В Казахстане в соответствии с гражданским кодексом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин "земельный участок" или просто "участок" - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин "улучшенный земельный участок". Связано это с тем, что термин "улучшения" является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость.

С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимое имущество. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимое имущество - это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.

Объектами рынка недвижимости, стало быть, являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.

Право собственности в Казахстане определяется главой ГК "собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте".

Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.

В условиях рыночной экономики оценка стоимости недвижимости может производиться в целом ряде ситуаций. К таковым относятся:

· сделка купли-продажи;

· получение кредита под залог имущества;

· налогообложение (подоходное, поимущественное, наследства);

· страхование имущества;

· раздел собственности (например, в случае расторжения брака);

· внесение имущества в уставной капитал предприятия и т.д.

В общем виде стоимость, которой оперируют в оценке, может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене - это цена, устанавливающаяся на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия факторов предложения и спроса. Иногда ее именуют объективной стоимостью. Наиболее распространенной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость (чаще определяется при продаже собственности).

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. В силу связи этой стоимости с потребностями конкретного пользователя ее иногда называют субъективной стоимостью. Наиболее часто встречающейся разновидностью стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость (чаще определяется при покупке).

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании состоит в том, что стоимость в пользовании есть характеристика собственности с точки зрения ее конкретного владельца (нынешнего или потенциального), и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, имеет место только при продаже собственности (состоявшейся или предполагаемой), и для ее определения необходимо мнение, как минимум, двух сторон - участников сделки.

В большинстве случаев задачей оценщика является определение рыночной стоимости недвижимости.

В соответствии с законом "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается "... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства", т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины "цена" и "рыночная стоимость". Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует также различать термины "затраты" и "вклад в рыночную стоимость". Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод сравнения;

2. Затратный метод;

3. Метод капитализации доходов.

Метод сравнительного анализа продаж. Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставление предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерии для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж.

· Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству.

· Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи.

· Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, по общей группировке.

Важным моментом при использовании сравнительного метода является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и внесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа в качестве единицы сравнения применяются:

цена за единицу площади;

цена за единицу участков земли вдоль магистрали;

цена за участок;

цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

цена за единицу общей площади помещений;

цена за единицу объема сооружения;

цена за комнату;

цена за квартиру;

цена за единицу приносящий доход;

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К объектам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

место расположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравниваемых объектов производится в следующем порядке:

в первую очередь производится корректировки, относящиеся к условием сделки и состояние рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного метода сравнения продаж, применяется на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод оценки по затратам. Этот метод к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется дя оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных издержек.

Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение стоимости возведения новых аналогичных зданий и сооружений восстановительной или замещающей стоимости;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции здания; оценки для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

Метод капитализации доходов. Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной деятельности прогнозируется путем составления (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

· непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

· назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

· с применением терминального коэффициента капитализации.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия от исходной информации, применяются:

· анализ сравнительных продаж;

· расчет с использованием коэффициента покрытия долга.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

9.1 Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная развитость рынка недвижимости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбиение рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты:

по назначению использования,

качеству,

передаваемым правам,

местоположению;

физическим характеристикам.

Сходные субъекты:

по платежеспособности,

возможностям финансирования,

инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости; сделки с ними осуществлены на типичных для данного сегмента условиях включающих:

срок окупаемости,

независимость субъектов сделки,

инвестиционную мотивацию.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срок экспозиции для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена - завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки.

Не считаются рыночными сделками (данные по ним не могут использоваться для сравнения) следующие:

сделки с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

продажи имущества умерших лиц;

продажи с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.;

а также сделки, в которых покупатель и продавец:

находятся в родственных отношениях;

являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Инвестиционная мотивация определяется:

аналогичными мотивами инвесторов;

аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объектов;

степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80 %, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80 % происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов (ценообразующие факторы):

права собственности на недвижимость;

условия финансирования;

условия и время продажи;

местоположение;

физические характеристики.

Права собственности. Обычной рыночной практикой является продажа недвижимости вместе с существующими арендными договорами. При этом, если договорная арендная плата отличается от рыночной, покупатель будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорной арендной платой при определении стоимости недвижимости называется корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки. Под нетипичными условиями финансирования сделки, как правило, понимают кредитование покупки недвижимости по льготным ставкам, которые ниже рыночных. При таких условиях финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки, основанная на разнице в ставках по кредиту.

3. Условия продажи и время продажи. Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в цену продажи объекта - аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность или если на него оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.п.).

4. Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые так же вносятся корректировки.

Единицы сравнения (измерения ценообразующих факторов)

Поскольку объекты недвижимости различаются по размеру и составу, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к некоему общему знаменателю. Таким общим знаменателем, как правило, служит цена объекта в расчете на единицу площади.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земельных участков:

цена за 1 га;

цена за сотку;

цена за 1 кв. метр.

Единицы сравнения зданий:

цена за 1 кв. м. общей площади;

цена за 1 фронтальный метр;

цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

цена за 1 куб.м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

9.2 Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные корректировки.

а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)

Расчёт и внесение поправок. Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчёта и внесения поправок;

статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1).

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир

Характеристики (элементы) сравнения	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
1. Местоположение	Айнабулак	Айнабулак	Центр	Центр
2. Состояние квартиры	хорошее	среднее	хорошее	среднее
3. Цена сделки купли-продажи, у.е./м 2	?	600	960	800

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I - III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения - местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600-800 = -200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж II - III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960-800 = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м² общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным "переносом" ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется "переходом" этих квартир из состояния "неплохое" в состояние "хорошее", в котором находится оцениваемая нами квартира.

Таблица 9.2. Таблица корректировок

Характеристики (элементы) сравнения	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
1. Цена, у.е./м2	?	600	960	800
2. Местоположение	Айнабулак	Айнабулак	Центр	Центр
3. Корректировки на местоположение		0	-200	-200
4. Состояние квартир	хорошее	среднее	хорошее	среднее
5.Корректировка на состояние квартир		160	0	160
6. Итоговая корректировка		160	-200	-40
7. Скорректированные цены продаж		760	760	760

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

Если объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15 %:

Х = 1.0 +15 % 1.0 = 1.0 (1 + 0.15) = 1.15.

Оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшиться:

Х = 1.0-15 % 1.0 = 1.0 (1.0-0.15) = 0.85.

Аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %.Цена аналога должна уменьшиться:

= Х + 15 % Х = Х (1 + 0.15), Х = 0.87.

Аналог на 15 % хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

= Х - 15 % Х = Х (1.0-0.15), Х = 1 / 0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчёта поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата.

1. Процентные корректировки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.

Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв. м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.

Таблица 9.3. Стоимость объекта с учетом поправок

№	Элементы сравнения	Величина обоснованно-вводимых поправок	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, $
	Цена продажи аналога		500000
	Поправка на передаваемое право собственности	+4 %	+20000
	Скорректированная цена		520000
	Поправка на условия финансирования	-2 %	-10400
	Скорректированная цена		509600
	Поправка на условия продажи	+3 %	+15288
	Скорректированная цена		524888
	Поправка на изменение экономических условий	+5 %	+26244
	Скорректированная цена		551132
	Поправка на местоположение	+4 %	+22045
	Скорректированная цена		573177
	Поправка на износ	-6 %	-34391
	Скорректированная цена		538787
	Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом)		-35000
	Скорректированная цена		503787
	Поправка на масштаб (денежная к един. сравнения)		-160
	ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ		343787

9.3 Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения применяются следующие единицы сравнения:

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо ВРМа == ПВДо ()/m, (9.1)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

Например. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. 9.4.)

Таблица 9.4 Расчет валового рентного мультипликатора

Аналог	Цена продажи, $	ПВД	ВРМ
А	800000 /	160000 =	5
В	950000 /	175000 =	5.43
С	650000 /	135000 =	4.8

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 = 5.

Цоб =$150000 * 5 = $750000.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

Подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

Общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ()/m, (9.2.)

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОДiа - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Цоб = ЧОДо / Ккап= ЧОДо / ()/m, (9.3.)

где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Например. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере $50000.

Таблица 9.5. Информация о сделках купли-продажи

Аналог	Чистый операционный доход, $	Продажная цена, $	Расчетный Ккап.
А	5000	35000	-
В	40000	500000	0,08
С	Доход за истекший год 35000	350000	-

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчёта, так как у первого величина ЧОД не сопоставима с величиной ЧОД оцениваемого объекта, а у второго вообще указан доход за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = $50000 / 0.08 = $625000.

Анализ полученных расчётов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведённых расчётов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчёта данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путём расчёта средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Каждой скорректированной величине сопоставимой продажи произвольно присваивается условный удельный вес в процентах, так чтобы сумма удельных весов составляла 100 %. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Затем скорректированные величины продаж умножаются на свои удельные веса, и полученные результаты суммируются.

Расчёт среднеарифметической величины оправдан в том случае, если:

количество отобранных аналогов минимально;

величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

3. В тех случаях, когда один из сопоставимых объектов продаж существенно ближе к объекту оценки, чем остальные (минимальное число корректировок и абсолютная величина суммарной корректировки), оценщик может выбрать его стоимость в качестве базовой для определения стоимости объекта оценки, не проводя взвешивания.

Например. Анализ трех сопоставимых продаж и последующее внесение корректировок и "взвешивания" позволил вывести итоговую цену в 528000$ (табл. 9.6.).

Таблица 9.6. Выведение итоговой цены

Объект	Скорректированная цена, $	Веса	Взвешенная цена,$
А	573234	40 %	229294
В	642143	10 %	64214
С	468673	50 %	234337
Средне-взвешенная	527845
ИТОГОВАЯ	528000

10. Доходный подход к оценке недвижимости

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в Казахстане с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости.

Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

Зачастую, помимо оценки права собственности на недвижимое имущество, от оценщика требуется оценить величину рыночной ставки арендной платы по объекту недвижимости. Такая оценка бывает необходима для соблюдения интересов, как арендодателя, так и арендатора при передаче объекта недвижимости в аренду.

При оценке недвижимости важную роль играет правильная классификация оцениваемого объекта. От этого зависит выбор подходящих методов оценки, и, соответственно, точность получаемого результата.

Существуют различия между классификацией рассматриваемого объекта в качестве недвижимости для целей оценки и классификацией, приведенной в Гражданском Кодексе. Недвижимость, как объект оценки - это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Следовательно, недвижимость как объект оценки - это земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости. К факторам, оказывающим влияние на рынок недвижимости и которые необходимо учитывать при оценке, можно отнести следующие:

Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

- налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью;

- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Макроэкономические факторы.

- темпы экономического роста;

- объем промышленного производства;

- уровень занятости трудоспособного населения;

- ставки доходности по основным финансовым инструментам;

- платежный баланс страны;

- состояние торгового баланса;

- приток и отток инвестиций;

- темп изменения доходов населения;

- темп изменения потребительских цен.

Микроэкономические факторы.

- экономическая ситуация в регионе;

- диверсификация занятости работоспособного населения;

- экономические перспективы развития региона;

- притоки и оттоки инвестиций в регион.

Социальное положение в регионе.

- возможность межэтнических и военных столкновений;

- отношение к частному капиталу;

- отношение к иностранному капиталу;

- устойчивость политики администрации региона;

- уровень безработицы в регионе;

- популярность проводимой администрацией региона политики.

Основное значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы, политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Кроме того, при оценке недвижимости необходимо учитывать, что рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, а также фактора политической стабильности.

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умение адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внешних факторов.

Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуются знание рынка недвижимости, аналитика достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, на площадь, местоположение, назначение и т.д.).

Как нам представляется, доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.

В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) - ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Эти потери согласуются с вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОД). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным ОД относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.

К условно-переменным ОД относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно.

Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).

Как свидетельствует анализ последних периодических изданий, в западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков - наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

- срок прогнозного периода (срок проекта);

- чистый операционный доход;

- прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;

- возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

- ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

- рыночная стоимость объекта недвижимости.

Срок прогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7-10 годам. Для казахстанских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.

В соответствии с принципом ожидания основой оценки рыночной стоимости доходным методом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.

Для прогнозирования денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:

- прямое задание величины реверсии;

- прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;

- применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов после прогнозного периода.

Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.

...