Сценарный анализ на рынке офисной недвижимости Москвы

Ч. Хюьлет и Г. Кауфман также выделяют компании в сфере недвижимости чьи роли на рынке связаны прежде всего с операционным риском: риелторы, управляющие, финансовые эксперты, технические эксперты и консультанты и другие. Как показывает практика последних десятилетий на развитых рынках недвижимости сложно найти компанию, которая занималась бы только одним видом бизнеса. Многие профессиональные игроки девелоперского бизнеса стараются сохранить в своем бизнесе стратегический баланс, а именно осуществляют и девелоперскую деятельность, связанную с высокими капитальными рисками и операционную деятельность, где такие риски сведены к минимуму. Такой баланс позволяет компании выжить во время циклических спадов на рынке недвижимости, когда извлекать доход от девелоперской деятельности практически невозможно. В такие периоды оказание услуг является своеобразным спасательным кругом для девелоперских компаний. Практика подобного выживания широко и эффективно используется девелоперскими компаниями в США, где большинство девелоперских компаний имеют диверсифицированный бизнес.

1.2.2 Особенности рынка недвижимости

Офисная недвижимость как и недвижимость в целом имеет ряд особенностей:

· Долговечность.

Недвижимость - это долговечный продукт. Здания и сооружения с долгим сроком службы могу сохраняться десятилетия и даже века с момента их постройки, а земля под ними вообще не подвластна времени. Поэтому 98% рынка недвижимости занимает вторичная недвижимость и только 2% приходится на новую.

· Уникальность

Каждый объект на рынке недвижимости уникален по своему местоположению, физическим характеристикам и инвестиционным интересам. Это делает сложным определение цены на отдельный объект и создает информационную асимметрию.

· Высокие транзакционные издержки

Сделки на рынке недвижимости характеризуются высоким уровнем издержек и включают в себя затраты на поиск, высокими налогами и сборами связанными со сделкой, ее регистрацией и высокими гонорарами профессиональным консультантам. Для продавца транзакционные издержки составляют от 1,5% до 6% от цены продажи. В некоторых странах континентальной Европы транзакционные издержки для продавца и покупателя могут составлять от 15% до 20%.

· Недвижимость - объект и потребления и инвестиций.

Недвижимость может быть куплена с целью ее использования личного или экономического (производственного), а так же с целью получения дохода (сдача в аренду или перепродажа).

· Неподвижность.

Объекты недвижимости не могут быть перемещены в пространстве.

· Высокая степень государственного регулирования

В большинстве стран мира недвижимость является крупнейшей сферой экономики. Например, в США недвижимость составляет 35% активов страны. Поэтому кризис на рынке недвижимости оказывает существенное влияние на национальную экономику в целом. Соответственно в развитых странах государство следит за состоянием отрасли и вмешивается в случае необходимости. Так в США ФРС прекратил финансирование девелоперских компаний в 1990-1992 гг. Кроме того, государство активно регулирует деятельность девелоперских компаний через введения норм по застройке, стандартов по техническим характеристикам различных видов жилья, жесткими процедурами регистрации сделок с недвижимостью и т.д.

· Временной лаг

Рыночный механизм на рынке недвижимости действует очень медленно, потому как строительство нового объекта требует время на поиск финансирования, проектирование и строительство нового здания, то есть создание предложения. Если бы новое предложение на рынке недвижимости могло быть произведено мгновенно, то рынок бы находился в постоянном равновесии. В реальности значительный временной промежуток существует постоянно между тем как обнаруживается потребность в большом количестве жилых домов или офисов и тем когда это пространство становится доступным. Этим объясняется низкая эластичность предложения, частое нарушение рыночного равновесия в краткосрочном периоде и резкие скачки цен на недвижимость, а так же еще одна особенность рынка недвижимости, а именно его цикличность.

· Цикличность рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет ярко выраженную цикличность развития. Для него характерны большие отклонения как на пиках, так и в точках спада цикла, чем для других циклических секторов экономики, таких, например, как автомобилестроение, энергетика, аэрокосмическая отрасль. Чарльз Хьюлет, Гади Кауфман. Стратегии компаний в сфере недвижимости. - М.; 2011. - С. 39

1.2.3 Цикличность рынка недвижимости

Изучение цикличности рынка недвижимости крайне важно не только для игроков этого рынка. Влияние рынка недвижимости на экономические циклы - предмет интереса западных экономистов уже не одно столетие. Еще в IXX веке известный американский политэконом, публицист и политик Генри Джордж полагал, что спекуляции с землей являются основной причиной экономических циклов. В своем труде «Прогресс и бедность» (1879), написанном после депрессии 1870х гг. в США, Джордж приводит в подтверждение своей теории как пример строительства железных дорог, которое сопровождалось обширными спекуляциями с землей. Цены на землю на окраинах Сан-Франциско поднялись на сотни и даже тысячи процентов, а фермерская земля была выкуплена и держалась до дальнейшего повышения цен. Henry George. Progress and Poverty. New York, 1937 - С. 276 Окончание строительства железной дороги, вопреки ожиданиям улучшения благосостояния ознаменовалась началом депрессии. Стимулом для стремительного строительства национальной сети железных дорог стали государственным субсидиям, поэтому депрессия не был эндогенным рыночным процессом, а в большой степени была вызвана значительными государственными субсидиями, которые капитализировались в стоимость земли, взлетевшую за счет спекуляций, что в конечном итоге буквально задушило предпринимательство.

Профессор Университета штата Калифорния в Сан-Хосе, Фред Фолдвэри развил теорию Джорджа и привел доказательства того, что не только земля, но и недвижимость в целом является причиной деловых циклов, а особенно экономических спадов. Свое утверждение он объяснял следующими предпосылками: 1) недвижимость составляет значительную часть национального богатства и валового продукта; 2) недвижимость подвержена большим колебаниям в цене; 3) такие колебания, которым способствуют денежные и кредитные рынки, вызваны государственными расходами и политикой; 4) спекулятивные бумы на рынке недвижимости сильно увеличивают издержки бизнеса, а строительные бумы оттягивают на себя огромную часть инвестиций; 5) в ретроспективе цены на недвижимость и объемы строительства стремительно растут перед сильными экономическими депрессиями. Fred E. Foldvary. Real Estate and Business Cycles. - 1991 http://www.foldvary.net/works/rebc.html Последнее утверждение Фодвери проиллюстрировал историческим обзором экономических спадов и предшествующих им стремительным ростом на недвижимость в разных городах США, в Великобритании, в Германии и Японии, подтвердив закономерность: цены на недвижимость достигают своего пика за один-два года до общей депрессии в экономике. Резкий скачок цен на недвижимость, основанный на ожидании скорее будущих, чем настоящих доходов, безусловно влияет на рентабельность бизнеса; степень такого влияния имеет эмпирическое значение для всех отраслей.

Кризис на рынке недвижимости США в 2008 году, ставший причиной глобального экономического кризиса, подтвердил теорию Фолдвари, так же как его знаменитое предсказание, сделанное в 1997 году, о том, что следующий большой обвал после спада 1990-го года произойдет в 2008 году, если не будет события, например, мировой войны, которая могла бы его остановить. Но несмотря на предсказания и прогнозы аналитиков, разрушительная волна кризиса 2008 года стала большим сюрпризом для мировой общественности. «Финансовое цунами» - так многие характеризовали произошедший обвал, подчеркивая его неожиданность. На самом деле, наращивание Великой депрессии может быть отслежено, а время ее наступления предсказано с ошеломляющей точностью задолго до того, как фраза «обеспечение долговых обязательств» станет популярной. Teo Nicolais. How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble. http://www.dce.harvard.edu/professional/blog/how-use-real-estate-trends-predict-next-housing-bubble

Цикл на рынке недвижимости имеет 4 фазы (рис 1)



Рисунок №3: «Цикл на рынке недвижимости»

Фаза 1: Восстановление

В начале цикла на рынке присутствуют все характеристики рецессии: высокий уровень безработицы, низкий уровень потребления, низкий уровень инвестиций компаний в здания, заводы и оборудование. Цена земли, важной составляющей экономической активности, в это время имеет наименьшее значение в цикле.

Постепенно начинается рост потребления товаров и услуг. Как правило, такой рост стимулируется государственным вмешательством в экономику путем снижения ключевой ставки.

В условиях растущего спроса и низких процентных ставок компании начинают расширять свой бизнес: нанимают больше людей, запускают новые производства, закупают оборудование. Расширение бизнеса сопровождается ростом спроса на землю и здания (офисы, складские помещения, торговые помещения). Рост экономической активности так же сопровождается ростом спроса на жилую недвижимость. Постепенно свободные площади сокращаются во всех секторах недвижимости.

Фаза 2: Экспансия

Переход от восстановления к экспансии происходит тогда, когда компании и домашние хозяйства купили или арендовали подавляющую часть свободных площадей, так что объем занятых площадей превосходит средний долгосрочный показатель. И так как постепенно нарастает дефицит незанятых площадей, владельцы повышают цены на них. Увеличивающиеся цены, а значит и возможная прибыль, привлекают инвесторов и компании, которые начинают строительство новых или реконструкцию уже существующих объектов.

Классическая экономическая теория говорит о том, что новое предложение ликвидирует дефицит спроса и цены вернутся в равновесное значение, но на рынке недвижимости, как уже говорилось выше, создание такого предложения требует времени, приблизительно от 2 до 5 лет для среднестатистического девелопмента.

К тому времени, как достаточное количество предложения новых площадей появится на рынке, экономический рост будет продолжаться без них еще 5-7 лет, и в течение всего этого времени арендные ставки и стоимость недвижимости будут расти.

Цикл достигает точки, в которой рента не просто растет, ее рост приобретает прогрессирующий характер. И наконец, цикл достигает той точки, в которой цена на землю (свободные площади) реагирует уже не на воодушевляющую ситуацию на рынке в целом, а скорее на ожидаемый рост ренты.

Инвесторы, уверенные в дальнейшем росте цен, переплачивают за землю относительно ее стоимости на текущий момент и начинают строить для нового рынка. Так официально начинается так называемый бум.

Фаза 3: Гиперпредложение

Как только рыночный показатель занятых площадей превосходит среднее значение аналогичного показателя в долгосрочном периоде, продолжается еще большее давление на рентные платежи и они продолжают свой рост. Пока такое давление существует на рынке, у девелоперов будут финансовые возможности для нового строительства. Это и является основой как для фазы экспансии так и для фазы гиперпредложения.

Разделительной чертой между экспансией и гиперпредложением является первый индикатор проблем в цикле: увеличение объема непроданных/незанятых площадей. Рынок доходит до этой точки, когда завершаются проекты, начатые в середине фазы экспансии. На этом этапе показатель занятых площадей все еще выше среднего долгосрочного и рента растет, но темпы ее роста меняются: прогрессирующий рост сменяется замедляющимся. Это время самое опасное в цикле и то, что произойдет дальше, определит силу надвигающейся рецессии.

Мудрые девелоперы, заметив это изменение в росте ренты и уже профинансировавшие строительные проекты, которые в скором будущем завершатся, откажутся начинать новые. Teo Nicolais. How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble. http://www.dce.harvard.edu/professional/blog/how-use-real-estate-trends-predict-next-housing-bubble Американский девелопер Тео Николас, преподающий Стратегии инвестирования в недвижимость в Гарвардской Школе убежден, что таких девелоперов не существует.

Фаза 4: Рецессия

Переход от гиперпредложения к рецессии определяется вторым показателем проблем на рынке недвижимости: показатель занятых площадей опускается ниже среднего долгосрочного значения.

Новое строительство не запускается, но продолжается вывод на рынок зданий, строительство которых было начато в фазе гиперпредложения. Избыток предложения снижает относительный показатель занятых площадей (отношение занятых площадей к свободным) и уменьшает ренту, что в конечном итоге сокращает прибыли собственников недвижимости.

Наконец, третьим тревожным сигналом для инвесторов должно послужить повышение ставки рефинансирования. Оно остановит девелоперов , намеревающихся начинать новые проекты, но для начатых во время бума проектов дела обстоят намного хуже. Сочетание низкого показателя занятых площадей, низкой ренты и высоких процентных ставок буквально уничтожают прибыль собственников недвижимости и в первую очередь девелоперских компаний.

Отсутствие у собственников недвижимости поступлений от продажи или сдачи в аренду приводит к тому, что выручка становится меньше постоянных затрат, за чем следует лишение права выкупа закладных. Teo Nicolais. How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble. http://www.dce.harvard.edu/professional/blog/how-use-real-estate-trends-predict-next-housing-bubble Цикл проходит полный круг и как замети Фолдвэри «проницательные инвесторы заключают выгодные сделки».

Экономист Гомер Хойт в своем труде «100 лет цен на землю в Чикаго» Homer Hoyt. One hundred years of land values in Chicago. Chicago, 1933 детально исследовал рынки недвижимости Чикаго, а затем и рынки других городов США и обнаружил, что циклы на рынке недвижимости повторяются с периодичностью в 18 лет.

Дальнейшие исследования Фреда Фолдвари показали, что за исключением двух периодов (Вторая Мировая война и повышение ключевой ставки сразу в два раза в 1979 году), цикл повторяется регулярно даже спустя десятилетия после наблюдений Хойта

Обзор научных статей, посвященных рынку недвижимости, позволяет выделить следующие черты, которые характеризуют циклы недвижимости:

· Циклы по типам недвижимости не совпадают

· Предложение на рынке недвижимости всегда изменяется медленнее спроса. Таким образом, экстремумы любого цикла могут быть определены, когда рост предложения и спроса двигаются в противоположных направлениях Pritchett Cl.P. Forecasting the Impact of Real Estate Cycles on Investments // Real Estate Review. 1984. № 4 (13). P. 85 - 89

· Циклы недвижимости индивидуальны для каждого отдельно взятого города

· На рынке недвижимости могут наблюдаться точки коррекции, которые выражаются в краткосрочных падениях и подъемах цен. В такие моменты большинство инвесторов не принимают решений относительно вложений в рынок и ждут прояснения ситуации

Рисунок №5: «Циклы на рынке недвижимости в США»

Увеличение уровня вакантных площадей приводит к снижению арендных ставок. Wheaton W.C., Torto R.G. Vacancy Rates and the Future of Office Rents // AREUEA Journal. 1988. № 4 (16). Р. 430 - 455

Хьюлет и Кауфман так же подчеркивают важность учета фазы цикла при разработке стратегии компаний в сфере недвижимости. Авторы считают, что рыночный механизм на рынке недвижимости способен самостоятельно вернуть рынок в равновесие и главное чего необходимо избегать девелоперским компаниям - это иррационального оптимизма на стадиях подъема рынка и иррационального пессимизма на стадиях его спада. Потребность в жилье (как нужно полагать и потребность в коммерческих площадях), как за счет структурных изменений в спросе так и за счет износа старых зданий останется, поэтому сектор недвижимости будет выходить из депрессий, какими бы суровыми они ни были. Чарльз Хьюлет, Гади Кауфман. Стратегии компаний в сфере недвижимости. - М.; 2011. - С. 43

Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости Москвы

2.1 Общее описание рынка офисных помещений города Москвы

Первые качественные офисные здания появились в Москве в начале 1990-х гг. Все они были расположены внутри Садового кольца и вдоль 1-ой Тверской-Ямской улицы до площади Белорусского вокзала. Сегодня данный субрынок офисной недвижимости принято называть Центральным Деловым районом (далее - ЦДР). Половина всех офисных зданий класса А расположена в ЦДР, поэтому большинство знаковых проектов Москвы находится именно здесь: Белая Площадь, Белые сады, Дукат III, Аврора, Балчуг Плаза, Павелецкая плаза, Аквамарина, Красная Роза и другие. В ЦДР располагают головные офисы международные и российские компании из различных отраслей. На рисунке 1 представлена распределение арендуемых площадей между различными отраслями.

Рисунок №6: «Основные арендаторы Центрального Делового Района Москвы» Обзор Центрального Делового Района Москвы. Отдел Исследований CBRE. - 2015

На начало 2016 года в ЦДР расположено 3 940 960 квадратных метров качественных офисных площадей (класс А, В+, В-), 482 408 квадратных метров из которых на начало года были свободны (12,2%) Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 4 квартал 2015. Отдел исследований JLL - 2016. Режим доступа: [http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Moscow%20Office%20Market%20Overview%20Q4%202015_rus.pdf?50679e91-006d-4d82-8db5-dd15febbc9f4].

Исторически ЦДР привлекал как арендаторов, так и девелоперов, поэтому до 2005 г. половина проектов новых офисных зданий располагались внутри Садового кольца. Но постепенно девелоперы столкнулись с ограниченностью свободных площадок и высокими ценами на земельные участки в центре города. Бурный рост экономики, стремительное увеличение количества и масштабов компаний увеличили их потребность в расширении офисного пространства. Ограниченное предложение качественных офисных помещений и высокий спрос на них оставляли вакантными только 3-5% офисных площадей в Москве. Кроме того, стоит отметить, что на 40-50% строящихся офисных помещений в 2005-2006 гг. уже были заключены договоры аренды. Темпы развития транспортной инфраструктуры центра столицы не соответствовали темпам застройки центральной части города и увеличению количества транспортных средств, что тоже делало офисные помещения за пределами Садового кольца более привлекательными и комфортными в эксплуатации для самих арендаторов. Вышеперечисленные факторы обусловили превышение вдвое объема новых офисных помещений, расположенных за пределами Третьего Транспортного кольца, над введенным в эксплуатацию объемом новых офисов в ЦДР уже в 2006 г. В 2007 г. был введен в эксплуатацию первый бизнес центр за МКАД. Кроме того, стоит отметить, что стремительная застройка исторического центра вызвала беспокойства у общественности, которая выступала против точечной застройки столицы и нарушения облика исторического центра города. Не оставили этот вопрос без внимания и власти столицы. В 2006 году мэр Москвы Юрий Лужков впервые заявил о необходимости введения ограничений на строительство бизнес центров в центре города: «Нужно кончать увеличивать офисную нагрузку на центр города, выносить это все на периферию Москвы, в том числе зоны, которые мы сейчас освобождаем от промышленности». В 2011 году вышло распоряжение Правительства Москвы о запрете нового строительства в историческом центре. После чего были пересмотрены инвестиционные контракты, заключенные ранее, многие из них были расторгнуты. Таким образом новый стимул к развитию получили зоны за пределами Садового кольца.

Ярким примером децентрализации офисного строительства является стремительное развитие делового района Москва-Сити, который в настоящее время является уникальным явлением для города. Московский Международный Деловой Центр (далее - ММДЦ) Москва-Сити расположен западной части столицы, вблизи Третьего транспортного кольца. Такое расположение нового делового района - распространённое явление для европейского рынка офисной недвижимости. В качестве примера подобных деловых районов можно привести Canary Wharf (Лондон, Англия), Hafen City (Гамбург, Германия), Zuidas (Амстердам, Нидерланды) и другие Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015.

Показатель отношения объема строительства к площади для девелопмента составляет 6,3, что существенно превышает показатели ряда других сопоставимых деловых центров Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015, расположенных в крупнейших городах мира. В перспективе Москва-Сити обеспечит столицу 150 тысячами рабочих мест (в Центральном Деловом районе представлено около 400 тысяч рабочих мест на территории площадью 2000 га). ММДЦ представляет собой комбинацию офисных помещений, торговых площадей и апартаментов. Такое распределение площади свойственно для аналогичных проектов по всему миру и призвано диверсифицировать риски проекта и обеспечить его выживание в случае сложной экономической ситуации (хотя в настоящее время мы можем наблюдать колоссальные потери прибыли собственниками Москва-Сити во всех сегментах).

Ниже представлена таблица со сравнительным описанием деловых районов формата Москва-Сити крупнейших городов мира.

Таблица №1: «Основные показатели в деловых районах формата Москва-Сити» Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015

	Численность населения городского округа	Офисы в структуре арендуемой площади	Площадь для застройки (ПЗ), га	Объем строительства (ОС), млн, кв.м	Использование земли ЩС/ПЗ	Год начала строительства	Расстояние до ЦДР, км
Москва-Сити, Москва, Россия	15	60%	60	3,8	6,3	1990	3
Oredtad City, Копенгаген, Дания	2	70%	310	2,6	0,8	1997	5
HafenCity, Гамбург, Германия	2	47%	102	2,3	2,3	1997	часть ЦДР
Zvidas, Амстердам, Нидерланды	2,3	43%	275	2,75	1	1994	ЦДР
Docklands Victoria, Мельбурн, Австралия	4	44%	176	2,7	1,5	2000	2
La Dйfence, Париж. Франция	11	67%	160	5,2	3,3	1958	5
Canary Wharf, Лондон Англия	13	60%	200	2	1	1987	7
Hudson Yards, Нью-Йорк, США	22	63%	146	3,4	2,3	2005	4
Yong-Sang, Сеул Инчхон, Южная Корея	22,5	30%	51,5	3,4	6,6	2008	5

Финансирование проекта осуществлялось в основном частными компаниями. Инвестиции города были направлены в основном на развитие инфраструктуры, прежде всего транспортной, именно наличие транспортных развязок в проектах такого масштаба является одной из главных составляющих успеха.

После завершения строительства в состав ММДЦ войдут 15 высотных зданий. Ожидаемая площадь составит около 3,8 млн кв. м. (часть проектов в настоящее время еще не утверждена Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы, поэтому характеристики некоторых объектов пока точно не известны). На сегодняшний день ММДЦ представлен 10 высотными зданиями: Башня на Набережной (введена в эксплуатацию в 2015 г.), Город Столиц, Башня Федерация Запад (2008 г.), Северная Башня (2007-2008 гг.), Башня Империя (2011 г.), МФК City Point (2013 г), Меркурий Сити (2013 г.), Башня Евразия (2014 г.), ОКО (2014 г.), Эволюция (2015г.).

Большую часть площадей в ММДЦ занимают офисные помещения (60%). Это соответствует распределению площадей в аналогичных проектах в мире.

Рисунок №7 «Ожидаемая функциональная разбивка площадей в Москва-Сити» Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015

Таблица №2: «Функциональная разбивка площадей в деловых районах формата Москва-Сити в крупнейших городах мира» Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015

	Доля офисная площадей	Доля торговых площадей	Доля отелей и жилья	Прочее
Canary Wharf	60%	32%	8%	-
La Dйfence,	67%	4%	21%	8%
Zuidas	43%	-	40%	17%
Hudson Yards	63%	32%	3%	2%
Yong-Sang	30%	29%	35%	6%
HafenCity	47%	9%	30%	14%
Docklands Victoria,	69%	15%	-	16%

Основная часть арендаторов офисов в Москва-Сити представлена компаниями из таких отраслей как финансы, консалтинг, IT/Телеком, фармацевтика, автоиндустрия Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015. Подобная структура арендаторов характерна для Центрального делового района, где 70% офисных помещений арендуют компании аналогичного отраслевого набора.

На протяжении 2015 года консалтинговые компании обратили внимание на появление в Москва-Сити нетипичных да современных офисных многоэтажных объектов, например, студия сна, школа трейдеров, пинг-понг клуб, смотровые площадки для экскурсий и романтических встреч, велосайклинг, хостел, кинотеатр, банный комплекс, изостудия, а также несколько коворкингов и барбершоп. Офисы в «Москва-Сити» снимают арендаторы совершенно нового типа (октябрь 2015) / KNM.RU // Режим доступа: http://knm.ru/news/ofisy_v_moskva_siti_snimayut_arendatory_sovershenno_novogo_tipa/

http://knm.ru/news/ofisy_v_moskva_siti_snimayut_arendatory_sovershenno_novogo_tipa/ Доля таких компаний на данный момент составляет порядка 3% в общей структуре арендаторов, по словам директора по развитию ОАО «Сити» Татьяна Вольцингер. Определяя причинах данного феномена специалисты расходятся во мнении: одни полагают, что такое явление обусловлено кризисом на рынке, другие считают, что данная тенденция будет развиваться и после кризиса и связана прежде всего с самим форматом ММДЦ, который изначально предполагал наличие всего необходимого для жизни сотрудников компаний-арендаторов.



Рисунок №8: «Структура крупнейших арендаторов Москва-Сити в офисном сегменте» Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015

Как и в ЦДР, в ММДЦ расположены офисы многих международных компаний. Например, в Башне на Набережной доля иностранных компаний превышает 50% Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015.

Несмотря на то, что значительная часть делового центра еще не введена в эксплуатацию или же находится на стадии проекта, инфраструктурные объекты на территории ММДЦ давно доступны сотрудникам компаний-арендаторов. Кроме того, на территории делового центра действует один из крупнейших в Москве торговых центров АФИМОЛЛ Сити. Многочисленные рестораны, кафе, магазины, салоны красоты, аптеки, фитнес-центры, частные клиники и т.д. делают из Москва-сити полноценный город в городе. Тем не менее, стоит отметить, что продолжающееся строительство на территории делового центра создает неудобства для арендаторов проекта и и во многом обуславливает то, что инфраструктура ММДЦ не развита до требуемого уровня.

С момента введения в эксплуатацию первого небоскреба крупные компании сразу же проявили интерес к ММДЦ. Договоры аренды на офисные помещения в Башне на Набережной были заключены еще в период строительства. В течение 2004-2007 гг. объем сделок в Москва-Сити достигал 80000 кв.м. Во время кризиса 2008 г. заметно снизился и в 2010 году объем сделок исчислялся только 38000 кв.м., но в 2013 году данный показатель вырос до 82000 кв.м., но в 2014 г. сократился в 2 раза до 41 000 кв.м. В I полугодии 2015 года объем сделок составил всего 8400 кв.м. т.е. 20% от годового показателя 2014 г.

В 2014 г. на территории ММДЦ были введены в эксплуатацию бизнес центры ОКО и Евразия, что увеличило общую площадь Москва-Сити на 203 800 кв.м. В I квартале 2015 была введена в эксплуатацию башня «Эволюция», площадь офисных помещений в которой составила 80 000 кв. м. Таким образом, площадь Москва-Сити увеличилась на 50% и составила 854 000 кв. м. Очевидно, что столь значительное увеличение площади сказалось на доли свободных площадей. В условиях общего замедления экономики в Москва-Сити наблюдается низкая скорость поглощения новых площадей и высокая волатильность уровня вакантности.

По данным исследовательского отдела компании Knight Frank, в структуре запросов арендаторов одним из наиболее важных параметров, влияющих на решение о переезде в новый офис, стала транспортная ситуация в районе расположения офиса Рынок офисной недвижимости. Москва. 2015 год. Отдел исследований Knight Frank. - 2016. На данный момент транспортный доступ в Москва-Сити осуществляется посредством метро или личного автомобиля. На территории делового центра действует 3 станции метро: Выставочная, Международная и Деловой Центр. К 2017 году Правительство Москвы планирует открыть Третий пересадочный контур, который обеспечит доступ на территорию Москва-Сити с трех разных веток метро, что по мнению властей должно существенно оптимизировать логистику движения.



Рисунок №9: «Объем сделок и новые площади в Москва-Сити» Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015

Транспортная ситуация в районе по мнению автомобилистов в настоящее время достаточно сложная: сильно затруднен выезд из района, поэтому автомобильные пробки - постоянное явление для окружающих деловой центр дорог. Это негативно сказывается на привлекательности ММДЦ для потенциальных арендаторов. Правительство Москвы планирует улучшить транспортную ситуацию в районе. В 2018 г. Планируется ввести в эксплуатацию Северный дублер Кутузовского проспекта, который пройдет от ММДЦ до Молодогвардейской развязки.

Кроме того, в 2016 г. заявлен к вводу в эксплуатацию транспортный терминал, откуда будут курсировать аэроэкспрессы до аэропортов Внуково и Шереметьево.

Ситуация с парковкой является еще одним фактором, вызывающим сомнение у арендаторов при рассмотрении Москва-Сити как месте расположения нового офиса. По данным исследования, проведенного компанией CBRE в 2015 г. 27% потенциальных арендаторов, отвечая на вопрос почему они не согласны переезжать в Москва-Сити, причиной отказа назвали проблемы с парковкой. В настоящее время, парковочный коэффициент на территории делового центра составляет 1 место на 70 кв. м. (внутри садового кольца 1 место на 100 кв. м.). На 14 улицах, примыкающих к территории делового центра Правительство Москвы ввело зону платной парковки: плата составляет 80 рублей в час за первый час парковки и 130 рублей в час за последующие часы. Таким образом, ежемесячная плата составит 23 000 рублей. По данным аналитического отдела компании CBRE, стоимость парковочного места на улицах вблизи Москва-Сити превышает ставку аренды в подземной парковке бизнес-центров на 20%. Сотрудники Москва-Сити, не обеспеченные парковочными местами на парковке бизнес-центров скорее всего откажутся от использования личного транспорта Расширение зоны платной парковки в Москве. Отдел Исследований CBRE. - 2015 [http://www.gud-estate.ru/news/XGOJVHBV.pdf].

В целом можно сделать вывод о том, что Москва-Сити является достойной альтернативой бизнес-центрам расположенным в Центральном Деловом районе (ЦДР). Позитивные новости об улучшении транспортной инфраструктуры в районе положительно влияют на готовность потенциальных арендаторов перенести свой офис в Москва-Сити. Тем не менее незавершенное строительство остается основным отпугивающим фактором для 23% арендаторов, опрошенных исследовательским отделом CBRE. При этом по словам экспертов рынка недвижимости, введение в эксплуатацию строящихся объектов отложено на неопределенный срок, например, из-за проблем с финансированием, отсутствием экономической целесообразности в условиях настоящей рыночной конъюнктуры или же ухудшением

С другой стороны, в настоящей экономической ситуации одновременной введение новых объектов в эксплуатацию создает конкуренцию за арендаторов между собственниками и оказывает давление на ставки аренды. Таким образом, завершение проекта по прогнозам аналитиков состоится лишь к 2021 г.

Зона между Садовым кольцом и ТТК и между ТТК и МКАД также активно осваивается девелоперами и все больше пользуется спросом среди арендаторов, которые стремятся сократить издержки на аренду в условиях сложной экономической конъюнктуры.

Еще одним явлением рынка офисной недвижимости в рамках процесса децентрализации стало строительство так называемых бизнес-парков. Основными характеристиками бизнес-парков являются:

Расположение на значительном расстоянии от центра города, вблизи главных автомагистралей;

территория, занимая бизнес-парком в среднем находится в диапазоне 10-20 га, плотность застройки - 11000 квадратных метров на 1 га;

Бизнес-парки представляют собой комплекс из нескольких как правило малоэтажных зданий;

Эффективность используемых площадей, прямоугольные формы, которые позволяют максимально избежать потерю площади;

Наземная парковка на территории бизнес-парка;

Развитая инфраструктура на территории бизнес-парка;

Развитая транспортная инфраструктура, железнодорожные станции вблизи бизнес парка, корпоративный транспорт для сотрудников компаний от ближайшей станции метро;

Близость к аэропортам.

Несмотря на то, что первый бизнес парк появился в Москве 10 лет назад и был крайне успешным, традиционные бизнес парки до сих пор не стали распространенным явлением на рынке офисной недвижимости Москвы в отличие от рынков офисной недвижимости стран Запада. Первые бизнес парки в Европе появились в Великобритании вблизи Лондона в середине 1980-х гг. Первыми арендаторами бизнес парков были быстро развивающиеся IT-компании. Важно отметить, что исторически эти компании находились на значительном расстоянии от Лондона. Более того, большая часть этих компаний были американскими, а поэтому были хорошо знакомы с форматом бизнес парков. В США бизнес парки начали появляться уже в 1960х гг. В 1990х гг. началось развитие бизнес парков в Восточной Европе, в Польше и Чешской республике.

Как уже было отмечено выше, географически бизнес-парки располагаются вдалеке от центра города, вдоль главных автомагистралей и вблизи аэропортов. Одним из главных факторов при выборе места расположения является хорошая транспортная доступность (как правило, вблизи бизнес парков расположены станции метро или железнодорожные станции, или же организованы регулярные автобусные рейсы до бизнес парка от ближайшей станции метро). Стоит заметить, что в Европе территории, которые потенциально могли использоваться для строительства бизнес парков, имели развитую транспортную инфраструктуру.

Таблица №3: «Основные характеристики бизнес парков в европейских странах» Business Parks in Moscow. Research Department of CBRE. - 2015

Бизнес Парк	Город	Расстояние от центра города	Расстояние от аропорта	Аэропорт	Транспорт в пешей доступности
Chiswik Park	Лондон	13,6	17,2	Хитроу	метро
BB Centrum	Прага	6,2	18,4	Аэропорт Вацлава Гавелы	метро
The Park	Прага	10,4	22,9	Аэропорт Вацлава Гавелы	метро
City West	Прага	11,4	10,6	Аэропорт Вацлава Гавелы	метро
Empark	Варшава	8,8	3,9	Варшавский аэропорт имени Ф. Шопена	поезд, шатл
Business Garden	Варшава	8	2,9	Варшавский аэропорт имени Ф. Шопена	поезд, автобус
The Park	Варшава	6	4	Варшавский аэропорт имени Ф. Шопена	поезд, трамвай, автобус
Poleczki Business Park	Варшава	12,4	3,7	Варшавский аэропорт имени Ф. Шопена	шатл
Okecie Business Park	Варшава	9,8	2,7	Варшавский аэропорт имени Ф. Шопена	шатл
Sirius Businness Park Berlin-Gartenfeld	Берлин	11,6	3	Бердинский аэропорт Тегель	автобус
Sirius Businness Park Berlin-Borsigwerke	Берлин	12	6	Бердинский аэропорт Тегель	метро
SEGRO Park Berlin-Airport	Берлин	27	3	Аэропорт Шенефельд	поезд, автобус

При анализе европейских бизнес-парков можно так же выделить следующие общие черты: Арендные ставки в бизнес-парках на 50-70% ниже чем в офисных зданиях в центре города;

площадь бизнес-парков составляет около 15-20% от общей площади, представленной на рынке офисной недвижимости города;

уровень вакансии в среднем составляет 10%;

главные арендаторы бизнес-парков - представители таких отраслей как IT, Телеком и FMCG.

В некоторых регионах общепринятым считается для компаний-представителей одной и той же отрасли размещаться в одном и том же бизнес-парке. Так например, в Дубаи промышленные компании сконцентрированы в Dubai Industrial City или Dubai World Central, тогда как компании-аутсорсеры выбирают офисы в Dubai Outsorce Zone. В Англии технологические компании располагаются в бизнес парках, находящих на западе от Лондона и никак не связаны со столицей. В Варшаве тоже можно наблюдать начало образования таких кластеров компаний: IT-компании располагаются в The Park Warsaw, фармацевтические компании в Poleczki Business Park, а авиационные и туристические компании - в Okecie Business Park.



Рисунок №10: «Ставки аренды БП и БЦ в центре некоторых городов Европу и Москв» Business Parks in Moscow. Research Department of CBRE. - 2015

В Москве бизнес-парки строятся в западном направлении, которое считается более экологически чистым по сравнению с восточным направлением, на котором исторически располагались все промышленные предприятия. Кроме того, на западе города находятся крупнейшие жилые комплексы и коттеджные поселки бизнес-класса (Рублево-Успенское шоссе, Новорижское шоссе, Киевское шоссе, Калужское шоссе);

Первым традиционным бизнес-парком Москвы стали Крылатские Холмы, введенный в эксплуатацию в 2005-2006 гг. Несмотря на то, что проект сильно отличался от привычных для Москвы бизнес-центров в виду значительной удаленности от центра города и ближайшей станции метро, он возымел колоссальный успех. Все здания были сданы в аренду еще до введения бизнес центра в эксплуатацию. Арендаторами бизнес парка являются международные компании таких отраслей как IT, телекоммуникационная, фармацевтическая и FMCG: Intel, Johnson&Johnson, British American Tobacco, DuPont, Microsoft, Huawei Technologies, Cisco Systems, Sun InBev, Colgate. Важно отметить, что первые арендаторы остаются ими до сих пор, а вакантных площадей не было ни разу за весь период существования бизнес-парка. Несмотря на то, что проект был первопроходцем на рынке, собственникам удалось привлечь крупных арендаторов: все они международные компании, для которых бизнес-парки - распространённое явление, большинство штаб-квартир компаний-арендаторов Крылатских Холмов в Европе и США находятся за пределами города, поэтому именно таким компаниям было психологически проще расположить свой офис на значительном расстоянии от центра Москвы.

Спустя шесть лет в 2011 году был завершен еще один выдающийся проект - бизнес центр - Олимпия парк, 70% которого в настоящее время владеет Лаборатория Касперского, которая полностью располагается в бизнес парке.. С момента введения бизнес парка в эксплуатацию там так же отсутствовали вакантные площади. Якорными арендаторы Олимпия парк стали Tele2, BMW Group, Tinkoff Credit Systems.

Так же среди бизнес-парков Москвы стоит отметить БЦ Кантри парк (первый бизнес центр за пределами МКАД, построенный в 2003 г.), БЦ Резиденция (ценовая политика собственников, а именно арендные ставки, сопоставимые со ставками аренды в ЦДР, оставляют значительную часть площадей БЦ вакантной), БЦ Рига Лэнд, Бизнес Парк Химки.

По мнению автора настоящей работы, процесс децентрализации рынка офисных помещений Москвы продолжится. Опрошенные эксперты рынка в рамках данного исследования полагают, что в ближайшие 5-10 лет существенных изменений в облике города не будет, но дальнейшее строительство будет осуществляться преимущественно в зонах между третьим транспортным кольцом и МКАД.

2.2 Анализ показателе на рынке офисной недвижимости Москвы

Общий объем офисных помещений Москвы по итогам 2015 г. насчитывает около 16 млн мІ. В течение года было введено 715 тыс. мІ, что говорит о двукратном снижении темпов прироста предложения по сравнению с 2014 г., когда на рынок вышло свыше 1,4 млн мІ. 2014 год оказался пиковым с точки зрения девелоперской активности -- темпы прироста превысили все предшествовавшие показатели рынка с 2008 г.: объем ввода нового предложения по сравнению с 2013 г. увеличился почти на 60%. Показатели же 2015 г. ниже показателей 2013 г. на 20%. На графике показана динамика нового строительства офисных помещений. Да данный момент на стадии строительства находятся более 1 миллиона квадратных метров офисных площадей, но с учетом низкого уровня активности, наблюдаемых на строительных площадках, ввода этих помещений в эксплуатацию в ближайшем будущем не ожидается.

Перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию во многом обусловлен высоким уровнем вакансии на рынке. По данным аналитиков ведущих консалтинговых компаний Москвы на данный момент каждый 5 квадратный метр офисных помещений не арендован, а некоторые помещения ищут арендатора уже более трех лет. В абсолютном выражении пустует 3,1 миллионов квадратных метров офисных помещений. Доля вакансии в классе A по итогам первого квартала 2016 года составила 28,93%, в классе В - 16,33%. Такие показатели вакансии являются рекордно высокими для офисного рынка Москвы. На графике отражена динамика вакантных площадей на рынке офисных помещений Москвы.

Рисунок №11: «Динамика ввода офисных площадей» 2015| Годовой отчет| Москва| Офисная недвижимость. Отдел исследований Colliers International. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.colliers.com/-/media/files/emea/russia/research/2016/msc_office_2015.pdf?la=ru-RU



Рисунок №12: «Динамика уровня вакансии на рынке офисной недвижимости Москвы» Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf

Конечно, определенный уровень вакансии сохраняется на рынке и в условиях отсутствия кризисной ситуации в экономике. По мнению директора отдела исследований компании CBRE Олеси Дзюба на здоровом рынке должен оставаться уровень вакансии около 10%.

Важным показателем, который характеризует рынок офисной недвижимости и используется в том числе при расчете уровня вакансии является чистое поглощение, которое рассчитывается как разница всех занятых помещений на конец и начало периода. На графике отражена динамика чистого поглощения на рынке офисных помещений Москвы.

Рисунок №13: «Динамика показателя чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Москвы» Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf

По итогам первого квартала 2016 года показатель чистого поглощения продемонстрировал отрицательное значение и составил -21 000 кв. м. Однако, стоит заметить, что по итогам аналогичного периода в 2015 году объем чистого поглощения составил -210 000 кв. м, но по завершении года объем чистого поглощения вернулся к положительному значению и составил 87 000 кв. м. Отрицательное значение в первом квартале, возможно, объясняется традиционно низкой деловой активностью в начал года.

Рисунок №14: «Динамика показателей чистого поглощения и нового строительства на рынке офисной недвижимости Москвы» Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf

С начала ухудшения экономической ситуации в стране ставки арендной платы и в рублевом и в долларов эквиваленте демонстрируют отрицательную динамику. В I квартале 2016 года долларовые эквиваленты ставок достигли наименьшего значения за последние 10 лет. По итогам I квартала 2016 года усредненная ставка аренды на офисные помещения в Москве составила $231, что на 36% меньше чем в IV квартале 2015 года. На графике отражена динамика арендных ставок по классам А и В на рынке офисных помещений Москвы.



Рисунок №15 «Динамика арендных ставок по классам А и В в долларовм эквиваленте» Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf

Рисунок №16 «Динамика арендных ставок по классам А и В в рублевом эквиваленте» Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf

Значительное снижение арендных ставок в долларовом эквиваленте обусловлено прежде всего девальвацией национальной валюты. С IV квартала 2014 года начался так называемый процесс дедолларизации ставок аренды. Из-за падения курса рубля многие компании ощутили резкое падение выручки в долларовом выражении и резкий рост расходов на аренду и инициировали пересмотр договоров аренды. Доля сделок продления и переподписания в совокупном объеме заключенных транзакций в 2015 году увеличилась вдвое -- с 14% до 33%. Арендодатели, опасаясь потерять арендаторов, шли на уступки и прописывали дополнительные условия в договорах аренды, например, оговаривая валютный коридор, что позволяло разделять риск между арендатором и арендодателем, или же временно переходили на рублевые ставки на оговоренный период, что позволяло распределить риск во времени. Ниже представлены результаты опроса собственников офисных помещений, проведенного компанией CBRE в 2015 году, о том в каком ракурсе они готовы пересматривать долларовые ставки аренды.

Но в 2016 году, когда низкий курс рубля стал не неожиданностью, а новой реальностью российской экономики, по наблюдению старшего консультанта отдела работы с корпоративными клиентами Федора Санько собственники хоть и вынуждены пересматривать договоры аренды, но повторно идут на пересмотр условий неохотно, ссылаясь на условия существующего договора и более не желая разделять риски с арендаторами. Тем не менее процесс дедолларизации арендных ставок продолжается: по итогам 1 квартала 2016 года в классе А соотношение рублевых и долларовых предложений составило 55% к 45% (в 4 квартале 2015 года это соотношение имело обратную пропорцию 45% к 55%). В классе В по рублевым ставкам экспонируется более 90% офисов 1 квартал 2016 года. Офисная недвижимость. Москва. Отдел исследований Colliers International. Режим доступа: http://www.colliers.com/ru-ru/moscow/insights/market-reports. Дальнейшая дедолларизация арендных ставок будет носить ограниченный характер, так как многие собственники офисных помещений имеют валютные обязательства и предпочтут договариваться с арендаторами, например, фиксируя верхнюю границу валютного коридора.



Рисунок №17 «Изменение ставок аренды в долларов эквиваленте, предпочитаемое собственниками офисных помещений» A Moscow Office Market from a Tenant's Perspective. Research Department of CBRE. - 2015

Дальнейшее снижение арендных ставок по мнению директора отдела исследований компании CBRE Олеси Дзюба маловероятно. По ощущениям исследователей рынка и девелоперов рынок достиг своего дна.

В значительной степени претерпели изменения и дополнительные коммерческие условия. Это коснулось не только арендных каникул, которые увеличились минимум до 6 месяцев, но и уровня индексации, зафиксировавшейся на уровне 8-10%, что ниже официальной рублевой инфляции. Появилось нововведение: в договоре прописывают возможность пересмотра ставки аренды через 2-3 года и возможность расторгнуть договор, в случае если не удастся достичь взаимовыгодного уровня ставки. Длительность самих договоров перестала оказывать влияние на размер ставки аренды, а собственники зачастую сами заинтересованы в краткосрочных договорах.

Рассматривая московский рынок офисной недвижимости в разрезе теории цикличности рынка недвижимости, можно с уверенностью сказать, что начавшееся в 2014 году замедление экономики происходило на фоне рекордного введения в эксплуатацию новых площадей во всех секторах недвижимости. По данным Росстата в Москве и Московской области в 2014 г. было введено 8,255 миллиона квадратных метров жилья. В 2014 г. в Москве было открыто 14 новых торговых центров общей торговой площадью 0,67 млн кв. м. 2014 год стал рекордным для Москвы по объемам новых торговых площадей за всю историю развития торговых центров Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf; 2014 год стал рекордным по объемам нового строительства за всю историю существования рынка складской недвижимости в России: в Московском регионе предложение выросло на 1,65 млн кв. м и превзошло результаты рекордного предкризисного 2007 года, когда в эксплуатацию было введено 1,4 млн кв. м складов. Высокие объемы строительства в складском секторе на фоне изменяющейся экономической ситуации и сниженной активности арендаторов привели к росту уровня вакантных площадей в течение года с 3 до 7%; 2014 год также стал рекордным по объемам строительства офисов за последние 5 лет: в эксплуатацию было введено 1,4 млн кв. м офисных площадей в 54 офисных зданиях. Таким образом можно сделать вывод о том, что 2014 год стал переходным периодом от фазы гиперпредложения к фазе рецесии. На данный момент рынок недвижимости Москвы находится в фазе рецессии и согласно теории цикличности рынка недвижимости далее начнется фаза восстановления рынка.

2.3 Структура рынка

Каждое офисное здание проходит ряд стандартных этапов прежде чем его площади превращаются в рабочие места для сотрудников компании-арендатора. Все начинается с покупки земельного участка девелоперской компанией. Как правило, девелопер прибегает к услугам консультантов, чтобы определить, каким образом наиболее эффективно можно использовать данный участок (определить так называемую highest best use). Консультант проанализировав ряд факторов дает заключение об оптимальном использовании данного участка, в нашем случае - о строительстве на участке офисного здания. (Некоторые эксперты рынка говорят о том, что в России девелоперы часто пренебрегают данным этапом, поэтому некоторые проекты остаются не востребованными со стороны арендатора как офисные помещения, и часть из них впоследствии перепрофилируются в апартаменты).

После принятия решения о строительстве на участке бизнес центра на основе исследования проведенного консалтинговой компанией, девелопер переходит к получению разрешительной документации на строительство - ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Если разрешительная документация получена, то начинается проектирование будущего здания архитекторами. После завершения проекта, вырисовываются черты будущего здания, его этажность, площадь и другие индивидуальные характеристики, и девелоперская компания может переходить непосредственно к строительству объекта. На этом этапе девелоперская компания подбирает подрядную организацию - строительную компанию. При этом нужно отметить, что некоторые девелоперские компании имеют строительную компанию в своей структуре и как правило не привлекают подрядные организации со стороны.

После завершения строительства и введения офисного здания в эксплуатацию начинается реализация офисных помещений. На этом этапе девелоперская компания как правило осуществляет продажи как сама, так и при помощи брокеров по недвижимости.

Таким образом, можно воссоздать определенную структуру отрасли и выделить наиболее важных участников процесса создания рабочих мест: девелоперские компании, строительные компании, консалтинговые компании. Далее все участники отрасли будут рассмотрены более подробно.

...