Основным экономическим показателем эффективности инвестиционно-строительного проекта является значение периода его окупаемости. [44] В случае выделения денежных средств для реализации проекта из бюджета период окупаемости может быть рассчитан как период возврата организацией учредителю сумм затрат на реализацию проекта.

Для определения периода окупаемости составим схему движения денежных потоков (таблица 3.7.).

По данным расчетных значений таблицы 3.7. и графика рис. 3.8. определим период окупаемости проекта для учредителя.

Рис. 3.8. Определение периода окупаемости проекта (I этап)

Таким образом, период окупаемости первого этапа проекта, пристройки, для учредителя составит 82 периода (квартала) или 20,5 лет. Данный показатель свидетельствует об экономической неэффективности проекта.

При реализации проекта необходимо учитывать период окупаемости всего проекта, то есть пристройки и нового строительства. Период окупаемости II этапа проекта определяется аналогично (Таблица 3.8., рис. 3.9.). Для второго этапа инвестиционно-строительного проекта, этапа нового строительства, период окупаемости составляет 24 года и 2 месяца.

Рис. 3.9. Определение периода окупаемости проекта (II этап).

Таким образом, общая продолжительность периода окупаемости для всего инвестиционно-строительного проекта составит 44 года и 8 месяцев при заданных условиях притоков и оттоков денежных средств.

Экономическая реализация инвестиционно-строительного проекта от момента начала реализации проекта до достижения объектом нормативного значения конечного срока эксплуатации изображена на кривой жизненного цикла проекта (рис. 3.10.).

Рис. 3.10. Кривая жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта

В период реализации проекта кривая имеет резко отрицательное направление, что свидетельствует о направлении значительных, в рамках данного проекта, денежных средств в капитальное строительство. Расчетное значение периода окупаемости проекта для учредителя составляет 44 года и 8 месяцев. В последующий период проект начинает приносить дополнительных доход, а после достижения проектом экономического пика прибыльность проекта постепенно снижается.

Таблица 3.7 Распределение потоков денежных средств по стадиям жизненного цикла I этапа проекта

Таблица 3.8 Распределение потоков денежных средств по стадиям жизненного цикла II этапа проекта

Экономически проект является крайне неэффективным. Тем не менее, следует учитывать социальную направленность проекта и оценить социальный эффект от реализации инвестиционно-строительного проекта. [44]

Основным внутренним показателем, влияющим на значение социальной эффективности проекта, является значения величин учебной площади.

Рис. 3.11. Изменение величин учебной площади в ходе реализации инвестиционно-строительного проекта

В ходе реализации проекта на первом этапе учебная площадь увеличивается в 1,9 раз, после реализации второго этапа проекта величина учебной площади увеличивается в 1,54 раза по сравнению с предыдущим этапом и в 2,9 раза по сравнению с первоначальным значением. При условии постоянных значений внешних показателей, влияющих на социально-экономическое развитие объекта, происходит изменение значений расчетных показателей комфортности (рис. 3.12.).

Рис. 3.12. Изменение показателей комфортности при реализации инвестиционно-строительного проекта

Расчет значений показателей комфортности для общего числа студентов показал, что минимальное значение показателя, регламентируемое нормами СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», на данный момент не достигается. При учете условия обучения студентов в две смены, как это происходит на данный момент, расчетное значение показателя комфортности уже после реализации первого этапа проекта превышает нормативное значение. Учитывая специфику объемно-планировочных решений, следует отметить, что увеличение учебной площади при реализации первого этапа проекта происходит за счет строительства спортивного зала; к числу учебных аудиторий добавляется одна аудитория в пристройке. В связи с этим необходимость реализации второго этапа проекта с социально-экономической точки зрения становится очевидной. Расчетные значения показателей комфортности после реализации второго этапа проекта достигает значения 3,32, что на 66% превышает нормативное значение.

При учете влияния на ход реализации проекта внешних факторов, то есть при учете изменения демографической ситуации в регионе, необходимо соотнести данные прогнозных и расчетных значений числа учащихся (рис. 3.13.).

Рис. 3.13. Прогнозные и расчетные значения числа студентов.

При реализации первого этапа инвестиционно-строительного проекта расчетные значения учащихся с 2008 года превышают прогнозные значения учащихся при обучении в две смены, но на протяжении всего прогнозного периода остаются меньше общего прогнозного числа студентов. Таким образом, проведение только одного этапа проекта не удовлетворяет нормативным значениям.

После реализации второго этапа проекта расчетное значение числа учащихся на протяжении всего прогнозного периода превышает как значения числа студентов, обучающихся в одну смену, так и общего прогнозного числа учащихся. Таким образом, после реализации проекта достигаются требуемые значения показателей комфортности и обеспечивается соблюдение норм, предъявляемых в образовательным учреждения данного профиля.

При определении экономической эффективности реализации инвестиционно-строительного проекта были рассчитаны суммы сметных стоимостей на каждом этапе проекта. Для определения наиболее эффективного варианта реализации второго этапа инвестиционно-строительного проекта были составлены сметы на выполнение каждого его варианта: реконструкции существующего здания и строительства нового корпуса при сносе существующего здания. Сравнительный анализ показал стоимостную разницу при проведении двух вариантов развития объекта: реализация проекта при строительстве нового здания дороже реконструкции на 4,9%. Тем не менее, реконструкция объекта пристройкой кирпичного здания к существующему, на первом этапе, и снос и строительство нового кирпичного здания на втором является наиболее рациональной, поскольку обеспечивается целостность объекта и увеличение значений степеней долговечности, капитальности и огнестойкости, а также соответствие расчетным значениям показателей недостатка площадей. При новом строительстве общая площадь здания с пристройкой составит 1651,16м2, учебная - 730,35, расчетное число студентов - 365 человек.

Для расчета инвестиционного механизма реализации проекта были определены значения оттоков (проектных инвестиций, производственных затрат) и притоков денежных средств для каждого периода реализации проекта, что позволило рассчитать эффективность его реализации.

Анализ инвестиционного механизма реализации проекта показал его экономическую неэффективность. При разрешении учредителя использования сумм нераспределенных прибылей прошлых лет для строительства пристройки сальдо инвестиционных потоков имеет отрицательное направление, что делает реализацию проекта невозможной. Таким образом, осуществление проекта возможно только в случае решения учредителя финансирования за счет средств бюджета. Эффективность реализации проекта в данном случае определяется периодом окупаемости проекта для учредителя и составляет 44 года и 8 месяцев.

При учете социальной направленности проекта были рассчитаны показатели социальной эффективности проекта. Так, увеличение показателей комфортности при реализации обоих этапов проекта достигает нормативных значений и обеспечивает соблюдение нормативных требований.

4. Управленческий раздел

4.1 Организационно-правовая схема реализации инвестиционно-строительного проекта реконструкции учебного корпуса Хакасского колледжа экономики, статистики и права

ь принимает решение о проведении подрядных торгов и издает в связи с этим официальный распорядительный документ;

ь определяет лицо, которое будет выполнять функции организатора торгов, издает об этом соответствующий распорядительный документ или заключает соответствующий договор;

ь контролирует работу организатора торгов и участвует в работе тендерного комитета через своего представителя;

ь устанавливает окончательные условия контракта и заключает его с победителем торгов;

ь определяет предмет торгов и форму их проведения (открытые или закрытые);

ь определяет потенциальных претендентов и через тендерный комитет направляет им приглашения к участию в торгах. [22]

Помимо этого, заказчик, застройщик и инвестор напрямую или косвенно участвуют во всех процессах реализации проекта.

Основной функцией проектных организаций является проведение проектных и изыскательских работ, создание проектной и сметной документации.

В состав проекта входят следующие основные разделы:

ь Технический раздел, связанный с решениями по реализации основной цели проекта;

ь Раздел организации строительства, связанный с осуществлением строительства всех запроектированных объектов;

ь Сметная документация, содержащая сметно-экономические расчеты по строительству запроектированных объектов. [44]

Главной функцией подрядчика является осуществление строительства объектов в соответствии с разработанной проектной документацией. При заключении общего договора подряда с заказчиком подрядчик выступает в роли генподрядчика. При этом генподрядчик может заключать договоры субподряда с другими организациями, выполняющими различные специализированные виды работ.

В зависимости от организационно-правовой формы и форм собственности на недвижимое имущество выдачу разрешений на строительство и контроль за ходом реализации данного проекта строительства осуществляют уполномоченные на то органы. Поскольку объект реконструкции находится в ведении Федерального агентства по образованию, выдачу разрешения на строительство должно осуществлять Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия (ТУФА по УФИ РХ).

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации по выдаче разрешений на строительство осуществляют функции, определенные п.4.5 и п. 4.6. МДС 11-1.99.:

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации:

ь Рассматривают заявления заинтересованных физических и юридических лиц о выдаче разрешения на строительство объектов недвижимости значения субъекта Российской Федерации и о подготовке документов для получения указанного разрешения; выдают и продлевают срок действия разрешения на строительство в порядке и сроки, установленные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъекта Российской Федерации.

ь Устанавливают порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости и срок продления действия разрешения на строительство, за исключением объектов недвижимости федерального значения.

ь Устанавливают порядок участия граждан Российской Федерации и их объединений в обсуждении и принятии решений о выдаче разрешений на строительство и о подготовке документов для их получения в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

ь Определяют перечень представляемых к рассмотрению материалов, форму заявления о выдаче разрешения на строительство и форму указанного разрешения, порядок введения в действие данного документа и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

ь Проводят контроль за осуществлением строительства и реконструкции объектов недвижимости субъекта Российской Федерации в соответствии с выданными ими разрешениями на строительство. [20]

Территориальные органы архитектуры и градостроительства:

ь Осуществляют подготовку документов в целях получения разрешений на строительство объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, финансируемых полностью или частично за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, расположенных на смежных территориях нескольких муниципальных образований.

ь Обеспечивают проведение государственной экспертизы градостроительной и проектной документации для строительства объектов недвижимости значения субъектов Российской Федерации или расположенных на смежных территориях нескольких муниципальных образований.

ь Обеспечивают контроль за соблюдением проектной документацией, представляемой в составе документов и материалов для получения разрешений на строительство;

ь Оказывают содействие разработчикам проектной документации для строительства объектов недвижимости федерального значения и значения субъектов Российской Федерации в согласовании указанной документации с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

ь Осуществляют регистрацию разрешений на строительство и утвержденной проектной документации на строительство объектов недвижимости значения субъектов Российской Федерации в градостроительном кадастре субъекта Российской Федерации.

ь Осуществляют в установленном порядке информационное обеспечение граждан и местных органов архитектуры и градостроительства о намерениях по изменению среды жизнедеятельности и решениях о выдаче разрешений на строительство.

ь Проводят контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости значения субъектов Российской Федерации, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования значения субъектов Российской Федерации в соответствии с разрешениями на строительство, а также градостроительными регламентами, со строительными нормами и правилами. [20]

Согласно п.5 Ст.55 Градостроительного Кодекса РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения. [1]

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. [1]

Государственный технический учет объектов недвижимости осуществляется в Управлении технической инвентаризации.

Технический учет недвижимости заключается в:

- выявлении наличия, сноса, местонахождения и принадлежности недвижимости;

- описании объекта по основным признакам и выполнении обмерных работ;

- определении технического состояния и степени износа недвижимости на момент инвентаризации;

- оценке имущества;

- постановке на государственный учет и внесении в соответствующий реестр объектов;

- присвоении регистрационного (реестрового) и кадастрового номера;

- регистрации текущих изменений по вышеназванным и иным признакам.

4.1.3 Взаимодействие участников инвестиционно-строительного проекта

Между участниками процесса устанавливается прямая и обратная административно-хозяйственная, информационная, техническая связь. Основной задачей заказчика (инвестора) считается проведение комплекса мероприятий, конечной целью которого является обеспечение (совместно с другими участниками инвестиционного процесса) ввода в эксплуатацию завершенного реконструкцией объекта. [38]

В ходе реализации инвестиционно-строительного проекта (Приложение 4.1) появляются такие участники проекта, которые способствуют выбору рационального решения, выступают независимыми экспертами. Так, на предпроектном этапе и этапе проектно-изыскательских работ основными участниками являются заказчик/застройщик и проектная организация, на этапе организационной подготовки (организации подрядных торгов) в схеме реализации проекта появляются претенденты, при проведении подрядных торгов определяется подрядчик, который осуществляет строительство объекта недвижимости. [44]

На начальном этапе реализации инвестиционно-строительного проекта заказчик обращается в проектную организацию для разработки проектной документации. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. [1]

Заказчик предоставляет проектной организации градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика, результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, требованиями технических регламентов и техническими условиями.

В состав проектной документации объектов капитального строительства входят следующие разделы:

1. пояснительная записка с исходными данными для проектирования;

2. схема планировочной организации земельного участка;

3. архитектурные решения;

4. конструктивные и объемно-планировочные решения;

5. сведенья об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения;

6. проект организации строительства;

7. проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости);

8. перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9. перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам капитального строительства;

11. проектно-сметная документация. [1]

Проектная документация утверждается заказчиком или застройщиком. В соответствии с п.1 Ст.49 Градостроительного Кодекса РФ застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. [24]

Для проведения государственной экспертизы проектной документации заказчиком представляются:

а) заявление о проведении государственной экспертизы, в котором указываются:

- сведения об исполнителях работ -- лицах, осуществивших подготовку проектной документации и выполнивших инженерные изыскания;

- сведения об объекте капитального строительства: проектная документация, адрес объекта, основные технико-экономические характеристики объекта (площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность и тому подобное);

- сведения о заявителе;

б) копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства;

в) копия градостроительного плана земельного участка, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию объекта капитального строительства;

г) проектная документация на объект капитального строительства в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации;

д) копия задания на проектирование;

е) результаты инженерных изысканий в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации;

ж) положительное заключение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий. [24]

Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать 3 месяцев.

Проведение государственной экспертизы начинается после представления заявителем документов, подтверждающих внесение платы за проведение государственной экспертизы в соответствии с договором, и завершается направлением (вручением) заявителю заключения государственной экспертизы.

Следующим этапом реализации инвестиционно-строительного проекта является проведение подрядных торгов и определение генподрядчика.

Подрядные торги - форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса. [22]

Подрядные торги могут проводиться при размещении заказов:

ь на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения;

ь выполнение проектных инженерно-изыскательских конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

ь поставку комплектного технологического оборудования;

ь управление проектом, консультирование, надзор;

ь любые технически и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг. [22]

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты.

Организатор торгов - лицо, которому заказчиком поручено проведение торгов.

Организатор торгов осуществляет следующие функции:

ь подготавливает документы для объявления торгов, осуществляет публикацию, объявления или рассылку приглашений;

ь формирует тендерный комитет;

ь направляет и контролирует деятельность тендерного комитета и привлекаемых инженерно-консультационных организаций по подготовке тендерной и другой необходимой документации, сбору и анализу оферт и по проведению торгов;

ь рассматривает апелляции на решения тендерного комитета;

ь ликвидирует тендерный комитет;

ь несет все расходы по подготовке и проведению торгов. [22]

Заказчик либо, в соответствии с заключенным договором, организатор торгов для проведения подрядных торгов формирует тендерный комитет или привлекает регулярно действующий ведомственный региональный или муниципальный тендерный комитет на договорной основе.

Тендерный комитет - постоянный или временный орган, создаваемый заказчиком или организатором для проведения торгов;

Состав тендерного комитета утверждается заказчиком, к работе тендерного комитета могут привлекаться представители проектных, научно-исследовательских, инженерно-консультационных и других организаций.

Тендерный комитет осуществляет следующие функции:

ь производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию;

ь производит предварительную квалификацию претендентов;

ь организует разработку и распространение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;

ь проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и дает необходимые разъяснения;

ь обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;

ь осуществляет процедуру торгов и ее оформление;

ь определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;

ь публикует в средствах массовой информации отчет о результатах торгов.[22]

Объявление о торгах должно быть произведено за 2 - 6 месяцев до срока представления оферт.

Тендерная документация - комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Тендерная документация состоит из следующих основных разделов:

ь общие сведения об объекте и предмете торгов;

ь проектная документация;

ь требования по составу документации оферты;

ь инструкция оферентам;

ь условия и порядок проведения торгов;

ь проект контракта;

ь форма заявки об участии в торгах.[22]

Для участия в торгах претендент должен представить следующие документы:

- заявку на участие в подрядных торгах;

- временное поручительство в форме гарантии банка;

- копию платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка;

- расчет цены предмета торгов с указанием порядка ее исчисления и распределения по основным видам работ;

-пояснительную записку с приложением необходимой экономической, технической и технологической документации.

Тендерная документация включает техническую и коммерческую части.

Техническая часть тендерной документации представляет собой:

- описание и общую информацию о предмете и объекте торгов, в которой указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

- информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта;

- технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования экологической безопасности. Подрядчик имеет право использовать другое оборудование с лучшими показателями, но не приводящее к ухудшению экологических показателей проекта в целом;

- организацию строительства; описание работ (по видам и группам работ).[22]

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении:

- цены и порядка ее определения;

- условий и сроков поставки;

- условий платежа и графика платежа;

- источника финансирования контракта;

- банковской гарантии на выполнение строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов.[22]

Претендент - лицо, решившее принять участие в торгах до момента регистрации оферты.

Претендент имеет право:

ь получать от тендерного комитета исчерпывающую информацию по условиям и порядку проведения подрядных торгов;

ь обращаться в тендерный комитет с просьбой об отсрочке предоставления оферты в письменной форме.

С момента регистрации оферты претендент приобретает статус оферента.

Оферент - лицо, от имени которого представлена оферта.

Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предварительной квалификации до момента представления оферты внести первый задаток на расчетный счет заказчика. Размер первого задатка определяется тендерным комитетом.

Оферта должна быть подготовлена и представлена в тендерный комитет в соответствии с требованиями и условиями, определенными в тендерной документации. Оферты принимаются в двойных конвертах. Во внешнем конверте содержится заявка на участие в торгах, копия платежного документа, подтверждающая внесение задатка и внутренний конверт. Во внутреннем конверте находится оферта. Внутренний конверт должен быть запечатан оферентом на момент подачи оферты.

При приемке оферты тендерный комитет проверяет наличие необходимых документов, за исключением содержащихся в запечатанном конверте, и может отказать в приемке оферты в сл...