Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Кубанский государственный технологический университет (КубГТУ)

Кафедра Кадастра и геоинженерии

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к выпускной квалификационной работе (проекту)

на тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск»

ККИГ.120303.098.ПЗ

Разработчик ст. гр. 04-А-ГК1 Сукманюк Е.А.

Руководитель доц. каф. КиГ, к.т.н. Лабутин В.О

Краснодар, 2009

Annotation

The object of this project is the real estate of the oil tank farm. The real estate is located at 37 Vokzalnaya St, Abinsk, Krasnodar state, Russia.

In the given degree project the analysis of the market of the estimated property including the analysis of the market of the ground areas and the analysis of the market of the industrial-warehouse real estate (tank farms) is made. Therefore possibility of use of three approaches to an estimation was defined. Using reasons about merits and demerits of the applied approaches to an estimation, having defined relative density of each of approaches in total market cost, as of March, 2009 which has made 274 700 thousand roubles (two hundred seventy four million seven hundred thousand roubles).

Реферат

Пояснительная записка выпускной квалификационной работы (проекта) 180 с., 4 рис., 39 табл., 24 источника, 5 прил.

Иллюстративная часть выпускной квалификационной работы (проекта) 24 слайда.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС, СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ, ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ, МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ.

Объектом дипломного проекта является недвижимое имущество нефтебазы.

Цель проекта - определение рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, с учетом рыночной стоимости права аренды земельных участков, на которых оно расположено, по состоянию на март месяц 2009 года, для совершения сделок с ним.

В данном дипломном проекте произведен анализ рынка оцениваемого имущества, включающего в себя анализ рынка земельных участков и анализ рынка производственно-складской недвижимости (нефтебаз). В результате чего определилась возможность использования трех подходов к оценке. Используя соображения о достоинствах и недостатках примененных подходов к оценке, определив удельный вес каждого из подходов в итоговой рыночной стоимости, была рассчитана итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества нефтебазы, расположенной по адресу: Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск, ул. Вокзальная, 37, по состоянию на март 2009 года, которая составила 274 700 тыс. рублей (двести семьдесят четыре миллиона семьсот тысяч рублей).

Содержание

The abstract

Нормативно-правовая база. Стандарты оценки

Термины и определения

• Введение
• 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
• 1.1 Процедура оценки недвижимого имущества
• 1.2 Затратный подход
• 1.3 Доходный подход
• 1.4 Сравнительный подход
• 1.5 Согласование результатов
• 2. Описание объекта оценки
• 2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
• 2.2 Местоположение оцениваемого объекта и его окружение
• 3. Анализ социально-экономических факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Анализ рынка недвижимости
• 3.1 О социально-экономической ситуации в Краснодарском крае и районе расположения объекта оценки
• 3.2 Анализ состояния отрасли применительно к использованию оцениваемого имущества
• 3.3 Обзор сегмента рынка недвижимости, относящегося к оцениваемому объекту
• 3.4 Заключение по анализу объекта оценки
• 4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки - нефтяной базы
• 4.1 Затратный подход
• 4.2 Доходный подход
• 4.3 Сравнительный подход
• 4.4 Согласование результатов
• 5. Вопросы безопасности жизнедеятельности
• 6. Экономическая часть
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложения

The abstract

Theme of the degree project: “The Estimation of market cost of real estate of the oil tank farm located on territory of municipal union the city of Abinsk”.

The object of this project is the real estate of the oil tank farm. The real estate is located at 37 Vokzalnaya St, Abinsk, Krasnodar territory, Russia.

The purpose of the project is to find out the market value of the real estate of the oil tank farm in order to do a business with it.

The object to be estimated is the real estate of the oil tank farm for administrative-residential and commercial purposes. The oil tank farm has an estimated 19500 tons capacity of dark and light oil products.

The general facts of the object:

? the reservoir of oil tank farm can hold 19500 tons of dark and light oil products at the same time;

? the rail road trestle for oil dump is 96 meters long;

? it has the trestle for auto pouring of fuel oil;

? the technological pipelines are 1380 meters long;

? the rail road routes № 1, 2, 3, 9, and 9a are 3210 meters long;

? two fire tanks are 1251 cubic meters each;

? the fire-prevention water pipe is 780 meters long;

? the fire-prevention foam pipe is 864 meters long;

? the boiling room has a productivity of 26 tons of steam per day;

? the gas pipe line of high and average pressure is 1400 meters long;

? it has a high-voltage electric line, 4000 meters long;

? industrial water pipe line is 1320 meters long;

? the trestle for cable lines is 803 meters long;

? the trestle for steam pipe lines is 500 meters long;

? the pool for emergency dump of fuel oil has a capacity of 9685 cubic meters;

? the drainage pipe is 740 meters long;

? the transformer substation has a total of 1030 kilowatts.

The production activity is in process since 01.02.2007.

It includes three main activities:

? providing storage and transfer services of oil products;

? transporting oil products by its transportation;

? providing services on sale of stream to the canning factory.

The procedure of an assessment of real estate includes:

- gathering and analysis of the information about the estimated object;

- analysis of sufficiency and validity of existing information;

- analysis of the most efficient usage of estimated property;

- an application of assessment approaches including any method of an assessment and its calculation;

- an agreement of application results of estimation and calculation of final cost of the estimated object.

The project includes analysis to be estimated property market which consists of analysis of the property lands market and analysis of the market of the industrial storing real estate of oil tank farms. Three approaches (expenditure, profitable, and comparative) have been used in the analysis which helped to define the final market value of the estimated real estate.

1. Expenditure approach. The main principle of this approach is a principle of replacement. It says that the informed buyer will never pay for any real estate more than the cost to create an object similar to the estimated object with a market value on a date of estimation considering depreciation of the object.

The main stages of an expenditure approach include:

- market value appraisal to rent the real estate that belongs to be estimated property;

- estimation of costs to build a new object similar to the estimated object with a market value on a day of appraisal;

- estimation of depreciation of the object;

- total calculation of the estimated object.

The table 1 ? The results on expenditure approach

Category	Cost, in rubles
Market value to rent the real estate (174840sq. m.). It is located in 37 Vokzalnaya St, Abinsk.	17 479 612
Market value to rent the real estate (23217 sq. m.). It is located in west of Abinsk.	2 321 117
Cost to replace the real estates to new ones.	289 047 498
Depreciation	34 027 634
Cost to replace the estimated object with depreciation	255 019 864
Market value of the estimated object	274 820 593

The result shows that the approximate market value of the estimated object based on an expenditure approach is 274 821 thousand rubles.

2. Profitable approach.

It is a complex of methods which allows finding a market value of the object based on expecting future profits from usage of the estimated object.

To use this approach, the appraiser has to do the following:

- to establish the period of forecasting;

- to investigate the ability of the object to bring income in current period of forecasting and also to make a conclusion about the ability of the object to be profitable after the period of forecasting;

- to define the rate of discount;

- to reach the expected income during the period of forecasting.

The result shows that the market value of the estimated object based on profitable approach is 277 680 thousand rubles.

3. Comparative approach. It is a complex of methods which allows appraising of the object based on comparison of the real object with its analog considering price information. Using this approach, the object should be similar to the estimated property based on economical, material, technological and other characteristics defining its price.

To use this approach, the appraiser has to follow the next rules.

1. To choose the base of comparison and provide the comparative analysis of the estimated object and each analog-object based on all elements of comparison.

The table 2 ? Initial data for calculation

Object number/ parameters of an assessment	Object of appraisal	Object № 1	Object № 2	Object № 3	Object № 4	Object № 5
Public	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1974527800/	http://krasnodar.olx.ru/iid-23085946	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973373628/	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973016124/	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973007330/	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1974527800/
Offer price	In process	185 000 000	16 000 000	230 000 000	100 000 000	15 000 000
Location	Krasnodar state	Moscow, Moscow state	Goryachevskoy area, Krasnodar state	Stavropol, Krasnodar state	Krasnodar state	Kirov, Kirov state
Kind of the right	The property right	The property right	The property right	The property right	The property right	The property right
Terms of finance	100% on time of transaction	100% on time of transaction	100% on time of transaction	100% on time of transaction	100% on time of transaction	100% on time of transaction
Terms of payment	Money	Money	Money	Money	Money	money
Terms of transaction	Market	Market	Market	Market	Market	Market
Offer date	March 2009	March 2009	March 2009	March 2009	March 2009	March 2009
Property measurements	19,8057	-	-	-	-	-
Production capacity	19 500	7 600	1 200	30 475	6 275	2 900
Presence of rail roads	Yes	Yes	Yes	Yes	Yes	yes
Engineering communications	Electro supply, water pipe, water drain, heating, gas	Electro supply,water pipe, water drain	Electro supply, water pipe, water drain, heating, gas	Electro supply, water pipe, water drain, heating	Electro supply, water pipe, water drain, heating, gas	Electro supply, water pipe, water drain, heating, gas
Object condition	Very good	Good	Good	Very good	Very good	Very good

These nine basic elements of comparison has to be analyzed:

? the property rights to the real estate;

? the financing situation;

? sale situation;

? condition of the market;

? location;

? physical characteristics;

? economical characteristics;

? utilization;

? components of the property that are not part of the real estate.

1. To correct the meaning of the comparative elements for analog objects to each elements of comparison.

2. To approve results of values of correcting on the chosen objects-analogs.

For this approach five objects have been chosen.

The result shows that the value of the object is 275 340 thousand rubles.

Based on three approaches used in this project (expenditure, profitable and comparative), the final market value of the estimated real estate of oil tank farm on march 2009 is equal to 275 889 thousand rubles.

Нормативно-правовая база. Стандарты оценки

В настоящем дипломном проекте использованы ссылки на следующие нормативные документы:

- Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Государственная Дума Федерального Собрания РФ. 1994-1996. Москва;

- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256;

- Федеральный стандарт «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255;

- Федеральный стандарт «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254;

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р;

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р;

- Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов;

- Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года;

- Письмо Департамента строительства Краснодарского края от 27 февраля 2009 года № 67-853/09-01.06 "Об индексах на 1 квартал 2009 года";

- Постановление главы администрации края от 18 мая 2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края».

Термины и определения

В настоящем дипломном проекте применяются следующие термины с соответствующими определениями:

- к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте;

- при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;

- итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке;

- датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное;

- при установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки;

- износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин;

- срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним;

- подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами ? аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;

- износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин;

- целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Введение

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2] предписывает общественную оценку государственной и муниципальной собственности при приватизации, национализации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, выкупе, ипотечном кредитовании, внесении в качестве вклада в уставный капитал.

Объектом дипломного проекта является недвижимое имущество нефтебазы производственно-складского назначения, расположенное по адресу: Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск, ул. Вокзальная, 37.

Целью проекта является определение рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, с учетом рыночной стоимости права аренды земельных участков, на которых оно расположено, по состоянию на март месяц 2009 года, для совершения сделок с ним.

В данном дипломном проекте решаются следующие задачи:

- проводится анализ социально-экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемой недвижимости;

- проводится анализ рынка производственно-складской недвижимости (нефтебаз) России;

- проводится анализ рынка земельных участков Абинского района Краснодарского края;

- выявляются количественные и качественные характеристики объекта оценки;

- определяется рыночная стоимость объекта оценки с применением затратного подхода;

- определяется рыночная стоимость объекта оценки с применением сравнительного подхода;

- определяется рыночная стоимость объекта оценки с применением доходного подхода;

- проводится согласование результатов применяемых подходов.

При этом, в процессе работы будут собраны все необходимые данные по оцениваемому имуществу, и проведен анализ всей необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о рыночной стоимости, применяя затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке.

1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

1.1 Процедура оценки недвижимого имущества

недвижимость оценка стоимость нефтебаза

Процедура оценки недвижимого имущества включает в себя:

- сбор и анализ информации об объекте оценки: изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки; сбор информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы; сведения об обременениях, связанных с объектом оценки; информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях; прошлых и ожидаемых доходах и затратах; данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки;

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информации о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; сбор данных о затратах на воспроизводство или замещение оцениваемых объектов; исследование рынка аренды аналогичных объектов и рисков, связанных с инвестирования в аналогичные объекты;

- оценка достаточности и достоверности имеющейся информации;

- анализ наиболее эффективного использования оцениваемого имущества;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

1.2 Затратный подход

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки (приложение Д):

? расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка, относящегося к оцениваемому имуществу;

? расчет затрат на возведение нового объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки;

? расчет физического износа объекта оценки;

? итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом к оценке.

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р [7].

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р [8], при проведении оценки обязательно использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Методы расчета стоимости затратным подходом не применялись, так как в условиях инфляции сложно с достаточной точностью рассчитать стоимость затрат на расширенное создание и воспроизводство улучшений всех земель района и выделения доли, приходящейся на конкретный земельный участок.

Методы расчета стоимости доходным подходом не применялись, так как рынок недвижимости Краснодарского края земельными участками, сдаваемыми в аренду на рыночных условиях, не представлен, невозможно с достаточной точностью определить величину земельной ренты. Таким образом, метод капитализации земельной ренты в данном отчете не применялся.

Одним из методов доходного подхода является метод «остатка для земли». При проведении расчетов данным методом используется дисконтирование каждого из видов доходов и расходов за весь период, а «остаток для земли» определяется как разница между приведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующей суммой расходов. С математической точки зрения такая техника имеет принципиальный недостаток, поскольку из одной величины, определенной с достаточно большой погрешностью, вычитается величина того же порядка, также имеющая высокую погрешность. Поскольку остаток существенно меньше этих величин, то погрешность его определения может многократно превышать погрешности расчета исходных данных. Некоторого снижения погрешности можно добиться, выявив корреляции изменения основных составляющих доходов и расходов, если они имеют один и тот же знак. На практике погрешность подобных расчетов для неустановившегося рынка может составлять десятки процентов, поэтому техника «остатка для земли» в условиях Краснодарского края применяется достаточно редко. Следует также отметить, что техника «остатка для земли» по сути является обратной задачей. Поскольку все ее параметры заданы с погрешностями, то такая задача относится к классу некорректных и ее решение простыми методами приводит к заведомо неустойчивым результатам.

Таким образом, в данной дипломной работе, в соответствии с целями оценки, стоимость права аренды земельных участков произведена с позиций сравнительного подхода, используя метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

- определение по каждому из объектов-аналогов характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из объектов-аналогов корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из объектов-аналогов цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- тип аренды (долгосрочная, краткосрочная);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др.

К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

Определение стоимости замещения оцениваемого объекта как нового

Под стоимостью замещения нового аналогичного объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Для расчета стоимости строительства в данной дипломной работе выбран метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м³ строительного объема, 1м² покрытия, 1 м² общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле:

V_B = V_j х N, (1)

где V_B - стоимость строительства, денежн. ед.;

V_j - стоимость единицы потребительских средств, денежн. ед.;

N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения C_in используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.

К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов; укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений, содержащие показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом; справочники оценщика ООО «КО-ИНВЕСТ» (Ко-Инвест 2003 год «Жилые дома», Ко-Инвест 2003 год «Складские здания и сооружения», Ко-Инвест 2004 год «Промышленные здания», Ко-Инвест 2005 год «Общественные здания», Ко-Инвест 2005 год «Сооружения городской инфраструктуры»), содержащие укрупнённые показатели стоимости строительства.

Представленная в справочниках оценщика Ко-Инвест (Ко-Инвест 2003 год «Жилые дома», Ко-Инвест 2003 год «Складские здания и сооружения», Ко-Инвест 2004 год «Промышленные здания», Ко-Инвест 2005 год «Общественные здания», Ко-Инвест 2005 год «Сооружения городской инфраструктуры») информация предназначена для использования при определении стоимости замещения оцениваемых объектов в рамках затратного подхода. Данные справочники могут быть также использованы при определении стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса.

Показатели справочников оценщика (Ко-Инвест 2003 год «Жилые дома», Ко-Инвест 2003 год «Складские здания и сооружения», Ко-Инвест 2004 год «Промышленные здания», Ко-Инвест 2005 год «Общественные здания», Ко-Инвест 2005 год «Сооружения городской инфраструктуры») включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учётом непредвиденных работ и затрат.

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (P_B) является компенсацией за использование средств инвестора в течение срока реализации проекта (продажи имущества), то есть определяется по формуле:

P_B = С_O х К_PB ,(2)

где V_O - стоимость объекта, денежн. ед.;

К_PB - коэффициент предпринимательской прибыли.

Коэффициент предпринимательской прибыли (К_PB) можно рассчитать как будущую стоимость альтернативных инвестиций, помещенных на срок реализации проекта по требуемой процентной ставке (годовой норме прибыли).

Формула расчета коэффициента предпринимательской прибыли имеет вид:

(3)

где Т - срок реализации проекта, лет;

n - количество периодов инвестирования в год;

?_i - доля средств, инвестируемых в i-ом периоде;

R - ставка доходности по аналогичным проектам, % в год.

Определение накопленного износа

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Далее приведены обобщенные группы параметров (I и II) и факторов (III и IV), определяющих эксплуатационную пригодность зданий.

I группа. Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность:

? прочность и устойчивость конструкций;

? влаго- и морозостойкость конструкций;

? водонепроницаемость конструкций и др.

II группа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности:

? удельные площади и кубатура;

? температурно-влажностный режим в помещениях;

? герметичность, звукоизоляция и др.

III группа. Архитектурно-художественное соответствие назначению.

IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации.

Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом) и внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Существуют способы расчета износа исходя из данных натурного обследования объекта недвижимости и срока экономической жизни объекта по нормам амортизационных отчислений.

1. Теория расчета физического износа через срок экономической жизни объекта по нормам амортизационных отчислений.

Взаимосвязь между износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

D/С_R = A_E/Т_T , (4)

где D - износ, %;

С_R - восстановительная стоимость, денежн. ед.;

A_E - эффективный возраст, лет;

Т_T - типичный срок экономической жизни, лет.

Отсюда следует, что износ определяется по формуле:

D = A_E /Т_T х С_R , (5)

2. Теория расчета физического износа исходя из данных натурного обследования объекта недвижимости.

Метод укрупненной оценки физического износа.

Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре Оценщиком. Шкала экспертных оценок, разработанная МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова представлена в таблице 1.1 далее по тексту.

Таблица 1.1 - Определение физического износа зданий и сооружений экспертным путем

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Характеристика технического состояния
0-9	Отличное	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется
10-19	Очень хорошее	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.
20-39	Хорошее	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.
40-59	Удовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
60-80	Неудовлетворительное	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов

Определение физического износа по данным натурного обследования согласно ВСН 53-86(р).

Физический износ сооружения (здания) следует определять по формуле:

i=k

D_P = У D_Pi х L_i , (6)

i=1

где D_P - физический износ сооружения (здания), %;

D_Pi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости сооружения (здания);

k - число отдельных конструкций, элементов или систем в сооружений (здании).

В данном отчете расчет физического износа осуществлялся методом укрупненной оценки физического износа.

Функциональное устаревание

Функциональное устаревание вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.

Для решения задач оценки функциональный износ определяется «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов». Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Внешнее (экономическое) устаревание

Данный вид износа обусловлен местоположением объекта и сопровождается потерей стоимости объекта в глазах потенциального покупателя либо снижением ренты в случае коммерческого использования, следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении.

Износ, вызванный внешним воздействием, может возникнуть из-за ряда причин, таких как: общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.

1.3 Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки» (раздел III, п. 13 федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» [4]). В пункте 21 ФСО №1 указано «Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения».

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен (п.21, абзац 2 ФСО №1):

- установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который до даты оценки проводится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

- исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

- определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

- осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также потока доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В соответствии с упомянутым стандартом оценки единственным методом, который может быть использован в рамках доходного подхода, является метод дисконтированных денежных потоков.

Определение размера денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный период

Важнейшей экономической характеристикой доходного объекта недвижимости является «рентный доход», генерируемый земельным участком и улучшениями. В случае использования объекта его собственником в качестве финансового актива, рентный доход определяется как сумма средств, передаваемых пользователем (арендатором) собственнику (арендодателю) в виде арендной платы в обмен на право владения и (или) пользования землей и (или) улучшениями (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени. Размер суммы и сопутствующие условия определяются соответствующим арендным договором (глава 2 ГК РФ [1], ст. 609--624), в котором обозначаются все условия, существенным образом влияющие на уровень арендного дохода. В частности, ст. 614 устанавливает пять форм расчетов за аренду объекта (или его элементов), среди которых наиболее распространенной является форма единовременных или периодических денежных платежей. В этом случае для расчета арендной платы указывается удельная характеристика -- ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Если использование в качестве финансового актива объектов недвижимости того типа, к которому принадлежит оцениваемый объект, является типичным, то, как правило, анализ доходности объекта можно выполнять, опираясь на доступную информацию о рыночных ставках арендной платы для аналогичных объектов.

Исходя из сказанного выше, начнем анализ с характеристики бюджета объекта, доходная часть которого определяется с опорой на рыночные данные об аренде объектов, аналогичных анализируемому. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Перечень и последовательность определения доходов и расходов

Наименование	Обознач.	Символ	Примечание
Потенциальный валовой доход = Potential Gross Income	ПВД = PGI	Ipg	Контрактная арендная плата, Iрс
			Скользящий арендный доход, Iph
			Рыночная арендная плата, Ipm
			Прочие доходы, Ipa
Потери дохода = Vacancy & Collection Loss	ПД = V&L	Ipg х Kv1	Потери от недозагрузки, Ipg x Kv
			Потери от неплатежей, Ipg x Kl
Эффективный валовой доход = Effective Gross Income	ЭВД = EGI	Ieg	Icg=?Ipgi x (l-Kvi) x (l-Kli)
Операционные расходы = Operating Expences	ОР = ОЕ	Ео	Постоянные, Ес
			Переменные, Ev
Чистый операционный доход = Net Operating Income	ЧОД = NOI	Io	Io= Ieg - Eo
Выплаты по обслуживанию долга =Mortgage Debt Service	ОД = DS	Im	Im=Vm x Rm
Чистый валовой доход до налогообложения = Pre-Tax Cash Flow	ЧВД = PTCF	Ie	Ie = Io- Im= Vex Re
Налог на прибыль = Tax	НПП = Tax	Tpr	Tpr=KT x ( Ie - Am )
Чистый доход = After-Tax Cash Flow	ЧД = ATCF	Iat	Iat = (Ie - Am) x (l - KT)
Доход от продажи объекта = Reversion	ДПО = Rev	Vn	За вычетом расходов на сделку

«Стартовой» характеристикой доходности объекта является потенциальный валовой доход (ПВД=I_pg). Этот вид дохода определяется как максимально возможная сумма средств, планируемая к получению в течение предстоящего года (после даты оценки или даты приема объекта в управление) при коммерческом использовании всего потенциала всех элементов объекта. ПВД равен сумме четырех составляющих:

...