Управление объектом недвижимости расположенным по ул. Комарова, 4 в г. Абакане

Итого

8,08

8,976

Полезная нагрузка

4,0

1,2

4,8

Итого

13,776

Расчетная длина колонны в плоскости ригеля:

lx=l0x*мx=4,2*2=8,4м

Расчетная длина колонны в плоскости, перпендикулярной плоскости ригеля:

ly=l0y*мy=2,1*1=2,1м

Рис.3.16 Расчетная схема колонны второго этажа

Определение требуемой площади сечения.

В первом приближении назначаем гибкость , по табл. 72/31 определяем коэффициент продольного изгиба .

Определяем требуемую площадь сечения по формуле:

По полученной требуемой площади по сортаменту подбираем двутавр I 20 К1 (рис.3.17).h = 194,4 мм;

tст = 9,8 мм;

d = 6,3 мм;

А = 51,7 см2;

Ix = 3 730 см4;

Рис 3.17 Сечение колонны ix= 8,49 см;

Iy = 1 310 см4

iy = 5,03 см

Определяем фактическое значение гибкости колонны в плоскостях Х-Х и У-У:

лx=lx/ix=3 730/8,49=439,34

лy=ly/ixy=1 310/5,03=260,44

Проверяем устойчивость колонны по формуле:

у=173,02 МПа < Ry*гc=220*1,1=242 МПа

Вывод: устойчивость колонны обеспечена.

Проверяем равноустойчивость колонны:

Вывод: колонна равноустойчива.

Местная устойчивость полок и стенки колонны прокатного сечения обеспечивается сортаментом.

Окончательно принимаем двутавр I 40 К1, с размерами:

h = 392,6 мм;

tст = 16,2 мм;

d = 10,8 мм;

А = 173 см2;

Ix = 51 410 см4;

Рис.3.18 Сечение колонны ix= 17,3 см;

Iy = 17 290 см4

iy = 10 см

3.4.2.2 Расчет колонны первого этажа

Принимаем материал колонны: сталь марки ВСт3кп [табл. 51/31/].

; ;

Таблица 3.10 Сбор нагрузок на колонну

Вид нагрузки	Нормативное значении, кН/м2	гf,	Расчетное значении, кН/м2
1.Железобетонная плита перекрытия	5,5	1,1	6,05
2. Ригель	1,08	1,1	1,188
3.Цементно- песчанный раствор	0,44	1,3	0,572
4.Кровля (пароизоляция, стропильная конструкция, шифер)	1	1,1	1,1
5. Утеплитель	0,06	1,1	0,066
Итого	8,08		8,976

Расчетная длина колонны в плоскости ригеля:

lx=l0x*мx=3,8*2=7,6м

Расчетная длина колонны в плоскости, перпендикулярной плоскости ригеля:

ly=l0y*мy=1,9*1=1,9м

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3.19 Расчетная схема колонны первого этажа

Определение требуемой площади сечения.

В первом приближении назначаем гибкость , по табл. 72/31 определяем коэффициент продольного изгиба .

Определяем требуемую площадь сечения по формуле:

По полученной требуемой площади по сортаменту подбираем двутавр I 20 К1 (рис.3.20).

h = 194,4 мм;

tст = 9,8 мм;

d = 6,3 мм;

А = 51,7 см2;

Ix = 3 730 см4;

Рис.3.20 Сечение колонны ix= 8,49 см;

Iy = 1 310 см4

iy = 5,03 см

Определяем фактическое значение гибкости колонны в плоскостях Х-Х и У-У:

лx=lx/ix=3 730/8,49=439,34

лy=ly/ixy=1 310/5,03=260,44

Проверяем устойчивость колонны по формуле:

у=173,02 МПа < Ry*гc=220*1,1=242 МПа

Вывод: устойчивость колонны обеспечена.

Проверяем равноустойчивость колонны:

Вывод: колонна равноустойчива.

Местная устойчивость полок и стенки колонны прокатного сечения обеспечивается сортаментом.

Окончательно принимаем двутавр I 40 К1, с размерами:

h = 392,6 мм;

tст = 16,2 мм;

d = 10,8 мм;

А = 173 см2;

Ix = 51 410 см4;

ix= 17,3 см;

Рис.3.21 Сечение колонны Iy = 17 290 см4

iy = 10 см

3.3.3 Расчет фундамента

3.4.3.1 Оценка инженерно-геологических условий площадки

Рис.3.22 Геологический разрез

Данный район города в геоморфологическом отношении это подпойменная терраса реки Абакан.

В связи со строительством данная часть города была спланирована (отсыпана крупнообломочным грунтом).

Литологический разрез площадки до глубины 1,5-3,5м представлены техногенным (насыпным) грунтом. Ниже по разрезу встречаются пески пылеватые и крупнообломочные грунты с песчаным заполнителем. Кровля крупнообломочных грунтов зафиксирована скважинами на глубине 2,4-5,8м. Мощность гравийных и галечниковых грунтов с песчаным заполнителем составляет, соответственно, 0,8м и 3,2-3,7м. В нижней части разреза, с глубины 6,9-9,0м, встречены крупнообломочные грунты с супесчаным заполнителем.

По химическому составу подземные воды гидрокарбонатно-кальциевые. По отношению к бетонам нормальной плотности на любых марках цемента подземные воды не агрессивные.

Нормативная глубина сезонного промерзания для г.Абакана составляет 2,9м.

Согласно нормативной литературы [30] насыпной грунт по истечении 1 года становится слежавшимся.

3.4.3.2 Определение размеров фундамента под наружную стену

Таблица 3.11 Сбор нагрузок на фундамент

Вид нагрузки	Нормативное значении, кН/м2	гf,	Расчетное значении, кН/м2
1.Кровля (пароизоляция, утеплитель, стропильная конструкция, шифер)	0,87	1,1	0,957
2.Монолитная плита покрытия	3,96	1,1	4,356
3.Монолитная плита перекрытия	3,96	1,1	4,356
4.Кирпичная кладка	8,1	1,2	9,72
Итого	16,89		19,389

Рассчитаем постоянную нагрузку, действующую на наружную колонну:

Nпост = (0,957+4,356+4,356+9,72*2)*0,95*6,08=168,13 кН

Определим временную нагрузку Nвр=2*6,08=12,16 кН

Определим снеговую нагрузку Nснег= 0 кН

Полная нагрузка на колонну:

N = Nпост + Nвр + Nснег = 168,13+12,16 = 180,29 кН

Определение глубины заложения фундамента

Глубина сезонного промерзания

df=kh*dfn=2.9*0,5=1,45м

kh=0,4-1 - коэффициент теплового влияния

Так как основанием служит галечниковый грунт, то глубина заложения фундамента не зависит от расчетной глубины промерзания , то есть принимаем глубину заложения фундамента dф=1,6м [32]

Рис.3.23 План фундамента под здание Спортивного зала

Расчет фундамента под наружную стену

Nоп =180,29 кН/м

Определение размеров подошвы фундамента

R - расчетное сопротивление грунта основания

в - коэффициент учитывающий меньший удельный вес грунта, лежащего на обрезах фундамента по сравнению с удельным весом фундамента гm (в*гm=20 кН/м3)

d - глубина заложения фундамента

Определим площадь фундамента

А= a*b м2

А=10,654*0,3=3,20 м2

у - напряжения возникающие под подошвой фундамента

Fф=10,654*0,3*0,5*25=39,95 кН

Определим расчетное сопротивление грунта основания [32]

R=[Mг kz bгІІ + Mq d1 bгІІґ + (Mq - 1 )db гІІґ + Mc cІІ],

где гс1=1,4 - коэффициент условий работы

гс2= 1,4- коэффициент условий работы

к=1,1 коэффициент при определении характеристик по таблицам

Mг=3,12

Mq=13,46

Mc=13,37

kz=1 при b<10 м

b=0,3 м - ширина подошвы фундамента

гІІ =1,65 кН/м осредненное значение плотности ниже залегающих грунтов

гІІґ= 2,1 кН/м осредненное значение плотности вышезалегающих грунтов

d1=2,9 глубина заложения фундамента

cІІ=0,000 расчетное значение удельного сцепления грунта

R= [3,12*1*0,3*1,65+13,46*2,9*0,3*2,1]= 0,04658 МПа

у?R, 0,06884МПа?0,04658МПа, условие не выполняется, следовательно необходимо увеличить размер подошвы фундамента

Определим размер подошвы фундамента

b= 0,51м

Определим площадь фундамента

А= a*b м2

А=10,654*0,51=5,327 м2

у=(Fv+Fф)/A - напряжения возникающие под подошвой фундамента

Fф=10,654*0,51*0,5*25=66,59 кН

Определим расчетное сопротивление грунта основания [32]

R=[Mг kz bгІІ + Mq d1 bгІІґ + (Mq - 1 )db гІІґ + Mc cІІ],

где гс1=1,4 - коэффициент условий работы

гс2= 1,4- коэффициент условий работы

к=1,1 коэффициент при определении характеристик по таблицам.

Mг=3,12

Mq=13,46

Mc=13,37

kz=1 при b < 10 м

b=0,51 м - ширина подошвы фундамента

гІІ = 2,1 кН/м осредненное значение плотности ниже залегающих грунтов

гІІґ= 2,1 кН/м осредненное значение плотности вышезалегающих грунтов

d1= 1,6 глубина заложения подошвы фундамента

cІІ=0,000 расчетное значение удельного сцепления грунта

R=[3,12*1*0,51*2,1+13,46*1,6*0,51*2,1]= 0,04705 МПа

у?R, 0,04634МПа ? 0,04705МПа

Рис.3.24 Схема фундамента под наружную стену

Расчет фундамента на продавливание

В качестве материалов берем бетон марки В30

Rв = 11,5 МПа - расчетное сопротивление бетона осевому сжатию для предельных состояний 1-й группы

Rbt = 0,9 МПа - расчетное сопротивление бетона осевому растяжению для 1-й группы

Ев = 27*103 МПа начальный модуль упругости бетона

Арматура (А-III):

Rs = 365 МПа - расчетное сопротивление продольной арматуры растяжению для предельных состояний 1-й группы (т. 22);

Еs = 20*104 МПа - модуль упругости арматуры (т. 29).

Расчет на продавливание

F?цb Rbt um h0

F - расчетная продавливающая сила

цb =1 - коэффициент принимаемый для тяжелого бетона

Rbt - расчетное сопротивление бетона растяжению

um - среднее арифметическое между периметрами верхнего и нижнего оснований

F=р*А=[(Nоп+Nф+Nгр)/b*l]*А=[(180,+46,34)/0,51*10,624]*5,312 = 226,63кН

иm=0,5(b1+bп)=11,124

F= 0,23168 МПа ?цb Rbt um h0=1*0,9*106*11,124*0,5=5,01 МПа - прочность на продавливание обеспечена.

Принимаем нестандартную сварную сетку с одинаковой в обоих направлениях рабочей арматурой из стержней 10 10 А-III с шагом S= 10 см

3.5 Вывод по разделу

В инженерном разделе дипломного проекта основной задачей являлась разработка объемно - планировочного решения объекта недвижимости. Но прежде чем приступить к проектированию необходимо определить физический износ существующего объекта, просчитать основные несущие конструкции.

Помимо этого, при разработке проекта необходимо учитывать требования пожарной безопасности и санитарно - гигиенические требования к объекту. Выполнение этих требований будет обеспечивать нормальное функционирование спортивного зал. Кроме того, соблюдение этих норм необходимо как для обеспечения безопасности потенциальных посетителей, так и для сохранности самого объекта.

IV. Экономический раздел

Для определения эффективности инвестиционного проекта и выявления рентабельного и наиболее окупаемого варианта эксплуатации объекта недвижимости «Спортивный зал» необходимо произвести расчет основных показателей.

Анализ эффективности инвестиционного проекта

Осуществление инвестиционного процесса по отношению к объектам недвижимости происходит на основании принятия решения об эффективности инвестиционного проекта.

Анализ эффективности инвестиционных проектов производят в процессе сравнения различных альтернативных инвестиционных проектов с целью выявления наиболее оптимального при конкретных обстоятельствах.

При анализе инвестиционного проекта, направленного на реконструкцию «Спортивного зала», целесообразно рассмотреть вариант инвестиционного проекта как завершение реконструкции «Спортивного зала» и самостоятельной эксплуатацией.

Анализ эффективности инвестиций основан на качественном анализе суммарного денежного потока на всех этапах инвестиционного проекта.

Денежный поток - это зависимости от времени денежных поступлений и платежей, определяемые для всего расчетного периода.

Состав денежного потока зависит от характера реализации проекта. Рассмотрим вариант реализации проекта только за счет собственных средств инвестора, без учета дополнительной финансовой деятельности. Денежный поток будет представлен затратами, в составе:

· вложения на реконструкцию объекта незавершенного строительства

· расходы, связанные с функционированием объекта

· расходы, связанные с оплатой труда

· расходы на коммунальные платежи

· доходами от операционной деятельности, которые представлены в виде оплаты за тренировки.

При анализе определяют ряд основных показателей оценки:

- период окупаемости - это период, за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций (то есть сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестиций достигает сумму первоначальных инвестиций)

- чистый дисконтированный доход (чистая текущая стоимость) - это разница между чистой дисконтированной стоимостью будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений (или между отдачей капитала и вложенным капиталом)

- внутренняя норма доходности - та норма дисконта, при которой отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект (максимальная ставка дисконта, при которой затраты равны доходам, а чистая прибыль равна нулю)

- индекс рентабельности - это отношение всей суммы дисконтированных доходов по проекту к сумме дисконтированных инвестиционных затрат

4.1 Расчет эффективности инвестиционного проекта, связанного с осуществлением реконструкции и самостоятельной эксплуатацией объекта

4.1.1 Определение расходной и доходной частей проекта

Реализация проекта «Реконструкция спортивного зала» предусматривает реконструкцию данного объекта и его дальнейшую эксплуатацию.

Для оценки эффективности проекта, которая осуществляется на основе расчетов поступления денежных потоков, используются следующие основные показатели: период окупаемости, чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, индекс рентабельности. Рассчитаем все эти показатели. Однако предварительно необходимо определить поток (отток - расходы и приток - доходы) денежных средств по периодам (один период примем половине года).

Размеры денежных доходов определены на основе сравнительных данных объектов аналогов. В качестве объектов аналогов приняты:

· Республиканская Комплексная ДЮСШ;

· Дом борьбы им.Ярыгина;

· Спортзал "Шанс-2";

· Спортивный зал «Техника тела»;

· Спортивный зал «Альфа-спорт»;

· Спортивный зал «Фитпланета спорт»;

4.1.1.1 Определение величины оттока денежных средств

Отток денежных средств, рассматриваемый в данной работе составляют:

· Определение величины проектных инвестиций на реконструкцию «Спортивного зала» в размере 6 319 108,06 рублей (Приложение 17, 18, 19), по месяцам (диаграмма 4.1), [33,43]

Диаграмма 4.1 Распределение инвестиций на реконструкцию«Спортивного зала» по месяцам

Определение величины производственных затрат

В рассматриваемом инвестиционном проекте приняты следующие размеры заработной платы персонала (табл.4.1) (в соответствии с реальными уровнями заработной платы кадрового состава аналогичных объектов).

Таблица 4.1 Размеры заработной платы

Должность	Заработная плата за месяц, руб.
Директор	20 000
главный бухгалтер	15 000
юрист консультант	8 500
администратор	10 500
тренер по фитнессу (2 человека)	20 000
тренер по тренажерам (2 человека)	20 000
тренер по восточным единоборствам (1 человек)	10 000
уборщик	3 000
Итого за месяц	107 000

· расходы на коммунальные платежи

В рассматриваемом инвестиционном проекте приняты средние значения тарифных ставок и объемов потребляемых ресурсов в месяц (табл.4.2), [42]

Таблица 4.2 Средние значения тарифных ставок и объемов потребляемых ресурсов в месяц

Наименование	Единица измерения	Объем потребления	Стоимость единицы, руб.	Стоимость всего, руб.
электроэнергия	кВт	900	0,514	462,6
водоснабжение · холодное · горячее	куб.м. куб.м.	80 110	3,26 42,79	260,8 4 706,9
вывоз твердых отходов	куб.м.	15	104,42	1 566,3
Итого за месяц, руб.	6 996,6

4.1.1.2 Определение величины притока денежных средств

Доходная часть денежного потока (приток) формируется за счет предоставления услуг, с учетом функционального назначения объекта.

В состав реконструируемого «Спортивного зала» будут включены следующие площади для занятия спортом (табл. 4.3)

Таблица 4.3 Распределение площадей здания «Спортивного зала» по функциональному назначению

Помещения, предназначенные для занятия спортом	Кол-во занимающихся чел/час	Кол-во смен	Ст-ть	Всего
Спортивный зал для занятия фитнессом	26	11	850	243 100
Спортивный зал для занятия на тренажерах	19	11	900	188 100
Спортивный зал для занятия восточными единоборствами (борьбой)	10	6	550	44 000
ИТОГО				475 750

4.1.1.3 Распределение денежных средств по прогнозному периоду

Принимаем прогнозный период для анализа эффективности инвестиционного проекта 5 лет. Единичный период - год.

Для удобства определения эффективности инвестиционного проекта составим таблицу распределения денежных средств по прогнозному периоду (табл. 4.4), (диаграмма 4.2) [44]

Таблица 4.4 Распределение денежных средств по прогнозному периоду

Временные интервалы t, год	Проектные инвестиции C, руб.	Производственные затраты U, руб.	Отток денежных средств Z = C + U, руб.	Приток денежных средств R, руб.	Сальдо периода RZ = R - Z, руб.	Ставка дисконта, %	Чистый дисконтированный доход, руб.
1	1	300	43 610,59	43 910,59	0	-43 910,59	1,18	-43 465,64
	2	300	43 610,59	43 910,59	0	-43 910,59	1,18	-43 025,20
	3	821 484,05	43 610,59	865 094,64	0	-865 094,64	1,18	-839 061,92
	4	4 739 331,05	43 610,59	4 782 941,64	0	-4 782 941,64	1,18	-4 592 004,10
	5	758 292,97	43 610,59	801 903,56	0	-801 903,56	1,18	-762 089,75
	6	0	43 610,59	43 610,59	0	-43 610,59	1,18	-41 025,39
	7	0	43 610,59	43 610,59	0	-43 610,59	1,18	-40 609,68
	8	0	114 107,19	114 107,19	475 750	361 642,81	1,18	333 345,20
	9	0	114 107,19	114 107,19	475 750	361 642,81	1,18	329 967,38
	10	0	114 107,19	114 107,19	475 750	361 642,81	1,18	326 623,78
	11	0	114 107,19	114 107,19	475 750	361 642,81	1,18	323 314,06
	12	0	114 107,19	114 107,19	475 750	361 642,81	1,18	320 037,88
2	13	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 804 899,41
	14	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 697 906,54
3	15	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 597 256,11
	16	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 502 572,16
4	17	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 413 500,99
	18	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 329 709,87
5	19	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 250 885,83
	20	0	684 643,14	684 643,14	2 852 700	2 168 056,86	1,18	1 176 734,40
ИТОГО		7 045 471,95

Диаграмма 4.2 Изменение денежного потока проекта, направленного на реконструкцию «Спортивного зала»

4.1.1.4 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

Чистый дисконтированный доход ЧДД (NVP) рассчитываем по формуле, [45]

где (Rt - Zt) - сальдо денежного потока за период t

Е - ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)

t - порядковый индекс периода фиксации денежного потока

T - продолжительность прогнозного периода

По таблице 4.4 определили чистый дисконтированный доход за 5 лет в размере 7 045 471,95 рублей.

Период окупаемости Ток находим по формуле [45] по данным таблицы 4.4



где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций

- сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестиций

Е - ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)

= 6 068 133,40 руб. - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций

За первые 2 года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 4 936 806,82 руб. (табл. 4.4)

За первые 2,5 года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 6 576 862,83 руб. (табл. 4.4)

4 936 806,82 руб. < 6 068 133,40 руб. < 6 576 862,83 руб. - это означает, что период окупаемости находится между 2-м и 2,5-й годом, а именно:

Внутренняя норма доходности ВНД (IRR) определяется таким значением дисконта, при котором NVP = 0, то есть является корнем уравнения, [45]

Зададимся произвольными значениямидисконта Е1=55% и Е2=60% и рассчитаем для них величины чистых дисконтированных доходов (табл. 4.5)

Таблица 4.5 Определение внутренней нормы доходности

Временные интервалы t, месяц	Сальдо периода RZ = R - Z, руб.	Ставка дисконта, %	Чистый дисконтированный доход, руб.
Е = 55 %
1	-43 910,59	1,55	-42 335,85
2	-43 910,59	1,55	-40 817,59
3	-865 094,64	1,55	-775 319,48
4	-4 782 941,64	1,55	-4 132 864,64
5	-801 903,56	1,55	-668 062,76
6	-43 610,59	1,55	-35 028,87
7	-43 610,59	1,55	-33 772,65
8	361 642,81	1,55	270 017,58
9	361 642,81	1,55	260 334,10
10	361 642,81	1,55	250 997,90
11	361 642,81	1,55	241 996,52
12	361 642,81	1,55	233 317,94
18	2 168 056,86	1,55	1 123 500,11
24	2 168 056,86	1,55	902 417,01
30	2 168 056,86	1,55	724 838,78
36	2 168 056,86	1,55	582 204,52
42	2 168 056,86	1,55	467 637,92
48	2 168 056,86	1,55	375 615,82
54	2 168 056,86	1,55	301 701,89
60	2 168 056,86	1,55	242 332,79
	248 711,03
Е = 60%
1	-43 910,59	1,60	-42 223,99
2	-43 910,59	1,60	-40 602,17
3	-865 094,64	1,60	-769 189,99
4	-4 782 941,64	1,60	-4 089 357,58
5	-801 903,56	1,60	-659 283,41
6	-43 610,59	1,60	-34 477,20
7	-43 610,59	1,60	-33 152,93
8	361 642,81	1,60	264 362,50
9	361 642,81	1,60	254 208,37
10	361 642,81	1,60	244 444,26
11	361 642,81	1,60	235 055,19
12	361 642,81	1,60	226 026,76
18	2 168 056,86	1,60	1 071 249,65
24	2 168 056,86	1,60	846 897,21
30	2 168 056,86	1,60	669 531,03
36	2 168 056,86	1,60	529 310,76
42	2 168 056,86	1,60	418 456,90
48	2 168 056,86	1,60	330 819,22
54	2 168 056,86	1,60	261 535,56
60	2 168 056,86	1,60	206 762,01
	-109 627,84

Таким образом:

Значение ВНД = 53,47 % для проекта реконструкции «Спортивного зала», рассчитываемое на прогнозный период 5 лет, является граничным пределом дисконта, выше которого чистый дисконтированный доход становится отрицательным, а инвестиционный проект неэффективным.

Индекс рентабельности (Р) инвестиционного проекта определим на основании данных таблицы 4.4 по формуле, [45]

где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций

- сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестиций

Е - ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)

>1, следовательно проект относится к категории эффективных, т.е за 5 лет отдача на 1 вложенный рубль составляет 1,16 копеек

Все полученные показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с завершением строительства здания ресторана, отобразим в таблице 4.6

Таблица 4.6 Показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией «Спортивного зала»

ЧДД за 5 лет, руб.	Период окупаемости, год	ВНД,%	Индекс рентабельности
7 045 471,95	2,34	53,47	2,16

4.2 Расчет эффективности инвестиционного проекта, связанного с осуществлением реконструкции и сдачей объекта в аренду с неизменным функциональным назначением

4.2.1 Определение величины оттока денежных средств

Отток денежных средств, рассматриваемый в данной работе составляют:

· Определение величины проектных инвестиций на реконструкцию «Спортивного зала» в размере 6 319 108,06 рублей (Приложение 17, 18, 19), по месяцам (рис. 4.3), [33,43]

Диаграмма 4.3 Распределение инвестиций на реконструкцию«Спортивного зала» по месяцамОпределение величины производственных затрат

В рассматриваемом инвестиционном проекте приняты следующие размеры заработной платы персонала (табл.4.7) (в соответствии с реальными уровнями заработной платы кадрового состава аналогичных объектов).

Таблица 4.7 Размеры заработной платы

Должность	Заработная плата за месяц, руб.
Директор	20 000
юрист консультант	8 500
Итого за месяц	28 500

· расходы на коммунальные платежи, исходные данные приняты согласно [42]

В рассматриваемом инвестиционном проекте приняты средние значения тарифных ставок и объемов потребляемых ресурсов в месяц (табл.4.8)

Таблица 4.8 Средние значения тарифных ставок и объемов потребляемых ресурсов в месяц

Наименование	Единица измерения	Объем потребления	Стоимость единицы, руб.	Стоимость всего, руб.
электроэнергия	кВт	900	0,514	462,6
водоснабжение · холодное · горячее	куб.м. куб.м.	80 110	3,26 42,79	260,8 4 706,9
вывоз твердых отходов	куб.м.	15	104,42	1 566,3
Итого за месяц, руб.	6 996,6

4.2.2 Определение величины притока денежных средств

Доходная часть денежного потока (приток) формируется только за счет предоставление данного объекта в аренду и получение от арендатора дохода в виде арендной платы в размере 500 руб/м2.

В состав реконструируемого «Спортивного зала» будут включены следующие площади для занятия спортом (табл. 4.9)

Таблица 4.9 Распределение площадей здания «Спортивного зала» по функциональному назначению

Помещения, предназначенные для занятия спортом	Площадь, м2
Спортивный зал для занятия фитнессом	148,07
Спортивный зал для занятия на тренажерах	87,07
Спортивный зал для занятия восточными единоборствами (борьбой)	113,73

4.2.3 Распределение денежных средств по прогнозному периоду

Принимаем прогнозный период для анализа эффективности инвестиционного проекта 5 лет. Единичный период - год.

Для удобства определения эффективности инвестиционного проекта составим таблицу 4.10 распределения денежных средств по прогнозному периоду, (рис. 4.4) [44]

Таблица 4.10 Распределение денежных средств по прогнозному периоду

Временные интервалы t, год	Проектные инвестиции C, руб.	Производственные затраты U, руб.	Отток денежных средств Z = C + U, руб.	Приток денежных средств R, руб.	Сальдо периода RZ = R - Z, руб.	Ставка дисконта, %	Чистый дисконтированный доход, руб.
1	1	300	28 610,59	28 910,59	0	-28 910,59	1,18	-28 617,64
	2	300	28 610,59	28 910,59	0	-28 910,59	1,18	-28 327,65
	3	821 484,05	28 610,59	850 094,64	0	-850 094,64	1,18	-824 513,30
	4	4 739 331,05	28 610,59	4 767 941,64	0	-4 767 941,64	1,18	-4 577 602,90
	5	758 292,97	28 610,59	786 903,56	0	-786 903,56	1,18	-747 834,49
	6	0	28 610,59	28 610,59	0	-28 610,59	1,18	-26 914,58
	7	0	28 610,59	28 610,59	0	-28 610,59	1,18	-26 641,85
	8	0	28 610,59	28 610,59	267 790	239 179,41	1,18	220 464,24
	9	0	28 610,59	28 610,59	267 790	239 179,41	1,18	218 230,25
	10	0	28 610,59	28 610,59	267 790	239 179,41	1,18	216 018,90
	11	0	28 610,59	28 610,59	267 790	239 179,41	1,18	213 829,96
	12	0	28 610,59	28 610,59	267 790	239 179,41	1,18	211 663,19
2	18	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	1 194 695,91
	24	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	1 123 875,37
3	30	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	1 057 253,01
	36	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	994 579,97
4	42	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	935 622,14
	48	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	880 159,27
5	54	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	827 984,19
	60	0	171 663,54	171 663,54	1 606 740	1 435 076,46	1,18	778 902,01
ИТОГО		2 612 826,01

Диаграмма 4.4 Изменение денежного потока проекта, направленного

на реконструкцию «Спортивного зала»

4.1.4 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

Чистый дисконтированный доход ЧДД (NVP) рассчитываем по формуле, [45]

где (Rt - Zt) - сальдо денежного потока за период t

Е - ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)

t - порядковый индекс периода фиксации денежного потока

T - продолжительность прогнозного периода

По таблице 4.10 определили чистый дисконтированный доход за 5 лет в размере 2 612 826,01 рублей.

Период окупаемости Ток находим по формуле по данным таблице 4.4, [45]



где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций

- сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестиций

Е - ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)

= 6 068 133,40 руб. - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций

За первые 3 года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 5 258 291,84 руб. (табл. 4.10)

За первые 3,5 года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 6 222 234,65 руб. (табл. 4.10)

5 258 291,84 руб. < 6 068 133,40 руб. < 6 222 234,65 руб. - это означает, что период окупаемости находится между 3-м и 3,5-й годом,

Внутренняя норма доходности ВНД (IRR) определяется таким значением дисконта, при котором NVP = 0, то есть является корнем уравнения, [45]

Зададимся произвольными значениямидисконта Е1=30% и Е2=35% и рассчитаем для них величины чистых дисконтированных доходов (табл. 4.11)

Таблица 4.11 Определение внутренней нормы доходности

Временные интервалы t, месяц	Сальдо периода RZ = R - Z, руб.	Ставка дисконта, %	Чистый дисконтированный доход, руб.
Е = 30 %
1	-28 910,59	1,30	-28 285,36
2	-28 910,59	1,30	-27 673,65
3	-850 094,64	1,30	-796 125,32
4	-4 767 941,64	1,30	-4 368 675,76
5	-786 903,56	1,30	-705 415,68
6	-28 610,59	1,30	-25 093,15
7	-28 610,59	1,30	-24 550,47
8	239 179,41	1,30	200 799,00
9	239 179,41	1,30	196 456,44
10	239 179,41	1,30	192 207,80
11	239 179,41	1,30	188 051,03
12	239 179,41	1,30	183 984,16
18	1 435 076,46	1,30	968 188,71
24	1 435 076,46	1,30	849 157,67
30	1 435 076,46	1,30	744 760,54
36	1 435 076,46	1,30	653 198,21
42	1 435 076,46	1,30	572 892,73
48	1 435 076,46	1,30	502 460,16
54	1 435 076,46	1,30	440 686,71
60	1 435 076,46	1,30	386 507,81
	103 531,57
Е = 35 %
1	-28 910,59	1,35	-28 196,54
2	-28 910,59	1,35	-27 500,12
3	-850 094,64	1,35	-788 649,14
4	-4 767 941,64	1,35	-4 314 061,59
5	-786 903,56	1,35	-694 409,69
6	-28 610,59	1,35	-24 624,08
7	-28 610,59	1,35	-24 015,90
8	239 179,41	1,35	195 809,88
9	239 179,41	1,35	190 973,66
10	239 179,41	1,35	186 256,88
11	239 179,41	1,35	181 656,59
12	239 179,41	1,35	177 169,93
18	1 435 076,46	1,35	914 901,60
24	1 435 076,46	1,35	787 421,93
30	1 435 076,46	1,35	677 704,89
36	1 435 076,46	1,35	583 275,50
42	1 435 076,46	1,35	502 003,62
48	1 435 076,46	1,35	432 055,93
54	1 435 076,46	1,35	371 854,54
60	1 435 076,46	1,35	320 041,43
	-380 330,68

Значение ВНД = 31,07 % для проекта реконструкции «Спортивного зала», рассчитываемое на прогнозный период 5 лет, является граничным пределом дисконта, выше которого чистый дисконтированный доход становится отрицательным, а инвестиционный проект неэффективным.

Индекс рентабельности (Р) инвестиционного проекта определим на основании данных таблице 4.10 по формуле, [45]

где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций

- сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестиций

Е - ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)

> 1, следовательно проект относится к категории эффективных, т.е за 5 лет отдача на 1 вложенный рубль составляет 43 копейки.

Все полученные показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с завершением строительства здания ресторана, отобразим в таблице 4.12

Таблица 4.12 Показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией «Спортивного зала»

ЧДД за 5 лет, руб.	Период окупаемости, год	ВНД,%	Индекс рентабельности
2 612 826,01	3,42	31,07	1,43

4.3 Обобщение результатов сравнения инвестиционных проектов

В данной работе мы проанализировали два различных варианта инвестиционных проектов, связанных с использованием объекта «Спортивный зал», первый из которых предполагает завершение реконструкции и самостоятельная эксплуатация, второй - завершение реконструкции и сдача объекта в аренда без изменения функционального назначения.

Сравнение этих альтернативных вариантов производилось с целью выбора наиболее эффективного инвестиционного решения.

Результаты сравнения предложенных альтернативных инвестиционных проектов свели в таблицу 4.13

Таблица 4.13 Сравнение вариантов инвестиционного развития

Наименование	Затраты на строительство, руб.	Чистый дисконтированный доход за 5,5 лет, руб.	Период окупаемости, год	ВНД, %	Индекс рентабельности
реконструкция и самостоятельная эксплуатация	6 319 108,06	7 045 471,95	2,34	53,47	2,16
реконструкция и сдача в аренду с неизменным функциональным назначением	6 319 108,06	2 612 826,01	3,42	31,07	1,43

Согласно таблице 4.13 наиболее эффективным с экономической точки зрения по всем рассмотренным параметрам является вариант реконструкция здания «Спортивного зала и самостоятельная его эксплуатация. Этот вариант использования объекта обладает большим чистым дисконтированным доходом, внутренней нормой доходности, индексом рентабельности.

4.4 Вывод по разделу

Анализ вариантов эксплуатации объекта недвижимости «Спортивный зал», заключался в определении расходной (проектных инвестиций, производственных затрат) и доходной частей проекта, сравнении их с помощью экономических коэффициентов показал, что самостоятельная эксплуатация объекта наиболее рентабельна и обладает меньшим периодом окупаемости.

V. Управленческий раздел

5.1 Организационно-правовой механизм управления проектом

Управление проектом - профессиональная деятельность, основанная на использовании современных научных методов, средств и технологий, ориентированных на получение эффективных конечных результатов, с соблюдением и использованием законодательной, нормативной и справочной базы проектирования и строительства.

Управленческая деятельность получила названия - функции управления.

Процесс управления - особый вид деятельности, в котором принимают значительное количество участников (организаций), которые выполняют различные работы и оказывают различные услуги, (рис. 30), [46]

Схема 5.1 Процесс управления проектом

5.1.1 Участники проекта и их функции

Участники процесса застройки - основной элемент структуры любого проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию, состав участников проекта, их роли, распределение функций и ответственности, (схема 5.1).

Схема 5.2 Участники управления проектом

Функции, связанные с реализацией проекта в ходе его жизненного цикла, яв...