Оценка торгового центра с целью получения кредита
Обзор законодательной базы кредитования под залог недвижимости. Анализ процесса и методик определения величины кредита, выдаваемого под залог недвижимости: понятие и определение величины ликвидационной стоимости объекта залога, его рыночной стоимости.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.02.2014 |
| Размер файла | 2,6 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Для оценки недвижимости, Оценщик использовал три подхода:
- Затратный: улучшения - метод удельной стоимости, стоимость земельного участка - метод капитализации земельной ренты.
- Сравнительный: рыночный метод, цены предложения на вторичном рынке недвижимости.
- Доходный: метод прямой капитализации.
2.1.7 Оценка стоимости объекта недвижимости
Затратный подход
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Исходя, из вида определяемой в данном отчете стоимости, в рамках затратного подхода, стоимость недвижимости определяется в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки как сумма стоимости участка земли и затрат по строительству на нем нового объекта идентичного (либо аналогичного) оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, за вычетом накопленного износа.
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат на строительство нового идентичного (аналогичного) объекта, получение восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа объекта оценки.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения стоимости воспроизводства здания.
5. Добавление к рассчитанной стоимости воспроизводства здания, стоимости земельного участка.
Расчет стоимости земельного участка
Особенности купли-продажи земельных участков. Информационный источник - МОК-Информ, E-mail: mok@valnet.ru, www.ValNet.ru.
Определение земельного участка дано в статье 6 Земельного кодекса РФ, а более точное и полное в статье 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре". Главное, что земельный участок имеет границы, которые описаны и удостоверены в ходе осуществления государственного кадастрового учета и внесены в Единый государственный реестр земель, который ведут районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
В соответствии с п. 3 ст. 3К РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством (если иное не предусмотрено земельным), лесным, водным и иным специальным законодательством.
Из этого следует, что договор купли-продажи должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 ГК РФ и особенностей, установленных статьей 37 Земельного кодекса РФ (продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет) и статьей 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (преимущественное право на покупку предоставлено органу исполнительной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органу местного самоуправления).
Таким образом, продать можно земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет (установлены границы участка) и купить его может третье лицо только после отказа органа власти субъекта РФ приобрести участок по заявленной цене.
Доходный подход оценки стоимости застроенных земельных участков.
В данном отчете стоимость земельного участка определялась методом остатка. Метод остатка основан на принципе добавочной продуктивности. Стоимость земли рассчитывается как остаток после учета всех необходимых затрат.
Техника остатка используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новы их стоимость (или предполагаемые затраты на здания и сооружения) может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.
Метод остатка Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002г. N 568-р, "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Общая требуемая ставка дохода для недвижимости составляет:
RB = RL + Rв.и. = 15,31 + 1,67 = 16,97% См. Доходный подход, Оценка величины коэффициента капитализации
гдеRB - ставка капитализации для объекта недвижимости,
RL - ставка капитализации для земельного участка.
Норма возврата инвестиций определялась по методу Ринга по формуле:
Rв.и. = 1 / Твл,
где Твл - период владения имуществом.
Период владения зданием, рассчитывается на основании “Сборника единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР”, г. Москва, 1991г.“, составляет 100 лет. Учитывая тот факт, что здание эксплуатируется 40 лет, (износ 40%), экономическая жизнь рассчитывается по формуле:
Тэ = Тф * 40% / 100%
где Тэ - срок экономической жизни, лет;
Тф - срок физической жизни, лет.
Следовательно, оставшийся срок экономической жизни у зданий на дату проведения оценки 60 лет. При этом норма возврата капитала равна: 100% / 60 = 1,67%.
Таблица 9. Стоимость земельного участка рассчитана в таблице
|
№ п/п |
Показатель |
Значение |
|
|
1 |
Чистый операционный доход См. Доходный подход, определение ставки капитализации., руб. |
1 112 915 |
|
|
2 |
Стоимость воспроизводства или замещения улучшений См. Затратный подход, расчет стоимости здания с учетом износа., руб. |
5 021 510 |
|
|
3 |
Коэффициент капитализации для улучшений |
0,1697 |
|
|
4 |
Коэффициент капитализации для земли |
0,1531 |
|
|
5 |
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, руб., (стр. 2 * стр. 3) |
852 318 |
|
|
6 |
Чистый операционный доход приходящийся на зем. участок, руб., (стр. 1 - стр. 5) |
260 598 |
|
|
7 |
Стоимость земельного участка, руб., (стр. 6 / стр. 4) ~ |
1 700 000 |
Вклад стоимости земельного участка в стоимость объекта оценки составляет: 1 700 000 рублей.
Расчет полной восстановительной стоимости улучшений
Величину затрат на строительство можно оценить двумя способами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Расчет полной восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость улучшений определялась на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной оплате труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и технического надзора, проектно-изыскательские работы, резерв на непредвиденные работы и затраты.
Укрупненные показатели включают в себя стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе: санитарно-технических устройств (отопление, вентиляция, водопровод, канализация), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, телефон).
Переход к ценам на дату оценки
Пересчет сметной стоимости из цен 1969 года в цены января 2005 г. производился через отраслевой индекс на строительно-монтажные работы в отрасли «Жилищное строительство», приведенный в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ (2004 г. выпуск 48).
На основании вышеизложенного стоимость воспроизводства составляет:
Свс о = V * УС69 * К1 * К2 * И69-84 * И84-2004 * Пинв * КНДС,
где V - строительный объем улучшения;
УС69 - стоимость 1 куб.м., в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
К1, К2 - поправочные коэффициенты на несоответствие оцениваемого улучшения к выбранному аналогу.
И69-84; И84-2005 - индексы изменения сметной стоимости СМР;
Кндс - налог на добавленную стоимость (18 %);
Пинв - предпринимательская прибыль, - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 25% от полной стоимости строительства для объекта оценки (по данным девелоперских фирм);
Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили:
приказы Министра архитектуры, строительства и жилищного хозяйства РФ от 04.04.92. № 87 “Порядок оценки строений, помещений и сооружений”;
Постановление Госстроя № 94 от 11.05.83;
Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, 1991 год.
Таблица 10. Результаты расчетов представлены в таблице:
|
Здание торгового центра |
||||
|
№ п/п |
Наименование параметра |
Обозначение |
Значение |
|
|
1 |
Строительный объем, куб.м. |
V |
4 854,0 |
|
|
2 |
Восстановительная стоимость 1куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. Сборник УПВС № 33, табл. № 5 , Москва, Госстрой СССР, 1970г.; (руб.) |
25,6 |
||
|
2а |
Поправочный повышающий коэффициент на несоответствие К1 |
1,000 |
||
|
2б |
Поправочный понижающий коэффициент на несоответствие К2 |
1,000 |
||
|
3 |
Стоимость строительства 1куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. [базисный стоимостной показатель] с учетом поправочных коэффициентов |
25,6 |
||
|
4 |
Индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984 г. (Постановление Госстроя № 94 от 11.05.83) |
И69-84 |
1,17 |
|
|
5 |
Индекс пересчета стоимости СМР от базовых цен 1984 г. в цены 2004 г. (Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» изд. Ко-Инвест, вып. 48). |
И84-04 |
41,545 |
|
|
6 |
Темп прироста цен июнь 2004г./январь 2005г. |
И06.04/01.05 |
1,064 |
|
|
7 |
Стоимость строительствава 1 куб.м. на дату проведения оценки, руб., (стр. 3 х стр. 4 х стр. 5 х стр. 6) |
1 324 |
||
|
8 |
Прибыль инвестора, % |
Пинв |
25% |
|
|
9 |
НДС, % |
Кндс |
18% |
|
|
10 |
ПВС 1куб.м. в текущих (на дату проведения оценки) ценах 2005г. с учетом прибыли инвестора и НДС, стр. 7+(стр. 7 * стр. 8)+(стр. 7 * стр. 9), (руб.) |
1 894 |
||
|
11 |
Итого принимаем для дальнейшего расчета полную восстановительную стоимость улучшения, (руб.) |
9 191 433 |
Полная восстановительная стоимость улучшений, составляет: 9 191 433 руб.
Расчет накопленного износа
Накопленный износ - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.
Накопленный износ определяется как разница между восстановительной стоимостью объекта недвижимости и реальной его рыночной стоимостью.
Физический износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.). Различают неустранимый физический износ и устранимый физический износ.
Функциональный износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно- эстетическим, объемно- планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности и другим функциональным характеристикам.
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Срок физической жизни - отрезок времени, в течении которого объект способен реально использоваться по своему назначению. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем экономической жизни.
Срок экономической жизни - время, в течении которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшения, т. е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживания объекта, его ремонту.
Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, по паспорту объекта.
Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни объекта исходя из его физического состояния, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Для определения стоимости физического износа применяются следующие методы:
- Метод экономической жизни (эффективного возраста).
- Модифицированный метод экономической жизни.
- Метод сравнения продаж.
- Метод разбивки.
В нашем случае применялся метод разбивки и метод эффективного возраста.
Физический износ по методу эффективного возраста.
Накопленный физический износ:
И = (ЭВ / ЭЖ) * ВС,
где И - накопленный износ,
ЭВ - эффективный возраст, т.е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ЭЖ - срок экономической жизни.
ВС - восстановительная стоимость.
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:
- Устранимый физический износ;
- Неустранимый физический износ Неустранимый износ определялся как отношение фактического срока эксплуатации к нормативному сроку эксплуатации (в качестве нормативной базы для расчета износа использованы «Расчет физического износа жилых и общественных зданий ВСН 53-86(р)» и Положение о планово-предупредительных ремонтах).;
- Устранимый функциональный износ;
- Неустранимый функциональный износ;
- Внешний (экономический) износ.
Накопленный физический износ:
И = НФИ + УФИ,
где НФИ - неустранимый физический износ:
НФИ = (ВС - ? УФИ) * ФВ / ФЖ,
где УФИ - устранимый физический износ элемента.
ФВ - фактический возраст элемента.
ФЖ - срок физической жизни элемента.
Расчет неустранимого физического износа в короткоживущих элементах (нормативные сроки эксплуатации отдельных видов конструктивных элементов - укрупненных видов работ взяты по «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных приказом Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике №17-139 от 26.12.1997г. / ГУП Академия коммунального хозяйства им К.Д. Панфилова, 1998).
Функциональный износ для объекта оценки не выявлен.
Внешний износ для объекта оценки не выявлен.
Следовательно, в стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости улучшений, накопленный износ равен физическому.
Расчет износа и рыночной стоимости здания выполнены в среде MS Excel и представлены в таблицах.
Таблица 11. Расчет физического износа короткоживущих элементов здания
|
Наименования короткоживущих элементов |
Удельные веса конструктивных элементов и устройств, % |
Восстановительная стоимость элемента, рр |
Устранимый физический износ, % |
Устранимый физический износ, рр |
Эффективный возраст, лет |
Нормативный срок службы, лет |
Неустранимый физический износ, % |
Неустранимый физический износ, рр |
Накопленный физ износ, рр |
|
|
Кровля |
12,0% |
1 102 972 |
20% |
220 594 |
10,0 |
20 |
50% |
441 189 |
661 783 |
|
|
Полы |
6,0% |
551 486 |
10% |
55 149 |
4,0 |
20 |
20% |
99 267 |
154 416 |
|
|
Окна и двери |
11,0% |
1 011 058 |
10% |
101 106 |
4,0 |
30 |
13% |
121 327 |
222 433 |
|
|
Внутренняя отделка |
4,0% |
367 657 |
10% |
36 766 |
4,0 |
10 |
40% |
132 357 |
169 122 |
|
|
Водопровод |
0,8% |
71 877 |
15% |
10 782 |
10,0 |
20 |
50% |
30 548 |
41 329 |
|
|
Канализация |
1,4% |
128 129 |
15% |
19 219 |
15,0 |
30 |
50% |
54 455 |
73 674 |
|
|
Отопление |
6,2% |
568 766 |
15% |
85 315 |
10,0 |
25 |
40% |
193 380 |
278 695 |
|
|
Газоснабжение |
2,4% |
218 756 |
0% |
- |
10,0 |
20 |
0% |
- |
- |
|
|
Эл/освещение |
2,6% |
234 382 |
15% |
35 157 |
4,0 |
30 |
13% |
26 563 |
61 720 |
|
|
Телефон |
3,7% |
340 635 |
10% |
34 063 |
4,0 |
20 |
20% |
61 314 |
95 378 |
|
|
Итого |
50,0% |
4 595 716 |
13% |
598 151 |
25% |
1 160 400 |
1 758 551 |
Таблица 12. Расчет физического износа долгоживущих элементов здания
|
Наименования долгоживущих элементов |
Удельные веса конструктивных элементов и устройств, % |
Восстановительная стоимость элемента, рр |
Устранимый физический износ,% |
Устранимый физический износ,рр |
Фактический возраст, лет |
Срок экономической жизни / Нормативный срок службы, лет |
Неустранимый физический износ, % |
Неустранимый физический износ, рр |
Накопленный физ износ,рр |
|
|
Фундаменты |
6,0% |
551 486 |
2% |
11 030 |
40,0 |
80 |
50% |
270 228 |
281 258 |
|
|
Стены и перегородки |
31,0% |
2 849 344 |
5% |
142 467 |
40,0 |
80 |
50% |
1 353 438 |
1 495 906 |
|
|
Перекрытия |
10,0% |
919 143 |
5% |
45 957 |
40,0 |
80 |
50% |
436 593 |
482 550 |
|
|
Прочие |
3,0% |
275 743 |
10% |
27 574 |
40,0 |
80 |
50% |
124 084 |
151 659 |
|
|
Итого |
50,0% |
4 595 716 |
5% |
227 028 |
48% |
2 184 344 |
2 411 372 |
В стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости здания, физический износ равен 4 169 923 руб., в том числе устранимый физический износ - 825 179 руб., неустранимый - 3 344 744 руб.
Определение стоимости объекта оценки
После определения полной восстановительной стоимости, вклада стоимости земельного участка и накопленного износа, итоговая стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:
Со.о. = Спв о - Ин.из. + Сзем.уч.
где Со.о - значение стоимости объекта оценки;
Спв.о - значение полной восстановительной стоимости улучшений;
Ин.из. - накопленный износ улучшений.
Сзем.уч. - вклад стоимости земельного участка.
Результаты расчета приведены в таблице 13.
Таблица 13
|
№ п/п |
Наименование |
Условное обозначение |
Стоимость |
|
|
1 |
Полная восстановительная стоимость улучшений, (руб.) |
Спв о |
9 615 964 |
|
|
2 |
Накопленный износ улучшений, (руб.) |
И |
4 169 923 |
|
|
3 |
Вклад стоимости земельного участка в стоимость оцениваемых улучшений, (руб.) |
Сзем.уч. |
1 700 000 |
|
|
4 |
Стоимость оцениваемого объекта (стр. 1 - стр. 2 + стр. 3), (руб.) |
Со.о. |
7 146 041 |
|
|
5 |
Итоговая стоимость объекта оценки на основезатратного подхода с учетом НДС округленно, (руб.) |
7 146 000 |
Стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода, с учетом НДС составляет 7 146 000 рублей.
Сравнительный подход
Подход к оценке с позиций сравнительного подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, или включены в реестр на продажу/покупку. В основе данного подхода лежит принцип замещения, согласно которому рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный подход наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли-продажи, в противном случае он не применим.
Основным методом определения стоимости недвижимости в рамках данного подхода является метод сравнения продаж. Применение метода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
q изучение рынка и сбор данных. На этом этапе, из представленных на рынке, отбираются объекты сопоставимые с оцениваемым в одном и том же сегменте рынка и по основным позициям. Основными критериями при этом служат: условия продажи, время продажи, месторасположение, конструктивные особенности строения (расстояние от МКАД, этажность, год постройки, материал стен, общая площадь, наличие парковки, качество отделки и т.п.);
q проверка и анализ полученных данных. На этом этапе из сделанной выборки отбираются, как правило, 3 - 5 объектов в максимальной степени соответствующих оцениваемому объекту и уточняются (у собственника или его представителя) данные, указанные в объявлении на продажу. Основными критериями при этом служат в основном конкретные характеристики объекта - аналога (юридический статус, площадь земельного участка, капитальность зданий, год постройки, общая площадь, внутреннее состояние, наличие охраны и т.д.);
q внесение корректировок и определение стоимости объекта оценки: На этом этапе в стоимость выбранной единицы сравнения (стоимость 1 м2 общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемым объектом и каждым из аналогов. При этом корректировки вносятся со знаком:
- плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого;
- минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого.
q Оценка точности результата.
В данной работе оценка по рыночному методу основывалась исходя из анализа данных на вторичном рынке (цены предложения), данных по фактическим сделкам Оценщиком не выявлено.
На этапе сбора исходной информации Оценщику не удалось найти данные о ценах предложениях объектов, сходных со зданием склада. Рынок предложений о продаже объектов, аналогичных оцениваемому в доступных источниках информации отсутствует. Это связано с тем, что на сегодняшний день объекты - складские здания (малого метража) продаются в комплексе с объектами торгового назначения, при этом в аренду такие площади сдаются, о чем у Оценщика имеется информация.
В результате поиска информации о сравнимых объектах были выбраны 3 объекта - аналога торгового назначения заявленных (выставленных) на продажу. Характеристики выбранных объектов-аналогов и расчет корректировок указаны в табл.
Таблица 14. Характеристики объектов аналогов
|
|
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Месторасположение |
Московская обл., г. Кашира, Старый рынок, 12 |
Московская обл., г. Ступино |
Московская обл., г. Троицк |
Московская обл., Нарофоминский р-н, г. Апрелевка |
|
|
Удаленность от МКАД, км. |
95 |
80 |
22 |
24 |
|
|
Функциональное назначение |
торговое |
торговое |
торговое |
торговое |
|
|
Характеристика |
2-этажное ОСЗ |
4-этажное ОСЗ, 2005 года постройки |
1-этажное ОСЗ |
1-этажное ОСЗ |
|
|
Общая площадь, кв.м. |
1214 |
1600 |
237 |
300 |
|
|
Техническое состояние |
хорошее/косметич ремонт |
под чистовую отделку/требует ремонта |
хорошее/типовой ремонт |
хорошее/типовой ремонт |
|
|
Наличие парковки |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Оцениваемые права |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
|
|
Возможность уторгования |
- |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Период предложения |
- |
январь 2005г. |
декабрь 2004г. |
декабрь 2004г. |
|
|
Стоимость в долл. США |
- |
1 040 000 |
160 000 |
190 000 |
|
|
Источник информации |
- |
АН "Юпитер Капитал", тел. 730-4079 |
www.dm-realtu.ru, тел. 299-3304 |
www.dm-realtu.ru, тел. 8-903-201-5485 |
Расчет корректировок и определение рыночной стоимости
Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.
Объем передаваемых прав на здание и земельный участок
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).
Рыночные условия (дата продажи)
Анализ приводимых в Отчете данных основывается на информации, полученной декабрем 2004г. и январем 2005г. Соответственно размер данной поправки принимаем равной нулю.
Корректировка на уторгование
Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. По справочным данным фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью для перехода от цен предложения к ценам сделок, следует снижать цены предложения ориентировочно на 5%. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.
Корректировка на месторасположение и масштаб/общую площадь
Оцениваемый объект, как и объекты-аналоги, расположен в МО. Корректировка на месторасположение определялась на основании информации, полученной Агентством на основе обработки информации о ценовой ситуации на вторичном рынке нежилых помещений МО в период с начала мая по середину июля 2003 года «Рынок нежилых помещений Московской области. Современное состояние и прогноз развития - 2003.
Информационно - аналитическое агентство «RWAY». Москва, 2003.
Таблица 15. Таблица корректировок на местоположение
|
Назначение |
Ценовая зона(расстояние от МКАД, км) |
Размер помещения, кв. метров |
Стоимость продажи, $ за 1 кв. метр |
Арендные ставки,$ за 1 кв. метр |
|
|
Торговые |
До 20 |
До 100 |
530-690 |
160-280 |
|
|
150-300 |
525-690 |
155-295 |
|||
|
500-1000 |
490-650 |
140-255 |
|||
|
От 20 до 50 |
До 50 |
350-480 |
145-220 |
||
|
150-300 |
320-430 |
130- 195 |
|||
|
300-500 |
290-400 |
100-175 |
|||
|
Свыше 50 |
До 50 |
275-290 |
100-130 |
||
|
100-200 |
220-230 |
70-110 |
|||
|
300-500 |
160-220 |
60-85 |
Корректировка на износ
Расчет данной корректировки производится по формуле:
Пи = (100-Ио)/(100-Иа),
где Пи - искомая величина поправки;
Ио - износ оцениваемого объекта (рассчитан в затратном подходе), %
Иа - износ аналога, %
Корректировка на техническое состояние
Корректировка на техническое состояние была определена в результате анализа предложений фирм, занимающихся оказанием ремонтно-строительных услуг в г. Москве и Московской обл. таких как: ЗАО «Костар», тел. 286-15-56, 283-82-11, www.costar.ru; ООО «Ремстрой.ком», тел. 741-85-46, www.remstroy.com.
Таблица 16. Результаты корректировок сведены в таблицу
|
Требует ремонта |
Хорошее/типовой ремонт |
50 долл. США за 1 кв.м. |
|
|
Хорошее/типовой ремонт |
Отличное/качественный ремонт |
140 долл. США за 1 кв.м. |
|
|
Отличное/качественный ремонт |
Отличное/евроремонт |
250 долл. США за 1 кв.м. |
Весовые коэффициенты объектов-аналогов
Весовые коэффициенты присваивались в зависимости от месторасположения объекта оценки и объекта-аналога.
Таблица 17. Расчет стоимости торгового центра выполнен MS Excel и представлен в таблице
|
Элемент сравнения |
Оцениваемыйобъект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Стоимость за 1 кв.м., $ |
|
650 |
675 |
633 |
|
|
Оцениваемые права |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
|
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
650 |
675 |
633 |
|
|
Условия продажи |
|
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
650 |
675 |
633 |
|
|
Условия финансового расчета |
|
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
650 |
675 |
633 |
|
|
Возможность уторгования |
|
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Корректировка, % |
|
-5 |
-5 |
-5 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
618 |
641 |
602 |
|
|
Месторасположение |
Московская обл., г. Кашира, Старый рынок, 12 |
Московская обл., г. Ступино |
Московская обл., г. Троицк |
Московская обл., Нарофоминский р-н, г. Апрелевка |
|
|
Корректировка |
|
0,8 |
0,46 |
0,46 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
494 |
293 |
275 |
|
|
Наличие парковки |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
494 |
293 |
275 |
|
|
Наличие охраны |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
494 |
293 |
275 |
|
|
Износ |
55% |
1% |
50% |
50% |
|
|
Корректировка |
|
0,46 |
0,91 |
0,91 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
226 |
266 |
250 |
|
|
Техническое состояние |
хорошее/косметич ремонт |
под чистовую отделку/требует ремонта |
хорошее/типовой ремонт |
хорошее/типовой ремонт |
|
|
Корректировка, $ |
|
0 |
-50 |
-50 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
226 |
216 |
200 |
|
|
Общая площадь, кв.м. |
1214 |
1600 |
237 |
300 |
|
|
Корректировка |
|
1 |
1,05 |
1,05 |
|
|
Скорректированная цена, $ |
|
226 |
227 |
210 |
|
|
Весовой коэффициент |
|
3 |
2 |
1 |
|
|
Стоимость за 1 кв.м., $ |
224 |
||||
|
Стоимость объекта оценки, $ |
271 936 |
||||
|
Стоимость объекта, руб. |
7 601 000 |
Проверка результата на точность
Проверка результата на точность определялась на основании коэффициента вариации, который определяется как отношение среднеквадратичного отклонения к среднему значению скорректированной цены. Результат считается точным, если коэффициент вариации составляет ? 30 %.
Таблица 18. Расчет выполнен MS Excel и представлен в таблице
|
Показатель |
Значение |
|
|
Аналог 1 |
226 |
|
|
Аналог 2 |
227 |
|
|
Аналог 3 |
210 |
|
|
Количество объектов в выборке |
3 |
|
|
Средняя скорректированная цена (Х) |
221 |
|
|
Медиана ряда |
226 |
|
|
Среднеквадратичное отклонение (Sx) скорректированной цены |
8 |
|
|
Отношение Sx/Х (коэффициент вариации) |
3% |
|
|
Минимальное значение |
210 |
|
|
Максимальное значение |
227 |
Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом НДС составляет: 7 601 000 рублей.
Доходный подход
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Как правило, на практике в рамках данного подхода используют три метода оценки стоимости недвижимости:
- метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов;
- метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода;
- метод связанных инвестиций. Данный метод применяется для объектов инвестиции, в которые осуществляются с привлечением заемных средств.
В данном отчете при расчете стоимости объекта был использован метод прямой капитализации. Основная формула расчета следующая:
Выбор метода основывается на предположении о том, что:
- на момент оценки оцениваемый объект может сдаваться в аренду без каких-либо существенных дополнительных вложений.
- прогнозный период от сдачи в аренду предсказуем и поддается оценке;
- чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации (в основе лежит тезис о том, что возможное увеличение доходов на начальном этапе эксплуатации объекта компенсируется их снижением в дальнейшем в результате увеличения эксплуатационных расходов).
Оценка величины коэффициента капитализации
Существует несколько способов оценки величины коэффициента капитализации. В данном случае оценка производилась методом кумулятивного построения (суммирования); выбор метода связан, прежде всего, с тем, что в настоящее время отсутствуют достоверные статистические сведения, полученные по результатам рыночных сделок в данном секторе рынка.
При использовании метода суммирования величина коэффициента капитализации определяется по формуле:
Rоб = Rб.р. + Rр + Rн.л. + Rф.м. + Rв.и.,
где Rоб - общий коэффициент капитализации;
Rб.р - безрисковая (безопасная) ставка дохода;
Rр - премия учитывающая риск инвестирования в данный объект (сегмент рынка);
Rн.л. - премия за низкую ликвидность;
Rф.м - премия за инвестиционный менеджмент;
Rв.и - норма возврата инвестиций.
Безрисковая ставка дохода - безопасная ставка дохода, которую можно получить по вкладам в высоко надежные финансовые инструменты в течение установленного периода времени. Учитывая, сложившиеся в настоящий момент реалии российского фондового рынка в качестве безрисковой ставки принята средняя доходность по валютным еврооблигациям.
Таблица 19. Итоги торгов еврооблигаций РФ: http://www.finmarket.ru/z/anl/graph.asp?cod=9.
|
Наименование |
Валюта |
Погашение |
Купон (% от ном.) |
YTM (% год.) |
|
|
Russia 18 |
USD |
24.07.2018 |
11 |
7,59 |
|
|
Russia 28 |
USD |
24.06.2028 |
12,75 |
8,12 |
|
|
Russia 30 |
USD |
31.03.2030 |
5 |
7,17 |
|
|
Среднее значение |
7,63 |
Премия за риск инвестирования - учитывает более высокую степень риска при размещении средств в более рискованных (по сравнению с государственными ЦБ) инвестиционных инструментах. В связи с тем, что в отечественной печати отсутствуют данные о степени риска вложения в те или иные инвестиционные инструменты, величина данной поправки определялась как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности. Размер страховых отчислений на дату проведения оценки составляет - 0,30,5%. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, а также местоположение, состояние и характер использования объекта оценки принимаем величину премии за риск в размере - 0,5%;
Премия за низкую ликвидность - учитывает тот факт, что возврат инвестиций в недвижимость требует значительно большего времени по сравнению с финансовыми инвестициями. При известной безрисковой ставке дохода величина данной премии рассчитывается по формуле:
Rн.л. = Rб.р * Тэксп / 12,
где Тэксп - период экспозиции объекта на рынке.
Имеющиеся в нашем распоряжении данные, по продажам объектов, сопоставимых с оцениваемыми, позволяют оценить время экспозиции в рамках 4 - 6 месяцев. Принимаем для расчета период экспозиции - 5 месяцев. Тогда величина премии за низкую ликвидность составит - 3,18%;
Премия за инвестиционный менеджмент - учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость. По нашим оценкам степень данного риска для объекта оценки можно оценить величиной 4,0%;
Норма возврата инвестиций - отражает процент ежегодного возврата инвестиций в зависимости от времени, которое по расчетам инвестора потребуется для возврата вложений инвестиций в имущество. Расчет нормы возврата инвестиций определен в Затратном подходе, п. Расчет стоимости земельного участка: 100% / 60 = 1,67%.
В итоге, общий коэффициент капитализации, рассчитанный методом суммирования оцениваемого объекта, составляет - 0,1697.
Таблица 20. Составляющие ставки капитализации и их значения для объектов оценки
|
Элементы ставки капитализации |
Значение, % |
|
|
Безрисковая ставка |
7,63 |
|
|
Компенсация за риск вложения инвестиций в объект оценки |
0,50 |
|
|
Компенсация за низкую ликвидность |
3,18 |
|
|
Компенсация за инвестиционный менеджмент |
4,00 |
|
|
Ставка возврата инвестиций |
1,67 |
|
|
Ставка капитализации |
16,97 |
Оценка доходов и расходов от эксплуатации недвижимости
Доходы
Доходы, приносимые оцениваемым объектом, складываются, прежде всего (принято в рамках данного отчета) из доходов получаемых в случае сдачи имеющихся площадей в аренду. Для оценки величины рыночной арендной платы использованы данные по аренде помещений сопоставимых с оцениваемым на территории Московской обл. При оценке прогнозного состояния оцениваемого объекта была использована информация, полученная в результате инспекции объекта недвижимости, которая была принята за основу при отборе объектов аналогов по физическому признаку. Дополнительно при анализе учитывались такие критерии как: местоположение, рыночная привлекательность и совок...
Подобные документы
Понятие и виды недвижимости как объекта залога. Залоговая экспертиза и оценочная информация, необходимая для принятия кредитного решения. Подходы и методы оценки объектов недвижимости. Анализ и выбор наиболее выгодного условия кредитования под залог.
дипломная работа [266,1 K], добавлен 24.06.2014Понятие залога при ипотечном кредитовании. Особенности жилой недвижимости как объекта залога. Специфика проведения оценки объекта. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры. Информация об оцениваемом объекте и прилегающей территории. Внешний вид дома.
дипломная работа [3,4 M], добавлен 24.11.2013Основные виды ипотечных кредитов. Ставки и первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Индикаторы стоимости финансовых ресурсов. Порядок проведения оценки залога. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости. Тенденции ипотечного кредитования России.
реферат [153,9 K], добавлен 20.12.2015Общественные отношения между банками (кредиторами) и хозяйствующими субъектами (заемщиками). Обеспечение банковского кредита с помощью залога. Основные виды залога. Ипотека, залог транспортных средств, товаров в обороте. Нестандартные виды залога.
курсовая работа [341,6 K], добавлен 28.04.2011Ипотечный кредит, сущность и основные виды. Определение рыночной стоимости собственного капитала и недвижимости. Характеристика традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом.
курсовая работа [37,0 K], добавлен 05.01.2011Ипотека как способ обеспечения обязательств. Рассмотрение требований, предъявляемых к предметам залога. Основные правила обеспечения исполнения кредитного договора. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога. Обслуживание кредитной сделки.
презентация [137,7 K], добавлен 11.12.2013Исследование понятия обеспечения банковского кредита. Оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщика. Реализация заложенного имущества. Сущность поручительства. Механизм организации возврата кредита. Проблемы кредитования под залог в России.
курсовая работа [55,5 K], добавлен 02.09.2013Понятие коммерческого кредита и механизм расчетов. Понятие обеспеченности возвратности кредита. Проведение оценки и мониторинга предметов залога. Общие положения и основные методы оценки залога. Внесение изменений и дополнений по залоговым документам.
дипломная работа [183,9 K], добавлен 29.06.2015Характеристика понятия "залог" и определение его роли в отношениях между кредитодателем и заемщиком. Изучение залога как одного из ключевых элементов управления кредитным риском в банковской практике. Правовая основа функционирования залоговых отношений.
курсовая работа [46,0 K], добавлен 27.07.2011Рассмотрение понятия ипотеки как элемента экономической системы. Характеристика немецкой и американской моделей кредитования под залог недвижимости. Оценка текущего состояния рынка ипотечного кредитования в России, определение его современных проблем.
реферат [47,2 K], добавлен 15.11.2011Понятие формы обеспечения возвратности кредита. Залог с передачей заложенного имущества (вещи) залогодержателю (заклад), ценных бумаг. Уступка требований и передача прав собственности (залог прав). Залог депозитных вкладов. Поручительство третьих лиц.
курсовая работа [41,3 K], добавлен 09.06.2009Сущность и понятие ипотечного кредитования объектов недвижимости в РФ. Виды и расчет платежей по ипотечному кредиту объектов недвижимости. Расчет кредита с переменной ставкой процента, с нарастающим платежом. Обслуживание кредита и требования к заемщику.
дипломная работа [214,5 K], добавлен 22.04.2015История развития ипотечного кредитования. Анализ способов приобретения жилой недвижимости в г. Саров. Расчет стоимости кредита. Специальная программа "Ипотека с государственной поддержкой". Анализ покупки жилой недвижимости посредством накопления средств.
курсовая работа [4,6 M], добавлен 25.06.2013Изучение особенностей потребительского кредитования в Российской Федерации. Анализ современных форм обеспечения возвратности банковского кредита, используемых в ОАО КБ "Азиатско-Тихоокеанский банк". Залог и поручительство как основа обеспечения кредита.
курсовая работа [59,8 K], добавлен 28.07.2015Принципы, этапы, методы и способы возвратности банковского кредита. Определение кредитоспособности клиента (классификация по классам, коэффициенты). Банковская гарантия и поручительство. Залог - основная форма обеспечения возврата банковского кредита.
курсовая работа [487,5 K], добавлен 14.01.2011Понятие формы обеспечения возвратности кредита. Залог - основная форма обеспечения возвратности кредита. Гарантии и поручительства. Уступка требования (цессия) и передача права собственности.
курсовая работа [57,9 K], добавлен 05.12.2003Ипотека - залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Теоретические основы ипотечного кредитования. Меры, принимаемые по поддержанию рынка недвижимости. Анализ ипотечного кредитования в России и перспективы его развития.
курсовая работа [340,5 K], добавлен 16.12.2010Необходимость и сущность банковского кредита. Анализ особенностей современной системы кредитования на примере российского и зарубежного опыта. Функции кредита, его роль в рыночной экономике. Механизм реализации процесса кредитования ОАО "Челябинвестбанк".
курсовая работа [69,3 K], добавлен 16.06.2014Понятие, содержание недвижимости. Правовая база ипотечного кредитования в законодательстве Российской Федерации на сегодня. Анализ и оценка необходимости оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования, порядок и основные этапы данной операции.
дипломная работа [137,9 K], добавлен 09.05.2011Определение величины процентов, полученных кредитором, если за предоставление в долг на полгода некоторой суммы денег он получил от заемщика указанную в задаче сумму. Расчет первоначальной величины кредита. Расчет суммы, полученной предъявителем векселя.
задача [28,0 K], добавлен 03.10.2010
