Оценка торгового центра с целью получения кредита

Заемщик - субъект кредитных отношений, получающий кредит.

Залог - некое денежное или имущественное обеспечение, предоставляемое одной стороной - должником (залогодателем) другой стороне - кредитору в качестве гарантии возврата ссуды или выполнения других обязательств, возникающих по условиям договора или диктуемых законом. Залогодателем может быть третье лицо, не являющееся должником по обязательству. Кредитор - залогодержатель при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, имеет полное право на компенсацию из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (право залога). Предметам залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и имущественных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог возникает в силу договора или закона.

Кредит - денежные средства, предоставляемые кредитором заемщику во временное пользование на условиях обеспеченности, возвратности, срочности, платности и целевого характера использования.

Кредитный риск - риск несения кредитором убытков, вызванных нарушением заемщиком условий кредитного договора.

Кредитор - субъект кредитных отношений, предоставляющий кредит.

Кредитоспособность - способность заемщика в полном объеме и в определенный кредитным договором срок рассчитаться по своим долговым обязательствам перед кредитором.

Объект залога - объект, предназначенный для обеспечения обязательств.

Объект оценки - какое-либо имущество, имущественные либо неимущественные права определение стоимости которых является целью оценки.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Земельный участок:

Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996г., 24 октября 1997г., 8 июля, 17 декабря 1999г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003г., 29 июня, 29 июля 2004г.).

Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация.

1. В договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя.

1. Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.

2. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

5. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге".

Статья 42. Понятие ипотеки.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Статья 43. Форма договора об ипотеке. Регистрация ипотеки.

1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.

2. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.

Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога органам, ведущим поземельную книгу, в том числе и по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия.

Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001г., 11 февраля, 24 декабря 2002г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября 2004г.)

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки.

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке.

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего ФЗ и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки.

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

3. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Федеральный закон от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 декабря 2001г., 21 марта, 14 ноября 2002г., 10 января, 27 февраля 2003г., 22 августа 2004г.).

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Регламент предоставления кредитов юридическим лицам Сбербанком России и его филиалами от 08.12.1997г. N 285-р (утв. Комитетом Сбербанка РФ по предоставлению кредитов и инвестиций) (с изм. и доп. от 01.10.1998г., 29.01.1999г.)

2. Порядок предоставления кредита

2.1. Документы, предоставляемые Заемщиком для получения кредита

Заемщик предоставляет Банку следующие документы:

I. Заявление в произвольной форме (с указанием суммы, цели кредита, срока и формы обеспечения, а также юридического и почтового адреса Заемщика, телефонов руководителей и фамилии и должности представителя Заемщика, которому в соответствии с доверенностью предоставлено право представления документов и ведения переговоров по вопросам предоставления кредита).

II. Документы, подтверждающие правоспособность Заемщика:

- нотариально удостоверенную копию Устава (Положения), зарегистрированного в установленном законодательством порядке;

- нотариально удостоверенную копию учредительного договора (если законодательством предусмотрено его составление);

- карточку с образцами подписей распорядителей счета и оттиском печати, заверенную нотариально;

- свидетельство о регистрации или нотариально удостоверенную копию;

- разрешение на занятие предпринимательской деятельностью с указанием срока функционирования (для предпринимателей, осуществляющих свою деятельность без образования юридического лица);

- разрешение на занятие отдельными видами деятельности (лицензию).

III. Справки из ГНИ и отд. Пенсионного фонда России о намерении открыть ссудный счет (после принятия Банком решения о предоставлении кредита).

IV. Финансовые документы:

- годовой отчет за последний финансовый год, составленный в соответствии с требованиями Минфина России, с отметкой ГНИ о принятии, включающий:*(12)

- бухгалтерский баланс;

- отчет о прибылях и убытках - форма N 2;

- пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках - формы NN 3, 4, 5, пояснительную записку;

- специализированные формы, установленные министерствами и ведомствами Российской Федерации или республик, входящих в состав Российской Федерации;

- формы отчетной информации об использовании бюджетных средств, установленные Минфином России для бюджетных организаций (отчет об использовании бюджетных ассигнований, справка об остатках средств, полученных из федерального бюджета) - представляют организации, получающие бюджетные ассигнования;

- аудиторское заключение (или его итоговую часть) по результатам обязательного по законодательству Российской Федерации аудита годовой бухгалтерской отчетности за последний финансовый год (при его отсутствии - за предшествующий год);

- бухгалтерский отчет за последний квартал с отметкой ГНИ о принятии, включающий:

- бухгалтерский баланс;

- отчет о прибылях и убытках - форма N 2;

- формы отчетной информации об использовании бюджетных средств - представляют организации, получающие бюджетные ассигнования;

- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках за последний отчетный месяц;

- суммы остатков на забалансовых счетах по полученным и выданным обеспечениям на отчетные даты за последние месяц и квартал, а также на дату подачи заявления;

- расшифровки кредиторской и дебиторской задолженности к представленным балансам с указанием наименований кредиторов и должников и дат возникновения задолженности;

- расшифровки задолженности по кредитам банков к представленным балансам и на дату подачи заявления с указанием кредиторов, суммы задолженности, даты получения кредита, даты погашения, процентной ставки, периодичности погашения, суммы просроченных процентов;

- расшифровки краткосрочных финансовых вложений к представленным балансам;

- расшифровки прочих оборотных активов к представленным балансам, кроме годового, в разрезе балансовых счетов;

- справки банков об остатках на расчетных (текущих) и валютных счетах Заемщика и наличии претензий к счетам;

- выписки банков по расчетным и валютным счетам за последние 6 мес.

V. Документы по технико-экономическому обоснованию:

- бизнес-план на текущий год или на период пользования кредитом, если этот период менее года;

- технико-экономическое обоснование кредита;

- копии контрактов (договоров).

VI. Документы по предоставляемому обеспечению.

а) при залоге недвижимости:

- правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости;

- страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает Банк, с обязательным ежегодным (или с другой периодичностью в зависимости от срока страхования) переоформлением;

- документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- справку из органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости, и поэтажный план объекта недвижимости;

б) при залоге транспортных средств:

- технический паспорт;

- страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает Банк, с обязательным ежегодным переоформлением;

в) при залоге товаров в обороте:

- документы, подтверждающие наличие товарно-материальных ценностей (ТМЦ) и их стоимость (ведомости остатков ТМЦ, накладные, счета-фактуры, складские расписки);

г) при залоге оборудования:

- документы, подтверждающие право собственности на предмет залога (например, контракт со спецификацией, планировкой, товарно-транспортные документы);

- документы, подтверждающие оплату таможенной пошлины (при импорте);

- при необходимости документы, подтверждающие оплату оборудования;

- акт ввода в эксплуатацию или акт приема-передачи;

д) при залоге ценных бумаг:

в соответствии с Регламентом N 144-р от 14.01.97;

е) при принятии гарантий и поручительств:

в соответствии с "Порядком работы с гарантиями в Сбербанке России" (приказ Сбербанка России от 12.04.96 N 58-о).

Президент России в 30декабря 2004г. подписал Федеральные законы:

1.3 Исходные позиции методики определения величины кредита, предоставляемого под залог

Специалисты банка, при предоставлении кредита под залог, руководствуются, прежде всего, результатами оценки кредитоспособности заемщика, которая осуществляется с учетом финансового состояния заемщика и других факторов. Кредит предоставляется только в случае, если специалисты банка видят, что бизнес заемщика способен генерировать объем денежных средств достаточный для выполнения условий кредитного договора. Кроме оценки кредитоспособности заемщика, для снижения риска возникновения убытков банк вынужден требовать от заемщика определенные гарантии возврата средств, предоставляемых в качестве кредита.

Как известно, наиболее широко распространенным способом обеспечения кредитных обязательств выступает залог. Статистика свидетельствует: 90- 95% предоставленных кредитов - кредиты, обеспеченные залогом.

При предоставлении кредита под залог банк заключает с заемщиком кроме кредитного договора также договор залога. В соответствии с этим договором, в случае нарушения залогодателем (заемщиком) условий кредитного договора, залогодержатель (банк) может реализовать объекты залога для удовлетворения своих требований. "За счет заложенного имущества залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения (а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования, если иное не предусмотрено договором залога".

До недавнего времени во многих банках специалисты рассчитывали величину предоставляемого кредита как фиксированный процент (зачастую недостаточно обоснованный) от рыночной стоимости объекта залога. Более того, при расчете величины кредита, предоставляемого под залог, использовали так называемое "двойное покрытие" - стоимость объекта залога в два раза превышала величину кредита. Это позволяло не формировать резерв по таким кредитным операциям денежными средствами. Изложенное выше указывает на отсутствие обоснованного подхода к определению величины кредита, предоставляемого под залог.

Специалисты некоторых банков при предоставлении кредита оперируют таким понятием как "залоговая стоимость". Но, во-первых, нет необходимости использовать это понятие, а, во-вторых, это понятие не имеет толкования ни в Международных стандартах оценки, ни в Нормах профессиональной деятельности оценщика. Следствием этого могут служить различные толкования понятия "залоговая стоимость" различными специалистами, что может привести к конфликту между участниками залоговых отношений.

Опыт оценки объектов залога позволил сформулировать следующие положения, которые, целесообразно использовать при кредитовании под залог:

базой для определения величины кредита, предоставляемого под залог, должна служить величина ликвидационной стоимости объекта залога;

базой для расчета величины ликвидационной стоимости объекта должна служить величина его рыночной стоимости;

При определении величины кредита, предоставляемого под конкретное обеспечение, основным принципом является то, что банк (залогодержатель) не должен понести потери в случае нарушения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора и должен полностью удовлетворить свои требования из стоимости обеспечения (первый принцип минимизации кредитного риска).

Рассмотрим основные элементы, составляющие потенциальные требования банка (залогодержателя), в случае неуплаты заемщиком (залогодателем) средств банку (залогодержателю), согласно кредитному договору:

кредит (К) - средства, предоставляемые банком (залогодержателем) заемщику (залогодателю) в качестве кредита;

проценты (Р) - цена пользования кредитом, которая устанавливается банком (залогодержателем) с учетом ряда факторов;

расходы на содержание объекта залога (Е) - средства, используемые банком (залогодержателем) для создания объекту залога необходимых условий (если договором или законом предусматривается обязанность банка (залогодержателя) принимать меры, необходимые для сохранности объекта залога и т.п.);

страховые платежи (I) - средства, используемые банком (залогодержателем) для страхования объекта залога (если договором или законом предусматривается обязанность банка (залогодержателя) страховать заложенное имущество);

расходы при обращении взыскания (V) - расходы банка (залогодержателя) по осуществлению обеспеченных залогом требований (например, судебные расходы, в случае, если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, расходы на проведение маркетинга объекта залога и т.п.);

неустойка (F) - неустойка, взимаемая банком (залогодержателем) с заемщика (залогодателя), в случае ненадлежащего выполнения последним условий кредитного договора (если это предусматривается договором).

Перечислив основные элементы, составляющие потенциаль-ные требования банка (залогодержателя), рассмотрим, каким образом они должны учитываться при расчете величины кредита, предоставляемого под залог.

При предоставлении кредита под залог необходима реализация принципа: величина стоимости обеспечения (ликвидационной стоимости объекта залога) не должна быть меньше величины требований банка (залогодержателя), возникающих в случае нарушения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора (второй принцип минимизации кредитного риска).

Стоит подчеркнуть, что при определении величины кредита, предоставляемого под залог, банк (залогодержателя) должна интересовать именно ликвидационная, а не рыночная стоимость объекта залога.

Исходя из сформулированного выше второго принципа минимизации кредитного риска, а также принципа разумной осторожности оценок, можно модифицировать формулу (3) и представить ее в следующем виде:

С_Л ? К + ?2. (4)

Осуществив несложное преобразование формулы (4), получим формулу, которая может использоваться для расчета максимально возможной величины кредита, предоставляемого под залог, при конкретной величине ликвидационной стоимости объекта залога:

К ? С_Л - ?2. (5)

Следует отметить, что величина ?2 отражает потенциальные требования банка (без учета самой величины кредита) в случае нарушения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора. Величину ?2 можно рассчитать следующим образом:

?2 = P + E + I + V + F, (6)

где Р - проценты по кредиту за весь период кредитования (руб.);

Е - расходы банка, связанные с содержанием объекта залога (руб.);

I - расходы банка, связанные со страхованием объекта залога (руб.);

V - расходы банка, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований (руб.);

F - неустойка, которую заемщик должен будет выплатить банку в случае нарушения условий кредитного договора (руб.).

С учетом выражения (6), формула (5), которая может использоваться для расчета максимально возможной величины кредита, предоставляемого под залог, примет следующий вид:

К ? Сл - Р - Е - I - V - F. (7)

Следует заметить, что расчет величины предоставляемого кредита осуществляется специалистами банка, однако для определения величин некоторых параметров расчетов целесообразно привлекать экспертов-оценщиков, например, расчет ликвидационной стоимости объекта залога.

Элементы, составляющие вышеприведенные формулы, по сути, представляют собой денежные потоки, которые можно условно разделить на единовременные и текущие. Необходимо также учитывать, что денежные потоки возникают в различные моменты времени, и величины некоторых из них носят вероятностный характер, поэтому точность расчетов во многом зависит от точности прогнозирования. Кроме того, как известно из теории финансов, денежные потоки, относящиеся к будущему, для приведения к настоящему моменту времени необходимо дисконтировать.

С учетом изложенного выше, рассмотрим какие именно денежные потоки и каким образом необходимо дисконтировать при расчетах величины кредита, предоставляемого под залог.

Учитывая, что определение величины ликвидационной стоимости (Сл) объекта залога осуществляется на дату, соответствующую началу периода кредитования, приходим к выводу об отсутствии необходимости ее дисконтирования.

Так как кредит (К) предоставляется заемщику в начале периода кредитования, то и в этом случае нет необходимости в дисконтировании.

Полагая, что платежи (Р) заемщика банку за пользование кредитом будут осуществляться в будущем, в течение периода кредитования, приходим к выводу о необходимости дисконтирования этих денежных потоков. Причем, если допустить, что эти платежи будут производиться равными суммами через одинаковые промежутки времени (аннуитет), то приведенная величина этих денежных потоков будет рассчитываться с помощью следующей формулы:

(8)

где

- ежегодная величина платы

заемщика банку за пользование кредитом;

r - номинальная годовая процентная ставка по кредиту (выраженная как десятичная дробь);

m - количество периодов начисления процентов в течение года;

w - продолжительность периода кредитования (лет);

а - годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь).

Расходы банка (Е), связанные с содержанием объекта залога, в случае их наличия, будут определенным образом распределены в будущем, в течение всего периода кредитования, что указывает на необходимость дисконтирования их величины. Для упрощения расчетов представляется целесообразным допустить, что эти расходы будут производиться равными суммами через одинаковые промежутки времени (аннуитет). С учетом вышесказанного, формула для расчета приведенной величины расходов банка (Е), связанных с содержанием объекта залога, будет иметь следующий вид:

(9)

где S - ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога (руб.).

Основываясь на предположении, что в случае страхования банком объекта залога страховые платежи (I) будут вноситься им в начале периода кредитования, можно утверждать, что нет необходимости дисконтирования их величины.

Для удобства практического применения можно допустить, что расходы банка (V), связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, возникают в конце периода кредитования. Это обуславливает необходимость дисконтирования данного денежного потока. Формула для расчета приведенной величины расходов банка (V), связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований, будет иметь следующий вид:

(10)

где Vн - не дисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований (руб.).

Для упрощения расчетов мы полагаем, что неустойка (F) выплачивается банку заемщиком, в случае нарушения последним условий кредитного договора, в конце периода кредитования. Следовательно, существует необходимость дисконтирования этого денежного потока. Формулу для расчета приведенной величины неустойки (F), выплачиваемой банку заемщиком, в случае нарушения последним условий кредитного договора, можно представить в следующей форме:

(11)

где Fн - не дисконтированная величина неустойки (руб.).

При осуществлении выбора ставки дисконта необходимо придерживаться принципа разумной осторожности оценок и осознавать, что использование в расчетах завышенной ставки дисконта может привести к выдаче кредита необоснованно завышенной величины, что, в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора, может вызвать финансовые потери банка.

С учетом необходимости дисконтирования денежных потоков, формула (6) будет иметь следующий вид:

(12)

Формула (5), с учетом выражения (12), примет следующую форму:

(13)

Так как и левая и правая части выражения (13) содержат величину К, то можно преобразовать его и получить формулу для расчета максимально возможной величины кредита, предоставляемого под залог, при конкретной величине ликвидационной стоимости объекта залога.

Перенеся из правой части неравенства (13) в его левую часть член, содержащий в качестве сомножителя величину К, получим выражение:

(14)

После вынесения величины К в левой части неравенства (14) за скобки это неравенство примет вид:

(15)

Выразив величину К из формулы (15), получим формулу, которая может использоваться для расчета максимально возможной величины кредита, предоставляемого под залог:

(16)

Необходимо учитывать наступления таких нежелательных для банка (залогодержателя) событий, как невозвращение кредита, неуплата процентов, необходимость осуществления расходов, связанных с обращением взыскания.

Исходя из принципа разумной осторожности оценок, полагаем, что вероятность указанных событий при расчетах величины кредита, предоставляемого под залог, должна приниматься равной единице. Вместе с тем необходимо учитывать, что чем выше вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора, тем в более полном объеме должны учитываться величины элементов, составляющих потенциальные требования банка в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора.

Исходя из вышесказанного, формула (12) для расчета величины ?2 примет следующий вид:

(17)

где р - вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная как десятичная дробь).

Следует отметить, что чем меньше значение коэффициента р, учитывающего вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора, тем меньше значение величины А2 и, следовательно, тем больше максимально возможная величина кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.