Управление девелоперским проектом "Строительство жилого 9-ти этажного панельного дома в г. Каспийск"

Таблица 6.3.

Этапы	Наименование этапов
I.	Инкассо
II.	Привлечение покупателей
III.	Ведение расходов на обслуживание/коммунальных расходов
IV.	Составление отчетности
V.	Прочее

Инкассо

Согласно договору купли-продажи жилых помещений обязаны вовремя оплатить сумму для приобретения недвижимости. Перевод суммы должен проводиться путем автоматического инкассо (автоматического списывания со счета пользователя) или путем оплаты посланной фактуры.

Контроль за расходами на обслуживание

В договоре аренды указываются те услуги (уборка, обеспечение безопасности, связь и передача информации и т.д.), выполнение которых управляющим на тактическом уровне приходится на пользователя. На основе сметы расходов определяется ежеквартальный аванс, который учитывается в регулярно проводимых расчетах с пользователем. Объем пакета оплачиваемых пользователем услуг варьируется в зависимости от типа договора.

Составление отчетности

Информационным обеспечением управления на тактическом уровне служат данные оперативного управления, которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономической информации в форме периодических отчетов.

2) Техническое управление.

Этапы технического управления представлены в таблице 6.4.

Таблица 6.4

Этапы	Наименование этапов
I.	Ремонт по вызовам (жалобы пользователя)
II.	Ремонт при смене владельца
III.	Договоры о техобслуживании
IV.	Плановый ремонт
V.	Коммерческий ремонт



Ремонт по жалобам пользователя

Жалобы пользователей относительно неисправностей, технического состояния недвижимости, недостатков, или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно. Сначала жалоба должна анализироваться с проведением осмотра места происшествия. Затем необходимо определить, кто несет ответственность за неполадку и за чей счет приходится проведение работ по её устранению. Все это необходимо оговорить с пользователем.

Ремонт при смене владельцев

По получении извещения о переезде владельца техник-смотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в техническом отделе.

Плановый ремонт

Технический управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики. На основе, которой управляющий на оперативном уровне получает указания насчет организации работ по содержанию объекта.

3) Коммерческое управление.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.

Задачами оперативного управляющего являются: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам продажи квартир, сбор информации для нужд управления, консультации относительно дополнительных инвестиций, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, поддержание связей с жильцами и т.д. Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.

Для выявления слабых и сильных сторон, а также возможностей и угроз при управлении многофункциональным комплексом недвижимости был проведен SWOT-анализ проекта по управлению объектом недвижимости.

6.6 Маркетинговая стратегия управления объектом

6.6.1 Общие сведения

Продукцией в настоящем проекте является жилая недвижимость -однокомнатные и двухкомнатные квартиры которые в дальнейшем будут продаваться либо сдаваться в аренду.

Предлагаемые квартиры конкурентоспособны. Сочетание конструктивных особенностей планируемых объектов, высокого класса строительства, развитой инфраструктуры и удачного местоположения всего комплекса позволяет прогнозировать востребованность всех квартир вне зависимости от этажности на соответствующем сегменте рынка сбыта, который определен ниже.

Рассматриваемое жилое здание по своим инженерным и технологическим решениям соответствует лучшим современным российским стандартам.

Кроме того, на территории города и края увеличивается число жителей и количество новобрачных что способствует к спросу на данный объект,в соответствии с тем что цены в данном объекте занижены по сравнению с аналогичными.

Таким образом, круг потенциальных клиентов может включать:

- жители среднего класса населения которые будут ориентироваться на низкие цены;

- клиенты которые захотят приобрести квартиры на первом этаже для создания офисных помещений;

- клиенты которые вкладывают свои средства в недвижимость для дальнейшего извлечения прибыли.

На указанную группу потребителей и будут направлены все маркетинговые мероприятия инициатора проекта, чтобы продать максимальное количество квартир по приемлемым ценам.

6.6.2 Положительные и отрицательные характеристики объекта

Анализ проекта представлен в таблице 6.5.

Таблица 6.5

Возможности ь благоприятный инвестиционный климат в республике Дагестан; ь соответствие концепции проекта ранее утвержденной градостроительной документации и генеральному плану реконструкции центра г.Каспийск; ь динамичное развитие строительного комплекса в г. Каспийск.	Угрозы ь нестабильность законодательства РФ, в частности, налогового; ь высокий уровень конкуренции в данном сегменте рынка.
Сильные стороны ь здание соответствует современным европейским стандартам в области качества несущих конструкций и внутренней отделки помещений; ь здание оснащено полным составом инженерно-технических коммуникаций; ь управление зданием осуществляется собственной управляющей компанией; ь земельный участок принадлежит на праве собственности.	Слабые стороны ь необходимо проведение комплекса мероприятий по ремонту и частичной замене прилегающих к территории строительства инженерных коммуникаций. ь отдаленность от центра



Вывод по разделу

По данному разделу можно сделать вывод, что ставка дисконтирования составит 12%.

Средняя стоимость 1 кв. метра жилья стоит 24 000 р.

Объект будет содержаться на управляющей компанией «Малахит» которая обеспечит качественное управление и позволит уровень эксплуатации нашего дома вывести на современный уровень с учетом поддержания этого уровня и в дальнейшем.

Так же если рассмотреть характеристики нашего объекта, то он имеет больше плюсов и положительных качеств нежели недостатков.



Раздел 7. Экономическая экспертиза

7.1 Определение сметной стоимости

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости, определяется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям.

Для инвестора и подрядчика существует возможность выбора на альтернативной основе метода определения сметной стоимости строительства при разработке смет в составе проектно-сметной документации инвестиционного проекта среди ряда существующие.

Для нахождения суммы необходимой для строительства нашего объекта нужно составить смету. Мы будем составлять объектную смету по укрупненным показателям.

С целью определения полной стоимости объекта, необходимой для расчётов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком, в конце объектной сметы к стоимости строительных и монтажных работ дополнительно включаются средства на покрытие лимитированных затрат, в том числе:

* на удорожание работ, выполняемых в зимнее время, стоимость временных зданий и сооружений и другие затраты, включаемые в сметную стоимость строительно-монтажных работ и предусматриваемые в составе главы «Прочие работы и затраты» сводного сметного расчета стоимости строительства, -- в соответствующем проценте для каждого вида работ или затрат от итога строительно-монтажных работ по всем локальным сметам;

* часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете.

В тех случаях, когда стоимость объекта определена по одной локальной смете, объектная смета не составляется. При этом роль объектной сметы выполняет локальная смета, в конце которой включаются средства на покрытие лимитированных затрат в том же порядке, что и для объектных смет. При совпадении понятий объекта и стройки в сводный сметный расчет стоимости строительства включаются также данные из локальных смет.

При составлении на один и тот же вид работ двух или более локальных смет эти сметы объединяются в объектный смете в одну строку под общим названием.

В объектной смете построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружений, 1 м протяжённости сетей и т. п.

За итогом объектной сметы справочно показываются возвратные суммы, которые являются итоговым результатом возвратных сумм, предусмотренных локальными сметами.

При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания объектные сметы составляются отдельно для жилых зданий и предприятий (организаций). Распределение стоимости общих конструкций и устройств между жилой частью здания и встроенным (пристроенным) помещением производится в порядке, предусмотренном п. 13.3.4 СП 81-01-94.



СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ

на строительство (капитальный ремонт) ___9-ти этажного жилого дома

(наименование объекта)

Сметная стоимость _55 854354 тыс. руб.

Средства на оплату труда 12 076 942 тыс. руб.

Составлен(а) в ценах по состоянию на ________2015 г

No	Наименование работ и затрат	Сметная стоимость руб.	Всего руб.
		Стр. работ	Монтаж. работ	Оборуд. инвен	Проч затраты
1	Общестроительные работы	33 975 900	-	-	4 080 000	38 055 900
2	Санитарно - технические работы	1 590 000	4 000 000	-	320 000	5 910 000
3	Электротехнические работы	-	3 600 690	50 000	-	3 650 690
4	Слаботочные устройства	-	1.700 800	970 000	-	2 670 800
5	Временные здания и сооружения (1,8 %)	1 600 000	150 500	-	-	1 750 500
6	Зимнее удорожание СМР ( 3%)	1 700 200	583 000	-	-	2 283 200
7	Непредвиденные работы и затраты (5%)	550 000	200 000	125 000	125 000	1533263,5
	Всего по смете:					55 854 354

Главный инженер проекта ______________________________

[подпись (инициалы, фамилия)]

Начальник ___________________________ отдела ______________

(наименование) [подпись (инициалы, фамилия)]

Составил _____________________________________

[должность, подпись (инициалы, фамилия)]

Проверил _________________________________________

[должность, подпись (инициалы, фамилия)]



7.2 Оценка земельного участка

7.2.1 Общие сведения

Земельный участок - это поверхность, имеющая фиксированную площадь, границу, правовой статус, местоположение и иные характеристики, которые отражены в документах, регистрирующих права на землю, а также в Государственном земельном кадастре.

Земельный участок выбранный под застройку имеет кадастровый номер 05:48:0000008: 0548.

Для определения стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного времени эксплуатации, использовался доходный подход.

В рамках доходного подхода существует несколько методов оценки: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. В данной работе для оценки земельного участка, выбранного под застройку, было принято решение использовать в расчетах метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - это возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1)расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2)расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3)расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4)расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5)расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы.

В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - независящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования).

В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом. При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле

РС_зу = NOI_зу/R_зу

РС_зу -стоимость земельного участка

NOI_зу - разница между кадастровой стоимостью и доходом

R_{зу -} ставка капитализации(26%)

РС_зу =2 800 000/0.26=10 769 231р.



7.3 Расчет величины затрат на строительство улучшений

Величина затрат на создание объекта строительства может быть определена различными методами.

В оценке объектов недвижимости используется следующая укрупненная классификация:

1) метод на основе базы данных о стоимости объектов-аналогов;

2) метод сравнительной единицы;

3) метод разбивки на компоненты;

4) базисный метод и его разновидности;

5) ресурсный метод и его разновидности;

6) экспортно-аналитический метод;

7) комбинированный метод.

В рамках данной работы сметная стоимость строительства объекта рассчитана базисно-индексным методом и представлена в виде сводного сметного расчета.

Величина затрат на строительство девятиэтажного двухсекционного жилого дома общей площадью 17 168 кв.м. в соответствии со сводным сметным расчетом, составила 50 320 590. руб.

7.4 Определение стоимости 1 кв.м. сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Определение стоимости 1кв.м. жилья в аналогичных объектах путем сравнительного подхода представлено в таблице 7.1.

Таблица 7.1

Наименование объекта	Объект№1	Объект№2	Объект№3	Объект№4	Объект№5
Местоположение	Г.Каспийск	Г.Каспийск	Г.Каспийск	Г.Каспийск	Г.Каспийск
Год постройки	2011	2013	2012	2012	2014
Общие технические параметры	9-ти этажный панельный жилой дом	9-этажный панельный жилой дом	9-ти панельный жилой дом	9-ти панельный жилой дом мансардой	9-ти панельный жилой дом
Описание конструктивных элементов	Фундаменты монолитные ж/б плиты, кровля из металло-профиля ,перегородки кирпичные.	Фундамент из монолитной плиты , кровля мягкая из рубироида, перегородки из газоблоков	Фундаменты сборные ж/б, ж/б плиты перекрытий , кровля мягкая, перегородки из кирпича.	Фундамент из монолитной плиты , кровля мягкая, перегородки из кирпича силькатного	Фундаменты монолитные ж/б плиты, кровля из металло-профиля ,перегородки кирпичные
Текущее состояние	Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее	Отличное
Характер использования	Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Продажа
Стоимость 1кв.м на рынке недвижимости	24 000	23 500	23 000	25 500	24 000
	Ср. цена 24 000

Исходя из проделанных сравнений между схожими по параметрам объектов с нашим, мы пришли к выводу что средняя цена 1кв.м аналогичных объектов равняется 24 000руб. исходя из этого анализа мы выявляем цену 1 кв.м нашего объекта , которая равняется 24 000р.

7.5 Определение чистого операционного дохода

Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту.

При этом учет существующих договоров объекта обязателен, если в соответствии с принципом вклада затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений.

Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды, -- по договорным (контрактным) ставкам в течение срока действия договора.

Потенциальный валовой доход определяется по формуле.

ПВД = Pст*N ;

Где P ст - цена 1 кв.м;

N - площадь всех квартир

ПВД= 24 000*4677=112 250 880р

ЧОД=ПВД-СС;

ПВД - потенциальный валовой доход

СС - сметная стоимость

ЧОД=112 250 880-56 396 526=55 854 354

Необходимо определить эксплуатационные расходы.

Эксплуатационный расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).

К постоянным расходам относятся:

1)налог на имущество;

2) арендная плата за землю;

3) налог на землю.

К переменным расходам относятся коммунальные платежи.

Налог на имущество составляет 2% от остаточной стоимости имущества без учета НДС.

На баланс здание будет поставлено по сметной стоимости, которая без учета НДС составляет 56 396 526руб.

Налог на имущество составляет: Ним = 56 396 526* 0,02 = 1 127 930.5руб.

Площадь первого этажа которая в дальнейшем может сдаваться под коммерцию , составляет 11.1 % от общей площади здания. В соответствии с этим доля земельного участка, приходящаяся на коммерческие помещения равна 0,11 или 520 кв.м. подлежит налогообложению земельным налогом по ставке 0,7 %. Земельный налог исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости участка. Кадастровая стоимость квадратного метра рассматриваемого земельного участка составляет 626 руб.

Налог на землю составит: Нзем = (520*626)*0,7 = 227 864 руб

Коммунальные платежи включают в себя затраты на оплату электроэнергии, теплоснабжения, телефон и иную связь и оплачиваются арендатором дополнительно, поэтому коммунальные платежи в расчетах не учитываются.

Затраты на замещение и текущий ремонт согласно ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения", в помещениях необходимо проводить текущий ремонт и замену изнашивающихся конструкций, коммуникаций и оборудования в среднем раз в пять лет.

Стоимость ремонта определяется из анализа рынка строительных услуг и принимается из расчета 2000 руб/кв. м.

Стоимость ремонта и замещения составит: Р=14034 * 2000 = 28 068 000руб.

Годовое отчисление составит:

Р =28 068 000руб / 5 =5 613 600 руб/год

Эксплуатационные расходы рассчитываются по формуле.

ЭР = Ним + Нзем + Р,

Где Ним -- налог на имущество;

Нзем -- налог на имущество;

Р -- отчисления на ремонт.

ЭР = 1 127 930.5+227 864 +5 613 600 = 6 969 394.5руб/год.

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) рассчитывается по формуле .

ЧОД = ДВД - ЭР

ЧОД =56 396 526-6 969 394.5= 49 427 132 руб.

7.6 Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения

Необходимо рассчитать коэффициент капитализации для улучшений земельного участка.

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

1) обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

2) окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода инвестора. Норма дохода на капитал создание и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Норма требуемого дохода (ставка дисконтирования) включает в себя:

2. безрисковую ставку;

3. премию за различные виды рисков.

Необходимо рассчитать безрисковую ставку. Как показатель доходности безрисковых операций нами была выбрана ставка Еврооблигаций Министерства Финансов Российской Федерации выпуск № 12840044V со сроком погашения 31.03.20, равная 5,00 % - базовая для наших расчётов.

Расчет премии за риск представлен в таблице 7.2.

Таблица 7.2

№ п/п	Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Систематический риск*
2	Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный				1
3	Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный					1
4	Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				1
5	Несистематический риск				1
6	Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный				1
7	Ускоренный износ здания	статичный		1
8	Неполучение арендных платежей	динамичный				1
9	Неэффективный менеджмент	динамичный			1
10	Криминогенные факторы	динамичный					1
11	Финансовые проверки	динамичный		1
12	Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
13	Количество наблюдений		0	1	3	5	0	0	1	0	0
14	Взвешенный итог		0	2	9	20	0	0	7	0	0
15	Сумма	38
16	Количество факторов	10
17	Средневзвешенное значение балла	3.8
18	Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	3.8%

Систематический инвестиционный риск - это риск изменения процентной ставки, валютный риск, инфляционный риск, политический риск. Систематические риски связаны с экономической ситуацией в стране, ростом цен на ресурсы, повышением инфляции, изменением денежной политики, кредитной политики страны. **Несистематический инвестиционный риск - это отраслевой, деловой и кредитный риск. К несистематическим рискам относят неплатежеспособность потребителя, банкротство поставщиков, развитие конкуренции, забастовки и другие

Таким образом, ставка капитализации для улучшений составит: Rул = 3,8 % + 5,0 %= 8,8 % или 0,088

7.6.1 Расчет величины земельной ренты

Коэффициент капитализации для земельного участка может быть рассчитан несколькими методами.

1) Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет коэффициента капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.

2) Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.

3) Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае коэффициент капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от коэффициента капитализации для улучшений, коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земельный участок не изнашивается, а сохраняет потребительские свойства.

4) Метод анализа сравнительных продаж. В расчетах при определении коэффициента капитализации для земельного участка использован метод кумулятивного построения.

Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет - 5,0 %. Региональный риск для Дагестана равен 3,0 %. Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка и составляет 3,8 %.

Таким образом, ставка капитализации для земельного участка Rзем составит:

Rзем = 5 + 3 + 3,8 = 11,80 % или 0,1180

7.6.2 Общие данные о земельном участке и объекте

Кадастровая стоимость земельного участка равна 6 268 600 руб.

Все показатели рассчитанные в предыдущих подразделах приведены в таблице 7.3.



Таблица 7.3

No	Показатель	Значение
1	Потенциальный валовой доход, ПВД , руб	112 250 800
2	Коэффициент потери доходов от недозагрузки, К п.н	0.25
3	Коэффициент потери доходов от неоплаты, К п.о.	1
4	Действительный валовой доход, ДВД , руб	49 427 132
5	Эксплуатационные расходы, ЭР , руб	6 969 394.5
6	Чистый операционный доход ЧОД , руб	56 396 526
7	Стоимость улучшений на земельном участке, руб	55 854 354
8	Коэффициент капитализации для зданий R зд	0,088
9	Доход, приходящийся на улучшения, руб	4 428 211,9
10	Доход, приходящийся на земельный участок, руб	227 864
11	Коэффициент капитализации для земельного участка, R зем	0,118
12	Стоимость земельного участка, руб	6 268 600

7.6.3 Определение дохода с учетом дисконтирования

Показатель ЧДД представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведёнными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта).

Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта.

Поскольку денежные платежи оцениваются с учётом их временной стоимости и рисков, ЧДД можно интерпретировать как стоимость, добавляемую проектом. Её также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора.

Положительные свойства ЧДД:

1. Чёткие критерии принятия решений.

2. Показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

3. Показатель учитывает риски проекта посредством различных ставок дисконтирования. Бомльшая ставка дисконтирования соответствует бомльшим рискам, меньшая -- меньшим.

Отрицательные свойства ЧДД:

1. Во многих случаях корректный расчёт ставки дисконтирования является проблематичным, что особенно характерно для многопрофильных проектов, которые оцениваются с использованием ЧДД.

2. Хотя все денежные потоки являются прогнозными значениями, формула не учитывает вероятность исхода события.

Для того чтобы оценить проект с учётом вероятности исхода событий поступают следующим образом:

Доходов с учетом ставки дисконтирования 12% показан в таблице 7.4.

Таблица 7.4

Полу-годие	Расчет дохода	Дисконтирование 12%	Дисконтирующий денежный поток по нарастающим итогам
0	_______	_____	-55 854 354
1	28 062 700	25 055 982	-30 798 372
2	28 062 700	22 371 413	-8 426 959
3	28 062 700	19 974 874	11 547 915
4	28 062 700	17 834 573	29 382 488
итого	112 250 800	85 236 842	ЧДД 29 382 488



Вывод по разделу

Таким образом чистый доход с учетом ставки дисконтирования составляет 29 382 488 руб. и тем самым мы имеем 53% от суммы вложенных в объект.

Рентабельность нашего проекта равна 1.53

Вывод: после проведенных расчетов чистый дисконтированный доход (ЧДД) положителен, индекс рентабельности инвестиций или индекс доходности ИД (PI) больше единицы, срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием меньше запланированного. Следовательно, проект инвестиционно привлекателен.



Раздел 8. Экологическая экспертиза

8.1 Введение

Мероприятия по безопасности труда, предусматриваемые при проектировании многоэтажного двухсекционного жилого дома. Конструктивная система проектируемого здания представляет собой рамно-связевой каркас из монолитного железобетона. Каркас здания образуют: монолитные железобетонные колонны и монолитные железобетонные плиты перекрытия.

Здание имеет в плане прямоугольную форму, с размерами в плане наземной части:

в осях- 40,6 м;

в осях - 12,8 м

8.2 Противопожарные мероприятия

При пожаре в здании эвакуация осуществляется по незадымляемым лестничным клеткам типа НЗ -- с входом в лестничную клетку с этажа через тамбур-шлюз с постоянным подпором воздуха.

Конструкция данных лестничных клеток обеспечивает не задымление, снижение температуры и удаление продуктов горения и термического разложения на путях эвакуации в течение времени, достаточного для эвакуации людей.

Для обеспечения противопожарной защиты здания предусмотрено применение: средств пожаротушения; автоматических установок пожарной сигнализации; основных строительных конструкций и материалов с нормированными показателями пожарной опасности; применением средств противодымной защиты.

Ограничение распространения пожара за пределы очага достигается устройством в здании противопожарных преград: противопожарные стены лестничной клетки и тамбуры-шлюзы. Пути эвакуации запроектированы. Ширина вне квартирных коридоров, составляет 1,7 м. Ширина марша внеквартирных лестниц, ведущих на жилые этажи здания, составляет 1,3 м.

Двери эвакуационных выходов и другие двери на путях эвакуации открываются по направлению выхода из здания.

Несущие и ограждающие конструкции имеют требуемые пределы огнестойкости. Для отделки стен и потолков применены материалы в соответствии с требованиями. Проезды для основных и специальных пожарных машин предусмотрены в соответствии с требованиями. Запроектирован круговой подъезд к зданию с твердым покрытием шириной 6 м на расстоянии 10 м от наружной стены здания. В этой зоне запрещено размещение ограждений, воздушные линии электропередачи и осуществлять рядовую посадку деревьев.

Наружное пожаротушение обеспечивается от пожарных гидрантов, устанавливаемых на водопроводных сетях

8.3 Санитарно-бытовые условия

Постоянное ограждение объекта не предусмотрено, здание проектируется в составе сложившейся застройки. На период возведения объекта предусмотрено временное защитное ограждение строительной площадки.

Уклоны, спланированной территории колеблются в пределах 3-5%.Отводы поверхностных вод от здания предусмотрен по спланированной поверхности участка ( по отмостке) с выпуском воды на существующие проезды. Отвод дождевых и талых вод с кровли здания обеспечивается системой внутренних водостоков на отмостку здания в водоотводные лотки.

Благоустройством территории предусматривается устройство твердого асфальтного покрытия. Прилегающая к зданию территория по проекту благоустраивается и озеленяется, что создает благоприятные условия для отдыха и подхода к зданию. Проектом предусматривается отопление здания, канализация, электроосвещение люминесцентными лампами и лампами накаливания, холодное и горячее водоснабжение.

Вентиляция помещений принята механическая приточно-вытяжная с механическим побуждением. Вытяжка и приток воздуха осуществляется через санузлы, ванные комнаты и кухни вентканалами, выполненными в строительных конструкциях.

Приток воздуха также осуществляется через форточки, окна и естественной инфильтрацией через наружные ограждающие конструкции. Освещение в жилом доме предусматривается рабочее, аварийное, эвакуационное и ремонтное освещение. В проекте на строительство девятиэтажного жилого дома принимает трехфазную четырехпроводную сеть с заземленной нейтралью. В качестве защиты от поражения током рекомендуется зануление, а также повторное заземление нулевого защитного провода, что улучшает условия безопасности.

Источником питания внутренних систем водопровода и местом сброса сточных вод от внутренних систем канализации приняты городские сети. Трубы для сетей противопожарного водопровода и горячего водоснабжения выбраны стальные водогазопроводные оцинкованные легкие согласно [20], а для сети канализации - канализационные пластмассовые трубы, прокладываемые открыто. Наружное пожаротушение проектируется от пожарных гидрантов, устанавливаемых на проектируемом водопроводе. Расходы воды на наружное пожаротушение 30 м/с.

Для учета расхода холодной и горячей воды по встроено-пристроенной части устанавливаются счетчики. Для учета суммарного расхода воды по заданию в целом предусматривается водомерный колодец с водомерами, размещаемый на ответвлении от магистрали городской сети.

Для обеспечения циркуляции в сети горячего водоснабжения устанавливается циркуляционный насос. Система отопления принята однотрубная проточная с нижней разводкой с двухсторонним подключением нагревательных приборов. Теплоноситель - вода с температурой 70-105 С.

8.4 Мероприятия по безопасности труда при организации строительства

Рабочие могут быть допущены к работе только после прохождения вводного инструктажа по технике безопасности и инструктажа непосредственно на рабочем месте. Также в течение не более 3 месяцев со дня поступления на работу они должны пройти обучение безопасным методам работы по утвержденной программе. Инструктаж по технике безопасности необходимо проводить при переводе на новую работу, а также при изменении условий туда. К работе на особо опасных и вредных производствах рабочие допускаются лишь после соответствующего обучения и сдачи ими экзамена. Работающим в опасных и вредных условиях должны выдаваться индивидуальные защитные средства, предупреждающие возможность возникновения несчастных случаев.

Необходимо обеспечить высокое качество применяемых материалов, изделий, конструкций, строительных машин и механизмов, эффективную звуковую или световую сигнализацию. На площадке необходимо:

1)обеспечить правильное складирование материалов и изделий для предотвращения загорание легковоспламеняющихся и горючих материалов,

2)ограждать места производства сварочных работ,

3)своевременно убирать строительный мусор,

4)разрешать курение только в строго отведенных местах,

5)содержать в постоянной готовности все средства.

В первой ступени контроля участвуют бригадир, мастер и общественный инспектор по охране труда бригады. Они ежедневно перед началом смены проверяют обеспеченность безопасного ведения строительно-монтажных работ и соблюдение санитарно- гигиенического обслуживания рабочих.

Во второй ступени, производимой раз в неделю, участвуют начальник участка и председатель комиссии по охране труда, механик и электромонтер. Они проверяют:

1)состояние техники безопасности и производственной санитарии;

2)выполнение проекта производства работ;

3)исправность и безопасность используемых машин, механизмов, энергетических установок и транспортных средств; своевременность выдачи спецодежды и защитных приспособлений;

4)выполнение обязательств по охране труда, предложений и замечаний, записанных в журнал проверок на первой ступени.

В третьей ступени, проводимой раз в месяц, участвуют главный инженер, главный механик, главный энергетик и инженер по технике безопасности.

8.5 Монтажные работы

При монтаже каркаса, теплоизоляционных плит, облицовочных плит необходимо предусматривать мероприятии по предупреждению воздействии на работников опасных и вредных производственных факторов, связанных с характером работы:

1)передвигающиеся конструкции, грузы;

2)опрокидывание машин, падение их частей;

3)расположение рабочих мест вблизи перепада по высоте 1,3 м и более;

4)повышенное напряжение в электрической цепи, замыкание которой может произойти через тело человека;

5)обрушение незакрепленных элементов конструкций зданий и сооружений, падение вышерасположенных материалов, инструмента.

Безопасность монтажных работ должна быть обеспечена на основе выполнения содержащихся в организационно-технологической документации решений по охране труда:

1)обеспечение безопасности рабочих мест на высоте;

2)обеспечение устойчивости конструкции и частей здания в процессе сборки;

3)определение марки крана, места установки и опасных зон при его работе;

4)определение последовательности установки конструкций;

5)определение схем и способов укрупнительной сборки элементов конструкций.

На участке, где ведутся монтажные работы, не допускается выполнение других работ и нахождение посторонних лиц.

8.6 Условия допуска рабочих на работы

Персонал, эксплуатирующий средства механизации, оснастку, приспособления и ручные машины, до начала работ должен быть обучен безопасным методам и приемам работ с их применением согласно требованиям инструкций завода-изготовителя и инструкции по охране труда.

8.7 Экологическая оценка воздействия строительного производства на окружающую среду

В целом строительное производство оказывает негативное воздействие на природные комплексы. В районах строительства, особенно промышленного, наблюдается высокий уровень загрязнения воздуха, воды, почвы. Это происходит на всех стадиях строительства: при проведении проектно-изыскательских работ, при строительстве дорог и карьеров, непосредственно при выполнении работ на строительной площадке.

Основными источники загрязнений при строительных работах являются: буровзрывные работы, устройство котлованов и траншей, применение гидравлического способа разработки грунта, вырубка леса и кустарника, выжигание почвы кострами, карьерные разработки, повреждения почвенного слоя и смыв загрязнений со строительной площадки, образование свалок строительного мусора, выбросы автотранспорта и другие механизмы, действующие в зоне строительства.

Некоторые негативные воздействия на окружающую среду при различных видах строительных работ и мероприятия по их минимизации и предотвращению представлено в таблице 8.1

Таблица 8.1

Виды работ	Основные виды воздействий (экологические проблемы)	Предупреждающие мероприятия по снижению нагрузок
Организация строительной площадки	Образование строительного мусора и выезд загрязненного автотранспорта; загрязнение поверхностных стоков; эрозия почвы; изменение ландшафта и т.д.	Оборудование выездов со строительной площадки пунктами мойки колес автотранспорта; установка бункеров-накопителей или организация специальной площадки для сбора мусора, транспортировка мусора при помощи закрытых лотков; вывоз мусора и лишнего грунта в места, определенные Заказчиком. Организация очистки производственных и бытовых стоков; предотвращение «излива» подземных вод при буровых работах и их загрязнения при работах по искусственному закреплению слабых грунтов. Защита от размыва при выпуске воды со стройплощадки; организация срезки и складирования почвенного слоя; правильная планировка временных автодорог и подъездных путей. Пересадка и ограждение сохраняемых деревьев; обеспечение оттеснения животного мира за пределы стройплощадки и пр.
Транспортные, погрузочно-разгрузочные работы, работа компрессоров, отбойных молотков и др. строительного оборудования	Загрязнение атмосферного воздуха, почвы, грунтовых вод, шумовое загрязнение и пр.	Оборудование автотранспорта, перевозящего сыпучие грузы, съемными тентами. Обеспечение мест проведения погрузочно-разгрузочных работ пылевидных материалов (цемент, известь, гипс) пылеулавливающими устройствами. Обеспечение шумозащитными экранами мест размещения строительного оборудования (при строительстве вблизи жилых домов и т.п.)
Сварочные, изоляционные, кровельные и отделочные работы	Выбросы в окружающую среду вредных веществ (газы, пыль и т.д.)	Организация правильного складирования и транспортировки огнеопасных и выделяющих вредные вещества материалов (газовых баллонов, битумных материалов, растворителей, красок, лаков, стекло- и шлаковаты) и пр.
Каменные и бетонные работы	Образование отходов и возможность запыления воздуха Вибрационная и шумовая нагрузки	Обработка естественных камней в специально выделенных местах на территории стройплощадки; обеспечение мест производства работ пылеулавливающими устройствами. Применение виброустройств, соответствующих стандартам, а также вибро- и шумозащитных устройств и т.д.

Для предотвращения образования свалок строительного мусора сегодня предложена экологическая концепция утилизации отходов на строительных площадках в условиях города, базирующаяся на принципах «устойчивого строительства». Она предусматривает систему альтернативных вариантов переработки строительных отходов. Сортировка отходов на стройке способствует их повторному использованию. За счет повторного использования экономятся материалы и снижается общее количество отходов. При этом предпочтение отдается варианту, когда материал употребляется заново без значительной переработки. Этот вариант особенно актуален при реконструкции, реставрации и сносе зданий. При новом строительстве этот вариант менее предпочтителен. Второй вариант предполагает переработку отсортированных отходов, так называемый «ресайклинг» («recycling»). Основным недостатком этого варианта является необходимость дополнительных энергетических, транспортных затрат и т.п. Кроме того, в процессе переработки отходов в новые материалы могут выделяться вредные вещества. Третий вариант -- это сжигание отходов строительных материалов, например, дерева, синтетических материалов и т.п., что после сортировки более предпочтительно, чем вывоз отходов на свалку. При сжигании выделяется тепловая энергия, которую можно использовать. Варианта «свалки», оказывающего огромные нагрузки на окружающую среду, благодаря вышеперечисленным альтернативным вариантам практически можно избежать.

8.8 Охрана окружающей среды

Мероприятия по экологической безопасности при проектировании двухсекционного многоэтажного жилого дома в г.Каспийск. В настоящее время масштабы изменений людьми природной среды неизменно растут, поэтому проблемы связанные с окружающей средой приобрели сегодня актуальный характер.

Основными задачами, решаемыми при разработке проекта и последующем строительством, являются:

1)Снижение норм расхода воды, которое решается путем устройства рециркуляции с промежуточными очистками воды.

2)Уменьшение до регламентируемого уровня загрязнения водных объектов сбросами путем устройства очистных сооружений.

3)Уменьшение до регламентируемого уровня воздействия шумов путем устройства звукоизолирующих стен вокруг объектов шума.

При проектировании и строительстве зданий, строений, сооружений и иных объектов должны учитываться нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, предусматриваться мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, а так же способы размещения отходов производства и потребления, применяться ресурсосберегающие, малоотходные, безотходные и иные существующие технологии, способствующие охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов;

Не допускается изменять стоимость проектных и строительных проектов за счет исключения из них таких работ и проектов планируемых мероприятий по охране окружающей среды пр...