Право собственности и иные вещные права в международном частном праве

Арендная плата устанавливается в виде:

1. доля в доходе от использованного имущества

2. твердая денежная сумма

3. услуги

- Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

- Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества

- если предусмотрено договором - производить кап ремонт

- Своевременно вернуть имущество

Права арендатора:

а) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя.

б) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества.

Если было произведено улучшение имущества: улучшения мб:

1. отделимые - которые можно отделить без ухудшения потребительских свойств вещи/мущества (н-р повесить жалюзи)

2. неотделимые - если согласие было получено - арендодатель обязан возместить расходы, если не было согласия - арендодатель не обязан ничего возмещать (н-р поставить окна)

в) По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Обязанности арендодателя:

- предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

- ответственность: Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

- Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество

- Производить (по умолчанию) капитальный ремонт имущества

Виды договоров аренды:

1. договор проката

2. аренда ТС с экипажем и без экипажа

3. аренда зданий и сооружений

4. аренда (найма) жилого помещения

5. аренда предприятия

6. финансовая аренда (лизинга)

17.Договор аренды зданий и сооружений. Права на земельный участок при аренде строения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Ст. 650 ГК.

В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение».

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). До фактической передачи договор не считается исполненным и уклонение одной из сторон рассматривается как отказ от исполнения договора.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

18. Договор аренды предприятий

Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользования предприятия в целом. Как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656).

Не передаются права, основанные на разрешении (лицензии). Особенность: по договору аренды предприятия субсидиарно подлежат применению правила, которые регулируют НПА о здании, сооружении, только потом общие положения об аренде.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Данный договор -- консенсуальный, возмездный и взаимный.

Объект договора -- предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Форма договора. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель обязан:

- уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);

Арендатор обязан:

в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);

вносить арендную плату в соответствии с договором;

после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ). Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ).

19.Договор аренды транспортных средств. Особенности аренды морских судов

Договор аренды Т/с бывает двух видов:

1. с экипажем: арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (т.е. с предоставлением услуг по управлению и обслуживанию транспортного средства).

Форма - всегда письменная

Предмет договора аренды транспортного средства с экипажем складывается из двух элементов:

· предоставление арендатору своеобразного имущества - транспортного средства.

· оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатацией.

Обязанности арендодателя: обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.Предоставление со стороны арендодателя услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства имеет целью обеспечить его нормальное и безопасное использование в соответствии с условиями договора.

Оплата топлива, смазочных масел и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации, налоги и сборы и т.п. - возлагаются на арендатора. Помимо расходов, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

2. без экипажа: арендодатель предоставляетарендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (т.е.без оказания таких услуг).

Правовое регулирование отношений по аренде транспортного средства без экипажа во многом совпадает с арендой транспортного средства с экипажем.

Форма - письменная.

На основании данного договора правомочия владения и пользования транспортным средством переходят от арендодателя к арендатору. Последнему во всех отношениях - как в вопросах коммерческой, так и технической эксплуатации - подчиняется экипаж. Члены экипажа являются работниками арендатора. Через подчиненный ему экипаж арендатор безраздельно осуществляет контроль за транспортным средством, управление им, его эксплуатационно-техническое обслуживание.

Обязанности арендатора: обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую, несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор.

Договор аренды Т/с:

Договор является концессуальным (права и обязанности по договору возникают с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям)

Срочным (Транспортное средство предоставляется арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю)

Двусторонним (арендодатель несет обязанность предоставления определенного имущества, а арендатор - внесения за это соответствующей платы)

Возмездный (транспортное средство предоставляется арендатору за плату)

Особенности аренды морских судов

В сфере торгового мореплавания довольно широкое распространение имеют две разновидности договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства:

1. договор фрахтования судна на время (тайм - чартер) -судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания (статья 198 КТМ РФ).

2. договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряжённое судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания (статья 211 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации).

тайм-чартер и бербоут-чартер - различаются по предмету договора. Во-первых, при тайм-чартере судно передается в пользование фрахтователя, а при бербоут-чартере - в его владение и пользование. Во-вторых, по тайм-чартеру судно передаётся с экипажем, оказывающим фрахтователю услуги по управлению и технической эксплуатации судна; по бербоут-чартеру фрахтователь получает судно, не снаряжённое и не укомплектованное экипажем.

20.Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Ст. 626 ГК

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Форма договора - письменная.

Договор проката является публичным договором

Существенные условия: предмет. Предметом договора может быть только движимое имущество.

Договор проката заключается на срок до одного года.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора проката и назначению имущества.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая устанавливается в виде твердой денежной суммы, вносимой периодически или единовременно.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Разновидностью договора проката является договор бытового проката, особенность которого состоит в том, что арендатором выступают граждане-потребители, предмет договора используется в потребительских целях. К данным отношениям применяются нормы Закона «О защите прав потребителей».



21. Договор финансовой аренды. понятие, содержание, виды

ст. 665 ГК РФ. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Особенности договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого государственным или муниципальным учреждением, устанавливаются ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Существенными условиями договора лизинга являются:

а) условие о предмете лизинга;

б) условие о продавце предмета лизинга;

в) условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

ст. 670 ГК Ответственность продавца.

1. Арендатор вправе предъявлять требования продавцу в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).

По общему правилу, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Виды лизинга:

1. Финансовый лизинг - вид лизинга, при котором предмет лизинга передается лизингополучателю на срок, соизмеримый по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его.

2. Оперативный лизинг - вид лизинга, при котором лизингодатель покупает имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование.

3. Возвратный лизинг - разновидность лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель.

22.Договор ссуды: понятие, содержание и ответственность сторон

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Стороны: ссудодатель (это либо собственник вещи, либо лицо, уполномоченное собственником или законом предоставлять имущество в ссуду, кроме того, законодатель несколько ограничивает права коммерческих организаций: они не имеют права ссужать принадлежащее им имущество учредителю и участнику своей организации, а также лицам, осуществляющим контроль за этой организацией. Смена ссудодателя в договоре не прекращает договора ссуды: его права и обязанности переходят к его преемнику

Ссудополучатель - любые SГП.

Договор является - безвозмездным,

мб как реальным, так и концессуальным - в зависимости от того, в каком порядке он заключается. Если стороны договорились о том, что вещь будет передана в ссуду после заключения договора, последний будет консенсуальным. Если же момент заключения договора приурочен к передаче вещи в ссуду, налицо реальный договор. В том случае когда ни то, ни другое достоверно установить нельзя, договор ссуды должен быть признан консенсуальным

взаимный - Обе стороны несут обязанности -- передать вещь в ссуду (для ссудодателя) и возвратить ее (для ссудополучателя)

срочный договор - срок определяется самим договором (мб как определенным, так и неопределенным. При неопределенном сроке договора извещение об отказе от договора должно быть сделано за один месяц).

Форма - письменная: когда одной из его сторон является юридическое лицо или когда стоимость предмета ссуды превышает 10 тыс. руб. В остальных случаях - устная.

существенные условия:предмет договора - вещи и безвозмездность

Обязанности ссудодателя:

- предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению.

Ответственность:

-Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

- Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.

- Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

Обязанности ссудополучателя:

- обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.



23.Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности граждан. Основания возникновения жилищных обязательств

Жилищная потребность - это нужда в жилище как в объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха и семейного уюта.

Удовлетворение потребности граждан РФ в жилье возможно:

1)путем предоставления жилых помещений по договорам:

-социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

-коммерческого найма;

-найма жилого помещения в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива;

-найма служебного жилого помещения и общежития;

-аренды жилого помещения;

-безвозмездного пользования жилым помещением.

Предоставление жилья отдельным категориям граждан в пожизненное бесплатное пользование. Так, право на бесплатную жилую площадь с отоплением и освещением имеют педагогические работники образовательных учреждений в сельской местности или в поселках городского типа, в том числе ивышедшие на пенсию.

2) путем приобретения или строительства жилых помещений в домах различных жилых фондов за собственные средства без ограничения площади или за доступную плату (Конституция РФ п.3, ст.40). (т.е. приобретение жилища в частную собственность, в т.ч. приватизация)

Виды жилищных правоотношений:

1. отношения по управлению жилищным фондом (гос контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда - каким условиям должно соответствовать, как должно вводиться в эксплуатацию и т.п.)

2. отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями на условиях найма

3. обеспечение правильного использования жилищного фонда (например, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, строительство жилищных кооперативов и т.п.)

4. отношения по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.Не обязательно

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания в нем граждан.

Основания возникновения жилищных обязательств:ст. 10 ЖК

1) из договоров и иных сделок;

2) из актов гос органов и актов ОМСУ (например, о признании жилого помещения непригодным для проживания, решение о предоставлении жилого помещения и т.п. ;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий (гибель жилого помещения, его разрушение; выселение гражданина из жилого помещения, смерть), с которыми ФЗ или иной НПА связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.



24. Договор коммерческого найма жилого помещения, его отличие от смежных договоров

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона -- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Отличительная черта объекта состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования -- к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Стороны договора.

Нанимателем может быть только гражданин. Договор может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое лицо, так и гражданин: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В договоре же социального найма в роли наймодателя может выступать только юридическое лицо.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Следующие отличие: договор коммерческого найма является срочным (на срок, не превышающий пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Наймодатель обязан:

-передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

-осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

-предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

-обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

-использовать жилое помещение только для проживания;

-обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

-своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

-осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

-с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется);

-разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев; А по Договору найма специализированного жилого помещения наниматель не вправе вселять временных жильцов.

-передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

- с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

25.Договор социального найма: заключение договора, права и обязанности сторон, основания изменения и прекращения договора социального найма

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона -- собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -- гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Ст. 60 ЖК

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный, возмездный, двухсторонний, взаимный.

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный ОМСУ.

Нанимателем по договору социального найма может быть только гражданин РФ. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет. На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи(проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители нанимателя).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма включает:

-плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

-плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-плату за коммунальные услуги.

Права и обязанности сторон.

Наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

-передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

-принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

-осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

-обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения имеет право в установленном порядке:

-вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

-сдавать жилое помещение в поднаем;

-разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

-осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

-использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

-обеспечивать сохранность жилого помещения;

-поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

-проводить текущий ремонт жилого помещения;

-своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

-информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

ЖК РФ предусматривает простую письменную форму, на основании решения ОМСУ о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения.

Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Прекращение договора:

– В связи со смертью одиноко - проживающего нанимателя

– Выселение граждан. Выселение граждан всегда производится в судебном порядке. Выселение возможно с предоставлением ЖП, либо без предоставления его. При этом, предоставление делится на два вида:

– Предоставление другого благоустроенного ЖП;

– Предоставление другого ЖП (в том числе неблагоустроенного).

Предоставление другого благоустроенного ЖП. Только в тех случаях, которые прямо указаны в законе:

1. Дом, в котором находится ЖП, подлежит сносу;

2. ЖП подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка;

3. Для государственных либо муниципальных нужд.

4. ЖП подлежит переводы в нежилое;

5. ЖП признано непригодным для проживания;

6. В результате проведения капитального ремонта либо реконструкции;

7. Подлежит передаче религиозной организации в соответствии с ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Выселение с предоставлением другого ЖП, в том числе неблагоустроенного.

Если наниматель и члены его семьи не вносят плату за ЖП в течение более 6 месяцев подряд. Происходит в судебном порядке по нормам выселения в общежития (на человека не менее 6 метров помещения).

ППВСРФ: «Когда суд принимает решение по данному основанию, он выясняет были ли причины для невнесения платы за ЖП». Суд выделяет следующие основания:

– Длительные задержки выплаты ЗП;

– Тяжелое материальное положение нанимателя и его семьи (утрата работы, невозможность трудоустройства);

– Болезнь членов его семьи;

– Наличие несовершеннолетних детей;

Предоставляемое другое ЖП должно быть изолированным и пригодным для проживания (6 метров на человека) и расположение в том же населенном пункте (ст. 15, 90, 105 ЖКРФ)

Выселение без предоставления другого ЖП.

Ст. 91 ЖКРФ «Наниматель и члены его семьи без предоставления ЖП, если они используют ЖП не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с ЖП, допуская его разрушение»

Наймадатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение. Если не устраняются нарушения, то по требованию наймадателя, либо других заинтересованных лиц граждане выселяются в судебном порядке без предоставления другого ЖП

ППВСРФ: к другим заинтересованным лицам относятся:

– Соседи;

– Иные лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями данных лиц, в том числе членами семьи;

– Органы жилищной инспекции (осуществляют контроль)

Также могут быть выселены родители, лишенные родительских прав (если совместное проживание с ребенком создает угрозу для его жизни). Также выселение в судебном порядке

Могут обратиться:

– Органы опеки и попечительства

– Законные представители

– Иные лица

26.Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования: заключение договора, права и обязанности сторон, основания изменения и прекращения договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

Это договор, в соответствие с которым одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне - нанимателю, жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Предмет (ст. 91.5 ЖК): жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Наемный дом - здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ст. 91.16 ЖК)

Существенные условия договора (ч. 2 ст. 91.1 ЖК):

1. срок действия

2. размер платы за наем жилого помещения,

3. порядок его изменения договора

4. условия заключения договора на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Форма договора - письменная. Заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору (ст. 91.1 ЖК)

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК)

Сроки договора:

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет (ч. 1 ст. 91.6 ЖК).

По истечении срока договора - наниматель имеет право на заключение данного договора на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным ЖК РФ для нанимателя по такому договору.

Права и обязанности сторон:

Наниматель:

- приобретает право пользования общим имуществом в многоквартирном доме по данному договору

- вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ст. 70 ЖК)

- Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (ст. 80)

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению

- обеспечивать сохранность жилого помещения

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма

Наймодатель(ч. 1 ст. 65 ЖК):

- имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов

Обязанности наймодателя (ч. 2 ст. 65 ЖК):

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение

- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

- несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения

Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

- может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

- Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

- расторжение договора в судебном порядке:

1. неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

2. передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования

3. наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 настоящего Кодекса;

4. разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

5. систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

6. использования жилого помещения не по назначению

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя

27. Договор найма специализированного жилого помещения

Отличие: проживание носит временный характер. Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте.

Специализированный жилищный фонд:

- Служебное ЖП (например, по случаю командировки предоставляют помещение на время);

- ЖП в общежитиях;

- ЖП маневренного фонда (место ожидания граждан, до их переселения в другое ЖП. Например, в случае пожара);

- ЖП в домах системы социального обслуживания населения (при наличии определенных условий, не более, чем на 6 месяцев);

- ЖП фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- ЖП для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- ЖП для социальной защиты отдельных категорий граждан (дома престарелых, инвалидов, интернаты);

- ЖП для детей - сирот, детей, оставшихся без попечения родителей (до 18 лет) и лиц из числа сирот (достигли 18 лет, но еще не обеспечены ЖП).

Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда.

ст. 100 Жилищного кодекса РФ, По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Сторонами данного договора являются наймодатель - ОГВ, ОМСУ либо администрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель - гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

В Жилищном кодексе названы следующие основные права нанимателя специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения; право на вселение в жилое помещение членов своей семьи; право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Наниматель специализированного жилого помещения обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем) и т.д.

Наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов (а по договору коммерческого найма жилого помещения наниматель вправе вселять временных жильцов).

Основное право наймодателя специализированного жилого помещения - требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Расторжение договора.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему заявлению. Наймодатель - только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обязательств по договору. Специальными условиями расторжения договора найма жилого помещения фонда, например, для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца.

Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

28. Договор подряда. Понятие, содержание, структура договорных связей, отличие от смежных договоров (договоров купли-продажи, оказания услуг, трудовых договоров)

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик, в их качестве могут выступать как граждане, так и организации.Сторонами договора по общему правилу могут быть любые дееспособные лица.

Объектом договора является выполнение определенной работы. Договор подряда заключается на изготовление или переработку вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

Существенные условия:

1. предмет - определенная работа и ее результат. Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.

2. срок: в договоре указывается начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Цена работы или способы ее определения указывается в договоре, а при ее отсутствии она определяется как цена, обычно взимаемая за аналогичные работы. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.

Форма договора подряда подчиняется общим правилам о форме сделок. Наиболее распространенная - простая письменная.

Виды договора подряда:

- бытовой подряд,

- строительный подряд,

- подряд на выполнение проектных и изыскательских работ,

- подрядные работы для государственных или муниципальных нужд.

...