Совершенствование организационно-методических положений механизма технико-экономической паспортизации многоквартирных домов в крупных городах

Исследования должны быть включены в план мероприятий программ, намеченных к осуществлению в ближайшее время. Обследование проведут по отработанной ими методике соответствующие специалисты, а результаты будут внесены в предусмотренный раздел ТЭП и послужат основанием для планирования работ по повышению энергоэффективности и снижению пожароопасности фонда.

Последующие очереди формирования информационно-аналитической базы. Сюда включается получение и внесение в ИАБ данных, необходимых для решения других задач, перечисленных выше. Следует иметь в виду, что принятая выше очередность не определяет последовательности действий по формированию информационно-аналитической базы.

Очереди могут реализовываться параллельно, или в той последовательности, которая будет установлена Планом мероприятий, и определит которую насущность задачи, подготовленность методических документов и объем финансирования, выделяемого из средств бюджета на формирование информационно-аналитической базы.

Глава III. Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов.

3.1. Технико-экономический паспорт, как основа новой информационной системы.

Современный вид и структура технических паспортов на здания получили в семидесятых годах прошлого столетия. Сегодня все пользуются техническими паспортами того времени, и обновление их проводится по устаревшим принципам. В настоящее время развивается и все прочнее утверждается тенденция к переходу на новые электронные технико- экономические паспорта.

Первые технико-экономические паспорта и электронные виды паспортов стали появляться после 2004 года. Вид новых паспортов и их электронные версии регулярно совершенствуются.

Технико-экономический паспорт многоквартирного жилого дома представляет собой информационно-нормативный электронный документ, состоящий из самостоятельных информационных разделов -- паспортов, в котором представлены основные характеристики конструктивных элементов, инженерных систем и объемно-планировочных показателей здания, а так же земельных, энергетических, правовых и социально-экономических отношений, на основе которых формируются управленческие решения по содержанию и использованию домовладения в мирное время и в чрезвычайных ситуациях.

На сегодняшний день все разрабатываемые в РФ технические паспорта на домовладение содержали ограниченное количество информации. В основном это информация сугубо технического характера. Последнее поистине революционное решение было разработано Олтяну Александром Андреевичем в своих трудах и принято при создании ИНЖЭКОНом совместно с Жилищным комитетом новых технико-экономических паспортов, в которые были включены экономические показатели и энергетический паспорт. Для решения возникающих задач в современном крупном городе в процессе управления жилищным фондом даже этой расширенной информации явно недостаточно. Автором предлагается значительно расширить информационные возможности разрабатываемых ИНЖЭКОНом технико-экономических паспортов. Для этого их необходимо дополнить новыми разделами и самостоятельными паспортами, использующими общую базу ТЭП, в результате чего усовершенствование не потребует больших финансовых и временных вложений, но при этом в разы увеличит возможности использования ТЭП во многих областях городского хозяйства. Новшеством также должно стать создание интернет сайта, на котором любой обыватель сможет ознакомиться с новой системой паспортов, задать вопросы и пожелания разработчикам. По интернет сайту можно сделать заказ информации из ИАБ на основе технико-экономических паспортов.

Автором предлагается следующая укрупненная структура электронного технико-экономического паспорта. Документ состоит из самостоятельных информационных разделов -- самостоятельных паспортов. Технико-экономический паспорт состоит из технического паспорта, паспорта фасадов, паспорта инженерных сетей, энергетического паспорта, экологического паспорта, социального паспорта, паспорта МЧС. Паспорта объединены общими данными о многоквартирном доме (Рисунок 15).

Общие данные технико-экономического паспорта содержат общую информацию о многоквартирном доме. Информация, которая является статичной, получаемая с момента постройки, присуща для здания на весь период его существования и не меняется в процессе эксплуатации многоквартирного дома. Это такие данные, как адрес, год постройки, автор проекта и генподрядные организации. Сведения о текущем и прошлых владельцах здания, а также документы имущественных отношений, предполагается хранить в общих сведения. Общие данные о домовладении объединяют все остальные части ТЭП. Обязательным должно быть присутствие генерального плана масштаба М 1:2000, с возможностью масштабирования до М 1:500 и крупнее.

Рисунок 15. - Укрупненная структура (состав) технико-экономического паспорта в рамках ИАБ

Источник: составлено автором

Генплан должен содержать план подземных коммуникаций, выполненный в слоях по всем правилам, и обновляться согласно техническому регламенту из отдела подземных коммуникаций КГА. Паспорт имеет приложения из комплекта чертежей, выполненных в графических программах и открывающихся с помощью приложения электронного паспорта или программы управления.

Технический паспорт является наибольшим и главной частью ТЭП. Технический раздел содержит общую информацию об объемно- планировочных решениях, конструктивных элементах, инженерных системах, квартирографии, земельном участке и много другой информации. В нем так же есть раздел общих сведений. Раздел содержит данные о конструктивных особенностях здания, условиях эксплуатации, краткую техническую справку и информацию. Паспорт содержит только описания и размеры элементов, все чертежи находятся в общих данных и подгружаются по мере необходимости в выходную форму запроса. Отдельным мощным разделом технического паспорта, выделенным как самостоятельный раздел ТЭП является ведомость дефектов и оценки технического состояния здания. Содержащаяся в «ведомости» информация является основой при разработке рекомендаций по проведению ремонтов, в том числе и капитальных. Данные о земельном участке и уборочных площадях, квартирография многоквартирного жилого дома, внутренние площади мест общего пользования, уборочные площади мест общего пользования, сведения о конструктивных элементах и инженерных системах здания и все необходимые размеры. В новой электронной версии паспорта месторасположение разделов в структуре перестает быть важным. Структура сохраняется лишь для печатной формы, с целью предоставления пользователю в привычном, хотя и расширенном виде. В электронном документе разделы паспорта компонуются автоматически программой ИАБ в необходимом виде при выполнении тех или иных запросов для решения различных задач.

Автором предлагается отдельным разделом добавить в ТЭП паспорт фасадов. В настоящее время в ряде городов (СПб, Москва) России уже разработаны базы паспортов фасадов (ПФ), которые контролируются и хранятся в КГА. Добавление паспорта фасадов, значительно расширит информационную базу ТЭП за счет цветных чертежей фасадов, подробного описания архитектурного декора здания и его технического состояния. Паспорт фасадов позволит контролировать имущественные отношения по вопросам использования площадей фасадов для рекламных вывесок, частей фасадов для использования арендодателями под информационные вывески, маркизы, установку жалюзи на окнах.

Отдельным информационным массивом автор предлагает выделить паспорт инженерных сетей (ПИС) и инженерного оборудования. Это должен быть сравнительно небольшой массив информации, описывающий все инженерные службы многоквартирного дома. В современных зданиях насчитывается большое количество сложных инженерных систем требующих контроля и учета. Для обеспечения технической, экологической, экономической и социальной защиты проживающих и горожан в целом, все системы должны находиться в исправном состоянии и вовремя проходить необходимое обслуживание и ремонт. Для обеспечения этих задач и требуется полноценная качественная информация о структуре, работе и состоянии этих систем. Структура паспорта должна состоять из массива постоянной и переменной информации. Массив постоянной информации содержится в «Общих данных» в виде чертежей, схем и общего описания, а так же в техническом паспорте в разделе «инженерные системы». Наиболее подробное описание инженерного оборудования и систем содержаться в ПИС. Печатная форма станет продолжением раздела технического паспорта, а в электронной форме ПИС должен являться полноценным самостоятельным разделом ТЭП.

Энергетический паспорт (ЭП) также является самостоятельным документом. В печатной форме энергетический паспорт идет следом за ПИС, в электронной форме, интерфейс документа формируется в зависимости от запросов. Энергетический паспорт содержит основную информацию о потреблении энергоресурсов, наличии энергопотерь и их количестве. Сведения о причинах энергопотерь и неэффективности потребления ресурсов, а так же практические рекомендации по их сокращению, с расчетом стоимости и экономического эффекта, содержащиеся в ЭП позволят значительно сократить нагрузки на поставщиков ресурсов, приведет к значительной экономии средств собственников, и в целом будет способствовать улучшению экологической обстановке в мегаполисах.

Большим самостоятельным разделом ТЭП должен стать социальный паспорт. По мнению автора, он должен быть обязательно включен в состав ТЭП, хотя ранее этому не уделялось внимания, и вопрос о его создании не поднимался. Разработку социального паспорта следует вести на основе Гражданского кодекса с использованием опыта и информации накопленного специальными организациями и комитетами. Информация, содержащаяся в социальном паспорте (СП) -- является наиболее тщательно охраняемой частью ТЭП. Основным держателем и пользователем информации должны стать структуры МВД и здравоохранения. Информационный массив социального паспорта представляет собой данные о проживающих в многоквартирном доме. Информация составляется на основании квартирографии и данных о прописанных гражданах. Подобные базы уже есть в разных структурах городского управления и социального обслуживания. По мнению автора необходимо поставить вопрос о централизованном создании комплексной базы данных СП в рамках ИАБ. Основными преимуществами данного паспорта будут концентрированность информации и представление ее в рамках отдельного многоквартирного дома, микрорайона, района.

Плотно застроенные центральные районы крупных городов с их напряженным транспортным и пешеходным движением отличаются небольшим количеством зеленых насаждений, открытого грунта и водоемов. Результатом этого является постоянное скопление газов, паров, пыли, загрязняющих и отравляющих атмосферу. По результатам исследования ученых, заболеваемость населения, проживающего в зоне промышленных предприятий, по сравнению с районами, где их нет, оказывается выше: по гриппу и ангине - в 2.7 раза; по коньюктивиту - в 1.6 ; по неврозу - в 1.7; по кожным заболеваниям - в 9 раз. Healy & Baker. European cities monitor. Europe's top cities. Executive Summary. 1995. Отрицательным фактором, влияющим на удобства проживания, является шум. Особенно вредное воздействие на человека оказывает транспортный шум, который достигает: у мотоцикла - 91 дБ, легковой машины - 92 дБ, грузовой машины - 97 дБ, автобуса - 72-80 дБ. Короткова О. И тогда они решили создать ипотеку/ Экономика и жизнь, Санкт-Петербургский региональный выпуск, №22, 1997. Санитарными нормами установлен предельно допустимый уровень шума для жилых домов в размере 30 дБ. Однако, обследования, проведенные в ряде городов России, выявили, что фактический уровень шума превышает предельно допустимый в 2 и более раз. Проведенные медицинские исследования свидетельствуют о том, что повышенный шум сокращает жизнь человека до 8-12 лет. Mo Gray, Arthur W. Petrollym Evaluations and Economic Decisions - Prentice - Hall. - New York; 1975. Значительное влияние на условия проживания оказывает обеспечение мест проживания транспортными коммуникациями. Установлено, что жилая площадь, расположенная вблизи со станциями метрополитена, по различным оценкам, стоит на 15-20% дороже. Короткова О. И тогда они решили создать ипотеку/ Экономика и жизнь, Санкт-Петербургский региональный выпуск, №22, 1997. На основании проведенных исследований, автор делает вывод, что экологический паспорт (ЭкП) является обязательным и представляет собой обобщение содержащейся в ТЭП информации и предоставление ее с точки зрения влияния эксплуатации многоквартирного дома на окружающую среду и экологию мегаполиса.

В современных мегаполисах учащаются техногенные катастрофы и происшествия -- пожары, разрушения и т.д. Для обеспечения возможности быстрого реагирования спецслужбам необходима более подробная информация о месте происшествия. Для этого рекомендуется создать паспорт МЧС и выполнить его как приложение ТЭП.

Оценивая технико-экономический паспорт домовладения как основу планирования управления и содержания, проведения капитального и текущего ремонтов жилищного фонда, необходимо отметить, что формы и показатели технического паспорта требуют доработки, после чего паспорт будет содержать всю необходимую информацию для разработки программ энергосбережения, социальной и экологической защиты и модернизации МКД (Рисунок 16).

Обязательным условием оформления технико-экономических паспортов является проведение реальных осмотров и технических обследований домовладений, а также проведение расчетов в полном соответствии с действующими нормативными документами.

Проанализируем содержание технических паспортов и новых технико- экономических паспортов (ТЭП). В представленных в техническом паспорте данных необходимо отметить следующие недостатки в записях и расчетах:

• для соответствия ведомости своему назначению описание дефектов в ней должно соответствовать ВСН 53-86 (р). В дефектной ведомости должны быть записаны все признаки физического износа, соответствующие определенному значению износа;

• зачастую по элементам конструкций и систем, имеющих существенный износ, нет записей о каких-либо признаках износа, что не позволяет судить в правомерности установления величины износа. В соответствии с ВСН 53-86 (р) такое определение износа правомерно только для конструкций, недоступных для осмотра.

В новом ТЭП имеются существенные сокращения классификации нежилых помещений, исключены те, которые заведомо не могут находиться в жилом здании, например театры, зрелищные учреждения.



Рисунок 16. -- Структура технико-экономического паспорта в рамках ИАБ

Источник: составлено автором

Физический износ по конструктивному элементу и в целом по зданию на основе данных технического паспорта не оцениваются и не рассчитываются, а в новом технико-экономическом паспорте это возможно.

Надо отметить, что ни в техническом паспорте, ни в разработанном новом технико-экономическом паспорте не указана конструкция инженерных систем. Также не указан тип системы горячего водоснабжения. Отсутствие этой информации приводит к искажению учетных данных о протяженности инженерных сетей и установленном на них оборудовании. В предлагаемом автором и описанном выше новом ТЭП такие данные содержаться как в общей части паспорта, так и в специальном разделе -- паспорте инженерных систем.

Разработка технико-экономических паспортов жилых зданий позволит перейти к пообъектному управлению содержанием и ремонтом жилищного фонда города. Под пообъектным управлением понимается такое управление, которое осуществляется с учетом индивидуальных технико-экономических особенностей каждого объекта жилищного фонда города на основе использования конкретной информации о техническом и функциональном состоянии домовладений.

3.2 Анализ методик по использованию технико-экономических паспортов при работе с информационной базой

Анализируя литературу, мы пришли к выводу, что методические рекомендации по использованию технико-экономических паспортов должны разрабатываться создателями ТЭП и содержать следующую информацию:

- способы хранения информационной базы ТЭП;

- методы защиты информации ТЭП;

- методы внедрения информационной базы ТЭП в систему управления жилищным фондом города;

- обеспечение информационными возможностями органов исполнительной власти;

- рекомендации по дальнейшему продвижению ТЭП в ЖКХ, по коммерческому продвижению, по продвижению в другие города;

- способы предоставления информации из ИАБ пользователям и потребителям;

- способы обновления и совершенствования информационной базы ТЭП, а так же ее обслуживание;

- методические указания для преподавателей и обучающихся специалистов, нормативные документы должны содержать указания о том кто имеет право проводить обучение и источники финансирования обучения различных специалистов;

- рекомендации по использованию бланков документов и ранее подписанных договоров и справок;

- рекомендации по пользованию нормативными документами СНиП, ГОСТ, ВСН, ТУ при использовании паспорта и его разделов;

- рекомендации по использованию технико-экономических паспортов для пользователей и потребителей паспортной информации, а так же расширенные рекомендации по использованию всех возможностей системы.

Рекомендации по работе с информационной базой ТЭП составляются на основе ее назначения, функций и свойств паспорта. Рекомендации должны быть составлены в виде нормативных документов, инструкций и четких пособий по работе с системой, пособия при этом должны содержать схемы, графики, таблицы, помогающие и упрощающие принятие конкретных решений пользователями системы. Наличие примеров и разобранных конкретных задач и типовых запросов так же позволит сделать руководства более продуктивными и полезными пользователю. Основа руководства пользователя должна быть электронным veb-документом, должна быть четко структурирована по разделам ТЭП, иметь в приложениях к разделам нормативные отраслевые документы и возможность пользователей задавать вопросы и предложения по работе с системой.

Система используется для решения таких сложных типовых задач как:

- правила и законы эксплуатации ЖФ и общего имущества в МКД, принятые методы наказания за несоблюдением закона;

- сохранение и эксплуатация жилищного фонда;

- реализацией установленных законодательными актами Российской Федерации прав граждан на жилище с учетом их особенностей (для физических и юридических лиц) при эксплуатации жилья в современных условиях хозяйствования и существования различных форм собственности;

- упорядочением взаимоотношений нанимателей, арендаторов и собственников, уточнением норм эксплуатации и созданием условий для повышения эффективности использования жилья с учетом имеющихся ресурсов и задач города;

- рассмотрением роли паспортизации, как неотъемлемой части системы государственных кадастров и звена, регистрирующего информацию о состоянии жилищного фонда, использовании и ценности объектов;

- расширение значения паспорта и его использование в других сферах жилищного хозяйства и региональной экономики.

Новшеством новой информационно-аналитической системы на основе технико-экономических паспортов являются возможности по ее использованию. Предлагаемый автором технико-экономический паспорт можно считать паспортом нового поколения, так как возможности его использования значительно выходят за рамки обычного представления специалистов в этой области. Существующие в настоящее время технические паспорта используются в работе жилищно-эксплуатационными организациями, редко используются строительными и проектными компаниями т.к. содержащаяся в них информация не удовлетворяет полнотой и достоверностью, а так же является труднодоступной. Предложенные новые технико-экономические паспорта будут использоваться большим кругом лиц в своей постоянной работе, в том числе и на коммерческой основе.

Всех пользователей паспортной информации разделяют на две группы - пользователи и потребители.

Пользователи паспортной информации - государственные, муниципальные органы власти и управления, государственные и негосударственные организации и иные юридические и физические лица, получающие информацию бесплатно (на льготных условиях) на основании нормативных актов Российской Федерации.

Потребители паспортной информации - юридические и физические лица, получающие информацию за установленную нормативными актами плату или по договорным ценам в соответствии с их конкретными запросами и правом ее получения.

Для использования системы и получения любой информации необходим допуск. В настоящее время доступ потребителей к паспортной информации практически закрыт. Заинтересованные лица для получения информации из технического паспорта сталкиваются со значительными трудовыми и временными затратами. Необходимым является создание открытого доступа к паспортной информации на коммерческой основе, не считая пользователей, которые получают ее бесплатно. В повседневную практику следует ввести следующие нововведения по оплате и получению потребителем информации.

1. Традиционный способ, подразумевает собой написание заявления на получение информации с оплатой по квитанции. Письменный запрос производится в любой организации являющейся бесплатным пользователем ТЭП, при этом запрашиваемая информация соответствует уровню допуска организации к ИАБ.

2. Запрос и результаты запроса так же могут быть посланы почтой, что уже само по себе является новшеством в работе городских структур, квитанция при этом оплачивается по определенному коду, присвоенному данному запросу.

3. Более прогрессивный метод запроса информации через интернет сайт, посвященный ИАБ технико-экономических паспортов, что так же расширяет количество потребителей и возможности системы, и является определенным новшеством в работе городских структур. Информация при этом представляется в электронном виде через интернет сразу после оплаты квитанции. Возможности оплаты здесь значительно расширяются.

4. В случае, если в роли потребителя выступает юридическое лицо, то оплата пошлины ведется через счет в банке. Получение информации при этом производится любым удобным способом курьером, почтой, через интернет.

Для пользователей ИАБ осуществляется электронный допуск. Допуск осуществляется на трех уровнях. Такая организация допусков призвана защитить важную информацию, содержащуюся в паспортах. На первом уровне возможно получение информации только о домовладении. Первый уровень допуска получают в основном все потребители паспортной информации и ряд пользователей. На втором -- уровне района осуществляется допуск к МКД всего района. На городском уровне осуществляется допуск к информации обо всех объектах жилищного фонда и дополнительная информация по МКД.

Пользователи ИАБ паспортов получают информацию бесплатно и используют ее в некоммерческих целях. Пользователей паспортной информации предлагается ранжировать по уровню допуска на три категории.

1. Уровень допуска:

- ТСЖ, управляющая компания;

- социально-защищаемые категории населения.

2. Уровень допуска:

- городские и территориальные жилищно-эксплуатационные службы и организации;

- администрации районов, районные органы исполнительной власти

- ГУ «ЖА»;

- некоммерческие организации, осуществляющие инвестирование строительства и реконструкции жилищного фонда в целях улучшения жилищных условий населения;

- органы, осуществляющие экологический, санитарно-эпидемиологический, ветеринарный надзор, Роспотребнадзор;

- специализированные научно-исследовательские, проектные, плановые, ремонтно-строительные организации, осуществляющие разработку и формирование программ строительства, капитального ремонта, государственного инвестирования, строительства, реконструкции и модернизации жилищного фонда;

- архитектурно-градостроительные организации и учреждения;

- правоохранительные органы;

- государственная налоговая служба;

- городские структуры инвентаризации, хранения, учета и контроля;

- некоммерческие организации, осуществляющие обслуживание и эксплуатацию жилищного фонда;

- жилищно-эксплуатационные организации всех форм собственности;

- инспекции, контролирующие состояние жилья и придомовых территорий.

3. Уровень допуска:

- городские органы власти (администрация города);

- органы исполнительной власти;

- органы судебной власти;

- органы законодательной власти;

- профильные комитеты.

Стоимость разработки предлагаемой базы технико-экономических паспортов очень велика, предполагается ее создание за счет бюджета города. Но ее использование в коммерческих целях оправдывает создание. Потребители паспортной информации для получения данных по выборкам должны оплачивать государственную пошлину согласно разработанным нормативным документам и принятым правительством тарифным ставкам. Учитывая высокую заинтересованность коммерческих организаций в паспортной информации, а так же большое количество заинтересованных организаций можно предположить, что полученных средств будет достаточно не только на обслуживание системы, ее плановое обновление и модернизацию, но и на пополнение бюджета города. Стоимость должна зависеть только от количества получаемой информации и не должна зависеть от того кто запрашивает, то есть быть доступной в одинаковой мере для всех заинтересованных лиц.

Потребителями паспортной информации могут быть:

- коммерческие - инвестиционные, строительные, проектно-изыскательские, архитектурно-градостроительные организации, трастовые компании по управлению территориями, жилищно-эксплуатационные организации, экологические и др.;

- агентства недвижимости;

- журналисты;

- коммерческие организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность и деятельность, связанную с оценкой объектов жилищного фонда;

- физические лица - собственники, наниматели и наймодатели, арендаторы и арендодатели жилищного фонда;

- жилищно-строительные и жилищные кооперативы, молодежные жилые комплексы, товарищества индивидуальных владельцев квартир;

- иные, в том числе, иностранные и международные организации, физические лица, осуществляющие операции с жилищным фондом.

Паспорт также регулирует следующие положения жилищной сферы (Таблица 1).

Таблица 1.

Положения регулируемы технико-экономическим паспортом.

№ п/п	Нормы регулируемые паспортом	Раздел паспорта где содержатся	Потребители	Контролируемые органы
1	Правила и законы эксплуатации многоквартирных домов	Общая часть, технический паспорт, паспорт фасадов	Собственники помещений, арендаторы, органы государственной власти, физические и юридические лица	ГУ «ЖА», ЖК, КГА, ГАТИ, ГЖИ, СЭС, Роспотребнадзор.
2	Сохранение п эксплуатация жнлищного фонда	Технический паспорт, паспорт фасадов..	Управляющие и эксплуатирующие организации, собственники и арендаторы, КГА	ГЖИ, КГ А
3	Реализация прав граждан (на жилье, безопасность, собственность)	Общая часть, иные разделы ТЭП	Собственники помещений, государственные органы власти	Государственные органы власти

3.3 Определение составляющих эффективности использования технико-экономических паспортов при работе с информационной базой

Проведенное исследование показало, что информационное обеспечение управления жилищным фондом в России отличается достаточно низкой эффективностью. В то же время в зарубежных странах информатизация жилищной сферы является рентабельным проектом, в него охотно вкладывают деньги инвесторы, над ним работает частный бизнес.

Все вышеизложенные факты доказывают необходимость формирования автоматических электронных информационно-правовых баз в крупных городах России на основе анализа и применения зарубежного опыта с обязательным учетом местных особенностей.

Реализация стратегических задач по совершенствованию информационного обеспечения системы управления жилищным фондом обеспечивает достижения эффективного воздействия не только в зоне функционирования субъектов управления и в зоне их влияния, но и приводит к возникновению ряда системных положительных эффектов для городского хозяйства в целом. Вообще оценка результативности программы паспортизации должна производиться по ряду критериев, охватывающих все возможные проявления эффективности. В условиях рыночной экономики одним из основополагающих принципов осуществления любых проектов является экономическая эффективность от их реализации. Вложенные средства должны приносить отдачу в виде финансовой прибыли или получения иных преимуществ. В зависимости от того, какого вида отдачу приносят вложенные средства, показатели эффективности могут также быть Улоев А. В. Управление комплексом городского хозяйства мегаполиса // Диссертации на соискание ученой степени док. экон. наук. - Мое: ГОУВПОМГУС, 2006 системными, экономическими, оперативными, экологическими или социальными (Рисунок 17). Некоторые специалисты также выделяют в отдельную самостоятельную область стратегическую эффективность.

Достижение основных экономических эффектов связано с ростом доходов городского бюджета от реализации паспортной информации и привлечение инвестиций за счет увеличения привлекательности жилищного комплекса, сокращением бюджетных расходов на цели финансирования управленческой деятельности, а также за счет сокращения сроков производственных циклов оказания услуг и повышение их качества. Серьезная экономия денежных средств будет достигнута за счет экономии и рационального расходования природных и энергетических ресурсов, что в свою очередь так же приведет и к значительному экологическому эффекту. Оптимизация расходования энергопотребления в жилищном комплексе в свою очередь даст толчок оптимизации деятельности энергетических компаний -- поставщиков коммунальных услуг и отразится на развитии регионов в целом. Экологический эффект при этом трудно будет переоценить.

Оперативные эффекты в процессе использования ИАС в системе управления жилищным фондом отражают повышение эффективности управленческого труда в непосредственной деятельности субъектов.

Блок экологических эффектов включает в себя критерии оценки оздоровления окружающей среды, экономии невозобновимых природных ресурсов, а также снижения техногенных ущербов наносимых городу и его населению за счет использования несовершенных технологий и материалов в процессе нового строительства, модернизации, капитальных и текущих ремонтов, а также в процессе содержания и обслуживания жилищного фонда.

Рисунок 17. - Система критериев оценки эффектов при реализации программы паспортизации и создания на ее основе информационно-аналитической системы управления МКД.

Источник: составлено автором

К результатам экологических эффектов относятся и улучшение здоровья поколений, проживающих в городах, полноценное развитие общества и как следствие улучшение имиджа города, его туристической и инвестиционной привлекательности.

Блок социальных эффектов включает общее повышение качества жизнедеятельности населения и, как следствие, повышение благосостояния и социальной удовлетворенности, повышение гражданской активности и самооценки населения в качестве субъекта управления городом.

Указанные выше виды ожидаемой и требуемой эффективности можно более подробно разложить на дополнительные, но не менее важные с точки зрения развития и функционирования человеческого общества. Садыков A.C. Эффективное использование ресурсов в жилищно- коммунальном хозяйстве - М.: Стройиздат, 1990. -- 152 с. Боголюбов B.C. Актуальные проблемы крупных городов. - СПб.: СПбГИЭА, 1997-194 с. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда: утв. постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 // Российская газета. - 2003. -- 23 октября. К социальной эффективности можно причислить отношение эстетического эффекта, эффекта безопасности, комфорта проживания, уровня обеспеченности, уровня здоровья, социальной удовлетворенности и другие к приведенным затратам. Социальная эффективность от реализованных проектов в жилищном хозяйстве заключается в степени удовлетворенности деятельностью управляющей организации (управляющим) по обслуживанию жилищных прав нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирном доме в процессе выполнения работы управления. На уровень здоровья так же влияет техническое состояние многоквартирных домов, особенно состояние внутренней отделки парадных, отсутствие затопления подвальных помещений, наличия сосулек на крышах, освещенность дворов и парадных, наличие ухоженного благоустройства. Все эти эффекты с легкостью достигаются вовремя проведенными техническими мероприятиями при наличии актуальной своевременной информации о состоянии конструкций и систем многоквартирного дома, при этом также достигается и значительный экономический эффект. Зависимости между показателями от полученного социального эффекта и затратами приведены в таблице 3.

Таблица 2

Показатели социальной эффективности

Эффективность	Показатели	Затраты
Социальная	Эстетический	Затраты на создание и внедрение ИАБ, на содержание и обслуживание базы данных
	Безопасности
	Международный имидж
	Здоровье граждан
	Социальная удовлетворенность
	Уровень благосостояния
	Комфортность проживания

Источник: составлено автором

К экологической эффективности следует отнести такие показатели как расход энергоносителей и следствие засорение окружающей среды, состояние среды проживания граждан, характеризующееся состоянием мусоропроводов, мусорных площадок и контейнеров, состоянием придомовой территории наличием парков и элементов озеленения, а так же детских площадок и скамеек. К экологической эффективности следует также отнести состояние общего радиационного фона накопленного каменными многоквартирными домами, состояние других видов загрязнения среды обитания человека получаемых, от эксплуатации многоквартирных домов и фиксируемых в экологическом и энергетическом паспортах. Оценка экологического эффекта является очень сложной задачей т.к. часто идет в разрез с экономической эффективностью и выгодой отдельных групп лиц, получающих основную прибыль от реализации любой программы в социальной сфере. Как следует из определения - экологической эффективность реализации проектов в жилищном хозяйстве считается ряд показателей улучшающих параметры среды обитания человека, является очень важным показателем и измеряется, в общем, и количественном здоровье граждан, а также флоры и фауны определенной среды обитания (Таблица 3).

Таблица 3

Показатели экологической эффективности

Эффективность	Показатели	Затраты
Экологическая	Здоровье поколений	Затраты на создание и внедрение ИАБ, на содержание и обслуживание базы данных
	Полноценное развитие общества
	Имидж города
	Снижение объемов расходования эпергоресурсов и уровня техногенных ущербов

Источник: составлено автором

Получение как социального так и экологического эффекта трудно рассчитать в определенных показателях, так же эффект от них достигается в очень долгой перспективе и измеряется поколениями. Но при этом они являются как бы побочным эффектом достижения экономической эффективности при реализации программы по созданию информационно- аналитической базы системы управления многоквартирными домами на основе сплошной паспортизации жилищного фонда и новых технико-кономических паспортов.

Финансирование паспортизации жилищного фонда на примере Москвы Постановление правительства Москвы от 10 февраля 1998 года N 117 «О целевой Комплексной программе паспортизации жилищного фонда Москвы». должно осуществляться на основе следующих основных принципов:

- компенсации расходов на организацию и осуществление паспортизации;

- бесплатного (льготного) предоставления паспортной информации заинтересованным в ней государственным организациям по утвержденному перечню и социально незащищенным категориям граждан;

- платного предоставления паспортной информации иным юридическим и физическим лицам;

- поэтапного перехода на самоокупаемость.

Необходимые работы предполагается выполнить за счет: Постановление правительства Москвы от 10 февраля 1998 года N 117 «О целевой Комплексной программе паспортизации жилищного фонда Москвы».

- средств бюджета на обследование состояния жилищного фонда города;

- средств инвесторов-застройщиков при оформлении паспортов на жилье, вводимое в эксплуатацию после строительства, реконструкции и капитального ремонта;

- средств населения в случаях приватизации и осуществления сделок с жилой площадью, заключения договоров на коммерческий найм жилых помещений, оформления разрешений на перепланировку квартир;

- средств юридических лиц-собственников зданий и жилых помещений, риэлтерских структур, оценщиков и других организаций при получении необходимой паспортной информации по жилью;

- средств товариществ собственников жилья при оформлении договоров на передачу домов в управление и техническое обслуживание;

- бюджетных (или иных) средств, направляемых на организационное, кадровое, техническое, программное и информационное обеспечение центра паспортизации жилья на начальном этапе реализации программы паспортизации.

Затраты на реализацию программы паспортизации включают текущие и единовременные расходы. При финансировании паспортизации нового (реконструированного) жилья затраты должны включаться в сметную стоимость строительства и реконструкции объектов. Проведение обследований и оформление паспортов на жилые здания существующего фонда осуществляются как за счет бюджетных средств, так и за счет внебюджетных источников. Основным заказчиками этих работ является жилищный комитет.

Оценка предполагаемых затрат и поступлений (выручка от реализации паспортов, налоговые и прочие поступления от деятельности, связанной с проведением работ по обследованию фонда, обучением персонала, функционированием центра паспортизации и пр.) при осуществлении программы паспортизации показала, что период окупаемости работ по ее реализации может составить чуть более трех лет. Поэтапная реализация паспортизации позволит ускорить оборачиваемость средств. Предполагаемая экономическая эффективность паспортизации подтверждена ориентировочными расчетам. Эффективность от проведения паспортизации характеризуется не только системой экономических показателей, отражающих соотношение результатов и затрат применительно к интересам ее участников, но и социальными и экологическими показателями, связанными с ее реализацией.

Несмотря на то, что социальные и экологические результаты трудно поддаются стоимостной оценке, они рассматриваются как важнейшие показатели эффективности и должны учитываться при принятии решения о реализации и городской поддержке программы паспортизации.

Социальные и экологические результаты для участников программы паспортизации МКД состоят:

1. Для населения:

- в улучшении информированности населения о правилах эксплуатации жилищного фонда, правах и ответственности;

- в создании условий для отстаивания прав покупателей и продавцов на рынке жилья;

- в снижении количества криминогенных случаев после введения технико- экономических паспортов;

- в улучшении экологии жилья за счет выявления, учета и оценки показателей экологической обстановки.

2. Для жилищно-эксплуатационных организаций:

- в обеспечении сохранности жилищного фонда за счет предоставления жилищно-эксплуатационным организациям и поставщикам услуг ЖКХ информации о состоянии его объектов и нормативах эксплуатации;

- в повышении эффективности и оперативности принятия решений о содержании и ремонте жилья, а также уровня жилищно-коммунального обслуживания населения.

3. Для риэлтерских структур:

- в подготовке необходимой информационной базы для рыночной оценки жилой недвижимости, используемой при продаже, мене и прочих сделках с жильем.

4. Для городских органов управления:

- в учете архитектурной, исторической ценности и прочих сведений при принятии решений на снос, реконструкцию, капитальный ремонт жилых объектов и решении вопросов владения, пользования и эксплуатации жилья;

- в проведении мероприятий по учету, регулированию и контролю деятельности организаций на рынке ЖКХ услуг, а так же жилищных прав граждан.

Необходимо также учитывать косвенные финансовые результаты, обусловленные изменением доходов граждан и организаций вследствие более точной рыночной оценки жилья на основе паспортной информации, принятием более обоснованных управленческих решений по содержанию и ремонту жилищного фонда и т.д.

Использование информационно-аналитической базы данных (ИАБ) на основе паспортизации позволяет повысить экономическую, социальную и экологическую эффективность управления многоквартирными домами. Социальный и экологический эффекты будем считать сопутствующими и мероприятия по их расчету не проводим, а экономический эффект достигается непосредственно, например, при использовании информации, хранящейся в базе данных, для планирования и проведения мероприятий по текущему и капитальному ремонту зданий.

Основным методом оценки эффективности при использовании ИАБ в процессе управления многоквартирными домами является метод сравнения основных показателей до введения ИАБ в процесс управления и после. Показатели «до» внедрения ИАБ определяются по формуле:

ЗТиКР^до = ЗУР^до+ЗР^до+СМ^до (1)

где ЗТиКР^до -- затраты на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

ЗУР^до -- затраты на принятие управленческих решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

ЗР^до -- затраты на персонал, занятый при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

СМ^до -- затраты на материалы, используемые при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.

Затраты на принятие управленческих решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ определяются по формуле:

рук

ЗУР^до = ? З_рук,i * К _рук,i * Т^до _рук,i (2)

i=1

где З_рук,i -- затраты на оплату труда руководителя или специалиста 1-го

уровня, принимающего решения по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./день;

К _рук,i -- количество руководителей или специалистов i-го уровня, принимающих решения по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов;

Т^до _рук,i - количество рабочего времени, затраченного руководителем или специалистом i-го уровня на принятие решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, дней;

i - уровень руководителя или специалиста;

РУК -- количество уровней руководителей.

Зататы на персонал, занятый при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, определяются по формуле:

РАБ

ЗР^до = ? З_раб,j* K_раб,j* Т^до _раб,j (3)

j=1

где З_раб,j - затраты на оплату труда персонала j-ой категории, занятого

при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./день;

K_раб,j - количество единиц персонала j-ой категории, занятого при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов;

Т^до _раб,j - количество рабочего времени, затраченного рабочим j-ой

категории на проведение мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, дней;

j - категория персонала;

РАБ - количество категорий персонала.

Затраты на материалы, используемые при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ определяются по формуле:

МКР

CМ^до = ? С_кр,f * М^до _кр,f (4)

_f=1

где С_кр,f - стоимость единицы материала f-го вида, используемого при

проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./ед. (кг, кв.м.);

М^до_кр,f -количество материала f -го вида, используемого при проведении

мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, ед.;

f - вид материала;

МКР -- количество видов материалов.

Показатели «после» внедрения ИАБ определяются по формулам, аналогичным (1), (2), (3) и (4) на основе данных, накапливаемых в системе.

Эффективность использования системы информационного обеспечения на основе данных паспортизации в процессе управления многоквартирными домами, оцененная на примере планирования и проведения мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов определяется как экономия затрат по этим направлениям, отнесенная к затратам на проведение паспортизации многоквартирных домов:

(5)

где, Е_пасп эффективность использования информационного обеспечения на основе данных паспортизации в процессе управления многоквартирными домами;

ЗТиК^ДО - затраты на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

ЗТиКР^после -- затраты на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов после внедрения ИАБ, руб.;

Зпасп -- затраты на проведение паспортизации, руб.

Эффективность использования системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами достигается преимущественно за счет следующих факторов:

- экономия времени на принятие управленческих решений при проведении мониторинга технического состояния многоквартирных домов и использования единой автоматизированной информационно-аналитической базы данных на основе технико-экономической паспортизации;

- экономия времени персонала, занятого при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов за счет более грамотного планирования сроков, порядка и объемов выполняемых работ;

- экономия материалов, используемых при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов за счет более грамотного планирования сроков, порядка и объемов выполняемых работ.

- повышение рациональности принятия управленческих решений («до» Р ? 1, «после» Р=1), характеризующейся количеством повторно принятых решений в отношении устранения одной неисправности, ликвидации аварий на одном участке и т.п., показатель снижает затраты в связи с отсутствием необходимости повторного принятия решений и проведения работ на одном участке в результате неправильно принятых решений, последовательностей работ.

Возможность снижения затрат за счет экономии времени при использовании системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами для планирования и проведения капитального ремонта представлена на рисунке 18. Оценка проведена графическим путем, построением зависимости финансовых затрат от времени реагирования. Из графика видно, что затраты S^после < S^ДО , при t^после < t^до

Рисунок 18. - Зависимость величины затрат на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов от времени принятия управленческих решений и выполнения работ

Источник: составлено автором

Условные обозначения

S1- рост затрат в связи с увеличением времени принятия управленческих решений, руб.;

S2- рост затрат в связи с ухудшением технического состояния во времени, руб.;

t = Т1 +Т2 + ТЗ- время, прошедшее с момента возникновения неисправности до ее полного устранения, дней;

Т1 - время, затраченное на обнаружение неисправности (дефекта), дней;

Т2 - время принятия управленческого решения (время доведения до сведения структуры управления + время для анализа руководителем + время поручения исполнителю + время для анализа исполнителем + время планирования работ + время организации работ);

ТЗ - время на непосредственное выполнение ремонтных работ.

Высвобожденные финансовые, временные и людские ресурсы могут быть использованы для модернизации объектов жилищного фонда.

Накопленная статистика показывает, что затраты на паспортизацию одного многоквартирного дома составляют около 50 тыс.руб. Суммарные затраты рабочего времени персонала, занятого при проведении мероприятий по текущему ремонту многоквартирного дома, составляют около 90 дней в год. Средняя заработная плата персонала с учетом начислений составляет 20 тыс.руб. в месяц. За счет более грамотного планирования сроков, порядка и объемов выполняемых работ затраты рабочего времени можно сократить в 2 раза. Таким образом, срок окупаемости вложений в паспортизацию многоквартирных домов составляет менее двух лет.

Заключение

Процесс управления любыми объектами, тем более такими сложными, как многоквартирные дома, нуждается в полноценном информационном обеспечении. В настоящее время в системе управления жилищным фондом наблюдается острый дефицит актуальной и достоверной информации о техническом состоянии конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирных домов. Из-за отсутствия необходимой информации невозможно организовать процесс управления, отвечающий заявленным требованиям, поэтому стоит острая необходимость проведения технико- экономической паспортизации многоквартирных домов и создания системы информационного обеспечения.

Очевидно, что в области информационного обеспечения требуется разработка автоматизированной информационно-аналитической базы данных на основе паспортизации, включающей сведения по жилищному фонду и коммунальным объектам, которая станет основой системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами.

Под содержанием системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами, на наш взгляд следует понимать совокупность следующих вопросов:

...