Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание:

Введение

Глава I. Характеристика существующей системы информационного обеспечения-процесса управления жилищным фондом городов

1.1 Роль информационно - правового обеспечения в процессе управления жилищным фондом городов

1.2 Опыт и проблемы управления объектами жилищного фонда, возможные пути решения

1.3 Тенденции и прогнозы развития строительного комплекса Российской Федерации

Глава II. Совершенствование организационно- методических положений механизма технико- экономической паспортизации многоквартирных домов в крупных городах

2.1 Необходимость совершенствования организационно-методических положений формирования информационной системы управления жилищным фондом города

2.2 Принципы и методы формирования и обновления информационно-аналитической базы данных об объектах жилищного фонда

2.3 Порядок создания и обновления информационно аналитической базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов с использованием современных технологий и САПР

Глава III. Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

3.1 Технико-экономический паспорт, как основа новой информационной системы

3.2 Анализ методик по использованию технико-экономических паспортов при работе с информационной базой

3.3 Определение составляющих эффективности использования технико-экономических паспортов при работе с информационной базой

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы ВКР. Одно из важнейших направлений повышения эффективности управления социально-экономическими процессами в городе является надёжное информационное обеспечение. Принятие рационального, своевременного и действенного управленческого решения возможно лишь в том случае, если оно опирается на полную, актуальную и качественную информацию.

Большую часть современного жилищного фонда крупных городов во всем мире составляют многоквартирные дома, которые отличаются разнородным составом собственников и нанимателей жилых помещений, более сложными конструктивными элементами и инженерными системами. Европейской Экономической Комиссией ООН на 67 сессии Организации Объединенных Наций в 2006 году проблема управления многоквартирными домами была признана одной из приоритетных. Поскольку управление такими сложными объектами жилищной сферы, как многоквартирные дома требует постоянного мониторинга их технического состояния, определения очередности проведения ремонтов, владения оперативными сведениями о собственниках и нанимателях жилых помещений, реализация поддержки управленческих решениях по этим объектам на основе информационно- аналитических систем является очень актуальной.

Актуальность данной темы связана с развитием многоукладности жилищного фонда, формированием рынка жилья и определена потребностью в необходимости определения реальной оценки состояния многоквартирных домов для использования этих сведений при принятии управленческих решений и оформлении различного вида договоров в сфере жилищных отношений, в обеспечении сохранности и реконструкции жилищного фонда с учетом архитектурной и исторической ценности и многообразия типов жилой застройки города, в обеспечении собственников, эксплуатирующих организаций, арендаторов, нанимателей рекомендациями по безопасной эксплуатации и использованию помещений в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами.

Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России», на наш взгляд должна охватывать не только этап обеспечения населения Российской Федерации необходимыми объемами строительства нового жилья по доступным ценам, но и простираться на его последующую рациональную эксплуатацию с ведением современных способов управления на основе применения информационных инновационных технологий.

Целью выпускной квалификационной работы является анализ теоретических и методических положений формирования организационно-экономического механизма паспортизации многоквартирных домов в системе управления жилищным фондом в крупном городе.

Реализация указанной цели потребовала постановки и решения следующих задач: информационный жилищный город фонд

• анализ существующей системы управления жилищным фондом и определение направления ее дальнейшего развития;

• определение содержания системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами;

• предложения по развитию положений организационно-экономического механизма проведения паспортизации многоквартирных домов, создающих основу формирования системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами;

• формирование порядка создания и обновления информационно- аналитической базы на основе паспортизации и дальнейшего мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

• определение методов оценки эффективности использования информационно-аналитической базы, разработанной на основе паспортизации многоквартирных домов

Объектом исследования является система информационного обеспечения управления многоквартирными домами, разработанная на базе паспортизации объектов жилищного фонда города.

Предметом исследованиям являются экономические и организационные элементы механизма формирования информационно- аналитической базы о техническом состоянии многоквартирных домов.

В работе анализировались труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области теории управления жилищно-коммунальным хозяйством, в области создания информационно-правовых баз в различных отраслях. Были рассмотрены законодательные акты, принятые в жилищной сфере, на федеральном и региональном уровнях, данные органов государственной статистики, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, материалы российской и зарубежной прессы, данные сети Интернет.

ВКР состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержит 102 страницы машинописного текста, в том числе 3 таблицы, 18 рисунок, список литературы из 61 наименования.

Глава I. Характеристика существующей системы информационного обеспечения-процесса управления жилищным фондом городов

1.1 Роль информационно-правового обеспечения в процессе управления жилищным фондом городов

В современной практике под «управлением жилищным фондом» понимается процесс планирования, организации, координации и контроля за содержанием и ремонтом жилых зданий крупного города. Гарбусь Н. Управление многоквартирным домом.// ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. -- 2006. - №6. Аксенов П.Н. Организационные изменения системы управления жилищно-коммунальным комплексом./ Труды института системного анализа РАН. № 2, 2006. Аксенов П.Н. Совершенствование системы управления жилищно- коммунальным комплексом города Москвы./ М., 2003. Аксенов П.Н. Теоретические подходы к реорганизации системы управления жилищно-коммунального комплекса региона./ М., сборник научных трудов ФГУП ЦНИИбыт», 2005.

В процессе управления жилищной сферой выделяют: Олтяну A.A. Формирование системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города (на примере

Санкт-Петербурга) //Диссертация на соискание ученой степени канд. экон.наук. - СПб:СПбГИЭУ, 2003.

- управление жилищным фондом как социальным благом, в сферу которого входят вопросы учета, распределения и перераспределения жилищного фонда;

- управление жилищным фондом как недвижимым имуществом, в сферу которого входят вопросы эксплуатации жилья, обеспечения его устойчивого функционирования и сохранности.

Система используемых в жилищной сфере терминов обеспечивает однозначное восприятие положений законов и изданных на их основе иных правовых актов. В основе любой системы терминов заложена своя логика. Определение законодателем содержания такого базового понятия, как «жилищный фонд», произведено путем установления круга объектов недвижимости, предназначенных для проживания людей. Для определения производных понятий «муниципальный жилищный фонд», «государственный жилищный фонд» и «частный жилищный фонд» используется признак принадлежности жилищного фонда в зависимости от вида права собственности. Термины «ведомственный жилищный фонд», «собственник жилищного фонда», «собственник многоквартирного дома», «дома ТСЖ», «дома ЖСК» и «частный сектор» связаны с принадлежностью жилищного фонда различным субъектам или с их участием в определении порядка его использования.

Содержащиеся в ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N51218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N51218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» основные понятия и термины используются не только в этом законодательном акте, а являются обязательными для всей сферы регулируемых отношений.

В статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации http://www.gilkod.ru/article/gilk-glava-2/gil-statia-19/ дается законодательное определение жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех (независимо от того, в чьей собственности они находятся) жилых помещений, находящихся на территории РФ. В состав жилищного фонда входят и жилые дома, и квартиры, и комнаты, и иные помещения в многоквартирных домах.

В Жилищном кодексе также приведена классификация видов жилищного фонда. При этом если за основу классификации взять форму собственности, то жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд; государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд.

В Жилищном кодексе предусмотрена возможность классифицировать жилищный фонд и по другим основаниям. Например, можно за основу классификации брать цель использования жилого помещения. В этом случае жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального назначения; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.

На основании проведенного исследования Олтяну A.A. в своей работе Олтяну A.A. Формирование системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города (на примере Санкт-Петербурга) //Диссертация на соискание ученой степени канд. экон.наук. - СПб:СПбГИЭУ, 2003. выделяет в системе управления жилищной сферой четыре уровня: федеральный; региональный; муниципальный; общественный. Каждому уровню соответствует своя организационная структура управления.

Государственным управлением жилищной сферой, согласно Городову O.A, - «является организованный процесс руководства, регулирования и контроля государственных органов за развитием жилищной сферы, надлежащим содержанием и ремонтом жилищного фонда, инженерного оборудования, придомовых территорий, установление принципов расчета, сбора и использования платежей за жилье и коммунальные услуги». Городов O.A. Жилищное право: Учеб.пособ. М.: Юрайт-М, 2001.195с

Управление жилищным фондом на региональном и муниципальном уровне Основы местного самоуправления в городах России/ Под ред. А.Е. Когута. ИСЭП РАН. - СПб., 1995. - 257 является необходимым вследствие наличия - соответствующих видов жилищного фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципальных образований.

На муниципальном уровне вопросы управления жилищным фондом должны решаться, исходя из предметов ведения местного самоуправления, круг которых очерчен в Федеральном законе и законах субъектов Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6.10.2003 № 131-Ф3. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации № 154 -ФЗ от 28.08.9 устанавливающих принципы и порядок организации местного самоуправления на соответствующих территориях.

Как на региональном, так и на муниципальном уровне низовым звеном управления жилищным фондом выступают так называемые службы заказчика, создаваемые преимущественно в организационно-правовых формах государственных (муниципальных) унитарных предприятий или государственных (муниципальных) учреждений.Примерное положение о порядке конкурсного отбора жилищных ремонтно-эксплуатационных предприятий для содержания и ремонта государственного и муниципального жилищных фондов: утв. постановлением Госстроя РФ от 1 апреля 1994 г. № 18-24 // Справочно- правовая система «Гарант».

Общественный уровень управления наиболее широко представлен объединениями граждан-домовладельцев -- товариществами собственников жилья, жилищно-строительными и жилищными кооперативами. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96. № 72- ФЗ // Российская газета, № 119, 1996 г. О товариществах собственников жилья: федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -- 1996.- №25.-Ст. 2963.

В Жилищном кодексе РФ отражен объект управления - «многоквартирным домом», понятие «управление многоквартирным жилым домом» при этом не дается, хотя управлению многоквартирными домами в нем посвящен целый раздел. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ определено лишь, что управление многоквартирным домом (т.е. домом, в котором две квартиры и более) может осуществляться различными способами:

- путем непосредственного управления собственниками помещений (в том числе и нежилых);

- путем создания ТСЖ, ЖСК, жилищного или иного специализированного кооператива;

- путем заключения договора с управляющей организацией.

Признаками управления многоквартирным домом Гарбусь Н. Управление многоквартирным домом.// ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. -- 2006. - №6. являются:

Деятельность. Управление -- это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома -- с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

- управление жилищным фондом -- это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

- управление общим имуществом в доме -- осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом.

Субъект. Субъект управления -- лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

- осуществляет управленческую и организационную работу;

- принимает решения;

- обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96. № 72- ФЗ // Российская газета, № 119, 1996 г.

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению, имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Управление является сложным процессом, который чаще всего рассматривается на основе функций управления.

Различают функции управления общие и конкретные. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш. Экономика и управление: Слов.-М.: Моск. психолого-социальный институт, 2005.-488 с.

К общим функциям управления относятся: прогнозирование, нормирование, планирование, организация, мониторинг, координация, регулирование, мотивация, контроль, учет, анализ.

Эти функции охватывают цикл управления и пронизывают все конкретные функции, выполняемые руководителями, специалистами и другими служащими.

Внешние функции управления направлены на реализацию связей организации со смежными и вышестоящими органами.

Внутренние функции управления возникают внутри и между управленческими подразделениями организации как одного, так и разных уровней.

Главная функция управления - функция, для осуществления которой создан объект управления (подразделение, организация).

Основные функции управления - функции, необходимые для реализации главной функции управления.

Вспомогательные функции - способствуют осуществлению основной функции управления.

Полезная функция - отражает сущность объекта, его назначение, определяет его работоспособность и направлена« на обеспечение эффективного функционирования объекта.

Дублируемая функция - излишняя функция, по сущности и назначению принадлежит одному из выполняющих ее объектов, ведет к увеличению затрат на содержание управленческого аппарата, так как выполняется несколькими подразделениями. Управление организацией: Энцикл. слов.-М., 2001

Современный способ управления, как основная задача реформирования, представляет собой разделение функций заказчика и подрядчика, что в последствии должно привести к развитию конкуренции на рынке ЖКХ и сохранению за государством только функций, мониторинга, планирования, учета, регулирования и контроля за состоянием жилищного фонда в обеспечение прав граждан, установленных жилищным законодательством. Остальные управленческие функции переходят новым управляющим единицам, которыми являются управляющие компании, ТСЖ, ЖСК, а так же рыночным отношениям в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда.

Исходя из современных условий содержания и обслуживания жилищного фонда, классическое понятие управления многоквартирным домом нуждается в корректировке и уточнении.

На наш взгляд, для единообразного толкования в дальнейшем понятия «управление многоквартирным домом» на начальном этапе необходимо дать ему определение, опираясь на общепринятые термины и понятия, с учетом нового способа управления, вводящего новые функции и четко закрепляющего за конкретными субъектами управления и исключающего дублирующую функцию существующих и вновь введенных субъектов.

Управление многоквартирным домом -- это процесс планирования и организации мероприятий по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем в доме с двумя и более помещениями и предоставления его жителям коммунальных услуг, основанный на ведении мониторинга технического состояния дома и направленный на создание благоприятных и безопасных условий проживания в доме, а также обеспечение функционирования в нем социально-экономических процессов.

На основании уточненного определения управления многоквартирным домом, в котором особое место отводится мониторингу технического состояния зданий встает вопрос создания новой информационной системы обеспечения управления, построенной на основе фундаментальных принципов и отвечающей всем современным требованиям функционирования жилищной серы. Учитывая практически полное отсутствие качественной достоверной информации в системе управления о натуральных показателях и техническом состоянии многоквартирных домов. Первым необходимым шагом является сплошная паспортизация жилищного фонда и создание в результате информационно-аналитической базы данных (ИАБ), которая должна стать основой разрабатываемой и описываемой автором в дальнейшем информационно-аналитической системы управления многоквартирными домами в городах.

Основная задача создания и обновления информационно- аналитической системы управления многоквартирными домами -- качественное выполнение практических мероприятий по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и сокращение затрат на эти мероприятия.

Информационное обеспечение создаваемое на основе паспортизации многоквартирных домов требуется всем субъектам управления и участникам жилищно-коммунальных отношений.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, каждому из них нужна информация о возможных вариантах заключения договора на оказание жилищно-коммунальных услуг (какие организации действуют на рынке, типовые формы договоров и т.п.), а каждой организации, заключившей договор на поставку жилищно-коммунальных услуг нужна будет оперативная информация о потребителях (количество человек, зарегистрированных в квартире и т.п.). В этом случае количество обращений к информационной базе может быть очень большим (Рисунок 1), но эффективность процесса управления многоквартирным домом при этом повышается незначительно (т.к. варианты использования полученной информации у каждого собственника могут быть разнонаправленными).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1. - Пользование информационной базой при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками.

Источник: составлено автором

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом) информация о поставщиках жилищно-коммунальных услуг будет необходима уже только Правлению товарищества собственников жилья (жилищного кооператива). Затем Правление может представить членам товарищества собственников жилья (жилищного кооператива) результаты анализа полученной информации в качестве доказательства обоснованности своего выбора организаций-поставщиков жилищно-коммунальных услуг. А поставщики жилищно-коммунальных услуг могут обратиться к информационной базе за необходимой им информацией, хотя основные сведения о жилых помещениях и жильцах они могут получить через Правление товарищества собственников жилья (жилищного кооператива). В этом случае количество обращений к информационной базе значительно снижается (Рисунок 2) и повышается эффективность процесса управления многоквартирным домом.

Рисунок 2. - Пользование информационной базой при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом).

Источник: составлено автором

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

При управлении; многоквартирным домом управляющей организацией информация о рынке жилищно-коммунальных услуг (действующие организаций, типовые формы договоров и т.п.) будет необходима уже только Управляющей организации. Затем Управляющая организация может представить собственникам жилья результаты анализа полученной информации в качестве доказательства обоснованности своего выбора организаций-поставщиков жилищно-коммунальных услуг. А поставщики жилищно-коммунальных услуг могут обратиться к информационной базе за необходимой им информацией, хотя основные сведения о жилых помещениях и жильцах (количество человек, зарегистрированных в квартире и т.п.) они могут получить через Управляющую организацию. В этом случае количество обращений к информационной базе значительно снижается (Рисунок 3) и повышается эффективность процесса управления многоквартирным домом.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Для решения любой из существующих проблем жилищно- коммунальной сферы требуется применение информационных технологий. Качественная и достоверная информация является ценнейшим ресурсом, востребованным всеми участниками рынка. Органам власти применение информационных технологий в сфере ЖКХ позволяет оперативно контролировать ситуацию, что необходимо для бюджетирования и учета текущих платежей, планирования и контроля работ, разработки нормативно-правовой базы; инвесторам информационные технологии помогут рассчитать необходимые инвестиции и возможную отдачу от них. Рядовым гражданам, конечным потребителям услуг ЖКХ, внедрение информационных технологий позволит вести контроль над потребляемыми ресурсами и оптимизировать их расходование.

Рисунок 3. - Пользование информационной базой при управлении многоквартирным домом Управляющей организацией.

Источник: составлено автором

Таким образом, проведя анализ сложностей, возникающих в процессе управления жилищным фондом городов на современном этапе, можно сделать вывод о роли информационно-правового обеспечения. Роль информационного обеспечения в процессе управления многоквартирными домами можно представить в следующем виде (Рисунок 4)

Создание отвечающей современным требованиям и эффективно функционирующей информационно-правовой базы управления жилищным фондом позволит решить следующие задачи:

Рисунок 4. - Роль информационного обеспечения системы управления жилищным фондом крупных городов.

Источник: составлено автором

- обеспечить органы власти и других участников имущественно- правовых отношений в жилищной сфере полной объективной информацией об объектах жилищной сферы, их техническом состоянии и других характеристиках;

- в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений сформировать консолидированную информационную базу об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

- обеспечить полноту и достоверность сведений о налоговой базе;

- обеспечить информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- обеспечить сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

1.2 Опыт и проблемы управления объектами жилищного фонда, возможные пути решения

В докладе Европейской Экономической Комиссии ООН на 67 сессии Организации Объединенных Наций, проходившей 18-20 сентября 2006 года в Женеве http://www.gosstroy.gov.ru/txt/new_270_4.pdf, Комитетом по жилищному хозяйству и землепользованию отмечались проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами.

Примерно за последние 15 лет проблема неблагополучных городских районов, вызванная структурными и социально-экономическими проблемами, которые были связаны со строительством многоквартирных жилых домов (включая многоэтажную застройку), стала в странах региона Европейской Экономической Комиссии ООН одной из наиболее острых и трудноразрешимых. Наличие районов, где сосредоточена большая часть городского населения, испытывающего лишения, препятствует устойчивому экономическому развитию, ослабляет сплоченность общества и ведет к высоким экологическим издержкам. Проблема устойчивого восстановления и реконструкции многоквартирного жилого фонда, который был построен в период с 60-х по 80-е годы прошлого века, имеет большую важность для значительной части населения. Поэтому одной из приоритетных задач по решению вышеперечисленных проблем для стран- членов Европейской Экономической Комиссии ООН на начальном этапе является сбор и обобщение информации о состоянии многоквартирных жилых домов, особенно в районах старой застройки, а также о составе собственников и арендаторов жилых помещений. Там же

Начиная с конца 40-х годов и до 90-х годов прошлого века строительство многоквартирных жилых домов, включая многоэтажные здания, было одной из главных тенденций в регионе Европейской Экономической Комиссии ООН. После второй мировой войны возникла огромная нехватка жилья и новой концепцией городского строительства стало сооружение типовых панельных домов. Позднее в странах Западной Европы такой вид жилья стал рассматриваться как второсортный, и многие жилые здания были снесены, даже несмотря на то, что их качество было еще вполне приемлемым. В то же время эти страны накопили многолетний опыт управления недорогостоящим многоквартирным жилым фондом силами жилищно-строительных ассоциаций и частных компаний. В то время как физическое состояние этого жилого фонда в настоящее время, как правило, не вызывает серьезных опасений, проблемой является его статус на рынке жилья.

Подобная ситуация наблюдается и в крупных городах РФ. Разносторонний анализ сложившейся социальной ситуации в городах указывает на необходимость составления специальных информационных материалов способных обеспечить эффективное отслеживание и анализ изменений происходящих в данном секторе.

Основной проблемой эксплуатации многоквартирного жилого фонда, который был построен в период 60-80-х годов прошлого века, являются:

а)выход из строя ряда инженерных систем;

б)отсутствие достоверной информации о различных характеристиках зданий;

в)низкое качество строительных работ;

г)снятие с себя государством функций по техническому обслуживанию и ремонту в результате массовой приватизации жилья;

д)отсутствие учреждений и ассоциаций домовладельцев, которые могли бы эффективно взять на себя обязанность по текущему ремонту и обслуживанию;

е)отсутствие качественной достоверной и актуальной информации о техническом состоянии многоквартирных жилых домов и социальных процессах населения.

Объем инвестиций, требуемых для реконструкции многоквартирного жилья в 15 странах ЕС, составляет, по оценкам, 251 млрд. евро (что соответствует приблизительно 15% всего многоквартирного жилого фонда). В десяти странах ЕС 60% многоквартирного жилого фонда нуждается в реконструкции, что потребует инвестиций в объеме 86 млрд. евро. В других странах ЕЭК ООН от 60 до 80% многоквартирного жилого фонда нуждается в модернизации и реконструкции, а состояние многих зданий требует принятия срочных мер, в то время как в 15 странах ЕС (в целом) данная проблема не стоит столь остро ввиду наличия долгосрочных программ обновления жилищного фонда. Определение первоочередности выбора объектов для проведения капитального ремонта и реконструкции целесообразно проводить на основе использования информации из баз данных о техническом состоянии и других характеристиках многоквартирных жилых домов.

Спрос на жилье и новое жилищное строительство также влияет на существующий жилой фонд. Массовый снос многоквартирных жилых комплексов в условиях наличия устойчивого спроса на жилье не является реально осуществимым вариантом. Это нанесло бы ущерб стабильности и было бы сопряжено с высокими социально-экономическими издержками. Следовательно, существующий многоквартирный жилой фонд по-прежнему будет играть важную роль в обеспечении жилья в странах ВЕКЦА и ЮВЕ. В Российской Федерации правительство принимает меры по возрождению строительной отрасли для возведения крупнопанельного жилья из готовых конструкций, которое почти прекратилось в 1990-х годах. Именно поэтому информация, собираемая в социальном паспорте, способная предотвратить повторение ошибок прошлого, является актуальной и необходимой.

Как известно панельные дома, которые получили в городах России в настоящее время второе рождение, являются очень энергонеэффективными, имеют малый эксплуатационный срок службы и практически не поддаются реконструкции. Тем не менее, с точки зрения решения задач по скорому обеспечению населения растущих городов жильем они в настоящее время являются наиболее предпочтительными, так как экономичны в процессе строительства, что в свою очередь делает их более доступными для населения. В процессе же эксплуатации таких домов возникают проблемы. Низкая энергоэффективность панельных домов приводит к значительным по сравнению с эксплуатацией кирпичных и кирпично-монолитных домов затратам. Для рационализации функционирования данного типа многоквартирных домов необходимо составлять и вести информационно- аналитические базы, которыми могут стать энергетический и экологический паспорта. На основе энергетического паспорта возможным будет разрабатывать мероприятия по сокращению затрат на энергоснабжение дома, а так же планировать мероприятия по сокращению теплопотерь путем путем поддержания определенных конструктивных элементов на необходимом техническом уровне. Специальные отметки, о проведенной модернизации с использованием новых технологий и материалов, формируемые в паспорте, позволят планировать мероприятия по увеличению энергоэффективности зданий и приведут к сокращению затрат на энергоресурсы. Экологический паспорт будет использоваться как в процессе расчетов экологического влияния многоквартирных домов на окружающую природную среду и среду обитания человека (физическое и психологическое здоровье людей), так и в процессе планирования реновации городских районов. Содержащаяся в паспорте информация позволит в автоматическом режиме рассчитать экономический эффект от проводимых работ. Многоэтажный жилой дом состоит из большого количества строительных материалов, которые после сноса здания в свою очередь можно использовать вторично. Целые сохранившиеся плиты возможно использовать для строительства дорог и площадок в промышленности, бетонную крошку для производства железобетона, высвобожденная арматуру пойдет на переплавку и вторичное использование. На основе разработанных технологий и информации о содержании тех или иных вторично пригодных материалах в многоквартирном доме можно заранее просчитать экономический эффект от сноса здания.

Западноевропейский опыт показывает, что сложные проблемы (например, накладывающиеся друг на друга проблемы технического и социального характера в жилищном секторе) можно решать только на основе более комплексного подхода, постепенно переходя от обновления отдельных зданий к практике реконструкции целых районов. На административном уровне это предполагает необходимость не выборочных мер по планированию, а скорее межотраслевого планирования и соответствующей бюджетной политики. Гутнов А.Э. Эволюция градостроительства./ М., 1984; Матвеев Е.П. Технологии реконструкции жилых зданий методом встроенных строительных систем: Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.т.н. (05.23.08)/Московский государственный строительный университет. :_М., 1995-18 с. Копсова Т.П. Реконструкция исторически сложившейся застройки городов: Учебное пособие- Казань.: КИСИ, 1992-62с. Основной сложностью для ведения межотраслевого планирования в большинстве стран и тем более в России остается отсутствие необходимой информации о жилищном фонде, обо всех его параметрах и условиях эксплуатации. Необходимое информационное обеспечение для эффективного управления жилищным фондом на всех уровнях предлагается создавать на основе комплексной электронной автоматизированной информационно-аналитической базе данных (ИАБ) о многоквартирных домах путем проведения их паспортизации. Предлагаемая ИАБ должна состоять из всех выше перечисленных паспортов, объединенных в одну комплексную систему.

На сегодняшний день информационные системы в жилищно- коммунальном хозяйстве, в частности в сфере управления жилищным фондом, в той или иной степени внедряются практически во всех регионах Российской Федерации. Подобные технологии постепенно появляются в российских городах - не только в Москве, Санкт-Петербурге, но и в Нижнем Новгороде, Свердловской области, Ханты-мансийском автономном округе, Сургуте, Перми и других регионах. ЖКХ на грани коллапса: вся надежда на ИТ // [Электронный ресурс]

http://www.svobodainfo.org/info/page/?tid=633200005&nd--458208176

К числу лидеров автоматизации сферы ЖКХ относится Москва, где в рамках Городской целевой программы (ГЦП) «Электронная Москва» за последние годы созданы и развиваются информационные системы. Адейкин А. А. Модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства: Препринт. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. - 20 с. Большинство жителей столичного мегаполиса уже смогли ощутить эффект от внедрения автоматизированной системы управления «Информационное обеспечение деятельности единых информационно-расчетных центров» (АСУ ЕИРЦ), автоматизированных систем коммерческого учета потребления тепло-, водо-, и энергоресурсов (АСКУЭ), систем централизованных оперативно-диспетчерских служб (ОДС), реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере (Реестр СЖС Распоряжение Правительства Москвы № 124-РП) и ее автоматизированная информационная система Учет и контроль // [Электронный ресурс] http://orsn.ru/news/news99/?news=14704&year=2006&month=05&day=03 и т.п. Правительство Москвы придает большое значение хорошо отлаженному учету для эффективного управления собственностью. И важнейшая роль программы - информационное обеспечение процессов управления в сфере жилищной политики. Причем информация постоянно обновляется. Информация предоставляется максимально автоматизировано и упрощенно.

Таким образом, к настоящему времени в России и зарубежных странах накоплен определенный опыт информационного обеспечения управления жилищным фондом. Существуют различные варианты создания баз данных, каждый из которых имеет свои положительные и отрицательные стороны. Выявленные в ходе их анализа недостатки должны быть учтены при формировании современных информационно-правовых систем.

1.3 Тенденции и прогнозы развития строительного комплекса Российской Федерации

В 2000-2007гг. годовые объемы ввода жилья в России выросли почти вдвое. В 2008г. темпы роста замедлились: планировалось сдать в эксплуатацию 66 млн кв.м, но фактический ввод составил только 64,1 млн кв.м и лишь на 4,7% превысил показатель предыдущего года. Необходимо отметить, что рост квартальных объемов ввода жилья (по сравнению с соответствующими показателями 2007г.) резко снизился уже в 1 квартале 2008г., задолго до наступления острой фазы кризиса.

Многие эксперты связывают этот факт с особенностями сложившейся в России системы финансирования жилищного строительства и специфическими институциональными факторами, влияющими на рынок. В условиях быстро растущего спроса на жилье и повышения доступности банковских кредитов в 2003-2007гг. девелоперы стали активно заниматься расширением масштабов бизнеса, стремясь запустить как можно больше проектов. При этом значительная часть средств направлялась на приобретение участков под будущее строительство.

Наступление острой фазы кризиса резко сократило возможности застройщиков по осуществлению новых заимствований и рефинансированию уже полученных кредитов. Наибольшие трудности возникли у крупных компаний, которые кредитовались на внешних рынках и оказались перед необходимостью погашать валютную задолженность в условиях снижения курса рубля. В сложившихся обстоятельствах большинство девелоперов были вынуждены приостановить строительные работы на объектах низкой степени готовности, а реализация практически всех еще не запущенных проектов была отложена.

В 2009г. кризис на рынке жилой недвижимости и в строительной отрасли продолжал углубляться. Существенно сократился объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство». По итогам года он составил 3,9 трлн руб., снизившись на 16% к уровню 2008г.

В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5%, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось.

В 2010г. объем работ, выполненный организациями всех форм собственности по виду деятельности «Строительство», составил 4,2 трлн руб., снизившись на 3,5% по сравнению с предыдущим годом (в сопоставимых ценах - на 0,6%). Объем введенного жилья сократился на 2,5%.

В целом за 2011г. прирост по виду деятельности «Строительство» к предыдущему году составил 5,1% против 3,5% в 2010г.

По итогам 2011г. объем строительного производства увеличился на 5,1% (в сопоставимых ценах), составив 5,06 трлн руб. В 2011г. введено 62,3 млн кв.м жилья (на 6,6% больше, чем в 2010г.). За год построено 788,2 тыс. новых квартир, из них в декабре 2011г. - 244,9 тыс. квартир (31,1% от количества с начала года). Положительное воздействие на ситуацию с вводом жилых домов в декабре оказали как традиционный для конца года пик ввода жилья строительными организациями, так и продолжающееся улучшение условий ипотечного жилищного кредитования.

В 2012г. объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" составил 5,7 трлн рублей, или 102,4% к уровню 2011г., в декабре 2012г. - 793,9 млрд.рублей, или 101,6% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Рисунок 5

Динамика ввода жилья в России, январь 2010г. - июнь 2012г., % к соответствующему периоду предыдущего года

Источник: ФСГС, МЭР

По данным Росстата, среди субъектов Российской Федерации в 2011г. наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 13,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,9%, Санкт-Петербурге - 4,3%, Республике Татарстан - 3,8%, Республике Башкортостан и Тюменской области - по 3,4%, Ростовской области - 3,0%, Свердловской области и Москве - по 2,9%, Нижегородской и Новосибирской областях ¬- по 2,4%. По совокупности в этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.



Рисунок 6

ТОП-10 регионов РФ по объему ввода жилья, 2011г., % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России

Источник: ФСГС, РБК

Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв.м в 2000г. до 407 кв.м в 2010г., а в 2011г. он увеличился на 27 кв.м, относительно 2010г. и составил 434 кв.м.

Улучшилась и обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2011г. в среднем на одного жителя приходилось 23 кв.м общей площади жилых помещений против 22,6 кв.м в 2010г. и 19,2 кв.м в 2000г.

Наибольшие объемы жилья в расчете на 1000 человек населения в 2011г. введены в Московской области - 1153 кв.м общей площади, что почти в 3 раза выше средне-российского уровня (436 кв.м).

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов квартирного типа в РФ, построенных в 2011г., выросла на 4,3% по сравнению с предыдущим годом и составила 33320 руб. При этом средняя цена 1 кв.м общей площади проданных квартир на первичном рынке жилья в конце 2011г., по данным Росстата, составила 43686 руб., что в 1,3 раза превышает среднюю фактическую стоимость строительства.

Рисунок 7

Индексы цен на первичном рынке жилья по Российской Федерации на конец периода; % к концу предыдущего периода

Источник: ФСГС

В 2011г. доля построенного жилья организациями государственного сектора экономики в общем объеме введенных в действие жилых домов в целом по России составила 5,3%, в Санкт-Петербурге - 25,4%, Приморском крае - 37,2%, Хабаровском крае - 50,4%, Камчатском крае - 68,1% и Чукотском автономном округе - 100,0%.

Рисунок 7

Распределение объема ввода жилья по ФО России, 2011г., %

Источник: ФСГС

В течение 2011г. наблюдалась тенденция к росту объема и снижению доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме сданного в эксплуатацию жилья. Населением за счет собственных и заемных средств было построено 26,8 млн кв.м общей площади жилых домов (104% к 2010г. и 94% к 2009), что составило 43% от общего объема жилищного строительства (против 43,7% в 2010г. и 47,6% в 2009г.).

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), факторами, определившими такую динамику в 2011г., были: стагнация или по большей части номинальный рост цен (в зависимости от региона) на рынке жилья, повышение доступности ипотечного кредитования, оживление строительного сектора и изменение структуры спроса на рынке жилья по стране в целом. В значительной мере спрос был сконцентрирован в сегменте экономкласса, где выросло число альтернативных сделок. Следует отметить, что инвестиционный спрос, благодаря которому рынок рос до кризиса, практически прекратился.

Индивидуальными застройщиками построено 11,1 млн кв.м общей площади жилых домов или 53% от общего объема жилья, введенного в I полугодии 2012г. Согласно прогнозам АИЖК, при сохранении благоприятной экономической конъюнктуры в 2012г. объем рынка может составить 800-1000 млрд руб., при этом будет выдано 550-700 тыс. кредитов.

Как сказано в годовом отчете АИЖК, негативные последствия мирового финансового кризиса уже начали влиять на российскую банковскую систему: в конце 2011г. начала расти стоимость фондирования, ухудшилась ситуация с ликвидностью банковского сектора, а ряд средних и мелких банков заявил о росте ставок по ипотеке. В начале 2012г. их примеру последовал и ВТБ24.

По данным МЭР РФ, до 2015г. будут продолжены мероприятия по вовлечению в жилищное строительство земельных участков, находящихся в федеральной собственности, путем предоставления необходимого количества комплексно обеспеченных инженерной инфраструктурой земельных участков Фондом «РЖС». Акцент в деятельности Фонда «РЖС» сделан на вовлечении в оборот земельных участков и подготовку этих участков для строительства жилья экономического класса, в том числе малоэтажного. Представленные институциональные преобразования и действующие инструменты в сфере жилищного строительства будут определять соответствующие прогнозные тренды до 2015г.

В превалирующем большинстве субъектов Российской Федерации в прогнозный период ожидается ежегодное увеличение вводимой в действие площади, обеспечивающее прирост региональных жилищных фондов и улучшение условий жизни населения регионов.

В самых многонаселенных Центральном и Приволжском федеральных округах объем строительства нового жилья является наибольшим, а в совокупности на округа приходится около половины от общей площади вводимого в стране жилья (51,0% в 2011г. и 48,8% в 2015г.).

Положительные ежегодные темпы ввода в действие жилых домов в период до 2015гг. будут наблюдаться в 62 регионах. Среди федеральных округов отрицательные ежегодные темпы роста ввода жилья проявятся только для Центрального федерального округа в 2012г. (99,5%), вызванные существенным сокращением указанного показателя по Московской области (83,2%).

Помимо Московской области, к регионам с наибольшим объемом жилищного строительства в 2014-2015гг. будут относиться республики Башкортостан, Татарстан, Краснодарский край, Ростовская, Свердловская, Самарская, Челябинская области, Москва и Санкт-Петербург.

Доля первой десятки регионов по объему жилищного строительства от совокупного показателя по стране будет планомерно снижаться с 44,5% в 2011г. до 39,3% к 2015г. К регионам с наименьшим по стране объемом жилищного строительства относятся республики Алтай, Тыва, Камчатский край, Мурманская, Магаданская области, Ненецкий, Чукотский автономные округа, Еврейская автономная область, а с 2012г. - Республика Калмыкия и Карачаево-Черкесская Республика.

Глава II. Совершенствование организационно- методических положений механизма технико- экономической паспортизации многоквартирных домов в крупных городах

2.1 Необходимость совершенствования организационно- методических положений формирования информационной системы управления жилищным фондом города

Необходимость совершенствования информационного обеспечения системы управления многоквартирными домами в крупных городах обусловлена несколькими причинами:

1. Значительным увеличением объемов жилищного фонда в крупных городах Российской Федерации.

2. Усложнением состава жилищного фонда в крупных городах, вызванным переходом от эгалитаризма к элитаризму -- от строительства домов массовых серий к индивидуальному проектированию многоквартирных домов.

3. Увеличением количества участников процесса управления жилищным фондом и пользователей соответствующих информационно- правовых систем, в число которых входят городские и территориальные органы власти, собственники жилых помещений, жилищно- эксплуатационные службы и организации, специализированные научно- исследовательские, проектные, плановые, ремонтно-строительные организации, осуществляющие разработку и формирование программ строительства, капитального ремонта, государственного инвестирования, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

4. Высокой степенью морального и технического износа большой части жилищного фонда, требующего проведения капитального ремонта и модернизации.

5. Увеличением этажности многоквартирных домов, вызванной повышением спроса на жилую недвижимость и ростом стоимости земли в престижных районах, а также связанной с определенной «данью моде» на жилые помещения в высотных зданиях и как следствием усложнением технологического оборудования и систем и увеличением ответственности по его содержанию и обслуживанию.

6. Повышением требований собственников и арендаторов жилых помещений к их техническому состоянию, к обслуживанию и эксплуатации многоквартирных домов, связанным с ростом тарифов на эти услуги, обусловленных во многом общей инфляцией и увеличением текущих и капитальных расходов на предоставление данных услуг.

7. Непрерывным втягиванием и концентрацией в жилищной сфере огромных ресурсов, с одной стороны, и неспособностью системы управления этой сферой рационально их использовать, с другой.

8. Появлением новых информационных технологий, позволяющих выполнять сбор и обработку данных технологическими способами.

9. Увеличением конкуренции и конкурентной борьбы среди игроков в сфере обслуживания фонда.

10. Высоким уровнем качественных показателей вновь строящихся жилых домов и необходимостью поддержания его на этом уровне.

Проблемы, возникающие в процессе формирования информационных систем в сфере управления жилищным фондом путем проведения его паспортизации можно разделить на следующие группы:

...