Основы оценки предприятия

ЛНЭИ определяется как использование, которое:

а) является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

б) физически осуществимым;

в) финансово выполнимым;

г) обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

7.3 Методы оценки земли

Экономическое содержание доходного подхода. Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина дохода превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ и финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных, то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод прямой капитализации дохода.

Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам, или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко. При использовании метода прямой капитализации дохода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализации, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно производят расчет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3 %-средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход - расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Алматы. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку - например, процентную ставку банка по валютным вкладам;

региональный риск;

* риск ликвидности - это риск, связанный с возможностью, возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход - метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравниваемых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам сопоставимых земельных участков.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о ценах продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку или величин арендной платы.

Распределение дохода между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов доход приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований в доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть применен для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода.

Экономическое содержание сравнительного подхода.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Сравнительный подход предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Основные этапы метода сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж включает следующие этапы.

Этап 1. Выявление недавних продаж: сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

· зонирование и разрешенные варианты землепользования;

· потребительские свойства земель;

· местоположение;

· передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного субъекта для данного сегмента земельного рынка включают:

· инвестиционную мотивацию;

· платежеспособность;

· социально-юридический статус;

· источники и формы финансирования;

· предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на:

· используемые для целей садоводства и огородничества;

· используемые для ведения личного подсобного хозяйства;

· используемые для индивидуального жилищного строительства;

· используемые для строительства гаражей;

· под объектами коммерческой недвижимости и т.п.

После сегментирования оценщик выявляет недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, собирая информацию о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам, исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства. Это позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. В мировой практике метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трех недавних сделок или на текущих ценах шести предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации в целях повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: "За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?" Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов.

Права собственности. Поправка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи, корректировка на которые отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, когда продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов, определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, учитывающая динамику

цен продаж на данный вариант землепользования, и другая - на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков, наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка - 600 дол. за одну сотку или стоимость жилья - 700 дол. за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за I га - при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 кв. м - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, к другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за один фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Вели по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, которой позволяет учесть различия по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата берется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка рассматривают следующую информацию:

1. Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

2. Категорию земель, в границах которых расположен земельный участок;

3. Физические характеристики участка;

4. Данные о взаимосвязи участка с окружением;

5. Экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками таких данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками: риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью; ипотечные кредитные организации;/оценочные фирмы; периодическая печать и другие источник. При этом необходимо меть в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки - это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса (или соотнесения), который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод переноса основан на установлении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Оценка земельного участка на основе затратного подхода.

Экономическое содержание и основные этапы метода изъятия.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по затратам на инфраструктуру.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений, за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия.

Первый этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости аналогичных объектов недвижимости (жилого дома, офисного, торгового или складского здания, коттеджа и т.п.).

Второй этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же панировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта в той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Третий этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, то есть потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и др.

Физический и функциональный износ делится на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

Четвертый этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

Пятый этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем изъятия (вычитания) из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения, коттеджа) остаточной (фактической) стоимости строений.

Для более точной оценки стоимости земельных участков методом изъятия целесообразно использовать данные по нескольким однотипным объектам недвижимости, которые необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством метода изъятия являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Метод изъятия приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода изъятия заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Притом в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Метод определения затрат на освоение.

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема Определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. На застройку жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы применения метода определения затрат на освоение.

Первый этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. В первую очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Второй этап. Расчет стоимости освоенных участков.

Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или методом сопоставимых продаж.

Третий этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.

Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

Четвертый этап. Вычет затрат на освоение и вычет предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую прибыль.

Пятый этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу; выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи; дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка земли исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К таким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержки на создание и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения газоснабжения, телефонизации, строительство улично-дорожной сети и объектов социально-культурного назначения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

8. Виды недвижимого имущества и его оценка

8.1 Понятие и признаки недвижимости

Употребляя термин "недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых "имущественный комплекс" (табл. 8.1).

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строении, размеры, местоположение, климат, плодородие почв; улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, Т.е. свободно распоряжаться своей собственностью (ст.10 ГКРК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и т.д.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя (таблица 8.1).

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.

Таблица 8.1 Недвижимое имущество, недвижимость

Отдельные объекты	Сложные объекты
1. Земельные участки; 2. Участки недр; 3. Обособленные водные объекты; 4. Все что прочно связанно с землей, в том числе: · леса; · многолетние насаждения; · сооружения. 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: · воздушные и морские суда; · суда внутреннего плавания; · космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: · земельные участки; · здания и сооружения; · инвентарь и оборудование; · сырье и продукцию; · требования и долги; · нематериальные активы; · информация; · и т.д.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право, а воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.

Не государственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.) Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включается в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 8.2.).

Схема 8.2. Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Существенные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение и состояние)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здания_ и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями ("золотая акция") и т.д.

8.2 Специфика недвижимости как товара

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

- товар;

- формирование цены;

- способы финансирования сделки;

- степень ликвидности;

- баланс спроса и предложения;

- число потенциальных покупателей;

- информированность участников сделки;

- методы регулирования;

- надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой - вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.

На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения.

Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имущественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.

Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

Сегментация рынков недвижимости. Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на подсегменты в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам.

Процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (здания и сооружения промышленных предприятий).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, как правило, не являющиеся предметом рыночного оборота в силу специфики назначения, например церкви, школы, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных сегментов рынка недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные подсегменты, для которых могут быть выделены существенные и особенные ценовые характеристики.

8.3 Необходимость и методы оценки недвижимости

Формирование рыночной инфраструктуры казахстанской экономики предполагает, в числе прочего, создание и развитие института оценки собственности. В странах с развитой рыночной экономикой отдельные сегменты общенационального рынка являются неоднородными и функционируют с различной степенью эффективности. Товарные рынки и рынки ценных бумаг являются относительно наиболее эффективными, поскольку, во-первых, цены сделок складываются стихийно, то есть объективно (исключительно под влиянием факторов спроса и предложения), а, во-вторых, сделки происходят в одном месте, в достаточно больших количествах и с однородным товаром. В то же время, существуют рынки, товар на которых не является абсолютно однородным, сделки происходят в разных местах, неупорядоченно в пространстве и во времени. Примером может служить рынок недвижимости. На таких рынках отсутствуют последовательные текущие котировки цен, что очень затрудняет положение продавцов и покупателей. Вот здесь и приходит на помощь независимый оценщик, обладающий профессиональными знаниями и опытом, позволяющими производить объективную оценку рыночной стоимости этого товара.

...