Обеспечение эффективного развития комплекса недвижимого имущества на основе методов управления стоимостью (на примере ООО "Олтер")

Кадастровая

Определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Как отмечалось ранее, принцип наиболее эффективного использования (НЭИ), используемый в оценке недвижимости, влияет на эффективность деятельности девелоперских компаний. Определим место принципа НЭИ в оценочной деятельности (рис. 1.25, рис 1.26).

Рис. 1.25. Методологическая иерархия оценки стоимости



Рис. 1.26. Взаимосвязь принципа НЭИ с группами других принципов

Принципы оценки - методические правила (фундаментальные идеи), на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Подходы к оценке - совокупность методов (способов) расчетов, сгруппированных по вариантам использования имущества.

Методы оценки - конкретные способы расчета стоимости.

Из данного рисунка видно, что принцип НЭИ в оценочной деятельности выделяется как отдельный, но в то же время, относится одновременно ко всем трем группам и является синергетическим воплощением всех описанных принципов.

НЭИ объекта имущества - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта на дату оценки)[32].

Вариант НЭИ определяется взаимодействием ряда факторов:

Таким образом, определение НЭИ состоит из четырех этапов:

1. Определение вариантов, которые можно реализовать физически на данном участке земли.

2. Отсеивание юридически невозможных вариантов.

3. Обоснование финансовой осуществимости проектов.

Рис. 1.27. Факторы, обеспечивающие наиболее эффективное использование

4. Расчет максимальной продуктивности

Физическая осуществимость

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению. Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение. Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов.

Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Финансовая обеспеченность

Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при знается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность -- это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

- наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

- наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Совершенно очевидно, что все данные действия, направленные на поиск наиболее эффективного использования объекта недвижимости, помогают инвестору выбрать именно тот вариант, который в будущем принесет максимальную пользу, не только с точки зрения максимальных доходов, но и других эффектов.

Совершенно очевидно, что на данный момент сложилась такая ситуация в сфере недвижимости, когда проекты по её развитию реально не соответствуют принципам НЭИ, так как предприниматели в своем большинстве стремятся к максимизации прибыли (извлечение эффекта от производства), не учитывая эффективность на всех остальных стадиях воспроизводственного цикла.

недвижимость девелопмент земельный

Глава 2. Разработка инженерного решения для обеспечения варианта НЭИ объекта недвижимости

Жилой комплекс Sky House расположен на улице Мытная - район Якиманка, владение 40-44 вблизи станции метро «Октябрьская».

Sky House - это многофункциональный комплекс, состоящий из 4 жилых корпусов переменной этажности (29 этажей и 22 этажа) и отдельно стоящего 9-этажного офисного здания.

В комплексе находятся подземная и наземная парковки, спортивный клуб с размещением детско-юношеской спортивной школы, саун, бассейна, тренажерных залов, spa-центр, торговые галереи, благоустроенная детская игровая площадка и даже футбольное поле.

Планируется эксклюзивный ландшафтный дизайн и садовая архитектура.

Комплекс будет обслуживаться собственной службой эксплуатации.

Площадь жилой зоны составляет 61 500 кв.м. (539 квартир), административной - более 40 000 кв.м., парковки - около 40 000 кв.м. (1379 м/м) и спортивного клуба - более 2 500 кв.м.

Удивительная современная архитектура комплекса и его месторасположение в историческом районе Москвы, в непосредственной близости от самого центра города, делают этот проект поистине уникальным.

2.1 Архитектурно-планировочные решения

Проект здания выполнен компаниями ООО «Архитектурное бюро «Остоженка» и «Моспроект-1».

Четыре башни, выполненные в архитектурном стиле «Модерн» 22-ти и 29-ти этажей, имеет высоту 72м и 95м соответственно. Под зданиями будут выполнены 2 подземных уровня - автостоянка, помещения физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК), технические помещения.

На первом этаже - входные группы в жилые корпуса, помещения ФОКа, предприятия торговли, административные помещения ЖКХ, предприятия бытового обслуживания, учреждения здравоохранения, детское дошкольное учреждение, загрузочные, вспомогательные и технические помещения.

В комплекс входит 9-ти этажное офисное здание.

Фасады типовых этажей жилых и административных корпусов навесного типа по технологии «элементного фасада», предполагающей использование фасадного модуля шириной 1,2м и высотой в этаж. Модульные элементы фасадов выполняются с применением алюминиевого профиля и включают светопрозрачные участки, образующие подоконные зоны на уровнях перекрытий или полностью непрозрачны в простенках между окнами. В окнах применяется прозрачное и тонированное стекло. Остекление окон выполнено из двухкамерного стеклопакета от пола до потолка. Нижние ригели створок размещены на высоте 1,2м от пола.

На 1-м этаже комплекса применены стоечно-ригельные витражи из алюминиевого профиля, с заполнением двухкамерным стеклом. Вентрешетки, встроенные в фасады, алюминиевые.

Все алюминиевые профили и вентрешетки имеют порошковую окраску в светло-серый цвет. Общая цветовая гамма фасадов: сине-голубая.

Рис. 2.1. Фотография фасада комплекса (в процессе строительства)

2.2 Основные конструктивные решения

Конструктивная схема комплекса принята каркасная, с жесткими узлами вертикальных несущих конструкций (колонн, стен межквартирных и лестнично-лифтовых узлов), объединенных между собой системой межэтажных монолитных железобетонных перекрытий с контурными балками.

Прочность и устойчивость здания обеспечивается совместной работой обрамленных контурными балками.

Каркас здания возведен на железобетонной монолитной фундаментной плите переменной толщины.

Монтаж конструкций и подачу материалов при возведении подземной и надземной части многофункционального жилого комплекса производить башенными кранами марки LIEBHERR 112 EC-H8 №1, №2, №3 и№4 (R=2,2-40м; Q=8-3,05т), LIEBHERR 91EC №1 (R=2,2-45м; Q=6-1,9т) и LIEBHERR 91EC №2 (R=2,2-33,4м; Q=6-3,1т)

Для устройства монолитных конструкций применять индивидуальную и инвентарную опалубку. Подачу бетона производить автобетононасосом марки "Штеттер". Возможна также подача бетона башенными кранами в инвентарных бункерах-контейнерах.

До начала отделочных работ в здании должны быть выполнены:

- все работы по возведению конструкций здания

- остекление окон

- в зимний период строительства должно быть пущено отопление

Таблица 2.1 Характеристика основных элементов здания

Наименование конструктивных элементов здания	Характеристика конструкций
Подземная часть
Фундаменты	Монолитная ж/б плита толщиной 1м под стилобатной частью, 1,5м под офисной и 2,5м под жилой
Стены	Монолитные ж/б
Перекрытия	Монолитные ж/б
Надземная часть
Каркас	Монолитные ж/б
Внутренние стены	Монолитные ж/б
Наружные стены	Монолитные ж/б + декоративная штукатурка
Лестницы	Монолитные ж/б
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия и покрытия	Монолитные ж/б

Подъем рабочих на этажи выше 5-ого производить грузопассажирским подъемником марки ПГПМ-4272. Подъем материалов для выполнения отделочных работ производить грузовым подъемником марки ТП-17. Места установки подъемников определить в ППР.

2.3 Земляные работы возведение подземной части здания

Так как подземная часть здания и земляные работы осуществляются на весь комплекс целиком, а не на каждое здание в отдельности, следует рассмотреть их отдельно.

До начала земляных работ необходимо выполнить ограждение стен котлована в соответствии с проектом НПО ОЛИМПРОЕКТ (проект прилагается).

Глубина проектируемого котлована не постоянна и равна 8,7м на участке устройства коллектора, 12,7м в основной части и на участке, устраиваемом под сносимым зданием ДЮСШ №9 по адресу: ул. Мытная, д. 44, стр. 13.

Ограждение котлована выполняется из металлических труб Ш325х8мм с шагом 0,8 и Ш426х8мм с шагом 0,5 - 0,8 м, с последующим заполнением полостей труб местным или привозным грунтом с уплотнением. Погружение труб ограждения котлована следует выполнять методом завинчивания. Допускается применение лидерного бурения на глубину распространения насыпных грунтов (но не более 3,0 м), диаметром не более 350 и 450мм, соответственно для погружения труб ?325х8 и ?426х8мм. Извлечение труб ограждения котлована после устройства подземной части комплекса не допускается.

Для обеспечения устойчивости ограждающей конструкции котлована проектом предусмотрено устройство распорной системы. На участке устройства коллектора распорная система решена горизонтально в одном уровне на абс. отм. 132,70 м. В основном котловане устраивается распорная система, в одном уровне на абс. отм. 128,30 м (Зона-8…Зона-14) и 132,00 м (Зона-15…Зона-19), а также в двух уровнях на абс. отм. 128,70 и 132,70 м (Зона-2…Зона-7). Выполнение распорной системы предусмотрено с использованием труб ?273х8мм, ?426х8мм, ?530х8мм, ?720х8мм и ?720х10мм.

В качестве забирки на участке устройства котлована из труб Ш325х8мм используется доска толщиной 40мм, а на участках устройства котлована из труб Ш426х8мм - стальной лист толщиной 4 мм. Применение в качестве забирки стального листа обосновано дополнительным увеличением жесткости ограждающей конструкции котлована; выполнением функции противофильтрационного элемента в нижней части ограждения котлована и возможностью его повторного использования. Стальной лист забирки должен быть заглублен на 0,5 м ниже отметки дна котлована вдоль всего его периметра. Ниже абс. отм. 127,70 м при монтаже стального листа забирки к трубам ограждения котлована сварной шов выполнить сплошным.

Забирка выполняется снизу вверх по мере углубления котлована. При этом в процессе отрывки допустимая высота не закрепленной части грунта не должна превышать 1,0 м, ширина - 3,0 м.

Разработку котлована и устройство фундаментов производить в следующей последовательности:

1 этап: разработка котлована на участке перекладки коллектора с переключением существующей теплосети на новый коллектор

2 этап: разработка основного котлована:

- разработка грунта в центральной части до проектных отметок дна котлована 124,20; 125,20 и 125,70м с сохранением грунтовых берм вдоль ограждения. Отметки верха берм принять равными 127,80м (зоны 15; 16; 17; 18; 19); 131,50м (зоны 8*; 9*; 10; 11; 12; 13; 14) и 132,20м (зоны 2; 3; 4; 5; 6; 7; 7*). Для въезда в котлован строительной техники у въездов со стороны Мытной улицы и Конного переулка выполнить 2 пандуса 1:6 и временную дорогу из плит ПДП.

- возведение монолитных железобетонных фундаментных плит стилобатной, офисной и жилой частей комплекса в центральной части котлована с одновременным устройством закладных элементов для устройства наклонных подкосов верхнего и нижнего ярусов распорной системы основанного котлована;

- устройство обвязочных поясов и монтаж наклонных и горизонтальных труб верхнего яруса распорной системы на отметке 132,70м (зоны 2; 3; 4; 5; 6; 7; 7*) и распорной системы на отметках 128,30м (зоны 15; 16; 17; 18; 19) и 132,00м (зоны 8*; 9*; 10; 11; 12; 13; 14). Допускается срезка труб в осях 15/А2-Б27, 27-31/Б27 и 31/Б27-Б19 до отметки 130,30 м;

- установка башенных кранов марки LIEBHERR 112EC-H8 №№1-4 и LIEBHERR 91EC №№1-2 на отметку верха монолитной железобетонной фундаментной плиты.

- частичная разработка грунтовых берм для устройства нижнего яруса распорной системы на отметке 128,70м, отметка верха бермы равна 128,20м (зоны 2; 3; 4; 5; 6; 7; 7*); Башенный кран марки LIEBHERR 112EC-H8 №3 установить между распорками.

- устройство обвязочных поясов и монтаж наклонных и горизонтальных труб нижнего яруса распорной системы на отметке 128,70м;

2.6. Полная выемка грунтовых берм до проектных отметок дна котлована 124,20; 125,20 и 125,70м;

- возведение монолитных железобетонных фундаментных плит враспор к шпунтовому ограждению, по всей площади основного котлована до проектной отметки верха фундаментных плит комплекса 126,70м;

- демонтаж конструкций распорной системы на отметках 128,70 и 128,30м, после набора бетоном фундаментных плит не менее 70% проектной прочности. Допускается срезка труб в осях 15/А1-А2 до отметки 130,30 м;

- возведение монолитных железобетонных конструкций подземной части сооружения и перекрытий на отметке 130,10м враспор к трубам ограждения;

- демонтаж конструкций распорной системы на отметках 132,00 и 132,70м, после набора бетоном перекрытия на отм. 130,10м не менее 70% проектной прочности.

3 этап: разработка котлована в месте ДЮСШ №9 после ее сноса с устройством пристенных берм и подкосов. Последовательность работ в этом случае аналогична 2 этапу. Для возведения конструкций подземной части на 3 этапе использовать башенный кран марки LIEBHERR 112EC-H8 №1.

Разработку котлована производить экскаваторами марки Хитачи "Обратная лопата".

Вынутый из котлована грунт вывозится с территории стройплощадки. Грунт для обратной засыпки привозится.

Для подачи арматуры и опалубки при устройстве монолитной железобетонной фундаментной плиты использовать автомобильный кран марки КС-4571, или другой самоходный кран с подходящими грузовыми характеристиками. Подачу бетона для устройства монолитных конструкций производить автобетононасосом марки "Штеттер".

Обратную засыпку производить бульдозером марки ДЗ-53.

2.4 Расчет основных конструктивных элементов

Расчет основных конструктивных элементов производится исходя из плана типового этажа здания. Так как данный многофункциональный жилой комплекс включает в себя семь объектов, то за основу будет взят монолитный жилой дом (корпус 1). Все необходимые чертежи представлены в приложении.

Таблица 2.2 Спецификация основных конструктивных элементов

№	Наименование	Марка	Размеры, мм	Объем, м3	Масса, тонн	Количество, м3
			длина	ширина	высота			на этаж	на здание
Монолитные ж/б элементы
1	Колонны	К1	500	500	2860	0,715	1,7785	2,86	82,94
		К2	750	500	2860	1,07	2,68	12,87	373,23
		К3	1000	500	2860	1,43	3,575	17,16	497,64
2	Плиты перекрытия	ПП	-	-	200	160	400	160	4640
3	Стены	СМ	150000	200	2860	85,8	375,37	85,8	2574
4	Лестничный марш	ЛМ	2750	1500	1430	-	3	4 шт.	116 шт.
Сборные элементы
5	Керамзито-бетонные блоки	КББ	500	2860	190	2,717	-	43 шт.	1290 шт.
6	Сантехнические кабины	СК	-	2860	-	-	-	8 шт.	224 шт.
7	Панели фасадные глухие	ПФГ	1200	2860	250			30 шт.	900 шт.
8	Панели фасадные со стеклом	ПФС	1200	2860	250			100 шт.	3000 шт.

2.5 Расчет ведомости объемов и трудоемкости работ

Имея объемы работ, и выбрав методы производства работ, можно рассчитать их трудоемкость по следующей формуле:

Q = V*Тн(2.1),

где: Q - трудоемкость работы; V - объем работы; Тн - нормативное время, необходимое для производства единицы объема данной работы;

После подсчета трудоемкости мы выявляем технологическую последовательность работ, состав звеньев на каждой работе, сменность работ.

Таблица 2.3 Ведомость объемов и трудоемкости работ

№	Наименование работ	Ед. изм.	Кол-во	Нормат. источник	Нормат. время	Трудоемкость	Сост. звена
					Ч-час	М-час	Ч-час	М-час
1	Устройство монолитных плит перекрытия	100м3	4640	06-01-041	678,5	24,55	31482,4	1139,12	Монтажник конструкций	4 разр.
									Машинист	6 разр.
2	Устройство монолитных колонн	100м3	953,81	06-01-027	1479,17	548,89	14108,47	5235,36
3	Устройство монолитных стен	100м3	2574	06-01-031-8	1713,6	102,87	44108	2647,8	Монтажник конструкций	4,3 разр.
									Машинист	6 разр.
4	Установка лестничных маршей	1т	348		22,6	5,45	7864,8	1896,6	Монтажник конструкций	4 разр..
									Машинист	6 разр
5	Установка керамзито-бетонных блоков	100м2	18,42	08-04-001-7	180,47	5,67	3324,25	104,44
6	Установка сантехнических кабин	100шт	224	07-05-035-01	298,54	76,78	668,73	171,99	Монтажник конструкций	5 разр.
									Машинист	6разр.
7	Устройство фасада	100м2	2574	12-02-001-04	25,9	1,4	66666,6	3603	Монтажник конструкций	3 разр.
									Гидроизоляционщик	4,2 разр.
8	Устройство кровли
	- пароизоляция	100м2	800		42,5	2,08	340	16,64	Кровельщик	4,3 разр
	- теплоизоляция	100м2	800		42,5	2,08	340	16,64		4,2 разр.
	-стяжка	100м2	800		16,75	2,49	134	19,92	Гидроизоляционщик
	-рулонная кровля	100м2	800		32,8	2,63	262,4	21,04
9	Электромонтажные работы	25%	-	-	-	-	41137	2854	-	-
10	Сантех работы	20%	-	-	-	-	32910	2282	-	-
11	Отделочные работы	25%	-	-	-	-	41137	2854	-	-
12	Благоустройство территории	10%	-	-	-	-	16455	1141	-	-
13	Сдача объекта	-	-	-	-	-			-	-
14	Неучтенные работы	5%	-	-	-	-	8227	600	-	-

2.6 Расчет календарного плана

К календарным планам (КП) в строительстве относятся все документы по планированию, в которых на основе объемов СМР и принятых организационных и технологических решений определены последовательность и сроки осуществления строительства, а также необходимая потребность в трудовых, технических, материальных и финансовых ресурсах. КП являются основными документами в составе ПОС и ППР.

КП является руководящим документом при производстве работ и средством контроля за их ходом.

В соответствии с календарными планами строительства разрабатываются календарные планы обеспечения - график потребности в рабочих кадрах и материально-технических ресурсах.

Структура, состав и степень детализации основных данных КП зависят от назначения проектной документации, в состав которой входит КП, и, следовательно, определяются периодом работ, которому он посвящен, уровнем руководства, для которого предназначен, и временем, когда он разрабатывается. Основным параметром, определяющим весь остальной состав КП, является период времени, на который он рассчитан.

Основной задачей составления календарного плана в дипломном проекте является расчет продолжительности выполнения работ и количества рабочих, которые её выполняют.

Продолжительность работ вычисляется по следующим формулам:

Tр = Q/Nчел*n*k(2.2),

где: Tр - продолжительность работы; Nчел - число рабочих в смену; k - Продолжительность смены; n - количество смен.

Tрм = Q/Nчел*n*k(2.3),

где Tрм - продолжительность работы машин; Nмаш - число машин в смену; k - Продолжительность смены; n - количество смен.

Таблица 2.4 Календарный план

№	Наименование работ	Затраты труда, чел-ч/маш-ч	Требуемые машины	Продолжит., дни	Число смен	Число рабочих в смену	Число рабочих в день
			Наименование	Кол-во
1	Устройство монолитных элементов: плит перекрытия, колонн, стен и лестничных маршей	97563,67 10918,88	LIEBHERR 120EC-H8	1	610	2	10	20
2	Установка керамзито-бетонных блоков	3324,25 104,44	LIEBHERR 120EC-H8	1	60	1	8	8
3	Установка сантехнических кабин	668,73 171,99	LIEBHERR 120EC-H8	1	12	1	8	8
4	Устройство фасада	66666,66 3603,6	LIEBHERR 120EC-H8	1	300	2	14	28
5	Устройство кровли	1076,4 74,24	LIEBHERR 120EC-H8	1	7	2	10	20
6	Электромонтажные работы	41137 2854			115	3	15	45
7	Сантех работы	32910 2282			90	3	15	45
8	Отделочные работы	41137 2854			264	2	10	20
9	Благоустройство территории	16455 1141			45	3	15	45
10	Сдача объекта	-			1	1	5	5
11	Неучтенные работы	8227 600			104	1	10	10

Далее необходимо провести корректировку календарного графика в соответствии с коэффициентом неравномерности распределения ресурсов. Коэффициент рассчитывается по следующей формуле:

К = N_max/N_ср.сп.(2.4),

где: К - коэффициент неравномерности распределения ресурсов; N_max - максимальное число рабочих в сутки; N_ср.сп - среднесписочное число рабочих.

Среднесписочное число рабочих также определяется по формуле:

N_ср.сп. = Q/T(2.5),

где: Q - общая трудоемкость работ, представляет собой площадь всей эпюры трудовых ресурсов; Т - Продолжительность строительства.

Нормативное значение коэффициента в пределах 1.5 <К <1.7.

Если он не удовлетворяет этим условиям, то необходимо откорректировать календарный график. Это можно сделать следующим образом: либо изменить максимальное число рабочих, либо общую продолжительность строительства. Варьировать максимальное число рабочих возможно благодаря имеющимся общим резервам.

Первоначально коэффициент неравномерности получился равным 2.2, вследствие большого значения Nmax = 45 человек. После корректировки календарного графика максимальное число рабочих удалось снизить до 40 человек. В результате коэффициент получился равным 1.66, что удовлетворяет требованиям.

N_ср.сп. = 21048 чел. дн. /877 дн. = 24 чел.

К = 40/24= 1,66

2.7 Подбор монтажного крана и других строительных машин, их привязка, определения зон действия и опасных зон монтажных механизмов

Подбор монтажного крана производится в зависимости от трех параметров:

грузоподъемность Q;

максимальный вылет крюка L_max;

высота подъема H_k.

Подбор монтажного крана производим для монтажа железобетонных элементов надземной части здания (табл. 2.5).

Совершенно очевидно, что наиболее тяжелым для подъема элементом будет являться поддон с керамзитобетонными блоками. Вес такого поддона составляет примерно 1 т.

Максимальный вылет крюка необходимый для подъема данного поддона равен 15 метров.

Высота подъема определяется по формуле:

Н_k = hм + hо + hэ+ hстр(2.7)

где: hм - высота подъема; hо - длинна крюка; hэ - высота элемента; hстр - строительный зазор.

H_k = 2 + 0.5 + 94+ 0.5 = 97 м.

Таблица 2.5 Подбор башенного крана

Параметр	Значение параметра	Кран удовлетворяющий параметрам
Грузоподъемность	1 т.	LIEBHERR 91EC
Максимальный вылет крюка	15 м.	LIEBHERR 91EC
Высота подъема	97 м.	LIEBHERR 120EC-H8
Выбранный кран	LIEBHERR 120EC-H8

Поперечная привязка крана определяется по формуле:

В = R_пов. + l_без.(2.8),

где: B - поперечная привязка; R_пов - радиус поворота; l_без - безопасное расстояние.

B = 4 + 1 = 5м.

Далее необходимо выделить зоны действия крана и опасные зоны. На стройгенплане выделяются следующие зоны: монтажная, рабочая и опасная.

Монтажная зона - пространство, где возможно падение груза при установке или закреплении элементов. Монтажная зона обозначается пунктирной линией. Расчет монтажной зоны представлен в табл. 2.6

Таблица 2.6 Расчет монтажной зоны крана

Высота возможного падения предмета	Границы монтажной зоны
	Вблизи места пере-мещения грузов, м	Вблизи строящегося здания или сооруж, м
До 20	7	5
Свыше 20 до 70	10	7
>> 70 >>120	15	10
>> 120 >>200	20	15
>> 200 >>300	25	20
>> 300 >>450	30	25

Рабочая зона (зона обслуживания краном) - пространство, находящееся в пределах линии, которую описывает стрела крана. В этой зоне мы располагаем площади для разгрузки и склады.

Для крана LIEBHERR 120EC-H8 рабочая зона ограничена 30м.

Опасная зона - пространство, где возможно падение груза при его перемещении с учетом вероятного рассеивания при падении. Обозначается пунктирной линией с флажками и повторяет контур рабочей зоны. Рассчитывается по формуле:

R_оп = R_max + (1/2)*l_max. + l_без(2.9),

где: R_оп - радиус опасной зоны; R_max - максимальный вылет крюка; l_max - максимальная длина элемента; l_без - безопасное расстояние, зависящее от высоты сооружения.

R_оп = 30 + 2,5 + 15 = 47,5 м.

В соответствии с проектом организации строительства, также существует потребность и в других строительных машинах (табл. 2.7)

Таблица 2.7 Потребность в основных строительных машинах и механизмах

Наименование строительных машин	Марка строителнных машин	Количество машин по годам
Экскаватор	Хитачи	6
Бульдозер	ДЗ-53	4
Автокран	УГБ-50	2
Башенный кран	LIEBHERR 120EC-H8	4
Башенный кран	LIEBHERR 91EC	2
Грузопассажирский подъемник	ПГПМ-4272	6
Грузовой подъемник	ТП-17	6
Сварочный трансформатор	ТС-500	14
Штукатурная установка	СО-57	4
Малярная станция	СО-49	4
Компрессор передвижной	ДК-9М	2
Электровибратор поверхностный	ИВ-91	12
Электровибратор глубинный	ИВ-47	24
Асфальтоукладчик	ДС-126	2
Автоямобур	БМ-202	2
Автовышка телескопическая	ВИ-23	2

2.8 Расчет площадей временных зданий, складов открытого типа, их размещение на строительной площадке. Проектирование временных внутрипостроечных дорог

Расчет площадей временных зданий производится в зависимости от максимального количества рабочих, одновременно находящихся на строительной площадке. Как было при построении эпюры трудовых ресурсов, максимальное количество человек (Nmax) - 40. Расчеты площадей временных зданий приведены в табл. 2.8.

Таблица 2.8 Расчет площадей временных зданий и сооружений

Название сооружения	Формула для расчета	Общая площадь
Гардеробная	Nmax*0.9	36 м2
Помещения для согрева	Nmax*1	40 м2
Умывальная	Nmax*0.05	2 м2
Душевая	Nmax*0.43	17,2 м2
Туалет	Nmax*0.07	2,8 м2
Сушильная	Nmax*0.2	8 м2
Прорабская		40 м2
Диспетчерская		30 м2
Площадь для отдыха и курения		20 м2
Место для мойки обуви		0,8 м2

При проектировании строительного городка необходимо выполнять следующие условия:

- расстояние между столовой и туалетом должно быть более или равно 25м.;

- медпункт должен располагаться не 600-800м. От самого удаленного рабочего места;

- туалет и помещение для сушки одежды должны находиться не далее 150м от рабочего места;

- столовая и медпункт должны иметь автоподъезд шириной 3м.;

- городок должен располагаться вне опасной зоны строительства на территориях, не предназначенных под дополнительную застройку, и иметь от 8 до 36м² территории на человека.

Расчет площади складов.

Площадь складов зависит от объемов складируемых стройматериалов.

Для расчета склада необходимо знать количество материалов, для которых нужны склады. Расчет площади склада ведется исходя из необходимых материалов (сантех кабины, фасадные панели, арматура, блоки керамзитобетонные) на 2 этажа.

В результате площадь склада равна 434 кв.м

Используются также два закрытых склада по 25 кв. м

Проектировка временных дорог.

Временные дороги строятся одновременно с теми постройками, которые будут использоваться в период строительства. Дороги необходимы для осуществления бесперебойного подвоза материалов и конструкций и к началу работ нулевого цикла они должны быть готовы.

Временные дороги должны обеспечивать круговое движение транспорта вокруг объекта строительства, за пределами опасной зоны. Ширина дороги предполагает движение в обе стороны.

2.9 Расчет потребности во временном электроснабжении, подбор трансформаторной подстанции, ее привязка и проектирование временной электросети

Временные электрические сети должны в необходимом количестве и качестве обеспечивать электроэнергией стройплощадку. Расположение электросетей должно быть таким, чтобы была возможность питания потребителей на разных участках.

Освещение строительной площадки в вечернее и ночное время осуществлять в соответствии с "ССБТ. Строительство. Нормы освещения строительных площадок".

Для освещения площадок и дорог рекомендуется установка прожекторов на временных столбах (опорах) или на существующих зданиях.

При освещении рабочих мест могут быть использованы легкие переносные светильники и переносные прожекторные вышки.

На стройплощадке предусмотрено охранное и аварийное электроосвещение.

Подача электроэнергии к монтажным механизмам осуществляется по изолированным электрокабелям. Для подключения башенных кранов устанавливаются распределительные шкафы с трехполюсными рубильниками.

При проектировании электросети необходимо соблюдать следующие требования к минимальному расстоянию от сетей электролиний:

до головки рельса - 7,5м.;

до полотна автодороги - 7м.;

до пересечения со слаботочными линиями - 1,2-1,5м.

Расчет ведется по установленной мощности электоприемников - потребителей электоэнергии:

P_р=1,1[У(P_c*K_с(cos )+( У P_т*K_т(cos )+ У (P_ов*K_о(cos )+ У P_он](2.10),

где: P_р - суммарная мощность; 1,1 - коэффицент учитывающий потери в сети; K_с, K_т, K_о - коэффиценты спроса, зависящие от количества потребностей машин (P _c) и технических процессов (P_т); P_ов, P_он - устройства внутреннего и наружного освещения; cosц1, cosц2, cosц3, cosц4, cosц5 - коэффициенты мощности, зависящие от загрузки силовых потребителей; Р_с - мощность силовых потребителей; Р_т - мощность технических потребителей; Р_ов, Р_он - мощность устройств внутреннего освещения и наружного освещения.

Определение мощности по видам потребления:

1.Силовая электрическая энергия:

- Кран башенный - 80 кВт

- Грузопассажирский подъемник 10 кВт

- Грузовой подъемник 10 кВт

- Сварочный трансформатор 3 кВт

- Компрессор передвижной 2 кВт

- Электровибратор 2 кВт

Итого 107 кВт

2.Технологические потребители:

- Обогрев бетона P_т=224кВт

3.Внутреннее освещение (освещение контор, мастерских, бытовок, здания):

- Ров = V*Kо (2.11),

где V - освещаемый объём

Ров = (Vзд + Vбыт) • 15 = 358кВт

4.Наружное освещение:

Площадь стройплощадки: S = 11760м².

Для освещения стройплощадки исользуются прожекторы марки ПЗС с мощностью лампы накаливания Р_л. > 1.5кВт. Принимаем прожекторы ПЗС-35 с Р_л. = 500Вт.

Расстояние между прожекторами должно находиться в интервале от 30 до 300м и быть больше четырехкратной высоты их установки.

Далее необходимо определить количество лап, требующихся для освещения стройплощадки.

n = (P * E * S)/P_л.(2.12),

где n - количество прожекторов; P - удельная мощность прожекторов; E - освещенность; S - площадь подлежащая освещению; P_л - мощность лампы прожектора;

n = (0,4 *2 * 11760)/500 =18,8 => 19 прожекторов

Соответственно принимаем 19 прожекторов. Опоры обязательно нужно расположить на въездах, у строительного городка, вдоль дорог и забора, у открытых складов.

Так же необходимо установить дополнительное освещение места производства работ. Расчет ведется для обеспечения освещения наибольшей площади захватки монтажа элементов в день.

Принимаем прожекторы ПЗС-45 Р_л. = 1000Вт. Освещенность Е = 20лк.

n = (0.2 * 20 * 1709,2)/1000 =7

Соответственно принимаем 7 прожекторов.

Рон = Sобщ • 0,4 + Sм.з. • 3=4,81 + 5,13 = 9,83 кВт

Подсчет суммарной мощности:

P_р=1,1[107*0,7/0,5+224*0,5/0,85+358*0,8/1+9,83*0,9/1]=574,81 кВт

Подбор источника электропитания:

Принимаем 1 трансформаторную подстанцию марки СКТП-180 мощностью 555 кВт с габаритами в плане 3,00х2,00 м.

2.10 Расчёт временного водоснабжения, подбор диаметра временного трубопровода

Временное водоснабжение строительной площадки предназначено для обеспечения объекта не период строительства водой для производственных, хозяйственно бытовых и противопожарных нужд.

Общий расход воды определяется по следующей формуле:

Q_общ = Q_пр. + Q_хоз + Q_пож(2.13),

где: Q_общ - общий расход воды; Q_пр. - расход воды на производственные нужды; Q_хоз - расход воды на хозяйственные нужды; Q_пож - расход воды на противопожарные нужды.

Расчет расхода воды на производственные нужды

Q_пр = У(q₁ * n * k)/(3600 * 8)(2.14),

где: q₁ - удельный расход воды на производственные нужды; n - Объем работ или количество машин; k - коэффициент неравномерности потребления воды.

Поливка бетона и опалубки = 1000 * 180,15 = 180150 л

Приготовление раствора = 275 * 15,35 = 4221,25 л

Штукатурка = 7 * 5012 = 35084 л

Мойка автомашин = 600 * 20 = 12000 л

Q_пр. = 1,5 * (180150 + 4221,25 + 35084 + 12000)/(3600 * 8) = 12,05 л/с

Расчет расхода воды на хозяйственно бытовые нужды

Расход воды на хозяйственно бытовые нужды определяется по нормативам ее расхода на чел в дневную смену исходя из численности рабочих.

Q_хоз = (N * (q_хоз +q_д) * k)/(3600 * 8) (2.15),

где: N - число рабочих в максимально нагруженную смену; q_хоз. - удельный расход воды на хозяйственно-бытовые нужды; q_д - расход воды в душе на одного работающего;

Q_хоз = (40 * (25 + 3,6) * 2,7)/(3600 * 8) = 0,107 л/с.

Расчет расхода воды на хозяйственно бытовые нужды

Расход воды на противопожарную безопасность определяется из расчета одновременных действий двух струй гидрантов по 5 л/с на каждую.

Если расход воды на противопожарные цели превышает потребность в воде на производственные и хозяйственно-бытовые нужды, то потребность строительной площадки в воде определяется только исходя из противопожарных нужд.

Определим диаметр временного трубопровода:

D = v 4*Q_общ*100/ V*ЧИСЛО ПИ у меня такого символа нет(2.16),

где: D - Диаметр временного трубопровода; V - Скорость движения воды в трубопроводе;

D = v4*10*100/1,5*3,14 = 43,3

Необходимо округлить полученное значение до ближайшего стандартного. Принимаем диаметр временного трубопровода D =50мм, что соответствует требованиям пожарной безопасности.

2.11 Расчёт временного теплоснабжения

Временное теплоснабжение на строительной площадке предназначено для технических нужд (отопление тепляков, подогрев бетона, оттаивание грунта, подогрев заполнителей, для вентиляции и горячего водоснабжения санитарно-бытовых, административных и общественных зданий). Теплоснабжение на нашей строительной площадке осуществляется путём прокладки временных теплосетей от городской сети (ЦТП).

Общая суточная потребность в тепле:

Q_т=24* УV*q + Q_n + Q_m(2.17),

где: Q_т - общая суточная потребность в тепле; УV_. - объемы отапливаемых помещений; q - удельные тепловые зарактеристики помещений; Q_n - расход тепла на производственные нужды; Q_m - сход тепла на неучтенные нужды и потери.

2.12 Расчёт технико-экономических показателей проекта

1. Строительный объем - 770,7*94,2= 72600м³

2. Нормативная продолжительность строительства - Т_н=30 мес.

3. Расчетная продолжительность строительства - Т_р=877 дн.

4. Трудоемкость строительства - Q_н=21048 чел.-дн.

5. Удельная трудоемкость строительства - Q=Q_н/V_зд= 0,29

6. Коэффициент неравномерности использования трудовых ресурсов - 1,66

2.13 Указания по производству работ в зимнее время

Указания по производству работ в зимних условиях необходимо соблюдать при среднесуточной температуре воздуха ниже +5^оС и минимальной суточной температуре ниже 0^оС, а также при оттепелях.

Участки территории строительства, подлежащие разработке под котлован здания, в осеннее-зимний период необходимо предохранять от переувлажнения и промерзания путем устройства нагорных канав для отвода поверхностных вод и проведения глуб...