Бизнес модель для девелоперской компании по шаблону А. Остервальдера будет выглядеть следующим образом:

Экономика страны постепенно восстанавливается, медленный, но устойчивый рост цен на нефть частично возвращает национальной валюте прежние позиции. Сокращается дефицит бюджета и у государства появляется возможность снизить налоговое бремя на бизнес. Постепенно улучшается геополитическая ситуация, отменяются обоюдные санкции между Россией и странами запада. С 2018 года начинается активный рост деловой активности, расширяется бизнес, растет выручка компаний и появляется потребность в новых сотрудниках, а значит и расширении офисных помещений. Но в то же время большую часть дохода компании инвестируют в дальнейшее рост собственного бизнеса, поэтому при расширении офисных пространств принцип минимизации издержек на общехозяйственные расходы сохраняется, поэтому сокращение объема вакантных площадей на рынке происходит на фоне медленного роста арендных ставок, что в сочетании с относительно высокой стоимостью финансирования обуславливает низкую доходность проектов на рынке офисной недвижимости.

Ключевые партнеры -долгосрочные инвесторы - государство	Ключевые виды деятельности Реализация существующих объектов проекты в жилом секторе услуги fee-девелопмента девелопмент инициированных государством объектов	Ценностные предложения конкурентоспособные арендные ставки в существующих бизнес-центрах профессиональный девелопмент прозрачность деятельности	Взаимоотношения с клиентами Индивидуальный подход к инвесторам Гибкость при заключении и перезаключении договоров аренды	Потребительские сегменты Компании -представители среднего или крупного бизнеса, нуждающиеся в офисных помещениях и услугах операционного характера Компании государственного сектора
	Ключевые ресурсы -Существующие активы -Репутация -Компетенции		Каналы сбыта Собственный отдел продаж Брокерские компании в сфере недвижимости
Структура издержек Бизнес-модель с преимущественным вниманием к издержкам	Потоки поступления доходов Доход от существующих объектов недвижимости и fee-девелопмента

«Всем нужны офисы»

При реализации данного сценария, при планировании будущих проектов компаниям следует отдать предпочтение проектам, которые смогут обеспечить желаемый уровень доходности при относительно невысоких арендных ставках. Кроме того, важно повышение эффективности деятельности компаний, а именно снижение стоимости строительства, что также позволит увеличить доходность проектов. Но в то же время нельзя пренебрегать качеством выпускаемого продукта. В настоящее время компании могут воспользоваться низкой ценой земельных участков и подготовить основу для будущего строительства.

Бизнес модель для девелоперской компании по шаблону А. Остервальдера будет выглядеть следующим образом:

Ключевые партнеры -долгосрочные инвесторы -стратегические альянсы с конкурентами	Ключевые виды деятельности -Реализация существующих объектов - строительство новых бизнес центров - услуги fee-девелопмента	Ценностные предложения -конкурентоспособные арендные ставки в существующих бизнес центрах профессиональный девелопмент -своевременность реализации проектов -прозрачность деятельности -оптимальное соотношение качества и цены в новых бизнес центрах	Взаимоотношения с клиентами - Индивидуальный подход к инвесторам - Гибкость при заключении и перезаключении договоров аренды	Потребительские сегменты Компании -представители среднего или крупного бизнеса, нуждающиеся в офисных помещениях
	Ключевые ресурсы -Существующие активы -Репутация -Компетенции		Каналы сбыта -Собственный отдел продаж -Брокерские компании в сфере недвижимости
Структура издержек Бизнес-модель с преимущественным вниманием к издержкам	Потоки поступления доходов Доход от существующих объектов недвижимости и fee-девелопмента

«Экономический бум»

Развитие ситуации в данном ключе фактически означает возвращение к докризисному положению дел. Восстанавливаются отношения с Западными странами. Рост цен на нефть ликвидирует дефицит государственного бюджета. Рубль возвращает свои позиции. Снижается стоимость товаров народного потребления. Рост реальных доходов населения повышает покупательскую способность. Дефляция позволяет государству снизить ставку рефинансирования, что увеличивает инвестиции в реальный сектор экономики. Бурный рост компаний создает потребность в новых офисных площадях и позволяет компаниям улучшать качество арендуемых офисов и их местоположение. Быстрое поглощение существующих свободных площадей на рынке офисной недвижимости обеспечивает рост арендных ставок, и повышает доходность инвестиций в офисную недвижимость, стимулируя новое строительство. При этом в экономике появляется значительный объем аккумулированных наличных средств, которые потенциально могут быть вложены в том числе и в строительство новых бизнес центров. В целом рыночная конъюнктура благоприятна как для стратегии быстрой оборачиваемости денежных средств, так и для стратегий, ориентированных на длинный горизонт времени.

Ключевые партнеры долгосрочные инвесторы	Ключевые виды деятельности -Реализация существующих объектов - строительство новых бизнес центров - услуги fee-девелопмента	Ценностные предложения -конкурентоспособные арендные ставки в существующих бизнес центрах -профессиональный девелопмент - прозрачность деятельности - своевременность реализации проектов - оптимальное соотношение качества и цены в новых-бизнес центрах	Взаимоотношения с клиентами -Индивидуальный подход к арендаторам и инвесторам	Потребительские сегменты -Компании -представители среднего или крупного бизнеса, нуждающиеся в офисных помещениях
	Ключевые ресурсы - Существующие активы - Репутация - Компетенции		Каналы сбыта -Собственный отдел продаж -Брокерские компании в сфере недвижимости
Структура издержек Бизнес-модель с преимущественным вниманием к ценности	Потоки поступления доходов Доход от существующих объектов недвижимости и fee-девелопмента

При реализации данного сценария многие девелоперские компании будут иметь финансовый потенциал для нового строительства. Поэтому конкуренция за арендаторов между новыми офисными зданиями будет сильной, несмотря на высокий спрос. А значит компании, начиная новые проекты, должны стремиться к обеспечению максимальной конкурентоспособности своих бизнес центров, а именно привлекательному местоположению, оснащению бизнес центров технологическими новшествами и их соответствию международным стандартом высокого качества офисных помещений. Также можно говорить о том, что некоторые инвесторы будут иметь возможность финансировать строительство бизнес центров, при этом не обладая достаточным набором компетенций для реализации успешного проекта. Поэтому на рынке будет наблюдаться рост спроса на услуги fee-девелоперов и уже сегодня компаниям стоит задуматься над развитием необходимых компетенций.

Выводы:

Из 4 разработанных автором работы сценариев рассчитывать на реализацию сценария «Экономический бум» не стоит, так как ситуация на рынке нефти по прогнозам абсолютного большинства авторитетных аналитиков не предвещает возврата к докризисному состоянию. Сценарий «На дне» также маловероятен, потому как фактически описывает состояние дел на рынке на сегодняшний день и сохранение таких показателей видится практически невозможным в перспективе 5 лет.

К реализации двух других сценариев компания должна быть стратегически готова. При этом при реализации сценария «Государственный стимул» важно понимать, что государственные меры по поддержке не будут носить всеохватывающий характер. Государство будет ориентироваться на определенные сектора рынка недвижимости и выбранные территориальные кластеры. Из последних заявлений Президента понятно, что прежде всего будет поддержан сектор жилой недвижимости, поэтому компания MR group, имеющая опыт девелопмента как на рынке коммерческой так и на рынке жилой недвижимости, имеет возможность сместить акцент своей деятельности в сторону девелопмента жилых объектов.

При реализации сценария «Всем нужны офисы» спрос со стороны на офисные помещений со стороны компаний-арендаторов возобновится, но как уже было сказано выше, в перспективе 5 лет, компании будут стремиться минимизировать данную статью расходов в своем бюджете, направляя большую часть прибыли на дальнейшее расширение собственного бизнеса. Поэтому девелоперским компаниям при планировании строительства новых бизнес-центров необходимо ориентироваться на масштабные проекты с невысокой относительно рынка ценой. А значит при реализации данного сценария компания прежде всего должна делать акцент на повышение внутренней эффективности своей деятельности.

Заключение

Целью данной работы являлась разработка сценариев, которые стали бы основой для совершенствования стратегии девелоперской компании MR group на рынке офисной недвижимости Москвы.

Для разработки сценариев был проведен анализ научной литературы, посвященной методом сценарного планирования и для настоящего исследования методом построения сценариев был выбран «сценарный крест».

Также был проведен анализ литературы, посвященной закономерностям рынка недвижимости. Последующий анализ рынка офисной недвижимости Москвы показал, что данные закономерности имеют места быть и в российской действительности.

Глубинные интервью с экспертами рынка позволили автору работу получить глубокое понимание всех процессов, происходящих на рынке офисной недвижимости Москвы, схем работы девелоперских компаний, стратегий инвестирования в объекты офисной недвижимости.

Анализ теоретической литературы, анализ рынка офисной недвижимости и информация, полученная при проведении глубинных интервью с экспертами рынка позволили автору работы выделить два ключевых фактора, влияющих на процессы на рынке офисной недвижимости. Было выявлено, что основным драйвером развития или фактором дальнейшей стагнации рынка офисной недвижимости станет уровень деловой активности в стране, который определяет спрос на офисные помещения. Вторым фактором, определяющим положение дел на рынке офисной недвижимости была выбрана эффективность инвестиций в офисную недвижимость. Результатом сочетания двух факторов в «сценарном кресте» стали 4 сценария возможного развития ситуации:

1) «На дне»: низкая деловая активность и низкая эффективность инвестиций в недвижимость. Компании продолжают сокращение занимаемых площадей, уровень вакантных площадей на рынке крайне высок, арендные ставки на офисные помещения стабильно низкие. Новое строительство не начинается. Инвесторы и девелоперские компании ожидают восстановления спроса на офисные помещения. Главная цель девелоперской компании в такой ситуации - выжить, максимально сократив общехозяйственные расходы и диверсифицировав свою деятельность, предлагая рынку услуги операционного характера, и обратив внимание на другие географические рынки.

2) «Государственный стимул»: низкая деловая активность и высокая эффективность инвестиций в недвижимость. Стагнация экономики заставляет государство предпринимать меры по стимулированию ее восстановления. Сектор строительства определен как один из возможных драйверов восстановления экономики страны. Снижение процентной ставки по ипотечным кредитам и в условиях кризиса относительно низкие цены на жилье увеличат спрос в жилом секторе недвижимости. В данной ситуации девелоперская компания должна сместить акцент своей деятельности в сторону рынка жилой недвижимости, ориентируясь на оптимальное сочетание качества и цены продукта.

3) «Всем нужны офисы»: высокая деловая активность и низкая эффективность инвестиций в офисную недвижимость. Деловая активность в стране восстанавливается, но расширяя офисные площади компании-арендаторы стремятся минимизировать размер платы за аренду офиса. Поэтому в данной ситуации релевантным для девелоперской компании будет ориентация на масштабные проекты, арендные ставки в которых будут средними или ниже средних по рынку. Это обуславливает необходимость компании в повышении внутренней эффективности своей деятельности, снижении затрат во всех звеньях цепочки создания ценности.

4) «Экономический бум»: высокая деловая активность и высокая эффективность инвестиций в офисную недвижимость. Подъем в экономике обусловлен быстрым ростом цен на нефть и улучшением геополитической ситуации, отменой обоюдных санкций между Россией и западными странами. Потребность в новых площадях и финансовый потенциал у инвесторов и девелоперских компаний дадут толчок к началу нового строительства. Девелоперской компании в данной ситуации важно ориентироваться на заведомо успешные проекты с хорошим местоположением, так как конкуренция между новыми зданиями за арендаторов будет иметь место на рынке.

Дальнейший анализ ситуации на рынке позволяет предположить, что вероятнее всего ситуация будет развиваться в направлении 2 сценариев, а именно «Государственный стимул» и «Всем нужны офисы», поэтому автор работы рекомендует компании MR group быть стратегически готовой принимать эффективные решения именно в их контекстах.

Список используемой литературы

1. Матс Линдгрен, Ханс Бандхольд. Сценарное планирование. Связь между будущим и стратегией. - М. ЗАО «Олимп-Бизнес», 2009 - 256 с.

2. Чарльз Хьюлет, Гади Кауфман. Стратегии компаний в сфере недвижимости. - М.; 2011. - 279 с.

3. Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015

4. Офисы в «Москва-Сити» снимают арендаторы совершенно нового типа (октябрь 2015) / KNM.RU // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://knm.ru/news/ofisy_v_moskva_siti_snimayut_arendatory_sovershenno_novogo_tipa/

5. «Яндекс купил красную розу» (февраль 2016) / Коммерсант.ru // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.kommersant.ru/doc/2921644

6. Роман Абрамович вложит в «Сколково Парк» 500 млн долл. (февраль 2014) /РБК// [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.rbc.ru/economics/19/02/2014/906032.shtml

7. Строительство бизнес парка в Сколково может завершиться в 2019 году (март 2015) / РИА новости // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://ria.ru/moscow/20150327/1054849518.html

8. Короли российской недвижимости - 2016: рейтинг FORBES (январь 2016) / FORBES // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://ria.ru/moscow/20150327/1054849518.html

9. Уоррен Баффет: акции всегда лучше золота и бондов (февраль 2012) / FORBES // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.forbes.ru/investitsii-opinion/tsennye-bumagi/79287-uorren-baffet-aktsii-vsegda-luchshe-zolota-i-bondov

10. Владимир путин призвал снизить ставку по ипотеке (май 2016)/ Российская Газета [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rg.ru/2016/05/17/vladimir-putin-prizval-snizit-stavku-po-ipoteke.html

11. O1 Properties. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.o1properties.ru/o1properties/about-us/strategy/strategy/

12. O1 Properties. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.o1properties.ru/o1properties/

13. Enka. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.enka.com/ru

14. Capital group. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://capitalgroup.ru/company/about

15. Mr group. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://capitalgroup.ru/company/about http://mr-group.ru/page/services/

16. AFI Development. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.afi-development.com/ru/about-us/company

17. PPF Real Estate Russia. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ppfreal.ru/ru/homepage.html

18. Rennaissance Construction. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rencons.com/ru/about/who-we-are

19. Ant Yapi Industry and Trade JSC. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.antyapi.com.tr/#!/ana-sayfa

20. JLL. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/%D0%BE-%D0%BD%D0%B0%D1%81

21. Cushman&Wakefield Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://cwrussia.ru/about/

22. Colliers International. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.colliers.com/ru-ru/moscow

23. Knight Frank. Официальный сайт компании. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/about

24. Marketbeat. Russia. IV квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q4_MarketBeat__RUS_PDF_.pdf

25. Marketbeat Russia III квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2015 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q3_MarketBeat_RUS.pdf

26. Marketbeat. Russia. II квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2015 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/Q2_2015_Marketbeat.pdf

27. Marketbeat. Russia. I квартал 2015. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2015 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2015_Q1_Marketbeat.pdf

28. Marketbeat. Russia. IV квартал 2014. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2015 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/2014_Q4_Marketbeat.pdf

29. Marketbeat. Russia. III квартал 2014. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2014 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/Marketbeat_Q3_2014.pdf

30. Marketbeat. Russia. II квартал 2014. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2014 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/Q2_2014_Marketbeat.pdf

31. Marketbeat. Russia. I квартал 2014. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2014 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/Q2_2014_Marketbeat.pdf

32. Marketbeat. Russia. IV квартал 2013. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2014 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/Q4_2013_Marketbeat.pdf

33. Marketbeat. Russia. IV квартал 2012. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2013 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/Q4_2012_Marketbeat.pdf

34. Marketbeat. Russia. IV квартал 2011. Отдел исследования Cushman & Wakefield. - 2012 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38/Marketbeat_2011_2012.pdf

35. Обзор делового района Москва-Сити. Отдел Исследований CBRE. - 2015

36. Объем нового офисного строительства и вакансии в сегменте класса А в 2015-2017 гг. - 2015

37. Обзор офисного рынка Москвы. I квартал 2015. Отдел Исследований CBRE. - 2015

38. Обзор офисного рынка Москвы. II квартал 2015. Отдел Исследований CBRE. - 2015

39. Обзор офисного рынка Москвы. III квартал 2015. Отдел Исследований CBRE. - 2015

40. Обзор офисного рынка Москвы. IV квартал 2015. Отдел Исследований CBRE. - 2015

41. Обзор Центрального Делового Района Москвы. Отдел Исследований CBRE. - 2015

42. Расширение зоны платной парковки в Москве. Отдел Исследований CBRE. - 2015 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.gud-estate.ru/news/XGOJVHBV.pdf

43. Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 4 квартал 2015. Отдел исследований JLL - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Moscow%20Office%20Market%20Overview%20Q4%202015_rus.pdf?50679e91-006d-4d82-8db5-dd15febbc9f4

44. Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 4 квартал 2014. Отдел исследований JLL - 2015 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Moscow_Office_Market_Overview_Q4_2014_rus.pdf?75554587-06b5-4b88-84fe-fcb6f80b2a95

45. Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 4 квартал 2013. Отдел исследований JLL - 2014 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Office_Market_Q4_2013_RUS.pdf?16bd5e32-6bc3-49aa-8c56-db69a094e9a7

46. 2015| Годовой отчет| Москва| Офисная недвижимость. Отдел исследований Colliers International. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.colliers.com/-/media/files/emea/russia/research/2016/msc_office_2015.pdf?la=ru-RU

47. 2015| Годовой отчет| Россия| Инвестиции. Отдел исследований Colliers International. - 2016 [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.colliers.com/-/media/files/emea/russia/research/2016/ru_investment_2015.pdf?la=ru-RU

48. Roubelat, F (2000) 'The prospective approach: contingent and necessary evolution', Future Studies, available on accompanying CD-Rom

49. H. Kahn, A.J. Wiener, The Year 2000: A Framework for Speculation on the Next Thirty-Three Years, The Macmillan, New York, 1967.

50. Kleiner, A. (1996) The Age of Heretics: Heroes, Outlaws and the Forerunners of Corporate Change. New York (Currency/Doubleday) - 401 p.

51. Schwartz, P. (1996): The Art of the Long View, New York (Doubleday)

52. ETTE (2002): Focus in the Future of Vocational Education and Training, Melbourne, 2002

53. P.J.H. Schoemaker, When and how to use scenario planning: a heuristic approach with illustration, Journal of Forecasting 10 (1991) 549-564

54. W.R. Huss, E.J. Honton, Alternative methods for developing business scenarios, Technological Forecasting and Social Change 31 (1987) 219-238.

55. T.J. Gordon, Trend impact analysis, in: Futures Research Methodology, 1994 pp. 1-19

56. H. de Jouvenel, Prospective for a new citizenship, Futures 18 (1986) 125-133

57. J. Durand, A new method for constructing scenarios, Futures 4 (1972) 325-330.

58. J. Durand, A new method for constructing scenarios, Futures 4 (1972) 325-330

59. M. Godet, Forefront: how to be rigorous with scenario planning, Foresight 2 (2000) 5-9.?

60. R. Bradfield, G. Wright, G. Burt, G. Cairns, K. Van Der Heijden, The origins and evolution of scenario techniques in long range business planning, Futures 37 ?(2005) 75-81

61. Henry George. Progress and Poverty. New York, 1937 - С. 276

62. Fred E. Foldvary. Real Estate and Business Cycles. - 1991 http://www.foldvary.net/works/rebc.html

63. Teo Nicolais. How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble. http://www.dce.harvard.edu/professional/blog/how-use-real-estate-trends-predict-next-housing-bubble

64. Pritchett Cl.P. Forecasting the Impact of Real Estate Cycles on Investments // Real Estate Review. 1984. № 4 (13). P. 85 - 89

65. Wheaton W.C., Torto R.G. Vacancy Rates and the Future of Office Rents // AREUEA Journal. 1988. № 4 (16). Р. 430 - 455

66. Homer Hoyt. One hundred years of land values in Chicago. Chicago, 1933

Размещено на Allbest.ru

...