Обеспечение эффективного развития комплекса недвижимого имущества на основе методов управления стоимостью (на примере ООО "Олтер")

Для определения премии за специфический риск далее необходимо воспользоваться следующим алгоритмом (табл. 4.8.)

Таблица 4.8 Алгоритм расчета премии за специфический риск

Рассчитанное значение 1.5 следовательно степень риска можно оценить как среднюю, и размер премии за риск колеблется в диапазоне от 3 до 5, но так как рассчитанное значение является нижней границей, то премию за риск принимаем равной 3%.

Для определения рыночной премии за риск и станового риска воспользуемся данными с сайта Дамодорана (табл. 4.9.).

Таблица 4.9 Определение рыночной премии за риск и станового риска

Определив все значения, можем рассчитать стоимость собственного капитала (табл. 4.10.).

Таблица 4.10 Расчет стоимости собственного капитала методом CAPM

Далее рассчитаем ставку дисконтирования (табл. 4.11.)

Стоимость привлечения заемных средств по данным «бюллетеня банковской статистики» на январь 2012 года составляла 9,84%.

Таблица 4.11 Расчет ставки дисконтирования WACC

Обоснование затрат на аренду земельного участка

Затраты на аренду земельного участка взяты из договора аренды.

Проведя обоснование исходных данных, необходимо произвести расчет доходов и затрат от строительства многофункционального жилого комплекса.

4.2.1 Расчет затрат на строительство

Затраты на строительство определяются по формуле:

З = Зстр + Зснос + Зар + Зитс + Зблаг(4.3),

где: З - общие затраты; Зстр - затраты на возведение надземной и подземной части здания; Зснос - затраты на снос существующих зданий и сооружений; Зар - затраты на аренду земельного участка; Зитс - затраты на подключение к инженерно-техническим сетям; Збла - затраты на благоустройство территории;

Как уже отмечалось затраты на подключение к инженерно-техническим сетям составляют 20% от общей стоимости строительства, но так как данные по сметной стоимости строительства отсутствуют необходимо рассчитать примерную стоимость строительства с учетом значения средней стоимости строительства 1 кв.м жилья в Москве.

Сстр = Сср.м.кв.*Sзд (4.4),

где: Сстр - примерная стоимость строительства жилого комплекса; Сср.м.кв. - средняя стоимость строительства 1 кв.м жилья в Москве; Sзд - общая площадь здания.

Согласно статистическим данным средняя стоимость строительства 1 кв.м жилья на рынке города Москвы составляет от 57280 до 65866 руб. за кв.м(табл. 4.12.).

Таблица 4.12 Средняя стоимость строительства 1 кв.м жилья в Москве

Так как рассматриваемый объект строительства относится к элитному жилью, целесообразно использовать более высокую стоимость.

Сстр = 65866 * 145183 = 9 562 623 478 руб.

Зитс = 0,2 * 9562623478 = 1 912 524 695 руб.

Совершенно очевидно, что все данные затраты целесообразно равномерно распределить по всем годам строительства.

Затраты на благоустройство территории рассчитываются по формуле:

Зблаг = Sблаг*Сблаг(4.5),

где: Сблаг - средняя стоимость благоустройства 1 кв.м; Sзд - общая площадь благоустройства.

В результате проведенного анализа, было выявлено, что средняя стоимость благоустройства территории с учетом разработки проекта, покупки и посадки зеленых насаждений составляет примерно 1500 руб./кв.м. Общая площадь благоустройства составляет 1,45 га. (с учетом благоустройства близлежащей территории), что составляет 14500 кв.м.

Зблаг = 1500*14500 = 21 750 000 руб.

Затраты на благоустройство территории будут отнесены на последний год строительства многофункционального жилого комплекса.

Затраты на аренду земельного участка пропорционально распределяются по всем годам строительства. Так как, аренда земельного участка за один квартал обходится инвестору в 8 948 383 руб., то ежегодно они составят 35 793 532 руб.

Совершенно очевидно, что затраты на снос существующих зданий и строений относятся к первому этапу строительства. С учетом общего объема существующих зданий и затрат на снос 1 куб.м (данные приведены в табл. 4.5) затраты на снос составят 1 871 718 руб.

Наиболее сложной в расчете затрат представляется расчет стоимости строительства подземной и надземной частей жилого комплекса.

Совершенно очевидно, что эти затраты рассчитываются с учетом удорожания стоимости строительства (табл. 4.13) и поправки на строительную готовность (табл. 4.14).

Таблица 4.13 Темпы повышения затрат на СМР

Данные по темпам повышения затрат на СМР были взяты из сборника КО-ИНВЕСТ Индексы цен в строительстве январь 2012 выпуск № 78.

Таблица 4.14 Поправка на строительную готовность

Расчет затрат на строительство как подземной, так и надземной части здания производится по следующей формуле:

Зстр = Сстр.кв.м*V*Кгот*Куд(4.6),

где: Сстр.кв.м - средняя стоимость строительства 1 кв.м жилого комплекса; V - объем строительства; Кгот - коэффициент учитывающий строительную готовность; Куд - коэффициент учитывающий удорожание СМР.

Ранее за среднюю стоимость строительства 1 кв.м было принято значение 65866 руб., но так как многофункциональный жилой комплекс относится к классу элитных и так же несет дополнительные издержки связанные с тем, что фасад является на 90% стеклянным целесообразно данное значение увеличить на 20%.

Cстр.кв.м.н = 65866+20% = 79039 руб./кв.м

Таким образом, можно определить затраты на строительство надземной части по каждому из годов:

Зстр.н.2012 = 79039*95584*0,1*1 = 861 256 650

Зстр.н.2013 = 79039*95584*0,5*1,14 = 4 721 801 808

Зстр.н.2014 = 79039*95584*0,4*1,237 = 3 946 670 823

Совершенно очевидно, что затраты на строительство 1кв.м подземной части здания не равны затратам на строительство надземной части. По данным ведущих аналитических агентств стоимость строительства 1кв.м подземной части составляет примерно 60% от стоимости возведения надземной части.

Сстр.кв.м.п = 79039*0,6 = 47423,52 руб./кв.м

Тогда затраты на строительство подземной части составят:

Зстр.п.2012 = 47423,52*49599*0,7*1 = 1 877 02 016

Зстр.п.2013 = 47423,52*49599*0,2*1,14 = 576 278 996

Зстр.п.2014 = 47423,52*49599*0,1*1,237 = 307 191 987

Таким образом, в конечном итоге все затраты на возведение многофункционального жилого комплекса можно представить следующим образом (табл. 4.15).

Таблица 4.15 Прогнозные затраты на строительство многофункционального жилого комплекса

Для наглядности структуру затрат по каждому году можно представить в графическом виде (рис. 4.3, рис. 4.4.).

Рис. 4.3. Структура общих затрат на строительство по каждому году

Рис. 4.4 Распределение затрат по годам

4.2.2 Расчет доходов от продажи жилого комплекса

Многофункциональный жилой комплекс SkyHouse включает в себя несколько составляющих:

- жилые помещения;

- бизнес центр;

- подземная автостоянка.

Таким образом, и расчет доходов необходимо производить по трем направлениям:

- доходы от продажи квартир;

- доходы от продажи нежилых помещений;

- доходы от продажи машино-мест.

Совершенно очевидно, что расчет всех доходов производится исходя из трех динамических показателей:

- строительная готовность;

- прогноз роста/падения цен;

- объем продаж по годам.

Расчет предполагаемых доходов с учетом строительной готовности представлен в приложении. Результаты расчета приведены ниже в табл. 4.16. Так как планируется единовременная продажа бизнес центра в 2013 году, то расчет был проведен только для одного года.

Таблица 4.16 Результаты расчета прогнозных доходов с учетом строительной готовности

Далее можно произвести расчет доходов с учетом предполагаемых объемов продаж по каждому из годов (табл. 4.17) и роста/падения цен на (табл. 4.18)

Таблица 4.17 Предполагаемый объем продаж по годам

Таблица 4.18 Прогноз роста цен с 2012 по 2014 гг.

Объемы продаж были рассчитаны с учетом сложившихся тенденций на каждом из рынков. Примерно около 15% квартир продаются на стадии котлована. Так как не многие инвесторы рискуют вкладываться на столь раннем этапе строительства в связи с нестабильной экономической ситуацией, как в России, так и во всем мире. Около 50% продаются на стадии окончания всех монолитных работ, так как цены на жилье ниже среднерыночных и уже есть понимание ближайших макроэкономических тенденций. Остальные 35% квартир продаются непосредственно пред сдачей объекта в эксплуатацию или сразу после нее. На рынке коммерческой недвижимости в последнее время существует тенденция единовременно продажи целого бизнес центра. Либо уже полностью функционирующего, либо близкого к завершению строительства. Машин-места же в своем большинстве покупаются уже на более поздних стадиях строительства, так как не многие граждане могут себе позволить единовременные финансовые вложения и в квартиру и в машин-место.

Многие ведущие специалисты прогнозируют рост цен на рынке недвижимости в ближайшие 3 года. По большинству данных на рынке жилой недвижимости рост за 2012 год составит от 10 до 12%, а далее будет иметь место стабильный рост около 10% в год. На рынке же коммерческой недвижимости и парковок, также прогнозируется рост цен, но не столь высокими темпами - около 8% в год.

С учетом этих данных можно рассчитать доход от продажи по каждому из годов, по следующей формуле:

Дх = Дхпр*V*Куд(4.7),

где: Дх - доход от продажи в конкретном году; Дхпр - прогнозный доход учитывающий степень строительной готовности; V - объем продаж в конкретном году; Куд - коэффициент учитывающий рост цен.

Тогда доходы от продажи квартир составят:

Дхкв2012 = 7933379200*0,15*1 = 1 190 006 880

Дхкв2013 = 14189584000*0,5*1,12 = 7 946 167 040

Дхкв2014 = 16935895000*0,35*1,232 = 7 302 758 183

Доходы от продажи бизнес центра:

Дхбц2013 = 6955290829*1*1,08 = 7 511 714 096

Доходы от продажи подземной автостоянки:

Дхмм2012 = 3210725700*0,05*1 =160 536 285

Дхмм2013 = 4128734274*0,15*1,08 =619 310 141

Дхмм2014 = 4540087216*0,8*1,166 = 3 632 069 773

Все прогнозируемые доходы можно представить в виде таблицы (табл. 4.19).

Таблица 4.19 Прогнозные доходы от реализации жилого комплекса

По результатам анализа представим структуру прогнозируемых доходов в графическом виде (рис. 4.5., рис. 4.6.).

Рис. 4.5. Структура доходов от реализации по каждому из годов

Рис. 4.6 Распределение доходов по годам

4.2.3 Расчет остаточной стоимости земельного участка

Расчет стоимости земельного участка состоит из двух этапов:

- моделирование денежного потока;

- дисконтирование денежного потока.

Денежный поток рассчитывается по формуле:

ДП = Дх - З(4.8),

где: ДП - денежный поток; Дх - прогнозные показатели дохода за определенный период; З - прогнозные показатели расходов за определенный период.

Расчет денежного потока представлен в табл. 4.20.

Таблица 4.20 Моделирование денежного потока

Рис. 4.7. Денежный поток

Следующим шагом анализа является дисконтирование денежного потока, которое рассчитывается по формуле:

PV = FV/(1+i)^t-0,5(4.9),

где PV - текущая стоимость денежного потока; FV - будущая стоимость денежного потока; i - ставка дисконтирования; t - номер года прогнозного периода.

PV₂₀₁₂ = -2667331550/(1+0,1216)^1-0,5 = - 2 528 169 547 руб.

PV₂₀₁₃ = 9030959846/(1+0,1216)^2-0,5 = 7 603 098 035 руб.

PV₂₀₁₄ = 5095108758/(1+0,1216)^3-0,5 = 3 824 295 397 руб.

Таким образом денежный поток приведенный к текущей дате принимает следующий вид (рис. 4.8.):

Рис. 4.8. Дисконтированный денежный поток

Суммарный денежный поток, приведенный к текущей дате равен 8 899 223 885 руб. - это и есть стоимость земельного участка.

4.3 Расчет суммарной эффективности от строительства жилого комплекса

Как было отмечено в гл. 1 реализация проектов девелоперскими компаниями приводит не просто к повышению эффективности проектов развития недвижимости, а к синергетическому эффекту, который складывается из четырех составляющих:

- максимизация доходов/прибыли;

- максимизация социальной компоненты;

- максимизация градостроительной ценности города;

- максимизация стоимости объекта недвижимости.

Совершенно очевидно, что максимизация стоимости объекта недвижимости и максимизация доходов представляют собой единую компоненту.

Следовательно, необходимо рассчитать суммарный эффект от строительства многофункционального жилого комплекса (рис. 4.9.).

Рис. 4.9. Модель расчета синергетического эффекта

Совершенно очевидно, что в соответствии с границами исследования данного дипломного проекта, существуют объективные ограничения расчета эффективности. Они сводятся к следующему:

- EFF1 - является выражением остаточной стоимости земельного участка, данная величина характеризует коммерческую эффективность проекта, и равна текущей стоимости денежных потоков от его реализации. Подробный расчет был проведен выше.

- EFF2 - составляет суммарные затраты на строительство социальных объектов, очевидно, что помимо обогащения инвестора социум получит дополнительный эффект в виде строительства ДЮСШ и реконструкции футбольного поля. Данные объекты не предназначены для получения коммерческой выгоды. При определении коммерческой эффективности они были учтены виде затрат - то есть являлись инвестиционным обременением.

- EFF3 - можно выразить только в виде качественно эффекта, расчет же количественно эффекта представляет собой отдельную проблему, которая не может быть решена в границах данного дипломного проекта. Так же в настоящее время отсутствует актуальная информация - значительный массив разнообразной статистической информации и методические рекомендации расчета EFF3, в отдельные теоретические аспекты проблемы были рассмотрены в работах К.Ю. Кулакова и М.О, Ильина.

EFF1 = +? Пр = 8 899 223 885 руб.

EFF2 - социальный эффект складывается из двух составляющих:

- реконструкция футбольного стадиона «Труд»;

- строительство нового здания детской юношеской спортивной школы (ДЮСШ).

Таким образом, необходимо рассчитать затраты на строительство двух вышеуказанных объектов.

Здание ДЮСШ располагается в подземной части здания и занимает примерно 15% от всего объема. Следовательно затраты на строительство ДЮСШ составляют 15% от общих затрат на строительство подземной части здания.

Здюсш = 2760494000*0,15 = 414 074 100 руб.

Затраты на строительство футбольного поля при расчетах были включены в затраты на благоустройство. Тогда, необходимо из определенной средней стоимости затрат на благоустройство 1кв.м вычесть затраты на зеленые насаждения (35%) и полученную величину умножить на площадь футбольного поля (7400 кв.м).

Зфп = (1500 - 35%)* 7400 = 7 215 000 руб.

Далее необходимо продисконтировать величину затрат на строительство социальных объектов. Совершенно очевидно, что так как ДЮСШ находится в подземной части комплекса, то её затраты относятся на 2012 год, а футбольное поле является частью благоустройства территории, то затраты на его строительство относим на 2014 год.

Здюсш = 414074100/(1+0,1216)^1-0,5 = 391 004 816 руб.

Зфп = 7215000/(1+0,1216)^3-0,5 =5 415 447 руб.

EFF2 = Зсоц = 391004816 + 5415447 = 396 420 263 руб.

Таким образом, общий количественный эффект можно выразить следующим образом:

EFFдевmin = EFF1 + EFF2 = 8899223885 + 396420263 = 9 295 644 148 руб.

Совершенно очевидно, что при реализации проекта многофункционального жилого комплекса имеет место некая величина +?ГЦгор, это связано со следующим:

- комплекс расположен около Садового кольца, а следовательно t_трансп > max;

- строительство комплекса осуществлено с использованием экологических материалов: +?Э;

- происходит развитие пространственной структуры города одновременно в нескольких направлениях: развитие жилого фонда, развитие социального фонда и развитие нежилого фонда.

Графически развитие ГЦгор благодаря строительству жилого комплекса можно представить в виде рис. 4.10.

Рис. 4.10. Графическое представление развития ГЦ от реализации проекта

Таким образом, количественно данную величину можно выразить в виде площади полученной фигуры, но, как было отмечено ранее, данный расчет не будет осуществлен в связи с ограничением границ исследования дипломного проекта.

Конечная эффективность может быть выражена следующим образом:

EFFдев = 9 295 644 148 + ?ГЦгор

Данную формулу можно трансформировать в следующий вид:

EFFдев = 9 295 644 148 + ?EFF

Таким образом, определенный количественный эффект (EFFдевmin) позволяет говорить о высокой эффективности проекта, а если учесть и величину + ?EFF, то, совершенно очевидно, что эффект будет максимален или близок к возможному максимуму.

Заключение

Решение таких глобальных задач, как повышение эффективности проектов развития недвижимости, является сложной и трудоемкой задачей. Во многом, преодолеть которую, помогает использование принципа НЭИ в рамках реализации девелоперского проекта, так как именно девелоперский проект способен обеспечить комплексное развитие недвижимости, создавая при этом синергетический эффект - то есть не просто суммарный, а приумноженный.

В рамках данного дипломного проекта на основании базовых теоретических и методических основ был проведен анализ НЭИ конкретного земельного участка и выбран именно тот вариант строительства, который обеспечивает максимальную эффективность развития.

Результаты были достигнуты благодаря успешному решению поставленных задач. В ходе дипломного проекта была проанализирована большая теоретическая база, основой для гл. 1 в большей степени послужили работы Кулакова К.Ю., Кулакова Ю.Н. и Ильина М.О.

Была успешно решена задача анализа внутренней среды - финансовый анализ, анализ проектов недвижимости и внешней - анализ сферы девелопмента, и в частности рынка элитного жилья среды компании рассматриваемой в дипломном проекте. На базе данного анализа и проводился анализ НЭИ.

Проектным решением стало строительство многофункционального жилого комплекса совмещающего в себе четыре жилые здания, бизнес-центр, подземную автостоянку, а так же ДЮСШ и футбольное поле. Был проведен расчет конечной эффективности девелопмента от использования примененных методов стоимостного менеджмента (анализ НЭИ).

В связи с большой трудоемкостью процесса расчет удалось провести лишь частично, конечная эффективность была выражена в виде формулы:

EFFдев = 9 295 644 148 + ?EFF

Совершенно очевидно, что расчет показателя + ?EFF представляет собой отдельную проблему, которую будет необходимо рассмотреть в дальнейшем.

Библиографический список

I. Нормативные документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

3. Постановление правительства Российской федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июня 2001г. №519 (ред. от 14.12.2006 №767)

4. Приказ Министерства Экономического Развития и Торговли Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»» от 20 июля 2007г. №255

5. Приказ Министерства Экономического Развития и Торговли Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1))»» от 20 июля 2007г. №256

6. СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» от 16.09.1987 г. № 183.

7. СНиП 12-03-2001, СНиП 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве. - М.: Изд-во Книга сервис, 2006. - 112 с.

8. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ

II. Специальная литература

9. Бочаров В.В., Самонова И.Н., Макарова В.А. Управление стоимостью бизнеса: Учебное пособие.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.- 124 с.

10. Грищенко О.В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2000. 112с.

11. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов: пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.

12. Дикман Л.Г. «Организация строительного производства», М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2006.

13. Донцова Л.В., Никифорова Н.А. «Анализ финансовой отчетности» - М.: издательство «Дело и сервис», 2004 г.

14. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/Под общ. ред. П.Г. Грабового - Смоленск: Смолин Плюс; М.: Издательство АСВ, 1999.

15. Ильин М.О. Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования. Дисс. … канд.экон.наук - М.:МГСУ, 2011

16. Кулаков К.Ю. Методология формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости. Автореферат дисс. … докт.экон.наук - М.:МГСУ, 2009

17. Кулаков К.Ю. Воспроизводство недвижимости как объект управления/ Сборник трудов Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании Международная научная конференция 19-21 октября 2011/ М.:МГСУ 2011 с.476-487.

18. Кулаков Ю.Н. Конспект лекций по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов всех форм обучения специальности 080507 «Менеджмент организации» - М.:МГСУ, 2009

19. Федюк Р.С., Тимохин А.М., Мочалов А.В. Современное состояние рынка строительных услуг / Сборник докладов всероссийской научной конференции с элементами научной школы для молодежи «Научные чтения памяти Ю.Б. Монфреда» 12 октября 2011 года/ Под научной редакцией Кулакова Ю.Н. - М., МГСУ, 2011, с.76-79.

20. Иванова З.И. Трудовая миграция в Москву: проблемы эффективного управления / Сборник докладов всероссийской научной конференции с элементами научной школы для молодежи «Научные чтения памяти Ю.Б. Монфреда» 12 октября 2011 года/ Под научной редакцией Кулакова Ю.Н. - М., МГСУ, 2011, с.175-186.

21. Темишев Р.Р. Управление эффективностью инвестиционных программ и проектов в жилищном и промышленном строительстве: Монография / Мин-во образования и науки Росс. Федерации, ФГБОУ «Моск. Гос. Строит. Ун-т». М.:МГСУ, 2011

22. Инновационные технологии. Информационные материалы, полученные с помощью российского информационно-аналитического агентства «Интегрум» выпуск 2/2011 / Московская областная дума. Москва 2011

23. Ожегов С.И. Словарь Русского языка - М., Гос. Изд-во иностр. и нац. словарей, 1963

24. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004.

25. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. -- М.: ИНФРА-М, 2007.

26. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты экономики, организации и управления в строительстве: Монография / Под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2010. - 251 с.

27. Гусакова Е.А. Формирование концептуальных подходов к управлению проектами развития недвижимости в современных условиях / Сборник докладов всероссийской научной конференции с элементами научной школы для молодежи «Научные чтения памяти Ю.Б. Монфреда» 12 октября 2011 года/ Под научной редакцией Кулакова Ю.Н. - М., МГСУ, 2011, с.175-186.

28. Кулаков Ю.Н. Ильин М.О. Системная характеристика девелопмента / Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. Вып. 4 / Под. Ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. М.: МГСУ, 2010, с. 178- 211.

29. Ильин М.О. Слайды по дисциплине «Оценка собственности» - М.:МГСУ, 2011

30. Смирнова Н.В. Волостнов С.М. Теория и практика оценочной деятельности учебное пособие - Иваново, ГОУ ВПО Ивановский Государственный Химико-Технический Университет, 2007

31. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости - М.: Дело, 1997

32. Ильин М.О. Лекции по дисциплине «Оценка собственности: курс лекций» - М.:МГСУ, 2012

33. Ермолаев Е.Е. Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере. Автореферат дисс. … докт.экон.наук - М.:МГСУ, 2008

34. Коростелев С.П. Определение НЭИ при оценки недвижимости

35. Красноперов О.М. Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность.

III. Электронные ресурсы

36. Сайт базы данных облигаций России

37. Владимир Титаренко. Реформа ЖКХ: износ коммунальной инфраструктуры достигает 70-80% и увеличивается на 2-3% в год

38. Сайт федеральной службы государственной статистики

39. Сайт агентства по ипотечному и жилищному кредитованию /

40. «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения России (Проект)»

41. Сайт компании MosCityGroup

42. Эффективный девелопмент

43. Сайт газеты «Коммерсант»

44. Сайт газеты «РБК daily»

45. Сайт саморегулируемой организации «Экспертный Совет»

Приложение 1

Расчет доходов от продажи квартир с учетом 10-процентной готовности

Приложение 2

Расчет доходов от продажи квартир с учетом 60-процентной готовности

Подобные документы

• Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

  Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью. Управляющие организации в жилищной сфере. Расчет основных экономических показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их сравнительный анализ.
  
  курсовая работа [185,6 K], добавлен 08.05.2009
  

• Бизнес-план строительства жилого дома премиум-класса ООО "Эгна-строй"

  Целесообразность инвестирования в строительство жилого комплекса премиум-класса. Статистика рынка строительства и недвижимости, экспертные оценки представителей строительных компаний. Анализ нормативно-правовой базы в сфере жилищного строительства.
  
  бизнес-план [597,7 K], добавлен 21.03.2009
  

• Анализ и устранение дефектов хлебопекарного производства на основе методов управления качеством

  Методы управления качеством в производстве. Особенности анализа и устранения дефектов в хлебопекарном производстве. Производственные процессы ООО "Котласский хлебокомбинат". Оценка эффективности управленческого решения по применению методов системы 5S.
  
  дипломная работа [1,4 M], добавлен 10.04.2017
  

• Оценка эффективности управленческого выбора

  Место решения в процессе управления. Риск при принятии решений. Методы подготовки информации для принятия решений. Методы осуществления эффективного выбора управленческого решения. Методы рационализации управления затратами и прибылью.
  
  дипломная работа [142,4 K], добавлен 20.01.2004
  

• Экономический анализ как база принятия управленческих решений

  Место экономического анализа в принятии управленческих решений. Краткая характеристика предприятия. Обоснование управленческого решения на основе экономического анализа деятельности ОАО "Хлебокомбинат "Георгиевский" по внедрению мельничного комплекса.
  
  курсовая работа [624,3 K], добавлен 15.12.2011
  

• Принятие управленческого решения по разработке стратегии роста на основе маржинального анализа хозяйственной деятельности ОАО "ЧТПЗ"

  Порядок проведения экспресс-диагностики стратегии роста на основе маржинального анализа хозяйственной деятельности исследуемого предприятия. Принятие управленческого решения по данной проблеме, составление прогнозной оценки полученных результатов.
  
  дипломная работа [214,8 K], добавлен 25.02.2015
  

• Обоснование мероприятий по управлению развитием объекта недвижимости коммерческого назначения управляющей компании "Стройсервис"

  Управление объектов недвижимости коммерческого назначения на основе многофункциональных комплексов. Создание проекта многофункционального торгового комплекса и проекта автоматизированной системы управления. Оценка суммарной экономической эффективности.
  
  дипломная работа [377,8 K], добавлен 13.02.2013
  

• Пути повышения конкурентоспособности организации "Центр книги"

  Экономический анализ и диагностика состояния ООО "Центр книги", выявление тенденций и проблем, требующих решения. Разработка вариантов решения наиболее значимой и актуальной для организации проблемы, выбор оптимального варианта управленческого решения.
  
  дипломная работа [104,9 K], добавлен 04.08.2008
  

• Результативность и эффективность управленческого консультирования

  Основные составляющие результативности управленческого консультирования. Использование специфических методов управления, анализ эффективного и неэффективного консультирования. Удовлетворение клиента как главный критерий эффективности консалтинговых услуг.
  
  презентация [166,4 K], добавлен 25.02.2014
  

• Разработка управленческого решения для улучшения экономического положения ООО "Командор"

  Критерии отбора эффективного управленческого решения. Изменение выбранных критериев посредством реализации различных альтернатив. Согласование, реализация и контроль результатов управленческого решения для улучшения экономического положения ООО "Командор"
  
  курсовая работа [139,9 K], добавлен 02.07.2014
  

• Разработка комплекса функциональных стратегий развития организации (на примере ООО ИФК "Магеллан")

  Понятие стратегии, ее классификация и основные этапы разработки. Оценка экономической эффективности внедрения комплекса функциональных стратегий развития организации. Характеристика программного и правового обеспечения системы менеджмента предприятия.
  
  дипломная работа [4,2 M], добавлен 23.07.2011
  

• Факторный анализ в разработке методов принятия решений ООО "Обуховский мясокомбинат"

  Цель управленческого решения, его эффективность (экономический и социальный аспект). Влияние факторного анализа на разработку управленческого решения. Оценка эффективности принятия управленческого решения (на примере ООО "Обуховский мясокомбинат").
  
  курсовая работа [187,0 K], добавлен 21.05.2014
  

• Проведение диагностики производственной системы на основе использования экспертной информации

  Диагностика производственной системы на основе использования информации экспертной оценки состояния ее элементов с применением прикладных программных продуктов "Prima" и "Excel". Характеристика областей по степени отклонения от нормального состояния.
  
  лабораторная работа [169,9 K], добавлен 02.03.2010
  

• Управление социально-культурной сферой

  Изучение проблемы эффективного менеджмента социально-культурной сферы. Характеристика социально-культурных институтов. Практические аспекты проблем эффективного менеджмента. Управление социально-культурной сферы на примере Ивдельского городского округа.
  
  курсовая работа [48,6 K], добавлен 30.03.2014
  

• Разработка системы менеджмента качества для внешнего пользования в контрактных ситуациях на основе требований стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001

  Технология производства и организационная структура предприятия ОАО "Стройматериалы". Разработка системы менеджмента качества на основе рекомендаций стандарта ГОСТ Р ИСО 9004-2001, ее цели, задачи, внедрение и обеспечение эффективного функционирования.
  
  курсовая работа [86,8 K], добавлен 09.12.2012
  

• Формирование стратегии развития предприятия пищевой промышленности (на материалах ЗАО "Железногорский хлебозавод")

  Проблемы и тенденции развития хлебопекарной отрасли. Понятие стратегии развития, процесс ее разработки и реализации. Анализ деятельности и оценка системы управления ЗАО "Железногорский хлебозавод". Разработка модели эффективного управления организацией.
  
  курсовая работа [214,2 K], добавлен 17.08.2011
  

• Модель принятия управленческого решения на основе анализа управленческих структур и управленческих полномочий предприятия

  Содержание, факторы, принципы принятия управленческих решений на основе анализа управленческих структур и полномочий предприятия. Экспресс-диагностика управленческих структур и полномочий предприятия на ОАО "Челябинский металлургический комбинат".
  
  дипломная работа [1,3 M], добавлен 24.01.2014
  

• Анализ стратегического развития организации сферы туризма (региона, территории) с учетом особенностей российской туриндустрии

  Сущность конкурентной стратегии фирмы, особенности процесса ее выработки. Принятие управленческих решений на основе выбранной стратегии. Анализ деятельности ООО "ЛТ-Тур". Анализ эффективности использования административных методов управления персоналом.
  
  курсовая работа [69,0 K], добавлен 16.07.2013
  

• Методы управления предприятием в условиях рыночной экономики и эффективность их использования на примере РАО "ЕЭС России"

  Понятие, виды методов управления предприятием в условиях рыночной экономики. Характеристика, миссия, цели РАО "ЕЭС России". Анализ внешней и внутренней среды исследуемого предприятия. Диагностика управленческой проблемы. Принятие управленческого решения.
  
  курсовая работа [48,8 K], добавлен 30.05.2010
  

• Совершенствование процесса управления проектной деятельностью организации на примере ЗАО "Красноярскгидропроект"

  Тенденции и перспективы развития топливно-энергетического комплекса России. Сущность промышленного проектирования, анализ рынка инжиниринговых услуг. Разработка мероприятий с целью повышения эффективности деятельности проектного отдела предприятия.
  
  дипломная работа [2,5 M], добавлен 23.11.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам