Сценарный анализ на рынке офисной недвижимости Москвы

На рынке Москвы функционирует большое количество российских и международных девелоперских компаний. Подавляющая часть девелоперских компаний, по утверждению Игоря Макарова - специалиста отдела исследований коммерческой недвижимости компании CBRE, осуществляют финансирование проектов за счет своих собственных средств или заемных средств банков. Привлечение финансирования частных инвесторов на начальном этапе проекта - достаточно редкая практика для российского рынка офисной недвижимости: инвесторы опасаются вкладывать деньги в проекты, срок окупаемости которых составляет от 7 лет, особенно в настоящих экономических условиях. На данный момент по словам Олеси Дзюба, как российские так и зарубежные инвесторы проявляют большой интерес к российскому рынку недвижимости. По данным Cushman&Wakefield инвестиции российских компаний по итогам первого квартала 2016 года составили 2,43 млрд. долларов США, при этом 1,74 млрд. Долларов США составили инвестиции в офисный сегмент, а именно в покупку офисный помещений для собственных нужд. В таблице представлены крупнейшие сделки купли-продажи в офисном сегменте с начала 2015 года.

Таблица №4: Крупнейшие сделки купли-продажи на рынке офисной недвижимости Москвы» Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf

В настоящее время инвесторов, которые рассматривают офисное здание не для собственных нужд, а как источник будущих доходов, интересуют здания с уже существующим финансовым потоком, но по мнению большинства из них цены, запрашиваемые собственниками, сильно завышены. Одним из определяющих факторов при покупке офисного здания инвестором, является наличие в здании арендаторов. Кроме того, в условиях настоящей экономической ситуации инвесторы стремятся к сокращению рисков. При покупке офисных зданий снижению риска способствует наличие в здании арендаторов с продолжительным сроком договора аренды. С учетом сроков окупаемости инвестиций в здание, который в среднем по мнению экспертов составляет 7-10 лет, срок арендного договора для арендаторов должен равняться такому же значению, чтобы свести риски инвесторов к минимуму.

Анализ рейтингов ведущих бизнес-изданий и информация, полученная автором работы при работе в компании CBRE, позволили выделить крупнейшие девелоперские компании, функционирующие на рынке офисной недвижимости Москвы.

O1 Properties

Компания O1 Properties была основана российским политиком и предпринимателем Борисом Минцем и на сегодняшний день является крупнейшей российской инвестиционной и девелоперской компанией, владеющей и управляющей бизнес-центрами общей площадью 518 200 кв. м Стоимость портфеля компании по итогам 2014 года составила 4,3 миллиарда долларов США. В 2015 году по данным журнала FORBES доход от аренды компании составил 395 миллионов долларов США.

В своей деятельности компания ориентируется на покупку бизнес центров только высокого класса, ограничивая географию своей деятельности Москвой, где арендные ставки соответствуют уровню самых развитых городов Европы, спрос стабильно высокий и показатель количества офисных площадей на душу населения значительно отстает от других мировых мегаполисов, оставляя потенциал для роста рынка. O1 Properties. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.o1properties.ru/o1properties/about-us/strategy/strategy/

Компания привлекает инвестиции как российских так и зарубежных компаний. Например, 5 мая 2014 года компания Goldman Sachs International приобрела 5,1 миллионов обыкновенных акций O1 Properties за 100 миллионов долларов США, которые были направлены на снижение долговой нагрузки и реализации стратегии инвестирования в офисные здания класса «А» O1 Properties. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.o1properties.ru/o1properties/press-centre/press-releases/2014/May/goldman-sachs-international-purchased-6-stake-in-o1-properties.

Важно отметить, что O1 Properties в основном покупают уже готовые здания. Соблюдение пропорции 90% на 10% между активами, которые приносят доход и девелопментом заявлено как один из основополагающих принципов стратегии компании. Поэтому основу бизнеса компании составляют активы, приносящие стабильный денежный поток. Кроме того, при осуществлении инвестирования в офисную недвижимость компания ориентируется на долговую нагрузку не более 50%. В настоящее время у компании есть 2 девелоперских проекта офисных зданий класса A, но начало их строительства отложено на неопределенный срок, потому как по словам Бориса Минца сейчас строить их не время.

Особое внимание компания O1 Properties уделяет качеству офисных зданий, которые характеризуются современным дизайном общих зон, благоустроенной территорией, наличием высокотехнологичных инженерных систем. 4 здания O1 Properties сертифицированы в соответствии с международными стандартами оценки экологической эффективности BREEAM O1 Properties. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.o1properties.ru/o1properties/portfolio/properties/.

Enka

Enka - одна из крупнейших турецких строительных компаний, основанная в 1957 году в Стамбуле. В Москве Enka начала свою деятельность еще во времена Советского Союза. В 1993 году компания занималась восстановлением Белого дома и реконструкцией зданий Государственной Думы и Правительства России. В 2002-2012 гг. Enka построила новый терминал аэропорта Шереметьво, футбольный стадион в Донецке, автомобильные заводы Toyota и General Motors в Санкт-Петербурге, участвовала в строительстве инфраструктуры для нефтяных месторождений на Украине. В настоящее время компания владеет и управляет рядом офисных зданий, торговых центров и гостиниц и начинает девелоперские проекты в сфере жилой недвижимости. Суммарный доход компании от аренды в России в 2015 году составил 380 миллионов долларов США. Enka является строительным подрядчиком многих девелоперских проектов в Москве и России.

Эксперты рынка отмечают, что во многом успех турецкой компании обусловлен доступом к дешевому финансированию проектов: в Турции кредит под строительство можно получить под 1% годовых.

В 1991 году в России была основана компания Мосэнка, которая занимается благоустройством и сдачей офисных помещений в аренду. Мосэнка реконструировала шесть исторических зданий с общей площадью в 30,630 мІ и преобразовала их в современные офисные здания, и на данный момент владеет пятью из этих зданий. Enka. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.enka.com/ru/what-we-do/real-estate/mosenka/

Enks владеет 337 000 кв.м офисных площадей, включая Башню на Набережной в Москва-Сити, БЦ Павелецкая Плаза, БЦ Павелецкая Тауэр и другие.

После обострения русско-турецких отношений в ноябре 2015 года, министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень заявил о возможности ухода турецких компаний с российского строительного рынка, объясняя это подрывом доверия к турецким компаниям как к партнерам.

KR Properties

KR Properties - девелоперская компания, которая занимается девелопментом и редевелопментом объектов офисной, торговой, гостиничной, складской и жилой недвижимости, строительством, реконструкцией, управлением недвижимостью, благоустройством ландшафта, озеленением. Реализованные проекты KR Properties отмечены престижными пермиями в сфере жилой и коммерческой недвижимости Urban Awards, FIABCI, CRE Awards, PRO Estate, International Property Awards. KR Properties Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.kr-pro.ru/development/

Доход компании от аренды в 2015 году составил 245 миллионов долларов.

В сегмента офисной недвижимости компания KR Properties известна главным образом редевелопментом бывших фабрик. При реализации своих проектов компания стремится сохранить исторический облик Москвы, при этом создавая современные высокотехнологичные рабочие места. По состоянию на 2015 год компании принадлежали 251 623 кв. м офисных помещений. Самыми знаменитыми проектами KR Properties считаются лофт-квартал Даниловская мануфактура и деловой квартал «Красная роза». В февраде 2016 года стало известно о покупке компанией «Яндекс» 80 тыс. кв. м в деловом квартале «Красная роза», расположенном в Хамовническом районе МОсквы. Цена сделки оценивается в 600 миллионов долларов США при этом «Яндекс» берет на себя долг девелопера и передает ему 12,9 миллионов своих акций. «Яндекс купил красную розу» (февраль 2016) / Коммерсант.ru // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.kommersant.ru/doc/2921644 Эксперты рынка считают, что сделка прошла по высокой оценочной стоимости, превышающей стоимость качественных офисных помещений в непосредственной близости к Кремлю.

Абсолют Недвижимость

Абсолют Недвижимость - структурное подразделение Инвестиционной группы Абсолют, крупная девелоперская компания, реализующая проекты на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

По состоянию на 2015 год компании принадлежали 382 444 кв. м офисных площадей в том числе такие бизнес центры как «Гранд Сетунь Плаза», «Каланчевская Плаза», «Симонов Плаза»Деловой квартал «Симоновский» и др. По информации, доступной на сайте компании в марте 2016 года большинство бизнес центров, принадлежащих компании были полностью реализованы, то есть не имели свободных площадей.

Capital Group

Capital Group - одна из крупнейших девелоперских компаний Москвы, которая успешно ведет свою деятельность на рынке в течение уже 22 лет. В портфолио компании 71 реализованный и строящийся проект общей площадью 7 миллионов кв. м., включая офисные здания, жилую недвижимость и торговые центры. В своей деятельности компания ориентируются на стандарты качества европейского и американского рынка недвижимости, оригинальный дизайн, высокие технологии и инновации. В 2011 году председатель совета директоров компании Владислав Доронин был назван журналом FORBES «человеком, который меняет архитектурный облик Москвы».

Деятельность компании включает девелопмент, строительство, управление недвижимостью, дизайн интерьеров, услуги по продаже жилой недвижимости, брокерские услуги, услуги клиентского сопровождения для арендаторов коммерческой недвижимости. Capital group. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://capitalgroup.ru/company/about

Компания владеет 157578 кв. м офисных помещений в 11 бизнес-центрах Москвы, включая Небоскребы «Город столиц», башню «ОКО» в Москва-Сити, Capital City.

Галс- девелопмент

«Галс-девелопмент» - одна из крупнейших девелоперская компаний России. Компания занимается девелопментом жилой и коммерческой недвижимости, строительством, управлением активами, эксплуатацией объектов. Компания первая из российских девелоперских компаний осуществила IPO на Лондонской фондовой бирже в 2006 году. В 2009 году контрольный пакет акций компании в размере 51,2% был куплен банком ВТБ. Специалист отдела исследований CBRE Игорь Макаров говорит, что наличие такого акционера существенно облегчает девелоперу доступ к финансированию строительства объектов и позволяет относительно беспрепятственно осуществлять свою деятельность в сложных экономических условиях.

На рынке офисной недвижимости компания представлена такими объектами как SkyLight, Сады Пекина, в 4 квартале 2016 года будет введен в эксплуатацию бизнес центр IQ-квартал, находящийся на территории Москва-Сити (изначально ввод объекта в эксплуатацию планировался на середину 2014 года).

MR group

MR group - крупнейший российский девелопер, который осуществляет свою деятельность в Москве, Московской области и Сочи уже на протяжении 9 лет. Портфель компании включает в себя 27 объекты жилой, коммерческой и промышленной недвижимости общей площадью 5 миллионов кв. м. Имея в своем портфеле собственные инвестиционные проекты, MR Group также успешно развивает бизнес по предоставлению услуг инвесторам, собственникам земельных участков и недвижимости по профессиональному управлению проектами девелопмента. Mr group. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://capitalgroup.ru/company/about http://mr-group.ru/page/services/ Mr group предоставляет полный спектр услуг в области профессионального девелопмента: управление проектированием, получение разрешительной документации, инженерная инфраструктура, привлечение финансирования, управление строительством, сдача в эксплуатацию, коммерческая реализация объектов, комплексное управление.

В 2015 году MR group создала стратегический альянс с компанией COALKO и совместно реализует 10 проектов в области жилой недвижимости. Начало строительства офисных зданий и торговых центров по Александра Сурменева отложено до тех пор пока не станет очевидной потребность в новых офисных помещениях со стороны арендаторов.

На рынке офисных помещений Москвы компаний представлена качественными бизнес центрами класса А и В такими как Виктория Плаза, БЦ Трио, МФС Водный, Савеловский Сити, Лотос. Ряд бизнес центров были построены компанией и в дальнейшем проданы (Новосущевский Плаза, Даниловский Форт, БЦ Двинцев).

Millhouse

Компания Millhouse - инвестиционная компания, зарегистрированная в Лондоне и управляющая активами компаний из разных отраслей, в том числе недвижимостью в Москве и Подмосковье. В портфель компании входят 203900 кв. м офисных площадей, в том числе бизнес парк «Крылатские холмы», бизнес центр Four Winds Plaza, "Балчуг плаза" и бизнес центр "Белые сады". Доход от аренды компании по итогам 2015 года составил 165 миллионов долларов США. Millhouse инвестирует 500 миллионов долларов в строительство бизнес-парка «Сколково парк для бизнеса», Роман Абрамович вложит в «Сколково Парк» 500 млн долл. (февраль 2014) /РБК// [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.rbc.ru/economics/19/02/2014/906032.shtml завершение строительства которого планируется на 2019 год. Строительство бизнес парка в Сколково может завершиться в 2019 году (март 2015) / РИА новости // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://ria.ru/moscow/20150327/1054849518.html

Группа ПСН

Группа ПСН - одна из крупнейших частных российских компаний, специализирующихся на девелопменте и управлении недвижимостью. Общая площадь жилой и коммерческой недвижимости в портфеле компании составляет 2 млн. кв. м. Компания оказывает услуги по коммерческому управлению, управлению рисками, осуществляет управление инженерными системами зданий, оказывает консультационные услуги.

Группа ПСН владеет 700 000 кв. м офисных помещений в Москве, включая Бизнес-парк «Правда», деловой квартал «Новоспасский». Доход от аренды составляет 145 миллионов долларов США. В 2015 году группа ПСН анонсировала строительство жилого квартала I'M (46 000 кв. м) в Кожевническом пер. в центре Москвы. Для этого она взяла в кредит 4,5 млрд рублей, а в июне заключила со Сбербанком соглашение о финансировании будущих жилых проектов на сумму 16 млрд рублей. Короли российской недвижимости - 2016: рейтинг FORBES (январь 2016) / FORBES // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://ria.ru/moscow/20150327/1054849518.html

AFI Development

AFI Development - одна из лидирующих девелоперских компаний на российском рынке недвижимости, была основана в 2001 году и является дочерней структурой международного холдинга Africa Israel Investments Ltd. Проектами компании AFI Development в России управляет ООО "АФИ РУС". AFI Development. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.afi-development.com/ru/about-us/company Портфолио компании включает 34 объекта жилой и коммерческой недвижимости в России и Украине, включая торговый комплекс «Афимолл Сити»в Москва-Сити, БЦ «Тверская плаза 1С», БЦ «Тверская плаза IIA» и другие. По итогам 2015 года площадь офисных площадей в собственности компании составила 53 000 кв. м. В 2015 году чистая прибыль компании уменьшила в 2 раза и составила 12,5 миллионов долларов США, а чисты убыток компании составил 20,7 миллионов долларов США. В своем финансовом отчете компания анонсировала замораживание проекта международного центра шоу-рум европейских брендов.

Компания AFI Development после окончания проектов владеет и управляет большим количеством зданий, но некоторые здания после завершения строительства были проданы компанией, например, БЦ «Четыре ветра» и БЦ «Аквамарин II».

PPF Real Estate Russia

Компания PPF Real Estate Russia входит в состав холдинга PPF Real Estate Holding B.V. Основным направлением деятельности PPF Real Estate является оказание услуг в области строительства и управления недвижимостью на территории Центральной и Восточной Европы. PPF Real Estate Russia. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ppfreal.ru/ru/homepage.html Компания занимается девелопментом, управлением объектами недвижимости, как входящими в портфель компании, так и объектами, принадлежащими другим компаниям. На рынке коммерческой недвижимости Москвы компании принадлежат объекты офисной, торговой и складской недвижимости, включая индустриальный комплекс «Южные ворота», логистический парк Trilogy, БЦ Comcity и другие. Компания владеет 248 300 кв. м офисных помещений в Москве.

Анализ информации, доступной на официальных сайтах компаний и в СМИ позволяет сделать следующие выводы:

Подавляющая часть крупных девелоперских компаний осуществляет свою деятельность за счет собственных средств и заемных средств банков и после окончания строительства владеет и управляет большинством зданий. Практика продажи зданий другим компаниям развивается. Во многом это объясняется тем, что в начале 2000 гг. рынок офисных помещений был не насыщен, и как можно видеть на графиках динамики показателя вакантных площадей большая часть офисов имели своего арендатора, а значит доход, получаемый собственниками зданий, был гарантированным. С насыщением рынка и приходом кризиса многие компании стремятся избавиться от активов, которые не приносят желаемого дохода. Кроме того, стоит отметить, что при наличие покупателя девелоперские компании продают часть своих зданий, например, этаж или часть этажа. Но информация о таких сделках в свободном доступе или даже в компаниях, осуществляющих брокерские услуги представлена в обрывочном виде и не позволяет делать на основании нее какие-либо выводы.

Все крупные девелоперские компании имеют диверсифицированные портфели активов; в них присутствуют как различные виды коммерческой недвижимости так и жилая недвижимость.

Большая часть компаний имеют в своей структуре строительные подразделения и осуществляют строительство своими силами, прибегая к услугам подрядчиков лишь при необходимости.

Все компании в своей деятельности ориентируются на стандарты качества западных стран, многие приглашают западных специалистов для создания архитектурных проектов и дизайна интерьеров, тем самым создавая определенный имидж здания в глазах арендаторов.

Все компании имеют свой отдел продаж, во многих компаниях развиваются свои подразделения, занимающиеся стратегическим консалтингом в области недвижимости, оказывающие консультационные услуги по оптимизации использования офисных и торговых помещений. Но все компании активно сотрудничают со специализированными консалтинговыми компаниями в области недвижимости, как при реализации своих объектов на рынке, так и при разработке концепций объектов, оценке объектов, анализе рынка, разработке архитектурных решений.

Среди строительных компаний, услугами которых пользуются многие крупнейшие девелоперы Москвы, осуществляющие деятельность в офисном сегменте недвижимости, можно выделить 2 компании: Rennaissance Construction и Ant Yapi.

Rennaissance Construction - крупная международная строительная компания, основанная в 1193 году в Санкт-Петербурге. Компания предлагает полный комплекс услуг в области проектирования и строительства торговых и бизнес-центров, мнгофункциональных комплексов, гостиниц, предприятий тяжелой, перерабатывающей промышленности, жилых зданий, объектов энергетики и инфраструктуры. За время деятельности Rennaissance Construction компанией было реализовано 500 проектов общей площадью 15 млн кв. м. Rennaissance Construction. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rencons.com/ru/about/who-we-are В географию деятельности компании входят такие страны как Россия, Австрия, Швейцария, Туркменистан, Беларусия, Ливия, Ирак, Катар, Азербайджан и другие. Штат компании насчитывает более 30000 сотрудников в 20 странах мира. В 2015 году компания заняла 37 место в рейтинге 225 крупнейших международных подрядчиков по версии издания Engineering News Record.

Ant Yapi (Ant Yapi Industry and Trade JSC) - турецкая строительная компания, специализирующаяся на проектировании и строительстве объектов жилой и коммрческой недвижимости. Компания была основана в 1991 году. Компания успешно реализовала более 90 проектов в Турции, России, Туркменистане и Украине. По версии американского издания Engineering News Record компания заняла 92 место в рейтинге 225 крупнейших международных подрядчиков в 2015 году Ant Yapi Industry and Trade JSC. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.antyapi.com.tr/#!/ana-sayfa. В Москве Ant Yapi была генеральным подрядчиком в таких проектах как «Савеловский Сити», «Белые Сады», Башня «Федерация» (Москва Сити), Башня «ОКО» (Москва Сити), «Олимпия Парк», БЦ «Капитал Плаза», БЦ «City Del» и другие.

На рынке Москвы функционируют 5 крупнейших международных компаний в сфере консалтинга в недвижимости: CBRE, JLL, Cushman&Wakefield, Colliers International, Knight Frank. По мнению экспертов рынка именно данные компании представляют

CBRE - американская компания со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе, мировой лидер в области коммерческой недвижимости. После поглощения части компании ING в 2011 году CBRE стала крупнейшей компании в сфере недвижимости в мире и заняла 363 место в списке Fortune 500 в 2014 году.

История компании берет свое начало в Сан-Франциско в 1906 году. В последующие сто лет компания наращивала профессиональные знания и опыт, расширяла список своих услуг, а так же осуществила ряд успешных сделок по поглощению конкурентов. На данный момент компания владеет 400 офисами и штатом сотрудников около 44 000 человек в более чем 60 странах мира. Акции компании торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже. На российском рынке компания осуществляет свою деятельность с 1994 года, оказывая все виды услуг во всех секторах коммерческой недвижимости.

JLL - международная компания со штаб-квартирой в Чикаго, оказывающая услуги по инвестиционному менеджменту и все виды профессиональных услуг в сфере коммерческой недвижимости. История компании берет свое начало в 1783 году с основания Ричардом Уинстенли аукционного предприятия в Лондоне. На протяжении последующих 230 лет компания успешно функционирует на рынке, поглощая конкурентов. Сегодня JLL входит в список Fortune 500, насчитывает более 60 000 сотрудников по всему миру и 280 офисов в 80 странах мира. Выручка компании в 2014 году составила 4 миллиарда долларов США. По управлением компании находятся около 372 миллиона квадратным метров коммерческой недвижимости. В 2014 году Ethispere Institute признал JLL была названа одной из самых этичных компаний в мире.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2016 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году, премии «Консультант года» на RCSC Awards в 2015 году JLL. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/%D0%BE-%D0%BD%D0%B0%D1%81

Cushman&Wakefield - американская компания, оказывающая широкий спектр услуг в области коммерческой недвижимости. Штаб-квартира компании находится в Чикаго, региональные штаб-квартиры расположены в Нью-Йорке, Лондоне и Сиднее. Cushman&Wakefield - одна из крупнейших компаний по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости. Выручка компании составляет 5 миллиардов долларов США. Компания, созданная в 1917 году, сегодня имеет 259 офисов, расположенных в 60 странах, и штат из более чем 16 000 специалистовCushman&Wakefield Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://cwrussia.ru/about/. Российский офис компании был открыт в 1995 году, на данный момент в нем работают 150 сотрудников.

Colliers International - американская компания, оказывающая профессиональные услуги в области коммерческой и жилой недвижимости. Штат компании насчитывает 16 000 сотрудников в 502 офисах в 67 странах мира. Штаб-квартира компании находится в Сиэтле. Выручка компании в 2015 году составила 2 миллиарда долларов США. Компания была основана в 1969 году в Австралии, в 1990 году компания начала активную экспансию на рынки других стран. В России Colliers International начала свою деятельность в 1994 и на сегодняшний день в офисах компании в Москве и Санкт-Петербурге работают 250 сотрудников. Colliers International 10 лет подряд входит в 100 лучших аутсорсинговых компаний Международной Ассоциации Профессионалов Аутсорсинга Global Outsourcing, что является уникальным случаем на рынке консалтинговых услуг в сфере недвижимости Colliers International. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.colliers.com/ru-ru/moscow.

Knight Frank - крупнейшая компания в мире, предоставляющая консалтинговые услуги в области коммерческой и жилой недвижимости. Компания была сонована в 1896 году в Лондоне. В настоящее время Knight Frank совместно со своим стратегическим партнером компанией Newmark Knight Frank, располагает сетью из 370 офисов и насчитывает более 12000 специалистов по всему миру. Knight Frank. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/about

На российском рынке компания начала работу в 1996 году. Сегодня Knight Frank имеет в России штат из 260 сотрудников в 3 офисах в Москве и Санкт-Петербурге.

В части работы с коммерческой недвижимостью во всех компаниях существуют отделы по работе с офисной недвижимостью, с торговой недвижимостью и складской недвижимостью. Эти отделы оказывают агентские услуги и плотно взаимодействуют прежде всего с собственниками офисных, складских и торговых помещений. При заключении сделок брокеры по недвижимости получают от собственников вознаграждение, которое как правило составляет определенный процент от суммы заключенной сделки. Кроме того, в каждой компании есть отдел по работе с корпоративными клиентами, его сотрудники оказывают всестороннее сопровождение крупным клиентам-арендаторам в решении вопросов, связанных с арендой, в том числе способствуют достижению оптимальных арендных ставок в переговорах с собственниками помещений. Каждая компания имеет отдел исследований рынка, занимающийся анализом рынка недвижимости и оказывающим информационную поддержку другим отделам, предоставляющую аналитическую базу для рекомендаций собственникам и арендаторам для принятия оптимальных решений. Также в компаниях существуют отдел стратегического консалтинга в области коммерческой недвижимости, отдел оценки недвижимости, отдел по управлению строительством и управлению готовым объектом, отдел маркетинга объектов клиента, отдел, занимающийся консультированием в области финансов и инвестирования.

Все компании так называемой «большой пятерки» имеют богатую историю и колоссальный опыт работы на рынках коммерческой недвижимости по всему миру. Компании обладают хорошо развитой компетенцией глубокого знания рынка на разных стадиях развития и в разных экономических ситуациях, поэтому их услуги пользуются высоким спросом у ведущих девелоперских компаний.

С приходом кризиса, по мнению Федора Санько, положение консалтинговых компаний на рынке не изменилось, так как объем сделок на рынке сохранил свои показатели. Кроме того, так как значительная часть расходов компаний приходится на оплату труда сотрудников, в долларовом выражении издержки компаний снизились, что находит позитивный отклик в штаб-квартирах компаний. Оксана Мостяева говорит, что в условиях сложного рынка сотрудники компании представляют собой самый главный актив и фактически от них зависит конкурентное положение компании на рынке.

Глава 3. Сценарный анализ рынка офисной недвижимости Москвы

Для более глубокого понимания процессов на рынке офисной недвижимости, выявления факторов, наиболее сильно влияющих на положение дел на рынке, а именно на поведение его основных игроков - девелоперских компаний и арендаторов автором настоящей работы были проведены глубинные интервью с экспертами рынка коммерческой недвижимости. Экспертами в данном случае можно считать человека, чья профессиональная деятельность плотно связана с рынком коммерческой недвижимости. Экспертами рынка для настоящей работы стали:

· Олеся Дзюба - директор отдела исследований компании CBRE. Олеся обладает опытом работы в области бизнес исследований 11 лет, 7 лет из которых посвящены исследованиям рынка коммерческой недвижимости в Москве в крупнейших международных консалтинговых компаниях в недвижимости (JLL, Colliers International, CBRE).

· Федор Санько - старший консультант отдела по работе с корпоративными клиентами компании CBRE. Федор имеет колоссальный опыт работы с коммерческой недвижимостью и в рамках международной консалтинговой компании и в структуре девелоперской компании. Кроме того, Федор является членом Royal Institution of Charted Surveyors, то есть имеет мировой профессиональный статус в области недвижимости, строительства и землепользования.

· Игорь Макаров - старший аналитик отдела исследований офисной недвижимости компании CBRE, последние 3 года Игорь специализируется на анализе рынка офисных помещений.

· Оксана Мостяева - старший директор отдела торговых площадей компании Cushman&Wakefield. Опыт работы в коммерческой недвижимости в Москве и регионах более 10 лет.

· Александр Сурменев - директор по продажам коммерческой недвижимости девелоперской компании Mr-group, опыт работы на рынке коммерческой недвижимости более 20 лет.

В ходе интервью перед автором настоящей работы прежде всего стояла задача разобраться в ситуации на рынке офисных помещений Москвы. Когда автор приступил к работе над исследованием рынка офисной недвижимости, начав прежде всего с изучения материалов, находящихся в свободном доступе, выяснилось, что суть некоторых процессов во многих публикациях не раскрывается до конца. Поэтому во время интервью интервьюер старался максимально прояснить у экспертов рынка те нюансы, которые не освещены в СМИ, отчетах консалтинговых компаний и на сайтах девелоперских компаний. Информация, полученная от экспертов использовалась не только при выявлении ключевых факторов на рынке недвижимости и построении сценариев, но и при написании главы 2 настоящей работы.

В ходе интервью для получения информации, которая стала основой для выделения двух неопределённостей на рынке недвижимости, всем экспертам были заданы следующие вопросы:

1) Как бы вы описали структуру отрасли?

2) Какие факторы будут определять положение дел на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие 5 лет?

3) Можно ли говорить о том, что рынок достиг своего дна?

4) В течение какого времени на рынке будет избыточное предложение?

5) Как на Ваш взгляд поведут себя девелоперские компании?

6) Когда начнется восстановление рынка?

Во время интервью интервьюер задавал уточняющие вопросы, касающиеся деятельности каждого эксперта, а также вопросы, связанные с отдельными объектами рынка недвижимости, такими как Москва-Сити. Проведенные интервью позволили составить представление основных закономерностей на рынке офисной недвижимости и получить глубокое понимание ключевых процессов.

Описанная экспертами структура рынка офисной недвижимости совпала со структурой изначально разработанной автором работы и представленной в главе 2 настоящей работы. Как и было описано выше локомотивом процессов на рынке офисной недвижимости являются девелоперские компании, которые соединяют все звенья цепочки создания офисного здания.

Отвечая на вопрос о факторах, которые будут определять положение дел на рынке недвижимости все эксперты говорили о геополитической ситуации, цене на нефть и общей макроэкономической ситуации в стране, потому как именно эти факторы буду определять спрос на рынке офисных помещений, обуславливая состояние дел в бизнес-среде. Оксана Мостяева говорит о том, что по наблюдением сотрудников возглавляемого ею отдела, геополитическая ситуация, а точнее освещаемые в СМИ события, сильно влияют на поведение потребителя: когда люди ощущают возможность эскалации военного конфликта в непосредственной близи от границ России как это было с военным конфликтом на границе между Россией и Украиной, это порождает в них панику, сдерживая от не необходимых покупок. Соответственно снижение покупательской активности напрямую влияет на размеры выручки компаний, которые в свою очередь начинают сокращать издержки, в том числе издержки на офисные помещения. Игорь Макаров говорит, что геополитическая ситуация напрямую воздействует на бизнес: иностранные компании или уходят с рынка совсем, так как их деятельность подпадает под санкции или же не выходят на российский рынок, будучи неуверенными в дальнейших перспективах и возможности продолжать свою деятельность в России. Кроме того, санкции повлияли на многие российские компании, которые не имея возможность сотрудничать с западными компаниями, сокращают свой бизнес. Таким образом, рынок теряет арендаторов.

По мнению всех экспертов на данный момент есть ощущение того, что рынок достиг своего дна, и дальнейшее падение арендных ставок и рост показателей вакансии если и возможны, то в незначительных размерах. Главное, что с рынка ушла паника и все показатели стабилизировались, - утверждают эксперты. Александр Сурменев говорит о том, что его компания позитивно смотрит на кризисы: «Это хорошо, что происходят кризисы, потому что они позволяют рынку очиститься от шлака. Кризис - это то время, когда не прощаются ошибки». Между тем, Александр говорит о том, что несмотря на то что в кризис у большинства игроков крайне пессимистические настроения и у многих создается впечатление, что отныне все будет стабильно плохо, рынок выйдет из кризиса. Российский рынок офисной недвижимости за свою короткую историю уже переживал спады и подъемы. Все рынки недвижимости по мнению Александра подвержены цикличности и российский рынок не исключение. Между тем Федор Санько говорит о том, что текущий кризис на рынке офисной недвижимости, как и общий кризис в экономике, носит системный характер, а поэтому для выхода из кризиса необходимы структурные изменения. Доказательством этом служит качественное изменение отношений между собственниками и арендаторами коммерческих помещений. Оксана Мостяева рассказывает, что арендаторы торговых центров более не готовы ежемесячно выплачивать базовую арендную ставку арендодателю. Арендаторы более не готовы терпеть убытки и идти на риск и готовы арендовать новые площади только при условии партнерских отношений с арендодателем. Поэтому многие договоры аренды торговой недвижимости сейчас подразумевают плату за аренду исчисляемую определенным процентом от выручки арендатора. Также Оксана описывает новый характер технических требований арендаторов к арендуемым помещениям: ширина витрин, высота потолков и технические характеристики вентиляции ранее не имели для арендаторов никакого значения, более того ремонт осуществлялся собственными силами арендаторов и за свой счет; в настоящее время арендатор не готов вкладывать значительные средства в помещения и бремя расходов на ремонт ложится на плечи собственников помещений. Такую же тенденцию мы можем наблюдать и в секторе офисной недвижимости, - говорит Оксана, ссылаясь на своих коллег.

Сокращение избыточного предложения на рынке недвижимости напрямую зависит от состояния дел у компаний-арендаторов. Эксперты предполагают, что восстановление экономики начнется в 2017 году. После этого пройдет 2-3 года прежде, чем у бизнеса появится потребность в расширении офисных площадей и возможность в улучшении качества занимаемых помещений. Новое строительство начнется не ранее, чем через 3-4 года, когда большая часть избыточного предложения офисов уйдет с рынка, а значит введения новых офисных зданий в эксплуатацию можно ожидать не ранее чем через 5-6 лет. Олеся Дзюба говорит, что исключения в общем тренде возможны для проектов, успех которых гарантирован на рынке из-за выгодного месторасположения и доступных арендных ставок, которые могут предложить арендодатели, их строительство может начаться уже в ближайшее время. Оксана Мостяева утверждает, что девелоперскую активность сильно сдерживает увеличившийся срок окупаемости коммерческий зданий: положение дел на рынке в последние 2 года показало, что сейчас окупаемость проекта составляет 10-15 лет, а не 5-7 лет как было ранее.

Изучение методик сценарного планирования, анализ рынка офисной недвижимости Москвы и опрос экспертов рынка позволили автору настоящей работы выделить 2 ведущие неопределенности, определяющие положение дел на рынке, и в «сценарном кресте» отобразить 4 возможных сценария развития событий.

Первой ключевой неопределенностью для рынка офисной недвижимости является деловая активность. Действительно, спрос на рынке офисных помещений определяется наличием или отсутствием потребности бизнеса в новых офисах. Если деловая активность в экономики имеет тенденцию к росту, на рынок приходят новые компании, уже существующие компании увеличивают масштабы деятельности, расширяя штат сотрудников, а значит появляется потребность в новых, больших по площади или более качественных офисах. Напротив, если деловая активность в стране снижается, то компании стремятся сократить издержки на аренду, уменьшают штат сотрудников, избавляются от низкорентабельных направлений деятельности или же вовсе прекращают свою деятельность, следовательно, уменьшают площадь арендуемого офиса или же полностью отказываются от него.

Безусловно тенденция развития деловой активности заключает в себе и другие неопределенности, потому как в нашей стране экономическая ситуация во много зависит от цены на нефть, геополитической ситуации, кредитно-денежной политики государства и политики государства в сфере налогообложения бизнеса.

Вторая неопределенность, выбранная автором для разработки сценариев - эффективность инвестиций в офисную недвижимость. Если деловая активность определяет спрос на рынке, то эффективность вложений в недвижимость будет определять предложение, потому как если вложения в недвижимость будут иметь более низкую ставку капитализации в сравнении с другими возможными направлениями для инвестиций, то очевидно, что инвесторы предпочтут проекты с более высокой отдачей от инвестиций.

Для того, чтобы раскрыть понятие эффективности вложений в недвижимость необходимо рассмотреть различные стратегии инвестирования в недвижимость. Опираясь на анализ деятельности компаний на рынке можно выделить 2 основные стратегии девелоперский компаний:

1) Стратегия, ориентированная на долгосрочную оборачиваемость денежных средств, предполагает покупку наиболее успешных готовых объектов офисной недвижимости, которые обеспечивали бы компании долгосрочный доход. Ярким примером такой компании может служить компания O1 Properties, которая прямо указывает на соотношение в своем портфеле введенных в эксплуатацию и приносящих доход активов к девелоперским проектам 90/10. Действительно, еще Уоррен Баффет, один из знаменитейших инвесторов и самых богатых людей планеты, говорил о преимуществах долгосрочных инвестиций, потому как только при их помощи можно сохранить свой капитал, победив инфляцию: «Я предпочитаю… иную категорию вложений: инвестиции в активы, которые что-то производят -- бизнес, сельское хозяйство или недвижимость» Уоррен Баффет: акции всегда лучше золота и бондов (февраль 2012) / FORBES // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.forbes.ru/investitsii-opinion/tsennye-bumagi/79287-uorren-baffet-aktsii-vsegda-luchshe-zolota-i-bondov. Баффет также говорит, что покупая акции, он равнодушен к тому, что станет с рынком завтра, но точно может предсказать, что случится с ним в долгосрочной перспективе. Возвращаясь к офисной недвижимости можно с уверенностью сказать, что данное утверждение применимо к обоснованию инвестиций в офисные здания, потому как падение и восстановление рынка недвижимости закономерный циклический процесс, подтвержденный наблюдениями за рынком недвижимости в течение последних двух столетий. Но стоит оговориться, что восстанавливаясь рынок недвижимости приобретает определенные новшества, меняются взаимоотношения между участниками рынка, бизнес-модели компаний и принципы ценообразования.

2) Стратегии, ориентированные на быструю оборачиваемость денежных средств, предполагает строительство конкурентоспособных объектов недвижимости и их последующая продажа. В данном случае компании ориентируются на другую особенность объектов недвижимости, а именно их ликвидность. Действительно, конкурентоспособные на рынке бизнес центры всегда найдут своего покупателя, будь то инвестор, желающий сохранить свой капитал или компания, покупающая офисное здание для собственных потребностей.

Кроме того, в настоящее время мы можем говорить о зарождающейся тенденции инвестирования на начальных этапах проекта, когда инвесторы прибегают к услугам fee-девелоперов и начинают создание актива совместными усилиями, используя финансовые средства инвестора и необходимые для реализации успешного проекта компетенции девелоперской компании. По окончанию проекта инвестор получает актив, который обладает достаточной ликвидностью, чтобы вернуть вложенные средства, и способностью сохранить капитал инвестора на длинном горизонте времени.

Таким образом, можно выделить 3 составляющие эффективности инвестиций в офисную недвижимость: доходность, ликвидность активов и сохранение капитала на длинном горизонте времени.

Автор работы счел уместным для каждого сценария представить свою бизнес-модель девелоперской компании, используя шаблон бизнес-модели организации, разработанный Александром Остервальдером. При этом автор исходной точкой отсчета взял девелоперскую компанию MR group, то есть компанию, которая имеет собственные активы на рынке офисной недвижимости и активно развивает в своей структуре услуги fee-девелопмента.

Ниже представлен сценарный крест, содержащий в себе возможные сценарии развития для рынка офисной недвижимости.

Рисунок №18: «Сценарии на рынке офисной недвижимости Москвы»

«На дне»: Геополитическая ситуация остается напряженной и крайне неблагоприятной для развития бизнеса. Потребители чувствуют неуверенность в завтрашнем дне и стараются сокращать своих расходы, ограничиваясь только самым необходимым. Кроме того, рост цены на продукты на фоне сохранения прежнего уровня заработных плат увеличивает долю расходов на продукты питания в доходе покупателей более, чем до половины. Цена на нефть остается низкой 35-40 долларов за баррель, а национальная валюта на фоне этого крайне слабой. Дефицит бюджета провоцирует дальнейшее увеличение налоговой нагрузки на бизнес в результате чего компании с низкой рентабельностью уходят с рынка. Новые компании не выходят на рынок. Растет доля теневой экономики. Существующие компании продолжают сокращение издержек в том числе сокращают расходы на аренду офиса, уменьшая его размеры, меняя локацию и качество арендуемого помещения. Уровень вакансии на рынке остается высоким, а ставки стабильно низкими. Кредитно-денежная политика государства направлена на сдерживание инфляции. Ставки по валютным кредитам высокие. При этом сохраняется высокий курс доллара. Федор Санько говорит о том, что инвесторы и девелоперские компании, финансировавшие покупку или строительство офисных зданий валютными средствами, теряют стоимость своих активов из-за падения курса рубля и доходность своих активов из-за процесса дедолларизации арендных ставок. Приобретение новых активов, цена которых номинируется в долларах, представляется кране невыгодной из-за высокой волатильности валютного рынка и неясности дальнейшего развития ситуации. Между тем инвесторы, все же рассчитывая на дальнейшее восстановление рынка, готовы к приобретению активов, цена на которые номинируется в местной валюте. Новое строительство сдерживается значительным объемом непоглощенных площадей и высокой стоимостью банковских займов. Наличие финансовых санкций не позволяет компаниям брать более дешевые займы в иностранных банках и проводить реструктуризацию своих долговых обязательств.

Основной целью девелоперской компаний при развитии такого сценария является выживание. Компания должна сделать все возможное, чтобы избежать потери своих активов. На данном этапе девелоперские компании могут выйти из ситуации диверсифицировав свою деятельность, начав предоставлять клиентам новые услуги, например, услуги по оптимизации содержания офисов или использования офисного пространства. Кроме того, стоит обратить внимание на другие географические рынки и рассмотреть возможности в других секторах недвижимости, например в секторе жилой недвижимости. По мнению экспертов рынка сектор жилой недвижимости будет наиболее привлекателен для девелоперских компаний и инвесторов. Рынок жилой недвижимости многократно больше по объему и успех проекта в секторе жилой недвижимости напрямую зависит от качества объекта и его цены. Александр Сурменев утверждает, что рынок жилой недвижимости более стабильный и что сделки на рынке жилой недвижимости происходят каждый день вне зависимости от макроэкономической ситуации. Задача девелоперской компании в настоящее время предложить рынку качественный продукт, так как в период кризиса люди имеют большую возможность выбирать не только по цене но и по качеству - утверждает Александр. Олеся Дзюба считает, что одним из факторов привлекательности объектов жилой недвижимости также является более доступное финансирование, так как значительная часть проекта финансируется за счет продаж еще строящихся квартир.

При развитии данного сценария компания важно оптимизировать систему принятия решений и максимально снизить общехозяйственные расходы. Для приобретения конкурентного преимущества с началом восстановления рынка, компания должна обратить особое внимание на повышение эффективности своей деятельности.

Оптимальную бизнес-модель компании можно представить следующим образом:

«Государственный стимул»

Геополитическая ситуация остается напряженной. Происходит дальнейшее обострение отношений с западными странами. Это сеет неуверенность в завтрашнем дне среди покупателей и компаний. Цены на нефть стабилизируются на уровне 50-55 долларов за баррель. Государство озабоченное слабым развитием реального сектора экономки, начинает предпринимать меры по его стимулированию: снижает ключевую ставку, восстанавливает коэффициенты риска по валютным кредитам и снижает налоговую нагрузку на бизнес. Предпосылки для реализации данного сценария мы можем наблюдать уже сейчас. 17 мая 2016 года на заседании Госсовета, посвященного развитию строительного комплекса, Президент РФ В.В. Путин Полагая, призвал Правительство совместно с ЦБ искать пути, позволяющие снизить ставки по ипотечным кредитам и разработать механизмы гарантий прав дольщиков, участвующих в долевом строительстве. Президент полагает, что строительная отрасль обладает всеми возможностями, чтобы стать одним из драйверов роста экономики в кризисных условиях. Владимир путин призвал снизить ставку по ипотеке (май 2016)/ Российская Газета [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rg.ru/2016/05/17/vladimir-putin-prizval-snizit-stavku-po-ipoteke.html Не исключено, что в ближайшем будущем меры по стимулированию строительного сектора коснутся и коммерческой недвижимости. В том числе государство может инициировать и финансировать строительство объектов общественного назначения: школ, детских садов, муниципальных клиник и др., проводя тендеры среди девелоперских компаний.

Но деловая активность в стране по-прежнему остается низкой во многом из-за низкого потребительского спроса и сдерживания активных действий бизнеса из-за неуверенности в будущем. Меры, предпринятые государством, делают финансирование будущих проектов более доступным, но спрос на офисные помещения остается низким, а объемы свободных площадей значительными. Тем не менее такие меры повысят эффективность инвестиций в недвижимость, особенно для инвесторов и девелоперских компаний, ориентирующихся на длинный горизонт времени.

При развитии данного сценария девелоперские компании, получив доступ к дешевому финансированию и ожидая, что меры предпринятые государством благоприятно подействуют на деловую активность компаний в перспективе, могут начать планирование строительства новых объектов, уделяя особое внимание соотношению релевантных для рынка арендных ставок на будущие объекты и затрат на строительство офисных зданий.

С учетом того, что реализация проекта строительства офисного здания требует от 1,5 до 3 лет, а стоимость земельных участков на рынке при описанной ситуации достаточно низкая компания может сфокусироваться на заключении выгодных сделок с землей и заниматься оформлением необходимой разрешительной документации, подготовкой участка к строительству и поиском финансирования для строительства будущего объекта. При этом компаниям также как и в предыдущем сценарии следует обратить внимание на другие сектора недвижимости и другие географические рынки, максимально сократить общехозяйственные издержки и повысить эффективность принимаемых решений. Услуги fee-девелопмента в данном сценарии будут пользоваться спросом среди инвесторов, имеющих доступ к финансированию, административный ресурс и намеревающихся сохранить свой капитал в долгосрочной перспективе.