Оценка торгового центра с целью получения кредита

На сегодняшний день не существует однозначного толкования различными специалистами понятия "ликвидационная стоимость".

Ниже представлены лишь некоторые из множества существующих на сегодняшний день его определений.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов [16, стандарты РФ].

Стоимость при вынужденной продаже, или Ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки недвижимости, которая предназначена для обеспечения кредитных обязательств. Стоимость при вынужденной продаже идентична определению Рыночной стоимости с тем отличием, что время для маркетинга очень мало, реклама и рыночная экспозиция не адекватны по сравнению со временем и мерами продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением [17, МСО].

Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче "разумно долгого" для данного типа объектов на данном рынке, также стоимость, по которой активы (сумма активов), составляющие объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок, при условии, что продавцом тем или иным образом выступает (в зависимости от условий заказа на оценку) типичный или специфический собственник объекта оценки [23, с.37].

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом.

Ликвидационная стоимость (чистый доход от ликвидации).

Ликвидационная стоимость может определяться для двух вариантов условий:

- продажа активов в неограниченные сроки (продажа наиболее эффективным образом);

- ускоренная или вынужденная ликвидация.

Основными признаками, отличающими ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, являются укороченный период экспозиции объекта и то, что реализация объекта носит вынужденный характер. Эти признаки являются главными характерными особенностями ликвидационной стоимости.

Исходя из вышесказанного, понятие ликвидационной стоимости можно сформулировать следующим образом.

1.7 Сферы использования ликвидационной стоимости

В каких же ситуациях возникает необходимость определения ликвидационной стоимости? С учетом изложенного в предыдущей главе, можно сделать вывод, что в процессе экономических отношений возникает необходимость определения ликвидационной стоимости, (рис.4).

Рис.4. Объекты, для которых возникает необходимость определения ликвидационной стоимости:

- объектов залога при кредитовании под залог и при обеспечении обязательств стороной сделки;

- имущества, реализуемого с участием судебных исполнителей;

- активов ликвидируемых предприятий, в том числе и при проведении процедуры банкротства;

- имущества, пребывающего в налоговом залоге и подлежащего реализации для погашения налоговой задолженности налогоплательщика;

- объектов незавершенного строительства;

- любого имущества, подлежащего ускоренной реализации в силу каких-либо экономических или иных причин.

1.8 Зависимость вида определяемой стоимости от продолжительности фиксированного периода экспозиции объекта

Рыночной стоимостью объект оценки обладает, исходя из определения рыночной стоимости, при условии разумно долгого периода экспозиции, а ликвидационной стоимостью объект может обладать при различных периодах экспозиции, которые короче разумно долгого, (рис.5).

Рис.5. Графическое представление зависимости вида определяемой стоимости от продолжительности фиксированного периода экспозиции объекта. Условные обозначения на рисунке:

t_РД - разумно долгий период экспозиции объекта;

А - область, в которой объект оценки обладает ликвидационной стоимостью;

В - область, в которой объект оценки обладает рыночной стоимостью.

По-видимому, один и тот же объект, обладающий определенной рыночной стоимостью, может обладать различными уровнями ликвидационной стоимости при различных фиксированных периодах его экспозиции, которые короче разумно долгого периода экспозиции этого объекта.

1.9 Метод расчета ликвидационной стоимости объекта оценки

В настоящее время предложенный нами метод расчета ликвидационной стоимости объекта оценки учитывает два фактора:

фактор стоимости денег во времени;

1.9.1 Учет фактора стоимости денег во времени

В других случаях определения величины ликвидационной стоимости объектов, например, в случае определения величины ликвидационной стоимости активов ликвидируемых предприятий, в качестве годовой ставки дисконта можно использовать годовую процентную ставку по депозитам.

Вышеприведенные положения, касающиеся проблемы выбора годовой ставки дисконта при определении величины ликвидационной стоимости объекта оценки, можно проиллюстрировать графически (рис.7).

Рис.7. Выбор годовой ставки дисконта при определении ликвидационной стоимости объекта оценки

1.9.2 Учет фактора эластичности спроса по цене

Для учета влияния фактора эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки целесообразно рассмотреть реализацию объекта как процесс [23, с.53].

Как было показано ранее (рис. 2), объект предлагается к реализации по цене, соответствующей его ликвидационной стоимости, когда существует необходимость сократить период его экспозиции на рынке до продолжительности меньшей, чем продолжительность разумно долгого периода его экспозиции.

Можно допустить, что существует определенный экономический механизм, обеспечивающий сокращение периода экспозиции объекта при понижении его цены. Понимание функционирования этого механизма позволит обнаружить влияние фактора эластичности спроса по цене на величину ликвидационной стоимости объекта.

Представляется целесообразным условно выделить несколько этапов функционирования вышеупомянутого экономического механизма:

- Продавец снижает цену реализуемого объекта. При этом необходимо, чтобы потенциальные покупатели были проинформированы о снижении цены объекта.

- Под воздействием снижения цены реализуемого объекта, при прочих равных условиях, как правило, происходит повышение величины спроса на этот объект.

- Повышение величины спроса на реализуемый объект, при прочих равных условиях, как правило, увеличивает вероятность его скорейшей реализации, то есть сокращает период экспозиции объекта на рынке.

Вышеизложенное можно проиллюстрировать с помощью рисунка 8.

Рис 8. Направление взаимосвязи экономических параметров.

Приведенный выше рисунок 8 дает нам представление о направлении изменения одного экономического параметра (периода экспозиции) под воздействием изменения другого экономического параметра (цены). Однако, для того чтобы использовать полученные данные на практике для определения ликвидационной стоимости объекта, нам необходимо знать не только направление взаимосвязи таких экономических параметров как цена, спрос, период экспозиции, но и тесноту этой взаимосвязи.

Тесноту взаимосвязи экономических параметров можно оценивать при помощи коэффициентов эластичности. Можно сказать, что эти коэффициенты демонстрируют "чувствительность" одних экономических параметров к изменениям других экономических параметров.

Причем, чем выше теснота взаимосвязи таких экономических параметров как цена, спрос, период экспозиции, тем незначительнее, при прочих равных условиях, продавцу нужно снижать цену объекта, чтобы реализовать его в более короткий срок. Следовательно, чем выше значения соответствующих коэффициентов эластичности, тем незначительнее, при прочих равных условиях, величина ликвидационной стоимости данного объекта будет отличаться от величины его рыночной стоимости.

Конкретизируя изложенное выше, покажем каким образом можно выразить тесноту взаимосвязи цены объекта и величины спроса на него. Тесноту этой взаимосвязи отражает коэффициент эластичности спроса по цене. Как известно, этот коэффициент показывает на сколько процентов изменится величина спроса на объект при изменении цены данного объекта на один процент.

Для вычисления значения коэффициента эластичности спроса по цене можно использовать следующую формулу [23, с.55]:

(27)

где ED - коэффициент эластичности спроса по цене;

Q₁ - исходная величина спроса на объект;

Q₂ - итоговая величина спроса на объект;

Р₁ - исходная цена объекта;

Р₂ - итоговая цена объекта.

С учетом того, что коэффициент эластичности спроса по цене, как правило, берут по абсолютной величине, он может принимать значения от 0 до ?.

В зависимости от значения коэффициента эластичности спроса по цене чаще всего различают следующие типы спроса:

- абсолютно неэластичный - |E_D| = 0, когда величина спроса не изменяется при изменении цены;

- неэластичный - 0 < |E_D| < 1, когда процентное изменение величины спроса меньше, чем процентное изменение цены;

- с единичной эластичностью - |E_D| = 1, когда процентное изменение величины спроса равно процентному изменению цены;

- эластичный - |ED|> 1, когда процентное изменение величины спроса больше, чем процентное изменение цены;

- абсолютно эластичный - |ED| = ?, когда бесконечно малое изменение цены приводит к бесконечно большому изменению величины спроса.

Следует отметить, что абсолютно эластичный и абсолютно неэластичный спрос практически невозможно встретить в реальных экономических условиях.

Рассмотрев основные аспекты эластичности спроса по цене, перейдем непосредственно к рассмотрению влияния этого фактора на ликвидационную стоимость объекта оценки и возможности его учета в методе определения ликвидационной стоимости объекта оценки.

Изложенное ранее позволяет сформулировать следующее утверждение: чем больше значение коэффициента эластичности спроса по цене, тем незначительнее, при прочих равных условиях, величина ликвидационной стоимости объекта отличается от величины его рыночной стоимости.

В этой связи, представляется целесообразным учесть влияние фактора эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объектов оценки путем введения в формулу для ее расчета (25) поправочного коэффициента К_Э:

(28)

где К_Э - поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта.

Значение поправочного коэффициента Кэ должно определенным образом зависеть от величины коэффициента эластичности спроса по цене. Причем с учетом того, что величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости и всегда больше нуля [23, с.56], можно утверждать, что поправочный коэффициент Кэ может принимать любые значения в диапазоне (0;1):

0 < К_Э < 1. (29)

С учетом характера влияния эластичности спроса по цене на величину ликвидационной стоимости объекта, представляется возможным аналитически задать зависимость значения поправочного коэффициента Кэ от величины коэффициента эластичности спроса по цене |E_D| следующим выражением:

(30)

где th - гиперболический тангенс;

е = 2,71828 (const).

Как известно, значение функции гиперболического тангенса при больших положительных значениях аргумента приближается к единице, оставаясь все время меньше единицы [25, с. 68-69].

Зависимость, выраженную формулой (30), графически (рис. 9).

Рис.9. Графическое представление взаимосвязи поправочного коэффициента Кэ и коэффициента эластичности спроса по цене E_D.

Основываясь на изложенном выше, можно ассоциировать диапазоны значений коэффициента эластичности спроса по цене, соответствующие наиболее часто встречающимся в реальных экономических отношениях типам спроса, с конкретными численными значениями поправочного коэффициента Кэ (табл.5).

Таблица 5. Значения поправочного коэффициента Кэ

Использование поправочного коэффициента Кэ, учитывающего эластичность спроса по цене, в формуле для определения ликвидационной стоимости объекта оценки (28) позволит повысить точность расчетов и степень достоверности результатов оценки.

1.9.3 Учет дополнительных факторов

Предложенный нами метод определения ликвидационной стоимости объектов оценки имеет широкую сферу применения, что обуславливает его практическую значимость и предъявляет определенные требования к точности результатов оценки, получаемых при его использовании. Это обуславливает необходимость дальнейшего развития предложенного метода как в направлении совершенствования учета уже известных факторов, оказывающих влияние на величину ликвидационной стоимости объекта оценки, так и в направлении выявления и учета новых [23, с.59].

С учетом вышеизложенного, представляется целесообразным модифицировать формулу (28) для расчета ликвидационной стоимости объекта залога и представить ее в следующем виде:

(31)

где П^К - произведение значений коэффициентов, учитывающих влияние различных факторов на величину ликвидационной стоимости объекта оценки.

1.10 Учет фактора изменения рыночной стоимости во времени при определении величины кредита, предоставляемого под залог

Встречаются экономические ситуации, когда объект оценки подлежит реализации через довольно продолжительный период времени после даты оценки. Например, оценка объекта залога производится на дату, соответствующую началу периода кредитования, а реализация объекта залога, в случае возникновения такой необходимости, чаще всего осуществляется в конце периода кредитования. В некоторых ситуациях продолжительность периода кредитования оказывается достаточной для того, чтобы рыночная стоимость объекта залога существенно изменилась.

Так как рыночная стоимость объекта является базой для расчета его ликвидационной стоимости, то изменение рыночной стоимости объекта залога влечет за собой изменение его ликвидационной стоимости. Следовательно, ликвидационная стоимость объекта залога в момент его реализации может существенно отличаться от ликвидационной стоимости этого объекта на дату оценки. В случае нарушения заемщиком условий кредитного договора, это может существенно повлиять на возможность удовлетворения банком своих требований путем реализации объекта залога.

Следовательно, для снижения риска возникновения у банка финансовых потерь, связанных с невозможностью полного удовлетворения его требований за счет суммы, вырученной от реализации объекта залога, вследствие уменьшения стоимости объекта залога, необходимо учитывать фактор изменения во времени рыночной стоимости объекта залога [23, с.60].

Сказанное выше в отношении необходимости учета фактора изменения во времени рыночной стоимости справедливо не только для случая определения ликвидационной стоимости объекта залога, но и для любого случая определения ликвидационной стоимости объекта оценки, когда рыночная стоимость, а, следовательно, и ликвидационная стоимость этого объекта может существенно измениться за период от даты оценки до момента предполагаемой реализации объекта оценки.

С учетом вышеизложенного, следует отметить, что базой для расчета величины кредита, предоставляемого под залог, должна служить прогнозируемая величина ликвидационной стоимости объекта залога, соответствующая моменту его предполагаемой реализации.

Таким образом, при проведении процедуры оценки объекта залога, которая предшествует предоставлению кредита, оценщик помимо определения величины ликвидационной стоимости объекта залога на дату оценки, соответствующую началу периода кредитования, должен осуществить прогнозирование величины ликвидационной стоимости объекта залога, соответствующей моменту его предполагаемой реализации.

Таким образом, отчет об оценке объекта залога должен содержать дополнительный раздел, в котором оценщик приводит прогнозируемую величину ликвидационной стоимости объекта залога с соответствующими расчетами и пояснениями, а также рекомендации по использованию этой величины в качестве базы для расчета величины кредита, предоставляемого под залог.

Так как ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается на базе его рыночной стоимости, то в основе прогнозирования ликвидационной стоимости объекта оценки лежит прогнозирование его рыночной стоимости. Прогнозирование величины ликвидационной стоимости объекта оценки можно осуществлять с помощью приведенных ниже формул:

Ср' = Ср * Тр, (32)

где Ср' - прогнозируемая рыночная стоимость объекта оценки, соответствующая моменту его предполагаемой реализации;

Ср - рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки;

Тр - поправочный коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости объекта оценки за период между датой оценки и моментом предполагаемой реализации объекта.

(33)

где С ' - прогнозируемая рыночная стоимость объекта оценки, соответствующая моменту его предполагаемой реализации;

С - рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки;

При определении значения поправочного коэффициента Тр эксперты-оценщики должны придерживаться принципа разумной осторожности оценок. Вместе с тем, учитывая результаты проведенных ранее исследований, показавших, что ни величина ликвидационной стоимости объекта оценки, ни величина его рыночной стоимости не могут принимать значений, меньших, либо равных нулю, можно утверждать, что поправочный коэффициент Тр должен быть больше нуля [23, с.62].

1.11 Каковы верхний и нижний пределы значений величины ликвидационной стоимости объекта

Как известно, базой для расчета величины ликвидационной стоимости объекта оценки является величина его рыночной стоимости. Международные стандарты оценки МСО 1 гласят: "Рыночная стоимость является представлением меновой стоимости, или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости".

Ликвидационная стоимость, как и рыночная стоимость, представляет собой меновую стоимость, то есть стоимость, которой объект обладает на рынке, а не стоимость с точки зрения определенного пользователя. Как известно, основным признаком, отличающим ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, является укороченный, по сравнению с разумно долгим, период экспозиции объекта на рынке.

Так как ликвидационная стоимость является видом меновой стоимости, то представляется целесообразным определиться с возможными значениями меновой стоимости, а затем перейти к нахождению верхнего и нижнего пределов значений величины ликвидационной стоимости объекта.

Какие же значения может иметь меновая стоимость? Рассмотрим три возможных, сточки зрения математики, варианта ответа и проанализируем их экономический смысл:

1) меновая стоимость может быть положительна;

2) меновая стоимость может быть равна нулю;

3) меновая стоимость может быть отрицательна.

Прежде чем перейти к последовательному рассмотрению трех вышеуказанных вариантов ответа, еще раз обратим внимание на сущность меновой стоимости.

Меновая стоимость - это стоимость, которой объект обладает на рынке, в отличие от потребительной стоимости - стоимости сточки зрения определенного пользователя.

Теперь можем перейти непосредственно к рассмотрению трех вышеупомянутых вариантов ответа на вопрос о возможных значениях меновой стоимости.

Первый вариант ответа - меновая стоимость объекта может быть положительна. Мы не будем подробно рассматривать этот вариант ответа, поскольку его экономический смысл не вызывает сомнений.

Второй вариант ответа - меновая стоимость объекта может быть равна нулю. Этот вариант заслуживает более подробного рассмотрения. Легко заметить, что в случае равенства величины меновой стоимости объекта нулю, никакого получения денежной величины в обмен на объект не произойдет. Более того, будут отсутствовать отношения мены, поскольку при нулевой меновой стоимости объекта продавец ничего не получит в обмен на продаваемый объект. Следовательно, величина меновой стоимости объекта не может быть равна нулю.

Третий вариант ответа - меновая стоимость объекта может быть отрицательна. Некоторые оценщики считают, что значение величины меновой стоимости может иметь отрицательные значения, аргументируя это наличием в Европейских стандартах оценки недвижимости TEGOVA упоминаний отрицательной стоимости.

Обратимся к Европейским стандартам оценки недвижимости TEGOVA, которые гласят:

"4.06.1. Отрицательные значения стоимости возникают тогда, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, которые налагаются на установленное законом право владения, генерирует отрицательный фактический или гипотетический денежный поток или требует существенных ремонтных работ. Активы становятся обязательствами или отрицательной стоимостью.

4.06.2. Отрицательные стоимости могут возникать при владении на правах аренды, когда величина арендной платы в соответствии с арендным договором превышает рыночную арендную стоимость, и/или когда в договоре имеются обременительные обязательства для арендаторов.

4.06.3. Недвижимость, которой владеют на основе полного права собственности, также может быть отнесена к обязательствам, если юридически обязательные затраты на ее освоение или издержки по выполнению обязательств, предусмотренных законом или обусловленных в контракте, превышают стоимость недвижимости, свободной от таких обязательств".

Далее, в разделе вышеупомянутых стандартов, посвященном определению ключевых терминов: "Отрицательная стоимость -это такая стоимость, которая представляет юридическую, и, следовательно, финансовую ответственность пользователя или владельца недвижимости. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости в соответствии с физическими, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, связанными с юридическим интересом, генерируют реальные или гипотетические отрицательные денежные потоки или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество превращается в обязательство или отрицательную стоимость".

Если проанализировать приведенные выше положения, то станет ясно, что они подразумевают стоимость во владении либо пользовании, а не меновую стоимость объекта, так как в этих положениях понятие отрицательной стоимости неразрывно связано с конкретными субъектами: "пользователями" или "владельцами". Действительно, стоимость объекта сточки зрения конкретного субъекта может быть отрицательна, но из этого вовсе не следует то, что стоимость, которой такой объект обладает на рынке, то есть меновая стоимость, тоже может быть отрицательна.

Если бы величина меновой стоимости могла принимать отрицательные значения, то мы могли бы наблюдать на рынке такие ситуации, когда продавец уговаривал бы покупателя взять у него товар, и был бы еще готов заплатить покупателю за то, чтобы тот взял у него этот товар. Такая ситуация абсурдна с экономической точки зрения и не соответствует самой сущности хозяйственной операции купли-продажи, как частного вида хозяйственных операций мены. В такой ситуации "продавец", отдавая товар и сумму средств, равную отрицательной меновой стоимости товара, ничего не получает от другой стороны взамен. То есть, вместо операции мены будет иметь место операция безвозмездной передачи товара и дополнительной суммы денежных средств одним субъектом другому.

Исходя из вышеизложенного, можно зафиксировать важное методологическое положение: величина меновой стоимости объекта не может быть отрицательной или равной нулю.

С учетом вышеприведенного можно утверждать, что ни величина рыночной стоимости объекта оценки, ни величина его ликвидационной стоимости не могут принимать значений меньших, либо равных нулю [23, с.68].

Тогда для величин рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки будут справедливы следующие неравенства:

Ср>0, (34)

Сл>0. (35)

Вместе с тем, требует ответа вопрос, а всегда ли этот предел, определяемый неравенством (35), является нижним пределом значений ликвидационной стоимости объекта оценки?

Учитывая взаимосвязь ликвидационной и рыночной стоимости (31), можно утверждать, что минимальное значение величины ликвидационной стоимости объекта оценки соответствует минимальному значению величины рыночной стоимости этого объекта.

Нетрудно заметить, что проблема определения минимального значения величины ликвидационной стоимости объекта связана с проблемой поиска минимального значения величины рыночной стоимости данного объекта.

Как было показано ранее, величина рыночной стоимости объекта оценки не может принимать отрицательных и нулевых значений. При нахождении минимального значения рыночной стоимости существенным является то, что при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик должен исходить из принципа его наиболее эффективного использования. Поэтому, даже если не существует никаких возможностей более или менее выгодного использования данного объекта как единого целого, то этот объект можно реализовать в виде элементов и/или материалов, его составляющих.

Рассматривая возможность реализации совокупности элементов и/или материалов, составляющих целостный объект оценки, нельзя пренебрегать величиной затрат, возникающих в процессе демонтажа объекта оценки и в процессе реализации составляющих его элементов и/или материалов. Поэтому, во избежание необоснованного завышения величины рыночной стоимости объекта оценки, при рассмотрении такой альтернативы использования этого объекта как реализация его "по частям", оценщик обязан учитывать затраты, связанные с демонтажем данного объекта, а также, при необходимости, затраты, связанные с реализацией "частей", составляющих данный объект оценки.

Рисунок 10 отражает процесс реализации объекта оценки "по частям".

Рис.10. Процесс реализации объекта оценки «по частям». Условные обозначения:

О - объект оценки;

O_i, O_i+1, O_i+2, O_i+3 - элементы и/или материалы, составляющие объект оценки.

Следует обратить внимание на то, что в отличие от величины рыночной стоимости объекта оценки, величина, равная разнице между суммой величин рыночной стоимости элементов и/или материалов, составляющих объект оценки, и затратами на демонтаж и реализацию данного объекта, может принимать нулевые и даже отрицательные значения.

С учетом вышесказанного, можем сформулировать следующее утверждение:

Ш в случае, когда величина, равная разнице между суммой величин рыночной стоимости элементов и/или материалов, составляющих объект оценки, и затратами на демонтаж и реализацию данного объекта положительна, величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть меньше величины этой разницы.

Ш в случае, когда величина, равная разнице между суммой величин рыночной стоимости элементов и/или материалов, составляющих объект оценки, и затратами на демонтаж и реализацию данного объекта отрицательна либо равна нулю, величина рыночной стоимости объекта оценки должна быть больше нуля.

Вышеприведенное утверждение можно формализовать следующим образом:

(36)

где ?Cм - сумма рыночной стоимости элементов и/или материалов, составляющих объект оценки;

З - затраты, связанные с демонтажем и реализацией объекта оценки.

Рассмотрев вышеприведенное утверждение, касающееся минимального значения рыночной стоимости объекта и соответствующее ему выражение (36), приходим к выводу о взаимосвязи рыночной и утилизационной стоимости объекта оценки. Ведь, как известно, утилизационная стоимость объекта оценки как раз и представляет собой стоимость элементов и/или материалов, составляющих объект оценки, за вычетом затрат на его демонтаж и реализацию.

С учетом изложенного выше, можно утверждать, что в случае, когда величина утилизационной стоимости объекта оценки положительна, величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть меньше величины его утилизационной стоимости.

А в случае, когда величина утилизационной стоимости объекта оценки отрицательна или равна нулю, величина рыночной стоимости объекта оценки должна быть больше нуля.

Это утверждение можно представить формально в следующем виде:

(37)

где Су - утилизационная стоимость объекта оценки.

После того, как нами найдена нижняя граница значений величины рыночной стоимости объекта оценки, можем перейти непосредственно к определению нижней границы значений величины его ликвидационной стоимости.

Как было отмечено ранее, минимальное значение величины ликвидационной стоимости объекта оценки будет соответствовать минимальному значению величины рыночной стоимости этого объекта. Тогда, учитывая предложенную нами формулу, применяемую для расчета величины ликвидационной стоимости объекта оценки на базе его рыночной стоимости (31), а также неравенства, выражающие взаимосвязь величин рыночной и утилизационной стоимости объекта оценки (36 и 37), можем составить следующее выражение:

(38)

Таким образом, приходим к выводу о том, что если утилизационная стоимость объекта меньше или равна нулю, то минимальное значение величины его ликвидационной стоимости может опускаться до нуля (рис. 11).

Рис. 11 Диапазон возможных значений ликвидационной стоимости объекта в случае, если Су < О

Если же значение утилизационной стоимости объекта оказывается больше нуля, то нижним пределом значений величины ликвидационной стоимости будет являться величина, определяемая из выражения (рис. 12):

(39)

Рис. 12. Диапазон возможных значений ликвидационной стоимости объекта в случае, если Су > О

Верхний предел значений величины ликвидационной стоимости объекта оценки достаточно очевиден. Как известно, величина ликвидационной стоимости объекта оценки всегда меньше величины его рыночной стоимости. Ведь именно уменьшение цены объекта приводит к увеличению вероятности его скорейшей реализации. Тогда соотношение рыночной и ликвидационной стоимости можно представить в виде следующего выражения:

Сл < Ср. (40)

ГЛАВА 2. Кредитование под залог торгового центра

2.1 Определение рыночной стоимости Торгового центра

2.1.1 Общие сведения

Краткое изложение основных фактов и выводов

Заказчик:	КБ «БАНК СЕРВИС».
Собственник объекта оценки	Гражданин России Петров Валерий Валентинович, Гражданин России Иванов Александр Николаевич, Гражданин России Яковлев Александр Иванович, Гражданин России Мягков Петр Даниилович.
Исполнитель:	ООО «РЭАС-КО», ИНН 5019014479, КПП 501901001. Р/С 40702810700220000254 в Озерском филиале МИнБ, г. Кашира, М. О., ИНН 7725039953/503302001, К/С 30101810300000000600, БИК 044525600. ...

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 
•  5 

дипломная работа "Оценка торгового центра с целью получения кредита" скачать

Подобные документы

• Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО "Сбербанк России"

  Понятие и виды недвижимости как объекта залога. Залоговая экспертиза и оценочная информация, необходимая для принятия кредитного решения. Подходы и методы оценки объектов недвижимости. Анализ и выбор наиболее выгодного условия кредитования под залог.
  
  дипломная работа [266,1 K], добавлен 24.06.2014
  

• Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)

  Понятие залога при ипотечном кредитовании. Особенности жилой недвижимости как объекта залога. Специфика проведения оценки объекта. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры. Информация об оцениваемом объекте и прилегающей территории. Внешний вид дома.
  
  дипломная работа [3,4 M], добавлен 24.11.2013
  

• Расчет стоимости залога при оформлении ипотеки

  Основные виды ипотечных кредитов. Ставки и первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Индикаторы стоимости финансовых ресурсов. Порядок проведения оценки залога. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости. Тенденции ипотечного кредитования России.
  
  реферат [153,9 K], добавлен 20.12.2015
  

• Проблемные вопросы кредитования под залог

  Общественные отношения между банками (кредиторами) и хозяйствующими субъектами (заемщиками). Обеспечение банковского кредита с помощью залога. Основные виды залога. Ипотека, залог транспортных средств, товаров в обороте. Нестандартные виды залога.
  
  курсовая работа [341,6 K], добавлен 28.04.2011
  

• Суть ипотечного кредита. Специфика оценки недвижимости с привлечением ипотечного кредита

  Ипотечный кредит, сущность и основные виды. Определение рыночной стоимости собственного капитала и недвижимости. Характеристика традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом.
  
  курсовая работа [37,0 K], добавлен 05.01.2011
  

• Основы кредитования недвижимости

  Ипотека как способ обеспечения обязательств. Рассмотрение требований, предъявляемых к предметам залога. Основные правила обеспечения исполнения кредитного договора. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога. Обслуживание кредитной сделки.
  
  презентация [137,7 K], добавлен 11.12.2013
  

• Залог как форма обеспечения кредита

  Исследование понятия обеспечения банковского кредита. Оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщика. Реализация заложенного имущества. Сущность поручительства. Механизм организации возврата кредита. Проблемы кредитования под залог в России.
  
  курсовая работа [55,5 K], добавлен 02.09.2013
  

• Организация кредитного процесса в коммерческих банках

  Понятие коммерческого кредита и механизм расчетов. Понятие обеспеченности возвратности кредита. Проведение оценки и мониторинга предметов залога. Общие положения и основные методы оценки залога. Внесение изменений и дополнений по залоговым документам.
  
  дипломная работа [183,9 K], добавлен 29.06.2015
  

• Залог как форма обеспечения обязательств по возврату кредита

  Характеристика понятия "залог" и определение его роли в отношениях между кредитодателем и заемщиком. Изучение залога как одного из ключевых элементов управления кредитным риском в банковской практике. Правовая основа функционирования залоговых отношений.
  
  курсовая работа [46,0 K], добавлен 27.07.2011
  

• Ипотечное кредитование

  Рассмотрение понятия ипотеки как элемента экономической системы. Характеристика немецкой и американской моделей кредитования под залог недвижимости. Оценка текущего состояния рынка ипотечного кредитования в России, определение его современных проблем.
  
  реферат [47,2 K], добавлен 15.11.2011
  

• Формы обеспечения возвратности кредита, сфера их применения

  Понятие формы обеспечения возвратности кредита. Залог с передачей заложенного имущества (вещи) залогодержателю (заклад), ценных бумаг. Уступка требований и передача прав собственности (залог прав). Залог депозитных вкладов. Поручительство третьих лиц.
  
  курсовая работа [41,3 K], добавлен 09.06.2009
  

• Ипотечное кредитование объектов недвижимости

  Сущность и понятие ипотечного кредитования объектов недвижимости в РФ. Виды и расчет платежей по ипотечному кредиту объектов недвижимости. Расчет кредита с переменной ставкой процента, с нарастающим платежом. Обслуживание кредита и требования к заемщику.
  
  дипломная работа [214,5 K], добавлен 22.04.2015
  

• Исследование возможности покупки жилой недвижимости в г. Саров при помощи автоматизированной информационной системы ОАО "Сбербанк"

  История развития ипотечного кредитования. Анализ способов приобретения жилой недвижимости в г. Саров. Расчет стоимости кредита. Специальная программа "Ипотека с государственной поддержкой". Анализ покупки жилой недвижимости посредством накопления средств.
  
  курсовая работа [4,6 M], добавлен 25.06.2013
  

• Кредитная политика ОАО КБ "Азиатско-Тихоокеанский банк"

  Изучение особенностей потребительского кредитования в Российской Федерации. Анализ современных форм обеспечения возвратности банковского кредита, используемых в ОАО КБ "Азиатско-Тихоокеанский банк". Залог и поручительство как основа обеспечения кредита.
  
  курсовая работа [59,8 K], добавлен 28.07.2015
  

• Формы обеспечения возвратности банковского кредита

  Принципы, этапы, методы и способы возвратности банковского кредита. Определение кредитоспособности клиента (классификация по классам, коэффициенты). Банковская гарантия и поручительство. Залог - основная форма обеспечения возврата банковского кредита.
  
  курсовая работа [487,5 K], добавлен 14.01.2011
  

• Формы обеспечения возвратности кредита

  Понятие формы обеспечения возвратности кредита. Залог - основная форма обеспечения возвратности кредита. Гарантии и поручительства. Уступка требования (цессия) и передача права собственности.
  
  курсовая работа [57,9 K], добавлен 05.12.2003
  

• Перспективы развития ипотечного кредитования в России

  Ипотека - залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Теоретические основы ипотечного кредитования. Меры, принимаемые по поддержанию рынка недвижимости. Анализ ипотечного кредитования в России и перспективы его развития.
  
  курсовая работа [340,5 K], добавлен 16.12.2010
  

• Сущность, функции и роль кредита

  Необходимость и сущность банковского кредита. Анализ особенностей современной системы кредитования на примере российского и зарубежного опыта. Функции кредита, его роль в рыночной экономике. Механизм реализации процесса кредитования ОАО "Челябинвестбанк".
  
  курсовая работа [69,3 K], добавлен 16.06.2014
  

• Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

  Понятие, содержание недвижимости. Правовая база ипотечного кредитования в законодательстве Российской Федерации на сегодня. Анализ и оценка необходимости оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования, порядок и основные этапы данной операции.
  
  дипломная работа [137,9 K], добавлен 09.05.2011
  

• Расчет величины процентов и первоначальной суммы кредита

  Определение величины процентов, полученных кредитором, если за предоставление в долг на полгода некоторой суммы денег он получил от заемщика указанную в задаче сумму. Расчет первоначальной величины кредита. Расчет суммы, полученной предъявителем векселя.
  
  задача [28,0 K], добавлен 03.10.2010
  

Другие документы, подобные "Оценка торгового центра с целью получения кредита"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам