О состоянии и использовании земель в Иркутской области

Продажа земельных участков гражданам для ведения личного подсобного хозяйства осуществлялась в населенных пунктах по цене 5,818 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 1,739 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Черемховском районе 119 сделок на площади 41,25 га, Боханском районе 64 сделки на площади 10,3 га, Тайшетском районе 65 сделок на площади 23,08га. Наибольшая цена земли за кв.м. зарегистрирована в Заларинском районе 151руб./кв.м., г. Шелехове 123руб./кв.м., Эхирит-Булагатаском районе 95 руб./кв.м. Наименьшая цена земли за кв.м. зарегистрирована в Балаганском районе 0,03 руб./кв.м., Зиминском районе 0,4 руб./кв.м., Мамско-Чуйском районе 0,4 руб./кв.м.

Продажа земельных участков гражданам для торговли осуществлялась в населенных пунктах по цене 94,132 руб./кв.м., вне населенных пунктов по цене 75,475руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Боханском районе 32 сделки на площади 0,67га, г. Нижнеудински 15 сделок на площади 1,88 га, Киренском и Нижнеилимском районе по 18 сделок на площади 1,2га и 0,9га соответственно. Наибольшая цена земли за кв.м. зарегистрирована в Эхирит-Булагатском районе 918руб./кв.м, г. Иркутске 475 руб./кв.м, г. Черемхово 489 руб./кв.м, Зиминском районе 709руб./кв.м.

Продажа земельных участков гражданам под гаражи и автостоянки осуществлялась в населенных пунктах по цене 46,49 руб./кв.м., вне населенных пунктов по цене 14,05 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в г. Иркутске 212 сделки на площади 0,64 га, г. Саянске 362 сделки на площади 1,24 га, г. Тайшете 230 сделки на площади 13,09 га, г. Тулуне 153 сделки на площади 3,3га. Наибольшая цена земли зарегистрирована в Эхирит - Булагатском районе 457,11 руб./кв.м, г. Иркутске 131,8 руб./кв.м., г. Тулуне 76,78 руб./кв.м., Заларинском районе 71,19 руб./кв.м. Наименьшая цена земли зарегистрирована в Нижнеудинском районе 3,401 руб./кв.м, Черемховском районе 4,373руб./кв.м.

Такая большая разница между наибольшей и наименьшей ценой земли обусловлена тем, что выкупная цена земель напрямую зависит от кадастровой стоимости земельных участков, которая, в свою очередь, падает при удалении от областного центра (г. Иркутска).

В 2013 году юридическими лицами было выкуплено 320 земельных участков на площади 476,944 га. Наибольшее количество земельных участков было выкуплено для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения сбыта и заготовок 103 земельных участков на площади 124,22 га, под объекты торговли 57 земельных участков на площади 4,77га.

Продажа земельных участков юридическим лицам для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения сбыта и заготовок осуществлялась в населенных пунктах по цене 43,88 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 5,377 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в г. Иркутске 19 сделок на площади 32,65 га, г. Шелехове 8 сделок на площади 7,48 га, г. Ангарске 11 сделок на площади 13,42 га. Наибольшая выкупная цена зарегистрирована в г. Иркутске 65,2 руб./кв.м, г. Братске 81,2 руб./кв.м, Братском районе 64,6 руб./кв.м наименьшая в Нижнеудинском районе 2,54 руб./кв.м, г. Нижнеудинске 2,9 руб./кв.м.

Продажа земельных участков юридическим лицам для целей связанных с торговлей осуществлялась в населенных пунктах по цене 113,5 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Боханском районе 15 сделок на площади 0,19га, г.Иркутске 10 сделок на площади 0,6 га.

В целом по области просматривается уменьшение выкупной цены земельных участков в сравнении с ценами 2012 года.

Таблица 16. Продажа государственных и муниципальных земель в Иркутской области

Таблица 17. Средние цены на государственные и муниципальные земельные участки, проданные гражданам и юридическим лицам в Иркутской области руб./кв. м

В 2013 году проведены торги (конкурсы и аукционы) по продаже гражданам и юридическим лицам незастроенных государственных и муниципальных земельных участков.

Органами государственной власти и местного самоуправления на торгах было реализовано 318 земельных участков - 110,36 га, или 3,8% от всего количества проданных государственных и муниципальных участков (таблица 4).

В отчетном году было совершено 178 сделок на площади 25,09 га по продаже земельных участков на торгах для индивидуального жилищного строительства, наибольшее количество торгов проведено в Ольхонском районе 56 участков на площади 5,51 га, Казачинско - Ленском районе 29 сделки на площади 5 га, Баяндаевском районе 19 сделок на площади 4,2 га

Кроме того, в отчетном году на конкурсах и аукционах также были проданы земельные участки, предназначенные для личного подсобного хозяйства (33 сделки на площади 22,04 га), под предприятия торговли (46 сделки на площади 5,41га), под предприятия промышленности (10 сделок на площади 2га.).

Таблица 18. Продажа государственных и муниципальных земель на торгах в Иркутской области за 2013 год

4.2 СДЕЛКИ С ЗЕМЛЯМИ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

В соответствии с гражданским законодательством, сделки с землей, зданиями, сооружениями не подлежат государственной регистрации, в связи с чем в Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения о цене земли.

За отчетный 2012 год имеются сведения о регистрации 32655 договоров (25262,16га) по купле-продаже застроенных и незастроенных земельных участков между гражданами и организациями. При этом наибольшее количество сделок относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства - 41,5 % (13567), для индивидуального жилищного и дачного строительства 40,2 % (13155) от общего их числа. В 2013 году по отношению к предыдущему году общее количество проданных участков увеличилось примерно в 1,8 раза. Продажа земельных участков гражданами для индивидуального жилищного и дачного строительства, по сравнению с предыдущим годом, увеличилась в 1,8 раза, продажа земель гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства в 2,3 раз.

В 2013г. наибольшее количество сделок по продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами для:

- индивидуального жилищного и дачного строительства было совершено в Иркутском районе - 7729 сделок на площади 1060,44 га, Шелеховском районе - 517 сделок на площади 100,6, г. Иркутске - 849 сделок на площади 65,7га;

- личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства было совершено в Иркутском районе - 172 сделок на площади 852,16 га, г. Иркутске - 96 сделки на площади 74,38 га, Жигаловском районе - 20 сделок, на площади 16 га.

Рынок земли формируется в основном вокруг областного центра (г. Иркутска). Сделки по дарению и наследованию земельных участков гражданами и юридическими лицами регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таблица 19. Купля - продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков с иными объектами недвижимости и незастроенных земельных участков

Рис.33 Сделки по продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами

За 2013 год в Иркутской области передано гражданами по наследству 8527 земельных участков на площади 30302,09 га:

- на землях населенных пунктов 5594 сделок на площади 963,19 га;

- на землях сельскохозяйственного назначения 1038 сделки площадью 13737,15 га.

Сделки по передаче земельных участков по наследству были совершены в основном в Иркутском районе - 4512 сделок (16275,04 га), г. Иркутске - 430 сделок (28,7 га), Усольском районе - 212 сделок (101,26 га).

Оформлено 1073 договора дарения на площади 52736,71 га. Наибольшее количество сделок было совершено Иркутском районе - 641 сделок на площади 52416,35 га, Ангарском районе - 40 сделок на площади 3,08 га, г. Иркутске 67 сделок на площади 5,75 га.

Использование залога земельных участков регламентируется Законом РФ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)». В соответствии законом за отчетный год в целом по Иркутской области гражданами и юридическими лицами заключено с кредитными организациями 4695 договоров о залоге земли площадью 7966,03 га. При этом граждане передали в залог 2587 земельных участков площадью 2152,33 га, а юридические лица - 2108 земельных участков площадью 5813,69 га.

Наибольшее число залоговых операций проведено в Иркутском районе 2270 сделки на площади 4391,21 га., г. Иркутске 1306 сделки на площади 1056,57 га.

Рис. 34 Сделки по дарению, наследованию, залогу с земельными участками граждан и юридических лиц

4.3 СДЕЛКИ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ ПРАВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ

Аренда государственных и муниципальных земель

Арендная плата государственных и муниципальных земель устанавливается законодательными органами муниципальных образований на основе Постановления администрации Иркутской области от 31 июля 2008г. № 213-ПА «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Пунктом 3 главы 2 данного документа предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков, не может быть меньше налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, т.е. предусмотрено регулирование арендной платы на основе величины налоговой ставки, устанавливаемой органами власти муниципальных образований.

Процесс формирования арендных отношений в Иркутской области происходит достаточно активный. Арендная плата за землю устанавливается в денежной форме.

В области имеют место как заключение арендных отношений, что по ряду муниципальных образований приводит к увеличению количества сделок и площади арендуемых земель, так и процесс расторжения договоров аренды, прежде всего, связанный с выкупом земельных участков в собственность или отказом от части площадей в связи с увеличением арендной платы на основе кадастровой стоимости.

На 01.01.2014г. на территории Иркутской области насчитывалось 39344 краткосрочных и долгосрочных соглашений на площади 18955677,7 га, из них 33776 (35837,5 га) на землях поселений, 1162 (33970,8 га.) на землях промышленности и иного специального назначения, 267 (46172,65 га) на землях сельскохозяйственного назначения.

В 2013г. преобладают договора аренды земельных участков, заключенных Агентством лесного хозяйства Иркутской области с лесохозяйственными и лесопромышленными предприятиями за земли лесного фонда 1723 (18730974,4 га), что составляет 99% площади от всех арендуемых земель. Земельные участки лесного фонда предоставлялись в аренду для:

- ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты;

- ведение сельского хозяйства;

- выполнение изыскательских работ;

- выполнение работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых;

- заготовка древесины;

- заготовка пищевых лесных ресурсов и лекарственного сырья;

- использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов;

-осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;

- осуществление рекреационной деятельности.

В 2013г. было заключено 6885 краткосрочных и долгосрочных соглашений на площади 3007725,2 га.

Таблица 20. Аренда государственных и муниципальных земель в Иркутской области

Рис. 35 Площадь аренды государственных земель (за исключением земель лесного фонда)

Наибольшее количество договоров аренды заключено в Черемховском районе (8437), г. Иркутске (2301), Ангарском районе (2496), г. Черемхове (2297), Нижнеилимском районе (2075).

Происходит и дальнейшее регулирование величины арендной платы. Изменение ставок арендной платы напрямую зависит от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, которая увеличивается или уменьшается в свою очередь при приближении или удалении от центра поселений, от транспортной доступности и т.д.

Уменьшение ставки арендной платы происходит в связи с заключением новых договоров аренды с более низкой кадастровой стоимостью.

Увеличение ставки арендной платы происходит за счет применения коэффициентов по определенным категориям арендаторов, что становится основой регулирования арендуемых площадей земельных участков.

Аренда земельных участков предприятий промышленности, транспорта связи, строительства осуществлялась в населенных пунктах по цене 6,583 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 0,714 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в г. Братске 746 сделок на площади 2244 га, Ангарском районе 546 сделки на площади 4329,43 га, г. Иркутске 616 сделок на площади 1501,55 га. Наибольшая арендная плата за 1 кв.м зарегистрирована в г. Иркутске:

- 391,05 руб/кв.м. участок был предоставлен для эксплуатации объектов связи,

- 305,32 руб./кв.м. участок был предоставлен под производственную базу.

Наименьшие ставки арендной платы зафиксированы под объектами железнодорожного транспорта.

Наиболее крупные сделки по аренде земельных участков были заключены с ОАО «РЖД», в аренду предоставлены земельные участки площадью 1917,049 га, 1064,83 га, 1119,6 га, с ФГУП "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" - РТРС - 1333,6га.

Аренда земельных участков предприятий торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания в населенных пунктах по цене 38,86 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 31,06 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Ангарском районе - 352 сделки на площади 34,72 га, г.Шелехове - 190 сделок на площади 7,29 га, Чунском районе 63 сделки на площади 14га. Наибольшая арендная плата за 1 кв.м. зарегистрирована в г. Иркутске 1035,09 руб./кв.м (ООО "Магазин "Золотая осень"), 888,23руб./кв.м (ООО "Ангара"), 873,25руб./кв.м (ООО "Алеко") наименьшая в Балаганском районе 1 руб./кв.м участки были предоставлены под объекты торговли.

Аренда земельных участков предоставленных, под крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельскохозяйственного назначения в населенных пунктах по цене 0,102 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 0,128 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Братском районе 73 сделка на площади 4780,885га, Тулунском районе 47 сделок на площади 8050,74 га, Черемховском районе 35 сделки на площади 4888,68га. Наибольшая арендная плата за 1 кв.м. зарегистрирована в г. Шелехове 3,188 руб./кв.м.

Аренда земельных участков, предоставленных гражданам и их объединениям, использующим земельные участки для жилищного и дачного строительства в населенных пунктах по цене 1,194 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 0,625 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Черемховском районе 1942 сделки на площади 115,07га, Нижнеилимском районе 1357 сделок на площади 148,5 га, г. Иркутске 774 сделки на площади 61,49 га, г.Черемхово 637 сделок на площади 66,33га. Наименьшее количество сделок было совершено в Чунском районе 3 сделеки на площади 1га.

Таблица 21. Средние размеры арендной платы за использование государственных земель (руб. за 1 кв. метр)

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, предусматривающим сделки с правами аренды (гл. 34), ст.38 Земельного кодекса РФ за отчетный период гражданами и организациями были выкуплены права аренды на 445 земельных участках площадью 969485,78 га.

Наибольшее число продаж прав аренды земли отмечено в Боханском районе (178) на площади 603,69га, г. Иркутске (41) на площади 146,51 га, Ангарском районе (33) на площади 76,39

Рис. 36 Изменение количества арендаторов с 2006г по 2013г.

Исходя из представленной выше диаграммы (рис. 36), наблюдается увеличение количества совершенных сделок за 2013 год по сравнению с 2012 годом на 3 %.

В отчете за 2013год имеют место случаи, когда по одному земельному участку проходит 2 сделки - это продажа прав аренды и заключение договора аренды на земельный участок. В результате в отчете отражаются 2 сделки по одному и тому же участку.

4.4 ЦЕНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРИ ИХ ПРОДАЖЕ СОБСТВЕННИКАМ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

Федеральным законом от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлены фиксированные ставки платы за землю для собственников зданий, строений и сооружений.

Таблица 22. Цены на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений. руб./кв. м

Размещено на Allbest.ru