Определение эффективности объектов креативных индустрий как инструмента редевелопмента промышленных зон Санкт-Петербурга на примере креативного пространства "Порт Севкабель"

В недавнем исследовании, посвященном оценке проектов реновации отдельных территорий в Москве, путем анализа спонтанных данных (мобильных операторов о передвижении пользователей) было установлено, что жители исследуемых микрорайонов в течение дня не покидают исследуемых территорий, что говорит о функциональной независимости районов от центра и формировании полицентрической городской системы. В то же время выделялись территории, которые обладали недостаточным функциональным запасом, что трактовалось Э. Хаймоном не как недостаток, но как «потенциал создания нового функционала».

Вновь возвращаясь к объекту нашего исследования в этой связи можно отметить, что для Васильевского острова промышленные территории являются той самой «функциональной лакуной», на базе которой, в сущности, можно создать что угодно: от нового локального культурно-развлекательного кластера с протянутой вдоль Финского залива зоной променада до новой туристской аттракции регионального уровня. Главная проблема здесь носит классический имущественно-правовой характер. Так, одной из последних утвержденных поправок в законодательство стала Технологическая карта консервации расселенных зданий-памятников, направленная на проведение противоаварийных работ на нежилых и расселенных объектах культурного наследия. Не находя интереса инвесторов в развитии этих объектов (по причине высоких затрат на реконструкцию территорий), их состояние продолжает планомерно ухудшаться.

Технической картой предусмотрены 5 категорий технического состояния объектов исторического наследия: от I (исправное состояние) до V (аварийное состояние). Территория «Порта Севкабель» расположена на участке, отнесенном к IV и V степени аварийной опасности и следует сразу отметить, что пятая часть территории завода, отданная под развитие креативного пространства, уже реконструирована. Оставшаяся часть действующего производства ГК «Севкабель» интересна лишь в отношении ее прибрежного участка, способного расширить зону променада для жителей города, объединив его с соседними территориями (см. Приложение Т), которые выгодны не только с точки зрения своего функционального назначения и исправности (к ним относятся объекты многофункциональной общественно-деловой застройки и жилые дома), но также в отношении сделок с собственником земель в лице публично-правовых образований. В этой связи недостаточное содействие региональных властей в поддержке действующей управляющей фирмы «Miles&Yards», готового к осуществлению новых проектов редевелопмента промышленных территорий Васильевского острова (с последующим созданием квалифицированных рабочих мест, комплексным облагораживанием территории, повышением ее инвестиционной привлекательности, увеличением налоговых поступлений в бюджет муниципалитета, снижением нагрузки на дорожную сеть в связи со снижением трудовой миграции и многих др.) не до конца понятно.

Таким образом, в результате проведенного анализа теоретических и эмпирических подходов к оценке вклада креативных индустрий в развитие городов и промышленных зон, а также с учетом специфики создания и функционирования объекта диссертационного исследования, можно сделать вывод о целесообразности применения анализа издержек и выгод (cost-benefit analysis) как методики оценки эффективности проекта «Порт Севкабель». Несмотря на то, что «Порт Севкабель» ориентирован на «максимизацию прибыли при минимизации издержек», его социальная значимость не менее существенна, чем коммерческая успешность, что, в свою очередь, требует как финансовой, так и экономической оценки всех эффектов от реализации проекта.

В следующем параграфе, посвященном обоснованию выбранной методики, будут описаны основные этапы оценки эффектов от проекта; определены его ключевые показатели и категории воздействия; установлены альтернативы проекта, основные участники его оценки, ставка дисконтирования и прогнозный период (в рамках которого будут оцениваться потенциальные эффекты от проекта на территорию).

2.3 Описание методики оценки эффективности проектов креативных пространств

Анализ затрат и выгод (далее - CBA) представляет собой систему методов, направленных на оценку проектов и программ общественного сектора. Методология данного анализа, используемая для оценки социально значимых проектов, в то же время связана с оценкой целесообразности инвестирования в коммерческие проекты, организуемые частным сектором. По этой причине выделяют 2 подхода к оценке издержек и выгод проекта: с точки зрения его финансовой (коммерческой) и экономической (общественной) эффективности. Финансовый анализ проекта предусматривает сопоставление затрат и выгод, возникающих при реализации проекта для частных инвесторов, и рассчитываются на основе денежных поступлений и выплат оператора проекта; экономический анализ, в свою очередь, предусматривает сопоставление всех издержек и выгод, возникающих при реализации проекта с точки зрения общества в целом, и отражает результаты реализации проекта с учетом косвенных и внешних эффектов.

В рамках данного исследования мы сфокусируемся на социальном (или экономическом) анализе затрат и выгод, учитывающем затраты и выгоды, получаемые всеми в обществе. Любые негативные эффекты от проекта рассматриваются как затраты и добавляются к фактическим бюджетным расходам при оценке общих затрат проекта, тогда как положительные эффекты учитываются как выгоды.

Изучаемый в рамках диссертационного исследования проект креативного пространства «Порт Севкабель», с одной стороны, базируется на коммерческой инициативе, выдвинутой частным сектором и потому требующей в первую очередь оценки финансовой эффективности, с другой - является производителем продуктов и услуг сферы культуры, создавая тем самым общественные нематериальные блага. Данное основание обусловливает выбор анализа издержек и выгод как основы количественной части исследования в рамках диссертационной работы.

Руководствуясь вышеперечисленными основаниями, сформулируем общий алгоритм проведения количественного анализа диссертационного исследования.

1. Определение исследуемого поля и периода проекта

При рассмотрении каждой программы или проекта необходимо начинать с описания существующего положения, то есть состояния мира в отсутствие программы или политики. Сценарий без проекта - status quo - устанавливает основу для анализа.

Единственными издержками и выгодами, которые следует учитывать в CBA, являются произошедшие сверх тех, которые были бы без каких-либо действий (в рамках существующего положения). Эти дополнительные затраты и выгоды известны как предельные или дополнительные затраты или выгоды от политики.

CBA может быть проведен в любой момент процесса разработки политики - ex ante, ex post и промежуточный. Первый полезен при рассмотрении вопроса о том, следует ли осуществлять проект или при сравнении альтернативных перспективных проектов, направленных на достижение общих целей политики; второй вид CBA представляет общие расходы по программе и выгоды по завершении программы для фактической оценки успеха или провала программы; наконец, третий вид представляет данные о том, стоят ли текущие преимущества проекта его затрат.

2. Выявление основных стейкхолдеров проекта

В любом проекте задействуется широкий круг заинтересованных сторон, при этом каждый показатель издержек или выгод, в конечном счете, влияет на определенную группу людей. В свете этого, определение того, чьи затраты и выгоды должны учитываться, является важным фактором CBA.

В социальном CBA цель состоит в оценке влияния проекта на общество в целом. Ключевым вопросом здесь становится само определение понятия общества, для большей объективности выявляемое в соответствии с национальными, государственными, региональными или городскими границами.

3. Определение затрат и выгод проекта в течение срока действия программы

При проведении CBA проекта третьим шагом является выявление и классификация как можно большего количества существующих выгод и затрат. При определении и классификации затрат и выгод можно использовать структуру, разделяющую их на отдельные категории: реальные и трансферты, прямые и косвенные, материальные и нематериальные, финансовые и экономические.

На данном этапе также необходимо установить прогнозный период исследования проекта. В большинстве случаев СВА проводится во временном диапазоне от пяти до пятидесяти лет. Срок полезного использования инфраструктурных проектов, к которым относятся объекты недвижимости и логистики и которые нуждаются в значительной реконструкции или полной замене, в свою очередь, рекомендуется устанавливать в рамках 30 лет.

Для анализа показателей эффективности необходимо спрогнозировать их влияние на протяжении всего срока исследования проекта, учитывая изменение объема затрат и выгод по отдельным показателям, а также появление новых или нивелирование базовых эффектов от проекта в каждом последующем году.

4. Монетизация затрат и выгод

Следующим шагом CBA является присвоение каждому выявленному показателю денежного значения. Для каждого показателя, выраженного в стоимостном выражении, важно четко указать его источник, способ измерения и все допущения, сделанные при расчетах. Впоследствии эти допущения должны быть подвергнуты анализу чувствительности для определения того, в какой степени результат анализа контролируется сделанными допущениями.

Монетизация выгод представляет собой более сложную по сравнению с монетизацией затрат процедуру: часто она включает в себя несколько целей, направленных на различные группы получателей (бизнес, льготные категории населения, средний класс), и многие ее показатели сложны для стоимостного выражения. К таким показателям относятся, например, нерыночные товары и услуги, экономия от затрат, экономия времени, увеличение производительности, ценность собственности, налоги, а также ценность окружающей среды. Последнее является методикой выявления денежной стоимости нематериальных благ, создаваемых социально значимыми проектами, и основывается на опросе методом условной оценки. Спрашивая жителей исследуемой территории о том, сколько они готовы были бы заплатить за те или иные блага, создаваемые проектом, позволяют учесть данный эффект количественно.

5. Дисконтирование затрат и выгод

Оценка любого долгосрочного проекта требует учета фактора времени. Дисконтирование затрат и выгод по проекту в рамках СВА является инструментом, определяющим стоимость денежного потока путём приведения стоимости всех выплат к их текущей стоимости в базовом году реализации проекта.

На практике существуют значительные различия в расчете ставок дисконтирования, применяемых в разных странах. Тем не менее, рядом исследований подчеркивается, что развивающиеся страны применяют более высокие по сравнению с развитыми странами ставки дисконтирования (8-15% против 3-7%). В частности, ставка дисконтирования организации, рассчитываемая посредством opportunity cost of capital rate (SOC), позволяет установить ставку дисконтирования для нашего исследования на уровне 10%.

7. Расчет чистой приведенной стоимости (NPV) затрат и выгод проекта

Для CBA наиболее важным расчетом является NPV, объективно демонстрирующим эффект от реализации того или иного проекта на окружающую среду и ключевые социальные группы. NPV является эффективным способом определения рентабельности проекта. Выбирая между проектами, можно сравнивать их NPV: чем выше NPV проекта - тем выгоднее в него инвестировать. Тем не менее, NPV может зависеть от размеров проекта. Обычная, но масштабная программа может иметь большую NPV, чем выдающаяся, но меньшая по размеру программа.

Поэтому для оценки и сравнения альтернативных проектов также используют экономическую норму доходности (ERR) и соотношение выгод и затрат (B/C ratio). Экономическая норма доходности - это показатель, используемый в составлении бюджета капитала для оценки прибыльности потенциальных инвестиций с длительным периодом отдачи. Внутренняя норма доходности (ERR) - это ставка дисконтирования, которая делает чистую приведенную стоимость (NPV) всех денежных потоков от конкретного проекта равной нулю. BCR используется для сравнения величины выгод и затрат проекта. Этот показатель особенно полезен при неопределенности относительно реальной стоимости затрат и выгод. Например, BCR=1,2 показывает, что оцениваемые выгоды проекта на 20% выше, чем затраты. Это означает, что затраты могут быть ещё на 20% выше, и проект все ещё будет ценным. Расчёты NPV не дают такой информации. Тем не менее, BCR не позволяет сравнивать аналогичные проекты, если их затраты не равны - проект с более высоким BCR не обязательно имеет более высокую NPV.

8. Анализ чувствительности

Как было отмечено ранее, в рамках СВА важно проверить чувствительность анализа к конкретным допущениям. Анализ чувствительности позволяет определить «критические переменные», вариация которых влияет на NPV исследуемого проекта.

9. Заключительные положения и вынесение рекомендаций

Заключительным этапом анализа затрат и выгод является формулировка рекомендаций. Если программа имеет положительную чистую приведенную стоимость, тогда проект следует принять (или продолжить его реализацию), поскольку это повысит социальное благосостояние. Если он имеет отрицательную NPV, то проект должен быть пересмотрен или отклонен.

Подводя итог второй главе диссертационного исследования, можно выделить следующие тезисы, полезные для дальнейшего количественного исследования:

- специфика изучения креативных индустрий заключается в комплексности оценки всех эффектов от их внедрения и развития, а также локальностью данных исследований, концентрирующихся на субнациональном и локальном уровне;

- формула пространственного развития Санкт-Петербурга «30/30/40», отводящая 30% промышленных территорий под рекреационные зоны, 30% - под коммерческие и производственные зоны и 40% - под жилую застройку, базируется на принципе сохранения функциональной независимости отдельных территорий города и стремится к созданию полифункциональной городской среды. В этой связи креативные пространства как инструмент благоустройства и джентрификации территорий становятся неотъемлемым объектом современной городской инфраструктуры.

- на основании анализа теоретических и эмпирических подходов к оценке вклада креативных индустрий в развитие городов и промышленных зон, а также с учетом специфики создания и функционирования объекта диссертационного исследования, сделан вывод о целесообразности применения анализа издержек и выгод (cost-benefit analysis) как методики оценки эффективности проекта «Порт Севкабель».

- несмотря на то, что «Порт Севкабель» ориентирован на «максимизацию прибыли при минимизации издержек», его социальная значимость не менее существенна чем коммерческая успешность, что, в свою очередь, требует как финансовой, так и экономической оценки всех эффектов от реализации проекта.

3. Оценка эффективности деятельности креативного пространства «Порт Севкабель»

креативный редевелопмент промышленный городской

3.1 Анализ затрат и выгод проекта креативного пространства «Порт Севкабель»

Анализ затрат и выгод креативного пространства «Порт Севкабель» представляет собой экономическую оценку проекта редевелопмента промышленной территории Васильевского острова Санкт-Петербурга. Прогнозный период для оценки составит 30 лет (с 2017 по 2047 гг. соответственно). В соответствии с исследованиями зарубежных лабораторий - J-PAL, Zhuang, J. и Dhaliwal, I. - ставка дисконтирования в рамках данного исследования установлена на уровне 10%. Экономический анализ будет проводиться в постоянных ценах (2017 год).

Ключевым эффектом джентрификации через культуру является благоустройство и функциональное обогащение городских территорий, поэтому исследуемым полем проекта станет Санкт-Петербург как субъект Российской Федерации, а ключевыми стейкхолдерами проекта - собственник креативного пространства (завод «Севкабель»), его резиденты, жители города (пользователи и не-пользователи креативного пространства), а также региональная власть.

Состояние территории завода «Севкабель», после оптимизации производства отданного под создание общественно значимого проекта, в 2017 году поставило вопрос о срочности проведения конструкторских и реставрационных работ, модернизации инженерных сетей. По этой причине, а также в соответствии с перспективными направлениями пространственного развития Санкт-Петербурга для проведения анализа затрат и выгод будут сравниваться 2 возможные альтернативы:

- первый сценарий (проект креативного пространства) предполагает размещение на оптимизированной территории завода открытой общественной площадки, осуществляющей активную событийную деятельность, предоставляя культурные, образовательные, деловые и развлекательные услуги жителям города. Срок реализации проекта составляет 4 года; планируемый срок окончания - 3 квартал 2020 года.

- второй сценарий (проект жилищного строительства) заключается в создании жилищного комплекса, включающего 4 малоэтажных инфраструктурных объекта общей жилой площадью около 106 000 кв.м. (1200 квартир вместительностью от 2 до 6 человек) с подземной парковкой на 910 машино-мест и частной набережной. Реализация проекта будет осуществляться в 4 очереди в период со 2 квартала 2018 по 4 квартал 2029 гг.

Status quo территории предполагает, что в течение 1 года территория будет законсервирована по причине аварийного состояния объектов, находящихся на территории завода, а также смежных к нему зданий (2-5 степень аварийности). Вероятнее всего, стоимость реконструкции возрастет из-за дополнительных разрушений, специфических погодных условий на прибрежных территориях, а также неоднородности инфляции на строительные работы и материалы.

Для экономического анализа затрат и выгод альтернативных проектов в качестве категорий воздействия выбраны налоговые поступления и убытки регионального бюджета, а также ценность предлагаемых улучшений для пользователей и не-пользователей.

Для измерения воздействия проекта креативного пространства на общество использованы следующие показатели:

- ценность пользователей;

- ценность не-пользователей;

- доход от налога на недвижимое имущество организаций (в том числе налог в отношении машино-мест);

- налоговые доходы от деятельности управляющей компании креативного пространства, включающие налог по упрощенной системе налогообложения, налог на добавленную стоимость, налог на прибыль организации, а также страховые взносы на обязательное пенсионное страхование;

- налоговые поступления от деятельности завода «Севкабель», включающий налог на прибыль организаций, страховые взносы на ОПС, ОМС и НДС.

Показателями для измерения воздействия проекта жилищного строительства были выбраны:

- налог на недвижимое имущество физических лиц (в том числе в отношении жилых домов, гаражей и машино-мест и объектов незавершенного строительства);

- транспортный налог;

- ценность пользователей;

- налоговые доходы от деятельности завода «Севкабель».

Агрегированная ценность проекта креативного пространства для пользователей и не-пользователей оценена как произведение числа пользователей и не-пользователей на величину «готовности платить» (WTP per capita). Число пользователей и не-пользователей, «готовых платить» за реализацию проекта креативного пространства, оценено как численность экономически активного населения в возрасте от 24 до 35 лет. Все расчеты осуществлены с учетом прогноза демографического развития Санкт-Петербурга на период до 2035 год и представлены в приложении Ф.

Все экономические затраты и результаты спрогнозированы в анализе на 30 лет в постоянных ценах (2017 г.). К основным допущениям количественного исследования отнесено следующее:

1. При установлении границ поля исследования учитывается, что реализация проекта не предполагает финансирования из средств федерального, регионального или местного бюджета, при этом признается его социальная значимость для жителей города. По этой причине затраты и выгоды от проектов рассматриваются на региональном уровне (то есть без учета всех возможных межрегиональных трансфертов доходов и расходов).

2. Приведенные величины затрат и результатов получены с использованием социальной ставки дисконтирования (social opportunity cost of capital, SOC), методом экспертных оценок установленной в размере 10%. Величина чистой приведенной стоимости определена как разница приведенных величин выгод и затрат от проектов.

3. Прирост и убыток налоговых поступлений от деятельности креативного пространства и завода «Севкабель» рассчитаны как агрегированные налоговые доходы и расходы компаний, зарегистрированных на территории креативного пространства.

К сфере деятельности креативного пространства относятся компании: ООО "МАЙЛС ЭНД ЯРДС ФАСИЛИТИ", ООО "МАЙЛС ЭНД ЯРДС", ООО "СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ ТЕНДЕРНАЯ КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ", ООО "К-40", ООО "СЕВКАБЕЛЬ-ЭКСПЛУАТАЦИЯ", ООО "КЭПИТАЛ ПРОПЕРТИ МЕНЕДЖМЕНТ СЕРВИСЕС", ООО "СК-СЕТИ", в которых не менее 20% уставного капитала принадлежат публичным представителям креативного пространства - Кардашу А.Е., Ревуцкому Д.А и Картавкину М.Б.

Результаты деятельности завода «Севкабель» получены в ходе агрегации налоговых доходов от деятельности ООО «ЛИНИЯ К», ООО «ПК «Севкабель»» и ООО «С-ХОЛДИНГ».

4. В рамках экономической оценки эффективности проектов применен метод заявленного предпочтения, позволяющий оценить как прямые эффекты от реализации альтернатив, так и косвенные (к которым можно отнести рост престижа территории и города, связанные с уникальностью создаваемых продуктов, услуг или объектов инфраструктуры). Основная идея метода заключается в оценке членами общества предложенного в ходе опроса сценария, в котором описаны качественные и количественные изменения общественного блага, создаваемого проектом; далее гражданам предлагается ответить, сколько они готовы были бы заплатить за реализацию предлагаемых изменений.

5. В рамках данного метода проведено обследование о «готовности платить» («willingness-to-pay») как пользователей, так и не-пользователей, поскольку аудитория, на которую распространяется ценность косвенного пользования шире, чем число фактических посетителей креативного пространства. Именно willingness-to-pay позволит провести экономическую оценку проекта в денежном выражении.

6. В опросе о «готовности платить» принял участие 301 человек, в возрасте от 17 до 66 лет, с преимущественно высшим (68,4%) и неоконченным высшим (12,3%) образованием. В соответствии с социальным статусом опрашиваемых ключевыми группами стали работники частных компаний (43,5%), сотрудники государственного сектора (27,2%) и фрилансеры (15%). Потенциальными пользователями, утвердительно ответившими на вопрос о готовности посетить «Порт Севкабель» еще раз стали 63,5% опрошенных респондентов в заявленной возрастной группе. Респонденты, ни разу не посещавшие креативное пространство и положительно оценивающие предлагаемые улучшения, включены в список не-пользователей (36,5% соответственно), которые могут посетить креативное пространство в будущем. Для измерения ценности проекта жилищного строительства было выбрано экономически активное население Санкт-Петербурга в возрасте от 25 до 50 лет (41% всех опрошенных) (см. таблицу 3). Результаты опроса представлены в приложении Х.

Опрос проводился посредством размещения постов в социальных сетях (ВКонтакте, Инстаграм и Фэйсбук). Случайная выборка, полученная в результате, позволяет обосновать валидность выполненного исследования.

7. При проведении анализа чувствительности в число «критических переменных», вариация которых влияет на оценки эффективности, качественно экспертным путем включены: агрегированная ценность пользователей и не-пользователей, а также совокупный прирост налоговых доходов от деятельности управляющей компании креативного пространства, недвижимого имущества организации. В отношении проекта жилищного строительства для анализа чувствительности были выбраны показатели совокупного прироста налоговых поступлений от недвижимого имущества физических лиц, от гаражей и машино-мест, а также ценность проекта ЖК для жителей, готовых платить за данную альтернативу.

8. Поскольку в результате опроса жители готовы были платить меньше при повторном взимании налога за реализацию проекта креативного пространства, оценка чувствительности показателя агрегированной ценности пользователей и не-пользователей осуществлялась с учетом вариации в размере 10 рублей (шаг в 7,7%) от ежегодно взимаемого налога (таблица 4). При анализе чувствительности проекта жилищного строительства была использована величина налога в размере 30 рублей, равный медианному значению налога в соответствии с результатами опроса (шаг 26,8%). Вариация остальных показателей установлена в размере 30% от базовых значений показателей чистой приведенной стоимости исследуемых переменных.

9. В рамках данного исследования, нет достаточной информации для проведения distributionally weighted cost-benefit анализа по разным группам доходов населения. Тем не менее, при анализе распределения бюджета домохозяйств Российской Федерации по данным Росстата были сопоставлены расходы на организацию отдыха и культурные мероприятия с величиной уплачиваемого на реализацию проекта креативного пространства налога. Так, в 2017 году среднестатистическое домохозяйство в городской местности тратило 1162,4 руб.(6,9% бюджета) в месяц на организацию отдыха и культурные мероприятия. Учитывая это, можно заключить, что ежегодная уплата налога в размере 140 рублей (максимальное значение из всех рассматриваемых в количественном исследовании) является доступной для среднестатистического домохозяйства в городской местности Российской Федерации.

10. При экономической оценке альтернативных проектов в качестве общественных затрат и выгод были приняты налоговые отчисления в региональный бюджет, установленные законодательством Санкт-Петербурга. Налогооблагаемой базой в отношении недвижимого имущества для обоих проектов стала кадастровая стоимость объектов недвижимости. Для юридических и физических лиц предусмотрены различные ставки налога на недвижимое и движимое имущество, что обосновывает рассмотрение одинаковой налогооблагаемой базы в обоих исследуемых альтернативах.

11. При расчете транспортного налога в равном соотношении учитывались ставки налога на легковые автомобили мощностью от 100 до 250 л.с. В расчетах на каждую вновь созданную квартиру приходился 1 автомобиль; максимальное число автомобилей было ограничено количеством созданных на подземной стоянке машино-мест (910 ед.). В качестве допущения при расчете налога на недвижимое и движимое имущество физических и юридических лиц, а также транспортного налога не учитывались возможные налоговые льготы.

Таблица 3 - Базовые данные готовности платить по результатам опроса

Ценность пользователей креативного пространства
Всего респондентов в возрасте от 24 до 35 лет	164
Число пользователей в возрасте от 24 до 35 лет	98
Среднее по единовременному налогу	151
Среднее по ежегодному налогу	135
Медианное по единовременному налогу	130
Медианное по ежегодному налогу	120
Стандартное отклонение по единовременному налогу	114
Стандартное отклонение по ежегодному налогу	100
Ценность не-пользователей креативного пространства
Всего респондентов в возрасте от 24 до 35 лет	164
Число не-пользователей в возрасте от 24 до 35 лет	41
Среднее по единовременному налогу	85
Медианное по единовременному налогу	50
Стандартное отклонение по выборке	86
Среднее по ежегодному налогу	70
Медианное по ежегодному налогу	50
Стандартное отклонение по выборке	66
Ценность проекта жилищного строительства для жителей
Всего респондентов в возрасте от 25 до 50 лет	124
Число респондентов в возрасте от 25 до 50 лет	69
Среднее по налогу	41
Медианное по налогу	30
Стандартное отклонение по выборке	32

Приведенные значения затрат и выгод за прогнозный период по обоим проектам представлены в приложении Ц и Ш соответственно. Величина чистой приведенной стоимости по ключевым показателям проекта представлена в таблице 4.

Таблица 4 - Приведенные затраты и выгоды по двум альтернативным проектам за период с 2017 по 2047 гг., руб.

	Проект «Порт Севкабель»	Проект жилищного строительства
Общественные выгоды
Прирост дохода от налога на недвижимое имущество организаций	7 271 028,26	-
Прирост налоговых поступлений от деятельности креативного пространства	37 271 871,20	-
Прирост налога в отношении гаражей и машино-мест	348 999,32	2 705 792,40
Прирост дохода от налога на недвижимое имущество физических лиц	-	4 836 972,33
Прирост дохода от налога на объекты незавершенного строительства	-	2 067 718,04
Прирост дохода от транспортного налога	-	46 586 316,72
Ценность пользователей	673 052 025,50	824 109 249,46
Ценность не-пользователей	386 872 424,11	-
Общие выгоды по проекту	1 104 816 348,05	896 778 970,19
Общественные издержки
Убыток налоговых поступлений от деятельности завода "Севкабель" при переводе действующего производства завода за черту города	702 913 104,38	702 913 104,38
Упущенная выгода от ценности проекта для пользователей	164 844 845,45	167 688 881,82
Упущенная выгода от ценности проекта для не-пользователей	94 753 336,36	-
Общие издержки по проекту	962 511 286,20	870 601 986,20
Чистая приведенные выгоды (NPV)	142 305 061,85	26 176 983,99
Benefits/costs ratio (BCR)	1,57176	1,030067
ERR	22,4439%	12,7678%

Поскольку не все социально-экономическое воздействие в рамках проектов может быть оценено в денежном выражении, помимо количественного анализа был проведен качественный анализ немонетизированных затрат и результатов. К ключевым качественным эффектам от проекта креативного пространства относятся: создание нового имиджа исследуемой территории, ее комплексное благоустройство, создание социальной инфраструктуры, расширение сфер функционального назначения территории, соответствующего современным требованиям экономики. Количественным анализом проекта креативного пространства, таким образом, не учтен существенный эффект от джентрификации территории промышленной зоны Васильевского острова, стимулирующей рост стоимости на коммерческую и жилую недвижимость и повышающей инвестиционную привлекательность места для размещения нового бизнеса. Количественным анализом также не учтен возможный прирост рабочих мест, повышение уровня благосостояния граждан за счет улучшения социальной инфраструктуры (подробнее эти и иные качественные эффекты описаны в приложении Ш).

Рассматривая альтернативный проект жилищного строительства на оптимизированной территории завода, становится очевидной его нецелесообразность: несмотря на рост уровня благосостояния граждан за счет создания новых жилых площадей в черте города, альтернативные издержки по проекту существенны и не окупают обозначенного преимущества. В частности, без креативного пространства «Порт Севкабель» социальная инфраструктура территории останется слабо развитой, что, при условии сохранения статуса территории, уменьшит цену на жилье, снизив уровень жизни проживающих на территории граждан (см. приложение Э).

Для проверки робастности результатов моделирования в отношении показателей ценности пользователей и не-пользователей по альтернативным проектам был проведен однофакторный анализ чувствительности. Для этого было сделано предположение о том, что медианная величина налога на реализацию проекта креативного пространства снизилась на 7,7% (10 рублей) и составила 120 рублей (сумму, равную медиане по ежегодно уплачиваемому налогу). В отношении проекта жилищного строительства для проверки устойчивости исследования к помехам было использовано медианное значение налога, равное 30 рублям (что на 26% ниже средней величины налога). Расчеты по альтернативным проектам на прогнозный период представлены в приложении Ф

Анализ чувствительности проекта «Порт Севкабель», представленный в таблице 5 показал, что при снижении величины налога для пользователей и не-пользователей креативного пространства, а также при условии неизменности остальных показателей проекта (пессимистичный сценарий 1) процентное изменение NPV составит 43,26%, а его чувствительность по отношению к показателю агрегированной ценности для пользователей и не-пользователей - 4,3261. Это означает, что при росте агрегированной ценности пользователей и не-пользователей на 1% NPV проекта будет увеличиваться на 4,3261%, и наоборот, при снижении показателя на 1% NPV будет снижаться на 4,3261%.

Рассматривая иную ситуацию по проекту, когда по всем остальным параметрам (налога на недвижимое имущество организаций, налога в отношении машино-мест и прироста налоговых поступлений от деятельности управляющей компании креативного пространства) величина чистой приведенной стоимости будет уменьшена на 9% (пессимистичный сценарий 2); чувствительность итогового NPV при этом составит 0,9464%.

Таблица 5 - Анализ чувствительности проекта «Порт Севкабель» при снижении налога для пользователей и не-пользователей на 7,7%, руб.

	Базовый сценарий	Пессимистичный сценарий 1	Пессимистичный сценарий 2
Общественные выгоды
Прирост дохода от налога на недвижимое имущество организаций	7 271 028,26	7 271 028,26	5 089 719,78
Прирост налоговых поступлений от деятельности креативного пространства	37 271 871,20	37 271 871,20	26 090 309,84
Прирост налога в отношении гаражей и машино-мест	348 998,99	348 998,99	244 299,29
Агрегированная ценность пользователей и не-пользователей	1 059 924 449,61	978 391 799,64	1 059 924 449,61
Общие выгоды по проекту	1 104 816 348,05	1 023 283 698,08	1 091 348 778,51
Общественные издержки
Убыток налоговых поступлений от деятельности завода "Севкабель" при переводе действующего производства завода за черту города	702 913 104,38	702 913 104,38	702 913 104,38
Совокупные упущенные выгоды от проекта	259 598 181,82	239 629 090,91	259 598 181,82
Общие затраты по проекту	962 511 286,20	942 542 195,29	962 511 286,20
Чистые приведенные выгоды (NPV)	142 305 061,85	80 741 502,78	128 837 492,31
Benefits/costs ratio (BCR)	1,57176	1,08566	1,13386
ERR	22,4439%	19,4212%	21,438%

При рассмотрении проекта жилищного строительства (см. таблицу 6) мы сделали предположение о том, что величина налога по показателю ценности потенциальных пользователей снизится на 11 единиц (26,8%). Процентное изменение NPV составит -280,5%, а чувствительность NPV по отношению к показателю - -10,47. Это означает, что при росте ценности для пользователей на 1% NPV проекта будет уменьшаться на 10,47%, и наоборот, при снижении показателя на 1% NPV будет увеличиваться на 10,47%.

Исследуя альтернативу, при которой уменьшению на 30% подвергнуты показатели доходов от налога на недвижимое имущество и транспортного налога, полученная чувствительность NPV равна 0,448.

Таблица 6 - Анализ чувствительности проекта жилищного строительства при снижении налога для пользователей и не-пользователей на 26,8%, руб.

	Базовый сценарий	Пессимистичный сценарий 1	Пессимистичный сценарий 2
Общественные выгоды
Прирост налога в отношении гаражей и машино-мест	2 705 792,40	2 705 792,40	1 894 054,56
Прирост дохода от налога на недвижимое имущество физических лиц	4 836 972,33	4 836 972,33	3 385 880,63
Прирост дохода от налога на объекты незавершенного строительства	2 067 718,04	2 067 718,04	1 447 402,63
Прирост дохода от транспортного налога	46 586 316,72	46 586 316,72	32 610 421,71
Ценность пользователей	840 582 170,86	615 060 125,02	840 582 170,86
Общие выгоды по проекту	880 306 048,79	671 256 924,35	879 919 930,39
Общественные издержки
Убыток налоговых поступлений от деятельности завода "Севкабель" при переводе действующего производства завода за черту города	702 913 104,38	702 913 104,38	702 913 104,38
Упущенные выгоды от ценности проекта ЖК	167 688 881,82	123 086 683,23	167 688 881,82
Общие затраты по проекту	870 601 986,20	825 999 787,62	870 601 986,20
Чистые приведенные выгоды (NPV)	26 176 983,99	-154 742 863,26	9 317 944,19
Benefits/costs ratio (BCR)	1,0300676	0,8127	1,0107
ERR	12,7678%	6,38756%	11,06058%

Анализ чувствительности альтернативных проектов показал высокую зависимость конечных результатов от параметра агрегированной ценности пользователей и не-пользователей креативного пространства, а также ценности проекта жилищного строительства.

Итак, на основе выбранной методики были выполнены расчеты, которые показали, что на региональном уровне проект креативного пространства «Порт Севкабель» является обоснованным с точки зрения общества, поскольку имеет положительную экономическую чистую приведенную стоимость 142 305,06 тыс. руб.

Проект жилищного строительства также имеет положительную NPV в размере 26 176, 98 тыс. руб. Однако, если мы рассматриваем выгоды от проекта ЖК в качестве альтернативных издержек проекта креативного пространства, становится очевидной большая альтернативная выгода от проекта «Порт Севкабель», равная 116 128, 077 тыс. руб.

Показатель ERR и BCR по базовым сценариям альтернативных проектов демонстрирует предпочтительность реализации проекта креативного пространства (22,4439% и 1,57176) по отношению к проекту жилищного комплекса (12,7678% и 1,03006 соответственно). Анализ чувствительности базового и пессимистичных сценариев, с одной стороны, подтверждает данную аксиому (показатель BCR проекта креативного пространства во всех сценариях остается выгодным, в то время как проект жилищного строительства в рассматриваемой пессимистичной альтернативе 1 падает ниже точки «безубыточности»), с другой, - демонстрирует сильную зависимость параметра агрегированной ценности креативного пространства и ценности жилого комплекса на NPV проектов.

Дальнейшее количественное изучение кейса «Порта Севкабель» должно осуществляться с учетом следующих факторов:

- текущая целевая аудитория креативного пространства в возрасте от 24 до 35 лет в соответствии с прогнозом социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2035 года имеет тренд к снижению. Пытаясь решить нарастающую стратегическую проблему в 2018 году куратор проекта Алексей Онацко заявил о возможной смене приоритетной целевой группы креативного пространства. Целевая аудитория новой возрастной группы (25-44 года) по Прогнозу социально-экономического развития Санкт-Петербурга имеет тренд к росту, что положительно скажется на экономических выгодах от всего проекта.

- на данном этапе для оценки эффективности «Порта Севкабель» мы оперировали ограниченным перечнем показателей: поскольку проект был запущен лишь в конце 2017 года, данные о текущей финансовой деятельности резидентов, зарегистрированных на территории креативного пространства, частично или полностью отсутствуют. Управляющая компания «Miles & Yards», в свою очередь, отказала в предоставлении запрашиваемых для CBA данных, что и привело к существенным ограничениям при расчете выгод от проекта. В течение 1-2 лет данные о деятельности резидентов креативного пространства будут размещены в официальных статистических базах (СПАРК, Петростат), что позволит оценить эффективность деятельности «Порта» более полно и объективно.

- то обстоятельство, что мы не учитывали межрегиональные трансферты в количественном анализе затрат и выгод, существенно отразилось на общем впечатлении от результатов. Налоговые поступления в бюджет Санкт-Петербурга от деятельности завода не исчезли полностью, но перешли в юрисдикцию Ленинградской области. Следует отметить, что собственниками завода не раз отмечалось, что производство более 130 лет развивалось на ограниченных территории промышленной зоны Васильевского острова, поэтому перевод производства на более просторную площадку стал экономически и финансово целесообразным и, по сути, безальтернативным решением.

3.2 Рекомендации по совершенствованию процесса редевелопмента в Санкт-Петербурге

Исходя из результатов количественного исследования и с учетом выводов, полученных в ходе теоретического анализа проблемы, можно подтвердить общую гипотезу о существовании значимой связи между размещением креативных пространств в крупных городах и социально-экономическим и пространственным развитием территорий.

Несмотря на то, что реализация проекта креативного пространства осуществлялась без финансового содействия региональной власти, можно предложить ряд рекомендаций относительно государственного участия в формировании и развитии данной формы экономической деятельности:

- создание комплексной системы мер по поддержке, регулированию, мониторингу и контролю креативного сектора.

Существующие меры поддержки креативного сектора в Санкт-Петербурге имеют локальный характер и ориентированы на организаторов креативной деятельности, но не на креативные пространства как таковые. Синергия, возникающая в процессе взаимодействия резидентов креативных пространств, позволяет заявить о приоритетности поддержки данной формы креативной деятельности по отношению к иным. Рекомендация по данной проблеме заключается в создании отдельной государственной целевой программы по поддержке кластеров креативных индустрий (креативных пространств), ориентированной на оценку результатов деятельности совокупности резидентов креативного пространства как единой системы.

Предполагаемые мероприятия, реализуемые в рамках государственной программы поддержки креативных пространств, должны быть направлены на стимулирование внутреннего взаимодействия резидентов креативных пространств посредством косвенных мер поддержки (налоговых льгот, арендных льгот и льгот по кредитованию, особых налоговых режимов), что, в свою очередь, должно оптимизировать обратную связь между резидентами креативных пространств и региональными органами власти. Еще одной мерой поддержки со стороны региональных властей может выступать помощь кластерам креативных индустрий в формировании бренда и проведении рекламной кампании.

- разработка нормативно-правовой базы в сфере креативных индустрий.

Данная рекомендация предполагает законодательное закрепление понятия креативных индустрий и креативных пространств с развернутой классификацией и типологизацией их субъектов, относящихся к данным экономическим категориям. Реализация данной меры позволит четко определить бенефициаров государственных мер поддержки, основываясь на унифицированных количественных и качественных характеристиках их деятельности.

- оптимизация системы статистического учета деятельности креативных индустрий.

Сфера креативных индустрий не может считаться приоритетным направлением развития до тех пор, пока не будет признана независимым экономическим сектором с детально проработанной классификацией подотраслей. Решение проблемы видится в корректировке кодов ОКВЭД (выделении креативных индустрий в единый блок), а также уточнении субъектов креативных индустрий в едином реестре малого и среднего предпринимательства.

- формирование эффективных алгоритмов взаимодействия региональной власти и креативного сектора в процессе редевелопмента промышленных территорий.

Текущие проблемы процесса редевелопмента в Санкт-Петербурге начинаются еще на стадии согласования будущих инфраструктурных проектов. Временные издержки, связанные со сменой функционального назначения промышленных территории, а также с получением прав собственности на земли промышленных территорий и располагающиеся на них инфраструктурные объекты влекут огромные финансовые издержки для девелоперов и инвесторов - ключевых фигур, от которых зависит как сама инициация, так и последующая реализация проектов редевелопмента.

Совершенствования здесь требует способ взаимодействия городских властей и бизнеса в процессе реализации проектов редевелопмента: необходимо оперативное государственное сопровождение застройщика на стадии планирования проекта:

1) в части смены функционального назначения земель и инфраструктурных объектов, планировки будущей территории редевелопмента;

2) в части соответствия Правилам землепользования и застройки и Генеральному плану города;

3) в части приобретения прав собственности на промышленные объекты.

Итак, в данной главе исследования нами был проведен анализ издержек и выгод проекта редевелопмента «Порт Севкабель», результаты которого были сопоставлены с альтернативным проектом жилищного строительства, также представляющего сегодня перспективное направление пространственного развития Санкт-Петербурга.

Экономические показатели эффективности проекта «Порта Севкабель были выше аналогичных показателей по альтернативному проекту, что подтверждает гипотезу о целесообразности развития креативных пространств как инструментов редевелопмента промышленных зон Санкт-Петербурга.

Количественный анализ отечественного кейса в совокупности с теоретическим анализом проблемного поля исследования позволил сформулировать ряд рекомендаций по оптимизации процесса редевелопмента промышленных зон Санкт-Петербурга.

Заключение

креативный редевелопмент промышленный городской

Современное пространственное и социально-экономическое развитие крупных городов характеризуется нарастанием темпов реконструкции на территории центральных исторических районов: свободных от застройки инвестиционно привлекательных площадок в черте города становится все меньше, в связи с чем проекты редевелопмента промышленных территорий становятся не просто трендом, но, по сути, единственным инструментом по эффективному развитию городской среды.

Процесс деиндустриализации экономики выдвигает третичный и четвертичный сектор на первый план: они являются инвестиционно привлекательными, обладают быстрой и высокой отдачей, привлекая большой поток потребителей, что влечет за собой ряд структурных изменений в функциональном зонировании территории. В то же время мировой практикой наблюдается ярко выраженный тренд на смещение первичного и вторичного сектора на периферийные территории. Одной из популярных тенденций в связи с этим становится концепция «креативного города», ориентированная на развитие туристического потенциала территорий и кластеризацию креативного класса.

Кейс Санкт-Петербурга в данном дискурсе является уникальным: перед региональной властью сегодня стоит важная задача по разработке плана пространственного развития огромного по площади «серого» пояса. Предложенная формула пространственного развития - 40/30/30, равномерно распределяющая объекты будущего редевелопмента в центре города под жилищное строительство, объекты торгово-развлекательного, общественно-делового и рекреационного назначения, - становится условием функциональной независимости отдельных территорий и полицентричности городской системы в целом.

По этой причине в пространственном развитии Санкт-Петербурга на первый план выдвигается развитие креативных пространств как проектов редевелопмента. В ходе кластеризации креативных индустрий на территории креативных пространств мировой практикой выявлен ярко выраженный эффект «джентрификации через культуру», способствующий формированию нового имиджа территорий, облагораживанию прилегающей социальной инфраструктуры, росту привлекательности места для размещения бизнеса, а также формированием пула лояльных по отношению к месту потребителей.

Для оценки экономической эффективности креативных пространств как проектов редевелопмента промышленных зон было выбрано креативное пространство «Порт Севкабель». Для этого был проведен анализ затрат и выгод (CBA), альтернативным проектом редевелопмента при этом выступил проект жилищного строительства. Показатели экономической эффективности проекта «Порт Севкабель» были значительно выше показателей альтернативного проекта. Подтвердили данное суждение результаты опроса жителей города о готовности платить за изменения по каждому проекту (величина готовности респондентов платить за реализацию проекта креативного пространства была в 4 раза выше величины «налога» по альтернативному проекту).

К ключевым барьерам, препятствующим процессу редевелопмента в исследуемом кейсе, были отнесены:

- нормативно-правовые ограничения, заключающиеся в переводе функционального назначения промышленной территории под социокультурные нужды;

- инфраструктурные ограничения, связанные с проблемой сохранения объектов исторического наследия на прилегающих к территории креативного пространства площадях и низкой транспортно-логистической доступностью;

- конфликт интересов, связанный с недовольством граждан в отношении перевода действующего производства завода «Севкабель» за черту города.

Для решения выявленных проблем реализации проектов редевелопмента в Санкт-Петербурге на основании теоретического анализа мировой практики и эмпирического анализа отечественного кейса были установлены следующие эффективные меры поддержки креативных пространств как кластеров креативных индустрий, подробно описанных в параграфе 3.2 исследования; это, сооветственно:

- создание комплексной системы мер по поддержке, регулированию, мониторингу и контролю креативного сектора;

- разработка нормативно-правовой базы в сфере креативных индустрий;

- оптимизация системы статистического учета деятельности субъектов креативных индустрий;

- формирование эффективных алгоритмов взаимодействия региональной власти и креативного сектора в процессе редевелопмента промышленных территорий.

В заключении отметим, что на данном этапе представляется рациональным планирование в будущем следующих исследований:

- оценка финансовой и экономической эффективности деятельности креативного пространства после непосредственного окончания конструкторских и реставрационных работ на основании уточненного и расширенного перечня показателей для повышения репрезентативности итоговых результатов;

- оценка влияния событийной деятельности, организуемой креативным пространством, на финансовые показатели деятельности его резидентов;

- оценка уровня удовлетворенности малого и среднего бизнеса, расположенного на прилегающих к креативному пространству территориях после окончания конструкторских и реставрационных работ на территории креативного пространства;

- оценка общественного мнения в отношении «Порта Севкабель» после полноценного запуска проекта. Предполагается, что с расширением территории креативного пространства и дальнейшим благоустройством прилегающих территорий доля негативно оценивающих перевод производства завода «Севкабель» на территорию индустриального парка «Марьино» будет планомерно снижаться.

- оценка уровня благосостояния жителей МО «Гавань» после реализации проекта креативного пространства.

Литература

1. Основы законодательства Российской Федерации о культуре [Текст]: закон РФ от 09.10.1992 № 3612-1 // Российская газета. - 1992. - № 248. - С. 14-43.

2. О мерах по усилению государственной поддержки культуры и искусства в Российской Федерации [Электронный ресурс]: указ Президента РФ от 1.07.1996 № 1010. Режим доступа: https://www.gov.spb.ru/gov/terr/nevsky/kultura/normativnye-dokumenty-v-sfere-kultury/ (дата обращения: 06.02.2019).

3. О дополнительных мерах государственной поддержки культуры и искусства в Российской Федерации [Электронный ресурс]: указ Президента РФ от 12.11.2007 № 1111. Режим доступа: https://www.gov.spb.ru/gov/terr/nevsky/kultura/normativnye-dokumenty-v-sfere-kultury/ (дата обращения: 06.02.2019).

...