Управление девелоперским проектом "Строительство жилого 9-ти этажного панельного дома в г. Каспийск"

L1ф/1,0 +1 = 41,6 шт.

L2ф = 13 м

L2ф/1,0 +1 = 14,0 шт.

L1ф*2 + L2ф*2 = 41.6 * 2 + 14 *2 = 111.2 шт.

Lобщая = 111.2 *h зд (без цоколя) = 111.2*25.9 м = 2880 м

Определение длины направляющих, попадающих в проемы.

На окна первого типа приходится:

L = 1,45

L/1,0 = 1,45

1,45*1,5 = 2,175м

2,175* 98 = 213 м

На окна второго типа приходится:

L = 2,05

L/1,0 = 2,05

2,05 *1,5 = 3.075 м

3.075* 72 = 221.4 м

На окна третьего типа приходится:

L = 0.9

L/1,0 = 0.9

0.9*0.9 = 0.81 м

0.81 * 36 = 29.2 м

На двери приходится:

L = 0,9

L/1,0 = 0,9

0,9* 2,1 = 1.89 м2,

1.89*6 = 11.35 м

L = 213 + 221.4 + 29.2+11.35 = 475 м

Общая необходимая протяженность направляющих:

Lобщая - L = 2917 м -- 475 м = 2442 м

Длина направляющих стандартная = 3 м

Общее число направляющих: 2442/3 = 814 шт.

Определение числа теплоизоляционных плит.

По проекту запроектирована теплоизоляция из теплоизоляционных плит.

S1тепл.пл = 1,25*0,6 = 0,75 м 2

Nтепл = Sраб/S1тепл.пл= 2366 /0,75 = 3155 шт.

+ 5% (158 шт.) = 3313 шт.

Всего необходимо 3313 шт. плит утеплителя.

Определение необходимого количества дюбелей.

На 1 м2 утеплителя принято по проекту 4 дюбеля.

Nдюбелей = 2366* 4 = 9464 шт.

+ 5% (473 шт.) = 9937 шт.

Крепление принято навесное с помощью пластмассовых дюбелей.

Размер дюбеля d = 8 мм , l = 175 мм

Определение числа кронштейнов.

Количество кронштейнов на 1 направляющую составляет:

Nкронштейнов = (h зд / шаг (1,5 м)) + 1 = (24,2/1,5) + 1 = 18 шт.

Количество кронштейнов на все здание:

Nкронштейнов = 18 * 814 = 14652 шт.

+ 5% (733 шт.) = 15385 шт.

Nанк = Nкроншт = 15385 шт.

Определение числа облицовочных кирпичей.

Принято по проекту керамогранитные плиты размером 65 Ч250 мм.

S1обл.кр=0.065*0.25=0.01625 м2

Nобл = Sраб/S1обл.пл= 2366 мІ /0.01625 = 145600 шт.

+ 5% (7280 шт.) = 152880 шт.

Подъем материала.

Элементы каркаса, принимаемые 1м2

3067,1* 3 кг = 9201,3 кг

Подъем теплоизоляции.

V1тепл= S1тепл.пл*h = 0,75*0,1=0,075 м3

m1тепл.пл=V1тепл.пл*с=20 кг/ м3*0,075 м3 = 1,5 кг

m1тепл.пл Ч Nтепл = 4294*1,5 = 6441 кг

Необходимый подсчет трудоемкостей.

Трудоемкость монтажа кронштейна каркаса на 1 м2 стены определяется по формуле:

Ткр = nкр (Т1+Т2+Тсв), (2.35)

где nкр - число кронштейнов на один квадратный метр стены;

Т1 = 0,01 чел.-ч. - ориентировочная трудоемкость разметки места сверления в стене;

Т2 = 0,035 чел.-ч. - ориентировочная трудоемкость установки анкера и кронштейна с предварительной затяжкой кронштейна;

Тсв - трудоемкость сверления отверстия в стене, чел.-ч.

Ориентировочную трудоемкость сверления отверстия в панельных и кирпичных стенах определяется по формуле (2.36):

Тсв = [7,77 + 0,003*Нан + (0,009*Нан - 0,24)*Dан ]/3600, (2.36)

где Нан = 10 мм - глубина заложения анкера;

Dан = 8 мм- диаметр анкера.

Тсв = [7,77 + 0,003*10 + (0,009*10 - 0,24)*8]/3600 = 0,0018 чел.-ч.

Ткр = 4*(0,01+0,035+0,0018) = 0,1872 чел.-ч.

Трудоемкость установки направляющих и полного их закрепления на одном квадратном метре стены определяется по формуле:

Тнап = Lнап • Т3 + nкр (Т4+Т5),

где Lнап - длина направляющих, п.м.;

Т3 = 0,017 чел.-ч. - ориентировочная трудоемкость установки и выверки 1 п.м. направляющей;

nкр - число кронштейнов на 1 кв.м. стены;

Т4 = 0,02 чел.-ч. - ориентировочная трудоемкость полного затягивания анкера;

Т5 = 0,081 чел.-ч. - ориентировочная трудоемкость постановки болта и его затягивания.

Тнап =4116,58*0,017 + 4*(0,02+0,081) = 116,3 чел.-ч.

Трудоемкость постановки одного дюбеля закрепления теплоизоляционного материала:

Т6=0,098 чел.-ч.

Трудоемкость облицовывания кирпичами 1 м2 стены определяется по формуле:

Тпл = nпл (Т7+Т8),

где nпл - число кирпичей на 1 м2 стены;

Т7 = 0,017 чел.-ч. - трудоемкость переноса кирпичей и возвращение рабочего к пакету, расположенному на расстоянии 6 м по горизонтали от места монтажа;

Т8 = 0,07 чел.-ч. - трудоемкость монтажа одной панели,

Тпл = 56*(0,017+0,07) = 4.87 чел.-ч.

Проектом установлена следующая последовательность производства работ.

Первой работой является установка средств подмащивания: установка лебедки и крепление люльки.

После производят подъем лебедки на девятый этаж.

Эту работу выполняет звено из четырех человек: один такелажник третьего разряда и три такелажника первого разряда.

Звено из четырёх монтажников третьего разряда производят:

1) разметку и сверлением отверстий для анкеров;

2) установку анкеров и его предварительную затяжку;

3)кладка облицовочных кирпичей

По дальнейшему графику производства работ звено из одиннадцати человек (монтажники третьего разряда -- четыре человека, термоизолировщики четвертого разряда -- два человека, третьего разряда -- два человека, второго разряда -- два человека; машинист третьего разряда -- один человек) начинают:

1) разметка мест установки дюбелей;

2) сверление отверстий для крепления теплоизоляции 10 глубиной 80 мм;

3) установка теплоизоляционных плит;

4) установка дюбелей для крепления теплоизоляционных плит;

5) подъем облицовочных кирпичей;

6) переноска грузов требующих особой осторожности (до 10 м).

Снятие лебедки осуществляется звеном из двух такелажников.

Численно-квалификационный состав звеньев выполняющих работу представлен в таблице 3.2.

Таблица 3.2

№ п/п	Основная профессия	Разряд	Шифр рабочего	Смежная профессия	Разряд	Работа, выполняемая звеном
1	Такелажник	3 2	ТК-1	-	-	Установка лебедок; снятие лебедок.
2	Монтажник	3	М-1	ТК ТИ	2 2	Разметка мест постановки анкеров; сверление отверстий для постановки анкеров; установка распорного анкера и его предварительная затяжка; установка кронштейнов и его предварительная затяжка;установка и выверка направляющей; постановка соединит. болтов для крепления кронштейнов и направляющих; полная затяжка анкеров; разметка мест установки дюбелей; сверление отверстий для крепления теплоизоляции ?10 глубиной 80 мм; установка дюбелей для крепления теплоизоляционных плит;
3	Термоизолировщик	4 3 2	ТИ-1	ТИ-1	2	Установка теплоизоляционных плит

Технико-экономические показатели:

1) Нормативные затраты труда рабочих (чел.-дн.) по итогу калькуляции: 648,24 чел.-дн.

2) Планируемые затраты труда рабочих (чел.-дн.) по графику производства работ: 646,0 чел.-дн.

3) Средний процент выполнения нормы (Рср)

Рср= (?Зmp.н/?Зmp.n)*100%,

где ?Зmp.н - нормативные затраты труда рабочих;

?Зmp.n - планируемые затраты труда рабочих.

Рср = (648,24/646)*100% = 101%

4) Выработка на одного рабочего в смену.

В = S/?Зmp.n,

где S - площадь утепляемых стен (м2 ),

?Зmp.n - планируемые затраты труда рабочих.

В = 3067,1 /646 = 4,7 м2 /чел.-дн.,

5) Затраты труда на 1 м2 утепляемой стены.

Т= ?Зmp.n / S , (2.41) Т=646 / 3067,1 =0,2 чел.-дн./ м2

6) Продолжительность работ в соответствии с графиком производства работ - 110 дней.



Вывод по разделу

Все работы проводимые на объекте выполняются согласно стандартам и укладываются в срок.

Каждая работа идет в след за предыдущей без задержек благодаря этому обеспечивается соблюдение заданного графика по срокам выполнения работ.

Общая продолжительность строительных работ на объекте равно 110 дням.



Раздел 4. Техническая экспертиза

4.1 Конструктивные решения

Здание запроектировано по схеме строительства панельного дома, основным несущим вертикальным элементом которой являются колонны, опирающиеся на сборный ленточный фундамент. Принятая конструктивная система обеспечивает прочность, жесткость и устойчивость здания на стадии возведения и в период эксплуатации при действии всех расчетных нагрузок и воздействий.

Конструктивная система и схема здания отвечает требованиям охраны окружающей среды.

При выборе объемно-планировочного решения здания и проектировании застройки участка были осуществлена оценка микроклиматических показателей состояния воздушного бассейна. Принятые решения обеспечивают снижение ветровых потоков и создают рациональные условия аэрации здания.

Фундамент под здание запроектирован в виде ж/б ленточного сборного фундамента спецификации С1,С2,П1,П2.

Кровля - плоская, эксплуатируемая. Покрытие рубероидное.

Стены наружные запроектированы из силикаиного кирпича размерами 250х120х88мм на цементно-песчаном растворе марки 50 с системой утепления фасадов с вентилируемой воздушной прослойкой.

Система утепления начинается с цоколя до высоты последнего этажа и состоит из теплоизоляционных плит, удерживаемые в необходимом положении с помощью дюбилей , а после чего возводится кладка из пустотелых облицовочных кирпичей с помощью которых создаются дополнительные условия уменьшения тепловодности стен.

Внутренние стены запроектированы из гозобетонных блоков толщиной 100мм на цементно-песчаном растворе марки 50.

Перекрытия запроектированы в виде монолитных железобетонных плит толщиной 200 мм из бетона класса В25.

Перегородки - блочные из ячеистого бетона толщиной 120 мм ГОСТ 21520-89 на цементно-песчаном растворе марки 50.

Лестницы - сборные железобетонные из бетона класса В20.

Между секциями здания предусмотрен антисейсмический шов 0,5 м

4.2 Инженерное оборудование

В здании запроектировано инженерное оборудование в соответствии с требованиями [7].

Водопровод хозяйственно-питьевой диаметром 63 мм с установкой водомерного узла ВСХ-32. Напор в точке подключения 29 м.

Канализация хозяйственно-бытовая с выходом в городскую сеть.

Отопление водяное централизованное.

Вентиляция естественная.

Горячее водоснабжение централизованное.

Электроснабжение осуществляется по двум взаиморезервируемым КЛ-0,4 кВ. Напряжение питающей сети 380/220 В, 50 Гц.

В здании предусматриваются устройства связи - радиофикация, телефонизация, телефикация.

Мусоросбор осуществляется в мусорные контейнера, расположенные на 1- ом этаже каждого из подъездов в количестве 2 штуки на подъезд.

В каждом подъезде многоэтажного здания запроектировано по два лифта - пассажирский, грузоподъемностью 400 кг и грузовой, грузоподъемностью 630 кг (ГОСТ 5746-83).



4.3 Принцип проведения технической экспертизы

Исследования технического состояния объекта недвижимости является самостоятельным направлением строительной деятельности охватывающий комплекс вопросов связанных с технической оценкой объекта недвижимости с разработкой документации по реконструкции и проведению ремонтно-восстановительных работ.

В процессе эксплуатации здания и различных на него воздействий происходит их физический и моральный износ, деформации отдельных элементов. В следствии износа снижается стоимость здания как объекта недвижимости и требует дополнительных затрат на реконструкцию и ремонт.

Для объективной оценки технического состояния здания требуется их общее и детальное обследование: диагностика, определение величины и т.д.

Оценщику недвижимости необходимо соблюдать этапы обследования , их содержание , последовательность проведения работ, методы и средства их технического состояния строительных конструкций, методы оценки технического состояния.

Основными нормативными документами при технической оценки зданий и сооружений которыми пользуются эксперты является:

-строительные нормы и правила

-государственные и региональные стандарты

-технические условия

-инструкции

Техническое обследование состоит из трёх этапов:

1.Подготовительный

2.Общий детальный

3.Составление технического заключения

Техническая оценка и техническое обследование производится для зданий и сооружений находящихся в эксплуатации и объектов незавершенного строительства.

4.4 Теплотехнический расчет стены

Расчет произведен в соответствии с требованиями следующих нормативных документов:

СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий.

СП 131.13330.2012 Строительная климатология.

СП 23-101-2004 Проектирование тепловой защиты зданий

2. Исходные данные:

Район строительства: Махачкала

Относительная влажность воздуха: ц_в=55%

Тип здания или помещения: Жилые

Вид ограждающей конструкции: Наружные стены

Расчетная средняя температура внутреннего воздуха здания: t_в=20°C

3. Расчет:

Согласно таблицы 1 СП 50.13330.2012 при температуре внутреннего воздуха здания t_int=20°C и относительной влажности воздуха ц_int=55% влажностный режим помещения устанавливается, как нормальный.

Определим базовое значение требуемого сопротивления теплопередаче Ro^тр исходя из нормативных требований к приведенному сопротивлению теплопередаче(п. 5.2) СП 50.13330.2012) согласно формуле:

Ro^тр=a·ГСОП+b

где а и b- коэффициенты, значения которых следует приниматься по данным таблицы 3 СП 50.13330.2012 для соответствующих групп зданий.

Так для ограждающей конструкции вида- наружные стены и типа здания -жилые а=0.00035;b=1.4

Определим градусо-сутки отопительного периода ГСОП, ⁰С·сут по формуле (5.2) СП 50.13330.2012



ГСОП=(t_в-t_от)z_от

где t_в-расчетная средняя температура внутреннего воздуха здания,°C

t_в=20°C

t_от-средняя температура наружного воздуха,°C принимаемые по таблице 1 СП131.13330.2012 для периода со средней суточной температурой наружного воздуха не более8 °С для типа здания - жилые

t_ов=2.7 °С

z_от-продолжительность, сут, отопительного периода принимаемые по таблице 1 СП131.13330.2012 для периода со средней суточной температурой наружного воздуха не более 8 °С для типа здания - жилые

z_от=144 сут.

Тогда

ГСОП=(20-(2.7))144=2491.2 °С·сут

По формуле в таблице 3 СП 50.13330.2012 определяем базовое значение требуемого сопротивления теплопередачи Ro^тр (м²·°С/Вт).

Ro^норм=0.00035·2491.2+1.4=2.27м²°С/Вт

Поскольку произведен расчет удельного расхода тепловой энергии на отопление здания то сопротивление теплопередаче Ro^норм может быть меньше нормируемого Ro^тр,на величину m_p

Ro^норм=Ro^тр0.63

Ro^норм=1.43м²·°С/Вт

Поскольку населенный пункт Махачкала относится к зоне влажности - сухой, при этом влажностный режим помещения - нормальный, то в соответствии с таблицей 2 СП50.13330.2012 теплотехнические характеристики материалов ограждающих конструкций будут приняты, как для условий эксплуатации A.

Схема конструкции ограждающей конструкции показана на рисунке:

1.Железобетон (ГОСТ 26633), толщина д₁=0.25м, коэффициент теплопроводности л_А1=1.92Вт/(м°С)

2.Маты минераловатные ГОСТ 21880 (p=100 кг/м.куб), толщина д₂=0.1м, коэффициент теплопроводности л_А2=0.061Вт/(м°С)

3.Кладка из глиняного кирпича обыкновенного (ГОСТ 530) на ц.-п. р-ре, толщина д₃=0.12м, коэффициент теплопроводности л_А3=0.7Вт/(м°С)

4.Раствор цементно-песчаный, толщина д₄=0.04м, коэффициент теплопроводности л_А4=0.76Вт/(м°С)

Условное сопротивление теплопередаче R₀^усл, (м²°С/Вт) определим по формуле E.6 СП 50.13330.2012:

R₀^усл=1/б_int+д_n/л_n+1/б_ext

где б_int - коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающих конструкций, Вт/(м²°С), принимаемый по таблице 4 СП 50.13330.2012

б_int=8.7 Вт/(м²°С)

б_ext - коэффициент теплоотдачи наружной поверхности ограждающей конструкций для условий холодного периода, принимаемый по таблице 6 СП 50.13330.2012

б_ext=23 Вт/(м²°С) -согласно п.1 таблицы 6 СП 50.13330.2012 для наружных стен.

R₀^усл=1/8.7+0.25/1.92+0.1/0.061+0.12/0.7+0.04/0.76+1/23

R₀^усл=2.15м²°С/Вт

Приведенное сопротивление теплопередаче R₀^пр, (м²°С/Вт) определим по формуле 11 СП 23-101-2004:

R₀^пр=R₀^усл ·r

r-коэффициент теплотехнической однородности ограждающей конструкции, учитывающий влияние стыков, откосов проемов, обрамляющих ребер, гибких связей и других теплопроводных включений

r=0.92

Тогда

R₀^пр=2.15·0.92=1.98м²·°С/Вт

Вывод: величина приведённого сопротивления теплопередаче R₀^пр больше требуемого R₀^норм(1.98>1.43) следовательно представленная ограждающая конструкция соответствует требованиям по теплопередаче.



Раздел 5. Правовая экспертиза

5.1 Общие понятия

Правовая экспертиза - установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Предмет правовой экспертизы:

1)Подготовка заявительных и разрешительных процедур на предпроектной стадии.

2)Юридические вопросы увязки законодательства разных уровней.

3)Юридические вопросы на стадии строительства.

4)Соответствие строительной продукции назначению.

5)Качество, стоимость и вид строительных работ и материалов.

6)Подготовка документов на регистрацию прав и другие.

Объект недвижимости - это “недвижимое имущество” с правовой точки зрения.

Источники гражданского права: законодательство, подзаконные нормативные акты, международные договоры, обычаи делового оборота.

Гражданское законодательство - Гражданский Кодекс РФ, Федеральные Законы, принятые в соответствии с ГК РФ.

ГК РФ Ст130: “Недвижимое имущество - это материальный объект, который прочно связан с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения ”.

- недвижимая вещь;

- недвижимое имущество;

- недвижимость.

В ходе правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. Государственный регистратор проверяет наличие в Едином государственном реестре прав записей об объекте недвижимости:

1) о зарегистрированных правах;

2) о ранее заявленных правах (правопритязаниях);

3) о зарегистрированных сделках;

4) о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок (если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, государственный регистратор проверяет также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права).

Переходные положения РОСРЕЕСТР:

ГКН, ЕГРП - до 01.01.2013 года сохраняется текущий порядок учета объектам ОКС.

ЕГРП - единый государственный реестр прав.

ГКН - государственный кадастр недвижимости.

5.2 Государственная экспертиза

5.2.1 Общие понятия

Государственная экспертиза является обязательным этапом инвестиционного процесса в строительстве и проводится:

1) с целью предотвращения строительства объектов, создание и использование которых не отвечает требованиям государственных норм и правил;

2) если создание и использование объектов наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства;

3) в целях контроля за соблюдением социально-экономической и природоохранной политики.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

Предметом государственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка их соответствия требованиям технических регламентов.

5.2.2 Объекты подлежащие государственной экспертизе

К полномочиям государственного учреждения, подведомственного Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, относится организация и проведение государственной экспертизы в отношении следующих видов объектов капитального строительства:

1) объекты, строительство, реконструкцию и (или) капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации;

2) объекты, строительство, реконструкцию и (или) капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации;

3) объекты обороны и безопасности, иные объекты, сведения о которых составляют государственную тайну (за исключением объектов, государственная экспертиза в отношении которых отнесена указами Президента Российской Федерации к полномочиям федеральных органов исполнительной власти);

4) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального значения (при проведении капитального ремонта в целях их сохранения);

5) особо опасные и технически сложные объекты;

6) уникальные объекты.

5.2.3 Документы для государственной экспертизы

Для проведения государственной экспертизы одновременно проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, представляются:

1) заявление о проведении государственной экспертизы, в котором указываются: идентификационные сведения об исполнителях, об объекте капитального строительства, о заявителе;

2) копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство;

3) копия градостроительного плана земельного участка, на котором предполагается осуществить строительство;

4) проектная документация на объект капитального строительства в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ;

5) копия задания на проектирование;

6) результаты инженерных изысканий в соответствии с требованиями (в том числе к составу указанных результатов), установленными законодательством РФ;

7) копия задания на выполнение инженерных изысканий;

8) заключение государственной экологической экспертизы;

9) документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, заказчика.

5.2.4 Порядок проведения государственной экспертизы

Организация по проведению государственной экспертизы в течение 3 рабочих дней со дня получения от заявителя документов осуществляет их проверку. В этот же срок заявителю представляется проект договора с расчетом размера платы за проведение государственной экспертизы, подписанный со стороны организации по проведению государственной экспертизы, либо мотивированный отказ в принятии документов, представленных для проведения государственной экспертизы, или указанные документы должны быть возвращены без рассмотрения.

Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать 3 месяца. Результатом государственной экспертизы является заключение, содержащее выводы о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение):

1) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий;

2) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Заключение государственной экспертизы подписывается государственными экспертами, участвовавшими в проведении экспертизы, и утверждается руководителем организации по проведению государственной.

Требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения Государственной экспертизы устанавливаются Федеральным агентством построительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Отрицательное заключение государственной экспертизы может оспариваться застройщиком или заказчиком в судебном порядке.

Выдача заключения государственной экспертизы осуществляется на руки заявителю или путем направления заказного письма. Положительное заключение государственной экспертизы выдается в четырех экземплярах.

5.2.5 Регулирование деятельности государственных экспертов

Исключительным правом подготовки заключений государственной экспертизы обладают лица, аттестованные в порядке, установленном Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в качестве государственных экспертов.

При проведении государственной экспертизы государственный эксперт независим и обязан руководствоваться только требованиями законодательства РФ. Никто не вправе давать государственному эксперту обязательные для исполнения указания в части выводов относительно соответствия или несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, соответствия или несоответствия инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Государственный эксперт не вправе участвовать в государственной экспертизе, если результаты экспертизы представляют для него имущественный или иной личный интерес.

Квалификационные требования к государственным экспертам включают в себя:

а) требования к профессиональному образованию;

б) требования к опыту работы в соответствующей сфере деятельности;

в) требования к знанию законодательства Российской Федерации в области градостроительства, технического регулирования, обеспечения безопасности объектов капитального строительства в части, касающейся проектирования, выполнения инженерных изысканий в целях проектирования, строительства и эксплуатации этих объектов.

5.3 Негосударственная экспертиза

5.3.1 Общие понятия

Порядок проведения негосударственной экспертизы в отношении проектной документации на объекты капитального строительства и (или) в отношении результатов инженерных изысканий для подготовки этой документации закреплен Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. N 1070 «О негосударственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий».

Негосударственная экспертиза может проводиться в отношении проектной документации и результатов инженерных изысканий любого объекта капитального строительства (отдельного этапа строительства, реконструкции, капитального ремонта), в том числе объекта капитального строительства, проектная документация которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит обязательной государственной экспертизе.

Предметом негосударственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации:

1) техническим регламентам;

2) результатам инженерных изысканий;

3) установленным сметным нормативам - в части оценки сметной документации, разработанной в составе проектной документации;

4) градостроительным регламентам;

5) градостроительному плану земельного участка;

6) национальным стандартам;

7) стандартам организаций;

8) заданию на проектирование.

Результатом негосударственной экспертизы является заключение, содержащее выводы:

1) о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации или ее разделов требованиям;

2) о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и (или) заданию на проведение инженерных изысканий.



5.3.2 Объекты, подлежащие негосударственной экспертизе

Негосударственной экспертизе подлежат следующие объекты:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5) отдельно стоящие объекта капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение.

5.3.3 Документы для негосударственной экспертизы

Для проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий в экспертную организацию представляются:

а) заявление о проведении негосударственной экспертизы, в котором указываются: идентификационные сведения о заявителе, об объекте капитального строительства, предмет негосударственной экспертизы;

б) проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий в необходимом для проведения экспертизы объеме, который определяется в договоре;

в) копия задания на проектирование - при направлении на негосударственную экспертизу проектной документации или одновременно проектной документации и результатов инженерных изысканий;

г) копия задания на выполнение инженерных изысканий;

д) документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, заказчика;

е) расчеты конструктивных и технологических решений, используемых в проектной документации, а также материалы инженерных изысканий.

5.3.4 Порядок проведения негосударственной экспертизы

Негосударственная экспертиза осуществляется на основании договорамежду заявителем и экспертной организацией, заключенного в соответствии с гражданским законодательством. Направление проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий для проведения негосударственной экспертизы не освобождает застройщика (заказчика) от обязанности направить указанные документы на государственную экспертизу, если обязательное проведение государственной экспертизы предусмотрено законодательством Российской Федерации. Результатом негосударственной экспертизы является заключение, содержащее выводы:

1) о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации или ее разделов требованиям;

2) о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и (или) заданию на проведение инженерных изысканий.

В заключении могут содержаться рекомендации по внесению изменений в проектную документацию и улучшению проектных решений. Форма заключения негосударственной экспертизы устанавливается Министерством регионального развития Российской Федерации. Заключение негосударственной экспертизы подписывается лицами, проводившими экспертизу, и утверждается руководителем экспертной организации.

Для проведения негосударственной экспертизы заявитель вправе обратиться в одну или несколько экспертных организаций по своему усмотрению. Заключения, подготовленные различными экспертными организациями, имеют одинаковую юридическую силу и могут использоваться заявителем по своему усмотрению.

5.3.5 Регулирование деятельности негосударственных экспертов

Аккредитация экспертных организаций на право осуществлять негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится Министерством регионального развития Российской Федерации.

Организация может быть аккредитована:

а) на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации;

б) на право проведения негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий;

в) на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Организация вправе проводить только те виды негосударственной экспертизы, в отношении которых такой организацией получена аккредитация.

Требованиями и условиями для проведения аккредитации организации являются:

1) на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации - наличие работников, имеющих высшее профессиональное образование в той области деятельности, в отношении результатов которой испрашивается аккредитация, и стаж работы не менее пяти лет в области проектирования зданий и сооружений либо не менее трех лет в области государственной экспертизы проектной документации, или в области строительного контроля, или в области государственного строительного надзора;

2) на право проведения негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий - наличие работников, имеющих высшее профессиональное образование в области инженерно-геологических исследований и стаж работы в области инженерных изысканий для строительства не менее пяти лет или стаж работы в области государственной экспертизы результатов инженерных изысканий не менее трех лет.

Для получения аккредитации организация представляет в уполномоченный федеральный орган следующие документы:

1) заявление на получение аккредитации, в котором указываются виды негосударственной экспертизы, в отношении которых организация имеет намерение получить аккредитацию, и срок, на который испрашивается аккредитация;

2) копия документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

3) копии учредительных документов организации;

4) копии документов, подтверждающих наличие профессионального образования и стажа работы в соответствующих областях работников, требования к образованию и стажу работы.

Уполномоченный федеральный орган в течение трех рабочих дней с даты получения документов осуществляет проверку их комплектности и правильности заполнения. И в течение 13 рабочих дней с даты получения документов, организует их рассмотрение и принимает решение об аккредитации или об отказе в аккредитации. При принятии решения об аккредитации уполномоченный федеральный орган оформляет и выдает организации свидетельство об аккредитации в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения. Свидетельство об аккредитации выдается на пять лет, если в заявлении на получение аккредитации не указан меньший срок.

Аккредитация организации может быть приостановлена или в случае:

1) необоснованного отказа от проведения негосударственной экспертизы;

2) наличия сведений из органов, осуществляющих контроль за деятельностью аккредитованной организации, о нарушениях, допущенных этой организацией в сфере полученной аккредитации;

3) наличия жалоб, нашедших подтверждение при проведении проверок уполномоченным федеральным органом.

Аккредитация аннулируется уполномоченным федеральным органом в случае:

1) ликвидации либо прекращения деятельности аккредитованной организации;

2) письменного обращения организации об аннулировании аккредитации;

3) неустранения в установленный уполномоченным федеральным органом срок нарушений, повлекших за собой приостановление аккредитации;

4) причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц вследствие ошибок, допущенных при подготовке проектной документации или проведении инженерных изысканий при наличии положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

В случае аннулирования аккредитации повторное обращение организации в уполномоченный федеральный орган за получением аккредитации возможно не ранее чем через один год после аннулирования аккредитации. Уполномоченный федеральный орган формирует и ведет реестр аккредитованных организаций, а также обеспечивает размещение содержащихся в реестре сведений, не имеющих конфиденциального характера, в сети Интернет.



Вывод по разделу

Проектная документация на объект строительства девятиэтажный панельный жилой дом расположенный по адресу: рес. Дагестан ,г. Каспийск с кадастровым номером земельного участка 05:48:0000008: 0548, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 №145 о проведении государственной экспертизы, подлежит обязательной государственной экспертизе.



Раздел 6. Управленческая экспертиза

6.1 Исходные данные

Объектом управленческой экспертизы является девятиэтажный панельный жилой дом с жилыми квартирами на всех этажах.

Начало строительства объекта в мае 2016 года. Окончание строительства в октябре 2018 года.

6.2 Анализ первичного рынка недвижимости города Каспийск

На рынке недвижимости Каспийска имеется значительный устойчивый спрос у покупателей ко всем сегментам рынка каспийской недвижимости.

Рынок новостроек отличается устойчивым развитием и увеличением количества реализованных проектов.

В результате проведенного анализа сегмента рынка квартир, отмечается лидерство в сегменте новостроек Каспийска у жилья эконом и среднего класса.

По данным специалистов наиболее высоким спросом пользуются квартиры небольшой площади до 55-65 квадратных метров.

По данным специалистов объекты, расположенные в первом ряду от улицы, имеющие выход на проезжую часть, котируются существенно выше, нежели без доступа к проезжим частям.

Результаты исследований цен на недвижимость приведены в таблице 4.1.



Табл. 4.1.

№ п/п	Наименование	Стоимость кв.м., руб.
1	Стоимость 1 кв.м., на 1-3 этажах	23 000р
2	Стоимость 1 кв.м., на 4-6 этажах	24 000р
3	Стоимость 1 кв.м., на 7-9 этажах	24 540р

6.3 Определение ставки дисконтирования

Метод определения требуемой ставки дисконтирования заключается в увеличении реальной безрисковой ставки доходности за счет учета несистематических рисков инвестирования именно в данный инвестиционный проект.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учесть "премию за риск".

Расчета ставки дисконтирования осуществляется по формуле

R = Rf +Rn,

Где R -- ставка дисконтирования;

Rf -- безрисковая ставка дохода;

Rn -- рисковые премии по различным факторам риска.

В соответствии с "Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция)", утвержденных Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике №ВК477 от 21.06.1999г. учитываются три типа риска при использовании кумулятивного метода:

1) страновой риск;

2) риск ненадежности участников проекта;

3) риск неполучения предусмотренных проектом доходов

Страновой риск можно узнать из различных рейтингов, составляемых международными рейтинговыми агентствами и консалтинговыми фирмами. Страновый риск для данной дипломной работы определен на основании данных опубликованных Центральным Банком РФ (раздел «Банк России сегодня/Международное сотрудничество/Банковский надзор/Информация о страновых оценках стран») в размере 3%.

Размер премии за риск, характеризующий ненадежность участников проекта, согласно Методическим рекомендациям не должен быть выше 5%.

Риск ненадежности участников проекта обычно усматривается в возможности непредвиденного прекращения реализации проекта, обусловленного:

1) нецелевым расходованием средств, предназначенных для инвестирования в данный проект или для создания финансовых резервов, необходимых для реализации проекта;

2) финансовой неустойчивостью фирмы, реализующей проект;

3) недобросовестностью, неплатежеспособностью, юридической недееспособностью других участников проекта, их ликвидацией или банкротством.

Этот риск наиболее существенен по отношению к малым предприятиям.

Поправку на риск неполучения предусмотренных проектом доходов рекомендуется устанавливать в зависимости от цели проекта.

Риск неполучения предусмотренных проектом доходов обусловлен прежде всего техническими, технологическими и организационными решениями проекта, а также случайными колебаниями объемов производства и цен на продукцию и ресурсы.

Поправка на этот вид риска определяется с учетом технической реализуемости и обоснованности проекта, детальности проработки проектных решений, наличия необходимого научного и опытно -- конструкторского задела и представительности маркетинговых исследований.

Строительство осуществляется на базе освоенных технологий. Строительство объекта по времени составляет 2,2 года, что предполагает незначительный уровень колебаний цен на продукцию и ресурсы.

Риск неполучения предусмотренных данным инвестиционным проектом доходов является средним и принимается на уровне 2%.

Для определения безрисковой ставки дисконтирования, как показатель доходности безрисковых операций нами была выбрана ставка Еврооблигаций Министерства Финансов Российской Федерации выпуск № 12840044V со сроком погашения 31.03.20, равная 5,00 % - базовая для наших расчётов.

Таким образом, величина ставки дисконтирования составит:

R = 5% + 3% + 2% + 2% = 12%

6.4 Расчет финансовых результатов

Капитальные вложения равны сметной стоимости строительства объекта и распределены по кварталам, в соответствии с необходимостью денежных средств на каждом из этапов строительства.

Цена продажи недвижимости в последующих годах определена на основе прогноза роста стоимости недвижимости.

Размер привлеченного капитала составляет 52 000 000 рублей.

Величина заемного капитала на конец года определяется как разница между величиной заемного капитала в начале года и погашением основной суммы долга в конце года.

Величина погашение основной суммы долга составляет 12,5 % каждый квартал от начальной величины заемного капитала.

Погашение процентов по долгу определяется как 12% годовых от заемного капитала в начале года.

Эксплуатационные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости. Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания). К постоянным расходам относятся:

1)налог на имущество;

2)арендная плата за землю;

3)налог на землю.

К переменным расходам относятся коммунальные платежи. Размер эксплуатационных расходов был рассчитан в третьем разделе данного дипломного проекта.

Оперативный чистый доход есть разница между всеми доходами и расходами.

Налог на прибыль в размере 20% взимается только с положительного финансового результата. Налогооблагаемая часть от цены продажи определяется как разница между ценой продажи недвижимости и сметной стоимостью строительства объекта.

Итог чистых кассовых поступлений от цены продажи недвижимости определяется как разность между ценой продажи недвижимости и налогом с прибыли от продажи и выплатой долга за привлеченный капитал.



6.5 План управления объектом

Срок службы элементов здания представлен таблице 6.2.

Таблица 6.2

Вид работ	Продолжительность эксплуатации
Текущий профилактический ремонт
Ремонт кровли	10 лет
Частичная замена и окраска водосточных труб	4 года
Ремонт сантехнической фурнитуры	2 года
Частичный ремонт окон и дверей	5 лет
Замена окон и дверей	10 лет
Очистка от загрязнении и простая окраска фасадов	3 года
Очистка от загрязнений лестничных клеток	3 года
Замена покрытия пола (из керамической плитки)	12 лет
- из линолеума	10 лет
Выборочный капитальный ремонт
Частичная замена проемов	10лет
-двери входные наружные	10 лет
Замена электроплит	15 лет
Озеленение придомового участка	10 лет
Ремонт внешних наружных санитарно-технических и электротехнических сетей в пределах дворовых территорий	40 лет
Комплексный капитальный ремонт
Замена инженерного оборудования
- трубопроводы из оцинкованных труб	30 лет
- трубопроводы канализации	60 лет
- сантехническая фурнитура	20 лет
Замена или капитальный ремонт лифтового оборудования	50 лет
Замена покрытия пола
-из керамической плитки	50 лет
Полная замена окон и дверей
-двери входные наружные	10 лет
- двери входные с лестничной клетки	40 лет
- двери внутренние	50 лет
- оконные переплеты	40 лет
Ремонт отделки помещений
-известковая штукатурка	60 лет
- облицовка керамической плиткой	40 лет
- облицовка сухой штукатуркой	30 лет
-окраска водными составами	3 года
- окраска безводными составами (масляными, акриловыми)	7 лет
- скрытая электропроводка	40 лет
Ремонт лестничных маршей	60 лет

В рамках плана развития территории планируется проведение следующих работ:

- работы по весенней уборке (удаление сорняков, срезание "мертвых" веток, подготовка газонов и т.д.),

- работы по применению удобрений (анализ почв, подбор состава удобрений);

- стрижка кустарников и деревьев;

- оформление территории цветами;

- работы по осенней уборке (очистка территории от мусора).

В состав услуг по хозяйственной эксплуатации входят:

• Санитарно-профилактические мероприятия (содержание объекта в соответствии с существующими санитарными нормами - СанПиНами, ГОСТами, МДС 13-8.2000: дезинфекция, дератизация, дезинсекция, хранение и вывоз отходов, охрана зеленых насаждений и окружающей среды и т.д.).

• Поддержание чистоты и порядка в здании (клининговые услуги) в соответствии с СанПиНами, ГОСТ Р51870-2002, предоставление всего спектра услуг по восстановлению всех типов напольных покрытий, уходу за ними, проведению очистки фасадной части, включая остекление здания методом промышленного альпинизма.

• Наведение порядка на прилегающих территориях, включая уборку снега и наледи, стрижку и полив газонов, уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства.

• Предоставление дополнительных услуг: по организации питания; по вендинговому обслуживанию (продажа товаров через торговые автоматы); по поставке расходных материалов для функционирования офиса (канц.товары, вода).

Клиниговые услуги:

- Комплексная уборка: профессиональная уборка, осуществляемая клининговой компанией, которая включает в себя весь набор работ необходимый для поддержания чистоты и порядка в помещениях. Сюда входит ежедневная уборка помещений, офисов, мойка окон.

- Ежедневная уборка: уборка помещений. Уборка осуществляется с постоянным интервалом времени либо по мере появления загрязнения помещения и может проводится как на отдельных элементах интерьера, так и в комплексе.

- Уборка после строительства: полный перечень услуг по комплексной уборке помещений с применением специального оборудования для очистки всех поверхностей от следов цемента, краски и других загрязнений.

6.5.1 Выбор способа управления

Деятельность по управлению недвижимости осуществляет компания «Малахит»,являющаяся самой крупной управляющей компанией во всем городе имеющая у себя в попечительстве более 58 домов с общей площадью застройки более 81936.80 и с численностью более 4500 человек .

Основные функции по управлению объектом недвижимости, приведены ниже.

1) Продажа объекта недвижимости на рынке.

* Привлечение клиентов на свободные площади;

* Определение стратегии для продажи объекта недвижимости;

* Разработка маркетинговой программы по продаже объекта;

* Проведение переговоров с потенциальными покупателями по согласованию условий стандартного договора покупки;

* Координация процесса заключения договоровпродажи;

* Формирование пакета документов для государственной регистрации договоров продажии взаимодействие с регистрирующими органами.

2) Финансовое управление.

* Разработка учетной политики компании-владельца, организация бухгалтерского и налогового учета компании-владельца в соответствии с принятой учетной политикой;

* Ведение бухгалтерского и налогового учета компании-владельца объекта в полном объеме;

* Составление и представление полной бухгалтерской и налоговой отчетности контролирующим органам в соответствии с действующими нормами законодательства;

* Предоставление владельцу объекта недвижимости бюджетов операционных расходов, отчетов о фактических затратах, денежных потоках, доходах и расходах.

Административные функции

* Разработка программы планово-профилактического обслуживания объекта недвижимости;

* Взаимодействие с покупателями. Решение оперативных вопросов по обслуживанию зданий.

* Проведение регулярных инспекций объекта в соответствии с установленными правилами, подготовка детальных отчетов и списков выявленных замечаний, выдача рекомендаций и плана действий по устранению неисправностей;

* Управление и контроль работы штатного персонала и субподрядных компаний;

Управление объектом представляет собой иерархическую систему, включающую тактический, оперативный и стратегический уровни. Основная часть работы по организации управления процессом эксплуатации здания концентрируется на первых двух уровнях.

На стратегическом уровне определяется основа, на которой осуществляется выбор дальнейших задач в области менеджмента портфеля жилищного фонда и коммерческой недвижимости.

Управление на тактическом уровне

Ключевым моментом в управлении на тактическом уровне является достижение оптимальной доходности на этапе эксплуатации здания, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости жилья в данном комплексе. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива привлечения возможных дополнительных инвестиции.

Управление на оперативном уровне.

Управление на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимость в отношении, как комплекса, так и потребителей.

Управляющей на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов в эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции.

Как правило, оперативное управление недвижимостью полностью поручается управляющим организациям.

1) Административное управление.

Этапы административного управления представлены в таблице 6.3

...