Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск

- контрактной годовой арендной платы I_рс - выплат по договорам аренды, остающимся действующими в течение всего или части соответствующего года;

- скользящего дохода I_рh -- надбавок за превышение норм использования временных, энергетических, других ресурсов, процентные надбавки за превышение оборота бизнеса над оговоренным базовым уровнем, другое;

- рыночной годовой арендной платы I_pm -- арендных платежей за планируемую сдачу в аренду по рыночным ставкам всех не занятых арендаторами основных помещений - в том числе занятых собственником или нанятым им персоналом;

- прочих доходов I_ра за год, включая: арендную плату за землю под автостоянкой, платежи за размещение рекламы на фасаде здания или на стенах внутри здания, платежи за размещение мини-прачечной в подвале, торговых киосков и автоматов в вестибюле, телеантенны на крыше и пр., а также доходы от сервисного бизнеса, управляемого менеджером объекта и предназначенного исключительно для арендаторов основных помещений объекта.

Обратим внимание на то, что первые три составляющие отражаются в действующих или планируемых к заключению договорах аренды, связанных так или иначе с использованием основных помещений, в то время как четвертая составляющая относится к свободной части земельного участка, а также к помещениям и к элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Отметим обязательность учета всех поименованных компонентов потенциального валового дохода, значимость которых должна проверяться при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Здесь нужно учитывать, что управляющий объектом в интересах собственника старается реализовать все мыслимые и доступные возможности извлечения доходов при эксплуатации объекта. Так, например, в отсутствие рекламы на фасаде здания управляющий рассматривает возможность поиска потенциальных заказчиков на размещение такой рекламы и учитывает соответствующую величину дохода при расчете ПВД.

Структура расходов

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные Е_с и условно переменные E_v, формируемые из полного общего перечня расходов. Ниже представлен примерный перечень операционных расходов, соответствующий «полной» аренде, при которой предусматривается включение в арендную ставку всех видов операционных расходов, связанных с функционированием арендуемых элементов объекта недвижимости (таблица 1.3).

Заметим здесь, что в теории оценки операционные расходы группируются в три блока: постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта, переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений, и резерв замещения (ресурсы на отложенный ремонт). Нетрудно заметить, что указанное разделение недостаточно логично, так как в состав ресурсов на отложенный ремонт включаются как переменные, так и постоянные расходы. В частности, в резерв замещения включаются:

- расходы, зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стен, оборудования и сетей газоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования);

- расходы, связанные с компенсацией разрушительного влияния природных сил (кровля, наружная отделка стен), а также затраты на восстановление эксплуатационных качеств систем теплоснабжения и обеспечения безопасности, планируемые даже для объекта, временно выведенного из эксплуатации.

Нелогично и ограничение перечня постоянных расходов страховкой и налогами на недвижимость: к постоянным расходам, не зависящим от степени загрузки объекта, следовало бы отнести также все расходы по содержанию объекта в состоянии, законсервированном, но технически готовом к принятию первого арендатора.

Таблица 1.3 - Перечень операционных расходов при «полной» аренде помещений

Вид расходов	Постоянные Ес	Переменные Ev
Налоги	На недвижимость	На зарплату персонала
Страховка	Страховка	-
Управление	Управленческий учет	Управляющий с накладными расходами
Бухгалтерские и юридические услуги	Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи	Бухгалтерские и юридические услуги арендных и подрядных отношений
Маркетинг и работа с арендаторами	Исследование рынка и реклама	Работа по удержанию арендаторов
Энергоснабжение	Антиаварийное теплоснабжение здания	Теплоснабжение арендуемых помещений
	--	Электроснабжение
	--	Газоснабжение
Коммунальные услуги	--	Водоснабжение
	--	Канализация
	--	Удаление мусора
	--	Штрафы за перерасход ресурсов
Эксплуатация	--	Вентиляция, кондиционирование
	--	Расходные материалы
	--	Обслуживание лифтов
	--	Дезинсекция
	Уборка территории	Уборка помещений
Техническое обслуживание	Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждений	Мелкий и отложенный ремонт облицовки, оборудования и сетей.
Обеспечение безопасности	Автоматизированная система оповещения	Служба безопасности
	--	Надбавки за сверхурочные услуги
Прочие расходы (из прочих доходов)	Обслуживание рекламных носителей
	Обслуживание телесистем и сетей	Обслуживание телеприемников
	Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок	Автосервис для пользователей
	Обслуживание мастерских	Индивидуальные услуги

Так, например, к постоянным расходам следовало бы отнести:

- минимальные расходы на управленческий учет;

- затраты на упоминавшееся выше «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций;

- расходы на эксплуатацию полуавтоматизированной системы обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте;

- упоминавшиеся выше затраты на своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения.

Уже на данной стадии знакомства с операционными расходами нужно иметь в виду, что в их состав не включаются:

- платежи по обслуживанию долга (они вычитаются позднее из чистого операционного дохода);

- амортизационные отчисления (резерв средств на возврат капитала остается в составе всех видов доходов);

- капитальные вложения в развитие объекта (они должны вычитаться из чистой прибыли);

- доходы от корпоративного бизнеса, использующего недвижимость (недвижимость генерирует только часть доходов от бизнеса);

- налоги на прибыль (учитываются позднее на стадии расчета доходов).

В составе этих расходов не должны присутствовать также затраты, не включенные в плату за пользование объектом (например, при «распределенной» аренде). В то же время следует иметь в виду, что в составе операционных расходов должны быть представлены все затраты, сопровождающие получение статей доходов, включенных в состав потенциального валового дохода (в том числе прочих доходов).

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании денежных потоков не учитывается.

К капитальным затратам относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируются от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений, в том числе расходы на планово-предупредительные ремонты, поскольку эти выплаты реально будут осуществлены денежными средствами в планируемом году. Кроме того, капитальные затраты учитываются в доходном подходе, так как они позволяют продлить срок жизни объекта и увеличивают его стоимость в постпрогнозном периоде.

Определение ставки дисконта

Ставка дисконта ? коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Риск является существенным в определении ставки дисконта.

Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.

Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, методом кумулятивного построения.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и риски, связанные с функционированием объекта недвижимости (несистематические). Для определения ставки дисконта существует следующий алгоритм расчетов:

- определяется безрисковая ставка (доходность по ценным долгосрочным государственным бумагам; ставкам по депозитам банков высшей категории надежности, ГКО т. д);

- определяются риски связанные с функционированием данного объекта недвижимости;

- определяется риск инвестиционного менеджмента;

- определяется риск ликвидности объекта.

Проведение процедуры дисконтирования

При проведении процедуры дисконтирования необходимо учитывать два момента:

? первый заключается в том, как денежные потоки поступают во времени (в начале каждого периода, в конце каждого периода, равномерно в течение года, и т.д.)

Формула текущей стоимости (V_p), получаемой в будущем, денежной единицы имеет следующий вид:

1) для конца периода:

(7)

где R - ставка дисконта;

m - число периодов.

2) для середины периода:

(8)

где R - ставка дисконта;

m - число периодов.

В последующих расчетах будем принимать, что дисконтирование денежных потоков произведено по формуле текущей стоимости для середины периода.

? второй несет смысловую нагрузку, основанную на том, что дисконтирование проводится с использованием формулы сложного процента:

(9)

отсюда,

(10)

где V_P - текущая стоимость, денежн. ед.;

V_F - будущая стоимость, руб. денежн. ед.;

R - ставка дисконта;

m - число периодов.

Дисконт-фактор данной формулы есть текущее значение стоимости, значение данного показателя определяется с помощью специальной таблицы «Шесть функций денежной единицы».

Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения дисконт-фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

? число периодов;

? ставка %.

Определение стоимости последующей продажи объекта недвижимости (реверсии)

Определение остаточной стоимости основано на предпосылке о том, что недвижимость способна приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы от эксплуатации недвижимости стабилизируются, и в остаточный период будут иметь стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные одноуровневые доходы.

Расчет стоимости в после прогнозный период может быть произведен несколькими методами в зависимости от планируемых изменений, которые вероятны в после прогнозный период. Существуют следующие методы расчетов:

- назначение цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

- принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

- капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода (исчисления тем самым стоимости недвижимости в постпрогнозный период методом прямой капитализации дохода постпрогнозного периода), с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

При этом ставка капитализации определяется как разница между ставкой дисконтирования и заданными темпами роста дохода в постпрогнозный период, а коэффициент текущей стоимости постпрогнозного дохода от перепродажи оцениваемого объекта рассчитывается для конца периода. Полученную таким образом стоимость перепродажи объекта оценки на конец прогнозного периода приводят к текущим стоимостным показателям.

Таким образом, итоговая величина объекта оценки состоит из двух составляющих:

- текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;

- текущего значения стоимости перепродажи недвижимости определенной капитализацией годового дохода в постпрогнозный период.

1.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (раздел III, п. 13 федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 20 июля 2007 года № 256 [4]. В пункте 22 ФСО №1 указано «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа о ценах и характеристиках объектов-аналогов».

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен (п.22, абзац 2 ФСО №1):

- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть основан оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

- согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В соответствии с упомянутым стандартом оценки, в процессе оценки, в рамках сравнительного подхода, могут быть использованы методы, основанные на сравнительном анализе. К этим методам относятся: сравнительный анализ парного набора данных и относительный сравнительный анализ.

В настоящей дипломной работе использовался метод сравнительного анализа парного набора данных, имеющий следующий алгоритм:

- выбор единицы сравнения;

- определение элементов сравнения. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия продажи;

4) состояние рынка;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) использование;

9) компоненты собственности не связанные с недвижимостью;

- корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ;

- согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

1.5 Согласование результатов

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода к оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ, и делаются выводы;

- способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств;

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.

На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы Оценщикам были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить.

Поскольку есть несколько подходов к оценке, каждый из которых имеет законное место как итоговый результат оценки определенного класса, Оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества.

2. Описание объекта оценки

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой недвижимое имущество нефтебазы административно-бытового и производственного назначения. Нефтебаза рассчитана на 19500 тонн единовременного хранения темных и светлых нефтепродуктов.

Общие показатели объекта:

- резервуарный парк нефтебазы на 19500 тонн единовременного хранения темных и светлых нефтепродуктов, из них:

1) 4 резервуара на 4944 куб. м используются для хранения мазута;

2) 1 резервуар на 1046 куб. м используется для хранения печного топлива;

- ж/д эстакада слива топлива протяженностью 96 метров на единовременный слив 8-ми вагонов;

- эстакада автоналива мазута на единовременный налив 4-х автоцистерн по 34 тонны в течение часа;

- технологические трубопроводы протяженностью 1380 метров;

- ж/д пути № 1, № 2, № 3, № 9, № 9а, протяженностью 3210 метров;

- 2 пожарных резервуара по 1251 куб. м каждый;

- противопожарный водопровод протяженностью 780 метров;

- противопожарный пенопровод протяженностью 864 метра;

- здание котельной, производительностью 26 тонн пара в сутки;

- газопровод высокого и среднего давления протяженностью 1400 метров;

- высоковольтная линия электропередач протяженностью 4000 метров;

- производственно-бытовой водопровод протяженностью 1320 метров;

- эстакада кабельных линий протяженностью 803 метра;

- эстакада паропровода протяженностью 500 метров;

- приемный бассейн аварийного сброса мазута 9685 куб. м;

- производственно ливневая канализация протяженностью 740 метров;

- 2 трансформаторные подстанции суммарной мощностью 1030 киловатт.

Производственная деятельность ведется с 01.02.2007.

Основные виды деятельности:

- оказание услуг по хранению и перевалке нефтепродуктов;

- транспортная экспедиция нефтепродуктов собственным автотранспортом (15 а/м «Скания», грузоподъемностью 34 тонны каждая);

- предоставление услуг по продаже пара консервному комбинату.

Оцениваемые объекты недвижимости расположены на земельных участках площадью 174840 кв. м и 23217 кв. м, расположенные по адресам: г. Абинск, ул. Вокзальная, 37 (категория земель - земли поселений), для строительства и эксплуатации производственной базы; и западная окраина г. Абинска (категория земель - земли поселений), для эксплуатации железнодорожных путей (№ 1, № 2, № 3, № 9, № 9а по станции Абинская СКЖД), соответственно. Рельеф участков равнинный.

По состоянию на дату оценки нефтебаза является действующей и эксплуатируется по назначению.

По результатам физического осмотра резервуарный парк нефтебазы находился в отличном техническом и санитарном состоянии, остальные производственные и вспомогательные объекты находились в различном техническом и санитарном состоянии.

Фотографии оцениваемого имущества представлены в приложении А и приложении Д.

Подробное описание основных технических характеристик, конструктивных элементов и технического состояния оцениваемых зданий и сооружений представлено далее по тексту в таблице 2.1.

Таблица 2.1 - Описание оцениваемых объектов недвижимости

Наименование объекта недвижимости	Технические характеристики*	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние
1 Ж/д подъездные пути - № 1,2,3,9,9а	Год укладки - 1971; Год проведения последнего капитального ремонта - 2005; Общая протяжённость подъездного пути - 3210 м; Полезная длина - 2868 м; Максимальный радиус кривых - 200 м.	Рельсы подъездных путей и стрелочных переводов Р-43; стрелочный перевод № 100 - левый; стрелочный перевод № 101 - правый; стрелочный перевод № 102 - правый; шпалы - деревянные; балластный слой - песчаный и щебеночный.	Хорошее
2 Артезианская скважина - № 30357	Год окончания бурения - 1974; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Глубина - 101 м; Дебит - 36 м3/час; Статический уровень - 25 м; Диаметр в дм. - 8".	Фильтр - обсадные трубы, перфорированные отверстиями диаметром 18 мм в количестве 680 шт. на 1 п.м., каркас фильтра обмотан нержавеющей проволокой диаметром 3 мм с шагом витка 15-20 мм, поверх обшита сетка латунная галунного плетения, укрепленная сверху той же проволокой с шагом витка 20-25 м. Зафильтрованное пространство засыпано гравием в интервале 0-101 м.	Хорошее
3 Артезианская скважина - № 46977/11	Год окончания бурения - 1972; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Глубина - 170 м; Дебит - 36 м3/час; Статический уровень - 25 м; Диаметр в дм. - 10".	Фильтр 10" перфорированная труба с отверстиями диаметром 18-20 мм в количестве 680 шт. на 1 п. м.; на трубе обмотана нержавеющей проволокой диаметром 3 мм с шагом витка 1,5 см и затем обшита сеткой латунной галунного плетения № 48; сетка сверху закреплена проволокой диаметром 3 мм с шагом витка 2,0-2,5 см.	Хорошее
4 Артезианская скважина - № 46849	Год окончания бурения - 1980; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Глубина - 101 м; Дебит - 40 м3/час; Статический уровень - 24 м; Диаметр в дм. - 8".	Фильтр 8" сетчатый, перфорированная колонка с отверстиями 18 мм в количестве 698 шт. на 1 п. м. обмотона проволокой 3 мм с шагом витка 2-3 см и обшита сеткой № 48 нержавеющей, галунного плетения и обмотана той же проволокой. В интервале от 101 до 10 м произведена гравийная обсыпка.	Хорошее
5 Здание трансформаторной подстанции ТП-214-литер Э	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - 2005; Общая площадь - 39,7 м2; Площадь застройки - 52,2 м2; Строительный объем - 392 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные; Проемы оконные - простые; Проемы дверные - простые; Внутренняя и наружная отделка - штукатурка, окраска; Инженерное обеспечение - электроснабжение.	Очень хорошее
6 Здание лаборатории - литер Р	Этажность - 1; Год постройки - н/у ; Год проведения последнего капитального ремонта - 2005; Общая площадь - 208,9 м2; Площадь застройки - 220,8 м2; Строительный объем - 883 м3	Фундамент - бутобетонный; Стены - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные, керамическая плитка; Проемы оконные - простые деревянные; Проемы дверные - простые деревянные; Внутренняя отделка - штукатурка, окраска; Инженерное обеспечение - электроснабжение, отопление, водопровод, канализация; Прочие работы - отмостка.	Очень хорошее
7 Здание столовой - литер Д	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Общая площадь - 322,8 м2; Площадь застройки - 365,9 м2; Строительный объем - 1307 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные, керамическая плитка; Проемы - простые; Внутренняя отделка - простая.	Хорошее
8 Здание склада (материальный склад) - литер О	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - 2005; Общая площадь - 1373 м2; Площадь застройки - 1615,8 м2; Строительный объем - 5009 м3	Фундамент - бетонный; Стены - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные; Проемы оконные - простые; Проемы дверные - простые; Внутренняя отделка - штукатурка, окраска; Инженерное обеспечение - электроснабжение.	Очень хорошее
9 Здание кузницы - литер Н	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Общая площадь - 23,1 м2; Площадь застройки - 31,4 м2; Строительный объем - 88 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Проемы - простые; Внутренняя отделка - простая.	Хорошее
10 Здание котельной - литер З	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - 2005; Общая площадь - 226,8 м2; Площадь застройки - 267,5 м2; Строительный объем - 1836 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные; Проемы оконные - двойные створные окрашенные; Проемы дверные - деревянные окрашенные; Внутренняя и наружная отделка - штукатурка, окраска, побелка; Инженерное обеспечение - электроснабжение, отопление, водопровод, канализация, газоснабжение; Прочие работы - отмостка.	Очень хорошее
11 Здание котельной - литер А22	Этажность - 2; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - 2005; Общая площадь - 207,9 м2; Площадь застройки - 155,9 м2; Строительный объем - 1278 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - ж/б; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные; Проемы оконные - одинарные глухие окрашенные; Проемы дверные - простые окрашенные; Внутренняя отделка - штукатурка цементно-известковая, окраска; Инженерное обеспечение - электроснабжение, отопление, водопровод, канализация, сетевое газоснабжение; Прочие работы - отмостка.	Очень хорошее
12 Газопровод высокого и среднего давления - литер Л2
12.1 Газопровод подземный высокого давления	Год постройки - 1984; Год проведения последнего капитального ремонта - 2007; Общая протяженность - 670 м; Разрешенное давление - 6-0,6 кг/см2; Глубина прокладки - 1,19-3,06 м.	Газопровод подземный высокого давления, диаметр трубопровода - 273 мм.	Хорошее
12.2 Газопровод надземный высокого и среднего давления, проложенный по эстакадам	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Общая протяженность - 730 м; Разрешенное давление - 6-0,6 кг/см2; Высота прокладки - 0,5-5,0 м; Количество опор - 71 шт.	Газопровод надземный высокого и среднего давления, проложенный по металлическим эстакадам.	Отличное
13 Высоковольтная линия электропередач - литер Л1
13. 1 Высоковольтная линия электропередачи напряжением 6 кВ	Год постройки - 1990; Год проведения последнего капитального ремонта - 2007; Общая протяженность - 3240 м; Напряжение - 6 кВ.	Опоры - железобетонные и металлические.	Хорошее
13.2 Кабельная высоковольтная линия напряжением 6 кВ, кабель марки ААШВ 3х120	Год постройки - 1990; Год проведения последнего капитального ремонта - 2007; Общая протяженность - 420 м; Напряжение - 6 кВ.	Кабельная высоковольтная линия, кабель марки ААШВ 3х120.	Хорошее
13.3 Кабельная высоковольтная линия напряжением 6 кВ, кабель марки ААШВ 3х95	Год постройки - 2006; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Общая протяженность - 340 м; Напряжение - 6 кВ.	Кабельная высоковольтная линия, кабель марки ААШВ 3х95.	Отличное
14 Резервуар № 1 - литер XI	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 4944 м3.	Вертикальный стальной сварной резервуар.	Отличное
15 Резервуар № 2 - литер XII	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 4944 м3.	Вертикальный стальной сварной резервуар.	Отличное
16 Резервуар № 3 - литер XIII	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 4944 м3.	Вертикальный стальной сварной резервуар.	Отличное
17 Резервуар № 4 - литер XIV	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 4944 м3.	Вертикальный стальной сварной резервуар.	Отличное
18 Резервуар № 5 - литер XV	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 1020 м3.	Вертикальный стальной сварной резервуар.	Отличное
19 Пожарный резервуар № 1- литер XVII	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Площадь - 360 м2; Объем - 1251 м3.	Днище, стены и перекрытие (покрытие) - железобетонное. Резервуар подземный.	Отличное
20 Пожарный резервуар № 2 - литер XVIII	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Площадь - 360 м2; Объем - 1251 м3.	Днище, стены и перекрытие (покрытие) - железобетонное. Резервуар подземный.	Отличное
21 Ж/Д эстакада слива топлива - литер Т	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Протяженность - 96 м.	Железобетонные опоры, металлические площадки, лестницы и другие металлоконструкции, технологические трубопроводы, электроосвещение.	Отличное
22 Операторная - литер Р1	Этажность - 1; Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Общая площадь - 49,1 м2; Площадь застройки - 63,7 м2; Строительный объем - 207 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - ж/б; Крыша - совмещенная; Кровля - плоская рулонная; Полы - бетонные; Проемы оконные - металлопластиковые; Проемы дверные - металлические; Внутренняя отделка - штукатурка, побелка; Инженерное обеспечение - электроснабжение; Прочие работы - отмостка.	Отличное
23 Лаборатория с пристройкой -литер А35, а4	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Общая площадь - 149,8 м2; Площадь застройки - 188,9 м2; Строительный объем - 559 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - металлический профнастил; Полы - бетонные; Проемы оконные - одинарные глухие окрашенные; Проемы дверные - деревянные окрашенные; Внутренняя отделка - штукатурка.	Очень хорошее
24 Бытовой корпус - литер А23'	Этажность - 2; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - 2007; Общая площадь - 153,2 м2; Площадь застройки - 83,5 м2; Строительный объем - 585 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные, блочные; Перекрытие (покрытие) - ж/б; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные; Проемы оконные - металлопластиковые; Проемы дверные - деревянные филенчатые; Внутренняя отделка - штукатурка, побелка, кафель; Инженерное обеспечение - электроснабжение.	Очень хорошее
25 Дизель-генераторная - литер А23'''	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - 2007; Общая площадь - 61,2 м2; Площадь застройки - 78,1 м2; Строительный объем - 430 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - ж/б; Кровля - металлический профнастил; Полы - бетонные; Проемы дверные - деревянные окрашенные; Внутренняя отделка - штукатурка; Инженерное обеспечение - электроснабжение.	Очень хорошее
26 Насосная пожарных резервуаров -литер Я	Этажность - 1; Год постройки - 2005; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Общая площадь - 86,5 м2; Площадь застройки - 104,3 м2; Строительный объем - 574 м3	Фундамент - бутобетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - металлический профнастил; Полы - бетонные; Проемы оконные - металлопластиковые; Проемы дверные - деревянные филенчатые; Внутренняя отделка - штукатурка, побелка, кафель; Инженерное обеспечение - электроснабжение; Прочие работы - отмостка.	Очень хорошее
27 Противопожарный водопровод - литер В1	Год постройки - 2007; Протяженность - 780 м.	Стальной трубопровод подземной прокладки.	Отличное
28 Противопожарный пенопровод - литер В2	Год постройки - 2007; Протяженность - 864 м.	Стальной трубопровод подземной прокладки, условный диаметр трубопровода 100 мм.	Отличное
29 Производственно бытовой водопровод - литер В3	Год постройки - 2007; Протяженность - 1320 м.	Стальной трубопровод подземной прокладки.	Отличное
30 Эстакада паропровода - литер XVI	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Протяженность - 500 м.	Металлическая эстакада: фундаменты железобетонные монолитные столбчатые, металлические опоры с металлическими конструкциями для операния паропровода.	Отличное
31 Аварийная емкость - литер XXXV	Год постройки - 2006; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 75 м3.	Металлическая емкость.	Отличное
32 Очистные сооружения - литер XX	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился.	Очистные сооружения состоят: три накопительные стальные подземные емкости V = 150 м3, емкость-пескоуловитель, емкость нефтеотделитель, напорный коллектор - ж/б колодец глубиной 5 м.	Отличное
33 Приемный бассейн аварийного сброса мазута - XXI	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 9685 м3.	Днище и стены бассейна из монолитного железобетона.	Отличное
34 Здание фабрикатного цеха - литер Х, Ц	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Общая площадь - 3956,5 м2.	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные; Проемы - простые; Внутренняя отделка - штукатурка, окраска.	Неудовлетворительное
35 Здание весовой - литер Г	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Общая площадь - 34,1 м2; Площадь застройки - 42,2 м2; Строительный объем - 106 м3	Фундамент - бетонный; Стены и перегородки - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Полы - бетонные; Проемы оконные - простые; Проемы дверные - простые; Внутренняя отделка - штукатурка, окраска; Инженерное обеспечение - электроснабжение; Прочие работы - отмостка.	Хорошее
36 Здание завкома - литер Ж	Этажность - 1; Год постройки - н/у; Год проведения последнего капитального ремонта - н/у; Общая площадь - 11,7 м2; Площадь застройки - 15,8 м2; Строительный объем - 46 м3	Фундамент - бутобетонный; Стены - кирпичные; Перекрытие (покрытие) - деревянное; Крыша - деревянные стропила; Кровля - асбестоцементные листы; Проемы - простые; Внутренняя отделка - штукатурка, окраска; Инженерное обеспечение - отсутствует.	Удовлетворительное
37 Эстакада автоналива мазута - литер XVI'	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Площадь - 400 м2.	Железобетонная площадка с металлоконструкциями, металлическими лестницами, фундаментами под технологическое оборудование, технологическими трубопроводами.	Отличное
38 Насосная станция слива - литер У	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Площадь - 90 м2.	Железобетонная площадка с металлоконструкциями, металлическими лестницами, фундаментами под технологическое оборудование, технологическими трубопроводами, электроснабжение.	Отличное
39 Эстакада кабельных линий - литер Э1	Год постройки - 2006; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Протяженность кабельных линий - 500 м; Протяженность пожарного сигнализатора загазованности (ПСЗ) - 303 м.	Система кабельных линий электроснабжения с мачтами освещения склада нефтепродуктов литер «Э1» состоит из: 1 - электроснабжения внутриплощадочного; 2 - силового электрооборудования; 3 - электроосвещения (мачты и опоры освещения); 4 - пожарного сигнализатора загазованности. ЭКЛ (эстакада кабельных линий электропередачи) предназначена для передачи электроэнергии по проводам, расположенных на открытом воздухе и прикрепленных с помощью изоляторов и арматуры к опорам. СКЛ (силовая кабельная линия электропередачи) предназначена для передачи электроэнергии по кабелю, расположенному внутри специального металлического короба прикреплённого к металлическим стойкам, а также под землей в специальном кабельном канале. ПСЗ - предназначена для обеспечения контроля за загазованность внутри резервуарного парка. Началом системы кабельных линий электроснабжения принимается операторная литер «Р1».	Отличное
40 Дренажная емкость - литер у	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 8 м3.	Ёмкость металлическая.	Отличное
41 Технологические трубопроводы - литер y1	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Протяженность - 1370 м.	Металлические стальные трубопроводы.	Отличное
42 Узел разогрева мазута - литер Ф	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Площадь - 108,00 м2.	Железобетонная площадка с металлоконструкциями, фундаментами под технологическое оборудование, технологическими трубопроводами.	Отличное
43 Промежуточная емкость - литер ф	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Объем - 25 м3.	Горизонтальная металлическая емкость цилиндрической формы на железобетонном фундаменте.	Отличное
44 Производственно ливневая канализация - литер К	Год постройки - 2007; Год проведения последнего капитального ремонта - не проводился; Протяженность - 740 м.	Производственно-ливневая канализация из асбестоцементных труб.	Отличное
* Примечание: обозначение литеров, размеры, строительные объемы и описание строительных конструкций, приведенные выше по тексту, соответствуют данным свидетельств о государственной регистрации права и данным технических паспортов.

2.2 Местоположение оцениваемого объекта и его окружение

В аналитических статьях, посвященных вопросам планирования и зонирования города, микрорайон обычно определяется как группа прилегающих землепользований, на которую оказывают влияние те же факторы, что и на стоимость собственности. К данным факторам относятся следующие критерии:

- социальные;

- экономические;

- административные;

- экологические.

Также, микрорайон может быть определен как часть большого по территории района или весь район, который характеризуется однородным составом жителей, зданий или производственных предприятий. Границы микрорайона могут быть обозначены хорошо определенными барьерами естественного или искусственного происхождения или, это может быть сделано, менее определенно вследствие изменения в землепользовании или в составе жителей. Главной целью описания или анализа определенного микрорайона является исследование и сбор информации, показывающей прослеживающиеся направления городского роста, структуру и изменения, которые могут повлиять на увеличение или уменьшение стоимости собственности.

Место нахождения оцениваемого имущества: Россия, Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск, ул. Вокзальная, 37.

Территория, на которой расположены оцениваемые объекты недвижимости, расположена вблизи от железнодорожной станции и вокзала г. Абинска - 500 м, на расстоянии 1,6 км от автотрассы Краснодар-Новороссийск и на расстоянии 2,2 км от центра Абинска.

Район расположения объекта оценки является промышленной зоной, характеризуется хорошей транспортной доступностью. Инфраструктура общественного транспорта представлена маршрутными автобусами. По территории комбината проходит железнодорожная ветка.

Гармоничность соседствующих способов землепользования способствует укреплению экономического потенциала района и его социальной стабильности. Так как способы землепользования данного района находятся в соответствии друг с другом, район считается устойчивым.

Далее по тексту приводится ситуационный план расположения оцениваемого объекта (рисунок 2.1 и приложение Д).

СИТУАЦИОННЫЙ ПЛАН



Место расположения объекта оценки

Рисунок 2.1 - Ситуационный план расположения объекта оценки

3. Анализ социально-экономических факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Анализ рынка недвижимости

3.1 О социально-экономической ситуации в Краснодарском крае и районе расположения объекта оценки

Краснодарский край расположен на юге европейской части России. Среди российских регионов он занимает 3-е место по численности населения, уступая лишь Москве и Московской области. В крае проживает свыше пяти миллионов человек, в том числе около 53 процентов - в городах и 47 процентов - в сельской местности. Средняя плотность населения - 66,6 человека на 1 квадратный километр. Край делится рекой Кубань на две части: северную - равнинную (2/3 территории) и южную - горную (1/3 территории). Климат на большей части территории умеренно - континентальный, на Черноморском побережье (южнее Туапсе) - субтропический. Уникальное географическое положение края в Российской Федерации предопределяет его экономическую специализацию. Именно здесь проходит российская часть береговой линии Черного моря. Таким образом, Краснодарский край является единственным регионом страны, имеющим порты на Черном море. Богатейшие залежи полезных ископаемых Краснодарского края, его мощный промышленный и сельскохозяйственный потенциал, развитая сеть портов, железных и автомобильных дорог, база стройиндустрии создают необходимые условия для выгодного вложения инвестиций.

Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют агропромышленный, топливно-энергетический, транспортный, курортно-рекреационный комплексы, машиностроение, лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, промышленность строительных материалов.

Абинский район образован в 1935 году. Площадь района составляет 162,4 тыс. га. На территории района находится 35 населенных пунктов, в которых проживает 98,1 тыс. человек, из них 58,2 тыс. человек - городское население и 39,9 тыс. человек - сельское население.

Абинский район расположен в юго-западной предгорной зоне Краснодарского края. Граничит с Геленджикским, Крымским, Красноармейским и Северскими районами. Главной дорожной магистралью является государственная дорога Краснодар-Новороссийск. Протяженность дорог по району составляет 245 км. По территории района проходит железная дорога Краснодар-Новороссийск, имеются две железнодорожные станции, кроме того, в г. Абинске имеется автовокзал, принимающий междугородные автобусы всех направлений внутри края и за его пределами.

В районе имеются значительные запасы песка, гравия, мергеля, песчаников, известковый камень, гравий, добывается нефть, газ, что обуславливает возможность и необходимость разработки этих полезных ископаемых, и строительство на территории района щебеночного карьера.

Богатые запасы разнообразных природных ресурсов позволяют эффективно сочетать высокую степень освоения территории с минимизацией издержек при реализации инвестиционных проектов. Значительные площади (более 6 тыс. га) в районе занимают горные отводы под нефте - газовые месторасположения, которые занимают площадь 5989 га, так же через территорию района проходят магистральные газо-и нефтепроводы общей протяженностью 181,7 км. Нефтедобывающими предприятиями разработано более 10 месторождений нефти и газа, имеется около 600 эксплуатационных скважин, при использовании новейших технологий добыча нефти составляет более 150 тн. в год.

Мощный промышленный потенциал, района представлен 5 крупными и 31 мелкими предприятиями. Ведущее место в структуре промышленного производства принадлежит перерабатывающей промышленности, дающей около 70% общего объема промышленной продукции.

Наряду с выпуском промышленной продукции, предприятия промышленности занимаются различными видами непромышленной деятельности: оказанием платных услуг населению, торговлей, грузоперевозками и т.д.

Экспорт нефти по прогнозам аналитиков в 2008-2009 гг. стабилизируется на уровне 271 млн. тонн.

Экспорт нефти увеличивается к 2009 году до 283 млн. тонн, что обусловлено более высоким спросом на нефть на европейском рынке и дополнительным объемом экспорта нефти на рынок АТР по трубопроводной системе "Восточная Сибирь - Тихий океан". "Уменьшение темпов роста экспорта нефти в 2008-2009 гг. (в среднем - 1,4% в год) против 2006-2007 гг. (4,4%) связано с увеличением объемов переработки нефти и снижением темпов роста добычи нефти", - поясняют в министерстве.

3.2 Анализ состояния отрасли применительно к использованию оцениваемого имущества

Предлагают выделять следующий состав инфраструктуры нефтяного комплекса (НК) (рисунок 3.1).

Рост производства и увеличения ВВП в ведущих мировых державах в современных условиях сопровождается ростом внутреннего потребления энергоресурсов и особенно нефти и нефтепродуктов. К тому же в начале XXI века на долю нефти в мировом энергобалансе пришлось около 40%, тогда как на уголь- 27%, природный газ -23%, ядерное топливо-7,5% и гидроэнергии 2,5%. Исследования показывают, что такое соотношение не изменится в ближайшие десятилетия (рисунок 3.2).

Анализ мирового нефтяного рынка выявил, что Россия является одним из основных поставщиков нефти на мировой рынок. При этом запасов нефти в России, при современном уровне добычи, хватит, как минимум, на ближайшие 50-60 лет. К тому же, добыча нефти в мире будет неуклонно сокращаться, в то время как цены на нефть и нефтепродукты будут расти. Это позволяет нефтяному комплексу оставаться одним из основных факторов устойчивого развития экономики стран мира.

Рисунок 3.1 - Состав инфраструктурного комплекса НК

Рисунок 3.2 - Использование различных источников энергии в мире

В процессе анализа современной инфраструктуры нефтяного комплекса России были выявлены существенные диспропорции в его развитии. Самыми развитыми составляющими (рис. 3.1) оказались добывающая и транспортная, ориентированные на экспорт нефти и нефтепродуктов. В то время как развитие остальных составляющих (перерабатывающей, сбытовой, институциональной) значительно отстает от мирового уровня. Так, в среднем по всем российским нефтеперерабатывающим предприятиям показатель глубины нефтепереработки (важнейший показатель для НПЗ, определяющий соотношение первичных и вторичных процессов переработки) составляет немногим более 70%. Для сравнения: в Соединенных Штатах он превышает 90 % (рисунок 3.3).

Рисунок 3.3 - Структура производства (среднего выхода) нефтепродуктов в отдельных странах мира

Уровень развития сбытовой составляющей в России так же значительно отстает от мирового уровня. Так в США 1 АЗС приходится на 1000 автомобилей, в РФ этот показатель составляет 1 АЗС на 3000-5000 автомобилей, в зависимости от региона.

Таким образом, очевидна необходимость пересмотра государственной политики в области формирования инфраструктуры нефтяного комплекса в сторону усиления роли государства в процессе руководства данным развитием.

По экспорту нефтепродуктов, по прогнозу Минэкономразвития, предполагается переход от повышательной тенденции в 2003-2005 гг. к понижательной тенденции, "связанной как с замедлением роста объемов добычи нефти, так и с возрастанием потребностей внутреннего рынка в нефтепродуктах, с учетом необходимости надежного обеспечения топливом национального хозяйства в зимний отопительный период исходя из нормативных температурных условий". В связи с этим рост потребления нефтепродуктов на внутреннем рынке в 2006 году оценивался порядка 5,7%, а в 2007-2009 гг. - со среднегодовым темпом в 1,7%. В период 2007-2009 гг. предполагается стабилизация экспорта нефтепродуктов на уровне 88,8 млн. тонн. "Предполагаемые в среднесрочной перспективе реконструкция действующих нефтеперерабатывающих предприятий, увеличение производства качественных нефтепродуктов, реализация к концу прогнозируемого периода прорабатываемых проектов строительства новых нефтеперерабатывающих и нефтехимических производств создают предпосылки для возможного превышения прогнозных уровней экспорта нефтепродуктов при сокращении экспортных поставок нефти", - отмечают в министерстве [22].

3.3 Обзор сегмента рынка недвижимости, относящегося к оцениваемому объекту

Рынок недвижимости Абинского района находится в стадии формирования. На основании анализа рынка, можно отметить, что информация о ценах сделок с недвижимостью крайне скудна, и порой нет возможности провести анализ продаваемой/сдаваемой недвижимости и цен на нее. Ограниченное количество предложений порождает не сформировавшуюся цену на рынке недвижимости района.

Для анализа рынка земельных участков выбирались объекты, расположенные в Абинском и Северском районах, выставленные к продаже в виде публичной оферты на сайтах Интернет. Для конкретного исследования воспользуемся базой данных краевой Справочной по недвижимости, тел. (861) 253-80-10. Результаты анализа представлены в таблице 3.1 и Приложении Д.

...