Совершенствование организационно-методических положений механизма технико-экономической паспортизации многоквартирных домов в крупных городах

1) нормативно-правовые проблемы;

2) финансово-экономические;

3) процедурные проблемы сбора данных;

4) процедурные проблемы обработки больших массивов информации.

К первой группе относятся проблемы, связанные с правовым регулированием мероприятий, проводимых в рамках создания информационно-правовых систем, а также с юридическим статусом документов, получаемых в ходе проведения этих мероприятий, например, технико-экономических паспортов многоквартирных жилых домов.

Ко второй группе относятся проблемы поисков источников финансирования проведения работ по созданию и актуализации информации баз данных. Длительный срок окупаемости и несовершенство правовой системы в этой области отпугивают частный капитал.

К третьей группе относятся проблемы ведомственной разобщенности источников предоставления данных, проблемы «закрытости» источников предоставления данных, например, сложности установления контактов с представителями жилищно-эксплуатационных организаций при выходе на объекты жилищного фонда и т.д.

К четвертой группе относятся проблемы уменьшения трудоемкости занесения в систему, обработки и использования массивов данных о жилищном фонде, поскольку созданные базы должны быть максимально полными, но в то же время на поиск необходимой информации и ее обработку не должно уходить слишком много времени.

Проведенный нами анализ системы управления объектами жилищного фонда показал отсутствие четкого механизма планирования содержания и обслуживания многоквартирных домов. При планировании работ совсем не учитываются вопросы экологической и гражданской безопасности проживающих граждан. Существующее планирование текущих и капитальных ремонтов опирается на устаревшие данные технических паспортов домовладений разработанных еще в 70 -- е годы, что не может не сказываться на качестве планирования и распределения средств. Так же было выявлено, что организационно-методическое обеспечение разработки новых информационных систем в жилищной сфере находится на довольно низком уровне и требует доработки. Исправление ситуации, по мнению автора, необходимо начинать с формирования информационной базы о всех важных показателях функционирования объектов жилищного фонда и создания комплексной информационной системы на платформе имеющихся технических и административных возможностей на основе новых электронных технико-экономических паспортов. Наиболее разумно было бы создавать новую систему на основе уже имеющегося Российского и зарубежного опыта, а так же с использованием имеющихся информационных баз.

Дадим определение паспортизации объектов жилищного фонда: паспортизация объектов жилищного фонда - это комплекс мер по сбору, обработке, накоплению, обновлению, хранению, учету и доведению до пользователей и потребителей сведений о конструктивных и объемно- планировочных показателях, техническом состоянии, использовании, эксплуатации и потребительской ценности жилых зданий, прилегающей территории, помещений общего пользования и квартир согласно установленному перечню.

На наш взгляд в информационно-аналитическую систему управления объектами жилищного фонда в процессе их паспортизации должна оперативно поступать и накапливаться информация по следующим направлениям: действующие нормативно-правовые акты, информация о составе и структуре жилищного фонда, информация о техническом состоянии жилищного фонда, информация о собственниках и арендаторах жилищного фонда, информация о способах управления многоквартирными домами, информация об организациях, обслуживающих многоквартирные дома. Информация записывается на основании требований нормативных документов, а также с учетом некоторых плановых и других документов и программ. СНиП 2.07.01.-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Госстрой СССР./ М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1989. ГОСТ Р 51617-2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия (редакция 22 июля 2003 г.): утв. постановлением Госстандарта России от 19 июня 2000 г. № 158-ст // Справочно-правовая система «Гарант». ГОСТ Р 51929-02. Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения: утв. постановлением Госстандарта России от 20 августа 2002 г. № 307-ст. - М.: ИПК Издательство стандартов, 2002. Затем информация по мере необходимости может быть использована для доведения до пользователей и потребителей, анализа состава, структуры и состояния многоквартирных домов, планирования и развития территорий, планирования и проведения текущих и плановых ремонтов, включая капитальный, определения затрат на обслуживание и развитие жилищного фонда. Предложенная схема представлена на рисунке 8.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 8.- Система информационного обеспечения управления жилищным фондом крупного города.

Источник: составлено автором

Для выполнения работы по сплошной паспортизации фонда необходимо проработать и обеспечить организационно-методические основы механизма паспортизации характерные для крупных городов России. Проведение работ такого масштаба должно быть обоснованно и своевременно.

Организационно -- методические основы паспортизации ЖФ должны разрабатываться в соответствии с законами Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", "О защите прав потребителей", постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", Указом Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно- коммунального хозяйства в Российской Федерации", Жилищного кодекса РФ, постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 года № 921.

Организационно-методическое обеспечение механизма паспортизации многоквартирных домов в крупных городах нацелено на соблюдение следующих концептуальных положений:

1. Информационное обеспечение управления многоквартирными домами на основе паспортизации должно соответствовать направлениям развития системы управления жилищным фондом.

2. Механизм паспортизации многоквартирных домов не должен противоречить действующему законодательству федерального и регионального уровня.

3. Паспортизация должна проводиться на основании научного подхода и строиться на таких принципах, как достоверность, актуальность, содержательность, полнота, динамичность, эффективность, трудоёмкость, надежность, гибкость, научность.

4. Весь процесс формирования и эксплуатации информационной базы технико-экономических паспортов должен быть подкреплен финансовыми, материальными и кадровыми ресурсами, без которых любая, даже самая эффективная система не принесет ожидаемых результатов.

5. Паспортизация должна способствовать совершенствованию процесса управления жилищным фондом города. Определение правового статуса технико-экономического паспорта и подготовка соответствующего правового обеспечения паспортизации жилищного фонда.

Совершенствование организационно-методических положений механизма паспортизации многоквартирных домов в крупных городах предполагает проведение следующих мероприятий и работ:

- определение целей разработки и функционирования механизма паспортизации многоквартирных домов;

- разработку структуры информационно-правовой базы технико- экономических паспортов, принципов и методов ее формирования;

- разработку архитектуры, определяющей взаимодействие модулей и уровней информационной системы, построенной на новых технико- экономических паспортах;

- разработку структуры нового паспорта с возможностью его дальнейшего использования в автоматических процессах управления;

- определение необходимых источников информации для формирования информационно-правовой базы технико-экономических паспортов;

- подготовку правовой базы и определение юридического статуса нового технико-экономического паспорта;

- наличие четкого алгоритма внедрения новой информационной базы в систему управления жилищным фондом города;

- формирование обеспечивающих подсистем, в том числе определение источников привлечения ресурсов для проведения мероприятий по паспортизации многоквартирных домов;

- определение стоимости проведения сплошной паспортизации жилищного фонда и источников финансирования;

- разработку методов определения эффективности проведения паспортизации многоквартирных домов.

Для разработки эффективных организационных положений необходимо руководствоваться четким порядком и критериями взаимодействия государства с другими участниками рыночных отношений. На первом этапе необходимо определить цель, функции, организаторов, ресурсы, участников, пользователей и потребителей информационной базы создаваемой в процессе паспортизации. На втором этапе необходимо определить методы создания ИАБ на основе паспортизации многоквартирных домов. На третьем этапе разработать принципы и методы формирования ИАС, разработать структуру и архитектуру системы таким образом, что бы она удовлетворяла всех участников процесса управления, разработать программный продукт. На четвертом этапе создается программный продукт, проводится сплошная паспортизация и формируется информационно-аналитическая база данных о многоквартирных домах и всех процессах протекающих в них. В итоге на базе жилищного комитета формируется информационно-аналитическая система управления жилищным фондом. На пятом этапе проводится ее внедрение в систему управления жилищным фондом и обучение сотрудников. Шестым этапом является эксплуатация системы ее постоянное обновление на основе мониторинга, а так же модернизация для соответствия постоянно меняющимся условиям.

Цель паспортизации -- создание современной ИАБ в обеспечение процессов эффективного управления жилищным фондом, для государственных структур функции учета, прогнозирования, регулирования, анализа и контроля, для управляющих организаций функции планирования, организации, координации и мониторинга, для эксплуатирующих и коммерческих организаций функции организации и мониторинга, для граждан функции мотивации и контроля.

Функции паспортизации:

1. Обеспечение органов власти информацией о жилищном фонде для контроля обеспечения жилищных прав граждан.

2. Обеспечение собственников информацией о содержании многоквартирных домов, для обеспечения своих прав.

3. Обеспечение управляющих компаний информацией о показателях жилищного фонда для осуществления деятельности по эксплуатации и содержанию домов.

4. Обеспечение различных организаций информацией о натуральных показателях и техническом состоянии жилищного фонда для осуществления коммерческой деятельности (страхование, сделки с недвижимостью, обслуживание и ремонт зданий) и развития рыночных отношений.

5. Обеспечение специальных органов власти и отраслевых комитетов оперативной информацией о социально-экономических процессах, техническом состоянии и натуральных показателях многоквартирных домов, в обеспечение безопасности граждан, а также ведения учета, планирования, программ и реформ в жилищной и сфере, включая новое строительство и реновацию районов.

Организатором паспортизации жилищного фонда должно выступать государство (в следствии неразвитости в нашей стране рыночных отношений) в условиях реформирования жилищной сферы, в целях создания эффективной системы управления жилищным фондом и обеспечения в нем социально-экономических процессов.

Ресурсы паспортизации: Финансирование работ по паспортизации осуществляется на остновании определенных принципов. Принцип со финансирования работ. Этот принцип предполагает, что часть финансирования должна поступать от населения за счет статьи расходов жилищно-эксплуатационных организаций всех форм собственности в счет платы населением по статье «Техническое обслуживание многоквартирного жилого дома» за вид работ (услуга) «Технические осмотры».

После создания системы наступает период ее эксплуатации, обслуживания, обновления и модернизации. Эксплуатация системы финансируется за счет средств городского бюджета, а работы по обслуживанию, обновлению и модернизации должны проводится за счет средств собственников помещений все по той же статье расходов и за счет потребителей при коммерческом использовании системы.

К материальным ресурсам относятся основные фонды и рабочая сила подрядчиков выполняющих работы по паспортизации, а так же основные фонды отдела жилищного комитета, организованного для хранения информации и эксплуатации ИАС.

Информационные ресурсы во время проведения паспортизации и дальнейшего обновления ИАБ созданной на ее основе остаются постоянными - это мониторинг жилищного фонда и различные государственные структуры по учету жилищного фонда, а так же коммерческие организации и отраслевые комитеты.

Поставщики информации - юридические и физические лица, в т.ч. местные органы власти и управления, собственники, балансодержатели жилищного фонда, которые обязаны направлять сведения, составляющие паспортную информацию, включая данные о текущих изменениях и отклонениях, влияющих на жизнь и здоровье граждан и приводящих к ухудшению качества и уменьшению объема жилищного фонда.

Выбор способа проведения паспортизации зависит от того, кто является заказчиком. В пределах ИАС заказчиком является государство в лице администрации города и жилищного комитета как исполнительного органа. Для организации и проведения паспортизации необходимо создать городской центр паспортизации, заказчик должен определиться с одним из способов организации работ (Рисунок 9). Первый способ подразумевает наличие большого количества чиновников для ведения масштабной работы, что уже доказано историей абсолютно неэффективно. Третий вариант предполагает большое количество договоров и сложный процесс координации, причем работа, выполняемая разными подрядчиками, впоследствии сложно приводится к единообразию. Как первый так и третий вариант наиболее подвержены развитию коррупции, что приведет к нецелевому расходованию средств и снижению эффективности программы.

На наш взгляд наиболее оптимальным является второй способ, т.к. он является наименее затратным и наиболее эффективным.

Понятие организационно-экономического механизма паспортизации как экономической категории, обусловливающей проведение мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда и создание на его основе автоматизированной информационно-аналитической базы данных в отечественной литературе практически не рассматривается.

Рисунок 9. - Способы организации работ по проведению паспортизации многоквартирных домов

Источник: составлено автором

Подход к формированию организационно-экономического механизма необходимо осуществлять с учетом сущности и понятийного аппарата, принятого в этой сфере. Аксенов П.Н. Организационные изменения системы управления жилищно-коммунальным комплексом./ Труды института системного анализа РАН. № 2, 2006. Аксенов П.Н. Совершенствование системы управления жилищно- коммунальным комплексом города Москвы./ М., 2003. Аксенов П.Н. Теоретические подходы к реорганизации системы управления жилищно-коммунального комплекса региона./ М., сборник научных трудов ФГУП ЦНИИбыт», 2005. Аксенов П.Н. Организационно-экономический механизм реализации выявленных проблем, направленных на повышение эффективности функционирования ЖКХ и совершенствование управления в условиях перехода на рыночные методы хозяйствования./ М, 2003. Васильева Н.В. Формирование интегрированной системы управления жилищной сферой крупного города. Автореферат на соискание ученой степени доктора экономических наук. СПб: СпбГИЭУ, 2002. - 38с. Под составом организационно- экономического механизма паспортизации объектов жилищного фонда понимается взаимозависимая совокупность следующих основных элементов:

- стратегические цели и задачи проведения паспортизации;

- принципы и методы оперативного управления процессом паспортизации;

- рычаги и методы формирования системы управляющих параметров с элементами самоорганизации;

- система обоснованных ограничений финансового и административного характера;

- принципы и методы формирования обеспечивающих подсистем паспортизации, включая нормативно-правовую базу принятия управленческих решений.

При формировании организационно-экономического механизма используются методы наблюдения, экспериментального апробирования (реализации), имитационного и экономико-математического моделирования и др. Структура организационно-экономического механизма паспортизации многоквартирных домов в крупном городе представлена на рисунке 10.

Рисунок 10. - Организационно-экономический механизм паспортизации многоквартирных домов

Источник: составлено автором

Объектом разработки организационно-экономического механизма паспортизации ЖФ является система основных положений и нормативно- правовых принципов паспортизации жилищного фонда. Актуальность разработки программы связана с изменившимися условиями современного периода, характеризуемого развитием многоукладности жилищного фонда и рынка жилья, и определена потребностью:

- в фиксировании и оценке состояния жилья (жилищного фонда города, округов, районов и ведомств, строений, квартир) для последующего использования этих сведений при принятии управленческих решений и оформлении различного вида договоров в сфере жилищных отношений;

- в обеспечении сохранности, реконструкции жилищного фонда с учетом архитектурной и исторической ценности и многообразия типов жилой застройки;

- в обеспечении собственников, эксплуатирующих организаций, арендаторов, нанимателей рекомендациями по безопасной эксплуатации и использованию помещений в соответствии с действующими нормативно- правовыми документами;

- в значительном расширении в современных условиях перечня необходимых сведений о жилье, потребовавшем комплексной проработки всех аспектов паспортизации.

Таким образом, усовершенствование организационно-методического обеспечения механизма паспортизации многоквартирных домов в крупных городах будет способствовать более успешному решению проблем в жилищной сфере крупных городов. Цель паспортизации жилищного фонда состоит в совершенствовании организационно-методических и социально-экономических основ системы управления жилищным фондом города, как информационно-правовой системы учета и доведения до потребителей достоверных сведений о жилищном фонде, правах и ответственности строительных, эксплуатирующих и управляющих организаций, собственников, арендаторов и нанимателей жилых помещений. Одной из основополагающих задач организационно-методического обеспечения процесса паспортизации жилищного фонда в городах на современном этапе является определение принципов и методов формирования информационных баз технико-экономических паспортов.

2.2 Принципы и методы формирования и обновления информационно-аналитической базы данных об объектах жилищного фонда

Основными принципами, которым должна отвечать разрабатываемая информационно-аналитическая база на основе новых технико-экономических паспортов, являются: достоверность, актуальность, содержательность, полнота, динамичность, эффективность, сокращение трудозатрат, надежность, гибкость, научность.

С учетом специфики жилищной сферы крупных городов содержание вышеперечисленных и представленных на рисунке 9 принципов формирования информационной базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов можно охарактеризовать следующим образом.

Принцип достоверности предполагает, что все сведения, включаемые в информационную базу, должны быть получены из компетентных источников, а текже с их подтверждением путем проведения реальных обследований конкретных объектов жилищного фонда (многоквартирных домов), исключая использование старых, не проверенных данных.

Принцип актуальности подразумевает постоянное поддержание соответствия данных, содержащихся в информационной базе, реальному состоянию объектов жилищного фонда (многоквартирных домов).

В соответствии с принципом содержательности каждый вид данных, включаемых в информационную базу, должен иметь определенное значение для принятия управленческих решений в жилищной сфере, и в то же время в базе нет необходимости хранить лишнюю информацию, затрудняющую процесс обработки данных.

Принцип полноты предполагает, что информационная база должна включать все сведения, необходимые для обеспечения эффективного управления жилищным фондом.

Принцип динамичности подразумевает наряду с периодическим обновлением данных о конкретных объектах жилищного фонда, постоянное совершенствование самой информационной базы: ее структуры, методов работы с ней и т.д.

Принцип эффективности предполагает минимизацию совокупности издержек на создание и поддержание функционирования информационной базы при соблюдении конечной цели -- высококачественного информационного обеспечения процесса принятия управленческих решений в сфере управления жилищным фондом.

В соответствии с принципом сокращения трудозатрат информационная база должна быть построена таким образом, чтобы максимально облегчить процессы сбора, ввода, обработки и получения данных путем применения современных средств вычислительной техники и программного обеспечения.

Принцип надежности предполагает обеспечение безотказности функционирования информационной системы, безопасности передачи данных, резервирование коммуникаций и технических средств для изменения в случае необходимости траектории движения информационных потоков в сфере управления жилищным фондом.

Принцип гибкости предполагает встроенность в информационную систему управления жилищным фондом механизмов, дающих возможность прогнозировать тенденции изменения состояния внешней среды и возможностей самой системы, а также вырабатывать адекватные им управленческие решения.

Принцип научности подразумевает усиление расчетного начала на всех стадиях управления информационными потоками в жилищной сфере от планирования до анализа, обоснование всех параметров эксплуатации жилищного фонда.

Под методами или способами формирования системы информационного обеспечения понимается систематизированная совокупность шагов или действий, которые необходимо предпринять, чтобы решить поставленную задачу.

Разработка методических положений формирования системы информационного обеспечения основана на реализации следующих основных задач:

- формирование основных этапов создания ИАБ с их обоснованием определением конкретных действий, а также источников финансирования каждого этапа;

- решение вопросов сбора, накопления, хранения и доведения до органов городской власти и других пользователей и потребителей сведений о состоянии жилищного фонда, качественных и иных характеристиках, правилах эксплуатации и ответственности за их несоблюдение;

- реализация установленных законодательными актами Российской Федерации прав граждан на жилище с учетом их особенностей (для физических и юридических лиц) при эксплуатации жилья в современных условиях хозяйствования и существования различных форм собственности;

- упорядочение взаимоотношений нанимателей, арендаторов и собственников, уточнением норм эксплуатации и созданием условий для повышения эффективности использования жилья с учетом имеющихся ресурсов и задач города;

- рассмотрение роли паспортизации, как неотъемлемой части системы государственных кадастров и звена, регистрирующего информацию о состоянии жилищного фонда, использовании и ценности объектов;



Рисунок 11.- Основные принципы формирования информационно-аналитической базы данных на основе технико-экономической паспортизации.

Источник: составлено автором

- расширением назначения паспортизации жилищного фонда в современных условиях в зависимости от уровней управления и ее предназначения в системе управленческих решений и обеспечении информацией граждан с последующим созданием и вводом в эксплуатацию автоматизированной системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда всех форм собственности;

- созданием на основе ИАБ технико-экономических паспортов комплексной системы технического учета и диспетчерского контроля многоквартирных домов, призванной заменить и значительно расширить возможности существующего порядка организации диспетчерской службы.

Основные методы формирования информационно-аналитической системы на основе паспортизации жилищного фонда можно условно разделить на две группы: методы работы с информацией в рамках ИАБ и методы организации работ по ее формированию. В первую группу входят методы сбора информации, хранения, обновления и актуализации, а также использования информации. Ко второй группе относятся методы или способы проведения (организации) работ и финансирования работ.

Методы сбора информации в рамках формирования ИАБ подразделяют на:

- натуральные изыскания - предполагается выполнение работ по натуральным замерам всех конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирных домов, а так же прилегающих к ним земельных участков. При обновлении ИАБ имеющиеся в ней данные каждый раз проверяются путем органолептического анализа и выборочных перезамеров конструкций. Все натуральные обследования конструкций и инженерных систем должны проходить с использованием современного оборудования и с учетом строительных норм и правил, действующих в жилищной сфере. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживания зданий, объектов коммунального и соц.-культурного назначения. ВСН 58-88(р) Госкомархитектуры. - М. : Стройиздат, 1991. - 64 с. Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57- 88(р) Госкомархитетуры. - М.: Стройиздат, 1991. - 87 с. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) Госгражданстроя. -- М.: Прейскурантиздат, 1988. - 72 с. Садыков A.C. Эффективное использование ресурсов в жилищно- коммунальном хозяйстве - М.: Стройиздат, 1990. -- 152 с. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Экономика реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений: Учеб. Пособие.- СПб.: СПбГИЭА, 1999 - 95 с. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания: утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. № 552 // Собрание законодательства Российской Федерации. -- 2003. -- № 37. - Ст. 3586.

- архивные изыскания -- проводятся путем сбора информации из имеющихся достоверных источников, в основном информация, которую нельзя собрать с помощью натурных измерений (договорная, экономическая и др. информация). Вся архивная информация должна тщательно проверяться и актуализироваться к современным условиям.

Методы хранения информации могут быть:

- хранение паспортной информации на бумажной основе -- обеспечивает большую надежность сохранности информации в архивных материалах, но при этом практически не позволяет применять ее для принятия эффективных управленческих решений в современном крупном городе. Используется для хранения неизменяемой паспортной информации и обновляется раз в 5-10 лет.

- электронное ведение ИАБ -- подразумевает использование современной вычислительной техники и средств связи для ведения, обработки и хранения информации о жилищном фонде. Является наиболее предпочтительным и эффективным способом работы с большими информационными массивами.

Основным методом обновления и актуализации информации является мониторинг объектов жилищного фонда по заранее разработанной схеме, которая включает в себя периодичность обновления различных разделов, периодичность обращения к различным источникам информации, а так же описывает какие специалисты и в рамках каких организаций проводят эту работу. Представляется, что осуществлять деятельность по сбору данных для информационно-правовой базы, в первую очередь, получаемых в результате обследований, по их дополнению должны специализированные организации, работающие по контракту с профильными Комитетами Правительства города. Такая организация обеспечивает единство методов обследования, объективность полученных данных, возможность проведения работ без увеличения штатов чиновников.

Методы использования информации ИАБ в управленческой деятельности подразделяются на: Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. СПб:СПбГИЭУ, 2002. - 276 с.

- методы предоставления пользователям паспортной информации -- информация предоставляется бесплатно в электронном виде с возможностью применения вычислительного аппарата ИАС. Ограничения при этом зависят от уровня доступа пользователя.

- методы предоставления потребителям паспортной информации -- основаны на платном предоставлении доступа к ИАБ, согласно уровню доступа и выбранного формата предоставления данных.

Способы организации работ подразумевают под собой: порядок работ, разбиение работ на основные этапы, определение исполнителей работ.

На первом этапе формирования информационно-аналитической базы должны быть определены основные методики сбора и обновления данных ИАБ:

1. Разработка Методического положения по оценке физического износа строительных конструкций, инженерных систем и . элементов благоустройства. Учитывая наличие уже разработанных и широко используемых методических положений (такие как ВСН 57-88 (р), ВСН 53-85 и другие Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57- 88(р) Госкомархитетуры. - М.: Стройиздат, 1991. - 87 с. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) Госгражданстроя. -- М.: Прейскурантиздат, 1988. - 72 с. ГОСТ Р ИСО 9000-2001. Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь: утв. постановлением Госстандарта России от 15 августа 2001 г. № 332-ст // Справочно-правовая система «Гарант».) необходимо провести работу по комплексной их доработке и интеграции в разрабатываемую программу.

2. Разработка порядка сбора показателей информационно- аналитической базы данных о технических, энергетических, санитарно- экологических, потребительских, социальных и экономических параметрах каждого отдельного домовладения, с учетом на каждой стадии вопросов безопасности граждан.

3. Разработка порядка обновления данных о техническом состоянии (о проценте физического износа) конструкций, инженерных систем, систем мониторинга и диспетчерского контроля, систем обеспечения безопасности и других, а также элементов благоустройства, придомовой территории и учета объемов ремонтно-строительных и восстановительных работ по каждому домовладению независимо от форм собственности.

4. Разработка и внедрение в практику работы жилищных организаций автоматизированной системы учета и анализа текущих санитарно- технических, экологических, энергетических, социальных и потребительских параметров домовладения, а также уровня безопасности и комфорта проживания граждан для сбора, документирования, обработки, систематизации, актуализации, хранения и использования в системе управления необходимой информации.

5. Разработка системы контроля над техническим состоянием, эксплуатацией, обслуживанием, финансированием содержания и ремонта жилых зданий различных форм собственности.

6 .Создание системы информационной поддержки структурам ГО и МВД

7. Разработка и внедрение с последующим совершенствованием системы информационной поддержки для структур пожарной охраны и МЧС, с дальнейшим переводом системы поддержки в мобильный вид с широким использованием современных систем телекоммуникаций.

Учитывая важность создания единой системы обеспечения безопасности проживания граждан, поддержания необходимого уровня комфорта проживания, Об основах федеральной жилищной политики: закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (с последующими изменениями и дополнениями) // Закон. -- 1996. -- № 8. - С. 4. а так же планирования содержания и ремонта жилищного фонда целесообразно рассмотреть вопрос о проведении сплошного обследования жилищного фонда городов РФ с привлечением на конкурсных началах проектно-изыскательских организаций. Поскольку проведение сплошного обследования в соответствии с ВСН 57-88(р) Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57- 88(р) Госкомархитетуры. - М.: Стройиздат, 1991. - 87 с. выполняется специалистами жилищно- эксплуатационных организаций под руководством специалистов проектной организации, такая работа может быть выполнена сравнительно быстро, включая необходимую в таких случаях организационную и методическую подготовку.

В соответствии с действующими нормативными документами (на основании ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа» Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) Госгражданстроя. -- М.: Прейскурантиздат, 1988. - 72 с. Присяжной В.Б. Оценка технического состояния строительных конструкция зданий и сооружения в примерах: учебное пособие - Магадан.: СМУ, 2002-77с. Гучкин И. С. Диагностика повреждений и восстановление эксплуатационных качеств конструкций: учебное пособие - Пенза.: ПГАСА, 2000-171с. определяется физический износ каждого конструктивного элемента или инженерной системы в каждом доме и интегральный физический износ многоквартирного дома в целом. Проведение визуальных осмотров и составление дефектных ведомостей на каждое здание позволит определить не суммарный, а интегральный износ, т.е., оценить влияние каждого дефектного участка на общее техническое состояние конструктивного элемента или инженерной системы здания.

Создание информационно - аналитической базы (ИАБ) данных на основе сплошной паспортизации многоквартирных домов должно проходить в кратчайшие сроки и проводиться в настоящее время без замедлений. Это обусловлено необходимостью эффективного внедрения информационной базы в структуру управления жилищным фондом. При более глубоком рассмотрении вопросов создания ИАБ на основе новых ТЭП, выявляются следующие организационно-методические подходы, представленные в виде принципов проведения паспортизации жилищного фонда.

1. Принцип территориальной паспортизации (по районной). Заключается в том, чтобы провести паспортизацию на уровне районов города. Результат работы -- полностью работающая на районном уровне (автономно) система, включая блок принятия управленческих решений на определенной территории. Проводить сплошную паспортизацию всех районов города следует только после проведения пилотной паспортизации одного наиболее подходящего района. На таком универсальном районе имеется возможность отработать методические приемы и механизмы паспортизации, снизив, тем самым, издержки по паспортизации других районов как городских, так и пригородных.

2. Принцип со финансирования работ. Этот принцип предполагает, что финансирование будет идти не только в соответствии с Законом города «О бюджете ...» на очередной год по статье «Разработка и внедрение ИАБ в структуру управления...» или «Паспортизация ...». Часть финансирования должна поступать от населения за счет статьи расходов жилищно- эксплуатационных организаций всех форм собственности в счет платы населением по статье «Техническое обслуживание многоквартирного жилого дома» за вид работ (услуга) «Технические осмотры».

3. Принцип системности и единства. Для воплощения этого принципа в жизнь необходимо создание городского Центра паспортизации (оператора проекта) на базе Жилищного комитета: либо в качестве структурной единицы, или сторонней организации, которой передаются функции Генерального подрядчика и (частично) функции «Заказчика».

4. Принцип декомпозиции работ по направлениям работ и, соответственно, по исполнителям.

Создание информационно-аналитической базы может осуществляться поэтапно, по очередям. Каждая очередь формирования информационно- правовой базы должна содержать данные, необходимые и достаточные для решения конкретных задач города.

2.3 Порядок создания и обновления информационно аналитической базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов с использованием современных технологий и САПР

Как сказано выше, формирование информационно-аналитической системы на основе новых технико-экономических паспортов многоквартирных домов, обеспечивающей решение большого круга вопросов, связанных с совершенствованием деятельности по эксплуатации и содержанию жилищного фонда, потребует значительного труда и времени. Представляется целесообразным выполнить работу поэтапно, выделив в ней несколько очередей, причем таким образом, чтобы завершение каждой из них создавало законченный раздел единой базы, обеспечивающий возможность решения конкретных задач.

Обращаясь к предположению о необходимости модульной архитектуры разрабатываемой информационно-аналитической системы следует отметить следующие этапы ее создания и развития:

1. Проведение технико -- экономического обоснования создания автоматизированной информационно -- аналитической системы на основе сплошной паспортизации многоквартирных домов жилищного фонда;

2. Разработка организационно - методического обеспечения создания ИАБ на основе сплошной паспортизации;

3. Создание программного продукта ИАБ в виде многоуровневой модульной системы с использованием современных технологий и САПР;

4. Разработка электронной архитектуры вывода конечных данных по запросам пользователя;

5. Сбор, обработка и хранение данных обо всех параметрах многоквартирных домов на основе новых технико - экономических паспортов;

6. Предоставление права доступа к паспортной информации ИАБ с использованием практики многоуровневого ограничения доступа пользователям и потребителям;

7. Разработка дополнительных модулей системы и совершенствование существующих.

Основной выходной формой при формировании ИАБ является технико-экономический паспорт (ТЭП) объекта. Данные включаются в ТЭП на основании;

- сведений, полученных у владельцев объектов и в других организациях;

- сведений, полученных в результате обследований, проводимых по заказам владельцев объектов жилищного фонда.

- сведений содержащихся в комитетах, спецслужбах и отраслевых предприятиях города.

Информация для формирования ИАБ представляется из: 1. ГУИОН - сведения по учету и технической инвентаризации жилищного фонда и сведения о характеристике и границах земельных участков придомовых территорий - 1 раз в квартал.

1. ГБР - сведения о регистрации прав собственности и формах владения и пользования жилых помещений -- 1 раз в квартал.

2. Жилищный Комитет - нормативно-методические документы, а также требования по безопасной эксплуатации и сохранности жилищного фонда - ежемесячно.

3. КГА -- информация об уплотнительной застройке, состоянию фасадов, генеральном плане и плане подземных коммуникаций - 1 раз в квартал.

4. ГУ «ЖА» - изменения текущей паспортной информации, включая данные вычислительного центра коллективного пользования «Жилищное хозяйство» - ежемесячно.

5. КУГИ - информация о владельцах (арендаторах) встроенных и пристроенных нежилых помещений -- 1 раз в квартал.

6. Государственной жилищной инспекции - сведения об отклонениях от нормативов по эксплуатации жилья - ежемесячно.

7. Собственников (юридических и физических лиц), уполномоченных органов - паспортная информация об эксплуатируемом жилищном фонде -- 1 раз в квартал.

8. СЭС - сведения о санитарно-гигиеническом режиме помещений и придомовых территориях -- 1 раз в квартал.

9. Управления государственной противопожарной службы города условия противопожарной эксплуатации -- 1 раз в квартал.

10. Структур ГО и МЧС -- 1 раз в квартал.

11. Агентств по оценке недвижимости - информация по конъюнктуре рынка жилья -- 2 раза в год.

Обновление базы данных проводится не реже двух раз в год в период проведения плановых технических осмотров жилых зданий - весеннего и осеннего. Технико-экономический паспорт, являющийся основой планируемой базы, предполагается заполнять и обновлять в два этапа.

Первый этап является основным и включает в себя сбор и обработку статистической информации. При этом заполняется первый раздел паспорта, состоящий из учетных данных, общих сведений о многоквартирном доме, об его эксплуатационных показателях и общих показателях конструктивных элементов и инженерных систем. Источником информации для получения необходимых сведений служат базы данных ГУИОН (технические паспорта) и ГУ ЖА (данные хозфинплана на текущий период), КУГИ (данные об арендаторах и собственниках встроенных нежилых помещений). Для уточнения и проверки, имеющихся в базах данных проводится сверка с данными ВЦКП, а также проводятся обмерные работы по основным конструктивным элементам, инженерным системам, специальному инженерному оборудованию, уборочным площадям. На втором этапе проводится заполнение второй части технико-экономического паспорта - индивидуальных показателей технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерных систем и специальных инженерных систем проводится с учетом Правил оценки физического износа (ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) Госгражданстроя. -- М.: Прейскурантиздат, 1988. - 72 с. с использованием описи работ (дефектной ведомости). Заполнение энергетического паспорта проводится на основе действующих договоров с энергоснабжающими организациями по каждому объекту в отдельности. Заполнение паспортов МЧС и экологического паспорта осуществляется на основе совместной деятельности заинтересованных инстанций как при разработке формы так и при дальнейшем ведении и модернизации. Остальные паспорта, входящие в структуру ТЭП, заполняются аналогично под постоянным контролем и согласованием с заинтересованными подразделениями городской власти.

Современные технологии и САПР должны применяться на всех стадиях ведения работы по подготовке, формировании, хранении, совершенствовании и дополнении, а так же обслуживании и использовании данных информационно-аналитической базы на основе ТЭП. Постановление правительства РФ «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г.г. от 17.11.01, №797 ГОСТ Р ИСО 9000-2001. Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь: утв. постановлением Госстандарта России от 15 августа 2001 г. № 332-ст // Справочно-правовая система «Гарант». Автоматизированные информационные системы в экономике: учебник / под ред. Трезимина И. К. -- М.: Финансы и статистика, 2000.

На стадии сбора информации о технических параметрах конструктивных элементов и инженерных систем обязательным условием мониторинга (Рисунок 12) является использование современной измерительной и вычислительной техники. При сборе необходимой информации из архивов профильных организаций и структур в которых находится огромное количество устаревших, противоречивых данных, частично замененных на новые и частично утерянных, расположенных на бумажных носителях и частично в электронном виде просто необходима разработка автоматизированных методов сбора, обработки и анализа этих данных с использованием современной вычислительной и компьютерной техники. Обработанные и проанализированные данные в результате мониторинга должны сводиться в унифицированные формы для дальнейшей проверки путем реальных обмеров на объектах недвижимости (многоквартирных жилых домах) и использовании в автоматизированном процессе формирования ИАБ на основе технико-экономических паспортов.

Имеющаяся в настоящее время база информационного обеспечения управления объектами жилищного фонда, основанная на статических, не изменяемых данных технических паспортов ПИБ не отвечает современным реалиям управления жилищным фондом. Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения.-М.:Дело, 2003-392с Поэтому разрабатываемая в процессе паспортизации автоматизированная информационно-аналитическая база технико-экономических паспортов должна формироваться и вестись на основании мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда. Информационное обеспечение управления многоквартирными домами подразумевает определенный порядок аккумулирования, обновления и использования хранящихся в информационно-аналитической базе сведений.



Рисунок 12. - Принципиальная схема мониторинга создании и обновлении технико-экономических паспортов в рамка ИАБ.

Источник: составлено автором

Создание информационно-аналитической базы данных происходит в процессе паспортизации многоквартирных домов путем проведения сбора имеющейся информации и проведения реальных осмотров и обмеров конструктивных элементов и инженерных систем. Получаемая информация анализируется, структурируется и записывается в электронном виде в разработанные бланки технико-экономических паспортов. Принципиальная схема организации работ по проведению паспортизации жилищного фонда представлена на рисунке 13.

Для того чтобы информация всегда оставалась достоверной Научные основы регионального социально-экономического мониторинга/ Под ред. Л.В. Ивановского, В.Е. Рохчина. -- СПб.: ИСЭП, 1998 - 275 с. Иванов А.Д. Информационно-методическое обеспечение процесса управления воспроизводством городского имущества./М., Экономика, 2000. необходимо проводить ее актуализацию путем постоянных реальных осмотров многоквартирных домов и производить перезапись и обновление данных в информационной базе.

Актуальная и достоверная информация поступает пользователям и потребителям информации для принятия верных обоснованных и эффективных управленческих решений и ведения государственного контроля. Информационные технологии в городском хозяйстве./ М., сборник материалов практического семинара, 2006. Кафидов В. Модель стратегического управления мегаполисом./Институт экономики города, 2005. Ерохина Л. И. Изменение приоритетной роли прогнозирования и планирования как функций управления в сфере услуг в условиях нестабильной экономической среды / Л. И. Ерохина, Е. В. Башмачникова // Наука -- сервису города: Сб. науч. тр. V научно-технической конференции. - Тольятти: Изд-во ТГАС, 2005.



Рисунок 13. - Порядок создания, обновления и использования информационно-аналитической базы данных для ведения более эффективного мониторинга многоквартирных домов.

Источник: составлено автором

Наиболее на наш взгляд рациональный алгоритм (Рисунок 14) создания информационной базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов содержит следующие этапы в определенной последовательности:

- определение структуры информационно - правовой базы на основе технико-экономического обоснования;

- определение механизма заполнения информационно - правовой базы, на основе изложенных принципов и с использованием современных информационно-вычислительных систем;

- определение механизма использования информационно-правовой базы;

- определение системы распределения доступов к различным разделам базы данных по принципу трехуровневой иерархии уровней доступа.

Рисунок 14. - Алгоритм создания информационно-аналитической базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов.

Источник: составлено автором

Порядок создания ИАБ осуществляется по очередям. Первая очередь формирования информационно-аналитической базы заключается в следующем. Очередность формирования информационно-аналитической базы определяется, с одной стороны, насущностью задач, стоящих перед городом, а с другой - подготовленностью методической базы, необходимой для начала работы. В настоящее время, в условиях, с одной стороны - ограниченности финансовых ресурсов, выделяемых городом на ремонтные работы, а с другой - неудовлетворительного состояния значительной части жилых строений, грозящего повторением и нарастанием аварийных ситуаций, в качестве первоочередной задачи следует рассматривать совершенствование деятельности по выборочному капитальному ремонту жилья, разработки программ реновации районов.

Конкретно, это означает:

- проведение в возможно более короткие сроки, по единой методике, обследования жилищного фонда города всех форм собственности;

- составление соответствующего раздела технико-экономического паспорта с занесением в него оценки уровня работоспособности основных конструктивных элементов и инженерных систем каждого обследованного строения и интегральной оценки уровня работоспособности строения в целом;

- формирование раздела информационно-аналитической базы, отражающего техническое состояние городского жилищного фонда.

В результате этой работы будет создана основа:

- для разработки плана выборочного капитального ремонта, нацеленного на ликвидацию создавшихся и предотвращения возникновения новых аварийных ситуаций;

- разработки программы реновации районов первых массовых серий;

- для осуществления контроля выполнения этих мероприятий;

- для мониторинга изменения технического состояния жилищного фонда города по времени.

Например, такой раздел формирования информационно-аналитической базы, как паспортизации довольно хорошо подготовлен. Существует ряд методик оценки технического состояния (уровня работоспособности) строений; практическая работа в этом направлении проводится рядом лицензированных организаций, располагающих квалифицированными кадрами исполнителей. Таким образом, до начала формирования первоочередного раздела информационно-аналитической базы потребуется относительно небольшая подготовительная работа, включающая:

- уточнение методики оценки уровня работоспособности (перечень оцениваемых конструктивных элементов и элементов инженерных систем с учетом особенностей фонда разных периодов постройки; число категорий работоспособности; получение интегральной оценки);

- отработку формы входного документа (раздела технико- экономического паспорта);

- отработку форм выходных документов (обобщенные результаты обследования по городу в целом, по административному району, по эксплуатирующей организации);

- определение перечня организаций, участвующих в проведении обследования, и порядка их взаимодействия.

Важнейшей частью подготовительной работы должно стать экспериментальное обследование отобранных совокупностей объектов. Представляется правильным провести эксперимент по одному из кварталов, застроенных до 1917 г. и по жилой группе из, примерно, 10 домов, построенных в начале 1960-х годов. Результаты эксперимента создадут надежную базу для определения и включения в проект программы сроков и стоимости работ по 1 -й очереди паспортизации.

Вторая очередь формирования информационно-аналитической базы.

К числу сопоставимых по насущности с выборочным капитальным ремонтом, относятся проблемы повышения энергоэффективности, снижения пожароопасности жилых строений и повышение экологических показателей, как применяемых строительных материалов, так и обработки продуктов жизнедеятельности населения. Однако в этом случае включению в ТЭП соответствующих показателей должна предшествовать серьезная исследовательская работа, результаты которой позволят категорировать объекты по степени энергоэффективности, пожароопасности, экологическим показателям, а также определят характер и стоимость работ, необходимых для ликвидации наименее благоприятных ситуаций. На основании проделанной работы и собранных данных можно будет строить планы по сносу энергонеэффективных и слишком затратных в обслуживании, к тому же экологически небезопасных серий или даже целых кварталов, с учетом экономической неэффективности их капитального ремонта, и возведении на их месте новых отвечающих всем современным требованиям многоквартирных домов.

...