Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества нефтебазы, расположенной на территории МО г. Абинск

10

48 155

433 391

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

15.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных

3 074 482

10

307 448

2 767 034

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

15.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных

105 125

10

10 513

94 613

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

15.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных

314 922

10

31 492

283 429

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

16 Резервуар № 3 - литер XIII

16.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.

9 553 658

10

955 366

8 598 292

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

16.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)

481 545

10

48 155

433 391

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

16.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных

3 074 482

10

307 448

2 767 034

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

16.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных

105 125

10

10 513

94 613

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

16.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных

314 922

10

31 492

283 429

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

17 Резервуар № 4 - литер XIV

17.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 5000 куб.м.

9 553 658

10

955 366

8 598 292

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

17.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)

481 545

10

48 155

433 391

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

17.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных

3 074 482

10

307 448

2 767 034

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

17.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных

105 125

10

10 513

94 613

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

17.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных

314 922

10

31 492

283 429

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

18 Резервуар № 5 - литер XV

18.1 Стоимость металлоконструкций вертикальных стальных сварных резервуаров, емкостью 1000 куб.м.

2 586 610

10

258 661

2 327 949

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

18.2 Фундаменты песчаные под резервуары вертикальные стальные и сооружения при них (для резервуаров с внутренними подогревателями)

197 557

10

19 756

177 801

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

18.3 Антикоррозийное покрытие внутренних поверхностей резервуаров вертикальных стальных

1 049 522

10

104 952

944 570

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

18.4 Окраска резервуаров вертикальных стальных

33 548

10

3 355

30 193

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

18.5 Оборудование резервуаров вертикальных стальных

137 640

10

13 764

123 876

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

19 Пожарный резервуар № 1- литер XVII

4 064 867

10

406 487

3 658 380

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

20 Пожарный резервуар № 2 - литер XVIII

4 064 867

10

406 487

3 658 380

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

21 Ж/Д эстакада слива топлива - литер Т

22 122 234

10

2 212 223

19 910 010

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

22 Операторная - литер Р1

805 874

10

80 587

725 286

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

23 Лаборатория с пристройкой -литер А35, а4

1 709 013

20

341 803

1 367 211

Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.

Хорошее

24 Бытовой корпус - литер А23'

1 550 931

10

155 093

1 395 838

Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.

Очень хорошее

25 Дизель-генераторная - литер А23'''

1 108 703

10

110 870

997 833

Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.

Очень хорошее

26 Насосная пожарных резервуаров -литер Я

1 680 958

10

168 096

1 512 862

Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.

Очень хорошее

27 Противопожарный водопровод - литер В1

1 267 225

5

63 361

1 203 863

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

28 Противопожарный пенопровод - литер В2

920 824

5

46 041

874 783

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

29 Производственно бытовой водопровод - литер В3

2 144 534

5

107 227

2 037 307

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

30 Эстакада паропровода - литер XVI

4 889 538

5

244 477

4 645 061

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

31 Аварийная емкость - литер XXXV

442 632

5

22 132

420 500

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

32 Очистные сооружения - литер XX

32.1 Накопительные стальные ёмкости в количестве трех штук, V=150 м3 каждая

2 022 725

10

202 272

1 820 452

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

32.2 Пескоуловитель

251 885

10

25 189

226 697

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

32.3 Нефтеотделитель

2 463 290

5

123 164

2 340 125

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

32.4 Напорный коллектор

140 253

10

14 025

126 227

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Очень хорошее

33 Приемный бассейн аварийного сброса мазута - XXI

27 818 961

5

1 390 948

26 428 013

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

34 Здание весовой - литер Г

256 262

50

128 131

128 131

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.

Удовлетворительное

35 Здание завкома - литер Ж

161 754

50

80 877

80 877

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Удовлетворительное

36 Здание фабрикатного цеха - литер Х, Ц

37 521 980

20

7 504 396

30 017 584

Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов.

Хорошее

37 Эстакада автоналива мазута - литер XVI'

18 474 060

5

923 703

17 550 357

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

38 Эстакада кабельных линий - литер Э1

10 015 104

5

500 755

9 514 349

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

39 Насосная станция слива - литер У

4 142 688

5

207 134

3 935 554

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

40 Дренажная емкость - литер у

475 332

5

23 767

451 565

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

41 Технологические трубопроводы - литер y1

12 615 900

5

630 795

11 985 105

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

42 Узел разогрева мазута - литер Ф

3 390 684

5

169 534

3 221 150

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

43 Промежуточная емкость - литер ф

236 544

5

11 827

224 717

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

44 Производственно ливневая канализация - литер К

3 312 672

5

165 634

3 147 038

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется.

Отличное

ИТОГО:

289047498

34 027 634

255 019 864

Так как функциональный и внешний (экономический) износы равны нулю, то совокупный износ будет равен физическому.

Определение показателей денежной величины совокупного износа оцениваемых объектов с выделением доли каждого из них в общей стоимости строительства, а также расчёт стоимости замещения оцениваемых объектов приведен в таблице 4.10 и Приложении Д.

Заключение по затратному подходу

Итог проведенных расчетов рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом приводится в таблице 4.11 и Приложении Д.

Таблица 4.11 - Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Элемент затрат	Стоимость, руб.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 174840 кв. м, расположенного в г. Абинске по ул. Вокзальной, 37	17 479 612
Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 23217 кв. м, расположенного на западной окраине г. Абинска	2 321 117
Стоимость замещения объектов недвижимости как новых	289 047 498
Физический износ	34 027 634
Стоимость замещения объекта оценки с учетом износа	255 019 864
Рыночная стоимость оцениваемого объекта	274 820 593

По результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объекта оценки - недвижимое имущество нефтебазы, по состоянию на март 2009 года, без учета НДС, округленно составляет:

274 821 тыс. руб.

Двести семьдесят четыре миллиона восемьсот двадцать одна тысяча рублей.

4.2 Доходный подход

Оцениваемый объект представляет собой здания и сооружения нефтебазы и относится к нежилой недвижимости, приобретаемой покупателем в типичных случаях для получения дохода или использования этой недвижимости в доходном предприятии. В качестве дохода в настоящем отчете использован доход от хранения и перевалки нефтепродуктов, а так же оказания услуг транспортной экспедиции.

Определение периода прогнозирования

Период прогнозирования обычно распространяется на срок от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 5 лет.

Относительно способности оцениваемого объекта формировать денежный поток в будущем можно сделать следующие выводы:

- срок экономической жизни резервуарного парка равен 40 годам, срок экономической жизни прочих производственных и вспомогательных объектов недвижимости нефтебазы равен 80 годам. На дату оценки здания эксплуатируются в среднем около 20-40 лет, резервуарный парк 1 год, следовательно, оцениваемое недвижимое имущество нефтебазы способно приносить доход не менее 40 лет;

- производственная деятельность нефтебазы состоит из оказания услуг по хранению темных и светлых нефтепродуктов (резервуарный парк нефтебазы на 19500 тонн единовременного хранения); оказания услуг транспортной экспедиции (перевозка осуществляется а/м «Скания» в количестве 15 а/м, грузоподъемностью 34 тонны каждая); а также предоставление услуг по продаже пара консервному комбинату.

- цены на нефть, нефтепродукты и оказание услуг по хранению, перевалке, транспортировке нефтепродуктов постоянно растут уверенными темпами, и будут продолжать расти (Архив рассылки "Нефтяное обозрение" [23]).

Считаем целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета приравнивается одному году.

Планирование дохода

Для определения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов и расходов собственника, объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода.

Оцениваемый объект представляет собой здания и сооружения нефтебазы и относится к нежилой недвижимости, приобретаемой покупателем в типичных случаях для получения дохода или использования этой недвижимости в доходном предприятии. В качестве дохода в настоящем дипломном проекте использован доход от оказания услуг по хранению темных и светлых нефтепродуктов (резервуарный парк нефтебазы на 19500 тонн единовременного хранения) и оказания услуг транспортной экспедиции (перевозка осуществляется а/м «Скания» в количестве 15 а/м, грузоподъемностью 34 тонны каждая).

Стоимость хранения и перевалки нефтепродуктов представлена в таблице 4.12.

Таблица 4.12 - Стоимость хранения и перевалки нефтепродуктов

Наименование услуги	Стоимость с НДС (18%), руб.	Стоимость без НДС, руб.
Хранение без учета доставки, при самовывозе транспортом поклажедателя, 1 тонна сроком хранения не более 25 дней	300	254,24
Хранение с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Новороссийск, 1 тонна сроком хранения не более 25 дней	600	508,47
Хранение с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Ейск, 1 тонна сроком хранения не более 25 дней	900	762,71
Транспортная экспедиция, т/км	102	86,44

Также известно, что 20% емкостей хранения используются для хранения без учета доставки, т.е. по 254,24 руб./тн за 25 дней; 30% емкостей хранения используются для хранения с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Ейск, т.е. по 762,71 руб./тн за 25 дней; 50 % емкостей хранения используются для хранения с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Новороссийск, т.е. по 508,47 руб./тн за 25 дней.

Транспортная экспедиция осуществляется в г. Ейск, г. Туапсе, г. Геленджик и г. Новороссийск. Из 22 рабочих дней в месяце а/м «Скания» в количестве 15 а/м, грузоподъемностью 34 тонны каждая задействованы только в перевозке нефтепродуктов 11 дней, из которых на г. Ейск (400 км) приходится 1 день (1 рейс в день), на г. Туапсе (300 км) - 2 дня (2 рейса в день), на г. Геленджик (240 км) - 2,5 дня (2 рейса в день), на г. Новороссийск (100 км) - 5,5 дней (3 рейса в день).

Таким образом, ПВД в первом прогнозном году составит 2 506 107 151 рубль (таблица 4.13 и Приложение Д).

На основе проведенного ретроспективного анализа с учетом текущего состояния рынка прогнозируем 1,7 % рост дохода на период прогноза. Потенциальный валовый доход в прогнозный и постпрогнозный периоды представлен в таблице 4.17.

Таблица 4.13 - Потенциальный валовый доход в первом прогнозном году

Наименование	Расчет	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход от хранения без учета доставки, руб.	3900 х 14,6 х 254,24	14 476 426
Потенциальный валовой доход от хранения с учетом доставки с нефтебазы из г. Абинска в г. Новороссийск, руб.	9750 х 14,6 х 508,47	72 380 705
Потенциальный валовой доход от хранения с учетом доставки с нефтебазы из г. Абинска в г. Ейск, руб.	5850 х 14,6 х 762,71	65 143 061
3900 тонн - 20 % от общего объема хранения (19500 тонн); 9750 тонн - 50 % от общего объема хранения (19500 тонн); 5850 тонн - 30 % от общего объема хранения (19500 тонн); 14,6 раза = 365 дней / 25 дней (количество раз в году загрузки емкостей)
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы из г. Абинска в г. Ейск, руб.	1 х 1 х 400 х 86,44 х 510 х 12	211 605 120
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы из г. Абинска в г. Туапсе, руб.	2 х 2 х 300 х 86,44 х 510 х 12	634 815 360
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы из г. Абинска в г. Геленджик, руб.	2,5 х 2 х 240 х 86,44 х 510 х 12	634 815 360
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы из г. Абинска в г. Новороссийск, руб.	5,5 х 3 х 100 х 86,44 х 510 х 12	872 871 120
510 тонн - единовременная загрузка всех 15 а/м «Скания», грузоподъемностью 34 тонны каждая; 12 - количество месяцев в году.
ИТОГО потенциальный валовой доход, руб.	2 506 107 151

Поименованные доходы, как правило, не могут быть получены в полном объеме из-за потерь, связанных с недозагрузкой -- из-за неполного использования производственных мощностей.

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки соответствующей информации по местному рынку. Так, установлено, что из-за недозагруженности производства вследствие простоя из-за форс-мажорных обстоятельств (отключение электроэнергии, выход из строя внешнего оборудования и внешних сетей), несвоевременных поступлений платежей за оказанные услуги, а также технологических перерывов (ремонт емкостного парка, составление технологических карт емкостей и т.п.) коэффициент недозагрузки в первом прогнозном году принимается в размере 10 %. Так как нормально функционирующее предприятие будет стремиться снизить процент потерь от недозагрузки, на период прогноза планируем ее снижение при на 2 % от 1 года до 2 лет (действительный валовый доход по периодам представлен в таблице 4.17).

По данным Архива рассылки "Нефтяное обозрение" [24] уровень рентабельности оказания услуг по хранению и перевалке нефтепродуктов составляет 15 %.

Тогда чистая прибыль в первом прогнозном году составит:

2 255 496 436 х 15% = 338 324 465 руб.

Чистая прибыль по прогнозным периодам приведена в таблице 7.17

По типичным договорам аналогичное имущество сдается в аренду на условиях 50 х 50, т.е. 50% от чистой прибыли.

Таким образом, доход арендодателя в первом прогнозном году составит:

338 324 465 х 0,5 = 169 162 233 руб.

Доход арендодателя в прогнозные и постпрогнозный периоды приведен в таблице 7.17.

Собственник оцениваемой недвижимости несет расходы по содержанию этой недвижимости.

Структура расходов

К условно-постоянным расходам отнесены расходы собственника, которые он несет всегда независимо от степени загрузки объекта и уровня предоставляемых услуг.

К ним относится налог на имущество и платежи за землю.

1. Налог на недвижимость (2,2% от стоимости замещения объекта как нового с учетом физического износа на дату оценки) и составляет:

255 019 864 х 0,022 = 5 610 437 руб.

2. Платежи за землю рассчитаны в соответствии с Постановлением от 18 мая 2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» [11]. Величина годовой арендной ставки за земельный участок составляет:

Размер годовой арендной платы за оцениваемый земельный участок (198057 кв. м) составит:

SUM = 7,11 х 2,5 х 1 х 198057 = 3 520 463 руб., где

7,11 - базовая ставка арендной платы по категории земель для г. Абинска, руб.

2,5 - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка.

1 - коэффициент зональной дифференциации.

198057 - площадь арендуемого земельного участка, (23217 + 174840) кв.м.

Суммарная величина условно-постоянных расходов составит:

5 610 437 + 3 520 463 = 9 130 900 руб.

Эти суммы принимаются как постоянные на весь прогнозный и постпрогнозный период.

Условно-переменные расходы - зависят от степени эксплуатации, загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, в настоящем расчете к ним отнесены расходы на управление имуществом.

Величина расходов на управление (маркетинг) принята по процентной ставке риэлтерских фирм Краснодарского края и составляет 4,5% от действительного валового дохода.

Таким образом, расходы на управление (маркетинг) составят:

2 255 496 436 х 0,045 = 101 497 340 руб.

Затраты на ремонт в настоящем дипломном проекте не учитываются, так как на период прогноза не планируется проводить ремонтных работ, оцениваемые объекты недвижимости либо недавно построены (как например резервуарный парк около года назад), либо находятся в состоянии после ремонта.

Денежный поток дохода до уплаты налога на прибыль в прогнозный и постпрогнозный периоды приведен в таблице 7.17.

Определение нормы доходности объекта оценки

Определение очищенной от риска нормы дохода (базовой безрисковой ставки)

В качестве возможных очищенной от риска нормы дохода в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

- депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

- западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR);

- ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR)

- ставку рефинансирования ЦБ РФ;

- государственные облигации РФ.

Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым - ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. Однако, ввиду того, что расчеты доходного подхода производятся в национальной валюте, а выпуск и обращение еврооблигации выражены в долларах США, показатели еврооблигаций для расчета стоимости оцениваемого объекта приниматься не могут.

С точки зрения возможности применения в настоящей оценке для расчета безрисковой доходности принимаются государственные облигации (SU26200RMFS4), как наиболее близкие по значению с горизонтом планируемых расчетов в рамках метода дисконтирования денежных потоков (таблица 4.14).

Таблица 4.14 - Котировки Российских облигаций

Таким образом, в качестве безрисковой ставки принимается - 10,02%.

Определение премии за риск вложений капитала, присущего оцениваемому объекту

Ставка дисконтирования включает в себя премии за риск вложения капитала в объект оценки. Эта премия включает в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние, так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того, что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов.

Таблица 4.15 - Факторы несистематического риска, влияющие на объект оценки

Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1 Антропогенные и чрезвычайные ситуации		1
2 Увеличение числа конкурирующих объектов			1
3 Вмешательство государства в сектор экономики					1
4 Риск обрушения рынков					1
5 Риск снижения инвестиционной активности						1
6 Ускоренный моральный износ			1
7 Ускоренный физический износ здания		1
8 Неэффективное использование имущества				1
9 Выявление или наложение ограничений на использование		1
Количество наблюдений	0	3	2	1	2	1	0	0	0	0
Взвешенный итог	0	6	6	4	10	6	0	0	0	0
Сумма	32
Количество факторов	9
Средневзвешенное значение	3,56

Таким образом, общую поправку на риск вложения в объект оценки мы принимаем равной 3,56%.

Риск инвестиционного менеджмента

Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется по уровню средних значений, установившихся на рынке услуг управления недвижимостью. Аналитики этого рынка, присваивают этому риску от 1,0 до 2,0%. (Материалы конференции НП «ЮРСО», ноябрь 2006г. Воданюк С.) Для оцениваемого объекта принимаем максимальное значение из указанного диапазона, равное 2,0 %.

Риск ликвидности

Поправка на низкую ликвидность есть риск длительной экспозиции при продаже имущества.

Надбавка за низкую ликвидность определяется по формуле (12):

К_L = 10,02% х (12/12) = 10,02%.

Итоговый расчет ставки дисконта

Компоненты, составляющие ставку дисконта, представлены в таблице 4.16 и Приложении Д.

Таблица 4.16

Наименование компонентов ставки дисконта	Величина ставки (%)
Базовая безрисковая ставка	10,02
Поправка на риск вложения в оцениваемый объект	3,56
Поправка на инвестиционный менеджмент	2,0
Поправка на неликвидность	10,02
ИТОГО:	25,60

Таким образом, в дальнейших расчетах доходным подходом ставка дисконта принимается соответствующей 25,60 процентам.

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в табличной форме и помещен в таблицу 4.17 и Приложении Д.

Таблица 4.17 - Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Расчет текущей стоимости объекта оценки
Показатели	1й год	2й год	3й год	4й год	5й год	Постпрогнозный период
1	2	3	4	5	6	7
Прогнозные темпы роста (рост дохода).	0	1,7	1,7	1,7	1,7	1,7
Потенциальный валовой доход от хранения без учета доставки, руб.	14 476 426	14 722 525	14 972 808	15 227 346	15 486 211	15 749 477
Потенциальный валовой доход от хранения с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Новороссийск, руб.	72 380 705	73 611 176	74 862 566	76 135 230	77 429 529	78 745 831
Потенциальный валовой доход от хранения с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Ейск, руб.	65 143 061	66 250 493	67 376 751	68 522 156	69 687 033	70 871 713
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Ейск, руб.	211 605 120	215 202 407	218 860 848	222 581 482	226 365 367	230 213 578
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Туапсе, руб.	634 815 360	645 607 221	656 582 544	667 744 447	679 096 103	690 640 737
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Геленджик, руб.	634 815 360	645 607 221	656 582 544	667 744 447	679 096 103	690 640 737
Потенциальный валовой доход от услуг транспортной экспедиции с учетом доставки с нефтебазы в г. Абинске в г. Новороссийск, руб.	872 871 120	887 709 929	902 800 998	918 148 615	933 757 141	949 631 012
ИТОГО потенциальный валовой доход, руб.	2 506 107 151	2 548 710 972	2 592 039 059	2 636 103 723	2 680 917 487	2 726 493 085
Норма недозагрузки и потерь от несвоевременных платежей	10	8	8	6	4	4
Действительный валовый доход	2 255 496 436	2 344 814 094	2 384 675 934	2 477 937 500	2 573 680 788	2 617 433 362
Уровень рентабельности, %	15	15	15	15	15	15
Чистая прибыль, руб.	338 324 465	351 722 114	357 701 390	371 690 625	386 052 118	392 615 004
Доход арендодателя, руб.	169 162 233	175 861 057	178 850 695	185 845 313	193 026 059	196 307 502
Условно постоянные операционные расходы	9 130 900	9 130 900	9 130 900	9 130 900	9 130 900	9 130 900
Условно переменные операционные расходы	101 497 340	105 516 634	107 310 417	111 507 188	115 815 635	117 784 501
Денежный поток до уплаты налога	58 533 993	61 213 523	62 409 378	65 207 225	68 079 524	69 392 101
Коэффициент дисконтирования	0,8923	0,7104	0,5656	0,4503	0,3585	0,3199
Текущая стоимость денежного потока	52 229 195	43 487 347	35 300 085	29 365 133	24 409 739
Сумма текущей стоимости денежных потоков (без постпрогнозного периода)	184 791 499
Ставка для капитализации дохода в постпрогнозном периоде	23,90%
Будущая стоимость недвижимости в постпрогнозном периоде (реверсия)	290 343 519
Текущая стоимость реверсии, руб.	92 888 926
Текущая стоимость денежных потоков с учетом реверсии, руб.	277 680 425

Таким образом, по результатам оценки доходным подходом, стоимость оцениваемого объекта - недвижимое имущество нефтебазы, расположенное по адресу: Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск, ул. Вокзальная, 37, по состоянию на март 2009 года, без учета НДС, округленно составляет:

277 680 тыс. рублей.

Двести семьдесят семь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч рублей.

4.3 Сравнительный подход

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (см. п. 3 настоящего отчета). Данные аналоги приведены в приложении Г данного проекта. К расчету приняты объекты наиболее схожие с оцениваемым по основным характеристикам.

В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами 1-5. Объекты-аналоги представлены в приложении Г.

В таблице 4.18 и Приложении Д представлены исходные данные для расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом - методом сравнительного анализа продаж.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Результаты сравнительного подхода приведены в таблице 4.19.

Таблица 4.18 - Исходные данные для расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Номера объектов / Параметры оценки	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
1	2	3	4	5	6	7
Источник информации		Проект Biznes4Sale "Бизнес на продажу"	OLX - бесплатные объявления	Проект Biznes4Sale "Бизнес на продажу"	Проект Biznes4Sale "Бизнес на продажу"	Проект Biznes4Sale "Бизнес на продажу"
Публичная оферта		http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1974527800/	http://krasnodar.olx.ru/iid-23085946	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973373628/	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973016124/	http://www.biznes4sale.ru/buyer/print/1973007330/
Цена предложения с учетом НДС (18%), руб.	Определяется	185 000 000	16 000 000	230 000 000	100 000 000	15 000 000
Цена предложения без учета НДС, руб.	Определяется	156 779 661	13 559 322	194 915 254	84 745 763	12 711 864
Местоположение	Краснодарский край	Москва, Московская область	Горячеключевской район, Краснодарский край	Ставрополь, Ставропольский край	Краснодарский край	Киров, Кировская область
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата предложения	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год
Площадь земельного участка, га	19,8057	-	-	-	-	-
Производственная мощность (хранение), тн	19 500	7 600	1200	30 475	6275	2900
Наличие ж/д ветки	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Способ слива-налива нефтепродуктов	Сливно-наливная эстакада в ж/д цистерны, пункт налива в автоцистерны	Сливно-наливная эстакада в ж/д цистерны, пункт налива в автоцистерны	Сливно-наливная эстакада в ж/д цистерны, пункт налива в автоцистерны	Сливно-наливная эстакада в ж/д цистерны, пункт налива в автоцистерны	Сливно-наливная эстакада в ж/д цистерны, пункт налива в автоцистерны	Сливно-наливная эстакада в ж/д цистерны, пункт налива в автоцистерны
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, газопровод	Электроснабжение, водопровод, канализация	Электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, газопровод	Электроснабжение, водопровод, канализация, отопление	Электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, газопровод	Электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, газопровод
Состояние объектов	Очень хорошее	Хорошее	Хорошее	Очень хорошее	Очень хорошее	Очень хорошее

Таблица 4.19 - Результаты сравнительного подхода

Номера объектов / Параметры оценки	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
1	2	3	4	5	6	7
Цена предложения без учета НДС, руб.	Определяется	156 779 661	13 559 322	194 915 254	84 745 763	12 711 864
Скидка на уторговывание, %		-3%	-3%	-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена продажи/ предложения, руб.	Определяется	15 207 6271	13 152 542	189 067 796	82 203 390	12 330 508
Производственная мощность (хранение), тн.	19 500	7 600	1 200	30 475	6 275	2 900
Цена продажи тн., руб.	Определяется	20 010	10 960	6 204	13 100	4 252
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./тн.	Определяется	20 010	10 960	6 204	13 100	4 252
Условия финансирования	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки	100% оплата по факту сделки
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./тн.	Определяется	20 010	10 960	6 204	13 100	4 252
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./тн.	Определяется	20 010	10 960	6 204	13 100	4 252
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./тн.	Определяется	20 010	10 960	6 204	13 100	4 252
Дата предложения	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год	Март 2009 год
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, руб./тн.	Определяется	20 010	10 960	6 204	13 100	4 252
Мес...

Подобные документы

• Оценка недвижимости

  Понятие недвижимого имущества, виды стоимости, используемые в его оценке. Анализ рынка объекта оценки, обоснование значений ценообразующих факторов. Количественные и качественные характеристики квартиры в г. Новосибирске, расчет ее рыночной стоимости.
  
  курсовая работа [4,3 M], добавлен 06.05.2014
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

  Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
  
  курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
  
  дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012
  

• Оценка стоимости пятикомнатной квартиры

  Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [5,0 M], добавлен 13.09.2014
  

• Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

  Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
  
  курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011
  

• Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества

  Методы прогнозирования доходов от имущества. Оценка недвижимого имущества: характеристика его местоположения, анализ рынка складской недвижимости, наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценка движимого имущества (стоимости АТС).
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 25.03.2011
  

• Определение стоимости недвижимого имущества

  Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013
  

• Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия

  Способы определения стоимости объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Затратный, доходный и сравнительный подходы оценки имущества. Оценка стоимости восстановления. Метод срока жизни объекта и его элементов.
  
  курсовая работа [47,5 K], добавлен 24.03.2011
  

• Оценка рыночной стоимости оборудования

  Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
  
  курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009
  

• Оценка объекта недвижимого имущества

  Общие понятия оценки. Понятие собственности и иных вещных прав. Основные виды правоустанавливающих документов. Характеристика доходного и затратного подхода. Цель и процедура оценки, основание для ее проведения. Определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 14.11.2011
  

• Оценка недвижимого имущества торгового павильона

  Краткое описание региона местонахождения оцениваемого объекта. Описание основных параметров здания. Определение рыночной стоимости торгового павильона. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [95,3 K], добавлен 16.11.2010
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10

  Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 22.09.2011
  

• Оценка рыночной стоимости торгового помещения

  Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
  
  курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

  Оценка движимого и недвижимого имущества. Определение рыночной стоимости для реализации имущественных прав. Описание двухкомнатной квартиры как объекта оценки. Заключение о наилучшем использовании путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов.
  
  отчет по практике [31,1 K], добавлен 08.10.2009
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости (однокомнатной квартиры)

  Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка рыночной стоимости незавершенных строительством нежилых зданий для кредитования под залог

  Основные понятия и методология процесса оценки. Понятие рыночной стоимости недвижимого имущества. Анализ рынка недвижимости в Московском регионе. Проведение практической оценки незавершенных строительством нежилых зданий для кредитования под залог.
  
  дипломная работа [2,2 M], добавлен 18.12.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам