Оценка торгового центра с целью получения кредита
Обзор законодательной базы кредитования под залог недвижимости. Анализ процесса и методик определения величины кредита, выдаваемого под залог недвижимости: понятие и определение величины ликвидационной стоимости объекта залога, его рыночной стоимости.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.02.2014 |
| Размер файла | 2,6 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Лицензия оценщика:
№000255 от 23.08.2001г., продлена до 23.08.2007г.
Страховой полис:
№ Г10 - 70110 04 99 - 43 от 23.08.2004г.
Основания проведения оценки:
Договор на на оценку № 00015/005от 17.01.2005г.
Объект оценки:
Объект недвижимости: земельный участок площадью 1762 кв.м. с расположенными на нем улучшениями (здание торгового центра общей площадью 1214 кв.м.)
Адрес объекта оценки:
Московская обл., г. Кашира, Старый рынок, 12.
Оцениваемые права:
Право собственности.
Дата осмотра объекта оценки:
17.01.2005г.
Дата проведения оценки:
17.01.2005г.
Дата составления Отчета
22.01.2005г.
Цель оценки:
Определение ликвидационной стоимости объекта оценки.
Назначение оценки:
Для договора залога.
Курс ЦБ РФ на дату оценки:
27,95 рублей за один доллар США.
Итоговая стоимость объекта оценки:
7 600 000 рублей.
Величина кредита под залог
5 400 000 рублей.
Сертификат качества оценки
Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяют, что в соответствие с имеющимися данными:
1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
5. Оценка была проведена и отчет составлен в соответствии с:
- Федеральным законом от 29.07.1998г «Об оценочной деятельности в РФ»., № 135-ФЗ.
- ФЗ от 14.11.2002 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», №143-ФЗ.
- Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.
- Стандартами и Кодексом этики Российского общества оценщиков.
- Международными стандартами оценки, шестое издание 2003.
6. Оценщик лично произвел наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.
7. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.
Сведения о специалистах, участвовавших в оценке:
Титов Виктор Иванович, Оценщик 1 категории.
q Оценщик является действительным членом Российского Общества Оценщиков - членский билет №06Г- 01521.
q Сертифицированный Российским Обществом Оценщиков оценщик - квалификационные аттестаты:
- «Сертифицированный оценщик машин и оборудования», квалификационный аттестат №4 от 28.01.2000г.
- «Сертифицированный оценщик недвижимости», квалификационный аттестат №80 от 22.09.2000г.
- «Сертифицированный оценщик бизнеса», квалификационный аттестат №11 от 02.10.2001г.
q «Сертифицированный оценщик недвижимости» в соответствии с системой «Approved by TEGoBA», квалификационный аттестат R 049/04 от 21.10.2004г.
q Стаж работы в области оценки - девять лет.
Основные предположения и ограничивающие условия
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:
- Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.
- В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки.
- Оценка прав на объект недвижимости выполнялась строго в соответствии с договором на оценку. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
- Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
- Дата ознакомления с объектом оценки: 17.01.2005г.
- При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
- В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое имущество, и учредительных документов не проводилась.
- Оценщиком не производилась инвентаризация имущества предприятия.
- Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
- Прогнозы, содержащиеся в отчете, основываются на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения. Эти прогнозы подвержены изменениям и зависят от ситуации, складывающейся на рынке.
- Мнение Оценщика относительно стоимости имущества действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
- Заключение и отчет об оценке стоимости имущества представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.
- От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.
- Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
- Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени Заказчика. Заказчик принимает условия не упоминать наше имя или наш отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
- Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Законы, стандарты и нормативные акты, использованные при оценке
Настоящая работа выполнена в соответствии с нормативными документами и документами, регламентирующими практику профессиональной оценки. Основными нормативными документами при проведении настоящей работы являлись:
Законы и нормативные акты:
Гражданский кодекс РФ.
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. N 136-ФЗ.
ФЗ от 25.10.2001г. N 137-ФЗ, "О введении в действие ЗК РФ".
Федеральный закон от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 декабря 2001г., 21 марта, 14 ноября 2002г., 10 января, 27 февраля 2003г., 22 августа 2004г.).
Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены пост. Правительства РФ от 06.07.01., № 519.
Международные стандарты оценки, шестое издание 2003, «МКС 2003».
Европейские Стандарты Оценки TEGOVA, «ЕСО 2000».
Стандарт Российского общества оценщиков.
Постановление Правительства РФ от 07.08.2002г. N 576, "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю".
Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002г. N 568-р, "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".
Источники информации:
Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.
Источники информации, использованные в настоящей работе:
Информация, полученная от Заказчика.
Информация о ситуации на рынке, полученная от различных субъектов рынка.
Информация, полученная от Заказчика:
- Договор купли-продажи зем. участка с нежилым зданием от 20.12.2004г.
- Передаточный акт на земельный участок от 20.12.2004г.
- Кадастровый план земельного участка № 02-739 от 09.04.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508311 от 27.12.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508309 от 27.12.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508308 от 27.12.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508310 от 27.12.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508314 от 27.12.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508315 от 27.12.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508313 от 27.12.2004г.
- Свидетельство о гос. рег-ции права: Серия 50 АЖ № 508312 от 27.12.2004г.
- Консультации с Заказчиком.
- Технический паспорт на нежилое здание по состоянию на 04.10.2004г.
Источники общей информации:
· Информация интернет-сайтов:
www.appraiser.ru,
www.mosestate.ru/res.html,
www.realty.ru,
www.foreman.ru.
· Журналы «Недвижимость и Цены» за декабрь 2004г., январь 2005г.
Определение задания на оценку
На основании Договора № 00015/05 от 17.01.2005г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕЩИК проводит оценку ликвидационной стоимости объекта недвижимости: земельного участка площадью 1762 кв.м. с расположенного на нем улучшениями (здания торгового центра общей площадью 1214 кв.м.). Объект недвижимости расположен по адресу: г. Кашира, Старый рынок, 12.
Результаты оценки будут использованы для договора залога и получения кредита.
2.1.2 Оцениваемые права
Земельный участок
Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права: серия 50 АЖ № 508311 от 27.12.2004г.; серия 50 АЖ № 508309 от 27.12.2004г.; серия 50 АЖ № 508308 от 27.12.2004г.; серия 50 АЖ № 508310 от 27.12.2004г., на дату проведения оценки, земельный участок находится в собственности в равных долях у граждан РФ: Петрова Валерия Валентиновича, Иванова Александра Ивановича, Яковлева Петра Данииловича, Мягкова Александра Николаевича.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно той же статье ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Улучшения
Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права: серия 50 АЖ № 698314 от 27.12.2004г.; серия 50 АЖ № 508315 от 27.12.2004г.; серия 50 АЖ № 508313 от 27.12.2004г.; серия 50 АЖ № 508312 от 27.12.2004г.; на дату проведения оценки, здание магазина общей площадью 697,6 кв.м. находятся в собственности в равных долях у граждан РФ: Петрова Валерия Валентиновича, Иванова Александра Ивановича, Яковлева Петра Данииловича, Мягкова Александра Николаевича.
Согласно ст. 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса РФ, право собственности включает «права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом…».
Сервитуты и иные обременения
Нестандартных сервитутов и иных обременении не выявлено. Объект недвижимости оценивается свободным, от каких бы то ни было прав их удержания, долговых обязательств под заклад, не сопровождается наложенным на него в соответствии с законодательством России ареста, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав.
2.1.3 Характеристика объекта оценки и его описание
Месторасположение
Оцениваемый объект недвижимости, земельный участок площадью 1762 кв.м. с расположенными на нем улучшениями (зданием торгового центра общей площадью 1214 кв.м.) находится по адресу: Московская обл., г. Кашира, Старый рынок, 12.
Территориальный пояс - 1.
Климатический район - II.
Таблица 6. Описание земельного участка и анализ местонахождения
|
Месторасположение |
Московская обл., г. Кашира, Старый рынок, 12. |
|
|
Кадастровый (или условный) номер |
50:37:006 03 30:0001. |
|
|
Площадь земельного участка, м2 |
1 762. |
|
|
Категория земель |
Земли поселений |
|
|
Целевое назначение земельного участка |
Под объекты торговли. |
|
|
Наличие инфраструктуры |
Водопровод, канализация, электроосвещение, горячее водоснабжение, газоснабжение. |
|
|
Подъезд |
Хороший. |
Земельный участок расположен в административно-жилой зоне г. Кашира в соответствии с Правилами землепользования и застройки поселений. Оцениваемый объект соответствует указанным нормативам и не противоречит разрешённому виду использования. Место расположения объекта оценки может быть охарактеризована как территория, представляющая собой сочетание жилой и коммерческой (не имеющей класса вредности) застройки. Расстояние до г. Москва - 95 км.
Положительные характеристики участка - выгодное расположение относительно транспортных магистралей и наличие всех инженерных коммуникаций.
Основные выводы:
- Объект недвижимости по конструктивному решению и инженерному обеспечению соответствует своему назначению.
- Объект имеет достаточную транспортную доступность, как с точки зрения общественного транспорта, так и для индивидуальных владельцев автотранспорта.
- Инженерное обеспечение соответствует СниПам. Район не имеет значительных отклонений показателей экологической обстановки от средне районной.
- Местонахождение объекта недвижимости привлекательно для размещения торговых объектов.
Назначение и состав
Таблица 7. Описание улучшений
|
Здание торгового центра |
||
|
Конструктивные элементы |
Материал основных конструкций |
|
|
Фундаменты |
С/б железобетон. |
|
|
Наружные стены |
Кирпичные, оштукатуренные. |
|
|
Перегородки |
Гипсобетонные. |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные плиты. |
|
|
Крыша |
Кровельная сталь по деревянной обрешетке. |
|
|
Полы |
Цементные/плиточные. |
|
|
Оконные проемы |
Стеклопакеты. |
|
|
Дверные проемы |
Смешанные (входные - металлические, внутренние деревянные). |
|
|
Отделка |
Отделка наружная - штукатурка, побелка. Отделка внутренняя: улучшенная/качественный ремонт. |
|
|
Инженерные коммуникации |
Водопровод, центральное отопление, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция, телефон. |
|
|
Инвентарный номер |
3514, лит. А, а, а1, а2 |
|
|
Год постройки |
1965 |
|
|
Общая площадь, м2 |
1 214 |
|
|
Строительный объем, м3 |
4 854 |
|
|
Количество этажей |
2 |
|
|
Общее состояние |
Хорошее/косметический ремонт. |
2.1.4 Анализ окружения
Основные территориально-экономические характеристики Московской области «Рынок нежилых помещений Московской области. Современное состояние и прогноз развития - 2003.
Информационно - аналитическое агентство «RWAY». Москва, 2003.
Рынок недвижимости Московской области (МО) представляет собой совокупность местных рынков недвижимости, которые имеют хорошую корреляцию с агломерациями второго порядка на территории Московского региона.
В настоящее время в этом регионе расположено 19 агломераций второго порядка (что это такое - будет сказано чуть ниже), которые, с большой степенью вероятности, сохранятся и в дальнейшем, но могут быть трансформированы в соответствии с разрабатываемым Генеральным планом развития Московской области до 2020 года.
Наибольший интерес для инвесторов и девелоперов представляет пока часть территории Московской области, расположенная на удалении до 20-25 км от МКАД (в ряде случаев эта закономерность нарушается). Подобный интерес этих участников рынка объясняется близостью к такому мощному ценообразующему фактору, как столица, благодаря которому обеспечивается высокий уровень доходов при реализации различных проектов.
Необходимо отметить, что высокие цены на объекты недвижимости в столице в настоящее время вызваны не столько влиянием факторов спроса и предложения, как любят заявлять высокопоставленные чиновники, а отсутствием эффективного антимонопольного законодательства. Можно допустить, что на рынке существуют картельные ценовые соглашения между рядом его участников.
Кроме того, существующие на рынке МО "правила игры" объективно делают этот регион более привлекательным для девелоперов и инвесторов по следующим основным причинам:
- реализация девелоперских проектов обеспечивает соизмеримый со столицей уровень доходности;
- для "входа" на рынок необходимо преодолевать меньше различных "барьеров";
- размер обременении девелоперов со стороны власти существенно ниже реальных столичных аналогов;
- потенциальная емкость рынка девелоперских проектов существенно превышает аналогичный показатель для столицы.
На рынке недвижимости МО формально присутствуют те же сегменты рынка, что и в столице, то есть:
- земельный рынок;
- рынок жилья;
- рынок нежилых помещений;
- рынок строительства и реконструкции.
Однако, конкретное содержание каждого из этих сегментов рынка недвижимости имеет существенные отличия от московских аналогов.
Прежде всего, эти отличия связаны с совершенно иным территориально-административным устройством Московской области, на территории которой расположены 185 городских поселений (74 города и 111 поселков городского типа) и свыше 6,3 тысячи сельских населенных пунктов.
По сути, рынок недвижимости Московской области является суммой рынков недвижимости каждого из населенных пунктов, коттеджных и дачных поселков, а также местных земельных рынков, общая площадь которых соизмерима со всей территорией Московской области.
Интенсивное развитие рынка недвижимости Московской области пришлось на 2001-й год, который явился началом цикла роста цен на рынке, а также явственно обозначил первые результаты работы обновленного состава высших эшелонов власти этого региона.
Теоретически (то есть, если управляющие решения власти будут оптимальными и направленными на создание цивилизованного рынка), у рынка недвижимости МО имеются прекрасные перспективы для динамичного роста объемов строительства и количества заключенных сделок.
Однако практические управляющие решения власти, как правило, не являются оптимальными при решении большинства задач.
Кроме того, пути дальнейшего развития рынка недвижимости любого региона определяются не только управляющими решениями региональной власти, но и аналогичными решениями федерального центра.
«Правила игры» на рынке недвижимости в МО регламентируются:
- федеральным законодательством и подзаконными актами;
- законодательными и подзаконными актами Московской области.
- нормативными актами муниципальных образований на территориях муниципалитетов;
- существующими «правилами делового оборота» на рынке.
Федеральное законодательство представлено Конституцией РФ и достаточно большим количеством законов и подзаконных актов.
Принятие нового Земельного кодекса и правительственного варианта закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения уже отразились и ещё будут оказывать влияние на рынок нежилых помещений Московской области.
Пока продажа нежилого помещения вместе с земельным участком потребует принятия новых нормативных актов на федеральном и областном уровнях.
Администрация Московской области в нынешнем составе работает уже около 3-х лет. Нельзя сказать, что произошли кардинальные кадровые перемены - частично изменились лишь высшие эшелоны власти. Вполне очевидно, что изменения в наименьшей степени коснулись кадрового состава министерств и ведомств.
Проведенные частичные изменения кадрового состава исполнительной власти отразились и на формировании «правил игры» на рынке нежилых помещений, поскольку нежилые помещения являются одним из активов власти. В частности, с самого начала нового тысячелетия увеличились денежные поступления в областную казну от аренды и продажи объектов недвижимости.
Высшие эшелоны муниципальной власти также изменились лишь частично, а кадровый корпус на местах остался в основном старый.
Существующие «правила делового оборота» на рынке нежилых помещений имеют как схожие черты, так и отличия от рынков в других секторах экономики.
С юридической точки зрения рынок нежилых помещений начал функционировать после начала процесса приватизации.
Нельзя сказать, что в последующий период процессы приватизации шли в МО в интересах ее населения и, во многом, причины этого - в реальной стратегии федерального центра в данном вопросе.
Так, в самом начале нового века, порядка 30% всех дел (всего - 30 тысяч, причем 12 тысяч дел о банкротстве возбуждено в 2001г.), по признанию руководителя ФСФО, являются заказными. С большой степенью вероятности к настоящему времени ситуация кардинальным образом не изменилась.
Поскольку объекты нежилого фонда, расположенные на территории Московской области, чаще всего обладают большей рыночной стоимостью по сравнению с аналогичным показателем для других регионов России, то можно предположить, что процентное отношение заказных дел о банкротстве в этом регионе России больше 30% от их общего числа.
Существующие "правила игры" на рынке нежилых помещений Московской области с большой степенью вероятности уже в ближайшее время будут подвержены изменениям по "федеральному образцу". В частности, для определения цен продаж и ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Области, будут привлекаться независимые оценщики. Проведение процедур оценки с привлечением независимых оценщиков, привело в столице к росту средних значений этих "параметров" рынка для объектов практически всех форм собственности. Вряд ли Подмосковье будет исключением из этого правила.
Достаточно очевидно, что крупные игроки рынка заинтересованы в продолжении процесса повышения цен на объекты нежилого фонда. Формальной причиной этого повышения, чаще всего, называют повышение цен на основные виды строительных материалов, а также действие факторов спроса и предложения.
Объекты рынка
Нежилой фонд Московской области
Официальные данные о нежилом фонде Московской области по-прежнему крайне фрагментарны, несмотря на то, что у участников рынка имеется значительный интерес к подобной информации.
Одной из основных причин минимума официальной информации является то обстоятельство, что на протяжении практически всех 90-х годов высшие эшелоны властных структур Московской области считали только земельные ресурсы области своим основным активом.
Другой причиной, по-видимому, является высокая концентрация предприятий и организаций ВПК на территории Московской области, которые либо принадлежат государству, либо были приватизированы.
Вместе с тем, экспертам Агентства удалось собрать общую информацию о нежилом фонде из источников, заслуживающих доверия.
Общая площадь нежилого фонда МО составляет около 30 млн. кв. метров, в том числе порядка 16 млн. кв. метров являются производственными помещениями, помещениями различных учреждений, складскими помещениями.
Торговые помещения составляют порядка 2,2 млн. кв. метров, в том числе порядка 0,3 млн. кв. метров в сельских населенных пунктах. При этом доля частного сектора в торговле на территории МО составляет не менее 80%.
Кроме того, за последние десять лет появился новый тип помещений, где имеются как жилые, так и нежилые помещения - это так называемые загородные резиденции.
Ежегодные объемы строительства нежилых помещений на территории Московской области незначительны и не превышают 200 тыс. кв. метров.
Из общего количества нежилых помещений пока лишь малая часть (не более 1,5% от общего объема) предлагается на рынке для коммерческого использования.
Основными факторами, влияющими на стоимость и на величину арендной платы, являются:
- месторасположение нежилого помещения;
- техническое состояние нежилого помещения и инженерных коммуникаций;
- тип и техническое состояние нежилого оборудования;
- вид прав на нежилые помещения.
Общая площадь производственных помещений различных форм собственности, расположенных на территории Московской области, составляет порядка 10 млн. кв. метров, из которых порядка 0,4 млн. кв. метров в настоящее время не используется и предлагается для использования на рынке или вне рынка.
Большое влияние на процесс ценообразования на рынке нежилых помещений Московской области имеет региональная администрация.
Основным документом, определяющим величину ставки арендной платы за нежилые помещения, являющиеся собственностью Московской области, является Постановления Главы администрации Московской области №176-ПГ от 29.04.96 (в последней редакции от 26.09.2002).
На 2003г. Распоряжением Губернатора Московской области утверждена базовая ставка в размере 500 рублей за 1 кв. м в год, (в 2005г. существует).
Общая площадь торговых помещений различных форм собственности, расположенных на территории Московской области, составляет порядка 2,2 млн. кв. метров, в том числе, порядка 0,3 млн. кв. метров расположены в сельских населенных пунктах.
За последние 2 года было отмечено интенсивное строительство крупных торговых комплексов в непосредственной близости от МКАД, что связано с расширением торговой деятельности уже присутствующих на российском рынке иностранных торговых сетей, а также приходом на этот рынок новых участников.
Кроме торговых площадей (магазинов и павильонов) для торговли на территории Московской области широко используются рынки.
С учетом реализуемых на рынке групп товаров выделяют специализированные (продовольственные, сельскохозяйственные, вещевые, авто рынки и др.) и смешанные рынки. Официальные документы подмосковной администрации предусматривают наличие следующих видов рынков:
- Специализированный рынок - рынок, на котором реализация товаров соответствующей (профилирующей) товарной группы составляет не менее 70% от ассортимента и объема реализуемых на рынке товаров.
- Продовольственный рынок - рынок, на котором осуществляется реализация продуктов питания и продовольственного сырья в соответствии с установленными требованиями их хранения и реализации.
- Сельскохозяйственный рынок - рынок, на котором осуществляется реализация сельскохозяйственной продукции.
- Вещевой рынок - рынок, на котором осуществляется реализация непродовольственных товаров (кроме товаров сложно-технического ассортимента).
- Смешанный рынок - рынок, на котором осуществляется реализация широкого ассортимента продовольственных и непродовольственных товаров.
- Рынок выходного дня - земельный участок, предоставляемый соответствующим органом местного самоуправления Московской области для реализации сельскохозяйственной продукции, произведенной в личном хозяйстве или завезенной товаропроизводителями.
В настоящее время инвентаризацию и паспортизацию рынков на территории Московской области прошли 313 рынков (16 рынков были закрыты, 35 паспортизацию не прошли из-за отсутствия правоустанавливающих документов).
Основные ценообразующие факторы
По мнению экспертов Агентства «RWAY», основными ценообразующими факторами на рынке нежилых помещений Московской области в ближайшие 1 -2 года по-прежнему будут:
- принятие новых «правил игры» на земельном рынке, которые, в частности, предусматривают передачу земли под приватизированными предприятиями в частную собственность, что повысит ценность этих объектов;
- продолжающийся процесс повышения стоимости на основные строительные материалы, который влечет за собой повышение себестоимости нового строительства и некоторое увеличение стоимости уже существующих объектов;
- возможность увеличения налога на объекты недвижимости.
Необходимо отметить, что первым из выше приведенных факторов («земельный») является на данном этапе развития рынка наиболее существенным, поскольку становится принципиально возможной продажа единого имущественного - земельного комплекса.
Цены на объекты нежилого фонда Московской области
Цены на объекты нежилого фонда, расположенные на территории МО области, формируются собственниками объектов, а также их правомочными представителями.
Основными факторами, влияющими на стоимость продажи и аренды подобных зданий или помещений, являются: месторасположение; техническое состояние зданий и помещений; уровень отделки помещений; уровень оборудования помещений; этажность здания.
Таблица 8. Информация агентства «RWAY» о ценовой ситуации на вторичном рынке нежилых помещений МО в период с начала мая по середину июля 2003 года: «Рынок нежилых помещений Московской области. Современное состояние и прогноз развития - 2003.
Информационно - аналитическое агентство «RWAY». Москва, 2003
|
Назначение |
Ценовая зона(расстояние от МКАД, км) |
Размер помещения, кв. метров |
Стоимость продажи, $ за 1 кв. метр |
Арендные ставки,$ за 1 кв. метр |
|
|
Офисные |
До 20 |
До 50 |
475-595 |
50-120 |
|
|
50-100 |
450-590 |
50-100 |
|||
|
100-300 |
440-560 |
50-100 |
|||
|
От 20 до 50 |
До 50 |
370-395 |
40-90 |
||
|
50-100 |
360-390 |
30-75 |
|||
|
100-300 |
345-330 |
30-60 |
|||
|
Свыше 50 |
До 50 |
220-280 |
25-40 |
||
|
50-100 |
210-250 |
25-35 |
|||
|
100-300 |
190-250 |
25-30 |
|||
|
Производственные |
До 20 |
100-200 |
275-350 |
40-80 |
|
|
250-500 |
260-335 |
35-60 |
|||
|
Свыше 1000 |
230-310 |
Нет данных |
|||
|
От 20 до 50 |
100-200 |
200-210 |
30-50 |
||
|
250-500 |
170-290 |
25-45 |
|||
|
Свыше 1000 |
Нет данных |
Нет данных |
|||
|
Свыше 50 |
100-200 |
160-160 |
25-35 |
||
|
250-500 |
140-120 |
25-30 |
|||
|
Свыше 1000 |
Нет данных |
Нет данных |
|||
|
Торговые |
До 20 |
До 100 |
530-690 |
160-280 |
|
|
150-300 |
525-690 |
155-295 |
|||
|
500-1000 |
490-650 |
140-255 |
|||
|
От 20 до 50 |
До 50 |
350-480 |
145-220 |
||
|
150-300 |
320-430 |
130- 195 |
|||
|
300-500 |
290-400 |
100-175 |
|||
|
Свыше 50 |
До 50 |
275-290 |
100-130 |
||
|
100-200 |
220-230 |
70-110 |
|||
|
300-500 |
160-220 |
60-85 |
|||
|
Складские |
До 20 |
До 100 |
260-395 |
80-110 |
|
|
150-500 |
220-290 |
70-90 |
|||
|
Свыше 1000 |
210-280 |
65-70 |
|||
|
От 20 до 50 |
До 100 |
110-160 |
45-55 |
||
|
150-500 |
110-155 |
30-40 |
|||
|
Свыше 1000 |
80-130 |
Нет данных |
|||
|
Свыше 50 |
До 100 |
80-120 |
20-30 |
||
|
150-500 |
70-90 |
15-25 |
|||
|
Свыше 1000 |
Нет данных |
15-25 |
Данные в таблице основаны на ценах предложений 872 объектов нежилого фонда, расположенных на территории МО. Цены были скорректированы и округлены с точностью до $5.
Инвестиции в Подмосковье Ежемесячный информационно - аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» №112, июль 2004г.
По оценкам экспертов, в 2003г. земельные участки, пригодные для строительства качественной недвижимости, подорожали на 15 - 30% в зависимости от района, а после оформления всех документов на нее рост был еще больше, в отдельных случаях достигая 100%.
Доходность вложений в загородную недвижимость, по оценкам большинства экспертов, составила в 2003г. 80- 50%, а в исключительных случаях и более. В 2004г. большинство специалистов прогнозируют чуть меньший рост: 20-45% на загородную недвижимость и 20-50% - на земельные участки для строительства, в зависимости от места и направления.
Прогноз развития рынка
Состояние рынка нежилых помещений во многом определяется состоянием экономики конкретного региона и перспективами его развития.
Вполне очевидно, что те относительно небольшие иностранные инвестиции (официальные данные весьма противоречивы, а по некоторым оценкам общий объем действительно иностранных инвестиций в Россию за последнее десятилетие не превышает $12-15 млрд.) вкладываются лишь в эффективные проекты на территории России, количество которых будет сокращаться с ростом внутренних цен на энергоносители.
Вместе с тем, строительство торговых комплексов крупными фирмами, назвать инвестициями весьма затруднительно, поскольку их основной целью являются не долгосрочные вложения капитала в отрасли промышленности, а продажа иностранных товаров и вывоз валюты за рубеж.
Один из основных критериев эффективности - срок окупаемости проекта, реальное значение которого для России, как правило, составляет не более 3-4 лет.
На развитие экономики влияют в первую очередь такие факторы, как концентрация капитала (не только финансов, но и основных средств производства) и наличие трудовых резервов.
В этом отношении МО область имеет много преимуществ по сравнению с другими регионами.
Приоритетными направления развития экономики МО, по мнению экспертов «RWAY», будут следующие:
- дальнейшее развитие торговли (прежде всего, с помощью создания гипермаркетов и обустройства существующих рынков с целью «перехвата» у Москвы потенциальных покупателей среди жителей Московской области и других регионов);
- пищевое производство для внутреннего рынка, прежде всего - Москвы и МО;
- производство ряда товаров с высоким уровнем энергопотребления (например, высококачественной стали за счет сохранения низкой цены на энергию по сравнению с мировыми ценами);
- производство некоторых видов военной техники;
- инновационные виды бизнеса (информационные технологии, медицина, биотехнологии и т.п.).
В соответствии с этими приоритетными направлениями развития экономики будет формироваться и платежеспособный спрос на нежилые помещения в Московской области, по крайней мере, в ближайшие 1 -2 года.
Высокие цены на объекты недвижимости (нежилые помещения, земельные участки), характерные для столицы, способствуют «перетеканию» капиталов для ведения некоторых видов бизнеса в ближнее Подмосковье.
К таким видам бизнеса, прежде всего, можно отнести следующие:
- пищевое производство для внутреннего рынка;
- складской бизнес (включая таможенные склады);
- энергоемкие и негативно влияющие на экологию производства;
- «отверточное» производство различных видов товаров потребления (в частности - бытовой техники) из импортных комплектующих;
- некоторые виды производства товаров народного потребления, включая легкую промышленность (ткани, одежда, обувь, предметы быта и т.д.).
В связи с этим будут формироваться и потенциальные потребности со стороны покупателей и арендаторов объектов нежилого фонда Московской области.
Повышение базовой ставки арендной платы за объекты нежилого фонда, являющиеся собственностью Области, а также практика привлечения оценщиков для установления ставок арендной платы, приведет к их дальнейшему росту. Величина роста за 2003 год составит порядка 12-17% величин арендных ставок, характеризующих рынок на конец 2002 года.
Цены продаж нежилых помещений на первичном рынке также продолжат свой рост, но «скорость» роста для большинства объектов рынка составит порядка 10-14%.
Близкая перспектива свободного оборота земельных участков будет привлекать в этот регион все больше инвестиций. Эти инвестиции будут направляться в основном в развитие пищевого производства для осуществления снабжения продуктами питания населения Московского региона, а также других регионов России.
Крупные торговые операторы будут осуществлять строительство гипермаркетов и современных складских комплексов в непосредственной близости от столицы, а также в ряде других мест Московской области.
На дальнейшее развитие рынка недвижимости Московской области в наибольшей степени будет влиять достаточно много факторов, но основными из них являются:
- уникальное положение Московской области в непосредственной близости от центра деловой и финансовой активности России;
- действие новых «правил игры» после принятия правительственного варианта Земельного кодекса РФ;
- процесс первичного разграничения прав собственности на землю между федеральным центром, субъектами федерации и муниципальными образованиями;
- основные нормы, заложенные в основе правительственного законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране;
- уровень развития промышленности (прежде всего пищевой и некоторых видов энергоёмкой промышленности);
- ценовая политика крупных игроков на рынке жилья;
- уровень роста тарифов естественных монополий;
- уровень деловой активности профессиональных участников рынка;
- уровень реальных доходов домохозяйств Московской области, столицы, а также уровень миграции домохозяйств из других регионов.
Мощнейшим ценообразующим фактором на рынке недвижимости Московской области по-прежнему будет являться столичный мегаполис, близость объектов недвижимости к которому (при прочих равных условиях), увеличивает их рыночную стоимость на десятки и сотни процентов, по сравнению с подобными объектами, но расположенными на большем расстоянии от МКАД.
На земельном рынке Московской области сохранятся тенденции роста деловой активности и цен на земельные участки, расположенные в непосредственной близости к объектам недвижимости, уже являющихся де-факто собственностью представителей крупного и среднего капитала.
Поскольку значительная часть земель сельхозназначения в пределах 20-40 км от МКАД была выкуплена с помощью операций купли-продажи юридических лиц, в собственности которых эти земли находились, существенно возрастут объемы операций по переводу земель сельхозназначения в земли поселений. Получит распространение не только продажа этих земель, но и сдача их в долгосрочную аренду, что обеспечит их собственникам гарантированные доходы на протяжении длительного периода времени.
На рынке коммерческой недвижимости Московской области продолжится увеличение общего объема современных торговых и складских помещений. Этот процесс будет происходить не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции уже имеющегося нежилого фонда.
Наиболее привлекательными местами расположения торговых и складских помещений останутся районы с внешней стороны МКАД, особенно в местах пересечения с радиальными транспортными магистралями с интенсивными потоками автомобильного транспорта.
Велика вероятность продолжения создания крупных торговых комплексов на основных автомагистралях Области на удалении 15-30 км от МКАД.
Подобное расположение торговых комплексов позволит осуществлять «перехват» платежеспособных покупателей из Области и других близлежащих регионов у торговых центров столицы.
Мощнейшим фактором, способствующим процессу развития коммерческой недвижимости на территории Московской области, будет стремление как отечественных, так и зарубежных торговых операторов расширять свой бизнес на территории Московской области.
В настоящее время ежегодный торговый оборот на территории России составляет порядка $165 млрд., при этом доля Московского региона составляет более одной трети этого оборота.
В ближайшее время продолжит свое развитие и рынок производственных помещений, который развивается также достаточно интенсивно. Основные направления его развития ориентированы на удовлетворение населения Московского региона в продуктах питания, а также ряде других товаров.
Развитие этого рынка будет происходить в большинстве случаев за счет реконструкции уже имеющегося нежилого фонда, как правило, расположенного на удалении свыше 10-20 км от МКАД в зависимости от конкретного направления.
Реконструкция имеющегося нежилого фонда на расстояниях более 25-30 км от МКАД позволяет привлекать меньшие инвестиции для решения конкретных целевых задач.
Каширский район
Город Кашира - областного подчинения, центр Каширского района, Московской области. Основан в ХIV веке. Расположен на правом берегу р. Оки, в 105 км к югу от Москвы, Железнодорожная ст. Кашира Павелецкого направления, речной порт на р. Оке, автомагистрали Москва -Ростов на Дону, Москва- Волгоград.
В 2003г. администрацией каширского района выдано 1112 разрешений на право торговли. Количество объектов торговли и общественного питания за год увеличилось на 7% и составило 721 единицу. Товарооборот в 2003г. увеличился на 41,9% (1547,2 млн. руб.). В макроструктуре оборота розничной торговли в 2003г. 60,3% составили продовольственные товары, 39% - непродовольственные товары, 0,7% - услуги общественного питания. Наибольший объем товарооборота приходится на стационарную торговую сеть. Удельный вес юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в общем объеме товарооборота составил 58% и 42% соответственно.
В 2003г. продано 13 нежилых помещений общей площадью 562,4 кв. м, заключено 158 договоров купли-продажи земельных участков. Из отчета главы Каширского района Е. Ф. Пузрякова об исполнении программы социально-экономического развития района за 2003г. «КИ» №44-46 от 16.03.2004г.
По конфиденциальной информации, в зависимости от местоположения, ставки арендной платы за торговые площади в г. Кашире и Каширском районе в январе 5005г. составляют от 90$ до 120$ за кв. м в год.
Этапы и тенденции развития среды местоположения объекта
Можно выделить четыре основных этапа цикла жизни среды местоположения:
- Рост - период, в течение которого район завоевывает признание и популярность, что проявляется в растущем спросе на участки данной местности;
- Стабильность - период равновесия, без сколько-нибудь заметных подъемов или спадов;
- Угасание (упадок) - этап, который характеризуется снижением спроса;
- Возрождение - этап обновления, модернизации и вновь повышающегося спроса.
Рассматриваемая здесь территория находится в г. Кашира, Московской области. Прилегающие территории заняты в основном административными и коммерческими объектами.
Район рассматриваемых объектов находится в состоянии стабильности.
Сервитуты
Предполагается, что на границы участка распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций.
Маркетинговое время
Оценочное маркетинговое время для объекта, как время обоснованного выставления его для продажи на существующий рынок, составляет от 4 до 6 месяцев, при этом принимается во внимание тот факт, что оцениваемый объект принадлежит к классу недвижимости, пользующейся большим спросом на рынке.
Это заключение сделано на основании бесед с риэлтерами по недвижимости, которые активно работают на рынке загородной недвижимости в Московской области и на основании публикаций специализированных изданий. Ежемесячный информационно - аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY»
2.1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Юридическая правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того варианта застройки, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Анализ рынка недвижимости и коммерческая привлекательность обуславливают реальное физически осуществимое использование объекта оценки в качестве здания торгового назначения.
Данное использование является, по мнению Оценщика, так же финансово осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным в рамках вышеуказанных условий.
В нашем случае, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости, является использование как торгового.
2.1.6 Обоснование методов определения стоимости объекта
При оценке недвижимости под залог наиболее приемлемо применение определение ликвидационной стоимости - величина в денежном выражении (в текущих ценах), представляющая собой типичную сумму, которую ожидается получить от открытой продажи имущества «россыпью» или «системно», за вычетом расходов по осуществление ускоренной продажи.
Понятие ликвидационной стоимости, как вида ограниченной стоимости или, согласно терминологии МСОИ, отнесенной к базе оценки, отличной от рыночной стоимости, достаточно точно сформулировано в Международных стандартах.
Два основных обстоятельства являются обязательными для квалификации вида стоимости, как ликвидационной:
a) объект оценки продается в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга, необходимого для его продажи по рыночной цене;
b) ввиду того, что ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки, подобная “быстрая” продажа всегда является вынужденной, независимо от конкретных побуждений, которыми руководствуется продавец.
Продажа в короткие сроки, безусловно, приводит к потерям. Поэтому соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой:
Сл = Ср * Кл, где Кл - коэффициент ликвидности, причем 0 < Кл < 1.
Основное отличие рыночной стоимости от планомерной ликвидационной стоимости это продажа имущества в сроки слишком короткие для нахождения «хорошего» покупателя. В связи с этим многие банки, кредитуя организации под залог имущества, применяют к рыночной стоимости коэффициенты от 0,5 - 0,7.
На основании выше сказанного при оценке данного имущества, Оценщик на первом этапе рассчитывал рыночную стоимость, на втором этапе - ликвидационную стоимость.
Для определения рыночной стоимости объекта в процессе оценки необходимо учитывать физические, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на его стоимость.
Как указывалось ранее и в соответствии со “Стандартами оценки обязательными к применению субъектами оценочной деятельности” утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.01. № 519; при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки используют три основных подхода: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках названных подходов, окончательная оценка стоимости объекта устанавливается, исходя из того, какой подход в наибольшей степени соответствует виду оцениваемой стоимости, целям для которых она определяется и точности использованных при ее расчете методов.
Затратный подход
Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.
Затратный подход использует полную восстановительную стоимость в качестве базы, из которой затем вычитается износ (стоимость воспроизводства или стоимость замещения) и прибавляется стоимость земельного участка.
Сравнительный подход (рыночный метод)
В Сравнительном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование метода прямого сравнительного анализа продаж зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.
Трудность в использовании сравнительного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.
Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому, а не по оцениваемому объекту.
Доходный подход
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Доходный подход, как правило, используется для оценки всего делового предприятия (бизнеса) или всей производственной установки, когда отдельные активы как бы теряют свою индивидуальность. При этом бывает сложно определить получаемые прибыли по отдельным активам на каком-либо разумном основании, из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании.
Выбор методов оценки
Оценка стоимости имущества предприятия несколькими подходами очерчивает границы обоснованной рыночной стоимости. При этом оценщик не обязан использовать все имеющиеся подходы. Можно ограничиться лишь теми, которые более всего соответствуют ситуации.
...Подобные документы
Понятие и виды недвижимости как объекта залога. Залоговая экспертиза и оценочная информация, необходимая для принятия кредитного решения. Подходы и методы оценки объектов недвижимости. Анализ и выбор наиболее выгодного условия кредитования под залог.
дипломная работа [266,1 K], добавлен 24.06.2014Понятие залога при ипотечном кредитовании. Особенности жилой недвижимости как объекта залога. Специфика проведения оценки объекта. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры. Информация об оцениваемом объекте и прилегающей территории. Внешний вид дома.
дипломная работа [3,4 M], добавлен 24.11.2013Основные виды ипотечных кредитов. Ставки и первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Индикаторы стоимости финансовых ресурсов. Порядок проведения оценки залога. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости. Тенденции ипотечного кредитования России.
реферат [153,9 K], добавлен 20.12.2015Общественные отношения между банками (кредиторами) и хозяйствующими субъектами (заемщиками). Обеспечение банковского кредита с помощью залога. Основные виды залога. Ипотека, залог транспортных средств, товаров в обороте. Нестандартные виды залога.
курсовая работа [341,6 K], добавлен 28.04.2011Ипотечный кредит, сущность и основные виды. Определение рыночной стоимости собственного капитала и недвижимости. Характеристика традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом.
курсовая работа [37,0 K], добавлен 05.01.2011Ипотека как способ обеспечения обязательств. Рассмотрение требований, предъявляемых к предметам залога. Основные правила обеспечения исполнения кредитного договора. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога. Обслуживание кредитной сделки.
презентация [137,7 K], добавлен 11.12.2013Исследование понятия обеспечения банковского кредита. Оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщика. Реализация заложенного имущества. Сущность поручительства. Механизм организации возврата кредита. Проблемы кредитования под залог в России.
курсовая работа [55,5 K], добавлен 02.09.2013Понятие коммерческого кредита и механизм расчетов. Понятие обеспеченности возвратности кредита. Проведение оценки и мониторинга предметов залога. Общие положения и основные методы оценки залога. Внесение изменений и дополнений по залоговым документам.
дипломная работа [183,9 K], добавлен 29.06.2015Характеристика понятия "залог" и определение его роли в отношениях между кредитодателем и заемщиком. Изучение залога как одного из ключевых элементов управления кредитным риском в банковской практике. Правовая основа функционирования залоговых отношений.
курсовая работа [46,0 K], добавлен 27.07.2011Рассмотрение понятия ипотеки как элемента экономической системы. Характеристика немецкой и американской моделей кредитования под залог недвижимости. Оценка текущего состояния рынка ипотечного кредитования в России, определение его современных проблем.
реферат [47,2 K], добавлен 15.11.2011Понятие формы обеспечения возвратности кредита. Залог с передачей заложенного имущества (вещи) залогодержателю (заклад), ценных бумаг. Уступка требований и передача прав собственности (залог прав). Залог депозитных вкладов. Поручительство третьих лиц.
курсовая работа [41,3 K], добавлен 09.06.2009Сущность и понятие ипотечного кредитования объектов недвижимости в РФ. Виды и расчет платежей по ипотечному кредиту объектов недвижимости. Расчет кредита с переменной ставкой процента, с нарастающим платежом. Обслуживание кредита и требования к заемщику.
дипломная работа [214,5 K], добавлен 22.04.2015История развития ипотечного кредитования. Анализ способов приобретения жилой недвижимости в г. Саров. Расчет стоимости кредита. Специальная программа "Ипотека с государственной поддержкой". Анализ покупки жилой недвижимости посредством накопления средств.
курсовая работа [4,6 M], добавлен 25.06.2013Изучение особенностей потребительского кредитования в Российской Федерации. Анализ современных форм обеспечения возвратности банковского кредита, используемых в ОАО КБ "Азиатско-Тихоокеанский банк". Залог и поручительство как основа обеспечения кредита.
курсовая работа [59,8 K], добавлен 28.07.2015Принципы, этапы, методы и способы возвратности банковского кредита. Определение кредитоспособности клиента (классификация по классам, коэффициенты). Банковская гарантия и поручительство. Залог - основная форма обеспечения возврата банковского кредита.
курсовая работа [487,5 K], добавлен 14.01.2011Понятие формы обеспечения возвратности кредита. Залог - основная форма обеспечения возвратности кредита. Гарантии и поручительства. Уступка требования (цессия) и передача права собственности.
курсовая работа [57,9 K], добавлен 05.12.2003Ипотека - залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Теоретические основы ипотечного кредитования. Меры, принимаемые по поддержанию рынка недвижимости. Анализ ипотечного кредитования в России и перспективы его развития.
курсовая работа [340,5 K], добавлен 16.12.2010Необходимость и сущность банковского кредита. Анализ особенностей современной системы кредитования на примере российского и зарубежного опыта. Функции кредита, его роль в рыночной экономике. Механизм реализации процесса кредитования ОАО "Челябинвестбанк".
курсовая работа [69,3 K], добавлен 16.06.2014Понятие, содержание недвижимости. Правовая база ипотечного кредитования в законодательстве Российской Федерации на сегодня. Анализ и оценка необходимости оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования, порядок и основные этапы данной операции.
дипломная работа [137,9 K], добавлен 09.05.2011Определение величины процентов, полученных кредитором, если за предоставление в долг на полгода некоторой суммы денег он получил от заемщика указанную в задаче сумму. Расчет первоначальной величины кредита. Расчет суммы, полученной предъявителем векселя.
задача [28,0 K], добавлен 03.10.2010
