Обеспечение эффективного развития комплекса недвижимого имущества на основе методов управления стоимостью (на примере ООО "Олтер")

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО "МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт экономики, управления и информационных систем в строительстве

Кафедра «Менеджмент и инновации»

Специальность 080507 «Менеджмент организации»

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Тема Обеспечение эффективного развития комплекса недвижимого имущества на основе методов управления стоимостью (на примере ООО «Олтер»)

Студент Мишуев Александр Адольфович

Москва 2012 г.

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические и методические основы обеспечения эффективности проектов развития недвижимости с позиции реализации принципа наиболее эффективного использования

1.1 Ключевые проблемы развития рынка недвижимости в РФ в условиях инновационной модернизационной экономики

1.2 Фундаментальные основы воспроизводства недвижимости

1.2.1 Основные специфические особенности недвижимости

1.2.2 Воспроизводство недвижимости

1.3 Управленческий аспект развития недвижимости

1.3.1 Фундаментальные основы управления

1.3.2 Управление проектами развития недвижимости

1.3.3 Девелопмент - концепция эффективности

1.4 Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) как основа методологии оценки стоимости недвижимости

Глава 2. Разработка инженерного решения для обеспечения варианта НЭИ объекта недвижимости

2.1 Архитектурно-планировочные решения

2.2 Основные конструктивные решения

2.3 Земляные работы возведение подземной части здания

2.4 Расчет основных конструктивных элементов

2.5 Расчет ведомости объемов и трудоемкости работ

2.6 Расчет календарного плана

2.7 Подбор монтажного крана и других строительных машин, их привязка, определения зон действия и опасных зон монтажных механизмов

2.8 Расчет площадей временных зданий, складов открытого типа, их размещение на строительной площадке. Проектирование временных внутрипостроечных дорог

2.9 Расчет потребности во временном электроснабжении, подбор трансформаторной подстанции, ее привязка и проектирование временной электросети

2.10 Расчёт временного водоснабжения, подбор диаметра временного трубопровода

2.11 Расчёт временного теплоснабжения

2.12 Расчёт технико-экономических показателей проекта

2.13 Указания по производству работ в зимнее время

2.14 Указания о методах осуществления инструментального контроля за качеством здания (сооружения)

2.15 Мероприятия по охране труда

2.16 Условия сохранения окружающей природной среды

Глава 3. Общая характеристика компании, её внутренней и внешней среды

3.1 Диагностика состояния девелоперской деятельности

3.2 Общая характеристика компании

3.3 Финансовый анализ деятельности

3.4 Анализ инвестиционно-строительных проектов

3.5 Характеристика оцениваемого земельного участка

Глава 4. Разработка управленческого решения на основе анализа НЭИ земельного участка

4.1 Анализ НЭИ земельного участка

4.2 Расчет стоимости объекта оценки

4.2.1 Расчет затрат на строительство

4.2.2 Расчет доходов от продажи жилого комплекса

4.2.3 Расчет остаточной стоимости земельного участка

4.3 Расчет суммарной эффективности от строительства жилого комплекса

Заключение

Библиографический список

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость представляет собой не только наиболее приоритетное потребительское благо, но и абсолютно обязательным фактором обеспечения любых видов жизнедеятельности, а также базисным фактором производства. Отмеченные характеристики недвижимости позволяют сделать вывод о том, что от эффективности использования всех видов недвижимого имущества в значительной степени зависит состояние экономической системы государства и перспективы ее развития. В свою очередь, эффективность использования может быть обеспечена только при наличии адекватной системы менеджмента на всех уровнях экономической системы - от эксплуатации отдельного объекта до использования недвижимого имущества государства в целом в качестве базисного элемента национального богатства.

В связи с тем, что объемы и виды использованного недвижимого имущества находятся в прямой зависимости от уровня общей экономической активности и конкретных уровней потребительского спроса в различных секторах экономики, приобретают особую актуальность две взаимосвязанные проблемы:

· комплексное обоснование эффективности проектов развития недвижимости;

· формирование и функционирование систем управления недвижимостью, гарантированно обеспечивающих реализацию указанной цели на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости (от разработки общей концепции проекта до момента ликвидации объекта недвижимости).

На основании вышесказанного можно сделать заключение, что управление недвижимостью, направленное на повышение эффективности от её использования на всех этапах воспроизводственного цикла, является важной актуальной задачей национального масштаба.

Вместе с тем можно констатировать, что в настоящее время в России отсутствует культура комплексного развития недвижимости на различных уровнях пространственной иерархии. Повсеместно реализуются локальные (точечные проекты), которые наряду со значительной рентабельностью для конкретного инвестора сопровождаются деградацией более крупных фрагментов пространственной среды.

Объектом анализа в дипломном проекте является комплекс недвижимого имущества и процесс его развития.

В роли предмета анализа выделены факторы эффективности развития проектов недвижимости.

Целью исследования является разработка предложений по обеспечению эффективного развития комплекса недвижимого имущества, в том числе, и на различных уровнях пространственной иерархии.

Для достижения целей исследования были поставлены следующие задачи:

- проведение анализа методологических аспектов стоимостного менеджмента;

- проведение ретроспективной оценки состояния отрасли и бизнеса предприятия;

- проведение анализа финансового состояния;

- проведение анализа проектов развития недвижимости;

- проведение анализа наиболее эффективного использования земельного участка.

Важным элементом дипломного проектирования является его структурно-логическая схема (рис. 1), которая должна не только обеспечить его целостность, но и улучшить восприятие его результатов.



Рис. 1. Структурно-логическая схема дипломного проекта

Помимо трех стандартных глав, отраслевая специфика ВУЗа обусловила наличие дополнительной главы, по разработке инженерно-технологического решения объекта строительства.

Глава 1. Теоретические и методические основы обеспечения эффективности проектов развития недвижимости с позиции реализации принципа наиболее эффективного использования

Развитие является общей, универсальной и единственной проблемой науки и практики. В первую очередь необходимо определить место проектов развития недвижимости в общей иерархии развития (рис. 1.1.).

Рис. 1.1. Декомпозиционная структура развития

Совершенно очевидно, что существуют три общих компоненты развития: природа, общество и техника. В свою очередь каждая из них подразделяется на множество подуровней. Одним из самых важных подуровней социального развития является экономическое развитие, к которому и относится развитие сферы недвижимости, которое и выражается непосредственно в различных проектах по её реализации. Сами проекты в свою очередь так же могут быть декомпозированы на городские и агломерационные.

Обеспечение эффективного развития является главной целью в современных условиях (рис. 1.2.).

Рис. 1.2. Схема обеспечения эффективного развития проектов недвижимости

Для рынка недвижимости эффективное развитие, главным образом, заключается в повышении качества городской среды.

Lм = f(Eff) = f'(Qгор.среды) = f''(Квещ;tтрасп;Э)(1.1),

где: Lм - целевая функция менеджмента; Eff - эффективность; Qгор.среды. - качество городской среды; Квещ - суммарная стоимость подземный наземных и надземных ОН tтрасп - транспортная доступность; Э - Экологический фактор.

Рынок недвижимости в России и, в особенности в Москве достаточно сильно перенасыщен, в связи с этим, повышение эффективности проектов по развитию недвижимости часто сводится к тому, чтобы не снизить уровень городской среды:

Lм = -?Eff > 0(1.2),

Таким образом, первым делом, необходимо рассмотреть проблемы, которые стоят на пути у организаций и препятствуют эффективному развитию.

1.1 Ключевые проблемы развития рынка недвижимости в РФ в условиях инновационной модернизационной экономики

В настоящее время наиболее актуальной для России является тема модернизации: постепенного перехода российской экономики от сложившейся за многие годы сырьевой модели к инновационному пути развития.

Оценивая сегодняшнюю ситуацию, следует четко понимать, что такой переход осуществляется не с "чистого листа". На самом деле, основа для выхода на этап инновационного развития в России создавалась с начала 2000-х годов. Тогда в обществе преобладали настроения, направленные на стабилизацию социально-экономической ситуации в стране после тяжелых 1990-х годов. Такая стабилизация была достигнута: за прошедшие годы государство стало гораздо сильнее и вернуло себе доверие граждан. И сейчас в Российском обществе набирает силу ожидание модернизации.

Важно, что сейчас для модернизации уже есть необходимые финансовые, инфраструктурные и законодательные возможности. Возможности, позволяющие спокойно, без "наскоков", развивать и расширять стратегические задачи модернизации российской экономики, в частности и в секторе рынка недвижимости.

Но существуют и объективные проблемы развития данного рынка. Основной проблемой на рынке жилой недвижимости является ее дороговизна. В среднем, за последние 12 месяцев цены на жилые квартиры выросли примерно на 6%. Поэтому приобретение квартиры для семьи со средним доходом остается затруднительным даже с использованием ипотеки.

Наглядно это показывает индекс доступности жилья (табл. 1.1), который выражается в количестве лет, в течение которых человек может накопить на квартиру.

Также можно выделить и другие проблемы:

1. Степень износа основных фондов

Таблица 1.1. Расчет индекса доступности жилья (в среднем по России)

Средняя заработная плата (ЗП), руб.	Средняя ст-ть 1 м. кв.(Сср), руб.	Коэффициент накопления от заработной платы (Кнакопл.)	Среднее кол-во человек, проживающих в 1 квартире (Ксем.)	Средняя площадь необходимая для проживания 1 человеку (Sчел.)
20000	60000	0,2	3,3	18
Расчет средней площади квартиры	Sкв. = Sчел. * Ксем.	18*3,3	60 м.кв.
Расчет средней стоимости квартиры	Скв. = Sкв. * Сср	60*60000	3600000 руб.
Расчет средних накоплений человека за год	Нак = ЗП* Кнакопл. *12	20000*0,2*12	48000 руб.
Расчет индекса доступности жилья	ИДЖ = Скв./Нак	3600000/48000	75 лет

2. Кадровая проблема

3. Экология

4. Нехватка земель под застройку

5. Эффективность инвестиций

Необходимо более подробно остановиться на каждой из них.

1. Производственно-технический потенциал любой отрасли характеризуется объемом, составом и состоянием её основных производственных фондов. Состояние основных фондов, их экономический потенциал и направление воспроизводства характеризуются показателями их обновления, выбытия и износа.

Таблица 1.2. Основные фонды по видам экономической деятельности

	Млн руб.
	2004	2005	2007	2008	2009	2010
Всего	34873724	41493568	60391454	74441095	82302969	93185612
строительство	688936	604922	992921	1220893	1391117	1499940

В целом наблюдается рост объема основных фондов, что говорит о развитии инвестиционно-строительной сферы, но на данном уровне существует серьезная проблема - высокая степень износа основных фондов, причем, не смотря на периодическое обновление уровень износа увеличивается.

Таблица 1.3. Темпы роста (снижения) объема основных фондов по видам экономической деятельности

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Всего	101,6	101,9	102,4	103,1	103,6	103,2	103,2
строительство	100,1	100,2	100,2	103,5	102,2	102,2	102,4

Таблица 1.4. Коэффициенты обновления и выбытия основных фондов по видам экономической деятельности

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Коэффициент обновления (ввод в действие основных фондов, в процентах от наличия основных фондов на конец года)
Все основные фонды	2,7	3,0	3,3	4,0	4,4	4,1	3,9
строительство	2,5	2,9	3,3	4,1	5,2	3,4	3,3
Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов, в процентах от наличия основных фондов на начало года)
Все основные фонды	1,1	1,1	1,0	1,0	1,0	1,0	0,8
строительство	2,3	2,2	2,3	1,2	1,6	1,1	0,8

Таблица 1.5. Степень износа основных фондов по видам экономической деятельности

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Все основные фонды	43,5	43,6	46,3	46,2	45,3	45,3	47,1
строительство	42,3	44,6	47,9	46,5	45,5	46,9	48,3

Это говорит о том, что большинство предприятий пренебрегают текущим ремонтом и обслуживанием основных производственных фондов, что существенно снижает качество строительства.

Наряду с данной проблемой, не менее важной является и проблема износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) и жилищного фонда в целом. Сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении. По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Износ основных фондов продолжает расти, повышая вероятность техногенных и экологических катастроф [37].

Рис. 1.3. Средний износ основных средств по России

По данным государственной программы «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения России (Проект)» почти 40% жилищного фонда РФ требую реконструкции, из них более 3% находятся в аварийном состоянии (рис. 1.4.).

Рис. 1.4. Структура жилищного фонда по степени износа

2. Проблема недостатка квалифицированных кадров проявляет себя в нескольких направлениях:

Во-первых, остро стоит проблема квалификации сотрудников.

Qраб = f (tстаж;Qпроф.подг)(1.3),

где: Qраб - уровень квалификации; tстаж - стаж работы (как общий так и на одном месте); Qпроф.подг - уровень профессиональной подготовки;

Совершенно очевидно, что на большинстве предприятий на сегодняшний день достаточно высокий уровень текучести кадров, а соответственно и время работы на одном месте не велико. Что касается уровня профессиональной подготовки, то российские инженерные ВУЗы не выпускают готовых специалистов. В лучшем случаи из их стен выходят люди, знающие алгоритм выполнения какой-либо задачи. И им необходимо несколько лет работы для профессионального становления

Во-вторых, в строительной отрасли Москвы сосредотачивается значительная часть прибывающих в Москву мигрантов из бывших союзных республик СССР (рис. 1.5.). В основном - это неквалифицированная рабочая сила. Согласно официальной статистике в Москве прибывают около 25% все мигрантов, въезжающих в Россию.

Рис. 1.5. Количество мигрантов занятых по различным областям деятельности Москвы

В-третьих, существует и обратная проблема - миграция граждан Российской Федерации в страны с более развитой экономикой.

В конечном итоге все сводится к тому, что качество рабочей силы падает, а сложность возводимых объектов недвижимости постоянно растет. Следовательно это серьезно сказывается на качестве строительства в целом.

4. Проблемы экологии наиболее целесообразно рассматривать на примере г. Москвы.

Экология Москвы находится в бедственном состоянии. Большой вклад в загрязнение атмосферного воздуха Москвы вносит автомобильный транспорт - более 90%. На его долю относятся загрязнения воздуха окисью углерода, двуокисью азота, свинцом, кадмием, цинком (из-за изношенных шин). Эти загрязняющие вещества являются сильными токсинами. Технические параметры многих автомобилей не соответствуют санитарным требованиям. На экологию Москвы отрицательно влияет бурный рост количества автомобилей и заторы в автомобильном движении.

Существенный вклад в ухудшение экологии Москвы, хотя и меньший по сравнению с автомобильным транспортом, выпадает на долю промышленных предприятий - около 10%. Они выбрасываю в атмосферу много пыли, окислов азота, железа, кальция, магния, кремния. Многие из них постепенно переводятся из центра столицы на окраины.

5. Проблема нехватки территорий под застройку является следствием ошибок, совершенных в 90-х. То время отличалось от сегодняшнего: о комплексной реконструкции районов никто не задумывался. В этом попросту не было необходимости: любой свободный участок земли годился под строительство. Здание или целый микрорайон стремительно возводили, спешно сдавали и торопились строить новый объект.

Сегодня все по-другому: территорий под новое строительство практически не осталось - даже для так называемой точечной (уплотнительной) застройки. Поэтому пик строительства из Москвы смещается в регионы и в Подмосковье. Рынок недвижимости был разделен на два различных вида строительства: точечной и комплексной застройки.

Утверждать, что тот или иной вид застройки предпочтителен, не слишком корректно, поскольку каждый из них применяется исходя из существующих условий. Возможно, для кого-то отдельно стоящий дом более предпочтителен. Скажем, хороший панорамный вид, отсутствие соседей-соглядатаев в окне напротив и обжитой район помогут примириться с тем, что высотная хай-тек-новостройка не слишком вписывается в облик застроенного пятиэтажками квартала. С другой стороны, как всем известно, количество порой переходит в качество, и это бывает в случаях, когда дом бизнес-класса возводится в неоднородной социальной среде, среди старых пятиэтажек. Такие случаи нередки: есть небольшой участок земли - на нем строится один дом, а архитектурное решение при этом почти не учитывается.

Если у девелопера есть участок земли, он постарается поставить на него как можно больше домов. При этом будет максимально использовать высотность и пытается обойти требования по плотности распределения объектов на единице территории. Проще говоря, если будет возможность построить два дома, то он постарается построить три. И это логично: точечная застройка применяется именно там, где нет возможности подойти к обустройству территории комплексно, то есть в условиях дефицита строительных площадей.

К минусам точечной застройки стоит отнести и сравнительно высокую себестоимость строительства, которая, как известно, зависит не только от цены земли, но и от стоимости работ (в частности, от подводки коммуникаций). Гораздо выгоднее в финансовом смысле провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов. Кроме того, из-за «включений» дома точечной застройки в общую (например, водопроводную) сеть нередки аварии и перебои в работе.

6. Эффективность инвестиций можно считать наиболее важной и сложной проблемой. Всего в России за 2011 год было инвестировано 7701,2 млрд. руб. из них 165,1 в строительство, что составляется всего 2,1% от всех инвестиций. Рассмотрим динамику инвестиций в основной капитал (рис. 1.6.). Совершенно очевидно, что с учетом специфики строительной отрасли, основной объем инвестиций приходится на IV квартал каждого года. В целом наблюдается рост инвестиций в строительство после кризиса, но это не говорит об их эффективности. Для оценки их эффективности необходимо рассмотреть видовую структуру инвестиций в основной капитал (табл. 1.6.) и структуру инвестиций по источникам финансирования (табл.1.7.)

Рис. 1.6. Динамика инвестиций в основной капитал

Таблица 1.6. Видовая структура инвестиций в основной капитал

	2011 год	2010 год в % к итогу
	Млрд. руб.	В % к итогу
Инвестиции в основной капитал:	7701,2	100	100
жилища	361,8	4,7	5,7
здания (кроме жилых) и сооружения	4172,5	54,2	53,6
машины, оборудование, транспортные средства	2644,3	34,3	33,4
прочие	522,6	6,8	7,3

Как видно из таблицы, много инвестиций направлено на машины, оборудование и транспортные средства, но при всем при этом степень износа основных фондов остается довольно большой. Совершенно очевидно, что еще одним показателем низкой эффективности распределения инвестиций является низкий процент инвестиций в жилища. Так как на данный момент существует проблема строительства доступного жилья.

Таблица 1.7. Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования

	2011 год	2010 год в % к итогу
	Млрд. руб.	В % к итогу
Инвестиции в основной капитал:	7701,2	100	100
собственные средства	3284,8	42,7	41
привлеченные средства	4416,4	57,3	59
иностранные (из общего объема)	235,4	3,1	3,8

Совершенно очевидно, что большую часть инвестиций составляют заемные средства, что говорит о низкой эффективности распределения инвестиций. Строительным компаниям необходимо в большей степени задействовать собственный капитал. Еще одной проблемой является низкая доля иностранных инвестиций, так как зарубежные инвесторы бояться инвестировать в связи с высокими рисками и нестабильностью России.

Следующей важной проблемой эффективности вложения инвестиций является низкий уровень строительства объектов социально-культурного назначения (табл. 1.8.). Это связано с тем, что в России предприниматели в большей степени гонятся за прибылью и оставляют социальные нужды общества без внимания.

Таблица 1.8. Ввод в действие объектов социально-культурной сферы

Назначение	2011 г.	В % к 2010
Образовательные учреждения высшего профессионального образования, тыс. м2 общей площади учебно-лабораторных зданий	134,5	61,2
Образовательные учреждения среднего профессионального образования, тыс. м2 общей площади учебно-лабораторных зданий	10,4	17,3
Образовательные учреждения начального профессионального образования, тыс. м2 общей площади учебно-лабораторных зданий	1,6	133,4
Общеобразовательные учреждения, тыс. ученических мест	49,1	72,3
Дошкольные образовательные учреждения, тыс. мест	38,0	165,5
Больничные учреждения, тыс. коек	8,4	96,0
Амбулаторно-поликлинические учреждения	22,4	83,4
Дома-интернаты для престарелых, инвалидов, тыс. мест	1,3	66,3
Учреждения культуры клубного типа, тыс. мест	6,2	46,1
Культурные сооружения, единиц	154	97,5
Библиотеки, тыс. томов книжного фонда	6050,8	206,3
Театры, тыс. мест	6,2	В 2,9 раза

Все рассмотренные проблемы сильно влияют на развитие рынка недвижимости в России, и устранить их можно только с большим трудом, так как некоторые из них находятся уже в критической стадии.

Далее необходимо перейти к теоретическим основам воспроизводства недвижимости и управления проектами по её развитию.

1.2 Фундаментальные основы воспроизводства недвижимости

Любая экономическая наука изучает только один объект анализа - процесс воспроизводства, в общем виде или конкретного вида потребительского блага (рис. 1.9.). Конкретные характеристики воспроизводства всегда представляют собой следствие специфических особенностей воспроизводимого экономического блага. Таким образом, можно сделать следующие выводы:

- воспроизводственный цикл конкретного вида продукции/услуги следует рассматривать через призму его специфики;

- специфичность воспроизводства находится в прямой зависимости от количества особых характеристик воспроизводимого блага

L_{воспр-ва} = f (N_{спец.хар-к})(1.4),

где: L_{воспр-ва} - целевая функция воспроизводства; N_{спец.хар-к} - количество специфических характеристик.

Необходимо уточнить, что подразумевается под понятием «недвижимость». Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

1.2.1 Основные специфические особенности недвижимости

Учитывая изложенное, необходимо перейти к рассмотрению основных специфических особенностей недвижимости.

1. Сквозной характер недвижимости в удовлетворении потребностей человека. Детализированный анализ целесообразно осуществлять на основе модифицированной модели А. Маслоу:

Рис 1.7. Роль недвижимости в удовлетворении иерархии потребностей

Модель представлена в таком виде по той причине, что она отражает 3 основных и взаимосвязанных между собой формы существования каждого человека.

І - человек, как биологическое существо. Потребности этого рода являются универсальными и абсолютно одинаковыми для всех людей без исключения. В І включаются следующие детализированные виды потребности:

-физиологические, включая потребности энергообмена;

-потребности в обеспечении безопасности.

ІІ - потребности, отражающие жизнедеятельность человека, как социального существа. На этом уровне потребности являются дифференцированными, они определяют позицию определенных групп людей в общественной системе.

ІІІ - потребности, отражающие существование человека как индивидуума. В своем законченном варианте количество вариантов конкретных потребностей сожжет быть равно числу индивидуумов.

С позиции удовлетворения всех трех типов потребностей недвижимость представляет собой уникальное экономическое благо - она способна удовлетворять все эти потребности в полном объеме.

На І уровне любой ОН сразу обеспечивает и оптимальный энергообмен и безопасность, так как представляет своеобразную оболочку, ограждающую человека от негативных воздействий внешней среды.

На ІІ уровне роль недвижимости проявляется прежде всего в том, что вся человеческая цивилизация является в основном урбанистической. Таким образом, существование общества в качестве своей атрибутивной характеристики имеет наличие и использование недвижимости различного функционального назначения. Количественные и качественные характеристики недвижимости всегда четко коррелируют с уровнем экономического благосостояния его собственника, то есть характеристики недвижимости признаются свидетельством социального статуса ее владельца.

На ІІІ уровне потребности удовлетворяются такой частью недвижимого имущества, которая определяется как объекты культурного наследия [18].

2. Особая роль местоположения объекта недвижимости

Практическим выражением приоритетности пространственного фактора выступает соотношение долей стоимости земельного участка и расположенных на нем улучшений в общей стоимости земельно-имущественного комплекса [15] (рис. 1.8.):

Отдельно стоит отметить следующие случаи (табл. 1.9.).

Рис. 1.8. Вклад стоимости земельного участка в стоимость земельно-имущественного комплекса

Таблица 1.9 Вклад стоимости земельного участков стоимость земельно-имущественного комплекса

Тип объекта недвижимости	Вклад, %
Башни-близнецы Всемирного торгового центра	95
Коттеджи в элитном месте (Беверли-Хиллз, Калифорния, США и с. Жуковка, Московская область, Россия)	до 98

Конкретным выражением полезности местоположения объекта недвижимости следует считать возможность осуществления необходимых перемещений внутри города. Необходимо учитывать только те миграции, которые имеют массовый и устойчивый характер. К ним можно отнести следующие перемещения:

- дом - работа;

- дом/работа - центры потребительского предпочтения;

- дом/работа - наиболее популярные места досуга.

Таким образом, при прочих равных условиях, повышение стоимости объекта недвижимости напрямую зависит от его местоположения:

+?Сон = f(Ut_loc), при Ut_проч = const(1.5),

где Сон - стоимость объекта недвижимости; Ut_loc - характеристики полезности местоположения; Ut_проч - прочие характеристики полезности.

Суммарное время на осуществление внутригородских перемещений можно принять в качестве меры полезности местоположения объекта недвижимости.

3. Длительность воспроизводственного цикла и капиталоемкость

Прежде всего длительность воспроизводственного цикла обуславливается длительностью этапа потребления объекта недвижимости, так как все виды конкретных воспроизводственных мероприятий, за исключением нового строительства, осуществляются именно во время данного этапа.

(1.6),

где Tвц - длительность воспроизводственного цикла; Tпотр - длительность этапа потребления; Тн.с. - длительность нового строительства.

В общем случае под капиталоемкостью понимается значительные объемы финансовых, трудовых и материальных затрат, необходимых для создания недвижимости и поддержания ее в рабочем состоянии. Мерой капитальности может служить показатель фактической сметной стоимости, отнесенной к единице площади или объема объекта недвижимости [18].

Совершенно очевидно, что капитальность оказывает существенное влияние на длительность воспроизводственного цикла недвижимости:

- с одной стороны, чем выше капитальность, тем дольше идет процесс нового строительства;

- с другой стороны, от капитальности зависит и нормативный срок службы здания/строения/сооружения. Чем она выше, тем больше будет и срок службы.

(1.7),

где Tн - нормативный срок службы; Кон - капитальность объекта недвижимости; Nвосп.мер. - Количество воспроизводственных мероприятий.

Учитывая вышеизложенное, представим воспроизводственный цикл недвижимости и рассмотрим процесс изменения стоимости недвижимости на каждом его этапе (рис. 1.9., рис. 1.10.).

Рис. 1.9. Воспроизводственный цикл недвижимости

Рис. 1.10. Процесс изменения стоимости объекта недвижимости в течении цикла воспроизводства

1.2.2 Воспроизводство недвижимости

После рассмотрения специфических особенностей недвижимости, необходимо перейти к изучению непосредственно самого процесса воспроизводства, его определения, видов и типов воспроизводства.

Воспроизводство жилого фонда - это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Рис. 1.11. Виды воспроизводства недвижимости

Традиционно простое воспроизводство понимается как процесс производства, возобновляемый в последующих временных периодах в неизменных масштабах. При расширенном же воспроизводстве эти масштабы постоянно растут. Но следует уточнить, что объекты воспроизводства в сфере недвижимости подвергаются постоянным качественным изменениям, эти изменения могут происходить как по отдельным составляющим, так и в целом. Таким образом, расширенное воспроизводство, следует разделять на I и II формы [14].

Воспроизводство основных фондов жилищного хозяйства может осуществляться путем следующих преобразований (табл. 1.10).

Таблица 1.10 Основные воспроизводственные мероприятия

Форма воспроизводства	Описание
Новое строительство	Полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов. Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение дополнительного морального износа и расширение фондов - расширенного воспроизводства
Реконструкция	Представляется собой форму расширенного воспроизводства путем замены конструктивных элементов и систем инженерно - технологического оборудования, изменения объемно- планировочных решений здания, включая его назначение.
Модернизация	Представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при которым выполняется комплекс мероприятий, выключающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объемно-планировочных решений
Капитальный ремонт	Частичное возмещение физического износа путем полной или частичной замены элементов конструкций, кроме фундаментов и несущих стен
Текущий ремонт и обслуживание	Целью его является предупреждение преждевременного износа конструкций
Санация	Применяется при восстановлении сооружений ж/б конструкций: подземных сооружений, ёмкостей, коллекторов и других объектов путём омоноличивания нарушений сплошности среды неразрушающим способом, восстановление разрушенного защитного слоя арматуры и физических форм объекта с приданием им гидро-химзащитных свойств и требуемого цвета или фактуры поверхности.
Снос	Разборка, демонтаж или разрушение всех конструкций здания или иного сооружения, связанные с невозможностью его дальнейшего использования по градостроительным и другим объективным обстоятельствам (высокий физический и моральный износ, аварийное состояние и т.п.).
Обновление	Включает в себя снос и последующее новое строительство.

Воспроизводственные мероприятия, а в первую очередь новое строительство, должно обеспечивать эффективное развитие реализуемых проектов. Как было отмечено ранее, эффективное развитие напрямую связано с качеством городской среды - градостроительной ценностью (ГЦ). Изменение ГЦ необходимо рассматривать на каждом уровне иерархии пространственной структуры города (рис. 1.12.).

Рис. 1.12. Иерархия пространственной структуры города

Градостроительная ценность есть функция от трех составляющих:

- транспортная доступность (как функция от местоположения);

- ценность улучшений;

- фактор, отражающий экологические характеристики.

ГЦ = f (tтрансп; Квещ; Ec)(1.8),

где ГЦ - градостроительная ценность; tтрансп - транспортная доступность; Квещ - суммарная стоимость подземный наземных и надземных ОН; Ec - экологочиеский фактор.

Уровень Loc. Совершенно очевидно, что анализ необходимо осуществлять по такому минимальному пространственному фрагменту, в пределах которого характеристики местоположения объекта недвижимости не оказывают никакого влияния на величину стоимости этого самого объекта недвижимости.

На данном уровне ключевое значение имеет такой фактор, как ценность улучшений, т.е. +?ГЦ = f (+?Квещ), т.е. градостроительная ценность объекта недвижимости увеличивается после осуществления воспроизводственных мероприятий.

Уровни Sit и ТЭОЗ можно рассматривать совместно. Sit - ситус - относительно небольшой пространственный фрагмент города, выделяющийся более высоким уровнем активности жизнедеятельности. ТЭОЗ - территориально-экономические оценочные зоны, такое зонирование применяется в городе Москве.

На данных уровнях иерархии важным моментом корреляция уровня ГЦ объекта недвижимости и ГЦ зоны, т.е. если

а) ГЦон > ГЦз, то vГЦон>max, ^ГЦз>min;

б) ГЦон < ГЦз, то ^ГЦон>max, vГЦз>min;

в) ГЦон ? ГЦз, то ГЦон=const, ГЦз=const,

где ГЦон - градостроительная ценность объекта недвижимости; ГЦз - градостроительная ценность рассматриваемой зоны.

На уровне города процессы расширенного воспроизводства приводят к следующему:

- ухудшение градостроительной планировки;

- ухудшение транспортной ситуации города => ухудшение экологии города.

Можно сделать следующий вывод: при рассмотрении влияния процессов воспроизводства на градостроительную ценность, важную роль имеет пространственный фактор. Чем больше рассматриваемая зона, тем меньший уровень влияния на неё оказывает, воспроизводимый объект недвижимости, но увеличивается количество характеристик, на которые он влияет.

Развитие должно осуществляться на каждом из уровней иерархии пространственной структуры города, т.е. дом должен гармонично вписываться в микрорайон, район в город, присутствует так называемый эффект синергии. Но также, важнейшим моментом является то, что развитие необходимо осуществлять и в каждой из подсистем менеджмента, которые будут рассмотрены в главе 1.3.1.

1.3 Управленческий аспект развития недвижимости

Рассматривая управление и эффективность проектов по развитию недвижимости, необходимо начать с основных постулатов управленческой деятельности.

Управление возникает с появлением сознательной совместной деятельности (рис. 1.13.).

Управлять:

а) Направлять ход, движение кого-чего-нибудь, руководить действиями кого-чего-нибудь.



Рис. 1.13. Обобщенная схема эволюции общественного развития

б) Руководить, направлять деятельность кого-чего-нибудь.

Данные определения нам дает «Словарь русского языка» С.И. Ожегова. Таким образом, можем сделать вывод, что управление - это всегда ПРОЦЕСС, действие, направленное на получение конечного эффекта. Следовательно, объект управления - это процесс, а предмет управления - факторы эффективности, в стоимостном выражении.

L_упр = Eff> max = f (F )(1.9),

где: L_упр- целевая функция управления; F - полная совокупность факторов.

Конечное определение управления можно представить так: управление - это процесс осуществления функций планирования, организации, координации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

Следует обратить особое внимание на то, что мотивация не входит как в состав общих функций управления, так и просто в состав функций управления, так как каждая конкретная функция может быть выражена неким результатом, а мотивация никакого результата не несет.

1.3.1 Фундаментальные основы управления

Дальнейший анализ управления необходимо осуществлять в соответствии со стандартной схемой анализа: сущность содержание форма.

Сущность управленческой деятельности вытекает из объекта её управления, которым является процесс. Тогда можно сделать вывод, что сущностью управления является целенаправленное воздействие. Данное воздействие необходимо оказывать на каждый из уровней подсистемы, как производства, так и менеджмента (рис. 1.14.).

Рис. 1.14. Иерархия системы управления предприятием

Необходимо дать пояснения по каждой подсистеме:

Техническая (Т) - что касается системы производства, то сущность Т заключается в последовательном вытеснении живого труда овеществленным, в данную подсистему включают орудия труда и предметы труда - ресурсы, которые в процессе производства трансформируются в конечную продукцию. В подсистеме менеджмента в роли орудий труда выступает вся совокупность технических устройств в обработке информации, а в роли предметов труда технические характеристики устройств.

Технологическая (Тл) - состав и последовательность технологических операций. В системе производства выражается как проектно-технологическая документация, в системе менеджмента же представляет собой технологический процесс обработки информации (ТПОИ).

Организационная (О) - в системе производства определяется как система совместного труда, включающая в себя весь процесс производства (предметы и орудия труда, и сам труд). В менеджменте же организация осуществляется при помощи организационных структур управления - формат взаимодействия участников управляющего процесса.

Экономическая (Э) - выступает в роли оценочной подсистемы. Производится оценка эффекта производства или оценка суммарных издержек и суммарных доходов.

Социальная (С) - главным на данном уровне является коллектив. В системе менеджмента в такой роли должен выступать управленческий персонал, главной задачей которого будет трансформация производственного персонала в единый организм - коллектив.

Содержательной характеристикой процесса управления следует считать, выполнение общих и частных функций, задач и процедур управления (рис 1.15.)

Рис. 1.15. Декомпозиционная структура содержания управленческого процесса

Основополагающей задачей следует считать выполнение общих функций управления: планирования, организации, координации и контроля. Но номинально содержание управленческого труда представляет собой процесс обработки информации, в результате которого формируется управленческое решение (рис. 1.16.).

Рис. 1.16. Процесс управленческого труда

Последним шагом анализа, является выявление формы управленческой деятельности, в роли которой выступает организационная структура управления. Её сущностью является оптимальное распределение субъектности между всеми участниками управленческого процесса.

На основе анализа базовых компонент управления необходимой перейти к управлению проектами развития недвижимости.

1.3.2 Управление проектами развития недвижимости

Перед рассмотрением непосредственно управления проектами по развитию недвижимости необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Что такое развитие (в частности и развитие недвижимости)?

2. В каком виде представляют проекты по развитию недвижимости?

Развитие - процесс перехода из одного состояния в другое, более совершенное, переход от старого качественного состояния к новому качественному состоянию, от простого к сложному, от низшего к высшему [23].

В наиболее общем виде развитие недвижимости представляет собой повышение качественного уровня жизнедеятельности (рис. 1.17.) [28].

Совершенно очевидно, что развитие сферы недвижимости выражается в создании конкретного объекта недвижимости - девелоперском проекте.

Так же необходимо отметить, целью любой организации, в конечном итоге, является именно развитие.

Рис. 1.17. Обобщенная схема анализа развития недвижимости

При ответе на второй вопрос необходимо снова воспользоваться стандартной схемой анализа:

Рис. 1.18. Общая структурно-логическая схема проектов по развитию недвижимости

Основной закономерность развития современного инвестиционно-строительного комплекса становится ускорение изменений. Процессы ускорения проявляются совокупностью проблем:

- социально-экономические - быстрые изменения представлений о необходимых параметрах зданий и сооружений, увеличение требований потребителей и т.д.,

- градостроительные - обострение противоречий между недвижимой формой существования зданий и сооружений и ростом динамики окружающей застройки и инфраструктуры,

- производственные - рост изменчивости условий реализации инвестиционно-строительных проектов.

Решение всех этих проблем требует целенаправленного развития и оптимизации существующей застройки, разработки и реализации новых проектов, в чем, собственно, и заключается развитие недвижимости.

Важную роль в управлении проектами по развитию недвижимости играют закономерности влияния макроэкономических циклов. Здания и сооружения эксплуатируются в течении очень долгого срока, соответственно конкретный объект может «пережить» несколько подъемов и спадов как рынка недвижимости, так и экономики в целом. При этом в течении, жизненного цикла здание или сооружение может быть реализовано несколько проектов его развития (рис. 1.19.) [27].

Начало каждого цикла экономического развития сопровождается повышением инвестиционно-строительной активности, которая, проецируясь на территорию и регион, обеспечивает рост интенсивности воспроизводства материальных благ и экономический подъем.

Рассматривая управление в рамках воспроизводственного процесса недвижимого имущества, первым делом необходимо отметить, что управлять следует не просто в целом воспроизводственным циклом, а каждым отдельным его этапом, который представляет собой специфический объект управления.

Рис. 1.19. Закономерности макроэкономических циклов и развития недвижимсоти

Рис. 1.20. Управление воспроизводственным циклом недвижимости

Таким образом, возникает вопрос, что считать мерой эффективности на каждом из этапов воспроизводственного цикла, ведь, совершенно очевидно, что она не может быть одинаковой, так как характер каждого из этапов принципиально отличается.

Так как, содержанием этапа производство является новое строительство, то деятельность на данном этапе следует охарактеризовать как предпринимательскую. Тогда мерой эффективности может быть только прибыль:



Рис. 1.21. Эффективность на различных стадиях воспроизводственного цикла недвижимости

[Effпр = Пр] >max(1.10),

где Effпр- мера эффективности на этапе производства; Пр - прибыль.

Деятельность на этапе обмена, так же является предпринимательской, но необходимо учитывать и специфическую особенность данного этапа - наличие транзакционных издержек. Таким образом, меру эффективности можно выразить следующим образом:

[Effобм = Пр] >max, при ?ИЗДтранз >min (1.11),

где: Effобм- мера эффективности на этапе обмена; ИЗДтранз - транзакционные издержки.

Следует учитывать, что транзакционные издержки не возможно привести к «0», их можно только оптимизировать:

- исключить из их состава нерациональные элементы

- расходы на маркетинг не должны превышать границы соотношения «затраты-эффект»

Совершенно иначе выглядит ситуация на этапе распределения, так как деятельность на нем не является предпринимательской, а имеет строго социальную направленность. Основным видом распределения является социальная аренда, уровень развития которой находится в прямой зависимости от уровня экономического развития.

[Effрасп = Qс.а.] >max(1.12),

где: Effрасп- мера эффективности на этапе распределения; Qс.а. - уровень развития социальной аренды.

С точки зрения экономической теории этап потребления представляет собой процесс усвоения полезности экономического блага, тогда можно сказать, что полезность и будет являться мерой эффективности этого этапа.

[Effпотр = Utон] >max(1.13),

где: Effпотр- мера эффективности на этапе потребления; Utон - полезность.

Проведенный анализ позволяет перейти к следующему этапу, содержанием которого является декомпозиция процесса развития недвижимости (рис. 1.22.).

Рис. 1.22. Декомпозиционная структура управления проектами по развитию недвижимости

Данная модель отражает то, что на каждом из этапов воспроизводственного цикла (Э), в каждой из подсистем менеджмента (С) должны выполняться общие функции управления (У). Таким образом, такая модель не отражает «усложнение» процесса управления, а, следовательно, необходимо заменить один из векторов на вектор системной иерархии.

Возникают два вопроса: Какой из векторов необходимо заменить? Как должен выглядеть вектор системной иерархии?

Совершенно очевидно, что, вектор Э замене не подлежит, а вектор У отражает содержание процесса управления, так как мы рассматриваем именно процесс управления, то общие функции тоже следует оставить. Таким образом, заменяем вектор С - подсистемы менеджмента.

Отвечая на второй вопрос, следует обратиться к иерархии пространственной структуры города (рис. 1.23.).

Рис. 1.23. Корреляция между иерархией зонирования и объектами недвижимости

Тогда, декомпозиционная структура примет следующий вид:

Вопросы управления нельзя рассматривать сами по себе, они всегда коррелируют с эффективностью. Одной из основополагающих концепций обеспечения эффективности проектов по развитию недвижимости является девелопмент.



Рис. 1.24. Законченная декомпозиционная структура управления проектами по развитию недвижимости

1.3.3 Девелопмент - концепция эффективности

В первую очередь необходимо обратиться к определению понятия девелопмента. Важным моментом является то, что на данный момент существует множество понятий данного термина, многие из которых противоречат друг другу. Не существует единого понятия «девелопмент». Рассмотрим некоторые из определений.

Девелопмент - концепция организации инвестиционного процесса, состоящая в системном, «сквозном» воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется девелопером, обеспечивающим создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств [24].

Девелопмент - глубокое, качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости на основе определения наиболее оптимального способа ее использования. Цель девелопмента - не просто создание или реконструкции недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов [25].

Девелопмент - Особая реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости[15].

Девелопмент - преобразование свободных или застроенных территорий[15].

Подробный анализ существующих понятий и определение некого «средневзвешенного» был проведен Ильиным М.О. в его диссертации.

В данном дипломном проекте будем считать что, девелопмент - это некие методы воздействия на инвестиционный процесс, целью которых является определение наиболее эффективного использования объекта недвижимости (как земельного участка, так и единого объекта недвижимости), которое выражается в максимизации доходов и росте стоимости объекта недвижимости.

(1.14),

где Lм.дев - целевая функция девелопмента; Effдев - мера эффективности девелопмента; Дх/Пр - доход/прибыль; Сон.р - рыночная стоимость объекта недвижимости.

Основными признаками проектов, способствующих эффективному развитию, следует считать:

1. системный подход - каждый реализуемый с соблюдением требований системного подхода проект должен приводить к позитивным изменениям в общей градопланировочной структуре города, быть не только ее системоформирующим, но и системоразвивающим элементом. То есть с повышением уровня зонирования городских территорий, эффективность девелопмента возрастает, в отличие от эффективности традиционного управления;

2. приоритет социальной составляющей - не смотря на сильную разобщенность конечных результатов экономической и социальной деятельности, в проекте обязательно должна присутствовать социальная сторона, без которой не возможно достигнуть максимальной эффективности и увеличения рыночной стоимости [15].

Учитывая вышеизложенное формула 1.9. примет следующий вид:

(1.15),

где: ГЦгор - градостроительная ценность города; Эсоц - социальный эффект.

Выявить потенциал единого объекта недвижимости, возможности развития территории во времени, улучшения и оптимизации её застройки позволяет применение принципа наиболее эффективного использования (НЭИ).

1.4 Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) как основа методологии оценки стоимости недвижимости

В самую первую очередь необходимо обратить внимание на то, что в оценке недвижимости определяется всегда стоимость. Тогда, необходимо определить, что такое стоимость и чем она отличается от цены.

Цена - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки [32].

Стоимость - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Пунктом 5 ФСО №2 установлены следующие виды стоимости (табл. 1.11.) [32]:

Таблица 1.11. Виды стоимости в оценке

Подобные документы

• Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

  Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью. Управляющие организации в жилищной сфере. Расчет основных экономических показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их сравнительный анализ.
  
  курсовая работа [185,6 K], добавлен 08.05.2009
  

• Бизнес-план строительства жилого дома премиум-класса ООО "Эгна-строй"

  Целесообразность инвестирования в строительство жилого комплекса премиум-класса. Статистика рынка строительства и недвижимости, экспертные оценки представителей строительных компаний. Анализ нормативно-правовой базы в сфере жилищного строительства.
  
  бизнес-план [597,7 K], добавлен 21.03.2009
  

• Анализ и устранение дефектов хлебопекарного производства на основе методов управления качеством

  Методы управления качеством в производстве. Особенности анализа и устранения дефектов в хлебопекарном производстве. Производственные процессы ООО "Котласский хлебокомбинат". Оценка эффективности управленческого решения по применению методов системы 5S.
  
  дипломная работа [1,4 M], добавлен 10.04.2017
  

• Оценка эффективности управленческого выбора

  Место решения в процессе управления. Риск при принятии решений. Методы подготовки информации для принятия решений. Методы осуществления эффективного выбора управленческого решения. Методы рационализации управления затратами и прибылью.
  
  дипломная работа [142,4 K], добавлен 20.01.2004
  

• Экономический анализ как база принятия управленческих решений

  Место экономического анализа в принятии управленческих решений. Краткая характеристика предприятия. Обоснование управленческого решения на основе экономического анализа деятельности ОАО "Хлебокомбинат "Георгиевский" по внедрению мельничного комплекса.
  
  курсовая работа [624,3 K], добавлен 15.12.2011
  

• Принятие управленческого решения по разработке стратегии роста на основе маржинального анализа хозяйственной деятельности ОАО "ЧТПЗ"

  Порядок проведения экспресс-диагностики стратегии роста на основе маржинального анализа хозяйственной деятельности исследуемого предприятия. Принятие управленческого решения по данной проблеме, составление прогнозной оценки полученных результатов.
  
  дипломная работа [214,8 K], добавлен 25.02.2015
  

• Обоснование мероприятий по управлению развитием объекта недвижимости коммерческого назначения управляющей компании "Стройсервис"

  Управление объектов недвижимости коммерческого назначения на основе многофункциональных комплексов. Создание проекта многофункционального торгового комплекса и проекта автоматизированной системы управления. Оценка суммарной экономической эффективности.
  
  дипломная работа [377,8 K], добавлен 13.02.2013
  

• Пути повышения конкурентоспособности организации "Центр книги"

  Экономический анализ и диагностика состояния ООО "Центр книги", выявление тенденций и проблем, требующих решения. Разработка вариантов решения наиболее значимой и актуальной для организации проблемы, выбор оптимального варианта управленческого решения.
  
  дипломная работа [104,9 K], добавлен 04.08.2008
  

• Результативность и эффективность управленческого консультирования

  Основные составляющие результативности управленческого консультирования. Использование специфических методов управления, анализ эффективного и неэффективного консультирования. Удовлетворение клиента как главный критерий эффективности консалтинговых услуг.
  
  презентация [166,4 K], добавлен 25.02.2014
  

• Разработка управленческого решения для улучшения экономического положения ООО "Командор"

  Критерии отбора эффективного управленческого решения. Изменение выбранных критериев посредством реализации различных альтернатив. Согласование, реализация и контроль результатов управленческого решения для улучшения экономического положения ООО "Командор"
  
  курсовая работа [139,9 K], добавлен 02.07.2014
  

• Разработка комплекса функциональных стратегий развития организации (на примере ООО ИФК "Магеллан")

  Понятие стратегии, ее классификация и основные этапы разработки. Оценка экономической эффективности внедрения комплекса функциональных стратегий развития организации. Характеристика программного и правового обеспечения системы менеджмента предприятия.
  
  дипломная работа [4,2 M], добавлен 23.07.2011
  

• Факторный анализ в разработке методов принятия решений ООО "Обуховский мясокомбинат"

  Цель управленческого решения, его эффективность (экономический и социальный аспект). Влияние факторного анализа на разработку управленческого решения. Оценка эффективности принятия управленческого решения (на примере ООО "Обуховский мясокомбинат").
  
  курсовая работа [187,0 K], добавлен 21.05.2014
  

• Проведение диагностики производственной системы на основе использования экспертной информации

  Диагностика производственной системы на основе использования информации экспертной оценки состояния ее элементов с применением прикладных программных продуктов "Prima" и "Excel". Характеристика областей по степени отклонения от нормального состояния.
  
  лабораторная работа [169,9 K], добавлен 02.03.2010
  

• Управление социально-культурной сферой

  Изучение проблемы эффективного менеджмента социально-культурной сферы. Характеристика социально-культурных институтов. Практические аспекты проблем эффективного менеджмента. Управление социально-культурной сферы на примере Ивдельского городского округа.
  
  курсовая работа [48,6 K], добавлен 30.03.2014
  

• Разработка системы менеджмента качества для внешнего пользования в контрактных ситуациях на основе требований стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001

  Технология производства и организационная структура предприятия ОАО "Стройматериалы". Разработка системы менеджмента качества на основе рекомендаций стандарта ГОСТ Р ИСО 9004-2001, ее цели, задачи, внедрение и обеспечение эффективного функционирования.
  
  курсовая работа [86,8 K], добавлен 09.12.2012
  

• Формирование стратегии развития предприятия пищевой промышленности (на материалах ЗАО "Железногорский хлебозавод")

  Проблемы и тенденции развития хлебопекарной отрасли. Понятие стратегии развития, процесс ее разработки и реализации. Анализ деятельности и оценка системы управления ЗАО "Железногорский хлебозавод". Разработка модели эффективного управления организацией.
  
  курсовая работа [214,2 K], добавлен 17.08.2011
  

• Модель принятия управленческого решения на основе анализа управленческих структур и управленческих полномочий предприятия

  Содержание, факторы, принципы принятия управленческих решений на основе анализа управленческих структур и полномочий предприятия. Экспресс-диагностика управленческих структур и полномочий предприятия на ОАО "Челябинский металлургический комбинат".
  
  дипломная работа [1,3 M], добавлен 24.01.2014
  

• Анализ стратегического развития организации сферы туризма (региона, территории) с учетом особенностей российской туриндустрии

  Сущность конкурентной стратегии фирмы, особенности процесса ее выработки. Принятие управленческих решений на основе выбранной стратегии. Анализ деятельности ООО "ЛТ-Тур". Анализ эффективности использования административных методов управления персоналом.
  
  курсовая работа [69,0 K], добавлен 16.07.2013
  

• Методы управления предприятием в условиях рыночной экономики и эффективность их использования на примере РАО "ЕЭС России"

  Понятие, виды методов управления предприятием в условиях рыночной экономики. Характеристика, миссия, цели РАО "ЕЭС России". Анализ внешней и внутренней среды исследуемого предприятия. Диагностика управленческой проблемы. Принятие управленческого решения.
  
  курсовая работа [48,8 K], добавлен 30.05.2010
  

• Совершенствование процесса управления проектной деятельностью организации на примере ЗАО "Красноярскгидропроект"

  Тенденции и перспективы развития топливно-энергетического комплекса России. Сущность промышленного проектирования, анализ рынка инжиниринговых услуг. Разработка мероприятий с целью повышения эффективности деятельности проектного отдела предприятия.
  
  дипломная работа [2,5 M], добавлен 23.11.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам

Вид стоимости	Описание
Рыночная	Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.