения границ. Каждая юрисдикция устанавливает свой срок существования границы, признаваемой сторонами в качестве юридической (в Орегоне - 20 лет).

Все описанные доктрины используются судом при определении местоположении границы земельного участка, которая является надлежащей или которую уже согласовали своим волеизъявлением.

Кроме того, стороны могут изменить уже существующую границу в случае, если она не удовлетворяет интересам собственников.

Корректировка границ (boundary adjustment) представляет собой установление на основании соглашения собственников смежных земельных участков границы, которая не существовала. Корректировка приводит к обмену титулами между правообладателями земельных участков и изменяет установленные размер и описание земельных участков. В отличие от соглашения о границах, которое применяется, когда стороны не осведомлены о реальном её местоположении, корректировка границ направлена на создание новой границы между земельными участками. Поэтому корректировка границ создает (creates) новую границу, а соглашение лишь устанавливает (establishes) местоположение существующей. Корректировка требует проведения межевания (survey), при котором выявляются границы и права (обременения) на земельные участки, проверит соблюдение обязательных требований к образованию земельных участков. Затем межевой план подписывается кадастровым инженером, и заявление о внесении изменений подписывается правообладателями вместе с документами о передаче титула предоставляется для регистрации.

На возможность заключения данного соглашения указывает и К. Джордан: стороны могут самостоятельно решить, где будет проходить новая граница путем заключения соглашения об отказе от права (quitclaim deed), при помощи которого правообладатель передает смежному собственнику часть земельного участка, находящегося за согласованной линией собственности.

Разрешение споров о границах в Великобритании

В соответствии с частью 10 Правил регистрации земли, реестровый собственник земельного участка может подать заявление об уточнении границы с предъявлением плана расположения границ (в том числе, с описанием) и доказательств, на основании которых можно определить действительное местоположение границы. Регистратор направляет уведомление правообладателям смежного земельного участка о поступлении такого заявления (за исключением случая предоставления соглашения о границах), на которое необходимо ответить в течение 20 рабочих дней. При отсутствии возражений граница устанавливается по предложенному местоположению.

В настоящий момент ожидает второго чтения в Палате Лордов проект закона "Границы собственности (разрешение споров)". Проект устанавливает обязательный внесудебный порядок разрешения споров о границах земельных участков. Он является внесудебным по той причине, что его несоблюдение не лишает права собственника земельного участка на обращение в суд, но лицо, предъявившее иск без попытки внесудебного разрешения спора, лишается права взыскивать с другой стороны расходы, понесенные в ходе судебного разбирательства (статья 4).

Процедура применяется при предъявлении в суд иска о нарушении владения (trespass), иска об определении границы земельного участка или заявления в Земельный реестр Её Величества. Порядок разрешения спора предполагает направление уведомления правообладателю смежного участка о намерении установить границу с приложением плана, обозначающего предлагаемую границу. С этим уведомлением можно согласиться; можно возразить или не ответить в течение 14 дней, тогда спор считается возникшим.

Процесс разрешения спора состоит в назначении сторонами одного или трех землемеров, которые принимают окончательное решение о местоположении границы в виде плана, который может быть подан в Земельный реестр. Решение может быть обжаловано в течение 28 дней в Высокий суд, который может изменить или отменить решение. Наиболее интересно, что Королевский институт дипломированных оценщиков должен издать Кодекс практики, включающий примеры разрешения споров о границах, подготовки планов, уведомлений, который должен быть одобрен Государственным секретарем и направлен на рассмотрение Парламенту, который также может не согласиться с проектом (статья 10).

Министерство юстиции Великобритании при проведении исследования относительно разрешения споров о границах выделило судебный способ разрешения спора как основной (около 80% споров), причем авторы отметили, что стоимость разрешения спора намного превышает стоимость самого земельного участка.

Альтернативные способы включают (1) медиацию, (2) арбитраж, (3) определение границы экспертом, (4) обращение в Земельный реестр, (5) частные переговоры или (6) уступку.

Медиация (разрешаются около 20% споров, 95% из которых разрешаются окончательно) может быть частью "формального судебного процесса", когда суд принимает на себя роль медиатора, либо являться добровольным способом разрешения конфликта, не связанным с судебным процессом.

Кроме того, физическое лицо может обратиться в Земельный реестр с заявлением, определяющим местоположение юридической границы. В случае отсутствия возражений правообладателя смежного участка граница считается установленной. Если же возражения заявляются, спор рассматривается судьей при отделе земельной регистрации. Кроме того, предполагается наделить окружной суд полномочиями по передаче спора в Отдел земельной регистрации для его разрешения специализированным судьёй.

Остальные способы разрешения споров используются крайне редко. В силу указанного, комиссией рассмотрены предложения, позволяющие расширить использование альтернативных способов разрешения спора о границах. Например, поощрение разрешения спора в дружественной обстановке (в том числе, посредством медиации в суде), информирование сторон об альтернативных способах разрешения спора до несения ими затрат на подготовку к судебному разбирательству.

Кроме того, получены предложения предоставить независимому эксперту полномочия по принятию обязывающего решения о границах (на данный момент стороны связаны им только если согласились с этим). При такой процедуре каждая сторона назначает своего эксперта - кадастрового инженера (если стороны не договорились о назначении одного), которые договариваются относительно местоположения границы в присутствии третьего - независимого эксперта, который действует в качестве арбитра. Решение может быть обжаловано в окружном суде. На такое предложения есть возражения, поскольку эксперт, вне зависимости от уровня профессионализма, не может обладать полномочиями по разрешению спора о праве, потому такая процедура требует судебной формы обжалования принятого решения. Поскольку разрешение спора о границах предполагает появление "победителя" и "проигравшего", вероятность обжалования высока.

Исследовались вопросы возможности предоставления местной администрации полномочий по разрешению спора о границах или учреждения должности омбудсмена по пограничным спорам и даже национализации спорной земли, которые были отвергнуты.

Комиссия указала на то, что соглашения о границах являются продуктом разрешения спора, в котором зафиксировано согласованное местоположение границ, но не способом его разрешения. В то же время сам по себе вопрос о границах может выявить сильные различия во мнениях, которые могут привести к спору о границах.

Таким образом, при неопределенности границ между смежными земельными участками, общее право предоставляет правообладателям инструменты по уточнению (установлению) их местоположения посредством соглашения или на основании доктрин общего права. Разрешить спор о местоположении границ возможно как в судебном, так и внесудебном порядке. Результатом урегулирования спора о границах является соглашение между правообладателями земельного участка либо судебное решение.

В общем праве, также, как и в российском, необходимо различать случаи установления границ без возникновения спора или для его предотвращения и установление границ при его возникновении, когда требуются специальные механизмы урегулирования разногласий. В российском праве установление границы оформляется составлением межевого плана и подписанием акта о согласовании границ (односторонней сделкой - дачей согласия на установление границы по обозначенным координатам). Последующее разрешение разногласий оформляется составлением нового межевого плана в соответствии с новой оговоренной границей и дачей согласия на её установление либо обращением к суду с требованием об установлении границы исходя из проверки титула на земельный участок и определения границ владения на основании правоустанавливающих документов.

В общем праве установление границы оформляется соглашением сторон, в котором проясняется местоположение общей границы либо решением суда, в котором производится толкование документов, на основании которых передавался земельный участок, с целью выявления действительного местоположения границ с учетом их корректировки на основании описанных принципов.

Главное различие состоит в том, что границы ранее учтенных земельных в России участков могли быть не описаны или описаны с ненадлежащей точностью, в результате чего суду необходимо выяснить юридические границы владения, которое было предоставлено правообладателю. В то же время в общем праве границы определяются в самом соглашении либо следуют из поведения сторон, что требует от суда толкования воли правообладателей земельных участков на существование земельных участков в определенных границах.

Отсюда следует главная процедурная особенность: при разрешении спора о границах российские суды проверяют титул на земельный участок, а суды в общем праве исследуют исключительно договор о передаче права на предмет описания границ.

Заключение

земельный собственность иск судебный

Несмотря на то, что споры о границах составляют значительную часть споров о праве на земельный участок, правовое регулирование их разрешения недостаточно регламентировано, а подходы судов не являются устоявшимися.

Автор определил спор о границах как взаимное притязание на владение частью земельного участка относительно общей границы, возникшее в результате заявления правообладателем смежного земельного участка возражений относительно местоположения общей границы при условии её отсутствия, установления с ненормативной точностью или выявления нарушений при её установлении, подтверждённых в судебном порядке (отсутствие надлежаще установленной юридической границы).

Исходя из смысла Постановления Пленума №10/22, автор сделал вывод, что споры о границах являются частью споров о праве на земельный участок. Спор о границах выделяется в самостоятельную категорию споров о праве, поскольку направлен не на распоряжение частью земельного участка, а на определение пространственных пределов владения им и относится к искам о признании права на земельный участок в пределах установленных границ. С учетом указанного, исковая давность на требование об установлении границ не распространяется.

Исходя из указанного, спор о границах имеет место, когда местоположение границ не определено. Как только определены пределы владения земельным участком, собственник может предъявлять вещные иски (негаторный иск, виндикационный иск).

В результате проведенного исследования автором выявлено два способа разрешения спора о границах: внесудебный, целью которого является согласование границ, направленное на достижение соглашения относительно местоположения смежной границы при её установлении или уточнении; и судебное - в случае, если границы земельного участка были оспорены в судебном порядке либо правообладатель смежного земельного участка отказался от их согласования при составлении акта согласования границ.

Итогом разрешения спора во внеудебном порядке является составление межевого плана и подписание всеми правообладателями смежного участка акта согласования границ. Итогом разрешения спора в судебном порядке является вынесение судебного решения по результатам удовлетворения иска об установления границ.

Внесудебный порядок разрешения спора, существовавший в Российской Империи в конце XVIII - начале XIX века являлся приемлемым для быстрого и своевременного разрешения спора о местоположении смежных границ, поскольку предусматривал возможность полюбовного разрешения спора в порядке медиации, имел специальные органы, уполномоченные на разрешение споров о границах. Представляется, что современный порядок внесудебного разрешения спора должен быть модифицирован для того, чтобы стать полноценным механизмом предупреждения и разрешения споров о праве на земельный участок.

Основным надлежащим способом судебной защиты при пересечении границ земельных участков в случае, если границы хотя бы одного из них не установлены или были оспорены (признаны недостоверными) в судебном порядке, является иск об установлении границ.

Иск об исправлении реестровой ошибки не является способом разрешения спора о границах, если отсутствует спор о фактических границах земельного участка. При этом, имеется пересечение границ, отражаемое в ЕГРН, что является следствием ошибки, сделанной кадастровым инженером (неправильного указания координат или указание координат в иной системе измерения кадастра) или возникшей в результате несовершенства измерительной техники.

В связи с указанной особенностью исправление реестровой ошибки может быть осуществлено не только во внесудебном и судебном порядке, но и в порядке административном.

Изучение порядка разрешения споров о границах в странах общего права показало, что в Великобритании и США применяются схожие, но одновременно совершенно отличные подходы к разрешению споров о границах. Основным иском является требование к суду об определении надлежащей границы, применяется принцип фактического пользования земельным участком в установленных границах в течение 10/15/20 лет в зависимости от юрисдикции (в России - 15 лет, но только для участков, границы которых не установлены), а также приобретения земельного участка в определенных границах по давности. Данные институты схожи с существующими в России: возражение об установлении границы, существующей более 15 лет, приобретение права собственности на земельный участок по давности владения.

Основным отличием является то, что в системе общего права при установлении границ применяются принципы, позволяющие идентифицировать волю собственников на установление границы в том или ином месте. Данное отличие исходит из порядка установления границы на основании соглашения правообладателей.

В результате произведенного исследования, выстроена система исков, связанных с границами земельного участка, которая состоит из иска об установлении границ (при наличии спора о праве), иска об исправлении реестровой ошибки (для исправления "юридической границы" и приведения её в соответствие с фактической), а также негаторного иска, направленного на восстановление на местности юридически установленной границы земельного участка (в том числе, иск о сносе забора, построек).

Представляется, что основным способом разрешения спора о границах в России останется судебный, поскольку издержки на судебное разбирательство сравнимы с услугами медиатора (экспертиза проводится как судом, так и стороной при составлении межевого плана). Таким образом, судам требуются подробные разъяснения порядка разрешения спора о границах, а судьям - соответствующая квалификация и большая специализация.

Возможно, стоит воспринять опыт Великобритании, предоставив возможность исследовательским университетам (например, в Великобритании - RICS) или СРО кадастровых инженеров разрабатывать правила медиации и примеры разрешения споров о границах для целей уменьшения количества формальных земельных споров, и разработать механизм разрешения споров.

Литература

1. Антология мировой философии: В 4 т. Т. 1, ч.1. - М.: Мысль, 1969. - 576 с.

2. Иконицкая И.А. Разрешение земельных споров. - М.: Юрид. лит., 1973. - 104 с.

3. Кант И. Сочинения в шести томах. Философское наследие. Том 4, часть 2. - М.: "Мысль", 1965. - 478 с.

4. Клюшниченко В.Н. Особенности ведения кадастра на современном этапе: монография. - Новосибирск: СГГА, 2011. - 138 с.

5. Лисунов С.К. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). - М.: Деловой двор, 2015. - 352 с.

6. Мордухай-Болтовской В.П.: Межевые законы: с изложением и объяснением. - СПб.: Паровая скоропечатня П.О. Яблонского, 1893. - 188 с.

7. Некрасов Ф. Г. Межевание земель в России (межевые законы). - М., 1915. - 130 с.

8. Пахман С.В. Обычное гражданское право в России. Том 1. - СПб.: Типография второго отделения собственной Ея Величества Канцелярии, 1877. - 447 с.

9. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть 1. - СПб.: Сунодальная типография, 1896. - 745 с.

10. Рожкова М.А. Средства и способы защиты сторон коммерческого спора. - М.: Волтерс Клувер. 2006. - 416 с.

11. Ротенберг Л.М. Полный свод решений Гражданского кассационного департамента Правительствующего сената за 1881 г. - Екатеринослав: Типография Исаака Когана, 1912. - 582 с.

12. Ротенберг Л.М. Полный свод решений Гражданского кассационного департамента Правительствующего сената за 1875 г. - Екатеринослав: Типография Исаака Когана, 1912. - 564 с.

13. Савенко Г.В. Исковая защита прав на земельные участки и межевание: проблемы теории и практики. - М.: Инфотропик Медиа, 2016. - 344 с.

14. Савенко Г.В. Ялбулганов А.А. Земельные участки: образование, межевание и земельные иски (вторая половина XVIII -- начало XXI в.). - М.: Издательский дом НИУ ВШЭ, 2017. - 268 с.

15. Синайский В.И. Русское гражданское право. Выпуск 01. Издание второе, исправленное и дополненное. - Киев: Типо-Литография "Прогресс", 1917. - 258 с.

16. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. - М.: Статут, 2010. - 893 с.