Обеспечение эффективного развития комплекса недвижимого имущества на основе методов управления стоимостью (на примере ООО "Олтер")

Рис. 3.2. Основные организационные формы управления строительством в России и США

Деятельность девелоперских организаций подпадает под две формы управления: «профессиональное управление строительством» и форма управления строительством «под ключ».

Большое расхождение в указанных уровнях использования девелоперской формы создания и развития объектов недвижимости в России и США следует объяснить двумя наиболее значимыми причинами.

С одной стороны, это связано с тем, что рыночные формы деятельности в России стали использоваться не так давно; с другой - в стране еще не сложились те формы рыночной инфраструктуры, которые способствовали бы развитию девелопмента.

К числу недостаточных факторов слабого развития форм девелоперской деятельности в России необходимо отнести:

? слабое развитие нормативно-правовой базы;

? несоответствие отношений между субъектами по землепользованию и землевладению рыночным требованиям, существенное отставание от зарубежной практики;

? сравнительно высокие кредитные ставки в России, не позволяющие развивать формы строительства объектов недвижимости с использованием кредитной системы;

? наличие высоких рисков деятельности субъектов создания объектов недвижимости и в части изменчивости исходной правовой базы, и в части изменения возможной политической обстановки на федеральном и региональном уровнях;

? наличие на финансовом, строительном, жилищном и земельном рынках России недобросовестных участников, которые не только приводят к срыву реализации отдельных инвестиционных проектов по созданию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов по участию в таких проектах;

? отсутствие в России системы подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности;

? высокие уровни утраты прав собственности на объекты недвижимости, что сдерживает участие отдельной группы инвесторов в ряде инвестиционных проектах;

? неудовлетворительная практика страховых услуг в России запросам субъектов, участвующих в сфере создания объектов недвижимости;

? отсутствие в исполнительных органах власти общегосударственного уровня и на уровне территориально-административных образований специальных структур, которые бы проводили работу по оказанию помощи субъектам, занимающимся девелоперской деятельностью;

? отсутствие соответствующего правового поля для создания и функционирования девелоперских организаций на местном уровне.

В России, как и на Западе, сложилось четкое разделение девелопмента по типу развиваемых объектов. При классификации девелопмента по типу развиваемых объектов выделяются следующие основные виды недвижимости:

? жилая;

? офисная;

? коммерческая (торгово-развлекательная);

? складская и производственная;

? гостиницы и отели;

? земельные участки.

Пока российские девелоперы стремятся охватывать большую часть работ (функций) по всему инвестиционному циклу инвестиционно-строительных проектов. Но все же постепенно в стране протекают процессы по совершенствованию девелоперской деятельности с целью создания системы девелопмента, подобной той, которая уже сложилась в развитых государствах.

Рассматривая девелоперскую деятельность необходимо обратиться к такому показателю, как рентабельность данного бизнеса. По мнению большинства девелоперы в России имеют чрезмерно высокую рентабельность (до 200%). Но на практике это оказывается неверным. К сожалению, такие данные найти достаточно трудно, в своем большинстве они существуют только по докризисному периоду (табл. 3.1.).

Таблица 3.1. Рентабельность девелоперских компаний

Год/Страна (компания)	Россия (Mirax Group)	Россия (ЛСР)	Китай (Shanghai Zendai)	Бразилия (Cyrela)	Англия (в Лондоне)	Германия/Франция (в Мюнхене и Париже)
2007	43%	-	35%	28,7%	15%	10%
2011	-	25,5%	-	-	-	-

В настоящее время можно четко констатировать, что положительные тенденции развития девелопмента в России имеются. Различными специалистами выделены следующие преимущества девелопмента перед традиционными системами инвестиционно-строительной деятельности:

? полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;

? максимально комплексный подход к организации процесса развития объектов;

? наработка устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;

? улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской организации в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);

? обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и, как следствие, снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства;

? реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;

? объективно обусловленная необходимость практического перехода к конкурсной системе выбора профессиональных участников процесса развития объектов недвижимости.

Совершенно очевидно, что девелопмент имеет различную направленность. Некоторые организации специализируются только на строительстве доступного жилья, другие наоборот занимаются элитным или же загородным строительством. Так как компания MCG (ООО «ОЛТЕР») основной своей направленностью имеет строительство элитного жилья, дальнейший анализ сферы девелопмента необходимо проводить именно в этом направлении.

Анализ рынка элитной жилой недвижимости города Москвы

В первую очередь, необходимо определить критерии принадлежности жилья к элитному. Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ предлагает следующее распределение (табл. 3.2.).

Основные тенденции рынка по итогам I квартала 2012 года

I квартал 2012 года был относительно небогат на какие-либо события. Во-первых, это объясняется сезонностью, во-вторых, следует учитывать и то, что конец прошлого года был весьма насыщенным и богатым. Ситуация, которая имела место в январе-марте не свидетельствовала о появлении на рынке новых тенденций. Практически все, что было справедливо в конце 2011 г., не потеряло актуальности и в новом году. В этой связи следует обозначить те моменты, которые были актуальны на конец 2011 г. и дать краткую характеристику изменениям.

Нестабильность глобальной экономики. Основную проблему для мировой экономики в конце прошлого года представляли долговая проблема США и периферических стран Европы (прежде всего, Греции).

Колебания валютных курсов. Если на протяжении большей части второго полугодия 2011 г. рубль неизменно терял в стоимости по отношению к ведущим мировым валютам, то в 1 квартале 2012 г. ситуация была прямо противоположной. За 3 месяца рубль укрепился на 9% по отношению к доллару, что с учетом относительно высоких цен на нефть указывает на высокую вероятность того, что эта тенденция продлится еще какое-то время, по крайней мере, еще 1-2 квартала.

Политическая разрядка в стране. После многочисленных митингов протеста в Москве и других городах России многие инвесторы заговорили о возможности в стране “оранжевой революции” или о кардинальных переменах, инициированных самой властью.

Таблица 3.2. Критерии принадлежности к качеству жилья

Критерий	Класс качества жилья
	эконом	средний	бизнес	элитный
Несущие и ограждающие конструкции	Сборные ж/б	Сборные ж/б, монолитные, кирпичные	Бескаркасные кирпичные, монолитные, монолитно-кирпичные	Бескаркасные кирпичные и монолитно-каркасные
Остекление	Отечественные деревянные или пластиковые профили	Импортные пластиковые профили	Современные импортные пластиковые профили, деревянные профили. Повышенная площадь остекления	Деревянные профили. Повышенная площадь остекления
Высота потолка	До 2,9 м.	До 2,9 м.	Более 3 м.	Более 3 м.
Внутренняя отделка	Общественные зоны - отечественный стандарт, квартиры - без отделки или стандартная отделка	Общественные зоны - отечественный стандарт, квартиры - без отделки или стандартная отделка	Общественные зоны - высококачественная отделка, квартиры - без отделки или высококачественная отделка	Общественные зоны - эксклюзивная, квартиры - без отделки или с эксклюзивной отделкой
Объемно-планировочные решения	От 20 до 30 м.кв. на человека	От 30 до 40 м.кв. на человека	Более 40 м.кв. на человека	Более 40 м.кв. на человека
Инженерное обеспечение	Электроснабжение 10 КВт на квартиру, однофазовое	Электроснабжение 10 КВт на квартиру, трехфазовое	То же + аварийное электроснабжение централизованная приточно- вытяжная вентиляция, доп уровни водо- и воздухаподготовки индивидуальный тепловой пункт, скоростные лифты, современные коммуникационные сети	То же + дополнительные опции инженерного обеспечения
Инфраструктура	Обязательные социальные площади	Обязательные социальные площади	Развернутая сеть коммерческой инфраструктуры	Развернутая сеть коммерческой инфраструктуры без доступа посторонних лиц
Безопасность	Домофон	Домофон, возможна охрана и видеонаблюдение	Вахтер, системы видеонаблюдение и контроля доступа, КПП, круглосуточная охрана	Вахтер, системы видеонаблюдение и контроля доступа, КПП, круглосуточная охрана
Кол-во машиномест на квартиру	Не менее 1	Не менее 1.7	Не менее 2	Не менее 2
Прилегающая территория	Благоустройство по СНиП	Благоустройство по СНиП, возможна ограда	Благоустроенная территория, озеленение	Благоустроенная территория, ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы
Качество архитектурной проработки	Стандартная	Большее разнообразие архитектурных опций	Индивидуальные архитектурные проекты	Уникальные архитектурные проекты

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Многие, боясь неопределенности, поспешили обезопасить свои капиталы, инвестировав в рынок недвижимости, что и спровоцировало тот ажиотажный спрос, пик которого пришелся на конец прошлого года.

Неясность градостроительной политики. Принимаясь за борьбу с пробками самыми кардинальными мерами, новая мэрия решила ограничить строительные работы в городе. Пока что данное решение не привело к статистически значимому росту цен на недвижимость, однако, по мере реализации имеющихся проектов жилье, по всей видимости, будет дорожать с заметным опережением инфляции. По оценкам специалистов, это может произойти уже через 2-3 года. И тогда перед городом возникнет другая проблема - резкого падения доступности жилья.

Общая характеристика спроса

В первом квартале 2012 г., несмотря на фактор сезонности, спрос на элитное жилье оставался довольно высоким. В текущих условиях основным фактором, поддерживающим спрос на относительно высоком уровне, является вероятность перемен в ближайшем окружении высшей политической элиты страны. Нестабильность валютных курсов, а также неопределенная ситуация на финансовых и сырьевых рынках - все это оказывало поддержку сегменту элитного жилья. На рынке вновь активизировалась инвестиционная составляющая спроса. Несмотря на то, что его удельный вес в общей структуре спроса все еще далек от уровней 2008 г., на текущем этапе он занимает довольно видное место, порядка 25-30% от объема спроса. Логично предположить, что наивысшим спросом (как с инвестиционной целью, так и для личного проживания) пользовались наиболее дешевые и наиболее ликвидные объекты - квартиры площадью до 150 кв. м., средняя стоимость квадратного метра в которых не превышает $15,000.

По оценкам специалистов, на квартиры площадью менее 80 кв. м пришлось около четверти всего спроса. Самым “массовым сегментом” стали квартиры и апартаменты площадью от 80 кв. м. до 150 кв. м. Таким образом, на квартиры площадью до 150 кв. м. в совокупности пришлось практически 70% всего спроса. Отметим, что довольно большая часть заявок (24% от общего количества) пришлась на квартиры площадью от 150 кв. м. до 200 кв. м. Оставшиеся 8% спроса пришлись на квартиры площадью свыше 200 кв. м.

Рис. 3.3. Структура спроса на жилье в элитных новостройках Москвы по метражу, %

Предложение и анализ средних цен

По имеющимся данным, в начале года новые элитные жилые комплексы в Москве не вводились. Соответственно, под первичным следует понимать те объекты завершенного и незавершенного строительства, продажи в которых уже открыты, и в которых на отчетную дату еще имелись нераспроданные площади. Те же объекты, которые были построены относительно недавно, но продажи в которых уже закрыты относятся ко вторичному рынку.

Сейчас в центре Москве открыты продажи почти в 60 комплексах, однако, больше половины из них находятся лишь на ранних этапах строительства, и такие варианты из анализа следует исключить в целях более корректного расчета цен. Среди имеющихся вариантов наиболее распространены предложения в диапазоне от 80 до 250 кв. м., хотя иногда встречаются и предложения по 45 кв. м., и по 950 кв.м. Такие варианты также исключаются из рассмотрения как единичные. Что касается географии предложения, то здесь все достаточно предсказуемо. Как и всегда, со значительным отрывом лидируют Остоженка, Замоскворечье, Хамовники, Арбат, Пресненский район и район Патриарших прудов, на которые в совокупности приходится почти 70% всего имеющегося на рынке выбора (рис. 3.4.). По приблизительным оценкам, общий объем первичного рынка составляет порядка 800 квартир общей площадью чуть более 107 тыс. кв. м. Усредненная площадь квартиры, таким образом, равна 134 кв. м.

Рис. 3.4. Расположение элитных новостроек по районам

На вторичном рынке в конце квартала на экспозиции находилось около 650 предложений, что почти на 20% меньше, чем в конце прошлого года (интересно отметить, что предложение сокращается как минимум уже на протяжении 3 кварталов). Это падение отчасти объясняется стратегией брокерских агентств, которые взяли небольшой тайм-аут для прогноза вероятного направления движения рынка в дальнейшем и корректировки ценовых ориентиров. Также не стоит забывать и о том, что последние два квартала были ознаменованы довольно высоким спросом, и, по оценкам, за это время со вторичного рынка “ушло” как минимум 250 квартир. География вторичного предложения также вполне предсказуема, с течением времени разбивка по районам если и меняется, то незначительно. Более того, даже если изменения превышают 2-3 п.п., то по сути они могут являться статистической погрешностью в силу присущей этому рынку узости. Наибольшее количество объектов было сосредоточено на Остоженке и Сретенке (15% и 11%, соответственно), в Замоскворечье (10%), на Патриарших прудах (9%), в районе Новослободской и Тверской улиц (10% и 6%), а также в Донском и Пресненском округах (по 8% каждый). Таким образом, на указанные 7 районов пришлось чуть менее 80% от общего объема предложения. (рис. 3.5.)

Рис. 3.5. Расположение элитного жилья вторичного рынка по районам, %

Как отмечалось, колебания валютных курсов в первые месяцы года оказали существенное влияние на долларовые цены недвижимости. С учетом скидок с заявленных цен, которые преподносились клиентам как “новогодние”, цены, выраженные в долларах выросли на 7-8%, в зависимости от конкретного сегмента. К концу квартала средние по рынку цены, которые учитывают как истинно элитное жилье, так и жилье класса “бизнес+”, добрались до отметки в $21,260/кв. м. на первичном рынке и $28,350/кв. м. на вторичном рынке (рис. 3.6.). Таким образом, долларовые цены фактически достигли предкризисных уровней.

Рис. 3.6. Динамика средних цен на элитное жилье Москвы

Итоги и прогноз на 2012 год

Наступивший год пока что не внес серьезных корректив ни в ожидания покупателей, ни в ожидания продавцов. Несмотря на довольно сильный спрос в конце прошлого года и довольно высокую активность игроков рынка уже в новом году, рублевые цены пока что движутся в рамках инфляционной тенденции. Очевидно, что для серьезного оптимизма повода пока что нет: игроки присматриваются к рынку и делают свои прогнозы на предстоящий год. Всплеск активности, который пришелся на новый год, в скором времени сойдет на нет. И для этого есть весьма объективные причины. Во-первых, президентские выборы уже прошли, и, по всей вероятности, те покупатели, кто торопился инвестировать свои сбережения до них, это уже сделали. Во-вторых, те игроки, которые делали ставку на затяжную экономическую нестабильность и присущую ей панику на валютном рынке и рынках капитала, по всей видимости, просчитались: курс рубля постепенно отвоевывает сданные прошлой осенью позиции.

О том, что российская экономика переживает период “кризисного затишья” заметно легче развитых стран Запада, свидетельствуют также и те факты, что проблема с ликвидностью в банковском секторе постепенно ослабевает (ставки по депозитам пошли вниз), а инфляция в первом квартале оказалась сравнительно невысокой. В то же время необходимо сконцентрировать внимание на том, что российская экономика неразрывно связана с мировой. Поскольку ни в Европе, ни в США кризис еще до конца не преодолен, говорить о том, что Россия находится в полной безопасности, в корне неверно. По всей вероятности, “греческий вопрос” если не решен, то, по крайней мере, законсервирован, и в ближайший год каких-либо крупных потрясений на международных рынках ожидать не стоит.

Все реже эксперты вспоминают и про американскую долговую проблему (долги как частных, так и корпоративных заемщиков), которая, также далека от окончательного решения. Несмотря на то, что, по большому счету, все проблемы, которые способствовали кризису 2008-2009 гг., так и не получили адекватного ответа, подобная неопределенность может сохраняться довольно долгое время, хотя в рамках этого тренда нестабильности возможны как периоды роста, так и ремиссии. Исходя из текущих ощущений, 2012 г. обещает быть относительно спокойным. Эксперты не ожидают ни серьезных колебаний курсов, ни процентных ставок. В ближайшие несколько месяцев рубль будет немного укрепляться и во 2-3 кварталах находиться в пределах 28-29 рубля за доллар. Исходя из этого соображения, был выстроен базовый (умеренно-пессимистический) прогноз цен до конца года.

Эксперты считают, что при описанном выше сценарии долларовые цены немного скорректируются и достигнут своего дна к концу 3 квартала этого года. Средние минимальные цены за год составят $19,600/кв. м. на первичном рынке и чуть более $26,800/кв. м. на вторичном рынке (просадка долларовых цен, таким образом, будет находиться в пределах 8%, считая от уровня конца 1 квартала). К концу года определяющее влияние будут играть инфляционные ожидания, и цены могут подрасти на $200-300 за 1 кв. м. Не стоит, однако, исключать и возможность того, что курс рубля останется на текущих уровнях, причем дальнейшее развитие ситуации будет характеризоваться умеренным ростом цен за счет реального, а не номинального экономического роста. В таком случае можно говорить о более оптимистичном сценарии, при котором долларовые цены на недвижимость будут плавно расти. За оставшиеся 3 квартала прогнозируемое в середине года падение будет нивелировано.

Рис. 3.7. Прогноз динамики средних цен на элитное жилье Москвы до конца 2012 года

3.2 Общая характеристика компании

MOS CITY GROUP одна из крупнейших и самая динамично развивающаяся девелоперская компания в России, сфера деятельности которой направлена на комплексное развитие объектов недвижимости различного функционального назначения:

- офисная и торговая недвижимость;

- жилая недвижимость в Москве и Московской области;

- ндустриальная и складская недвижимость.

MOS CITY GROUP была основана в 2006 году в результате слияния нескольких компаний, специализирующих на комплексном развитии земельных территорий.

На сегодняшний день в портфеле компании 15 крупных объектов в Москве, Московской области и Киеве. На территории ММДЦ Москва-Сити MOS CITY GROUP является девелопером трех строительных площадок: два крупнейших многофункциональных комплекса - башня Imperial Tower, находящаяся на финальной стадии строительства (310 тыс. кв. м) и Eurasia Tower (211 тыс. кв. м), в скором времени компания приступает к девелопменту гостинично-выставочного комплекса «Юрий Долгорукий». Общая площадь проектов в ММДЦ Москва-Сити составляет 740 000 кв.м.

В сегменте загородной недвижимости представлены два проекта на Новорижском шоссе - частные резиденции Crystal Istra (15 км ) и проект Остров Истра на Истринском водохранилище. В сегменте жилой недвижимости в Москве визитной карточкой компании является жилой комплекс класса-премиум Sky-House на ул. Мытная. Осенью 2007 года MCG стала владельцем гостиницы «Аэростар» на Ленинградском проспекте и расположенного рядом аэровокзала. К 2012 году планирует построить здесь комплекс площадью несколько сотен тысяч кв. м.

Уникальность проектов MOS CITY GROUP заключается не только в безусловных достоинствах, таких как удачное месторасположение, отличная транспортная доступность или развитая инфраструктура, но, прежде всего, - в детально проработанной и сбалансированной концепции. Ей подчинены все действия консультантов, проектировщиков и строительных организаций, с ней согласован выбор того или иного архитектурного стиля, ею определяется общий характер застройки.

К моменту реализации все объекты компании будут являть собою наивысшее проявление архитектурной, конструкторской и строительной мысли в сочетании с высочайшим культурным и социальным значением.

Стратегия развития

- Четкое позиционирование на наиболее перспективных рынках недвижимости (Москва, Московская область);

- диверсификация проектов недвижимости различных типов (офисы, жилье, торговые, развлекательные, складские комплексы) при поддержании высокого качества проектов;

- расширение текущего портфеля недвижимости путем приобретения новых перспективных объектов недвижимости с дисконтом в связи с кризисом ликвидности;

- использование денежных потоков от операционной деятельности и продажи площадей текущих проектов для финансирования приобретения и развития новых проектов недвижимости;

- выход, за счет продажи объектов или публичного размещения ценных бумаг ориентировочно в 2013 г. в условиях сокращенного рыночного предложения в связи с кризисом ликвидности. Фиксирование сверхприбыли;

- наращивание капитализации в долгосрочной перспективе путем эффективного управления имеющимся перспективным портфелем недвижимости, а также за счет успешных вложений в новые проекты.

Миссия

Создавать, развивать и курировать глобальные строительные проекты, которые впоследствие призваны стать визитной карточкой Москвы

Конкурентные преимущества

- Разнообразный и успешный опыт девелопмента всех типов недвижимости на протяжении последних лет;

- наличие высококвалифицированной команды менеджеров;

- девелопмент и строительство крупных, оптимальным образом расположенных проектов высокого качества;

- комплексный подход к развитию недвижимости различных типов при поддержании высокой планки качества;

- баланс проектов и площадей, генерирующих постоянный доход и предназначенных для продажи;

- постоянное пополнение портфеля проектов;

3.3 Финансовый анализ деятельности

В данном разделе представлен расчет основных финансовых показателей, характеризующих деятельность компании - показатели ликвидности и рентабельности. Анализируемый период- 4 года с 2008 по 2011гг.

Для оценки платежеспособности в краткосрочной перспективе рассчитывают следующие показатели:

- коэффициент текущей ликвидности;

- коэффициент срочной ликвидности;

- коэффициент абсолютной ликвидности.

Платежеспособность предприятия - это его способность своевременно и полностью рассчитываться по всем своим обязательствам.

Коэффициент текущей ликвидности (общего покрытия) показывает достаточность оборотных средств у предприятия, которые могут быть использованы для погашения своих краткосрочных обязательств (табл.3.3). Рекомендуемые границы значений для коэффициента текущей ликвидности: 1,00ч2,00. Коэффициент рассчитывается по следующей формуле:

Ктек.л.=ТА/ТП (3.1),

где Ктек.л. - коэффициент текущей ликвидности; ТА- текущие активы; ТП- текущие пассивы.

Таблица 3.3 Расчет коэффициента текущей ликвидности

Показатели	на 31.12.2008г.	на 31.12.2009г.	на 31.12.2010г.	на 31.12.2011г.
Текущие активы, тыс.руб.	2 774 136	6 154 389	5 808 259	9 017 611
Текущие пассивы, тыс.руб.	1 831 571	5 110 467	3 611 470	7 319 760
К тек.л.	1,52	1,20	1,61	1,23

Рис. 3.8. Значения коэффициента текущей ликвидности по годам

Коэффициент текущей ликвидности на протяжении всего рассматриваемого периода находится в границах нормативного значения (среднее значение за 4 года 1,39), т.е. предприятие способно полностью погасить свои краткосрочные обязательства, при условии не только своевременных расчётов с дебиторами и благоприятной реализации продукции, но и продажи товарно-материальных запасов (ТМЗ).

Коэффициент срочной ликвидности показывает способность компании отвечать по своим обязательствам в случае низкой ликвидности товарно-материальных запасов (ТМЗ). Рекомендуемые границы значений для коэффициента срочной ликвидности: 0,8ч1,2 (табл.3.4). Данный коэффициент рассчитывается по формуле:

Кср.л.=(ТА-ТМЗ)/ТП (3.2),

где Кср.л. - коэффициент срочной ликвидности; ТА- текущие активы; ТМЗ- товарно-материальные запасы; ТП- текущие пассивы.

Таблица 3.4 Расчет коэффициента срочной ликвидности

Показатели	на 31.12.2008г.	на 31.12.2009г.	на 31.12.2010г.	на 31.12.2011г.
Текущие активы, тыс.руб.	2 774 136	6 154 389	5 808 259	9 017 611
ТМЗ, тыс. руб.	248 576	606 396	1 632 933	2 801 417
Текущие пассивы, тыс.руб.	1 831 571	5 110 467	3 611 470	7 319 760
К срл.	1,38	1,09	1,16	0,85

Рис. 3.9. Значения коэффициента срочной ликвидности по годам

Коэффициент срочной ликвидности соответствуют нормативному значению в период с 2009 по 2011 год, то есть предприятие способно погасить свои текущие обязательства в случае возникновения сложностей с реализацией продукции, что нельзя сказать о периоде с 2008 по 2009 год. Данный период характеризуется мировым финансовым кризисом, что оправдывает высокое значение коэффициента, то есть неспособность компании отвечать по своим обязательствам, в свою очередь, дальнейший спад значения данного коэффициента положительно характеризует деятельность предприятия.

Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно (табл.3.5). Рекомендуемые границы значений для коэффициента абсолютной ликвидности: 0,15ч0,3. Для расчета используем формулу:

Каб.л.=(КФВ+ДС)/ТП (3.3),

где Каб.л.- коэффициент абсолютной ликвидности; КФВ- краткосрочные финансовые вложения; ДС- денежные средства; ТП- текущие пассивы.

Таблица 3.5 Расчет коэффициента абсолютной ликвидности

Показатели	на 31.12.2008г.	на 31.12.2009г.	на 31.12.2010г.	на 31.12.2011г.
КФВ, тыс.руб.	266 320	1 733 979	1 854 061	631 029
ДС, тыс.руб.	1 818 243	1 911 841	841 241	624 916
Текущие пассивы, тыс.руб.	1 831 571	5 110 467	3 611 470	7 319 760
К аб.л.	1,14	0,71	0,75	0,17

Рис. 3.10. Значения коэффициента абсолютной ликвидности по годам

Значение коэффициента абсолютной ликвидности превышает нормативные границы в период с 2008 по 2010 год, что свидетельствует о неритмичности работы финансовых служб. Однако в конце анализируемого периода, то есть в 2011 году организация вышла на значение коэффициента в пределах нормы.

Для оценки эффективности деятельности выделяют 3 основных показателя:

- коэффициент рентабельности собственного капитала;

- рентабельность активов;

- коэффициент рентабельности продаж.

Коэффициент рентабельности собственного капитала определяет эффективность использования капитала, инвестированного собственниками предприятия (табл.3.6). Для его расчета используют следующую формулу:

ROE=(ЧПр/СК) (3.4 ),

где ROE - коэффициент рентабельности собственного капитала; ЧПр- чистая прибыль; СК- собственный капитал.

Таблица 3.6 Расчет коэффициента рентабельности собственного капитала

Показатели	за 2008г.	за 2009г.	за 2010г.	за 2011г.
Чистая прибыль, тыс.руб.	462 971	172 632	41 095	41 768
СК, тыс.руб.	2 141 270	2 345 809	2 334 709	2 135 695
ROE	0,216	0,073	0,018	0,019

В целом значение коэффициента рентабельности собственного капитала снизилось в течение анализируемого периода на 0,197, то есть эффективность управления собственным капиталом на предприятии снизилась. Это означает, что величина прибыли, получаемой с одного рубля собственного капитала, предприятия снизилась (на 0,197 руб.), т.е. прирост величины собственного капитала не обеспечил соответствующего прироста величины прибыли предприятия.

Рис. 3.11. Значения коэффициента рентабельности собственного капитала по годам

Коэффициент рентабельности активов показывает, насколько эффективно используются находящиеся в распоряжении компании активы независимо от источников финансирования их приобретений (табл.3.7). Рассчитывается по формуле:

ROA=(ЧПр/А) (3.5),

где ROA - коэффициент рентабельности активов; ЧПр- чистая прибыль; А- активы.

Таблица 3.7 Расчет коэффициентов рентабельности активов

Показатели	за 2008г.	за 2009г.	за 2010г.	за 2011г.
Чистая прибыль, тыс.руб.	462 971	172 632	41 095	41 768
Активы, тыс.руб.	4 635 914	5 979 377	7 360 970	8 706 227
ROA	0,099	0,029	0,006	0,005



Рис. 3.12. Значения коэффициента рентабельности активов по годам

Значение коэффициента рентабельности активов снизилось за анализируемый период на 0,094. Это свидетельствует о неэффективности использования активов организации.

Коэффициент рентабельности продаж показывает долю чистой прибыли в объеме продаж предприятия (табл. 3.8). Рассчитывается по формуле:

ROS=(ЧПр/В) (3.6 ),

где ROS - коэффициент рентабельности продаж; ЧПр- чистая прибыль; В- выручка от продаж.

Таблица 3.8 Расчет коэффициента рентабельности продаж

Показатели	за 2008г.	за 2009г.	за 2010г.	за 2011г.
Чистая прибыль, тыс.руб.	462 971	172 632	41 095	41 768
В, тыс.руб.	13 367 121	7 136 018	7 363 522	9 379 023
ROS	0,035	0,024	0,006	0,004

Совершенно очевидно, что значение коэффициента рентабельности продаж снизилось на 0,031. Это означает, что эффективность ценовой политики предприятия в целом за анализируемый период снизилась, т.е. в каждом рубле полученной выручки содержится меньшая сумма прибыли.

Рис. 3.13. Значения коэффициента рентабельности продаж по годам

В целом предприятие имеет высокий уровень платежеспособности, что положительно характеризует его финансовую устойчивость и деловую активность. Эффективность деятельности ООО «ОЛТЕР» в за последние 2 года резко упала, это связано с началом строительства новых объектов.

3.4 Анализ инвестиционно-строительных проектов

Компания MCG успешно работает на следующих сегментах строительного рынка:

- строительство элитной недвижимости;

- строительство элитной загородной недвижимости;

- строительство коммерческой недвижимости;

- строительство уникальных проектов в Москва-Сити.

Рассмотрим наиболее показательные проекты:

1. Crystal Istra



Рис. 3.14. Пример уникальной архитектуры проекта Cristal Istra

Частные резиденции, формирующие премиальный загородный «квартал» нового формата и новую тенденцию на рынке элитной недвижимости.

Земельный участок, расположенный в 15 км от Москвы по Новорижскому шоссе, площадью более 100 га находится в месте с уникальным природным ландшафтом - в окружении лесного массива с плавным перепадом высот более 50 м и пешеходной набережной вдоль реки Истра протяженностью 2 км.

Crystal Istra - это 160 фешенебельных вилл и 40 таунхаусов, формирующих коллекцию стилей трех наиболее востребованных на сегодняшний день направлений - неоклассицизм, стиль Райта и soft-tech. Проект посёлка был разработан одним из самых креативных и профессиональных архитектурных бюро - PORTNER.

Особого внимания заслуживает инфраструктура комплекса, которая сегодня не имеет даже близких аналогов. Помимо традиционных объектов - спортивно-оздоровительного комплекса, включающего открытый и закрытый бассейн, SPA-центра и ресторана, расположенного на самой высокой точке поселка, также имеется полноценный горнолыжный спуск с подъемником, теннисная академия, прогулочная двухкилометровая набережная с беседками, заповедник в лесной зоне комплекса и собственный заезд на территорию с Новорижского шоссе.

Проект Crystal Istra победил в номинации «Лучший загородный поселок 2007 года» в рамках второй национальной премии в области архитектуры и девелопмента ARX AWARS 2007.

2. Гостиница «Аэростар»

Рис. 3.15. Гостиница «Аэростар»

Компания MCG стала владельцем гостиницы "Аэростар" на Ленинградском проспекте и расположенного рядом аэровокзала в конце 2007 г.

Отель расположен на одной из центральных магистралей Москвы -- Ленинградском проспекте, переходящем в главную улицу города -- Тверскую. При этом от гостиницы можно быстро и удобно добраться до наиболее значимых московских достопримечательностей.

Планируется, что в скором времени на участке, где сейчас расположены гостиница и вокзал, будет построен многофункциональный комплекс площадью несколько сотен тысяч квадратных метров, в состав которого войдут офисный комплекс класса А, состоящий из 5 десятиэтажных зданий с подземным паркингом, торговые помещения, гостиница, конгресс-холл, развлекательный центр и апартаменты.

На первых этажах офисных зданий предполагается размещение предприятий общественного питания, банков, страховых компаний и других сопутствующих услуг.

Также планируется строительство жилья бизнес-класса с подземным паркингом.

Рис. 3.16. Проект «Аэровокзал»

3. ТЦ «Калужский»

Рис. 3.17. Торговый центр «Калужский»

Торговый центр удачно расположился на Юго-Западе столицы. Земельный участок площадью 2,23 га на пересечении улиц Профсоюзной и Обручева хорошо просматривается с обеих магистралей. Яркий современный дизайн торгового центра, 755-местная парковка для посетителей в двух уровнях, четыре входа (с парковки, с основных магистралей и из метро) являются дополнительным фактором привлекательности этого торгового объекта.

В четырех уровнях торгового центра представлен широчайший спектр товаров и услуг, что позволяет посетителям совершать все необходимые покупки в одном месте. На нижнем уровне находится современный супермаркет, аптека, оптика и торговая галерея, на последнем -- многозальный кинотеатр, зона игровых автоматов и кафе-бар. Ресторан с собственным отдельным залом размещен на 3 уровне.

ТЦ «Калужский» был одним из первых крупных торговых центров в Москве.

4. Башня Imperia Tower

Imperia Tower - многофункциональный комплекс, который отвечает не только потребностям одного из крупнейших мегаполисов мира, но и глобальным задачам его динамично развивающегося общества.

Рис. 3.18. Башня Imperia Tower в Москва-Сити

Концепция башни объединяет в единое целое офисный и деловой центр, отель 5* de-luxe и премиальные частные аппартаменты. Стержень комплекса - мощная инфраструктура, способная обеспечить работу грандиозного высотного проекта. Актуального сегодня, но рассчитанного на завтра.

Зеркальная Imperia Tower на набережной Москвы-реки - один из самых впечатляющих объектов ММДЦ. Прогрессивная hi-tech архитектура от NBBJ в гармонии с расположением - на первой линии комплекса - ставит ее в один ряд с легендарными небоскребами мира.

Футуристичная, зеркальная, объединившая в себе гармонии света и воздуха, Imperia Tower является главным украшением “Москва-Сити” со стороны реки. Возвышаясь на первой линии ММДЦ, непосредственно на набережной, она не ощущает на себе замкнутости города небоскребов, хотя и имеет удобный доступ к основным транспортным магистралям города.

Из окон башни открываются виды на изгибы Москвы-реки, Кремль, исторический центр города, Воробьевы горы, Университет, Поклонную гору и парковые зоны западной части Москвы. Сама конструкция башни слегка наклонена к северу, что позволяет использовать солнечное освещение с южной стороны весь день и любоваться панорамными рассветами и закатами. Обратная сторона башни выходит на небоскребы ММДЦ и его ядро.

Башня входит в единую систему транспортных дорог и пешеходных переходов, включающую в себя Краснопресненскую набережную, Третье транспортное кольцо, центр ММДЦ и линию метро. Собственная набережная и причал дают возможность не только автомобильного, но и речного доступа.

Высота 60-ти этажной «имперской» башни определена из оптимальной пропорции между высотой небоскребов ММДЦ и окружающего пространства. Динамичый, зеркальный, устремленный вверх небоскреб гармонирует с архитектурой «Москва-Сити», но остается самодостаточной архитектурной композицией. Образ башни, созданный знаменитым американским бюро NBBJ, - это гармония элегантных эллиптических элементов и стиля hi-tech, актуальное и свежее с точки зрения высотной архитектуры решение.

NBBJ - одна из крупнейших архетектурно-проектных бюро в мире.

5. Башня Евразия

Башня «Евразия» - это интегрированный многофункциональный центр в «Москва-Сити», расположенный в непосредственной близости к третьему транспортному кольцу.

Рис. 3.19. Башня Евразия в Москва-Сити

Автором архитектурной концепции выступает компания Swanke Hayden Connell Architects. Высота наземной части здания - 300 м. Количество этажей - 75. Концепция проекта предусматривает строительство комплекса, состоящего из подземной части и двух взаимосвязанных наземных конструкций: башни высотой 300 метров (75 этажей) и двухэтажного подиума. Первый этаж башни обеспечивает отдельный доступ к помещениям различного назначения: отдельно к офисной, торговой и жилой частям здания. Офисные помещения будут располагаться с 3 по 45 этаж, апартаменты - начиная с 45 этажа.

Данный проект абсолютно уникален для России. Строительство ведется по каркасной технологии, что для России является редкостью.

Таким образом, можно говорить о том, что в своем большинстве проекты компании MCG являются уникальными и эффективными, учитывая современное развитие города Москвы.

Для проведения дальнейшего анализа необходимо дать характеристику земельного участка отведенного под строительство.

3.5 Характеристика оцениваемого земельного участка

Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006007:1000 расположен по адресу: г. Москва, ул. Мытная вл. 40-44 (рис. 3.20.), на территории бывшего стадиона "Труд", в квартале, образованным улицами Шаболовка, Мытная, Хаванская, Конным переулком и Апаковским проездом.

Объект расположен в зоне смешанной застройки, с преобладанием застройки жилого назначения.

Рис. 3.20. Расположение земельного участка на карте Москвы

Площадь земельного участка равна 30337 +/- 61 кв.м. (3,03 га.).

Категория земель, к которым принадлежит участок: земли населенных пунктов.

Рельеф участка спокойный, имеется незначительный уклон с севера на юг.



Рис. 3.21. Ситуационный план земельного участка

Рис. 3.22. Ситуационный план земельного участка

В соответствии с отчетом об инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканиях, выполненным ООО "Компания Маком", в геоморфологическом отношении площадка строительства в пределах древнеаллювиальной террасы реки Москвы. Инженерно-геологические условия площадки строительства до разведанной глубины 40м характеризуются залеганием сверху-вниз:

Рис. 3.23. Размер и форма земельного участка

Насыпных грунтов песчано-глинистого состава с включением строительного мусора, толщиной слоя 0,7-5,9м

- песков различной крупности, влажных и водонасыщенных, толщиной слоя 4,2-11,2м

- песков различной крупности и суглинков мягкопластичных и тугопластичных, толщиной слоя 6,8-11,1м

- глин полутвердых, толщиной слоя 10,1-11,4м

- известняков различной прочности, толщиной слоя 7,9-8,5м

- глин полутвердых, вскрытой толщиной слоя 1,1м

Основанием фундаментных плит проектируемого комплекса на отметкай 124,2, 125,2 и 125,7 служат пески с возможным залеганием суглинков.

Гидрогеологические условия площадки строительства характеризуются наличием надъюрского и касимовского водоносных горизонтов. Первый вскрыт на отметках 124,37-126,36 (-14,03- -12,04) и приурочен к песчаным грунтам четвертичных отложений. Второй является напорным и вскрыт на глубине 30,7-31,0м и приурочен к верхнекаменноугольным известнякам. Искусственного водопонижения не требуется. При появлении в котловане воды применять открытый водоотлив.

Участок по степени проявления карстово-суффозионных процессов на земной поверхности является не опасным

Из существующих строений на участке расположены помещения хозяйства автодормехбазы, металлический ангар, в котором расположена ДЮСШ №9 и металлические одноэтажные здания. Все перечисленные строения подлежат сносу. На территорию участка попадают инженерные коммуникации, подлежащие перекладке и выноске. Ценных зеленых насаждений на участке нет.

Таблица 3.8. Характеристика зданий, строений и сооружений, расположенных на участке (по данным БТИ)

Адрес	Наименование	Этажность/ Высота этажа, м.	Состояние внешнего вида	Рекомендации
Ул. Мытная д.40, стр.1	Производственное здание	1/ 2,60	Неудовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.2	Учрежденческое здание	1/ 3,05	Неудовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.3	Производственное здание	1/ 5,00	Неудовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.4	Складское	1/ 3,50	Неудовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.6	Гаражи	1/ До 4,30	Неудовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.7	Ангар	1/ До 7,00	Неудовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.8	Служебное помещение	1/ 3,30	Неудовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.11	Ангар	1/ До 7,00	Удовл.	Снос
Ул. Мытная д.40, стр.12	Ангар	1/До 7,00	Неудовл.	Снесено

Таким образом, важным моментом является то, что перед началом строительства необходимо осуществить снос зданий, расположенных на данном участке. Так же, в соответствии с договором аренды земельного участка застройщик берет на себя ответственность за реконструкцию футбольного стадиона «Труд», расположенного на данном земельном участке.

В главе 3 был проведен подробный анализ финансого-хозяйственной деятельности организации MCG основываясь на анализе состояния девелоперской деятельности в общем. Рассмотрены основные проекты и представлена характеристика земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство объектов недвижимости. Далее необходимо провести анализ НЭИ, который подробно был рассмотрен в первой главе.

Глава 4. Разработка управленческого решения на основе анализа НЭИ земельного участка

По результатам анализа проведенного в главе 1, можно сделать следующий вывод (рис. 4.1.) - соответствие проекта принципу НЭИ ведет за собой повышение его эффективности. Такая эффективность проекта зависит от двух групп факторов:

- факторы проекта;

- факторы реализации проекта.

К факторам проекта можно отнести такие показатели, как энергоэффективность, качество территорий, местоположение ит.д.

Основными показателями факторов реализации проекта служат качество рабочих и качество строительных материалов.

В главе 3 была представлена детальная характеристика земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство. Далее необходимо определить при помощи анализа наиболее эффективного использования, какой проект будет наиболее выгоден инвестору и рассчитать его стоимость, опираясь на доходный подход в оценке недвижимости. Совершенно очевидно, что при анализе необходимо учитывать все факторы, рассмотренные выше.

Необходимость проведения анализа НЭИ земельного участка объясняется вполне понятным желанием инвестора получить от проекта максимальный возврат инвестиций.

4.1 Анализ НЭИ земельного участка

Как было отмечено в первой главе, анализ НЭИ состоит из четырех этапов:

- определение физически возможных вариантов строительства;

- определение юридически допустимых вариантов строительства;

- определение экономически целесообразных вариантов строительства;

- определение максимально продуктивных вариантов строительства.

Физическая осуществимость

В соответствии с «Заключением по обследованию объекта недвижимости» на земельном участке были определены здания, строение и сооружения, находящиеся на нем (более подробно они описаны в главе 3). Совершенно очевидно, что все они находятся в аварийном состоянии и их необходимо сносить. Таким образом, физическую осуществимость необходимо определять из вариантов нового строительства (рис. 4.2.).

Рис. 4.1. Факторный анализ эффективности градостроительных проектов

Рис. 4.2. Варианты застройки земельного участка

Результаты анализа физической осуществимости представлены в табл. 4.1.

Таблица 4.1 Анализ физически осуществимых вариантов застройки земельного участка

Вариант застройки	Осуществим (+)/Неосуществим (-)
Жилая недвижимость
Многоквартирные жилые дома	+
Малоэтажные жилые дома или таунхаусы	+
Коттеджи и частные дома	-
Коммерческая недвижимость
Офисные здания	+
Торговый центр	+
Гостиница (гостиничный комплекс)	+
Санаторий, дом отдыха	-
Кафе, бар, ресторан	+
Промышленная недвижимость
Завод	-
Складские помещения	+
Объекты социально культурного назначения
Здания административных и правительственных учреждений	+
Культурно-оздоровительные, спортивные объекты	+
Образовательные учреждения	+
Религиозные объекты	+
Объекты инфраструктурного назначения
Аэропорт	-
Речной, морской порт	-
Транспортная развязка	-
Авто, ж/д вокзал	-
Парк	+

Совершенно очевидно, что так как данный участок находится в черте города и размер его достаточно невелик, то строительство коттеджей и частных домов, санатория и дома отдыха, завода или аэропорта не является физически осуществимым. Так как данный земельный участок не имеет прямого выхода к реке или морю, то строительство порта также не осуществимо. Не возможным признается и строительство ж/д вокзала в связи отсутствия ж/д путей. В связи с тем, что на данном участке располагается футбольный стадион «Труд», подлежащий реконструкции по условиям договора, то строительство транспортной развязки тоже признается физически невозможным.

По результатам анализа физической возможности были выявлены следующие варианты возможной застройки земельного участка:

1. Многоквартирные жилые дома.

2. Малоэтажные жилые дома или таунхаусы.

3. Офисы.

4. Торговый центр.

5. Гостиница (гостиничный комплекс).

6. Кафе, ресторан.

7. Складские помещения.

8. Здания административных и правительственных учреждений.

9. Культурно-оздоровительные, спортивные объекты.

10. Образовательные учреждения.

11. Религиозные объекты.

12. Парк.

Экономическая целесообразность

Экономически целесообразными признаются варианты доходы по которым могут превышать расходы. Совершенно очевидно, что строительство парка, образовательных учреждений и религиозных объектов - не доходоприносящий вариант. Так же, учитывая размеры земельного участка и его форму, следует отказаться от таких вариантов строительства, как кафе и ресторан, и складские помещения (табл. 4.2).

Таблица 4.2 Анализ экономически целесообразных вариантов застройки земельного участка

Вариант застройки	Осуществим (+)/Неосуществим (-)
Жилая недвижимость
Многоквартирные жилые дома	+
Малоэтажные жилые дома или таунхаусы	+
Коммерческая недвижимость
Офисные здания	+
Торговый центр	+
Гостиница (гостиничный комплекс)	+
Кафе, бар, ресторан	-
Промышленная недвижимость
Складские помещения	-
Объекты социально культурного назначения
Здания административных и правительственных учреждений	+
Культурно-оздоровительные, спортивные объекты	+
Образовательные учреждения	-
Религиозные объекты	-
Объекты инфраструктурного назначения
Парк	-

Таким образом, после проведения анализа экономической целесообразности имеем следующие варианты строительства:

1. Многоквартирные жилые дома.

2. Малоэтажные жилые дома или таунхаусы.

3. Офисы.

4. Торговый центр.

5. Гостиница (гостиничный комплекс).

6. Здания административных и правительственных учреждений.

7. Культурно-оздоровительные, спортивные объекты.

Совершенно очевидно, что наиболее экономически целесообразным на данном земельном участке является не просто строительство одного варианта, а некоторого комплекса. Так как, во-первых, это повышает качество комфорта жилья, то есть осуществляется качественное развитие уровня жизнедеятельности, что само по себе и есть развитие недвижимости, а во-вторых, развитие пространственной зоны происходит сразу в нескольких направления, а не в одном.

Учитывая, что на земельном участке уже находится футбольный стадион, который необходимо реконструировать (по условиям строительства), могут быть предложены следующие варианты застройки:

1. Многофункциональный жилой комплекс: многоквартирные жилые дом...