Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Управление объектом недвижимости расположенным по ул.Комарова, 4 в г. Абакане

Содержание

абакан спортивный зал реконструкция

Введение

I. Исследовательский раздел

1.1 Краткая история развития города Абакана

1.2 Развитие спорта в городе Абакане

1.2.1 Программа развития физической культуры и спорта

1.2.2 Развитие массовой физкультурно-оздоровительной работы с населением

1.2.3 Состояние физической культуры и спорта в городе Абакане

1.3 Анализ демографических и социальных показателей

1.4 Оценка местоположения объекта

1.5 Оценка конкурентной среды

1.6 Социальное исследование потенциальных потребителей

1.7 Вывод по разделу

II. Правовой раздел

2.1 Проведение инженерных изысканий и составление проектно-сметной документации

2.2 Проведение государственной экспертизы проектной документации

2.3 Проведение подрядных торгов

2.4 Получение разрешения на строительство

2.5 Осуществление реконструкции

2.6 Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

2.7 Регистрация права собственности

2.8 Вывод по разделу

III. Технический раздел

3.1 Оценка технического состояния спортивного зала, расположенного по ул.Комарова, 4

3.1.1 Оценка местоположения объекта

3.1.2 Техническое описание объекта

3.1.3 Оценка технического состояния здания

3.1.4 Определение физического износа элементов конструкций обследуемого объекта

3.2 Описание объекта исследования «Спортивный зал», расположенного по ул.Комарова, 4

3.2.1 Конструктивное решение спортивного зала

3.3 Проект реконструкции «Спортивного зала», расположенного по ул.Комарова,4

3.3.1 Решение генерального плана

3.3.2 Конструктивное решение задания спортивного зала

3.3.3 Объемно - планировочное решение здания спортивного зала

3.3.4 Теплотехнический расчет

3.3.5 Внутренняя и внешняя отделка

3.3.6 Инженерное обеспечение здания спортивного зала

3.3.7 Обеспечение пожарной безопасности

3.3.8 План эвакуации

3.3.9 Охрана окружающей среды при осуществлении реконструкции спортивного зала

3.3.10 Технология осуществления реконструкции

3.4 Расчет основных несущих конструкций

3.4.1 Расчет ригеля

3.4.2 Расчет колонны

3.4.2.1 Расчет колонны второго этажа

3.4.2.2 Расчет колонны первого этажа

3.4.3 Расчет фундамента

3.4.3.1 Оценка инженерно - геологических условий площадки

3.4.3.2 Определение размеров фундамента под наружную стену

3.5 Вывод по разделу

IV. Экономический раздел

4.1 Расчет эффективности инвестиционного проекта связанного с осуществлением реконструкции и самостоятельная эксплуатация

4.1.1 Определение расходной и доходной частей проекта

4.1.1.1 Определение величины оттока денежных средств

4.1.1.2 Определение величины притока денежных средств

4.1.1.3 Распределение денежных средств по прогнозному периоду

4.1.1.4 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

4.2 Расчет эффективности инвестиционного проекта связанного с осуществлением реконструкции и сдачей объекта в аренду с неизменным функциональным назначением

4.2.1 Определение величины оттока денежных средств

4.2.2 Определение величины притока денежных средств

4.2.3 Распределение денежных средств по прогнозному периоду

4.2.4 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

4.3 Обобщение результатов сравнения инвестиционных проектов

4.4 Вывод по разделу

V. Управленческий раздел

5.1 Организационно-правовой механизм управления проектом

5.1.1 Участники проекта и их функции

5.1.2 Исходно - разрешительная документация

5.2 План-график реализации проекта

5.3 Штатное обеспечение реализации проекта

5.4 Риски связанные с реализацией проекта

5.5 Качество реализации проекта

5.6 Вывод по разделу

Заключение

Список используемой литературы

Приложение

Введение

Темой данного дипломного проекта является «Управление объектом недвижимости расположенным по ул.Комарова, 4 в г.Абакане».

Объект пристроен к общежитию, расположенному в панельном доме 464 серии, во 2 микрорайоне первого жилого района, функциональное назначение объекта - спортивный зал.

Данный объект предполагается реконструировать, не меняя изначального функционального назначения.

Основными целями дипломного проекта является достижение как социального, так и экономического эффектов.

Социальный эффект заключается в появлении на рынке новых рабочих мест для трудоспособного населения. Помимо рабочих мест появляется и место для занятия как детей, так и взрослого населения спортом.

Экономический эффект состоит в дополнительных прибылях предпринимателя и отчислениях в бюджета города.

Для достижения целей данного проекта необходимо решить задачи с помощью: исследовательской, технической и экономической экспертиз, а так же разработать организационно - правовой схемы реализации проекта.

Задачи решаемые в исследовательском разделе - это маркетинговое исследование рынка, спроса, предложения, выявление наиболее эффективного, необходимого, максимально доходного использования данного проекта. Изучение востребованности объекта, обоснование актуальности работы.

Задачи решаемые в техническом разделе - рассматривается техническое решение проекта, экологическая и технологическая безопасность.

Для обоснования возможности реконструкции в виде расширения площади за счет переноса стен и надстройки одного этажа необходимо будет провести оценку грунтовых условий, сконструировать наиболее оптимальное решение этажа, так же должны быть решены вопросы связанные с экологической обстановкой как окружающей среды, так и внутренней среды помещения, в данном разделе необходимо обосновать физическую выполнимость реконструкции и разработать проект ее воплощения.

Задачи решаемые в экономической части - экономическая эффективность вложения денег.

Анализ эффективности инвестиционных проектов производят в процессе сравнения различных альтернативных инвестиционных проектов с целью выявления наиболее оптимального при конкретных обстоятельствах.

Задачи решаемые в правовой части - правовое обоснование возможности реализации проекта, обоснование затрат на получение документации для осуществления реконструкции.

Задачи решаемые в управленческом разделе - рассматриваются возможные риски, качество, организационно - правовой механизм реализации проекта.

I. Исследовательский раздел

Чтобы получить от объекта наибольшую экономическую и социальную выгоду необходимо провести маркетинговые исследования и выявить тенденции развития спортивной жизни города, определить какие виды спорта являются востребованными у жителей данного района города.

1.1 Краткая история развития города Абакана

Город Абакан - это столица Республики Хакасия. Здесь проживает 162119 человек. Это третья часть населения Республики Хакасия. В городе сосредоточено 60 процентов предприятий малого бизнеса всей республики. Имеются: педагогический, музыкальный, медицинский, политехнический, сельскохозяйственный колледжи, несколько профтехучилищ, Хакасский государственный университет, который включает в себя несколько институтов, Хакасский институт бизнеса, Хакасский технический институт, филиал Московского Современного гуманитарного института, проектный институт, имеются несколько издательств, работают телекомпании и радиокомпании, издается несколько газет, краеведческий музей, рынки, православные храма, банков. В Абакане - 24 школы, 30 детских садов, библиотек, музыкальная, художественная школы, школа искусств и другие учреждения культуры и здравоохранения, стадионы, Дворец спорта. В Абакане более 170 улиц, несколько парков, площадей.

На сегодняшний день город Абакан это административно-деловой центр со своими традициями и сложившейся инфраструктурой [1].

1.2 Развитие спорта в Абакане

В городе Абакане координацией работы в области физической культуры, спорта и туризма занимается отдел спорта Управления культуры, молодежи и спорта администрации города Абакана.

В Абакане работают 4 стадиона: АЦСК "Саяны", "Торпедо", "Локомотив", "Урожай".

Физическое воспитание организовано во всех образовательных учреждениях. В 21 детском саду из 31-го имеются спортивные залы. В д/с "Дельфин" и "Золотая рыбка" действуют бассейны.

Среди учащихся общеобразовательных школ проводятся соревнования в программе Спартакиад школьников по видам спорта: первенства города среди школьников по волейболу, по легкой атлетике, по баскетболу, кроссы.

В спортивных секциях занимаются свыше 3 тысяч абаканских детей.

Для спорта высоких достижений в 2006 году проведены 22 чемпионата, где определились сильнейшие спортсмены в состав сборной команды города по видам спорта. Сильнейшие спортсмены в составе сборной команды Республики Хакасия принимали участие в зональных соревнованиях Сибирского федерального округа и финалах чемпионатов и первенств России. Только за 2006 год спортивными организациями г.Абакана подготовлено 14 мастеров спорта, 89 кандидатов в мастера спорта, 69 спортсменов 1 спортивного разряда, свыше 7 тысяч массового разряда.

За прошлый 2006 год в городе зарегистрировано 29 федераций по видам спорта, 14 физкультурно-спортивных клубов.

Администрация города Абакана проводит конкурсы среди общественных физкультурно-спортивных объединений, федераций по видам спорта и учреждений спорта на получение финансовой поддержки в виде муниципальных грантов для реализации проектов в области физической культуры, спорта и туризма "Абакан - спортивный город".

Город Абакан - один из самых спортивных в Сибири.

Большое внимание в городе уделяется детско-юношескому спорту. На сегодняшний день в Абакане работают семь детских спортивных школ. Причем количество занимающихся растет с каждым годом, как, собственно, растет и тренерский состав (табл.1.1). И еще в последние годы политика Администрации города сводится к тому, чтобы в Абакане было больше специализированных спортивных школ. Так сказать, единой направленности. Уже образованы - ДЮСШ единоборств, в которой культивируются такие виды спорта, как бокс, тхэквондо, косики-каратэ, дзюдо и греко-римская борьба; СДЮШОР по настольному теннису; СДЮШОР по легкой атлетике (это бывшая спортивная школа №1 городского управления образования). А также СДЮСШ по хоккею с мячом, ДЮСШ по спортивным танцам.

Большую географию имеет у нас ДЮСШ единоборств. Бокс - в спортзале, который находится во дворе за типографией «Хакасия», и в Центре детского творчества. В ЦДТ базируется еще и косики-каратэ. Тхэквондо - школы №5 и №10. Дзюдо - спортзал «Русь» (во дворе магазина «Тройка»). Греко-римская борьба - школа №4. [2]

Таблица 1.1 Анализ тренерского состава и количества занимающихся спором детей за 10 лет в г.Абакане

	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Колич.детей задействованных в спорте, чел	5977	6170	6567	7085	7540	8173	8698	9257	9852	10485
Тренерский состав, чел	213	235	263	271	269	284	290	328	349	344

В городе Абакане за прошедшие 10 лет число детей занимающихся спортом увеличилось на 4508 человек или 175,4%, в среднем ежегодно прирост был на 107%; тренерский состав вырос на 131 человека или 161,5, ежегодно прирост составлял 103%. [3]

Воспитанники Абаканских спортивных школ участвуя в соревнованиях федерального и мирового значения занимают призовые места [4]:

§ На олимпийских играх: 2-первых места, 1-третье место;

§ На мировых чемпионатах: 6-первых места, 8-вторых мест; 6-третье место;

§ На чемпионатах Европы: 1-первое место, 2-вторых места; 2-третьих места;

1.2.1 Программа развития физической культуры и спорта

Программа направлена на улучшение физического здоровья горожан, повышение уровня физической подготовки молодого поколения, формирования привлекательности занятий физической культурой и спортом среди жителей города, развитие спортивного резерва.

Цель программы заключается в создании благоприятных условий для организации активного отдыха горожан, массовых занятий физической культурой и спортом, формирования потребности в здоровом образе жизни у различных слоев населения, развития спорта высших достижений.

Задачами программы являются:

1. Развитие физкультурно-оздоровительной и спортивной инфраструктуры города и ее технического оснащения;

2. Разработка и реализация системной кадровой политики по обеспечению деятельности по физкультурно-массовой работе с населением, физическому воспитанию детей, подростков, молодежи, подготовке спортсменов высокого класса;

3. Развитие самодеятельных основ занятий физической культуры и спортом;

4. Внедрение системных технологий в массовую физкультурно-оздоровительную работу с населением и подготовку спортивного резерва;

Приоритеты программы связаны с формированием здорового образа жизни детей, подростков, молодежи; обеспечением доступности и комфортности занятий физической культурой и спортом для различных групп населения; повышением количества горожан, вовлеченных в занятия физической культурой и спортом; повышением престижа спорта высших достижений. Выбор приоритетов продиктован необходимостью укрепления здоровья и профилактики заболеваний населения, растущим спросом на организацию досуговой деятельности, чрезвычайной активностью вопроса профилактики асоциального поведения среди молодого поколения, повышением значимости спорта высших достижений в системе мировых культурных ценностей. [5]

1.2.2 Основные направления реализации программы. Развитие массовой физкультурно-оздоровительной работы с населением

Вопросы организации массовой физкультурно-оздоровительной работы с населением приобретают большое значение в условиях чрезвычайной демографической и неблагоприятной экологической ситуации в регионе, роста экономических и нравственных потерь от заболеваемости, интенсификации труда в условиях рыночной экономики, увеличение количества стрессообразующих факторов в современном российском обществе. Население нуждается в мероприятиях, направленных на физическую и психологическую реабилитацию, снижения воздействия неблагоприятных социальных факторов, повышения общего уровня сопротивляемости к различным заболеваниям, продление активного творческого и физического долголетия, поддержания интереса к жизни. [5]

1.2.3 Состояние физической культуры и спорта в городе Абакане

Сфера физической культуры и спорта в городе Абакане выполняет множество социальных функций и охватывает все возрастные группы горожан. Полифункциональный характер данной сферы проявляется в том, что физическая культура и спорт - это развитие физических, эстетических и нравственных качеств человеческой личности, организация общественно полезной деятельности, досуга населения, профилактика заболеваний, воспитание подрастающего поколения, физическая рекреация и реабилитация, зрелище и коммуникация.

Являясь одной из граней общей культуры человека, его здорового образа жизни, физическая культура во многом определяет поведение человека в учебе, на производстве, в быту, в общении, способствует решению социально-экономических, социальных, воспитательных задач. Поэтому забота о развитии физической культуры и спорта в городе Абакане является важнейшей составляющей муниципальной социальной политики. Она приобретает все большее значение в условиях ухудшающейся ситуации с состоянием физического здоровья населения.

Оценивая динамику развития сферы физической культуры и спорта в городе за последние годы, следует отметить растущие объемы ее финансирования, увеличение охвата горожан, занимающихся физической культурой и спортом (табл.1.2)

Таблица 1.2 Спортивные сооружения города Абакана (единиц)

	1998г	1999г	2000г	2001г	2002г	2003г	2004г	2005г	2006г
Стадион	4	4	4	4	4	4	4	4	4
Дворец спорта	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Легкоатлетический манеж	2	2	2	2	2	2	2	2	2
Плоскостное спортивное сооружение	25	25	25	25	25	27	27	27	27
Хоккейная коробка	27	27	27	27	29	30	30	30	30
Спортивный зал	43	44	45	48	48	48	48	48	48
Плавательный бассейн	6	6	6	6	6	6	6	6	5
Лыжная база	2	2	2	2	2	2	2	2	2
Стрелковый тир	7	7	7	7	7	7	7	7	7
Другие спортивные сооружения	35	35	35	35	35	35	35	35	35
Всего	152	153	154	157	159	162	162	162	161

Основной целью муниципальной политики в сфере физической культуры и спорта было обеспечение улучшения условий для занятия физической культурой и спортом, физического воспитания молодого поколения, развития активных форм досуга и оздоровления горожан.

Выделились и целевые группы, в отношении которых необходимо решать специфические задачи - это спортсмены (развитие высшего спортивного мастерства); дети, подростки, молодежь (содействие формированию здорового образа жизни, профилактика асоциального поведения).

На территории города действуют 20 спортивных общественных организаций и объединений различного типа. Среди которых:

· Спортивные федерации (борьбы самбо, тяжелой атлетики, бокса, баскетбола, настольного тенниса, вольной и греко-римской борьбы, плавания);

Следует отметить, что при наличии положительных тенденций в развитии сферы физической культуры и спорта, имеются проблемы, решение которых может способствовать углублению позитивных сдвигов. Основными среди которых являются:

· неудовлетворительное состояние материально - технической базы для занятий физической культурой и спортом;

· отсутствие системной кадровой политики по обеспечению деятельности по физкультурно-массовой работе с населением, физическому воспитанию детей, подростков и молодежи, подготовке спортсменов высокого класса;

· недостаточность существующих механизмов, форм и методов физкультурно-оздоровительной работе с населением;

· недостаточное бюджетное финансирование;

· сокращение, а во многих случаях полное отсутствие финансирования физкультурно-оздоровительной деятельности;

· коммерциализация сферы и удорожание платных услуг, делающих недоступной данную сферу для малообеспеченных горожан; [5]

1.3 Анализ демографических и социальных показателей

Численность населения города Абакана составляет 162119 человек (табл.1.3), что приравнивает Абакан к ряду больших городов [6]. Возрастные группы по численности согласно таблице 3 делятся следующим образом [7].

Таблица 1.3 Численность населения по полу и возрастным группам в городе Абакане за 2006 год

Возраст	Всего	Население
	человек	%	Мужское	Женское
1-6	9980	6,16	5140	4840
7-17	20709	12,77	10484	10225
18-29	41190	25,4	19788	21402
30-39	24296	14,99	11946	12350
40-49	23756	14,65	10871	12885
50-59	21618	13,34	9189	12429
60 и более	20570	12,69	6896	13674
Всего	162119	100	74314	45,84%	87805	54,16%

Демографическая характеристика жителей города Абакана показала преобладание женского населения перед мужским на 13491 человек или 8,32%. Преимущественно в городе проживает трудоспособное население 110860 человек, что составляет 68,38%, количество детей дошкольного возраста составляет 9980 человек или 6,16%,количество детей школьного возраста 20709 человек или 12,77%.

Анализ роста численности родившихся за 10 лет представлен в таблице 1.4 [8].

Таблица 1.4 Анализ численности родившихся в г.Абакане

	Годы
	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005
Число родившихся, чел	1687	1598	1535	1571	1518	1701	1695	1885	1951	1974	1889

Как видно из таблицы, число родившихся растет и в 2005 году по сравнению с 1995 годом увеличилось на 202 человека или 111,97%, что свидетельствует о хорошей демографической обстановке в городе.

Согласно данным статистики о дополнительном образовании, численность детей занимающихся спортом составляет 10485 человек (табл.1.5). [9]

Таблица 1.5 Сведения об учащихся, получающих дополнительное спортивное образование за 2006год

Учреждения	Спортивные
	число единиц	количество человек
всего, в том числе:	678	10485
центр	166	2193
дом	6	80
клуб	148	3541
школа	358	4671

В городе существует 678 секций для занятия спортом, в которых обучается 10485 человек, что от общего числа школьников 20709человек составляет 50,63%.

Представленные данные свидетельствуют о том, что за последние 10 лет число родившихся увеличилось на 111,97%, растет и число детей занимающихся спортом на 175,4%, следовательно растет потребность в строительстве спортивных учреждений.

1.4 Оценка местоположения объекта

Объект исследования спортивный зал расположен во 2 микрорайоне I жилого района, границами являются улицы: Комарова, Кати Перекрещенко, проспект Дружбы народов. Объект пристроен к жилому панельному общежитию серии 335 А2, расположенному по улице Комарова, 4. (рис.1.1).



Рис. 1.1. Местоположение объекта

Объект исследования построен в 1978году, площадь составляет 293,4м2, на данный момент не эксплуатируется в течение длительного срока.

Объект находится в непосредственной близости к центру города, транспортная доступность в районе обеспечена тем, что в непосредственной близости находится автобусная остановка, через которую проходят автобусные маршруты №5а,10,11,12,18,21,26,32; троллейбусные маршруты №1,1а,3,4,5.

Таблица 1.6 Анализ инфраструктуры 2 микрорайона I жилого района

Объекты недвижимости социального назначения	Объекты недвижимости торгового назначения	Объекты недвижимости спортивного назначения
Школа - гимназия №8 Детский сод №22 «Росинка» Детский сод №23 «Светлячок» Корпуса Хакасский технический институт	Магазины продуктов, рынок «Северный»	НЕТ

По градостроительным нормам [6] в жилом районе города:

· в больших городах необходимо предусматривать специализированные - детские, спортивные, выставочные объекты досуга граждан;

· площадь помещений для культурно-массовой работы, досуга и любительской деятельности должна составлять не менее 50 - 60 м2 на 1 тысячу человек

В результате изучения данного жилого района выявилась отсутствие мест для спортивно-оздоровительного отдыха жителей.

1.5 Оценка конкурентной среды

Таблица 1.7 Анализ конкурентной среды спортивных учреждений в городе Абакане, специализирующихся на подготовке спортсменов по боевым видам искусства представлен в таблице 1.7

№ п/п	Наименование учреждения	Секции	Адрес
1	Центр Детского творчества	каратэ рукопашный бой бокс	ул.Вяткина, 8
2	Комплексная ДЮСШ	бокс греко-римская борьба	ул.Щетинкина, 22А
3	СДЮШОР Министерства просвещения	вольная борьба греко-римская борьба самбо	ул.К.Маркса, 14
4	Республиканская Комплексная ДЮСШ	вольная борьба	ул.Чкалова, 39
5	ШВСМ	вольная борьба	ул.Чкалова, 39
6	Дом борьбы им.Ярыгина	вольная борьба (мужчины)	ул.Чкалова, 39
10	Спортзал Министерства просвещения	вольная борьба	ул.Комарова,4
11	Спортзал	киокошинкай каратэ	школа №22
12	Спортзал	кик-боксинг дзюдо	школа №12
13	Спортзал "Шанс-2"	борьба дзюдо	ул.Вяткина, 8
14	Спортзал	Греко-римская борьба	школы № 4
15	Спортзал	Вольная борьба	школы № 24
17	Спортзал	дзюдо	Щетинкина, 70

1.6 Социальное исследование потенциальных потребителей

Для анализа предпочтений жителей 2 микрорайоне I жилого района мы провели социологический опрос в виде анкеты.

Анализ анкеты для взрослых (Приложение 1) привел к следующим результатам:

§ На вопрос есть ли у вас дети и чем они занимаются в свободное время получены следующие результаты

По результатам исследования у 72% опрошенных проживающих в данном районе есть дети и 47,2% из них занимаются спортом, причем в спорт их отдали родители в возрасте от 25 до 45 лет.

§ На вопрос занимаетесь ли Вы спортом, получили следующие результаты

Проанализировав результаты получили, что 40% опрошенных занимаются спортом, среди них больше всего занимаются опрошенные в возрасте от 18 до 35 лет.

§ На вопросы Считаете ли Вы необходимым разместить в Дании по ул.Комарова, 4 спортивные секции и какие именно получены следующие результаты



По результатам исследования получили, что считают необходимым разместить в здании, расположенном по ул.Комарова, 4 спортивный зал 96% опрошенных, что свидетельствует о большой необходимости в объекте с данным функциональным назначением. Наибольшей необходимостью, как считают опрошенные являются:

тренажеры - 32 опрошенных;

занятия аэробикой - 29 опрошенных;

секция борьбы - 7 опрошенных;

секция бокса - 2 опрошенных;

другое - 15 опрошенных;

Анализ анкеты для детей (Приложение 2) привел к следующим результатам:

§ На вопрос чем Вы занимаетесь в свободное от школы время получены следующие результаты

Как видно по результатам опроса 60% детей в возрасте от 8 до 18 лет занимаются спортом.

§ На вопросы Считаете ли Вы необходимым разместить в Дании по ул.Комарова, 4 спортивные секции и какие именно получены следующие результаты

По результатам исследования получили, что считают необходимым разместить в здании, расположенном по ул.Комарова, 4 спортивный зал 78% опрошенных, что свидетельствует о большой необходимости в объекте с данным функциональным назначением. Наибольшей необходимостью, как считают опрошенные являются:

тренажеры - 26 опрошенных;

занятия аэробикой - 20 опрошенных;

секция борьбы - 12 опрошенных;

секция бокса - 6 опрошенных;

другое - 6 опрошенных;

Согласно проведенным маркетинговым исследованиям спортивной жизни, демографической обстановки города Абакана, конкурентной среды, изучение инфраструктуры и предпочтений жителей 2 микрорайона I жилого района можно сделать вывод о том, что за последние 10 лет число родившихся увеличилось на 111,97%, растет и число детей занимающихся спортом на 175,4%, следовательно растет потребность в строительстве спортивных учреждений.

В данном районе, согласно опроса 40% взрослого населения и 78% детей ощущают потребность в объекта с функциональным назначением Спортивный зал. Следовательно реконструкция объекта будет целесообразна и востребована.

1.7 Вывод по разделу

Согласно проведенным маркетинговым исследованиям в г.Абакане во 2 микрорайоне I жилого района, на основании визуального обследования и анкетирования жителей сделан вывод о том, что на данной территории отсутствуют места для занятия спортом, как детей, так и взрослых. Следовательно использование объекта, расположенного по ул.Комарова, 4 с функциональным назначением «Спортивный зал» будет целесообразно и востребовано.

II. Правовой раздел

На основании исследований проведенных в маркетинговом разделе был сделан вывод о том, что использование объекта, расположенного по ул.Комарова, 4 в качестве спортивного зал является наилучшим и наиболее эффективным.

Для развития объекта предложена его реконструкция в виде надстройки и пристройки.

После принятия собственником решения о реконструкции первым этапом для ее проведения является заказ собственником работ на выполнение инженерных изысканий, составление проектно - сметной документации, проведение государственной экспертизы проектной документации, проведение подрядных торгов, получение разрешения на строительство, осуществление реконструкции, необходимая и используемая литература и документация ведущаяся на строительной площадке, проведение технического учета реконструируемого объекта недвижимости, получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2.1 Проведение инженерных изысканий и составление проектно - сметной документации

Инженерные изыскания проводятся для подготовки проектной документации и строительства объекта.

Для проведения инженерных изысканий необходимо c заявлением обратиться в организацию, специализирующую на данном виде изысканий и имеющую лицензию на их проведение.

Инженерные изыскания проводятся на основании Градостроительного кодекса [35] для:

1) для получения материалов о природных условиях территории на которой будет осуществляться реконструкция;

2) для получения материалов необходимых для обоснования компоновки здания, принятия конструктивных и объемно - планировочных решений здания;

3) получения материалов необходимых для проведения расчетов оснований и фундаментов объекта реконструкции, их инженерной защиты;

4) для подготовки решений возникающих при подготовки проектной документации, ее согласования.

Сроки и оплата проведенных инженерных изысканий зависит от вида и объема работ по их выполнению.

Результат инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий сведения о:

§ задачах инженерных изысканий;

§ местоположении территории, на которой планируется осуществить строительство;

§ видах, объемах и сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканиях;

§ результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории;

Получив результат инженерных изысканий можно приступить к составлению проектной документации.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и с законодательством Республики Хакасия.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Состав проектной документации:

1 раздел - пояснительная записка с исходными данными для реконструкции;

2 раздел - схема планирования организации земельного участка в соответствии с градостроительным планом с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему;

3 раздел - схемы отображения архитектурного решения;

4 раздел - схемы отображения конструктивного и объемно - планировочного решения;

5 раздел - сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно - технического обеспечении с обозначением мест подключения объекта к сетям;

6 раздел - проект организации строительства объекта;

7 раздел - перечень мероприятий по охране окружающей среды;

8 раздел - перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

9 раздел - перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объекту.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком.

После получения и утверждения проектной документации ее необходимо предоставить для государственной экспертизы.

2.2 Проведение государственной экспертизы проектной документации

Государственная экспертиза проектной документации объекта капитального строительства и результатов инженерных изысканий проводится на основании инструкции [36] в г.Абакане проводится отделом вневедомственной экспертизы при министерстве РХ по градостроительной и жилищной политике.

Предметом государственной экспертизы является оценка соответствия проектной документации санитарно - эпидемиологическим, экологическим требованиям, пожарной и иной безопасности, также инженерным изысканиям.

Орган государственной экспертизы в срок не более 30 дней:

1. регистрирует представленные документы и проверяет их комплектность;

2. определяет совместно с органами специализированной экспертизы необходимость их участия в проведении государственной экспертизы, сроки подготовки заключений органов специализированной экспертизы и стоимость проведения экспертизы;

3. разрабатывает проекты договоров с органами специализированной экспертизы о выполнении работ в пределах общей стоимости проведения государственной экспертизы;

4. готовит и предварительно согласовывает с заказчиком (инвестором) проект договора о проведении государственной экспертизы;

5. направляет заказчику (инвестору):

1) проект договора о проведении государственной экспертизы;

2) уведомление о сроках представления недостающих документов.

Сроки проведения экспертизы:

1. Сроки проведения комплексной государственной экспертизы проектов строительства принимаются в зависимости от объемов экспертизы и, но не должны превышать 45 дней.

2. Сроки рассмотрения в органах экспертизы откорректированной по ее заключениям документации не должны превышать 30 дней.

3. Сроком начала экспертизы является дата утверждения руководством экспертного органа плана ее проведения (или подписания договора на экспертизу), а окончания экспертизы - дата отправки заключения заказчику или утверждающей проект инстанции.

Оплата государственной экспертизы строительной документации зависит от объемов проектной документации.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии или не соответствии проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов требованиям технических регламентов.

По результатам экспертизы составляется заключение. Экспертный орган, осуществляющий комплексную экспертизу, подготавливает сводное экспертное заключение по проекту строительства в целом с учетом заключений государственных экспертиз, принимавших участие в рассмотрении проекта.

Экспертное заключение содержит:

§ краткую характеристику исходных данных, условий строительства и основных проектных решений, а также технико-экономические показатели проекта строительства;

§ конкретные замечания и предложения по принятым проектным решениям, изменения и дополнения, внесенные в процессе

экспертизы, ожидаемый эффект от их реализации (с количественной оценкой);

§ общие выводы о целесообразности инвестиций в строительство с учетом экономической эффективности, экологической безопасности, эксплуатационной надежности, конкурентоспособности продукции и социальной значимости объекта;

§ рекомендации по дополнительной детальной проработке отдельных проектных решений при последующем проектировании;

§ рекомендации об утверждении (при отсутствии серьезных замечаний, ведущих к изменению проектных решений и основных технико-экономических показателей) или отклонении проекта.

Заключение утверждается руководителем экспертного органа и направляется заказчику или в утверждающую проект инстанцию.

Заключение по результатам проведения государственной экспертизы проектной документации содержит совокупную оценку экономической целесообразности и технической возможности реализации проектных решений с учетом требований экологической и промышленной безопасности, а также соответствия архитектурно-планировочных и инженерно-технических решений технологическим требованиям, требованиям конструктивной надежности и безопасности. В заключении также устанавливаются основные технико-экономические показатели строительства объектов. Сводное заключение утверждается в порядке, установленном органом, осуществляющим государственную экспертизу, и направляется заказчику (инвестору). К заключению прилагаются являющиеся его неотъемлемой частью заключения органов специализированной экспертизы.

Положительное заключение составляется при наличии положительных заключений органов специализированной экспертизы и включает выводы о соответствии проектной документации предъявляемым требованиям и рекомендации по ее утверждению (согласованию) с указанием основных технико-экономических показателей.

Без положительного заключения утверждение проектной документации, финансирование и строительство объектов независимо от источников финансирования и формы собственности не допускаются.

Получив положительное заключение по проектной документации необходимо организовать подрядные торги для выявления подрядчика, осуществляющего строительство объекта.

2.3 Проведение подрядных торгов

Принятие решения о назначении и времени проведения подрядных торгов осуществляется заказчиком, который принимает решение об организации и проведении подрядных торгов.

Проведение торгов осуществляется на основании [37, 40] заказчик может доверить организатору, специализированной фирме, имеющей лицензию на этот вид деятельности. Организатор действует на основании договора заключенного с заказчиком, в котором определяются права и обязанности сторон, условия выполнения ими предмета договора. Организатор торгов осуществляет оплату всех финансовых расходов деятельности тендерного комитета по подготовке и проведению торгов, а также несет ответственность по всем видам расходов.

В зависимости от объекта и предмета торгов заказчик (или организатор торгов) самостоятельно формирует тендерный комитет, используя собственных специалистов, представителей проектных, научно-исследовательских, инженерно-консультационных и других организаций и отдельных экспертов на основании заключаемых с ними договоров.

Тендерным комитетом может привлекаться инженерно-консультационная организация, имеющая лицензию на те виды работ по которым она приглашается, для проведения исследований о целесообразности выставления на торги конкретного объекта, подготовки тендерной документации, разработки оферт.

Официальными периодическими изданиями, в которых публикуются все объявления об открытых торгах, проводящихся на территории Российской Федерации, а также результаты их проведения, являются "Строительная газета" и газета "Развитие".

Объявления об открытых торгах должны содержать (Приложение3):

§ наименование заказчика и организатора торгов;

§ наименование вида торгов и предмета торгов;

§ краткую характеристику места строительства;

§ ориентировочный объем и сроки выполнения работ;

§ условия исполнения контракта, необходимость учета ряда ограничений;

§ адрес, сроки, условия приобретения и другие сведения для получения тендерной документации;

§ срок представления оферт.

Объявление о торгах должно быть произведено за 30 дней до срока представления оферт.

Тендерная документация - это комплект документов, содержащих приглашение к торгам, информацию об объекте, предмете и условиях торгов, инструкцию участникам торгов, предложения их организатора об условиях передачи победителю заказа на выполнение работ, указанных в предмете торгов.

Тендерная документация, согласно [38, 39] состоит из следующих документов и разделов:

· приглашения для участия в торгах;

· общих сведений об объекте и предмете торгов;

· проектной документации;

· инструкции оферентам;

· формы заявки претендента на участие в торгах;

· условий и порядка проведения торгов;

· проекта контракта.

Торги могут проводится с предварительной квалификацией и без предварительной квалификации.

Предварительная квалификация претендентов на участие в подрядных торгах - это процедура по определению технических, экономических, организационных и других потенциальных возможностей претендента к выполнению представляемого на торги подряда.

Предварительная квалификация участников торгов включает следующие этапы:

- составление исходной информации;

- составление приглашения к участию в предварительной квалификации, анкеты организации-претендента и их распространение;

- сбор анкет, отзывов и другой документации по предварительной квалификации и оценка полученных документов по формальным критериям;

- анализ и оценка технического, организационного уровня претендента и составление экспертного заключения;

- принятие решения по предварительной квалификации участников торгов.

Исходная информация для проведения подрядных торгов с предварительной квалификацией включает:

- наименование и адрес объекта торгов, общее описание предмета торгов, основные параметры работ или услуг;

- сроки прохождения предварительной квалификации, выкупа тендерной документации, представления оферт;

- краткое описание кредитно-финансовых и других условий контракта;

- сведения о системе стандартов, измерений;

- краткое описание строительной площадки, географических, инженерно-геологических и других природных условий, наличие инфраструктуры и коммуникаций, описание местных ресурсов;

- другая необходимая информация.

Анкета для предварительной квалификации включает следующую информацию о претенденте (Приложение 5):

- наименование организации, адрес, телефон, телефакс;

- банковские реквизиты;

- лицензии на определенные виды деятельности;

- перечень объектов, построенных (реконструированных) организацией за последние 5 лет;

- другие специфические сведения, связанные с характером и особенностями объекта торгов.

Торги без предварительной квалификации - это торги с участием в них в качестве оферентов всех претендентов, выполнивших все необходимые условия тендерного комитета и получившие статус оферента.

Тендерный комитет организует распространение тендерной документации, дает необходимые разъяснения по ней, решает вопрос изменения этой документации и процедур ее рассмотрения. Тендерная документация утверждается заказчиком.

Разработка оферт претендентами осуществляется самостоятельно или с привлечением инженерно-консультационных фирм

Приемка оферты осуществляется тендерным комитетом с немедленной ее регистрацией в специальной книге. Оференту, выдается расписка, подтверждающая прием и регистрацию оферты. Оферты, представленные оферентами, хранятся вместе с книгой о регистрации в опечатанном сейфе под ответственность лица, осуществляющего приемку оферт. Ответственность за сохранность представленной документации несет тендерный комитет.

Оферты принимаются в двух конвертах.

Во внешнем конверте содержатся:

§ заявка на участие в торгах;

§ копия платежного документа, подтверждающая внесение первого задатка в размере 20 % от первоначального размера арендной платы;

§ внутренний конверт, в котором находятся предложения претендента-оферента и банковская гарантия.

Внутренний конверт должен быть запечатан претендентом на момент подачи оферты.

Датой открытия торгов является дата официальной публикации объявления в средствах массовой информации. Срок подачи оферт устанавливается тендерным комитетом и указывается в объявлении об открытии торгов. Тендерный комитет определяет дату закрытия торгов, час и место вскрытия конвертов, сроки рассмотрения оферт.

При рассмотрении предложений устанавливается их соответствие требованиям тендерной документации, проверяется наличие необходимых документов и правильность их оформления.

Оценка тендерных предложений проводится в течение определенного срока, установленного регламентом работы тендерного комитета (Приложение 6). Участники торгов или их представители не вправе присутствовать при оценке оферт. В ходе оценки тендерный комитет имеет право вызывать претендентов для дачи пояснений.

Выбор победителя определяется критериями, содержащимися в тендерной документации, во внимание также могут приниматься дополнительные технические, организационные и коммерческие предложения, представленные оферентами, а также их деловая репутация.

Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет заказчику либо по его поручению организатору торгов на утверждение в трехдневный срок после принятия соответствующего решения.

Заказчик - организатор торгов в недельный срок рассматривает представленный протокол и соответствующие необходимые документы и принимает решение об утверждении (неутверждении) результатов торгов.

Протокол заседания тендерного комитета, представленный на утверждение заказчику, должен содержать:

§ наименование объекта;

§ предмет торгов;

§ стоимость подряда;

§ сроки реализации проекта;

§ наименование победителя;

§ перечень оферентов;

§ заключение экспертов по представленным для оценки офертам;

§ результаты оценки;

§ состав тендерного комитета.

После получения уведомления (Приложение 7) победитель обязан внести второй задаток на расчетный счет заказчика в срок, устанавливаемый тендерным комитетом, после между заказчиком и победителем торгов заключается контракт на условиях, содержащихся в тендерной документации и оферте победителя.

Время подготовки контракта не должно превышать 30 дней. Контракт (договор) заключается на условиях, содержащихся в тендерной документации и оферте. При подписании контракта по взаимному согласию в него могут быть внесены уточнения.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором.

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.

После проведения торгов заказчик (организатор торгов) возвращает сумму задатка претендентам в течение установленного срока с момента объявления победителя торгов. Этот срок не может превышать 5 банковских дней.

Определив победителя в торгах необходимо приступить к получению разрешения на строительство.

2.4 Получение разрешения на строительство

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства [35].

Разрешение на строительство на земельном участке, выдается в городе Абакане Департаментом «Градостроительства, Архитектуры и Землеустройства», отделом подготовки исходных данных (Приложение 8).

В целях реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган, в городе Абакане Департамент «Градостроительства, Архитектуры и Землеустройства» заявление о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции;

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению может прилагаться положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган в городе Абакане Департамент «Градостроительства, Архитектуры и Землеустройства» в течение 45 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Стоимость выдачи разрешения на строительство составляет за 600 рублей.

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации.

Застройщик в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в орган местного самоуправления, в городе Абакане Департамент «Градостроительства, Архитектуры и Землеустройства» выдавшие разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Получив разрешение на строительство модно приступать к осуществлению реконструкции.

2.5 Осуществление реконструкции

В процессе строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, должен проводиться строительный контроль. Строительный контроль проводится в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Кроме того, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора за строительством, при строительстве объектов капитального строительства осуществляется Государственный строительный надзор.

Проектирование и строительство объекта недвижимости должно осуществляться в соответствии с нормативными документами:

СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

СНиП II - 3 - 79* «Строительная теплотехника»

СНиП 23-01-99 «Строительная климатология»

СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»

СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий»

СНиП 2.04.03-88 «Канализация. Наружные сети и сооружения»

СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»

СНиП II-23-81 «Стальные конструкции»

СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений»

СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»

Пособие к СНиП 11-01-95 по разработке раздела «Охрана окружающей среды»

Справочное пособие к СНиП 2.08.02--89 «Общественные здания и сооружения» «Проектирование спортивных залов, помещений для физкультурно-оздоровительных занятий и крытых катков с искусственным льдом»

Пособие по проектированию общественных зданий и сооружений к СНиП 2.08.02-85

СП 31-112-2004 «Физкультурно-спортивные залы», часть 1

СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений»

ГОСТ 12....