Основы оценки предприятия

Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

3. Метод количественного обследования. Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

Общие положения по определению стоимости строительства. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Базой для расчета сметной стоимости строительства являются:

проект и рабочая документация (РД);

действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

В случае отсутствия необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе в ряде случаев могут составляться индивидуальные сметные нормы.

В соответствии с технологической структурой капитальных вложений и существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы являются первичными сметными документами, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные счеты аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Структура сводного сметного расчета стоимости строительства включает в себя 12 глав:

Подготовка территории строительства.

Основные объекты строительства.

Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

Объекты транспортного хозяйства и связи.

Объекты энергетического хозяйства.

Наружные сети и сооружения.

Благоустройство территории строительства.

Временные здания и сооружения.

Прочие работы и затраты.

Содержание дирекции (технический надзор).

Подготовка эксплуатационных кадров.

Проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база в системе ценообразования н сметного нормирования в строительстве Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила - часть 4 СниП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей.

Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам; структуре, времени опубликования и степени укрупнения.

Методы определения полных затрат при составлении смет

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости о" договорных условий и общей экономической ситуации.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;

в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения.

Общая структура затрат при расчете сметной стоимости ресурсным методом:

Строительно-монтажные работы.

1.1 Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций - рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату оценки.

1.2 Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обычно в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.

1.3 Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.

1.4 Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей.

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ.

1.5 Накладные расходы.

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

1.6 Прибыль подрядчика.

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ).

Стоимость инженерного оборудования.

Косвенные затраты инвестора.

3.1 Инвестиции в землю.

3.2 Оплата услуг проектно-сметных организаций.

3.3 Маркетинговые, рекламные, страховые затраты.

3.4 Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта.

3.5 Прочие затраты.

3.6 Налоги.

ВСЕГО ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА.

Прибыль инвестора.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях.

Базисно-компенсационный - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Следует отметить, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертами большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости.

Общие понятия и терминология.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости

ИЗНОС
Физический	Функциональный	Внешний (экономический)
а) устранимый; б) неустранимый	а) устранимый; б) неустранимый	как правило неустранимый

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на "полное" восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ. Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод срока жизни.

1. Нормативный метод расчета физического износа. Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" по гражданскому строительству и архитектуре, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф = ,

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

по причине своей "нормативности" изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

невозможность измерения функционального и внешнего из носа;

субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

2. Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100-(ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100 (1);

где: И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 (2);

где: И(%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100);

где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов. Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести "ранее отложенный ремонт", чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до "практически нового" состояния.

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как "стоимость отложенного ремонта", т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни. Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни (см. табл.).

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ. Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов,

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

- сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ. Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Внешний (экономический износ). Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате;

- сравнительных продаж (парных продаж);

- срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в таблице.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни. Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта по следующей схеме.

Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа, необходима разумная компиляция нескольких методик по определению указанных показателей.

В заключение хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.

Оценка квартир.

Ценообразующие факторы при оценке квартир.

Оценка квартир затратным подходом.

Оценка квартир доходным подходом.

Оценка квартир сравнительным подходом.

Особенности оценки квартир.

Ценообразующие факторы при оценке квартир.

Местоположение.

Округ, микрорайон.

Местоположение в микрорайоне.

Преобладающая застройка микрорайона.

Транспортная доступность.

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка).

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка).

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона.

Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона.

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка).

Жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.

Тип здания.

Год постройки.

Материал наружных стен.

Материал перекрытий.

Состояние здания (субъективная оценка).

Техническое обеспечение здания.

Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж.

Количество этажей в здании.

Состояние подъезда (субъективная оценка).

Характеристики оцениваемой квартиры.

Этаж расположения.

Площадь, кв. м: общая / жилая.

Кол-во комнат, их площадь, кв. м.

Площадь кухни, кв. м.

Санузел.

Высота потолков, м.

Лоджия (балкон).

Вид из окон.

Слаботочное обеспечение.

Дополнительные системы безопасности.

Состояние объекта (субъективная оценка).

Видимые дефекты внутренней отделки.

Данные о перепланировке.

Оценка квартир затратным подходом.

При достаточно развитом рынке квартир Оценщиком, как правило, при оценке квартир не используется затратный подход, в основном, это связано с достаточно большими вероятными отклонениями, возникающими при расчете прав на земельный участок (долей права владения которого владеет собственник каждой квартиры пропорционально отношению площади квартиры к общей площади всего жилого дома).

Тем не менее, при невозможности адекватного применения других подходов Оценщик вынужден производить оценку квартир затратным подходом, которая является частным случаем оценки недвижимости. Подробнее о применении затратного подхода в оценке недвижимости см. "Оценка стоимости недвижимости затратным подходом".

Оценка квартир доходным подходом. Доходный подход оценки квартир основан на принципе замещения и принципе ожидания. Оценка по доходу основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, как ожидается, она принесет.

Оценка квартир является частным случаем оценки недвижимости. Подробнее о применении доходного подхода в оценке недвижимости см. "Оценка стоимости недвижимости доходным подходом".

Сравнительный подход в оценке квартир. Сравнительный подход к оценке квартир базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке, схожими по планировке, количеству комнат, местоположению. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемой квартирой и аналогами, цена аналогов корректируется, что дает оценщику возможности сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных квартир отражает рыночную стоимость.

Оценка квартир сравнительным подходом включает в себя следующие задачи:

Подбор объектов аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки).

Определение поправок на качество и местоположение оцениваемой квартиры и аналогов.

Оценка текущей стоимости квартиры.

Оценка квартир является частным случаем оценки недвижимости. Подробнее о применении сравнительного подхода в оценке недвижимости см в п. "Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом".

Особенности результатов, полученных различными подходами к оценке квартир. При определении рыночной стоимости квартир затратным подходом необходимо учесть, что зачастую невозможно получить такие данные как строительно-монтажные сметы, информацию о прибыли застройщика, что может привести к некорректному определению результирующей стоимости оцениваемой квартиры. Нередко значительную трудность представляет объективная оценка износа здания, в котором расположена квартира, что также вносит погрешность в результат. В случае оценки квартир зачастую невозможно определить величину стоимости права аренды земельного участка, что делает невозможным применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир.

12. Оценка стоимости машин и оборудования

12.1 Основные понятия оценки машин и оборудования

В настоящее время все более возрастает роль заключений об оценке имущественных прав, выполненных независимыми оценочными компаниями, при принятии собственниками либо менеджерами компаний различных управленческих решений в отношении основных средств (ОС) предприятия. Одним из трудных вопросов стоимостных оценок ОС является анализ влияния стоимости машин и оборудования на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистых активов и другие показатели финансово-экономической деятельности предприятия.

Машины и оборудование (М и О) большинства предприятий сильно изношены. Значительная часть М и О по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и (или) экономического устаревания.

При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп М и О (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т. д.).

При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных ОС, групп, либо всех фондов целиком. Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствий на пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечня исходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначной идентификации объекта оценки.

Еще недалеко то время, когда вторичного рынка имущества практически не существовало, впрочем, как и первичного. После приобретения по разнарядке оборудования, оно, как правило, оседало у своего первого же владельца вплоть до списания. В редких случаях происходила смена владельца (так же, как и при его приобретении, осуществлявшаяся по распоряжению "сверху"). Оборудование передавалось безвозмездно "с баланса на баланс", в лучшем случае оно продавалось по фиксированной расчетной цене - остаточной стоимости.

В настоящее время можно смело утверждать, что имущественный рынок, первичный и вторичный, действует и оборудование на нем является наиболее распространенным и активным товаром. Появился рынок - появилась потребность в оценке. Оценка в свою очередь выдвинула требования в четкой идентификации объектов оценки. Идентификация - это выявление технических характеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе) основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для расчетов стоимости объектов (табл. 10.1). Учитывая большое разнообразие и количество единиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия, очевидно, что эта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в процессе оценки.

Объекты оценки машин и оборудования

Рынок машин и оборудования широко структурирован, и каждая группа оборудования имеет свой сектор имущественного рынка.

Значительная часть машин и оборудования в силу своей специфичности или специфичности производства, в котором оно занято, имеет ограниченный открытый рынок.

Таблица 12.1. Перечень исходных данных, используемых в различных методах оценки оборудования

	Однородный объект (аналог)	28	Среднемесячная заработная плата в промышленности на исходный момент
2	Цена однородного объекта (аналога)	29	Среднемесячная зарплата в промышленности на дату оценки
3	Масса однородного объекта (аналога)	30	Собственные затраты производителя по сборке объекта из частей
4	Рентабельность однородного объекта (аналога)	31	Группы сложности оцениваемых объектов или его составных частей
5	Объем однородного объекта (аналога)	32	Количество узлов в оцениваемом объекте
6	Площадь однородного объекта (аналога)	33	Удельные затраты на изготовление и приобретение комплектующих изделий, приходящиеся на один "вход-выход"
7	Мощность однородного объекта (аналога)	34	Удельная зарплата на один технологический узел
8	Производительность однородного объекта (аналога)	35	Косвенные накладные расходы (% от основной заработной платы)
9	Исходная цена оцениваемого объекта	36	Удельные затраты на комплектующие изделия (% от стоимости материалов)
10	Базисная цена оцениваемого объекта	37	Коды ЕНАО оцениваемых объектов
11	Масса оцениваемого объекта	38	Время (месяц, год) зафиксированной исходной цены
12	Рентабельность оцениваемого объекта	39	Структура и вид цены
13	Объем оцениваемого объекта	40	Цена товарного знака
14	Площадь оцениваемого объекта	41	Стоимость дополнительных устройств
15	Мощность оцениваемого объекта	42	Данные для определения годовой выручки
16	Производительность оцениваемого объекта	43	Данные для определения годовых затрат
17	Состав конструкции объекта оценки (устройства, блоки, агрегаты и т. п.)	44	Данные о стоимости зданий
18	Цены всех частей, входящих в конструкцию оцениваемого объекта	45	Данные о стоимости сооружений
19	Индексы приведения исходной стоимости к базисной	46	Данные о стоимости земли
20	Индексы приведения стоимости на 01.01.95 к уровню цен по состоянию на 01.01.91	47	Реальная ставка дисконта
21	Индексы приведения цен от базисного года к уровню на дату оценки	48	Ставка капитализации для земли
22	Индекс цен производителей на продукцию черной металлургии	49	Нормативный срок службы объекта
23	Индекс цен производителя на продукцию цветной металлургии	50	Фактический срок службы объекта
24	Индекс цен на продукцию электроэнергетики	51	Балансовая стоимость машинного комплекса
25	Индекс цен производителей на продукцию промышленности стройматериалов	52	Балансовая стоимость отдельных единиц оборудования
26	Индекс цен производителя на продукцию машиностроения	53	Первоначальная цена объекта
27	Единые отраслевые укрупненные нормативы удельных затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату основных рабочих, косвенные расходы, приходящиеся на единицу измерения влияющего фактора

В целом рынок машин и оборудования очень подвижен по сравнению с рынком недвижимости, что объясняется систематическим активным обновлением ассортимента машиностроительной продукции и выпуском более совершенных образцов взамен морально устаревших. Принадлежащие предприятию и эксплуатируемые им машины и оборудование относятся к основным фондам и являют собой совокупность материально-вещественных ценностей, которые используются в течение длительного времени в натуральной форме в качестве средств производства.

Первичным объектом оценки является инвентарный объект - законченный предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями и принадлежностями, относящимися к оцениваемому объекту.

В инвентарный объект, относящийся к силовым и рабочим машинам, производственному оборудованию, входят: фундамент, все приспособления к ним, принадлежности, приборы, индивидуальные ограждения и собственно сама машина или технологическое оборудование.

Таким образом, объектами оценки машин и оборудования могут быть:

1. Функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки;

2. Технологические комплексы, объединяющие в соответствии с технологическим процессом технологические машины и вспомогательные устройства в поточные и автоматические линии;

3. Машинный или станочный парк производственного структурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных объектов.

Машины и оборудование по выполняемому ими назначению в хозяйственной деятельности определяются как активная часть основных фондов, а недвижимость (здания и сооружения) - как пассивная часть.

Виды рыночной стоимости машин и оборудования. Конечная цель оценки - расчет на конкретную дату обоснованной стоимости объектов - в существенной мере зависит также от ситуации на рынке. В зависимости от ситуации в экономической, политической, торговой и производственной сферах возникает потребность в определении различных видов стоимости. Ситуация оценки - это конкретные обстоятельства и условия, вызвавшие необходимость оценки.

Оценка стоимости оборудования и машин обычно требует оценки таких видов стоимости, как рыночная стоимость, стоимость первоначальная, восстановительная, остаточная, ликвидационная, утилизационная и страховая.

Понятие рыночной стоимости лежит в основе всей оценочной деятельности. Определение этого вида стоимости сформулировано в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в РК": "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Международная практика оценки машин и оборудования предполагает использование трех видов рыночной стоимости:

- обоснованная рыночная стоимость при продолжающемся использовании;

- обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования;

- обоснованная рыночная стоимость при перемещении.

В оценке машин и оборудования часто задача оценки может состоять в оценке только стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, идентичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Инфляция и другие структурные сдвиги в экономике приводят к тому, что основные фонды предприятий обесцениваются. Не обеспечиваются нужные объемы накоплений средств для воспроизводства основных фондов.

Основным назначением стоимости воспроизводства и стоимости замещения является начисление бухгалтерского износа (амортизации), расчет налогов и статистический учет национального богатства. Для того чтобы избежать искажений действительных значений этих величин, необходима регулярная переоценка основных фондов.

Для того чтобы определить полную стоимость замещения или воспроизводства, необходимо учитывать износ: именно он определяет потерю стоимости объекта в процессе эксплуатации. Снижение стоимости вследствие частичной потери работоспособности из-за физического старения объекта называется физическим износом.

Снижение стоимости, связанное с потерей, уменьшением конкурентоспособности на рынке, называют моральным износом; он определяется одномоментно с появлением объекта-конкурента.

Снижение стоимости в связи с изменением экономической, социальной или политической ситуации носит название внешнего или экономического износа (устаревания).

Машины и оборудования - это материальные объекты собственности, не относящиеся к недвижимости. Они часто относятся к движимому имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющей определенную функцию.

Транспортное средство - это устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов и установленного на нем оборудования.

Рыночная стоимость - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из руки в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Полная стоимость воспроизводства - совокупность затрат, требующихся на воспроизводство новой точной копии объекта собственности из тех же или очень похожих материалов, рассчитанная в текущих ценах.

Полная стоимость замещения - текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Планомерная ликвидационная стоимость - расчетная валовая величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от продажи имущества при условии, что у продавца есть некоторый разумный период времени для поиска покупателя (покупателей) и что он обязан продавать имущество в том виде, как оно есть, в том месте, где оно находится. Эту стоимость также называют стоимостью упорядоченной ликвидации.

Стоимость ускоренной ликвидации - расчетная величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от открытой продажи имущества, проведенной должным образом с адекватной рекламой, при условии, что продавец обязан продавать имущество срочно в том виде, как оно есть, и в том месте, где оно находится.

Страховая стоимость - это рыночная стоимость оборудования, определяемая при страховании и фиксируемая в страховом полисе (договоре).

Таможенная стоимость - в общем случае это цена для исчисления таможенной пошлины по ставке тарифа, установленной в процентном отношении к цене объекта.

Утилизационная стоимость - это стоимость выработавшего свой ресурс и списываемого оборудования. Утилизационная стоимость включает в себя стоимость агрегатов, узлов и систем, как отслуживших свой срок и реализуемых по цене металлолома, так и еще годных для использования.

Цели и принципы оценки машин и оборудования. Цель оценки - составить заключение о стоимости.

При оценке машин и оборудования используется следующие принципы:

полезность - это способность актива удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

замещение - расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности.

предвидение - стоимость создается ожиданием выгод, которые могут быть получены в будущем.

вклад - стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость всего объекта собственности или той величиной, которая должна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия.

сбалансированность - все факторы производства должны находиться в таком соотношении, чтобы доходы от объекта были максимальны.

соответствие - стоимость объекта создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка.

предложение и спрос - цена собственности растет при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения, а когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная стоимость обычно отражает затраты на производство.

конкуренция - существует взаимовлияние двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи.

изменение - стоимость объекта не остается постоянной и меняется с течением времени и под воздействием других факторов, влияющих на объект.

наиболее эффективного использования - тот вариант использования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течение заданного периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физический возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости объекта.

Процесс оценки. Процесс оценки машин и оборудования состоит из следующих этапов:

Постановка задачи.

Определение вида стоимости.

Определение объекта оценки и сбор информации.

Расчет оценочной стоимости машин и оборудования.

Согласование результатов оценки и оформление отчета.

Постановка задачи. На данном этапе оценщик обсуждает ситуацию, при которой возникла необходимость проведения оценки.

Оценщику необходимо:

- определить, какая собственность подлежит оценке;

- обсудить, как будут использованы результаты оценки;

- определить дату оценки, на которую проводятся все расчеты;

- установить все возможные ограничения и допущения, при которых

полученные результаты будут справедливы.

- разработать план проведения оценочных работ.

Определение вида стоимости. При оценке машин и оборудования применяются различные виды стоимости.

Оценщик должен определить и предложить клиенту тот вид стоимости, который наилучшим образом соответствует поставленной цели.

Используются следующие зависимости между целью оценки и видом стоимости:

- передача прав собственности - обоснованная рыночная стоимость;

- страхование - полная стоимость воспроизводства или замещения за вычетом физического износа;

- вклад в уставной капитал - обоснованная рыночная стоимость;

- финансирование, лизинг - обоснованная рыночная стоимость, стоимость упорядоченной ликвидации, стоимость ускоренной ликвидации;

- расторжение партнерства - обоснованная рыночная стоимость;

- налогообложение партнерства - обоснованная рыночная стоимость.

Определение объекта оценки и сбор информации. На этом этапе оценщик проводит идентификацию собственности, имеющихся документов на объект, его комплектность, работоспособность и фактическое состояние на месте установки объекта.

При идентификации объекта оценки необходимо составить описание, которое имеет следующую структуру:

- наименование, модель (марка) объекта;

- назначение и принцип действия;

- масса и габариты;

- основные технические характеристики, позволяющие определить

потребительские свойства объекта;

- характеристика системы управления;

- комплектация, включая приспособления и инструменты;

- год изготовления и дата ввода в эксплуатацию;

- сведения об установке на фундамент и подключение к энергетическим и информационным сетям;

...