Современные инструменты реформирования национальной экономики России

1.Классификация и управление недвижимым имуществом корпорации

Под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами это - «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».

По мнению В. Горемыкина «в общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов» Горемыкин В. А., Богулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - 592 с.^. По мнению Роздены Жилищная экономика. Пер. с англ. под ред. Г. Поляковского. - М., «Дело». 1996. (Urban Economics/ “The Modern Economics of Housing”, R. J. Rozdena)., недвижимости присущи следующие особенности:

иммобильность и неоднородность; недвижимость неоднородна в том смысле, что у каждого объекта имеется свой набор характеристик, относящихся к конструктивным особенностям, степени изношенности, местоположению и т.п.;

долговечность; владение земельным участком без улучшений практически неограниченно во времени, а эффективный срок службы зданий составляет порядка 100 лет, при этом владелец объекта может контролировать износ объекта;

высокая стоимость; эта характеристика с учетом долговечности недвижимого имущества обусловливает рассмотрение недвижимости как объекта для инвестирования;

большие издержки перемещения; эта особенность объясняет причины замены используемого объекта на другой лишь при условии значительных отличий между ними.

В дополнение к данной группировке можно выделить еще ряд особенностей, характеризующих недвижимое имущество.

Неэластичность предложения. Если в качестве недвижимости ограничиться рассмотрением земельного участка без улучшений, то его предложение является абсолютно неэластичным Макконнелл К. Р., Брю С. Л. Экономика: принципы, проблемы и политика: Пер. с англ. В 2-х т. / общ. ред. пер. Пороховский А. А. - М.: Республика, 1995.. Однако, возможность замещения земельного фактора другими факторами производства позволяет увеличить эластичность предложения по цене за счет Жилищная экономика. Пер. с англ. - М.: Дело,1996. - 224 с.:

«чистых инвестиций»;

замедления износа используемых объектов;

реконструкции старых объектов.

Чистые инвестиции наблюдаются в том случае, когда совокупные инвестиции превышают амортизацию и прочие потери недвижимого фонда. Замедление износа возможно при увеличении затрат на ремонт и техническое обслуживание объекта. Дополнительные затраты ведут к тому, что темп износа замедляется, а количество объектов, изъятых из обращения, уменьшается. Реконструкция старых объектов заключается в обновлении недвижимого имущества, за счет чего повышается качество и количество получаемой от конкретного объекта пользы.

Но данные меры по некоторым причинам позволяют увеличить эластичность предложения только в долгосрочной перспективе. Износ улучшений земельного участка происходит, как правило, медленно, поэтому уменьшение темпов износа оказывает на рынок недвижимости очень незначительное влияние. А такие мероприятия, как реконструкция недвижимости или строительство дополнительных новых объектов обходятся достаточно дорого и возможны лишь при очень большом росте цен, кроме того, высока длительность производственного цикла строительства или реконструкции. В этой связи, можно утверждать, что предложение недвижимости в течение довольно продолжительного периода времени является практически неэластичным. Количественная оценка ценовой эластичности затруднена из-за нерешенности целого ряда статистических проблем. По различным оценкам эластичность предложения колеблется в широких пределах от 0,3 до 0,7 Mayo Stephen K. Theory and Estimation in the Economics of Housing Demand // Journal oof Urban Economics, 1981 № 10. P.95-116.; Muth Richard. The demand for Non-Farm Housing // The Demand for Durable Goods / Ed. By Arnold С Harberger. University of Chicago Press, 1960.; Straszheim Mahlon. An Economic Analysis of the Urban Housing Market. N.Y.: National Bureau of Economic Research, 1975.. В целом, можно сказать, что предложение недвижимости даже в долгосрочной перспективе весьма неэластично.

Следующая особенность недвижимого имущества - возможность альтернативного использования. Исходя из этой особенности, сформирован ведущий принцип оценки и управления недвижимостью - принцип наиболее эффективного использования, согласно этому принципу недвижимое имущество должно использоваться таким способом, при котором достигается наивысшая стоимость объекта и его наивысшая продуктивность.

Именно эта особенность, согласно мнению многих ученых См., например: Макконнелл К. Р., Брю С. Л. Экономика: принципы, проблемы и политика: Пер. с англ. В 2-х т. / общ. ред. пер. Пороховский А. А. - М.: Республика, 1995; Самуэльсон П. Экономика. Вводный курс [Пер. с англ.] Ред. Анакин А. В. и др. - М.: Прогресс, 1964, 848 с.; Самуэльсон П. Я., Нордхаус В. Д. Экономика (Economics): Учеб. пособие: Пер. с англ. / ред. пер. Тарасевич Л. С., Леусский А. Н. - 15-е изд. - М.: Бином: КноРус, 1999 - 799 с.: илл., является основанием для включения земельной ренты в состав издержек производства. Обратное утверждение о том, что земельная рента не входит в состав издержек общества на производство данной конкретной базируется на следующем утверждении: поскольку земельная рента является доходом от того фактора производства, предложение которого остается неизменным, то он должен предоставляться обществу даже при очень низких ценах. Однако вследствие возможности альтернативного использования земли ее предложение для конкретного производства не является абсолютно неэластичным, т.е. при недостаточно высокой земельной ренте земля может быть использована под другой вид деятельности. Но понятие земельной ренты, таким образом, перекрещивается с понятием предпринимательского дохода. Включение земельной ренты в состав издержек производства позволяет вывести закономерности распределения земельных участков между отдельными видами деятельности Жилищная экономика. Пер. с англ. - М.: Дело,1996. - 224 с.. Если исходить из следующей модели экономической прибыли (П):

П = Р * Q - C - t * Q * U - R * T;

где

Р - цена за единицу продукции;

Q - объем производства в натуральном выражении;

t - удельные транспортные издержки;

U - расстояние до рынка;

R - земельная рента за единицу занимаемой площади земли;

Т - занимаемая площадь земли;

С - неземельные издержки,

то, в условиях совершенной конкуренции, при нулевой экономической прибыли, в соответствии с принципом «остаточной продуктивности» Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: «Дело Лтд», 1995. - 480с., земельная рента составит:

.

Данная функция земельной ренты позволяет определить ее равновесное значение для различных местоположений. Производители, конкурируя за землю, предлагают за нее ренту до той величины, при которой их экономическая прибыль равна нулю во всех местоположениях. Функция земельной ренты делает производителей безразличными по отношению к выбору местоположения: по мере их приближения к рынку выигрыш на транспортных издержках «поглощается» приращением земельной ренты. Вместе с тем, рынок, отводя центральные земельные участки под производства с относительно высокими транспортными издержками, тем самым сводит общие суммарные транспортные расходы к минимуму и позволяет «автоматически» добиться ведущего принципа управления недвижимостью - «принципа максимального и наиболее эффективного использования недвижимости» Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. - 480с.; Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М.: РИО Мособ-лупр. полиграфиздат, 1991. - 117с.; Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПбГТУ, 1997.

Формула (2) предполагает линейный вид функции земельной ренты. Однако, возможность замещения факторов производства позволяет компенсировать дополнительные расходы на землю за счет неземельных затрат таким образом, чтобы производить ту же продукцию на меньшем земельном участке и за счет этого снижать уплачиваемую земельную ренту.

Исходя из последнего заключения, можно выделить еще одну характеристику недвижимого имущества - сбалансированность улучшений. Эта особенность заключается в том, что «любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли» Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. - с. 17.. Объем и плотность застройки определяются, таким образом, типом землепользования. Однако, учитывая ограниченность земельных ресурсов в привлекательных районах, можно заключить, что наиболее эффективным является приложение к земельному участку наибольшего количества других факторов производства и создание на нем улучшений (в том числе зданий, сооружений) капитального характера.

Этим можно объяснить такие приведенные выше характеристики недвижимого имущества как долговечность и высокая стоимость. Еще одна особенность, влияющая на процесс управления недвижимостью - высокая степень изменчивости Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. - 480с.; Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М.: РИО Мособ-лупр. полиграфиздат, 1991. - 117с.. Под влиянием рыночных факторов, а также государственного регулирования могут измениться:

вариант использования объекта и, следовательно, требования к характеру улучшений;

денежные потоки, связанные с функционированием объекта;

срок службы объекта;

тип собственности;

другие параметры.

С учетом этого, можно заключить, что управление недвижимостью - динамичный процесс, требующий учета и изучения всех факторов, влияющих на возможные изменения, исходя из анализа рынка недвижимости и смежных с ним рынков. Рассмотрим подробнее типы недвижимости.

Неоднородность недвижимого имущества определяет необходимость его систематизации. Это тем более важно при рассмотрении данного имущества как объекта управления, поскольку систематизация в данном случае позволяет конкретизировать состав задач и порядок их решения исходя из реальной оценки ряда условий, различающихся для отдельных видов недвижимости, в частности:

ценовой эластичности спроса на «услуги» недвижимости, различия в которой обусловлены, во-первых, различными возможностями замещения «земельного фактора» другими факторами производства Жилищная экономика. Пер. с англ. - М.: Дело,1996. - 224 с., а, во-вторых, различными возможностями расширения масштабов деятельности;

объема и эластичности предложения;

возможностей контроля за доходностью, в частности, условий заключения арендных договоров;

степени воздействия экономической среды на потенциальных пользователей недвижимости;

условий государственного регулирования различных секторов экономики.

Характер особенностей недвижимого имущества, а также отмечаемое в Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. -391с. несовершенство рынка и его неэффективная природа Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПбГТУ, 1997; Гитман Л. Дж., Джоник М. Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1997 - 1008 с., обусловливают, с одной стороны, высокую неопределенность получения необходимой отдачи от вложений в недвижимость, а с другой - широкие возможности контроля над общим уровнем доходности по сравнению с вложениями в другие активы. Другими словами, владение недвижимостью дает хорошие возможности получать доходность выше средней, при условии, что владелец (собственник) выполняет «серию непрерывных взаимосвязанных действий», т.е. функции управления Мескон М. Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента: Пер. с англ. - М.: Дело, 1998. - с. 82, совокупность которых можно представить как систему управления недвижимым имуществом.

Вместе с тем, следует уточнить сам термин «управление недвижимостью», появившийся в отечественной экономической литературе Красноглазов Б. М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. - М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 1992.; Оценка объектов недвижимости: теоретический и практический аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с. и широко используемый в зарубежных изданиях Организация оценки и налогообложения недвижимости /Под. общ. ред. Дж. К. Эккетра // Пер. с англ. А. В. Воронский - М.: 1998.; Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов // Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.; Гитман Л.Дж., Джоник М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1997 - 1008 с.. В целом, понятие управления, определяемое как «процесс планирования, организации и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь целей организации» Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента: Пер. с англ. -М.:Дело, 1998. - с. 48., предполагает в качестве объекта управления динамическую систему, изменяющуюся под воздействием соответствующих факторов управления. Следовательно, определяя рассматриваемый термин, нужно иметь в виду, что управление недвижимостью представляет собой более емкое понятие, нежели воздействие только на физические параметры управляемой недвижимости. В связи с этим представляется допустимым и достаточным определение управления недвижимостью как «оптимизация уровня благ, которые она может дать и предложение этих благ по наименьшей цене» Гитман Л.Дж., Джоник М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1997, - с. 715.

Исходя из приведенного определения, можно заключить, что объектом управления являются условия использования объекта недвижимости. Природа данного актива, который, с одной стороны, является фактором производства, удовлетворяя определенные долговременные потребности пользователей, с другой стороны, из-за высокой стоимости и долговечности, может рассматривается как объект для инвестиций Закон РФ «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации» №31-ФЗ от 26.02.97. //СЗ РФ №, делает необходимым разделение условий использования недвижимого имущества на две группы:

условия физического использования объекта,

условия финансирования собственности.

При этом можно отметить, что Д. Фридман при рассмотрении вопросов оценки ставки капитализации исходит из аналогичной предпосылки, предполагая, что «оценщик может подойти к активу с двух точек зрения: 1) физической; 2) финансовой. С физической точки зрения общая ставка капитализации учитывает доход на землю, которая не подергается износу, а также доход на инвестиции и возврат инвестиций в здания, сооружения, поскольку срок и полезной жизни ограничен. С финансовой точки зрения общий коэффициент учитывает выплату процентов и основной суммы долга кредитору, доход на инвестиции и возврат инвестиций в собственный капитал» Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. - с. 341.. Таким образом, учитывая приведенные доводы можно заключить следующее.

Условия физического использования включают в себя назначение объекта Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПбГТУ, 1997 или тип собственности Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов // Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с., уровень потребительского качества, степень загрузки или процент занятых помещений. Следовательно, можно заключить, что данные условия обусловливают общую величину доходов от использования недвижимого имущества.

Условия финансирования собственности определяют структуру инвестированного в недвижимость капитала и, следовательно, состав имущественных прав на объект недвижимости. То есть данные условия определяют характер распределения получаемых от недвижимости доходов между участниками финансирования данного имущества. Исходя из приведенных условий использования недвижимости, можно заключить, что к их управлению может быть применен подход, предложенный В. Бурковым Бурков В. И., Ириков В. А. Модели и методы управления организационными системами. - М.: Наука, 1994. - 270с., согласно которому в процессе управления выделяют две составляющие:

управление функционированием, обеспечивающее устойчивое, стабильное функционирование управляемой системы;

управление развитием, направленное на изменение сложившегося механизма управления, в том случае, когда «изменение внешних условий или целей приводит к невозможности обеспечить эффективное функционирование на основе существующего механизма» Бурков В. И., Ириков В. А. Модели и методы управления организационными системами. - М.: Наука, 1994. - с. 6.. Отмечая определенное соответствие терминов понятиям оперативного и стратегического управления, соответственно, целесообразно использование последних применительно к такому объекту управления как недвижимое имущество некорректным по следующим причинам:

стратегическое управление, рассматривая в качестве основного объекта управления организацию, отличается прежде всего тем, что «опирается на человеческий потенциал как основу организации» Виханский О. С. Стратегическое управление: Учебник. - М.: Изд-во МГУ, 1995. - с. 12.;

стратегическое управление предполагает наличие возможностей осуществлять «...гибкое регулирование и своевременные изменения в организации, отвечающие вызову со стороны внешнего окружения» Виханский О. С. Стратегическое управление: Учебник. - М.: Изд-во МГУ, 1995. - с. 12..

В этой связи следует привести мнение М. Шнайдермана Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов // Пер. с англ. под ред. проф. С. Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с., который, выдвигая гипотезу о том, что бизнес в сфере недвижимости практически ничем не отличается от производственного бизнеса, отмечает одно существенное отличие - менеджеру в сфере производства значительно легче расширить или сократить свой бизнес (или свои производственные мощности), чем менеджеру в сфере недвижимости. Таким образом, категории «управление развитием» и «управление функционированием» в наибольшей степени соответствуют характеру недвижимого имущества. При этом их основное содержание можно определить следующим образом.

Управление функционированием недвижимости должно быть направлено на решение задач текущего использования собственности, таких как управление износом, операционными затратами, текущими или систематическими рисками, оптимизацией загрузки помещений. При этом, характер и порядок выполнения данных задач, определяемый главным образом внутренними характеристиками недвижимого имущества, а также частными условиями местных рынков недвижимости, не поддается систематизации и вырабатывается исходя из определенных условий хозяйствования и в соответствии с поставленными целями управления.

Управление развитием, несмотря на дискретность данного процесса и относительно малый вес функций развития по сравнению с функциями текущего управления, играет значительную роль в повышении доходности недвижимого имущества (или в достижении других целей управления недвижимостью), т.к. способствуют адаптации условий использования объекта меняющимся условиям внешней среды.

Поскольку управление развитием определяет финансовые условия использования недвижимости, а также ряд условий физического использования недвижимости, связанные с капитальными затратами, то можно заключить, что термину «управление развитием» в данном случае соответствует понятие инвестиционного менеджмента. Следовательно, функции развития, во-первых, должны соответствовать основным принципам управления долговременными инвестициями, в частности, использование большого горизонта расчета, учет стоимости инвестиционных ресурсов, сопоставление денежных потоков путем оценки фактора времени. Кроме того, функции развития могут и должны быть в определенной степени формализованы, поскольку накопленный опыт инвестирования и управления недвижимостью свидетельствует о достаточно унифицированном характере данных функций и позволяет выявить ряд закономерностей в их составе и содержании.

Таким образом, процесс управления развитием условий использования недвижимости, как более значимый и поддающийся формализованному описанию, выбран в качестве основного объекта исследования. При этом, используя системный подход к управлению, необходимо отметить взаимосвязь и взаимообусловленность обеих составляющих процесса управления недвижимостью.

Данная взаимосвязь, по нашему мнению, должна осуществляться через процедуру анализа, который направлен на определение степени соответствия результатов текущего управления недвижимым имуществом поставленным целям и внешним условиям. Если в рамках существующего механизма управления (в рамках условий использования недвижимости) достигается данное соответствие или выявлены резервы его достижения, то сложившаяся система управления функционированием объекта может быть признана эффективной

В противном случае, должен быть реализован механизм развития, то есть совокупность функций, обеспечивающих выбор новых условий использования объекта и, следовательно, изменение сложившегося механизма текущего управления. В качестве таких функций, помимо функции анализа результатов использования недвижимости, нами определены следующие:

оценка потенциала доходности объекта недвижимости;

трансформация недвижимой собственности.

При этом понятие потенциала доходности может быть раскрыто на основании следующих определений. В целом, экономический потенциал - это возможности, представленные совокупностью имеющихся средств, ресурсов, а также существующими механизмами вовлечения этих ресурсов в хозяйственный оборот. Следовательно, рассматриваемая категория потенциала доходности недвижимого имущества может быть определена как возможности получения определенного уровня доходности вложенных в объект недвижимости средств, за счет присущих этому объекту характеристик и существующих механизмов их использования.

При реализации функций развития требуется обязательная оценка их результатов, поэтому предусмотрена обратная связь с этапом анализа. При положительной оценке, должны быть разработаны и реализованы функции текущего управления, направленные на поддержание новых условий использования недвижимости, при отрицательной - осуществляется новый цикл управления развитием.

Отличительной чертой экономической политики государства на современном этапе становления и развития рыночных отношений является необходимость привлечения и аккумуляции средств не только институциональных, но также мелких и средних инвесторов для финансирования экономики. Особую значимость приобретает этот процесс для регионов - субъектов РФ - доноров Федерального бюджета. Инвестиционные потребности этих регионов с одной стороны значительно превышают возможности собственного бюджета, с другой - имеются свободные денежные средства у потенциальных инвесторов, включая население. В настоящее время субфедеральные и муниципальные займы стали реальным финансовым инструментом обеспечения инвестиционных потребностей региона. Показателен опыт Москвы, где за период с 1997 г. по настоящее время общие объемы инвестиций, осуществляемых на основе заемных средств, составили 30,77 млрд. рублей, а доходная часть столичного бюджета развития на 2000 год на 44,22% сформирована из заемных средств.

Управление подобными финансовыми потоками зависит от множества внутренних и внешних факторов, в том числе привлечения и погашения займов и кредитов, курсов валют, структуры займов и инвестиций, наличия финансовых резервов. В этих условиях оптимизация процесса управления финансами в значительной мере зависит от возможности унификации плановых расчетов, формирования системы учета, моделирования ситуаций и управленческих процессов на близкую и дальнюю перспективу.

В современный переходный период экономический рост связан с увеличением объемов инвестиций в реальный сектор экономики. Для этого необходим поиск финансовых источников, одним из которых является привлечение заемных средств, инвестиционная направленность которых реализуется внедрением соответствующих управленческих схем.

Первичный опыт такой схемы в виде так называемой инвестиционно-заемной системы региона относится к 1997 году. Эта система была создана в г. Москве и представлена сложным финансово-экономическим и организационно-технологическим комплексом, в котором решаются задачи привлечения и использования финансовых средств крупных, средних и мелких инвесторов, обслуживания этого долга и его инвестирования. Инвестиционно-заемная деятельность столицы имеет ряд существенных отличий от других аналогов субфедерального и муниципального заимствования и инвестирования средств в России и за ее пределами. Структура организационно-методического и правового обеспечения такой системы показана на рис.1.

Практика региональных заимствований в странах с развитой рыночной экономикой может быть охарактеризована следующими технологическими операциями:

а) отбор проектов, финансируемых за счет местного бюджета;

б) включение объемов финансирования отобранных проектов в расходную часть местного бюджета;

в) определение объема заимствований для покрытия бюджетного дефицита;

г) осуществление заимствований, рассчитанных на длительный срок обслуживания;

д) обслуживание долга за счет собственных доходов бюджета.

Как показал анализ, такое разделение во времени процессов долгосрочного заимствования средств и обслуживания долга возможно лишь при наличии регулярных и довольно значительных собственных доходов бюджета, с одной стороны, и низкой стоимости привлекаемых на длительный срок средств с постоянной возможностью их перезаимствования - с другой стороны.

Обобщив имеющийся опыт управления подобными финансовыми потоками, автор пришел к выводу о необходимости оптимизации процесса управления. В ходе исследования был разработан метод финансово-экономического моделирования, для применения которого необходимо выполнение следующих условий:

а) должно хватать средств для расчетов с кредиторами (инвесторами);

б) должны быть удовлетворены потребности инвестиционной программы эмитента;

в) должна быть обеспечена безубыточность в процессе управления долгом

В ходе исследования все финансовые обязательства региона были сгруппированы в две подсистемы: заимствования средств и инвестирования средств с учетом того, что финансовые потоки могут иметь входной или выходной характер. Все множество потоков автором было сгруппировано по этим характеристикам. В таблице 1 представлена структура инвестиционно-заемных финансовых потоков.

Таблица 1. Структура инвестиционно-заемных финансовых потоков.

В соответствии с имеющимися теоретическими, методическими и практическими разработками по формированию и развитию инвестиционно-заемных процессов в регионе все входящие и выходящие финансовые потоки в пределах этого процесса формируют следующие финансовые фонды: резервно-операционный, фонд текущих технологических расходов, фонд обслуживания и погашения займов, инвестиционный фонд. Последовательность же наполнения данных фондов такова:

1) Поступление всех денежных средств в резервно-операционный фонд.

2) Возмещение (при необходимости) до нормативной величины резервного фонда.

3) Отчисление средств на текущие технологические расходы.

4) Отчисление средств в фонд обслуживания и погашения займов.

5) Наполнение инвестиционного фонда для финансирования проектов.

Автором проведен анализ, в соответствии с которым стало очевидно, что на практике данная последовательность определяется графиками необходимых платежей с таким расчетом, чтобы избежать возможных кассовых разрывов. Поэтому в ходе исследования сделан вывод о том, что наполнение финансовых фондов займов может осуществляться и одновременно и частично в зависимости от их текущего состояния. Автором разработана примерная схема наполнения фондов, которая представлена в таблице 2.

Таблица 2. Краткое описание Финансовых фондов облигационных займов

Процесс формирования и расходования финансовых фондов займов и управления финансовыми потоками заемными и инвестиционными осуществляется на основе разработанной автором в ходе исследования финансово-экономической модели управления инвестиционно-заемным процессом, принципиальная схема которой показана на рис. 3.

Структурно данная модель состоит из 5 блоков: «Внешняя среда», «Вход», «Состояние», «Выход», «Управление».

Блок «Внешняя среда» включает два подблока: «Административная сфера (V_a)» и «Рыночная сфера (V_p)», отражающих двойственный характер инвестиционно-заемных процессов в регионе, а именно: планово-административный характер управления и рыночный характер привлечения и инвестиционного использования заемных средств.

Первый подблок «Административная сфера (V_a)» содержит информацию о законодательных ориентирах и директивных решениях Правительства Москвы по вопросам заимствования и использования этих средств.

Второй подблок «Рыночная сфера (V_p)» включает данные о состоянии ряда рыночных сегментов, таких как рынок валюты, рынок ссудных капиталов, рынок инвестиций, рынок залогов (ипотека), а также информацию для оценки влияния политических рисков на успех финансовых операций.

Блок «Вход (U)» также состоит из двух подблоков «Займы (Z+)» и «Инвестиции (I-)» - конкретной информации, исходной для формирования во-первых заемных финансовых потоков (объемы и стоимость заимствования средств, срок займов и кредитов) и во-вторых - для инвестиционной программы за счет этих средств (объемы инвестирования, стоимость и срок инвестиционных кредитов).

Блок «Состояние (Х)» включает три подблока: «Информационный (Х₁)», «Нормативный (Х₂)» и «Методическое обеспечение (Х₃)».

В подблоке «Информационный (Х₁)» вводится информация о текущем и перспективном состоянии инвестиционно-заемных финансовых потоков, в том числе: текущий объем долга и активов, сроки обслуживания долга и возврата из инвестиций, будущие объемы поступлений от займов, инвестиции за счет этих средств и возвраты из инвестиционных проектов, финансовые резервы, условия для вложений временно свободных средств в выгодные активы.

Подблок «Нормативный (Х₂)» содержит нормативную информацию: систему внешних и внутрисистемных норм и нормативов, в том числе нормативы расходов, связанных с привлечением и погашением денежных средств, инвестированием средств, управлением долгом и инвестиционным портфелем. Этот подблок является операционным, основным для получения выходных данных как основы управленческих решений.

В ходе исследования автором разработан комплекс методик, алгоритмов расчетов и программ, представленных в подблоке «Методическое обеспечение (Х₃)». Следует выделить три базовые методики, с помощью которых комплексно осуществляется заданная функция представляемой схемы финансово-экономической модели инвестиционно-заемных финансовых потоков в регионе, а именно:

- «Методика определения и расчета основных параметров займов и критерия текущей окупаемости инвестиционно-заемного процесса»;

- «Методика расчета сумм обслуживания долга, направленного на финансирование инвестиционной программы».

- «Методика базового ценообразования на финансовые обязательства».

Указанные методики изложены во второй главе диссертации.

Блок «Выход (Y)» содержит результирующую информацию многовариантных расчетов, а также информацию о текущем и прогнозируемом состоянии инвестиционно-заемного процесса и включает два подблока. В первом подблоке (Y₁) осуществляется расчет критерия текущей эффективности инвестиционно-заемного процесса, методические подходы и алгоритмы которого приведены во второй главе диссертации (раздел 2.1.)

Во втором подблоке «Управленческая информация (Y₂)» представлена результирующая информация в табличной или графической форме, в том числе: расписание аукционов первичного размещения; графики заимствования, инвестирования, возврата займов и инвестиций, погашения и обслуживания долга, реинвестирования и использования временно свободных средств; сводная плановая и отчетная информация.

Данные, полученные в блоке «Выход», являясь результатом обработки данных «Вход», «Внешняя среда», «Состояние» являются основной для блока «Управление (R)» - пятого блока данной финансово-экономической модели на основе анализа состояния финансовой системы в зависимости от параметров ее функционирования, соответствующих нормативным условиям или отклонившимся от них. В этом блоке принимаются управленческие решения. В подблоке «Вариантные решения (R₁)» идет отбор рациональных и (или) оптимальных вариантов решений, на основании которых осуществляется формулирование рекомендаций для органов управления финансами в регионе.

В подблоке «Окончательное решение (R₂)» происходит принятие решений, определение бюджетных заданий в части заимствования и инвестирования из этих средств. Вместе с тем управленческие результаты являются скорректированными условиями для блока «Вход U» и следующего расчетного цикла в рамках финансово-экономической модели.

Одной из основных задач методического обеспечения финансово-экономической модели управления ИЗП является установление зависимости между следующими экономическими фактами: структурой инвестиций за счет средств конкретного займа и структурой финансовых фондов займов. Эта зависимость определяется в результате применения разработанной автором «Методики определения параметров займов и критерия текущей окупаемости инвестиционно-заемного процесса» (см. рис. 2).

Первоначально все финансовые поступления независимо от их природы аккумулируются в резервно-операционном фонде. Затем по установленным нормативам полученные средства поступают в следующие четыре фонда: резервно-операционный фонд (РОФ), фонд обслуживания и погашения облигаций (ФОП), фонд обеспечения технологических расходов (ФОТР), инвестиционный фонд (ИФ).

Из фонда обслуживания и погашения облигаций осуществляется погашение финансовых обязательств по кредитам и облигациям, выплата процентов по кредитам и облигациям, а также оплата штрафов, пени и неустоек.

Из фонда обеспечения технологических расходов платятся налоги на регистрацию проспекта эмиссий облигаций, комиссионные вознаграждения, производятся прочие платежи, связанные с технологией инвестиционного процесса.

Из резервного фонда осуществляются вложения временно свободных средств и в нем же накапливаются остатки по счетам финансовых фондов займов.

Из инвестиционного фонда выдаются инвестиционные кредиты частным проектоустроителям и финансируются программы бюджета развития региона.

Вторая часть указанной методики посвящена обоснованию критерия текущей окупаемости инвестиционно-заемного процесса.

Под текущей окупаемостью (Q) инвестиционно-заемного процесса автором понимается отношение всех ожидаемых доходов (включая и планируемые заемные средства) к суммарным затратам на обслуживание и погашение финансовых обязательств (с учетом обслуживания планируемых заемных средств). При этом должно соблюдаться условие:

, (1)

представляющее собой общий вид критерия текущей окупаемости инвестиционно-заемного процесса (Q), где

Z⁺ - сумма финансовых обязательств (займов, кредитов)

Z^- - сумма погашения финансовых обязательств (займов, кредитов)

I⁺ - сумма возвращенных процентов на финансовые обязательства из инвестиционных кредитов частным проектоустроителям и из бюджета

I^- - сумма предоставленных инвестиционных кредитов частным проектоустроителям и средств, направленных в бюджет развития.

Как показало исследование, в практической работе необходимо учитывать влияние фактора времени получения и расходования средств. Для учета этого фактора автором предложен переход к критерию текущей окупаемости инвестиционно-заемного процесса, выраженному в годовых процентах, который имеет вид:

(2)

где - прибыль в системе на дату последнего возврата основного долга по инвестиционному кредиту; - средневзвешенный объем предоставленных инвестиционных кредитов.

Полученный критерий является базовым для текущего управления финансовыми потоками в данной финансовой системе.

Следующей методикой представленной в подблоке «Методическое обеспечение (Х₃)» является «Методика расчета сумм обслуживания финансовых обязательств, направленных на финансирование инвестиционной программы». Эта программа включает инвестиционную программу бюджета развития и программу коммерческих проектов (инвестиционных кредитов частным проектоустроителям).

Данная методика позволяет распределить во времени расходы бюджета по обслуживанию внешнего долга с учетом возможного падения курса рубля и является инструментом, с помощью которого производится оперативный пересчет параметров инвестиционно-заемного процесса в регионе с учетом меняющихся внешних условий.

Третий методический разрез - методы ценообразования на финансовые обязательства.

Как показало исследование, ценообразование на субфедеральные и муниципальные финансовые обязательства зависит от вида обязательства, а именно, вида облигаций (внешние, внутренние) и характера размещения - обращения облигаций (первичное, вторичное). Исходя из этих факторов, автор разработал систему методов ценообразования, которые представлены в таблице 3.

Таблица 3. Методы ценообразования на финансовые обязательства

Изложенное базовое методическое обеспечение финансово-экономической модели управления инвестиционно-заемным процессом позволяет решать как текущие задачи (формирование и накопление финансовых фондов займов, планирование обслуживания долга, ценообразование и т.п.), так и задачи оперативной корректировки инвестиционно-заемного процесса в зависимости от изменения внешних условий.

Как показали исследования, проведенные автором, за период с 1997 года по настоящее время, а именно с начала внедрения данной модели в г. Москве, наиболее часто повторяющимися ситуациями, требующими оперативного вмешательства в инвестиционно-заемный процесс можно считать следующие:

а) необходимость управления процессом в условиях обязательного финансирования мало- и недоходных проектов;

б) принятие решений о структуре облигационных займов (рублевых и валютных) в условиях нестабильности валютных курсов;

в) необходимость включения в систему расчетов с займодавцами и кредиторами неденежных активов;

г) решение задачи планирования обслуживания финансового долга при различных сроках его погашения.

Решению этих задач посвящена третья глава диссертации.

Предложенные автором рекомендации по управлению финансовыми обязательствами на практике обеспечили безубыточность функционирования инвестиционно-заемной системы г. Москвы, в том числе в период финансового кризиса 1998 г. и после него.

Таблица 4. Примеры использования методик финансово-экономической модели управления инвестиционно-заемным процессом в г. Москве.