Экологические составляющие оценки недвижимости в Германии

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК)

Факультет экономики и управления территориями

Специальность «Землеустройство и кадастр»

Кафедра кадастра и основ земельного права

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

«Экологические составляющие оценки недвижимости в Германии»

Студентка IV курса

Леонова Полина Витальевна.

Научный руководитель:

Братков Виталий Викторович.

Москва 2014 г

Содержание

Введение

Глава 1. Экологический фактор при оценке недвижимости в Германии.

1.1 Правовые аспекты оценки недвижимости в Германии

1.2 Методика оценки недвижимости в Германии

1.3 Экологические проблемы и районы их локализации

Глава 2.Краткая характеристика страны

2.1 Характеристика природных условий

2.2 Характеристика социально-экономические условий

2.3 Противоречия в различных частях страны

Глава 3.Экологические составляющие при оценке недвижимости Германии

3.1 С точки зрения нормативной экологической составляющей

3.2 Экологические состояние территории

3.3 Структура, стоимость объектов недвижимости

Заключение

Ссылки на источники

оценка недвижимость экологический германия

Введение

Актуальность темы исследования обуславливается ростом анализа потребности ценообразующих инструментов при оценке недвижимости не только в России, но и необходимость учитывать опыт в этой сфере европейских стран. В последние годы было немало сделано для глубокого анализа рынка недвижимости в Российской Федерации, был принят ряд законодательных и нормативно-правовых актов в этой области. На протяжении всех этапов развития Германия, лидирует по многим показателям в области кадастра, землеустройства, экологии и оценки недвижимости. В свою очередь на современном этапе развития Российская Федерация может перенимать многолетний европейский опыт в этих сферах, учитывая особенности развития

Целью дипломной работы является рассмотрение и выявление актуальных проблем в области оценки недвижимости , и влияния экологических факторов при оценке недвижимости в Германии.

Задачами дипломной работы являются

-исследование правовых аспектов оценки недвижимости в Германии;

-поиск методики оценки недвижимости в Германии;

-изучение природных, социально экономических условий в различных частях страны;

-анализ экологических составляющих при оценке недвижимости

-исследование экологического состояния, структуры, стоимости объектов недвижимости в Германии.

Глава 1.Экологический фактор при оценке недвижимости в Германии

1.1 Правовые аспекты оценки недвижимости в Германии

В Германии оценка недвижимости берет свое начало примерно в VII в. (Lex Baiuvariorum). С возникновением либерализма в XIX в. она совершенствуется и берется за основу при налогообложении, предоставлении ссуд, страховании земельных участков, включая расположенные на нем здания. Первоначально оценка входила в обязанности сведущих людей (Общего земельного права от 1794 г.). В 1869 г. Рейхстаг Северогерманского союза принял порядок «публично заказанного и приведенного к присяге эксперта». С этого времени начинается систематический учет покупных цен на земельные участки, которые используются как база при определении рыночной стоимости. Даже сегодня выглядит современным изданное прусским министром финансов Техническое руководство от 26 декабря 1893 г., которое ставило во главу угла определение рыночной стоимости. Официальные учреждения по оценке в Пруссии могут считаться предшественниками действующих сегодня специальных экспертных комиссий по оценке недвижимости, создание которых, согласно немецкому законодательству, началось при местных органах самоуправления 1960 г. Специальные экспертные комиссии по оценке недвижимости -- это независимые коллективы экспертов, которые не подчиняются органам власти, состоят из высококвалифицированных специалистов в сфере недвижимости, избираемых на 4-5 лет.

В их функции входят сбор и расширение данных по динамике цен на недвижимость на местах, профессиональная оценка для физических и юридических лиц. Необходимой материально-технической базой и служебным персоналом работу комиссий обеспечивают местные органы власти. Остальные немецкие оценщики представляют собой неоднородную профессиональную группу. Их категории формируются в зависимости от целей оценки. Законодательство Германии не создает ограничений для занятия оценочной деятельностью. Большинство местных оценщиков -- это специалисты в сфере проектирования и архитектуры, которые оказывают услуги по оценке местных земель и других объектов. Однако ведущую роль при рыночной оценке

недвижимости играют оценщики, которые прошли подготовку по специальным программам в торгово-промышленных палатах. К ним, прежде всего, относятся независимые эксперты по оценке, которые имеют государственную лицензию и принесли присягу. Их деятельность может распространяться как на уровне земель, федерации, так и на международном уровне. Кроме того, независимые эксперты по оценке могут являться штатными сотрудниками банков, страховых компаний, инвестиционных фондов и проводить оценку исключительно для своих организаций. Деятельность оценщиков кредитных учреждений связана с оценкой недвижимости, как обеспечением кредитных обязательств. При этом они руководствуются принципами оценки, обеспечивающими покрытие задолженности путем определения специализированной стоимости недвижимости, которая не может превышать 60% рыночной стоимости в общепринятом понимании.

Оценка недвижимости применяется в налогообложении, инвестировании, страховании и т.д. Немаловажное значение она имеет и в области кредитования. Залоговая стоимость недвижимости, которую кредитор может получить при вынужденной ее продаже на рынке в случае неплатежеспособности заемщика, должна обеспечивать кредит. Она меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей. Ее недостоверное определение приводит либо к занижению (недополучению финансовых средств заемщиком), либо завышению (угрозе получения банком убытков в результате вынужденной продажи объекта залога) суммы кредита, выдаваемого финансовым учреждением.

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch),где можно получить полную информацию о том , кто является владельцем недвижимости ,какова её стоимость ,точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев. На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер , номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо, им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Рыночная стоимость определяется как стоимость будущего успеха (anticipation)

В основе её лежат два принципа:

1.принцип наилучшего использования (highest and best use);

2.принцип замещения (substitution).

Для четкого представления о регулировании основных функций в области земельных отношений следует руководствоваться положениями приведенных ниже законов, действующих на всей территории Германии.

1. Германское гражданское уложение (далее - ГГУ)

2. Положение о ведении кадастровых книг (GBO)

3. Положение о проведении кадастрового учета (GBV)

4. Закон об упорядочении земельного кадастра (GBBerG)

5. Положение о наследственном праве застройки (ErbbauVO)

6. Положение о правовых сделках с земельными участками (GVO)

7. Закон о налоге на приобретение земельной собственности (GrEStG)

8. Положение о федеральном нотариате (BNotarO)

9. Закон об установлении обязательной формы документации (BeurkG)

10. Закон о служащих суда (RPfIG)

11. Закон о праве собственности на жилье (WEG)

12. Гражданское процессуальное уложение (ZPO)

13. Закон о принудительной продаже имущества с аукциона и о принудительном управлении (ZVG)

14. Строительный кодекс (BauGB)

15. Распоряжение об удовлетворении строительных нужд (BauNVO)

16. Положение о деятельности маклеров и застройщиков (MaBV)

17. Положение о гонорарах для архитекторов и инженеров (HOAI)

18. Положение о подряде на выполнение строительных работ (VOB)

19. Закон об авторском праве (UrhG)

1.2 Методика оценки недвижимости в Германии

Германия - единственная страна, где юридически закреплен порядок оценки , содержащий принципы определения рыночной стоимости. Порядок оценки (Wertermittlungsverordnung)или (WertV) содержит общие понятия , критерии и определения рыночной стоимости, а также определения крестьянских земель , земель прилегающих к постройкам, и земель под разрушающимися зданиями, данные о датах постройки, индексах, коэффициентах пересчета и проценте капитализации, который устанавливается на основе покупных цен и соответствующих им чистых доходов. Немецкий порядок оценки гарантирует унифицированное использование понятий и отсутствие судебных разбирательств по вопросам их разного толкования. При этом не обязывает применять только классические методы при определении рыночной стоимости, а признает применение, как новых методов, так и модифицированных классических методов оценки.

http://www.iww.de/bbp/archiv/bilanzierung-die-bewertung-von-immobilien-f33934 -подробный разбор подсчета рыночной стоимости офисного здания в крупном городе.

http://www.facility-management-consultant.de/wertermittlung/leistungen.html#

Методом дисконтирования денежного потока (DCF) определена рыночная стоимость

Gebдude -здание;

Wohngebдude- жилое здание;

Wertermittlung flur- стоимость прихожей (коридора);

Anbau-пристройка;

Bundesland -штат;

OrtgrцЯe Bis - численность населения;

Baunebenkosten -затраты на строительство;

maЯgebender wert korrektur-скорректированное значение;

Alterswertminderung - обременение(снижение цены);

Baujahr - год постройки;

Bewertungsjahr - год оценки;

Lebensdauer - срок службы;

Restnutzungsdauer - оставшийся срок полезного пользования;

Minderung fьr investition Heizung im DG - аммортизация для инвестиций.

Minderung fьr investition Heizung Bader um UG und EG - коммунальные платежи за отопление;

Minderung fьr investition Heizung ortsfeste Treppe - платежи по фиксированной ставке;

Gebдudewert - функциональное назначение здания;

Zwischenwert -промежуточное значение;

Baunebenkosten pauschal -фиксированные затраты;

Zuschlag fьr AuЯenanlagen -дополнительные расходы;

Sachwert -реальная стоимость;

Werkehers wert , gerundet -округленная стоимость.

Юридическая проверка (Due Diligence)

Под так называемой юридической проверкой (Due Diligence) понимают проверку приобретаемых объектов недвижимости. Смысл проверки заключается в том, чтобы создать основание (так называемый Отчет о юридической проверке) для комплексной оценки объекта купли-продажи и заранее определить риски, связанные с приобретением объекта.

Результаты юридической проверки, проведенной соответствующим образом, как правило, влияют на договоренности, фиксируемые в договоре купли-продажи (например, поручительства, гарантийные обязательства и др.)

Как правило, проверка осуществляется таким образом, что продавец предоставляет консультантам потенциального покупателя на определенный срок информацию об объекте.

При этом материалы предоставляются для ознакомления либо физически, либо в виртуальном пространстве в Интернете, для доступа в который необходим пароль.

При проведении юристами, специализирующимися в конкретных областях права, юридической проверки правовой ситуации рассматриваются, проверяются и соответствующим образом оцениваются все аспекты сделки, существенные с юридической точки зрения. Наряду с юридической проверкой часто проводится также налоговая, финансовая и экономическая проверка.

Юридическая проверка правовой ситуации, как правило, подразделяется на шесть этапов: земельные участки, договоры аренды, публичное право, охрана окружающей среды, страхование и судебные споры.

Фактический учет земельных участков осуществляют землемерные управления, юридическим учетом занимаются ведомства земельного кадастра. Проверка земельного кадастра и, в случае необходимости, земельного кадастра наследственного права застройки необходима в рамках каждой сделки с недвижимостью с целью изучения отношений собственности, установления существующих ограничений по пользованию и распоряжению участком, а также факта регистрации обременений, связанных с финансированием.

Ограничения по пользованию и распоряжению отражаются на стоимости земельного участка, так как они ограничивают на возможность использования земельного участка.

Земельный кадастр

Земельный кадастр является реестром всех земельных участков, в котором содержатся сведения о вещных правоотношениях, относящихся к земельному участку. В частности, имеется информация о собственнике соответствующего земельного участка. Земельный кадастр ведется при судах первой инстанции.

Район суда первой инстанции разделяется на несколько участков земельного кадастра (как правило, общины). На участках земельного кадастра земельные кадастры разбиты, в свою очередь, по поземельным книгам. Ведомство земельного кадастра заводит на каждый земельный участок отдельный лист земельного кадастра.

Для регистрации в ведомство земельного кадастра должна быть подана письменная заявка. Как правило, в нотариальном свидетельстве одновременно содержится заявление на регистрацию покупателя в земельном кадастре, так что предъявления этого свидетельства в ведомство достаточно в качестве заявления на регистрацию. В земельном кадастре регистрируются приобретение, изменение или прекращение права собственности и прочих прав на земельные участки. Все записи сохраняются. Если запись должна быть аннулирована, это соответствующим образом помечается в земельном кадастре. Старая запись зачеркивается красным цветом, что означает, что она аннулирована. Земельный кадастр воспроизводит только вещные правоотношения. Из земельного кадастра нельзя получить сведения о том, был ли сдан в аренду земельный участок или о том, имеется ли право преимущественной покупки.

В первый раздел земельного кадастра вносятся сведения о собственнике. Если имеются несколько коллективных собственников, заносятся сведения о долях правообладателей или правоотношениях, определяющих их общность.

Во второй раздел земельного кадастра вносятся сведения об обременениях земельного участка, предварительные записи, ограничения и отметки земельного кадастра.

Данные обременения либо принимаются на себя покупателем, либо аннулируются.

В третий раздел земельного кадастра вносятся сведения по ипотекам, обязательствам, обеспеченным залогом недвижимого имущества, и рентным обязательствам.

Согласно статье 891 ГГУ предполагается, что содержащиеся в земельном кадастре права или зарегистрированное аннулирование права в пользу или не в пользу настоящего или прежнего правообладателя считается доказанным, до тех пор, пока не будет доказано иное.

Предварительная запись

Предварительная заявка в германском имущественном праве представляет собой официальное заявление о намерении приобрести права на земельный участок в будущем.

На практике наиболее частым случаем является запись о передаче права собственности, которая свидетельствует о предстоящей передаче прав собственности на недвижимость. Предварительная запись регулируется статьей 883 ГГУ.

В Германии приобретение земельного участка или прав на земельный участок осуществляется в два этапа: требуется заключение договора, в котором стороны достигли соглашения в отношении приобретения прав и внесение указанного приобретения прав в земельный кадастр. Покупатель земельного участка может быть уверен в своих правах на покупку только тогда, когда он будет внесен в земельный кадастр в качестве нового собственника.

Поскольку внесение в земельный кадастр занимает довольно длительное время, а стороны сами не могут влиять на соблюдение соответствующих формальностей, для приобретателя земельного участка или прав на земельный участок возникает следующая опасность. До внесения информации о приобретении прав в земельный кадастр лицо, отчуждающее земельный участок и еще обладающее соответствующими правами, теоретически может распоряжаться земельным участком, обременяя будущего приобретателя. В этом случае кредитор может лишь предъявить требования о возмещении убытков в связи с нарушением должником положений договора. Право требования в отношении третьих лиц на предоставление прав на земельный участок как таковой исключено по причине относительности обязательственных отношений между кредитором и должником. Поэтому в целях обеспечения безопасности приобретателя следует внести предварительную запись нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности.

Ограничения прав пользования и прав распоряжения

Ограничения использования земельного участка возникают из обременений, зарегистрированных во Второй книге земельного кадастра. При этом их объем и сферы действия могут становиться известны не только из земельного кадастра. Следовательно, необходимо учитывать и соглашения, на которых основывается соответствующее право пользования для определения его точного содержания.

Право пользования

Право пользования предоставляет пользователю право всеобъемлющего использования обремененного предмета. Оно включает в себя получение результатов в соответствии со статьей 99 ГГУ, то есть продуктов, доходов и прочей выгоды, получаемых от использования объекта.

Правомочное лицо имеет не только право на извлечение выгоды по отношению к своему партнеру по договору, но и право на получение выгоды от обремененного предмета.

Оформление права пользования осуществляется на недвижимое имущество в соответствии со статьей 873 ГГУ путем простой договоренности и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.

Сервитуты

Часто встречающиеся в земельном кадастре сервитуты являются обременениями земельного участка в пользу третьего лица. Например, может быть заключено соглашение о том, что третье лицо может использовать обремененный земельный участок в определенных целях, что на земельном участке не могут быть предприняты определенные действия или что исключается возможность осуществления каких-либо прав. Возможно достижение договоренности в отношении предоставления так называемого «права проезда/прохода», в соответствии с которым через чужой земельный участок с этой целью прокладывается дорога.

Сервитут возникает вследствие соглашения между собственником и лицом, имеющим соответствующее право, и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.

Возможно, но не обязательно, дополнительное внесение в земельный кадастр основного участка.

Установление сервитута действует как вещное право, то есть обременяет земельный участок. Последующие приобретатели соседних участков также имеют право пользования сервитутом. Также последующие собственники участка, обремененного сервитутом, должны предоставлять возможность пользования сервитутом третьими лицами.

Ограниченные личные сервитуты

Ограниченный личный сервитут - этот право определенного лица использовать обремененный участок в определенных целях. Этот сервитут может быть направлен на то, что лицо, имеющее соответствующее право, использует обремененный участок самостоятельно, а собственник обремененного земельного участка не имеет права предпринимать отдельные действия или не может использовать некоторые способы защиты своих прав.

Ограниченный личный сервитут возникает вследствие соглашения между собственником и лицом, имеющим соответствующее право, и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.

Публичные обременения

Публичные обременения возникают в силу закона без занесения записи в земельную книгу. Исключение составляют случаи, когда внесение записи в земельную книгу специально регулируется законом, например статьей 54 Положения о порядке ведения земельных книг. К публичным обременениям относятся, например, взносы на осуществление инженерно-изыскательских работ согласно статье 127 Строительного кодекса, взносы на строительство согласно коммунальному законодательству земель, уплата поземельного налога согласно Закону о поземельном налоге и некоторые другие.

Обременения, связанные с финансированием

Ипотека и долг, обеспечиваемый залогом недвижимого имущества, служат средством обеспечения денежных обязательств. В случае, если собственник земельного участка не выполнит обязательств по уплате денежных средств, владелец ипотеки или недвижимого имущества, заложенного в обеспечение долга, может, получив соответствующий исполнительный документ, осуществить взыскание на участок.

Из земельной книги не следует, наличествуют ли денежные обязательства по залогу, и каков их размер.

Ипотека

В соответствии со статьей 1113 ГГУ ипотека является вещным, независящим от владения обременением земельного участка с целью обеспечения денежных обязательств. Как по характеру своего возникновения, так и по факту своего существования она является зависимой от обеспечиваемых ею обязательств. Ипотека может служить для обеспечения только денежных обязательств. Должником может быть как собственник, так и третье лицо.

Поземельный долг

В отличие от ипотеки поземельный долг не зависит от существования обеспечиваемых обязательств. Как и ипотека, поземельный долг возникает на основе соглашения сторон и внесения записи о залоге в земельную книгу.

Договоры аренды

Одним из существенных факторов, влияющих на доходность инвестиций в недвижимость, являются заключаемые средне - и долгосрочные договоры аренды. Эффективность и долгосрочная стабильность условий договора аренды оцениваются на основании норм Германского уложения, регулирующих арендные правоотношения, и судебной практике в сфере прав аренды.

В этой связи большое значение имеет разграничение аренды жилых помещений от других арендных отношений. Например, в случае применения положений Германского уложения, регулирующих повышение арендной платы для расчета срока расторжения арендных отношений, или соблюдения положений, гарантирующих защиту от необоснованного расторжения арендных отношений.

Арендные отношения на жилое помещение возникают в случае достижения сторонами соглашения о передаче помещения за плату для использования в целях проживания. Арендные отношения на коммерческие помещения возникают, когда помещения по обоюдному согласию сторон передаются арендатору для использования в коммерческих целях.

Соблюдение письменной формы

При анализе договоров аренды необходимо обращать особенное внимание на положения, регулирующие срок действия соответствующего договора.

Договор аренды, заключенный не в письменной форме на срок, превышающий один год, признается в соответствии со статьей 550 Германского уложения бессрочным, и может быть расторгнут по истечении одного года после передачи жилого помещения владельцу.

При несоблюдении письменной формы срочный договор аренды преобразовывается в договор аренды на неопределенный срок. В этом случае в соответствии со статьей 573с ГГУ арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, предупредив о его расторжении за три месяца. Данное положение находит свое применение и в сфере аренды коммерческих помещений.

Определенный срок аренды для защищаемых законом арендных отношений на жилые помещения в соответствии со статьей 575 ГГУ может быть установлен в случае заключения срочных договоров аренды только при соблюдении определенных условий.

При проверке соблюдения письменной формы необходимо проверить, было ли надлежащим образом оформлено представительство сторон договора аренды.

При анализе приложений к договору аренды следует обращать внимание на оформленные надлежащим образом ссылки на основной договор.

Индексирование

В случае оформления долгосрочных договоров аренды коммерческих помещений арендная плата устанавливается, как правило, на основании официального индекса. Отсутствие такого условия может привести к уменьшению стоимости, так как возможная потеря покупательной способности в течение срока действия договора не компенсируется.

Обеспечение договора аренды

В рамках проверки договоров аренды необходимо выяснить, достигнуты ли соглашения относительно платежей в качестве обеспечения оплаты по договору аренды с целью минимизации риска невыплат арендной платы.

Следует учитывать, что в соответствии со статьей 566а ГГУ приобретатель при прекращении арендных отношений независимо от того, было ли ему выдано обеспечение по договору аренды или нет, несет ответственность за возвращение суммы обеспечения договора аренды. Данное положение недействительно только в том случае, если сумма обеспечения договора аренды была размещена в денежной форме отдельно от имущества арендодателя.

Дополнительные расходы

В договоре аренды должны быть точно указаны дополнительные расходы и расходы, возлагаемые на арендатора. В противном случае предполагается, что дополнительные расходы входят в арендную плату.

Техническое обслуживание

Причиной для возникновения существенных расходов могут явиться обязательства по проведению текущего ремонта. Если вопросы текущего ремонта договором аренды не урегулированы, то арендодатель несет все затраты по содержанию объекта и отвечает перед арендатором в полном объеме за надлежащую эксплуатацию объекта в соответствии с договором.

Право расторжения договора

Особое внимание необходимо обратить на урегулирование вопроса о праве расторжения договора, например, по причине отказа в выдаче разрешения на строительство или окончания строительства здания в более поздний срок.

Типовые договоры

При составлении типовых договоров необходимо учитывать определенные особенности, предусмотренные статьей 305 и рядом других статей Германского уложения.

Публично-правовая часть

Далее проверке подлежит осуществление строительства наследуемого объекта недвижимости в соответствии с публично-правовыми нормами строительного законодательства и выдача разрешения на строительство.

Законодательство, регулирующее вопросы планирования строительных работ

Германское законодательство, регулирующее вопросы планирования строительных работ, выделяет при оценке строительных проектов три категории земель.

Особое значение имеет различия между внешними и внутренними участками, прежде всего в целях защиты внешних территорий от неконтролируемой застройки.

Внешние участки

Внешними участками называют территории, расположенные за пределами районов, застроенных в рамках одного проекта, если на них не имеется квалифицированного плана застройки. В отношении внешних участков действует общий запрет на осуществление строительства. Допускаются только проекты, непосредственно связанные с земельными участками (например, сельскохозяйственные, электроэнергетические, исследовательские, оборонные и некоторые другие). Поскольку на внешних участках допускается осуществление только таких проектов, то в этом случае говорят о «привилегированных проектах».

Внутренние участки

Внутренними участками называются участки, застроенные

согласно единому плану районов населенных пунктов. Оценка проектов застройки внутренних участков регулируется статьей 34 Строительного кодекса, согласно которой для нового объекта строительства определяющей является уже имеющаяся в наличии прилегающая застройка.

Спроектированные внутренние участки

Третью категорию представляют собой территории, находящиеся в сфере действия планов застройки. Поскольку при этом речь идет речь, как правило, об имеющихся или новых застройках, то в этом случае говорят о «спроектированных» внутренних участках.

Содержание плана застройки

Содержание плана застройки полностью урегулировано статьей 9 Строительного кодекса.

Наиболее известными устоявшимися понятиями являются типы районов:

- жилые районы;

- комплексные жилые районы;

- деревни;

- смешанные районы;

- центральные районы;

- промышленные районы.

В нем даются также такие параметры строений как, например,

численность участков, занятых зелеными насаждениями, высота/этажность зданий и другие. Кроме того, Административным постановлением определены способы строительства и площади земельных участков, на которых можно вести строительство, а также урегулированы вопросы возведения пристроек, стоянок, гаражей и т. п.

Разрешение на строительство

Оно представляет собой официальное разрешение на

строительство, реконструкцию или изменение вида использования зданий/сооружений. Снос и ликвидация строительных сооружений согласно строительным уставам многих федеральных земель не требует обязательного разрешения: достаточным является уведомление соответствующего органа власти.

Разрешение на строительство является официальным подтверждением застройщику права на осуществление проекта строительства.

По окончании строительства здания, а в случае осуществления крупных строительных проектов и по ходу строительства,

строительными уставами предусмотрена приемка строительства и/или осмотр состояния объекта строительства в объеме, установленном соответствующим надзорным органом. Возможные недостатки строительства фиксируются во время приемки в протоколе,

и только после их устранения выдается разрешение на использование и/или заселение здания.

Перечни обременения строительством

Обременение строительством представляет собой публично-правовое соответствие поземельному сервитуту. При обременении строительством застройщику может вменяться в обязанность соблюдению определенных норм строительного проектирования и строительных процессов,

Обременение строительством возникает в момент подачи собственником земельного участка заявления об обременении строительством. Заявление подается в соответствующий орган строительного надзора. Обременения строительством не регистрируются в земельной книге. Поэтому ознакомление с перечнем обременений строительством необходимо, при условии, что таковой существует согласно законодательству соответствующей федеральной земли.

Изыскательские работы

При приобретении незастроенных участков следует обращать особое внимание на проведение изыскательских работ, а также на связанные с ними расходы. В договоре купли-продажи целесообразно урегулировать, кто будет нести возникающие расходы.

При комплексном проведении изыскательских работ учитываются возможности прокладки дорог, посадки зеленых насаждений, прокладки сетей водо - и газоснабжения, канализационной системы, электрических, телефонных и кабельных сетей до границ земельного участка.

Возможные расходы в связи с проведением изыскательских работ могут привести помимо обязательств по уплате соответствующей цены покупки к дополнительному финансовому обременению, поскольку расходы по проведению изыскательских работ несет лицо, являющееся владельцем земельного участка, на котором проводятся изыскательские работы, в момент выставления счета на оплату. При этом следует обращать внимание на то, что с момента подготовки документов по изыскательским работам до момента выставления счета на оплату может пройти значительное время.

От границы участка до дома прокладка инженерных сетей осуществляется организациями коммунального обслуживания. Возникающие в связи с эти расходы являются, как правило, дополнительными расходами для застройщика. Поэтому в случае застройки пустующего земельного участка или тылового земельного участка до подписания договора между общиной и организацией коммунального обслуживания должна быть подготовлена информация о еще не проведенных изыскательских работах и ожидаемых расходах.

Ограничения прав распоряжения и преимущественные права покупки

Ограничения, налагаемые публичным правом на права распоряжения, обеспечивают интересы общества, стоящие в определенном смысле выше интересов собственника. Публично-правовые ограничения прав собственности на землю призваны обеспечивать в случае необходимости доступность земельного участка или его частей в целях соблюдения интересов общества. Следующие общественно-правовые ограничения прав распоряжения могут решающим образом повлиять на стоимость объекта недвижимости и поэтому требуют всеобъемлющей проверки:

- на движение транспорта согласно Строительному кодексу;

- на движение транспорта при перепланировке земель для строительства;

- на движение транспорта в соответствии с законодательством о городском строительстве;

- на частичное разрешение согласно статье 19 Строительного кодекса, включая методику определения границ земельных участков согласно статьям 80-84 Строительного кодекса;

- на право распоряжения с целью обеспечения функционирования иностранного туризма согласно статье 22 Строительного кодекса;

- в целях сохранения зданий в соответствии со статьей 35 Строительного кодекса;

- исходя из требований аграрного законодательства,

а также ряд других.

Охрана памятников

В соответствии с законодательно предусмотренными правилами строительства целесообразно удостовериться в отсутствии постановлений об охране культурно-исторических памятников. Если объект недвижимости полностью или частично находится под охраной культурно-исторических памятников, это может решающим образом повлиять, в частности, на возможность будущих строительных изменений, а при определенных обстоятельствах, и на затраты, необходимые для сохранения памятника, что может оказаться значительным финансовым обременением. В Германии охрана культурно-исторических памятников находится в законодательном ведении отдельных федеральных земель. Отнесение к числу культурно-исторических памятников обременяет, как правило, собственников памятников, так как в соответствии с законами об охране памятников они несут обязательства по сохранению принадлежащих им культурно-исторических объектов.

Экологическое право

На участке могут иметься биологические или химические экологически вредные отходы производства. Рекомендуется исследование строительного участка с целью минимизации рисков.

В случае наличия загрязнения почв приобретателю объекта недвижимого имущества грозит выдвижение к нему требований со стороны административных органов.

Согласно статье 4 Федерального закона «О защите почв» наряду с виновником возникновения экологических загрязнений владелец земельного участка также несет обязательства по очистке почв и водных резервуаров таким образом, чтобы в течение длительного периода не возникали угроза, значительный ущерб или существенные нарушения прав отдельных лиц или общества.

Обязательство по очистке согласно Федеральному закону «О защите почв» неограниченно во времени.

Выписка из кадастра экологически вредных отходов производства служит отправной точкой для расчета риска, связанного с загрязнениями.

На основе предположений, вызывающих опасения, на втором этапе составляются подробные экспертные заключения. В случае наличия подозрений в отношении экологической загрязненности берутся и анализируются соответствующие пробы почвы и почвенных вод.

Страхование

Также могут иметь значение договоры страхования, заключаемые продавцом в отношении зданий, планируемых к продаже. Права по договорам страхования от материального ущерба, например, ущерба производственным зданиям от стихийных бедствий или пожара, переходят согласно статье 69 Закона «О договорах страхования» приобретателю. За последним хотя и остается право на досрочное расторжение договора, однако при этом должен быть соблюден предусмотренный законодательством срок предупреждения о его расторжении, составляющий один месяц с момента приобретения объекта недвижимости.

Договор купли-продажи

Для приобретения права собственности на земельный участок необходимы:

- нотариально заверенный обязывающий стороны договор об отчуждении;

- соглашение сторон о переходе права собственности;

- регистрация перехода права собственности в земельном кадастре после подачи заявления покупателем и выражения согласия продавцом.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Каждая из сторон может быть представлена несколькими лицами. Помимо этого в совершении сделки могут участвовать третьи лица, например, поручитель, отвечающий за выплату покупной цены.

Определенные особенности следует учитывать при заключении сделок с супружескими парами, независимо от того, находятся ли они на стороне покупателя или продавца. В области наследственного права и при ограничениях права распоряжения продавца, например, по причине банкротства, принудительной продажи имущества с публичных торгов или ввода принудительного управления имуществом. В этих случаях необходимо учитывать ряд дополнительных положений закона.

Стороной договора купли-продажи могут быть как физические, так и юридические лица, такие как закрытые или открытые фонды недвижимости или акционерные общества, специализирующиеся на недвижимости.

Содержание договора купли-продажи

Договор, в котором одна из сторон обязуется передать другой стороне право собственности на земельный участок - физическому или юридическому лицу - должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. То же требование распространяется на договор, в котором одна из сторон обязуется приобрести право собственности на земельный участок (статья 311 Гражданского Уложения Германии). Также обязательному нотариальному заверению подлежат обязательства по предоставлению, прекращению, отчуждению или приобретению наследственного права застройки в соответствии со статьей 11 Положения о праве застройки, а также обязательства по предоставлению или отмене особого права собственности в соответствии со статьей 4 Закона о праве собственности на жилые помещения.

Заключение договора, направленного на отчуждение или приобретение земельного участка без соблюдения нотариальной формы влечет его недействительность.

Договор купли-продажи земельного участка должен в обязательном порядке содержать определенные сведения, в частности, предмет договора сведения о продавце и покупателе и покупную цену. Как правило, в договоре также регулируются момент перехода владения, переход права собственности и обязательства нести расходы, срок исполнения обязательства по выплате покупной цены, ответственность за недостатки предмета купли или прав на него, порядок несения расходов на изыскательские работы и уплаты прочих расходов и налогов. Помимо этого в договоре купли-продажи должен быть обязательно определен момент передачи земельного участка покупателю и момент перехода риска случайной гибели или повреждения объекта.

Риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит, как правило, в момент передачи земельного участка покупателю (статьи 446, 434 ГГУ). В порядке исключения риск может переходить к покупателю еще до передачи ему участка в случае просрочки выполнения им своих обязательств.

Очень часто в договорах купли-продажи земельных участков содержится исключение гарантий. В частности, продавец не ручается за отсутствие вредных веществ или остаточного экологического ущерба, за глубину залегания грунтовых вод и т. п. В случае исключения гарантий покупателю следует быть особо осторожным. Если он все же заключит договор на таких условиях, а позже выяснится, что для запланированного строительства необходимы дополнительные мероприятия в связи с особенностями участка, то он не сможет требовать возмещения дополнительных расходов от продавца. Однако все необходимые расходы покупатель будет нести в этом случае сам.

Существует опасность, что из-за дополнительных расходов проект в целом станет значительно дороже. В худшем случае может оказаться, что участок просто непригоден для целей покупателя.

Для снижения рисков при покупке земельных участков законодатель рекомендует привлечь к составлению договора опытного адвоката, занимающегося вопросами недвижимости.

Соглашение о переходе прав

Вещное соглашение не является частью договора, и его действительность не зависит от действительности обязательственного договора.

Вещное соглашение может быть заключено в любой форме. Оно может быть заключено одновременно с обязательственным договором или с подачей заявления в ведомство кадастрового учета.

Регистрация в земельном кадастре

Приобретение права собственности на земельный участок завершается регистрацией в земельном кадастре (статья 873 ГГУ). Регистрация определяет уровень права в соответствии со статьей 879 ГГУ и является основанием для так называемой «презумпции верности» земельного кадастра в соответствии со статьей 891 ГГУ.

Для защиты прав покупателя договор должен предусматривать регистрацию в земельном кадастре так называемой «предварительной записи», для чего должно быть подано заявление в ведомство кадастрового учета. После внесения записи в кадастр права покупателя защищены. До регистрации записи в кадастре ни в коем случае не следует выплачивать покупную цену

В договоре следует предусмотреть оговорку, в соответствии с которой покупная цена подлежит уплате, в частности после регистрации записи в кадастре. Наступление срока уплаты должно проверяться нотариусом. Только после того, как покупатель получил уведомление от нотариуса в письменном виде о выполнении условий исполнения обязательства, он должен внести покупную цену.

Продавец в свою очередь не должен соглашаться на то, что покупатель обязуется выплатить покупную цену только после того, как его право собственности будет зарегистрировано в кадастре.

Предварительная запись о переходе права собственности является достаточной страховкой прав покупателя для того, чтобы внести покупную цену. После исполнения покупателем обязательства по уплате предварительная запись вычеркивается из кадастра на основании соответствующего заявления. Одновременно покупатель заносится в кадастр в качестве нового собственника участка. Такой порядок может также быть оговорен уже в договоре купли-продажи.

Как правило, до момента продажи в отношении земельного участка имеются обременения. По этой причине покупателю следует обратить особое внимание на то, чтобы покупная цена была выплачена, и он был зарегистрирован в качестве нового собственника только после того, как он получит письменное уведомление от нотариуса о том, что с участка сняты все обременения.

Разрешения государственных органов

Действительность сделок по отчуждению земельных участков зависит отчасти от различных разрешений государственных органов. К таковым относятся, в частности, разрешение на раздел или справка, свидетельствующая о том, что такое разрешение не требуется, и разрешение в целях охраны туристических областей в соответствии со статьей 22 Строительного кодекса Германии.

Сам обязательственный договор может быть заключен и до выдачи соответствующих разрешений, они также не требуются для достижения соглашения сторон о переходе права собственности и для регистрации предварительной записи в кадастре. Однако перерегистрация права собственности в земельном кадастре производится только после предоставления в ведомство кадастрового учета необходимых разрешений в форме официальных документов.

Свидетельства

Преимущественное право покупки и свидетельство финансового управления об отсутствии у налогоплательщика задолженности по налогу на приобретение недвижимости в соответствии со статьей 22 Закона «О налоге на приобретение недвижимости» не относятся к разрешениям государственных органов. Однако при этом они являются условием исполнения договора купли-продажи.

К преимущественным правам покупки, предусмотренным законом, относятся, например, преимущественные права в связи с охраной окружающей среды или охраной культурно-исторических памятников, а также преимущественные права покупки в соответствии со Строительным кодексом Германии. Преимущественное право покупки, предусмотренное статьями 24, 28 Строительного кодекса Германии, является препятствием для регистрации других прав в земельном кадастре. В этом случае регистрация производится только в случае предоставления свидетельства о том, что преимущественное право не существует или не будет использовано.

Расходы на нотариальные услуги и судебные издержки

Договор купли-продажи земельного участка заверяется нотариусом. Должность нотариуса является независимой публичной должностью. Он обязан соблюдать независимость и беспристрастность при исполнении своих служебных обязанностей, и не может являться представителем одной из сторон. Кроме того, он не вправе предавать огласке не подлежащие оглашению сведения.

Какая из сторон несет расходы на нотариальные услуги, определяется, как правило, договором. В соответствии со статьей 448 абзац 2 ГГУ покупатель несет расходы по нотариальному заверению договора, заключению соглашения о переходе права собственности и регистрации, включая расходы на необходимые для регистрации действия. К этим расходам относятся также расходы, возникающие в связи с регистрацией других прав в соответствии с договором, в частности ипотеки, права пользования, вещного обременения земельного участка или иного обременения в соответствии со Второй главой земельного кадастра.

Налог на приобретение недвижимости

Ответственность за уплату налога на приобретение недвижимости стороны договора несут солидарно. Следовательно, в соответствии со статьей 426 ГГУ покупатель и продавец должны нести ответственность в равных частях. Однако договором купли-продажи, как правило, предусматривается, что покупатель берет выплату налога полностью на себя.

В соответствии со статьей 18 Закона «О налоге на приобретение земельной собственности» нотариус обязан уведомить финансовое управление о заключенных договорах купли-продажи. Налог на приобретение недвижимости составляет 3,5% покупной цены.

Расходы на услуги риэлтора/маклера

Для того, чтобы найти подходящий для застройки земельный участок, часто бывает необходима помощь маклера. За свои услуги маклер получает вознаграждение, исчисляемое чаще всего в процентах от суммы покупной цены участка. При этом размер вознаграждения может отличаться от региона к региону.

Некоторые договоры купли-продажи содержат оговорку, по которой маклер может требовать вознаграждения от покупателя даже в том случае, если заказ на услуги был получен от продавца. Для покупателя это означает, что к непосредственной покупной цене прибавляется еще и вознаграждение маклера.

До сих пор нет однозначного ответа на вопрос, имеет ли маклер право требовать вознаграждение, если покупатель считает, что деятельность маклера никак не повлияла на заключение договора. Маклер должен посредничать при заключении договора купли-продажи или предоставить информацию относительно возможности

заключения такого договора. Для этого маклер в большинстве случаев называет покупателю имя продавца и организует осмотр участка. Вознаграждение маклер может требовать только после заключения договора купли-продажи.

...