Транспортная развязка Южного обхода

наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;

подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;

типичность условий функционирования рынка;

отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Размер убытков, которые несут собственники земельного участка, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, определяется путем сложения:

- сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

- сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

Для определения размера убытков, которые причинены обладателям прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации и договоров, заключенных обладателями прав на земельные участки с третьими лицами, на предмет:

- установления видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц;

- установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на земельные участки недополучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц.

Например, размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка, получившему от будущего покупателя его земельного участка сумму задатка, в связи с досрочным расторжением предварительного договора, произошедшего в результате ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, может определяться путем сложения: - суммы задатка, которую собственник земельного участка должен выплатить будущему покупателю из-за досрочного расторжения с ним предварительного договора и - суммы стоимости земельного участка, которую собственник земельного участка должен был бы получить от будущего покупателя в случае заключения договора купли-продажи, но не получил из-за досрочного расторжения с ним предварительного договора, с вычетом из нее суммы задатка.

Рекомендации по проведению расчета размера убытков и оформлению их результатов

Расчет размера убытков осуществляется на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков.

При проведении расчета размера убытков - устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, для чего осуществляется сбор и обработка: правоустанавливающих документов, сведений об обременениях земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, правами иных лиц;

данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельным участкам и иным, находящимся на них объектам недвижимости;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости;

другой информации, связанной с земельными участками и иными, находящимися на них объектами недвижимости, необходимой для установления количественных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости;

- определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, и обосновывается их выбор;

- осуществляются необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков и другой информации;

- определяется итоговая величина размера убытков.

Итоговая величина размера убытков, выраженная в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков (далее - заключение о размере убытков), содержащим итоговую величину размера убытков.

Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, признается достоверной и рекомендуемой для возмещения обладателям права на земельный участок, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков.

При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, осуществляется по состоянию на календарную дату, соответствующую дате принятия акта государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц.

Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, составленном в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

При проведении расчета размера убытков используется достоверная и достаточная информация.

Используемая при проведении расчета размера убытков информация является достоверной, если заключение о размере убытков, составленное на ее основе, позволяет пользователю этого заключения на основании его данных сделать правильный вывод о размере убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием или временным занятием, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о возмещении убытков.

Используемая при проведении расчета размера убытков информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении расчета размера убытков и итоговой величины размера убытков, установленной в заключении о размере убытков.

Расчет размера убытков является обоснованным при условии подтверждения данного расчета и итоговой величины размера убытков, содержащейся в заключении о размере убытков, необходимыми расчетами размера убытков, анализом рынка, к которому относятся земельные участки, количественными и качественными характеристиками земельных участков и другой достоверной и достаточной информацией.

В заключение о размере убытков рекомендуется, в том числе, включать:

сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, их временное занятие, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц), описание их признаков;

сведения об основаниях для возмещения убытков;

сведения о государственной регистрации права на земельный участок в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

сведения об обременениях прав на земельный участок и самого земельного участка;

основание возникновения права на земельный участок у их обладателей;

определение правомочий обладателей прав на земельные участки;

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание улучшений земельного участка;

фотографии земельного участка;

характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки.

В настоящее время как правовой документ они отменены, но могут быть использованы при расчетах. Другой, обязательной нормы не введено. Однако любой расчет не должен противоречить закону об оценке и федеральным стандартам оценки.



2. Разработка альтернативного проекта строительства трассы Южный обход

2.1 Обработка картографического материала

Целью данной работы будет составление альтернативного проекта трассы, с последующим выбором земельных участков, составлением проекта полосы отвода, проекта межевания территорий (утверждаемой части), оценка необходимых средств на отчуждение земельных участков и экологическая оценка.

Набор исходных данных для работы: топографическая карта М 1:10000 в системе координат СК-42 (проекция Гаусса-Крюгера на референц-эллипсоиде Красовского), привязанный к ней космический снимок (переведенный в ту же систему координат) М 1:5000, генеральный план города Подольска и части Подольского района М 1:10000.

Наряду с комплектом картографического материала для территориального планирования использовался второй комплект. В его составе были исходные проекты планировки и межевания территорий, а также ортофотопланы Росеестра. Проекты были разработаны в МСК-50 (2 зона), причем проект планировки включал себя координаты перелома красных линий в указанной системе координат. Используя их, стало возможным задать систему координат растровому изображению проекта планировки территории дороги. Далее к исходному растровому изображению был подключен растр проекта межевания территорий. После этого, пользуясь тем обстоятельством, что участок трассы находится в зоне наименьшего искажения МСК-50 (2), т.е. близко к срединному меридиану этой второй зоны местной координатной системы Московской области, следовало задать МСК-50 ортофотопланам. Это было сделано в два этапа - сначала снимки масштаба 1:10 000 на всю территорию, далее 1:5000, вместе с границами кадастрового деления - кадастровыми участками.

Особенностью MapInfo, которую необходимо отметить, является зеркальное отображение осей X и Y, зачем нужно следить при вводе координат вручную. Число необходимых измерений растра составляют три точки, четвертое измерение является избыточным, позволяющим выполнить контроль и уравнивание. Достаточным для картографического масштаба 1:5000 является точность на карте 0,2 мм* 5000 (мельчайший объект уловимый человеческим глазом на масштаб карты) = 1 м. Величина пиксела приблизительно равна 0,3 м на карте из чего следует, что измерения на планах и картах выполнены с надлежащей точностью.

После завершения привязок и обработки картматериала, обладая исходными правовыми данными стало возможно формирование проекта полосы отвода.

2.2 Проект полосы отвода - а) характеристика трассы линейного объекта

Рельеф слабопересеченный

Участок трассы расположен в умеренном климатическом поясе, в атлантико-континентальной европейской области. В целом характерны теплое лето, умеренно-холодная зима с устойчивым снежным покровом и переходными сезонами. Переходные сезоны достаточно коротки. Иногда практически летние температуры регистрируются в начале апреля, в то же время в конце мая -- начале июня случаются возвраты холодов.

Сумма положительных температур за год составляет 2200-2400 градусов.

Таблица 3. Распределение температур по месяцам (0С)

Месяц	I	II	III	IV	V	VI	VII	VIII	IX	X	XI	XII	Год
от	-11,5	-11,0	-5,5	4,0	13,0	17,0	19,0	17,0	11,0	4,0	-2,0	-7,5	3,9
до	-11,0	-10,5	-5,0	4,5	13,5	17,5	19,5	17,5	11,5	4,5	-2,5	-8,0	4,3



По увлажнению территория относится к зоне неустойчивого увлажнения. За год на территории выпадает 600--800 мм атмосферных осадков, из них большая часть приходится на летний период.

2/3 осадков выпадает в виде дождя, а 1/3 - в виде снега. Осадки в летний период носят преимущественно ливневый характер. Нередко ливневые дожди сопровождаются грозами, а иногда и градом. В зимнее время образуется устойчивый снежный покров, высота которого к концу зимы на полях достигает 25-30 см. Снеготаяние на территории начинается в среднем с 14 по 18 марта. Среднее давление: 722,22 мм.

Преобладающее направление ветра:

- зимой (январь) - юго-западное; - весной (апрель) - южное;

- летом (июль) - северо-западное; - осенью (октябрь) - юго-западное.

Рельеф участка равнинный, хоть и не плоский, с перепадом высот примерно 10 м. В геоморфологическом отношении территория района находится в пределах Москворецко-Окской равнины, входит в нее Окско-Протвинский моренно-эрозионный подрайон.

Почвообразующей породой на территории являются покровные тяжелые суглинки и глины. По почвенно-географическому районированию территория входит в округ дерново-подзолистых, серых лесных почв.

Дерново-подзолистые почвы занимают большие площади данной территории. Дерново-подзолистые почвы разделяются на три вида (слабо-, средне- и сильноподзолистые). Из серых лесных почв на территории получили распространение светло-серые лесные маломощные почвы. Они занимают верхние части водоразделов, их пологие склоны.

Бонитировка почв - приблизительно 55.

Продолжительность неблагоприятного периода - с 20 октября по 5 мая (6,5 месяцев).Опасные природные и техногенные процессы и явления отсутствуют. Сейсмичность района работ - менее 6 баллов (СНиП П-7-81 и ОСР-97).Экологическая ситуация - стабильная, состояние окружающей среды - удовлетворительное. Процент загрязнения земельных ресурсов возникает в основном из-за чрезмерных выбросов доз минеральных и органических удобрений и сбросов неочищенных стоков сельскохозяйственных животноводческих предприятий.

2.3 Расчет размеров земельных участков, предоставленных для полосы отвода

Следует обратить внимание, что в настоящее время очень расплывчаты правила стандартизации и сертификации (ГОСТ и СНиП изучены в первой части). Министерство юстиции «подвесило» ситуацию, убрав обязательность ГОСТов и СНиПов, но сделав это весьма выборочно. В данном случае эти нормы (приведенные в первой части дипломной работы)носят рекомендательный характер.

Проектируемая дорога - дорога обычного типа 1В. Согласно топографической карте рассчитанный средний уклон на протяжении трассы составляет различные значения. Трассу можно разбить по уклонам на два участка, на одном из которых уклон равен 0,1%, а на втором - 0,6%. Предельный уклон на протяжении всей трассы - 0,6%. Такой уклон удовлетворяет наиболее граничным характеристикам любых дорог - в частности, именно уклон в 6 промилле был предельным при строительстве Николаевской железной дороги (1851 г.)

Согласно постановлению правительства № 717-пп - В соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса.

2. Установить, что нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, утвержденные настоящим Постановлением, не применяются в отношении документации по планировке территории, подготовленной до вступления в силу настоящего Постановления.

3. Утратил силу. - Постановление Правительства РФ от 11.03.2011 N 153.

4. Настоящее Постановление вступает в силу с 1 января 2010 г.

Ст.10. До подготовки документации по планировке территории и разработки проектной документации для определения границ полосы отвода, необходимой для размещения планируемых к строительству и реконструкции автомобильных дорог, могут быть использованы осредненные нормы отвода земель.

Осредненные нормы отвода земель указаны без учета размеров земельных участков, необходимых для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги и дорожных сооружений, предусмотренных пунктом 5 норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса.

Осредненные нормы отвода земель, предоставляемых во временное пользование, учитывают только размеры земельных участков для размещения отвалов снимаемого растительного грунта и проезда технологического транспорта.

Участки земель, предоставляемые во временное пользование для других нужд строительства (временные объезды, строительные площадки и др.), следует учитывать дополнительно по данным проектной документации.

При этом учтено, что согласно принятому генеральному плану г. Подольска, а также закону Московской области от 12 июня 2004 года N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» (и в частности, являющегося заменой утратившего силу решения Мособлдумы «об отнесении земель сельскохозяйственного назначения к особо ценным от 15.06.1994 N 7/20» ) - согласно пункту 3 статьи 5 вышеуказанного Закона -

К особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:

- сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;

- (п. в ред. Закона Московской области от 27.04.06 N 62/2006-ОЗ) - сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

- искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства, не допускается, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Для определения - являются ли земельные угодья, указанные на проекте планировки территории и генеральном плане г. Подольска особо ценными в части повышенной кадастровой стоимости - следовало бы сделать репрезентативную выборку из участков, лежащих в полосе отвода будущей трассы, отнесенных законодательством к землям сельскохозяйственного назначения (межселенные территории) и участками из земель той же категории (из других межселенных территорий Лаговского сельского поселения). Однако муниципальная собственность на землю не разграничена в данном случае, и на этих территориях нет земельных участков, поставленных на кадастровый учет (на межселенных территориях - земли сельхоз назначения). Оснований для признания их особо ценными нет. Действия по согласованию актов выбора земельных участков должны дать ответ в данном случае на вопрос об возможности отчуждения этих земель.

Таким образом, величина полосы отвода для проектируемой трассы составит 8,1 га на каждый линейный километр трассы.

Согласно запроектированному варианту протяженность трассы составляет - 6340 м. Т.е. 6,340*8,1 га = 51, 34 га

Запроектированный вариант (общий полигон землеотвода) составил площадь равную 513850.9 кв.м.

Нормы отвода земель установлены для размещения транспортных развязок на пересечениях и примыканиях 2 автомобильных дорог между собой. При необходимости размещения транспортных развязок на пересечениях и примыканиях 3 и более автомобильных дорог размеры земельных участков определяются расчетным путем при подготовке проектной документации.

Нормы отвода земель при необходимости размещения на транспортных развязках спрямлений, укреплений русел у водопропускных труб и мостов, берм для обеспечения устойчивости откосов, выемок грунта и вырубки леса, древесно-кустарниковой растительности для обеспечения видимости, раскрываемых выемок глубиной более 1 метра, автобусных остановок, съездов, пешеходных и велосипедных дорожек, переходно-скоростных и дополнительных полос движения, защитных и декоративных лесонасаждений, противооползневых, противоселевых, противолавинных и других защитных сооружений, а также иных сооружений определяются в соответствии с пунктом 5 норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса.

Впрочем, очевидно по плану, что улица 43-й Армии будет расширена, и в этом случае перекресток следует классифицировать как пересечение. Для таких пересечений необходимая норма отвода - 29 га. В первоначальном проекте эта величина не выдержана и составляет 10,626 га, что меньше даже величины отвода для примыкания.

На планируемом участке автомобильной дороги «Южный обход г. Подольска» предусматривается схема организации движения без светофорного регулирования (непрерывное движение). Все примыкания в одном уровне переустраиваются с организацией переходно-скоростных полос. Левые повороты исключены

Для организации безопасного движения пешеходов в местах размещения жилой застройки, объектов социального, коммунально-бытового, делового назначения, объектов транспортной инфраструктуры и торговли предусмотрены тротуары, наземные пешеходные переходы.

Таблица 4. Транспортные сооружения

№ п/п.	Тип сооружения	Мероприятия	Место расположения сооружения	Основные характеристики
1	Транспортная развязка	С	На примыкании улицы 43-й Армии и ул. Кирова к автомобильной дороге «Южный обход г. Подольска» (км 0)	В разных уровнях
2	Мостовой переход	С	На пересечении с р. Жественка (км 1+800)	Низководный мост, с организацией движения автотранспортных средств под пролётами
3	Эстакада	С	На пересечении с Курским направлением МЖД и ул. Симферопольская (км 4+500)	Со съездами на автомобильные дороги «Подольск - Климовск» и «М-2 «Крым» - Климовск - Чехов - Васильевское - М-2 «Крым»

С - строительство

Пересечение с примыкающими автомагистралями - в разных уровнях (согласно Определению Верховного Суда РФ - «следует выполнить в одном уровне, ввиду неправомерности отчуждения излишних земель поселений из-за двухуровневой развязки. Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с утверждением суда о несоответствии Проекта планировки территориальному планированию Московской области, поскольку Схемой территориального планирования Московской области - основными положениями градостроительного развития, утверждённой постановлением Правительства Московской области от 11 июля 2007 г. № 517/23, а также проектом схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, не утверждённым, но одобренным постановлением Правительства Московской области от 10 июня 2011 г. № 548/21, предусмотрено размещение линейного объекта «Автомобильная дорога «Южный обход г. Подольска» с одноуровневой развязкой.»).

Для обеспечения эксплуатации планируемой автомобильной дороги необходимо построить:

закрытую и открытую системы дождевой канализации;

восемь комплексов очистных сооружений дождевой канализации;

две канализационные насосные станции дождевой канализации;

сети наружного освещения дороги;

четыре новые трансформаторные подстанции (ТП-10/0,4 кВ).

Для объектов инженерной инфраструктуры, попадающих в зону строительства планируемой автомобильной дороги, необходимо осуществить:

демонтаж с перекладкой по новым трассам магистральных водоводов и водопроводных сетей диаметрами 700 мм, 315 мм и 160 мм;

демонтаж с перекладкой по новым трассам напорных коллекторов бытовой канализации диаметрами 700 мм, 315 мм;

демонтаж с перекладкой по новым трассам газопроводов высокого и среднего давлений диаметрами 500 мм, 350 мм, 300 мм, 225 мм, 76 мм;

демонтаж одного газорегуляторного пункта (ГРП) со строительством взамен ГРП вне зоны размещения автомобильной дороги;

демонтаж, перекладка по новым трассам и переустройство в кабель участков воздушных линий электропередачи (ЛЭП) напряжением 35 кВ и 110 кВ;

демонтаж двух трансформаторных подстанций ТП-10/0,4 кВ;

строительство пяти переходных пунктов «воздушная ЛЭП - кабельная ЛЭП»;

переустройство кабельных и воздушных ЛЭП напряжением 6 кВ и 10 кВ;

строительство кабельной канализации связи различной ёмкости для перекладки в неё существующих линейных сооружений связи и кабелей связи.

Таблица 5. Переустройство и строительство объектов инженерной инфраструктуры

№ п/п	Объекты инженерной инфраструктуры	Мероприятия	Параметры объектов инженерной инфраструктуры	Занимаемая территория, га
Водоснабжение
1	Водовод	демонтаж	d=700 мм 0,5 км	0,17
2	Водовод	строительство	d=700 мм 0,5 км	0,18
3	Водопровод в две нитки	демонтаж	d=160 мм 0,2 км	0,05
4	Водопровод в две нитки	строительство	d=160 мм 0,4 км	0,09
5	Водопровод, в т.ч. в футлярах	строительство	d=315 мм 0,1 км	0,02
6	Водопровод	демонтаж	d=315 мм 0,1 км	0,03
7	Водопровод, в т.ч. в две нитки в футлярах	строительство	d=250 мм 0,2 км	0,06
8	Водопровод, в т.ч. в футлярах	строительство	d=315 мм 0,4 км	0,15
Канализация бытовая
9	Напорные коллекторы	демонтаж	d=700 мм 1,0 км	0,31
10	Напорные коллекторы	строительство	d=700 мм 0,9 км	0,25
11	Напорные коллекторы	демонтаж	d=315 мм 0,5 км	0,19
12	Напорные коллекторы в две нитки	строительство	d=315 мм 0,6 км	0,22
Канализация дождевая
13	Очистные сооружения поверхностного стока	строительство	8 комплексов	0,21
14	Насосные станции дождевой канализации в составе очистных сооружений	строительство	2 объекта	-
15	Закрытая сеть дождевой канализации	строительство	d=400?700 мм 3,7 км	1,11
16	Открытая сеть дождевой канализации	строительство	10,7 км	2,15
17	Сбросные напорные коллекторы очищенных стоков	строительство	1,1 км	0,33
Газоснабжение
18	Газопровод Р? 0,6 МПа	демонтаж	Д=150 мм 1,3 км	1,21
19	Газопровод Р? 0,6 МПа	строительство	Д=150 мм 1,5 км	1,40
20	Газопровод Р? 0,3 МПа	демонтаж	Д= 100 мм 0,5 км	0,20
21	Газопровод Р? 0,6 МПа	демонтаж	Д=100 мм 0,9 км	0,36
22	Газопровод Р? 0,6 МПа	строительство	Д=100 мм 0,8 км	0,32
23	Магистральный газопровод Р? 5,5 МПа	демонтаж	Д= 350 мм 0,11 км	0,04
24	Магистральный газопровод Р? 5,5 МПа	строительство	Д=350 мм 0,15 км	0,06
25	Газопровод Р? 0,6 МПа	демонтаж	Д= 500 мм 0,3 км	0,12
26	Газопровод Р? 0,6 МПа	строительство	Д=500 мм 1,2 км	0,48
27	Газопровод Р? 0,3 МПа	демонтаж	Д= 300 мм 0,25 км	0,10
28	Газопровод Р? 0,3 МПа	строительство	Д=300 мм 0,8 км	0,32
29	Газопровод Р? 0,6 МПа	строительство	Д= 350 мм 0,5 км	0,20
30	Газопровод Р? 3 кПа	строительство	Д=76 мм 0,05 км	0,02
31	Демонтаж ГРП	демонтаж	1 объект	0,01
32	ГРП	строительство	1 объект	0,01
33	Газопровод Р? 0,6 МПа	демонтаж	Д= 225 мм 1,2 км	0,48
34	Газопровод Р? 0,6 МПа	строительство	Д=225 мм 1,2 км	0,48
Электроснабжение
35	Воздушные линии электропередачи напряжением 110 кВ	демонтаж	3,5 км	4,5
36	Воздушные участки линии электропередачи напряжением 110 кВ	строительство	2,1 км	2,7
37	Кабельные участки линии электропередачи напряжением 110 кВ	строительство	1,0 км	1,3
38	Воздушные линии электропередачи напряжением 35 кВ	демонтаж	0,3 км	0,20
39	Кабельные участки линии электропередачи напряжением 35 кВ	строительство	0,3 км	0,12
40	Переходные пункты «воздушная ЛЭП - кабельная ЛЭП»	строительство	5 ПП	0,09
41	Кабельные и воздушные линии электропередачи напряжением 6 и 10 кВ	демонтаж	12,8 км	2,4
42	Кабельные линии электропередачи напряжением 6 и 10 кВ	строительство	10,5 км	2,1
43	Воздушные участки линий электропередачи напряжением 6 и 10 кВ	строительство	0,5 км	-
44	Кабельные линии наружного освещения 0,4 кВ	строительство	16,4 км	-
45	Трансформаторные подстанции	демонтаж	2 ТП	0,012
46	Трансформаторные подстанции для сети наружного освещения	строительство	4 ТП	0,024
Связь
47	Кабельная канализация связи	строительство	3,70 км	0,75

Проектируемая трасса является довольно-таки простым решением, из-за очень удачной формы рельефа на участке работ, в связи с чем не требуется проектирования вертикальных круговых кривых. Дорога состоит из двух вогнутых горизонтальных круговых кривых и одной вертикальной, и двух прямых вставок. Общая протяженность трассы - 6,340 км. Радиус выпуклой кривой - 1220 м, вогнутых 1575 м и 620 м. Длины прямых вставок - 1710 м и 920 м соответственно.

Сведения о необходимости проектирования постов дорожно-патрульной службы, пунктов весового контроля, постов учета движения, постов метеорологического наблюдения, остановок общественного транспорта и мест размещения объектов дорожного сервиса - для автомобильных дорог;

Существующие автобусные остановки переустраиваются. По автомобильной дороге «Южный обход г. Подольска» предусмотрена организация движения общественного транспорта (автобус). Остановки на автомобильной дороге не предусмотрены (автомобильная дорога проходит по межселенным территориям и Гослесфонду).

Таблица 6. Объекты обслуживания транспортных средств

№ п/п	Наименование объекта	Местоположение	Мероприятия
1	АЗС	г. Подольск, ул. Кирова, д. 76 а	реконструкция
2	АЗС	г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 6	сохранение

При строительстве автомобильной дороги «Южный обход г. Подольска» потребуется переустройство существующих инженерных коммуникаций, попадающих в зону размещения автомобильной дороги, и строительство новых.

2.4 Акт выбора земельного участка для строительства

Акт выбора земельного участка составляется в виде документа, имеющего текстовую и графическую части. В Московской области, и в том числе в районе работ автодороги «Южный обход» перечень необходимых согласований таков:

v местные власти - органы самоуправления и Правительства Московской области (при оформлении акта выбора земельного участка на землях государственного лесного фонда, федерального дорожного фонда и сельскохозяйственных предприятий) - в Подольском районе Московской области с МУП «Земля и Право» (г. Подольск, ул. Высотная д 6.)

v Отдел архитектуры и градостроительства Подольского района

v Федеральным управлением автомобильных дорог «Центральная Россия» (ФУАД),

v Управление лесного хозяйства по Московской области и г. Москва (Мослесхоз),

v Московское-Окское бассейновое водное управление (согласования с МОБВУ),

v Министерство культуры (Минкультуры),

v Ростелеком

v Министерство экологии и природопользования Московской области (Минэкологии),

v Министерство по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС),

v инспекции государственного архитектурно-строительного надзора.

Данный участок выбран как наиболее характерный для примера. В целом, разумеется, необходимы акты выбора на все участки.

Характеристики его таковы - участок из земель сельскохозяйственного назначения. На сайте Росеестра его площадь 50 197 кв.м.Участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером - 50:27:0000000:583. Код по классификатору неизвестен. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 495 946 руб площадь полигона = 50204.88 кв.м

Также следует отметить, что в случае, если бы участок был бы целым и включал в себя ЗУ №№ 50:27: 0000000 : 583, 584 и 585 - то помимо выкупа прав на землеотвод № 583 пришлось бы выплатить компенсацию за упущенную выгоду от невозможности использования в сельхозпроизводстве участка целиком, а также компенсацию за ухудшение конфигурации ЗУ (отрезка части участка, ухудшающая целое).



3. Разработка рекомендаций, методических указаний и методик производства работ по формированию решений отвода территорий

3.1 Проект полосы отвода

Обоснование необходимости размещения объекта и его инфраструктуры на землях сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фондов, землях особо охраняемых природных территорий.

Совокупность территорий, на которых возможно строительство в технической литературе по рассматриваемому вопросу называется транспортным коридором. Хотя следует отметить, что такого рода литература относится к временам СССР, и устарела в плане кадастровых работ. Как подраздел этих технических, правовых и экономических показателей, включающих в себя характеристики растительности, рельефа, совокупность их как ландшафт, гидрографический режим, грунты-основания дороги, экологические условия, площадные и линейные характеристики и др. можно задаться вопросом необходимости применения на практике «транспортного правового коридора» - это понятие не введено в обиход и аналогов не найдено, однако по ходу изучения сложившейся ситуации вокруг «Южного обхода» с правовой точки зрения сложилось впечатление, что такая доп. характеристика к проектированию значительно упростит решение задачи. В данном случае земельно-кадастровые работы выступают в роли необходимого инструмента, однако предложение заключается в систематизации характеристик «транспортного правового коридора» . Границы его в принципе должны быть больше, нежели транспортного коридора для проектирования, т.к. часть, которая может быть использована под прокладку трассы с правовой точки зрения будет являться тем самым основным участком для проектирования.

Далее приводится ведомость земельных участков для проектирования. По их правовому положению (категория земель, вид разрешенного использования для земель населенных пунктов, особые условия использования), фактическому использованию, принадлежности к той или иной форме собственности можно сделать вывод, опираясь на соответствующие статьи законодательства (в первую очередь ФЗ-№ 172 «о переводе земель из одной категории в другую»), а также из ГрК и местных правил землепользования и застройки для земель населенных пунктов, о возможности или невозможности их отчуждения. В качестве графической части будет создана простейшая тематическая карта, выделяющая двумя цветами (зеленый и красный) транспортный правовой коридор и соответственно территории, которые не могут быть использованы.

Ключевое значение в этом вопросе имеет также правовое определение из 172-го федерального закона, что некоторые земли (к примеру, индивидуального жилищного строительства) могут быть использованы если нет других вариантов проложения трассы. Это имеет важное значение, т.к. если в ходе систематического исследования коридора будет определено, что иных вариантов проложения трассы нет, скажем, если полоса отвода в определенном месте не может быть проложена иначе, то можно будет инициировать процесс экспроприации земель через судебное решение, вынеся на суд как позицию исследование такого рода.

3.2 Имущественно-правовая инвентаризация земельных участков в районе проложения трассы (в таблице границы исследуемого участка)

Таблица 7

МСК-50
Х	Y
426 880	2 185 440
432 120	2 185 440
426 890	2 191 180
432 140	2 191 180

В таблице приведены некоторые земельные участки, наиболее характерные.

Таблица8

Кадастровый номер	Категория земель	Вид разрешенного использования (земли поселений) - по документу	Фактическое использование	Возможно ли строительство	Возможно ли строительство без альтернативного варианта трассы
50:55:0030620:261	Земли населенных пунктов	Под строительство аэродрома	Многоэтажная застройка	нет	нет
50:55:0030620:266	Земли населенных пунктов	Под строительство аэродрома	Многоэтажная застройка	нет	нет
50:55:0030620:246	Земли населенных пунктов	Под строительство аэродрома	Многоэтажная застройка	нет	нет
50:55:0030620:48	Земли населенных пунктов	Объект транспортного назначения	- нет	да	да
50:55:0030620:54	Земли населенных пунктов	Земли общего пользования	Земли общего пользования	да	да
50:55:0030620:47	Земли населенных пунктов	Объект многофункционального назначения с объектом транспортного назначения	Объект многофункционального назначения с объектом транспортного назначения	Да	Да
Земельный участок: 50:55:0030620:46	Земли населенных пунктов	Объект транспортной инфраструктуры	Объект транспортной инфраструктуры	Да	Да
50:55:0030620:52	Земли населенных пунктов	Для образовательных целей	-	Да	Да
50:55:0030620:51	Земли населенных пунктов	Объект культового назначения	Объект культового назначения	Нет	Нет
50:27:0020331:26	Земли населенных пунктов	под торговый комплекс	под торговый комплекс	Да	Да
50:27:0020331:28	Земли населенных пунктов	Для производственной деятельности	Под торговый комплекс	Да	Да
50:55:0030703:70	Земли населенных пунктов	Для индивидуальной жилой застройки	Для индивидуальной жилой застройки	Нет	Да
50:55:0030703:71	Земли населенных пунктов	Для индивидуальной жилой застройки	Для индивидуальной жилой застройки	Нет	Да
Земельный участок: 50:55:0030703:6	Земли населенных пунктов	Для индивидуальной жилой застройки	Для индивидуальной жилой застройки	Нет	Да
50:55:0030703:1,3,50, 95,92,72, а также 5 -	Земли населенных пунктов	Для индивидуальной жилой застройки	Для индивидуальной жилой застройки	Нет	Да
50:55:0030703:94, 50:55:0030703:13	Земли населенных пунктов	Для огородничества	Для огородничества	Да	Да
50:27:0020614:31	Земли сельскохозяйственного назначения	Для крестьянского (фермерского) хозяйства	Для конно-спортивного клуба «Фаворит»	Да	Да
50:27:0020602:457	Земли населенна пунктов	Для индивидуальной жилой застройки	Для индивидуальной жилой застройки	Нет	Да
50:27:0000000:583	Земли сельскохозяйственного назначения	Для сельскохозяйственного производства	-	Да	Да
50:56:0010403:12	земли населенных пунктов	Городское кладбище	Городское кладбище	Нет	Нет
50:56:0010403:4	земли населенных пунктов	под очистные сооружения	под очистные сооружения	Нет	Нет

Также в районе, в кадастровом квартале 50:27:0020614 существуют неучтенные земли. Большая часть из них находится в лесопарковой зоне, и они относятся к тем территориям, через которые можно прокладывать дорогу при отсутствии иных вариантов. Как ясно видно на карте, таких вариантов нет, и, соответственно, во втором приближении их можно отнести к «зеленой зоне» транспортно-правового коридора. (Нет - Да соответственно)

Эти же территории лесопарка являются единственными не в частной собственности - а именно в муниципальной.

Особенностью складываемых земельных отношений при прокладке трассы является то, что земли могут иметь разный статус для отчуждения в зависимости от внешних условий, что является очень необычным, и в принципе не характерно для частной собственности вообще.

3.3 Методические рекомендации

Некоторые методические рекомендации для выполнения массового исследования участка будущей трассы для определения параметров и площадей транспортного коридора.

1 этап - инженерные изыскания

1. Определение характеристик трассы (категории) - а также значения трассы.

2. Приблизительное определение рельефа территории (вид, уклоны, диапазоны уклонов)

3. Расчет величины будущей полосы отвода

2 этап - определение правового коридора

4. Определение территорий, свободно отчуждаемых (промышленные, сельскохозяйственные территории, земли запаса).Выделение их в одну зону. В случае, если возможно наметить трассу (параметры полосы отвода совпадают с площадями земельного участка зоны) - разработка коридора прекращается.

5. Выявление и нанесение на картматериал зон с особыми условиями использования территорий, зон особо охраняемых природных территорий федерального, регионального, местного значения, зон специального назначения. Эти территории можно перевести в иную категорию при наличии положительного заключения экологической экспертизы, что весьма затруднительно.

6. Создание после этого всей тематической карты с нанесенными на нее категориями земель (для земель населенных пунктов - дополнительно виды разрешенного использования) и после инвентаризации - создание земельно-кадастровой базы на район работ. Добавление туда территорий, которые возможны для отчуждения при особых условиях.

7.Выявление для таких земельных участков кроме документированного использования - фактическое использование. В случае нарушения - возможна упрощенная процедура отчуждения для подобных земельных участков, с использованием заключения земельного контроля.

8. В случае, если трассу можно проложить, используя земли (дачная застройка, ИЖС в землях населенных пунктов, лесные и водные участки), которые в обычных условиях экспроприировать нельзя, то включить их в проект, используя созданную тематическую карту и кадастровую базу для решения вопросов в суде (а все принудительное отчуждение в настоящее время идет через суд).

В этой работе ввиду ее экспериментального характера не производился ряд более точных и массовых работ, однако рекомендации к дальнейшему можно составить. Тематическую карту (скажем, тематическую карту MapInfo, которая сохраняется в рабочем наборе MapInfo) следует оформить трех цветов, наподобие - белый, один из средних серых цветов и черный. Они будут обозначать соответственно те территории, что можно отвести дороге, те, что можно использовать при отсутствии иных вариантов и те, что запрещено использовать вообще.

Соответственно, строить такую карту наиболее удобно по классификатору Росеестра по отношению к видам разрешенного использования земельных участков.(Код классификатора - 14). Дополнительно следует использовать данные колонки базы, в которой определены сведения о фактическом использовании земельного участка. По ним тоже можно создать тематическую карту, двухцветовую (логическое значение - да/нет, используются ли земли по тому назначению, что препятствует изъятию или нет). И наложить сверху на тематическую карту видов разрешенного использования.

Достоинствами предложенной методики являются - наглядность, точность, возможность использования при формировании тома 2.2. проекта (имущественно-правовая инвентаризация земель полосы отвода), а также использование этой карты в судебных заседаниях по вопросам принудительного отчуждения земель.



4. Экономические расчеты - оценка стоимости изъятия земельного участка при строительстве Южного обхода

4.1 Экономическое положение на рынке недвижимости Московской области в начале 2014 года

Была произведена оценка рыночной стоимости объекта: земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства площадью 50205 кв. м. расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, близи деревни Северово. Кадастровый номер: 50:27: 0000000 : 583.

Оценка объекта была проведена в соответствии с Федеральным Законом № 135-РФ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и международными стандартами оценки.

Анализ объекта оценки и его окружения Земельный рынок Подмосковья. Прогнозы на первое полугодие 2014 года Андрей Хромов, президент Гильдии риэлторов Московской области, председатель Управляющего совета Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ:

- Ситуацию на рынке во много формирует вторичный рынок жилья, именно в этом секторе проходит наибольшее количество сделок. В течение 2103 г. спрос на вторичном рынке носил ярко выраженный волнообразный характер, периодически отставая от ценовых аппетитов продавцов. В этот момент наступали кризисы спроса продолжительностью три-четыре месяца.

Скорее всего, в начале 2014 г. мы будем наблюдать подобный кризис, который может быть смягчен выплатой годовых вознаграждений, дивидендов и бонусов в крупных компаниях.

Вероятность того, что 2014 г. повторит сценарий 2013 г., очень высока. Доходы населения вряд ли будут расти быстрее, чем инфляция. Потенциал роста ипотеки, я думаю, тоже не высок. Поэтому рынок будет стабильным с ростом цен в среднем не превышающим уровень инфляции. А в тех районах области, где экономический потенциал невысок, рынок будет стагнирующим, то есть цены будут расти с темпов 2-4% в год, а то и незначительно снижаться. Но, такая ситуация будет способствовать разнообразию ассортимента. Покупателям будет из чего выбрать во всех без исключения секторах рынка жилья.

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group:

- Ключевой тенденцией этого года стал увеличившийся интерес покупателей к недвижимости ближнего Подмосковья. Оно составило достойную конкуренцию Новой Москве: здесь были представлены качественные проекты с необходимой социальной инфраструктурой и концепцией.

Пример - объекты в Видном, расположенном всего в 3 км от МКАД. Конкурентное окружение нашего жилого комплекса «Эко Видное» было довольно большим, но в связи с высокой востребованностью жилья в городе сильного давления со стороны оппонентов мы не ощутили.

Общая экономическая ситуация не позволила рынку сделать резкий скачок по ценам, при этом достаточно активный спрос стимулировал продажи, и корректировка стоимости квадратного метра происходила больше за счет продвижения стадии строительства проектов.

В 2013 г. малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы заметно усилили свои позиции на рынке. Для девелоперов формат таунхаусов вблизи Москвы стал возможностью «оживления» проектов: загородный рынок в этом году продолжил стагнацию, а таунхаусы за счет более высокой плотности и низкой цены простимулировали интерес к нему.

С другой стороны, в эконом-сегменте на достаточно удаленном расстоянии мы отметили падение спроса на такой продукт: проведя анализ, мы сделали реконцепцию в проекте малоэтажного города-спутника, полностью отказавшись от дуплексов и таунхаусов в пользу многоквартирных домов. Это позволило снизить стоимость квартир до 1 млн и поддерживать на протяжении всего года стабильный уровень продаж.

Ипотека продолжила оставаться локомотивом спроса: достаточно низкие ставки и прозрачные условия позволили достигнуть уровня 40-50% от общего числа сделок, по ряду проектов эта цифра составляла до 70%.

В отношении следующего года наша компания придерживается умеренно оптимистичного прогноза. Мы не ожидаем резких скачков стоимости квадратного метра недвижимости в Московской области, при этом спрос на проекты эконом-класса останется стабильным

4.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи и предложения аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оцен...