Экологические составляющие оценки недвижимости в Германии

Финансирование

Инвесторы, как правило, имеют выбор между осуществлением прямых и непрямых инвестиций в недвижимость. В случае прямой покупки объекта недвижимости право собственности на объект приобретается вместе со всеми правами и обязанностями. При непрямой инвестиции инвестор не приобретает права собственности на объект недвижимости. Скорее, он предоставляет капитал, который вкладывается в недвижимость.

Финансирование сделки с недвижимостью, таким образом, может осуществляться либо путем кредитного финансирования, либо посредством институционального финансирования, то есть путем привлечения мини-инвесторов к участию в проекте.

Кредитное финансирование

Предоставление заемного капитала банками или страховыми компаниями представляет собой классическую форму финансирования. Оно привязано к большому количеству условий. Банки пытаются по возможности максимально исключить риски

финансирования путем детального анализа кредитоспособности клиента и объекта, а также путем включения в договор кредитования обязательств или обязательных условий.

В качестве альтернативы по отношению к займу денежных средств покупатель при определенных обстоятельствах и в случае согласия кредитора вправе перенять обязательства по существующим займам продавца. Тем самым покупатель может сэкономить, например, на нотариальных и судебных издержках.

Поземельный долг

Несмотря на юридическую независимость поземельного долга как вещного права от займа, как личного права требования, на практике поземельный долг в большинстве случаев используется для обеспечения займов и кредитов.

Следует различать зарегистрированную ипотеку, о которой делается только запись в земельной книге, и оборотную ипотеку, подтверждаемую помимо этого закладной.

Поземельный долг не привязан к существованию какого-либо определенного права требования и может передаваться сам по себе. Поэтому поземельный долг может служить обеспечением не одного, а сразу нескольких прав требования, включая долговые обязательства, возникающие в будущем.

Поземельный долг и заем связаны друг с другом договоренностью об обеспечении (заявлением о целевом назначении ипотеки). После выплаты всех займов, обеспечением для которых служит поземельный долг, возникает право регрессного требования в соответствии с договоренностью об обеспечении. Такое право требования представляет собой право на обратную уступку ипотеки, право кредитора на отказ, а также право на разрешение аннулирования регистрационной записи. На практике кредитные учреждения в большинстве случаев ограничивают данное право разрешением на аннулирование регистрационной записи.

Помимо собственно суммы поземельного долга регистрации подлежат также ипотечный процент и дополнительные затраты. Проценты служат обеспечением требований большего объема, например таких, которые возникают в результате неплатежеспособности клиента и превышают номинальную стоимость ипотеки.

Применение принудительного исполнения

Распространенным является подчинение соответствующего собственника незамедлительному обращению взыскания на земельный участок в соответствии со статьей 800 Гражданского процессуального уложения. Тем самым принудительное обращение взыскания на земельный участок может осуществляться без предварительного принятия судебного решения. То же самое относится к передаче земельного участка.

Вместе с тем, в отдельных случаях в рамках суммы ипотеки и дополнительных затрат возможно обращение незамедлительного взыскания и на все имущество. В соответствии с данным документом может быть осуществлено принудительное исполнение согласно п. 5 статьи 794 ГГУ, причем решения суда не требуется.

Размер залога по займу

Размер залога по займу представляет собой важную величину, так как от нее зависит размер будущего займа. Последний исчисляется согласно директивам соответствующего кредитного учреждения в отношении залогов по займу. Размер залога по займу должен представлять собой стоимость вторичной продажи объекта по истечении длительного периода времени.

Определение размера залога по займу

Метод фактической стоимости

В отношении частных домов, находящихся в личном пользовании, используется метод фактической стоимости. Фактическая стоимость состоит из стоимости строительства и стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка определяется путем умножения цены за квадратной метр, действующей в течение продолжительного периода времени, на площадь земельного участка. Стоимость строительства определяется на основе общего индекса строительства. Другая возможность определения стоимости строительства представляет собой установление разумной стоимости расходов на строительство и вычет из последней 10 - 30% риска.

Метод капитализированной прибыли

По отношению к объектам, сдаваемым в аренду, применяется метод капитализированной прибыли. Определяется будущая выручка, уменьшенная на текущие банковские проценты, которая представляет собой разницу между денежными поступлениями от аренды и совокупностью расходов. Банк выдает ссуду под определенную часть установленного размера залога, составляющую, как правило, от 60 до 80%. В случае предоставления займа страховыми организациями эта сумма зачастую составляет только 45%. На займы, не выходящие за указанные пределы, начисляются относительно выгодные проценты. Такие ипотечные кредиты обеспечиваются залогом первого порядка и в случае принудительной продажи с аукциона выплачиваются первыми из выручки от продажи с аукциона. В случае потребности дальнейшего финансирования кредитные учреждения могут выдать дополнительные кредиты. Эти кредиты выдаются под более высокие проценты. Обеспечение осуществляется за счет залогового земельного права второго порядка. Дальнейшая потребность в финансировании может быть покрыта также ссудой для индивидуального строительства.

Доверенность на финансирование

Так как покупатель получает право собственности только с момента регистрации в земельной книге, а заявка на регистрацию подается лишь после уплаты покупной цены, то перед покупателем, которому требуется кредит, встает проблема: ни одно кредитное учреждение не выдаст кредит без предоставления гарантий.

По этой причине законодатель рекомендует оговаривать в нотариально заверенном договоре предоставление продавцом права на регистрацию обременения на его участок с целью обеспечения кредита.

Институциональное финансирование

Институциональное финансирование может осуществляться через открытые и закрытые фонды недвижимости и акционерные общества недвижимости.

Прочие продукты, такие как фонды развития проектов, фонды по торговле недвижимостью и так называемые «фонды возможности» (Opportunity Fonds) или сертификаты имеют второстепенное значение.

Открытые фонды недвижимости

В случае с открытыми фондами недвижимости речь идет об обособленном имуществе в виде земельных участков (не менее 15), находящейся под управлением инвестиционной компании. Открытые фонды недвижимости создаются, как правило, банками и страховыми обществами в качестве обособленного имущества и находятся в доверительном управлении. Они не ограничены ни по числу вкладчиков, ни по объему фонда. Доли в открытых фондах недвижимости подлежат свободной продаже. Не менее 51% имущества фонда должно составлять недвижимое имущество.

Доля прибыли, базирующаяся на увеличении стоимости объектов, не подлежит обложению налогом. Оставшаяся доля прибыли, причитающаяся на доходы от аренды, облагается налогом на доходы от капитала.

Закрытые фонды недвижимости

Закрытые фонды недвижимости ограничены количеством вкладчиков и объеме вкладов. Их целью является финансирование объекта. Закрытые фонды недвижимости зачастую планируются в форме ГмбХ & Ко. КГ (коммандитное товарищество с обществом с ограниченной ответственностью, выступающим в качестве полного товарища). Как правило, коммандитные доли участия в обществе при этом предлагаются на продажу через определенное время их размещения. При достижении запланированной квоты размера собственного капитала фонд закрывается. Покупатель доли в закрытом фонде, как правило, становится коммандитистом со всеми вытекающими из этого шансами и рисками.

Акционерные общества недвижимости

Акционерные общества недвижимости являются компаниями, основной хозяйственной деятельностью которых является покупка, управление и продажа недвижимого имущества. Биржевые котировки способствует непрерывной рыночной оценке акций и при относительно небольших расходах по трансакциям позволяют участвовать в профессионально управляемых портфелях недвижимого имущества.[9]

В практике немецкой оценки существуют три классических метода оценки:

а) затратный метод (costapproach);

б) сравнительный метод (salescomparison);

в) доходный метод (income capitalization).

Затратный метод в немецкой практике используется преимущественно для земельных участков единоличного использования, в первую очередь домов для одной семьи. Здесь не имеет значения критерий рентабельности инвестированного капитала, а важны затраты на приобретение земельного участка и строительство здания (стоимость улучшений). Затратный метод также находит свое применение в процессе расчета стоимости замещения при анализе инвестиций, в практике предоставления ссуд, в области страхования стоимости.

Так, в Германии затратная стоимость не соответствует стоимости недвижимости на рынке, поэтому для ее приближения к рыночной стоимости применяется корректировка на рыночные цены. Если рынок недвижимости ориентируется на затратную стоимость, то рыночная стоимость может быть определена затратным методом.

Необходимо различать понятия стоимость и затраты. Затраты не могут и не должны вести к созданию стоимости. Сравнительный метод является как в Германии, так и в США, пожалуй, самым надежным и убедительным при определении рыночной стоимости. Этот метод находит свое применение при оценке незастроенных земельных участков и основывается на сравнении участков в данной местности или других областях, предполагая, что совпадают условия, влияющие на стоимость.

В случае застроенных земельных участков этот метод практически не применяется, так как их трудно сравнивать.

В Германии доминирует доходный метод определения рыночной стоимости. Он находит свое применение преимущественно при оценке жилых арендуемых земельных участков, коммерческой и промышленной недвижимости, смешанного использования земельных участков. Этот метод отражает экономическую сторону использования недвижимости, то есть ее рентабельность.

В Германии определение стоимости доходным методом предполагает два варианта:

а) определение капитализированной стоимости потенциальных доходов на основе стабильно получаемого дохода в течение всего периода функционирования недвижимости. Доходы будут капитализироваться при помощи динамичной процентной ставки недвижимого имущества (overall capitalization rate), которая будет учитывать совокупность ожидаемых изменений;

б) определение капитализированной стоимости потенциальных доходов на основе прогнозируемых доходов и дисконтирования денежного потока (prophecy valuation: Discounted Cashflow).

В немецкой практике больше используется статичный подход в доходном методе. При определении капитализируемой стоимости необходимо капитализировать годовые чистые доходы на долгосрочный период (до 100 лет), а это достаточно проблематично из-за отсутствия объективности в определении будущего развития как конкретно объекта оценки, так и экономического развития страны.

Немецкая практика оценки опирается при определении капитализированной стоимости потенциальных доходов на гарантированные исходные данные и на изменение конъюнктуры рынка недвижимости в Германии.[26]

Недвижимость, независимо от географического положения, имеет определенные критерии оценки стоимости объекта:

-непосредственная близость объекта к центру города;

-инфраструктура и социальный статус района;

-год постройки и общее состояние объекта;

-наличие дополнительных ограничений в поземельной книге (Grundbuch)

Непосредственная близость объекта к центру города

Необходимо принимать во внимание, что дома приближенные к центру имеют небольшие земельные участки в виду более высокой стоимости земли, а плотность застройки выше.

Инфраструктура и социальный статус района

Как и любой другой город мира, города Германии различные по престижности и социальному уровню районы и, как следствие, разница в цене сравнительно одинаковой недвижимости может быть значительной.

Год постройки и общее состояние объекта

Стоит учитывать особенности определенных способов приобретения недвижимости. При продаже «с молотка » зачастую нет возможности инспектировать покупаемый объект внутри, только лишь снаружи. Основной инструмент подтверждающий состояние дома - оценочная экспертиза, проводимая независимым специалистом, назначенным районным судом.

Является ли дом тепло- и энергосберегающим ? Новый стандарт строительства домов в Германии, применяемый в последние годы существенно снижает затраты на оплату коммунальных услуг и энергоносителей.

Наличие дополнительных ограничений в поземельной книге (Grundbuch)

В поземельной книге нередко можно встретить ограничения на использование приобретаемого участка.

Поземельная книга представляет собой реестр с занесенными туда земельными участками. Для операций с недвижимостью нужна надежная законодательная база, в частности, тогда, когда идет передача земельной собственности. Чем выше стоимость собственности, тем важнее возможность безошибочного установления юридического собственника. Например, когда некто пытается продать собственность, которая ему не принадлежит. В этом случае, появляется вопрос: можно ли рассматривать как юридического собственника того, кто приобретает эту собственность. Однако нередко приходится сталкиваться с проблемой критериев определения собственника. Чаще всего бывает необходимо различать собственность и временную принадлежность. Лучше всего делать это на основе государственного регистра, в который занесены собственники всех земельных участков и который в Германии называется поземельной книгой. Для стран с переходной экономикой бывает особенно сложно создать такую систему документов, в частности, с точки зрения затрат. Однако для обеспечения безопасности операций с недвижимостью такая система обязательно должна быть создана. Записи поземельной книги должны давать достоверную информацию в первую очередь о том, кто является владельцем того или иного участка. Кроме того, в эту книгу непременно должны вноситься все обязательства, которые связаны с обладанием этими земельными участками. В частности, по инициативе банка, выдавшего ипотечный кредит, может появиться запись: ипотечный кредит выдан под залог земельного участка. На основе этой записи банк будет иметь право в определенной ситуации распорядиться этим участком. Можно говорить и о правах третьих лиц на пользование этими участками, связанное с проездом по ним на транспортных средств или прокладкой через них ЛЭП. Эти записи в поземельной книге должны, что очень важно, постоянно актуализироваться, чтобы тот, кто намеревается приобрести эту собственность, имел актуальную информацию.

Понятие земельного участка

Действующее законодательство Германии не содержит определения понятия земельного участка. Вместе с тем, под земельным участком понимают часть земной поверхности, которая определенным образом используется и имеет распознаваемые границы.

Вся поверхность федеральной территории измерена и учтена в официальном регистре - кадастре. Ведение кадастра регулируется законом.

Земельный участок и здание со всеми сооружениями, возведенными на нем, образуют по германскому праву единое целое. Они не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов предметов права.

Право собственности на земельный участок распространяется, следовательно, и на все строения, находящиеся на нем. Невозможно приобрести право собственности на отдельные части здания, поскольку согласно Германскому уложению существует только общая долевая собственность на земельный участок - застроенный или незастроенный. Наряду с правом собственности на земельный участок следует назвать также право собственности на жилье и наследственное право застройки.

Право собственности на жилье

В случае приобретения объекта жилой недвижимости необходимо, наряду с положениями Германского уложения, руководствоваться и нормами Закона о праве собственности на жилье.

В соответствии с Законом о праве собственности на жилье существует возможность приобретения в одном здании отдельных квартир. В случае приобретения жилья в собственность в соответствии со статьей 1 абзацы 2,3 Закона о праве собственности на жилье возникает доля в праве общей собственности на земельный участок на основании особого права собственности на квартиру или часть здания, не являющуюся жилой. Данный случай представляет собой, таким образом, сочетание единоличной и общей долевой собственности.[9]

Итак, земельная книга является важным инструментом,

во-первых, для проведения операций с недвижимостью,

во-вторых, для проведения банковских ипотечных операций и выдачи ипотечных кредитов.

Для государства есть смысл изыскать нужную сумму для создания этой системы, потому что ведение системы в любом случае обойдется обществу дешевле потерь, которые в случае отсутствия подобного реестра понесет народное хозяйство.

Все операции по приобретению земельных участков в Германии неразрывно связаны с первым принципом ведения поземельной книги - обязательностью внесения записей в эту книгу. Вся Германия разделена на земельные участки, существуют карты этих участков, их границ, и все они занесены в поземельную книгу. Это сделано в обязательном порядке и означает, что если кто-то имеет в Германии земельную собственность, то эта собственность занесена в поземельную книгу на его имя. И сама земля, и находящаяся на ней недвижимость составляют в Германии одну юридическую единицу. Обязательность же внесения записей в поземельную книгу означает, что в Германии не может существовать земельной собственности, не внесенной в этот реестр, и что фактически собственность находится в том состоянии, которое отражено записью в поземельной книге. Какие операции могут быть произведены с земельным участком? Если речь идет о его отчуждении, то это может быть и его продажа, и его дарение. Операции по отчуждению недвижимости имеют определенные рамки - договор об отчуждении не может быть составлен в произвольной форме. Первое обязательное условие состоит в том, что акт передачи собственности должен быть заверен нотариально. Следующее непременное действие - внесение записи о новом владельце участка в поземельную книгу. Еще одно важное условие - это право владельца земельного участка на отчуждение его. Эти полномочия владельца земельного участка и вытекают из записи в поземельной книге. Лицо, которое отчуждает земельный участок, должно иметь неограниченное право на его отчуждение. Две названные формальности - отказ от земельного участка и внесение записи о новом владельце земельного участка в поземельную книгу - и составляют юридические требования при сделке с недвижимостью. Допустим, покупатель (X) и продавец (Y) составили соглашение о передаче земельной собственности. При этом была допущена ошибка, и в поземельную книгу вписали фамилию третьего лица (Z). В соответствии с немецким законодательством X, который явился покупателем земельной собственности, не становится ее владельцем, потому что в земельной книге нечаянно записали "Z". Но Z тоже не является владельцем этого участка, потому что он не подписывал соглашение о передаче земельной собственности. Итак, действие описываемой системы направлено на достижение правильного конечного результата любой земельной сделки. Об ипотечной банковской системе (ипотечные банки - это банки, которые специализируются на работе на рынке недвижимости). Прежде чем говорить об ипотечных кредитах, следует коснуться юридических условий выдачи так называемых реальных кредитов. Реальный кредит выдается в том случае, если кредитор получает дополнительную вещественную гарантию от заемщика. Если заемщик не выплачивает вовремя ссуду или кредит, то кредитор имеет право распорядиться этой вещью. Реальные кредиты в основном являются долгосрочными, потому что краткосрочные реальные кредиты слишком затратны для банков. Если кто-то захочет получить реальный ипотечный кредит только на 6 месяцев, то у банка будут слишком высокие внутренние затраты на отработку этого кредита. Главный смысл реального ипотечного кредита заключается в том, чтобы кредитор, например, это может быть банк, имел право удовлетворить свои требования в принудительном порядке за счет переданной под залог собственности. Ипотечные банки являются банками, которые специализируются на выполнении операций с недвижимостью, выдавая кредиты под залог недвижимости. Ипотечные банки требуют, чтобы под залог кредита им отдавалось что-то материальное, в данном случае какая-то недвижимость, с тем, чтобы они потом могли удовлетворить свои требования за счет этой собственности. Более того, согласно закону, банки обязаны требовать, чтобы им предоставлялась ипотека под выдаваемый кредит. Как и в любом банке, в ипотечном банке тоже должно происходить рефинансирование кредита. Но такие банки не могут работать с частными вкладами и не имеют права открывать сберегательных счетов для граждан. Инструментом рефинансирования ипотечного банка является закладная. Она является ценной бумагой, на которую начисляются проценты. И эти закладные банк может продавать как ценные бумаги, то есть размещать их среди населения под определенный процент. Покупая закладную, гражданин знает, что получаемые деньги банк использует для совершения операций с недвижимостью. Поэтому следует предполагать, что покупка закладных является надежным размещением средств. Какое место занимают ипотечные банки в банковской системе Германии? Они относятся к группе специализированных банков. Общая стоимость закладных, которые сегодня находятся в обращении в Германии, - DM 1,4 млрд.Практически это в 2 раза превышает годовой федеральный бюджет страны. В июне 1999 г. здесь было выдано соответствующих кредитов на DM1,5 млрд. Многие ипотечные банки являются членами крупных банковских концернов. Специализированный характер ипотечных банков выражается в том, что они имеют ограничения на виды деятельности, которыми они могут заниматься, что отражено в параграфе 1 "Закона об ипотечных банках".Занимаясь операциями с земельными участками и недвижимостью, ипотечные банки предоставляют кредиты государству, считая его одним из надежных заемщиков. За счет этих средств осуществляется кредитование различных сфер экономики - и производственной, и жилищной сферы. Различные банки специализируются на определенных видах кредитов, поэтому они имеют соответствующий опыт каждый в своей области, профессионально работая по этим специализациям. Что же касается клиентов ипотечных банков, то на самом деле существует не так много тех, которые берут ипотечные кредиты под жилищное строительство. В основном эти кредиты берутся под какие-то промышленные проекты, под строительство административных зданий. В настоящее время система закладных стала международной, что свидетельствует о ее мобильности. Очень важно обеспечить надежность закладных для клиентов, которые их покупают, - клиенты должны быть уверены, что их вклад будет возвращен. Это должно гарантироваться залоговым правом - должно быть зафиксировано, что они имеют право удовлетворить свои кредитные требования путем распоряжения залоговой собственностью. И очень важна оценка стоимости залогового имущества, потому что закон о залоговом имуществе не будет иметь смысла в случае очень высокой оценки объекта залога и соответственно выдачи большого кредита под этот залог. Ибо может случиться так, что придется воспользоваться правом продажи залогового объекта с аукциона, средства же, выданные в качестве кредита под залоговую собственность, не будут выручены. Поэтому "Закон об ипотечных банках" предписывает банкам чрезвычайно осторожный подход к оценке стоимости собственности. После определения стоимости имущества на данный момент банк только выдает кредит в размере 60% этой стоимости. Поэтому надежность возвращения кредита у ипотечных банков очень высока. И это очень важно для всего народного хозяйства. Можно вспомнить, что в начале 90-х гг. в Японии разразился крупный банковский кризис. Ранее очень многие банки страны выдали ипотечные кредиты. Потом, когда заемщики не смогли вернуть полученных кредитов, и началась продажа заложенного имущество, оказалось невозможно выручить полную сумму кредита. Ипотечные же банки являются настолько надежными, а осуществляемые ими операции - кредитоспособными и ликвидными, что в случае задолженности им не начисляются проценты, как, например, по государственным долговым обязательствам. Рассмотрим баланс такого банка, то есть соотношение его имущества и задолженностей, дебета и кредита, активов и пассивов. Пассивы включают собственный капитал, закладные (как обыкновенные долговые обязательства ипотечного банка, так и закладные, переданные государственным учреждениям); возможны и другие средства рефинансирования, в частности, непокрытая перепись задолженности (случай, когда у клиента нет информации, куда пошли кредиты - на ипотечное обеспечение или были выданы государству).Активы включают так называемые покрываемые ценности (которые по идее должны закрываться пассивами) - ипотечные кредиты, кредиты на недвижимость, кредиты госучреждениям. Согласно законодательству разницу между активами и пассивами должен составлять примерно 10%-ный резерв. Ипотечные банки являются посредниками между двумя частями рынка - с одной стороны, вкладчиками, с другой, крупными инвесторами, например, в жилищное строительство. В данном случае преимущество вкладчика заключается в том, что ему не нужно думать, насколько кредитоспособен тот или иной ипотечный банк, в состоянии ли он будет возвратить сделанный вклад. Еще одно преимущество заключается в свободном обращении закладной. Это значит, что существует вторичный рынок, где можно продать или как-либо иначе распорядиться этой закладной.

Ограничение права собственности на землю на основании общих положений права планирования и охранного права

Немецким законодательством предусматриваются ограничения свободного распоряжения собственностью на землю в интересах общества, прежде всего в следующих случаях:

- запреты на застройку или введение определенных обязательств, касающихся вида

застройки, в рамках общего права планирования и строительного права.- обязательства и ограничения в отношении использования земельных участков и зданий в рамках общего охранного права (защита ландшафтов, охрана природы, охрана окружающей среды, охрана памятников, охрана полезных ископаемых, полезных сельскохозяйственных площадей и водных ресурсов).

-Запрет, ограничение или необходимость обязательного получения разрешения на изменение вида использования земельного участка или на продажу земельных участков и зданий.

Регулирование в рамках строительного права и права планирования

государство (или коммуны) имеет право издавать правила, регулирующие структуру пользования территориями Федеративной Республики Германия, ее федеральных земель, их отдельных регионов, территорий городов и коммун и отдельных земельных участков под строительство.

Федеральным законодательством и соответствующими законами федеральных земель устанавливается разграничение полномочий между федерацией, землями и коммунами (муниципалитетами):

Согласно "Закону о землеустройстве", на федеративном уровне осуществляется регулирование принципов землеустройства в Федеративной Республике Германия (например, обеспечение наличия свободных территорий для водного хозяйства, проведение природоохранных мероприятий, обеспечение возможностей для отдыха, для развития транспортных путей, для использования полезных ископаемых и т.д.).

1.3 Экологические проблемы Германии и районы их локализации

Из крупных европейских стран Германия самая плотнонаселенная, самая урбанизированная и самая индустриальная. Поэтому ясно, что давление на окружающую среду здесь максимально, а узел экологических проблем сложнее, чем у других стран. Одни автострады и места парковки («бетонированная земля ») занимают большую площадь, чем вся застроенная жилыми домами (около 4 тыс. км - только в старых землях).

Население Германии относиться к «золотому миллиарду» высокоразвитых стран, и средний немец потребляет несравненно больше, чем житель развивающихся стран : энергии в 20 раз больше индуса, стали в 100 раз больше филиппинца, алюминия в 15 раз больше жителя Аргентины. И всё это на очень ограниченной территории - если сравнить с нашими масштабами, то вся территория Германии равна пяти Санкт-Петербургским областям. На этой относительно небольшой площади сосредоточен исключительно мощный и концентрированный потенциал самых загрязняющих отраслей :

-угледобыча;

-черная металлургия;

-большая химия.

На территории Германии 19 действующих АЭС, её пронизывает густая сеть автострад. В города выхлопные газы автотранспорта дают больше Ѕ всего загрязнения. В 60-70-х гг. Рейн называли «сточной канавой Европы», а кислотные дожди повредили около 40 % лесов страны.

В 1994 году было проведено тщательное исследование 105 городов страны по важнейшим экологическим показателям (воздух, вода, шум, риск для здоровья людей).

Последние места по сумме показателей заняли такие крупные города как:

Штутгарт - 78-е,

Берлин - 79-е,

Мангейм - 80-е,

Кёльн-84-е,

Дюссельдорф - 97-е.

Самое большое пятно загрязнения просматривается на карте в Рейнско-Рурском районе. А лидировал по чистоте окружающей среды маленький городок на юго-западе Германии в горном массиве Шварцвальд. Рис 1.

В 1986 г. Сразу после чернобыльской катастрофы, было создано Министерство окружающей среды.

Крупнейшие монополии индустрии («Байер» и др.) наладили массовое производство очистного оборудования, и эта сфера стала самой динамичной во всей индустрии. Германия стала крупнейшим в мире репортером очистного оборудования- её доля достигла 21%, (США - 16%,Япония-13%).Затраты принесли свои плоды : очистился Рейн, перестал нависать смог над угольно - металлургическим Руром, стал чище воздух в других городах. Рис 2

Глава 2.Характеристика природных условий

2.1 Краткая характеристика страны

ГЕРМАНИЯ (Deutschland), Федеративная Республика Германия (ФРГ) (Bundesrepublik Deutschland), площадь территории - 357 тыс. кмІ. Численность населения - 224,68 человек на квадратный километр (2011)

Германия лежит в самом центре Европы. Рис 3.

Природные условия страны разнообразны. Поверхность повышается в основном с севера на юг. По характеру рельефа в ней выделяют 4 основных элемента: -

1. Северогерманскую низменность,

2. Среднегерманские горы (Шварцвальд, Швабский Альб, Франконский Альб, Рейнские Сланцевые горы).

3. Баварское плоскогорье и Альпы.

На рельеф страны оказали воздействие оледенения и морские трансгрессии. Среди стран зарубежной Европы Германия выделяется запасами угля (1-е место) - в основном в Рурском, Саарском, Ахенском бассейнах. Достаточно крупные месторождения природного газа находятся на севере ФРГ. Запасы железной руды имеются, но качество ее низкое. На Севере Германской низменности находятся значительные залежи каменной соли. Есть запасы солей калия и магния. Климат переходный от морского к континентальному, благоприятный для проживания населения и ведения хозяйства. Большое хозяйственное значение имеют реки: Рейн, Эмс, Везер, Эльба, Дунай. Около 30% территории покрыты лесами, но это - вторичные леса, первичные леса в стране практически не сохранились.

Страна граничит с девятью государствами, и ее природными границами на севере являются два отрезка линии прибережья, на юго-западе - Рейн, на юго-востоке - Баварские Альпы.

Это очень плодородная земля с густыми лесами и широкими могучими реками. Благодаря своим богатейшим природным ресурсам она стала практически самой высокоразвитой промышленной страной в мире. Народ Германии оказал немалое влияние на культурное наследие Западной Европы, в особенности на музыку, архитектуру и литературу. Немецкие ученые сделали огромное число важных открытий в сфере химии, медицины и физики.

Климат умеренный: на севере - умеренно морской, а на юге - умеренно континентальный. Средние температуры января составляют от +3 ° С до -2 ° С, июля - от +16 ° С до +20 ° С с запада на восток. Осадков выпадает 600 - 800 мм в год. Таким образом, климатические условия и рельеф благоприятны для сельского хозяйства.

Германия имеет 16 федеральных земель. Для осуществления контроля за землями ведутся специальные поземельные книги.

Страна обладает самой высокоразвитой в Европе индустрией. Главные города Германии являются международными финансовыми и торговыми центрами. По производству автомобилей она занимает в Европе первое место и находится в числе первых мест по производству пластиков, красок и химикатов в мире.

На территории страны выделяются следующие экономические районы: Северный Рейн-Вестфалия, Северная Германия, Прирейнский Юго-Запад, Юг Восточной Германии, Бавария, Бранденбург и Берлин.

Северный Рейн-Вестфалия - земля, которая имеет важные промышленные, сельскохозяйственные и финансовые функции, а также хорошо развитые металлургию, машиностроение, химию, пищевую и текстильную промышленность. Именно здесь находятся промышленная агломерация Рура и каменноугольный бассейн. Северная Германия, к ней относятся земли Нижней Саксонии, Шлезвиг-Гольштейна, Мекленбург-Передней Померании, Гамбурга и Бремена, занимает большую площадь, выходя к морю. Имеет развитые торгово-транспортные и аграрные функции.

Бавария является самой большой по площади землей Германии и занимает в стране третье место по сельскохозяйственному и промышленному потенциалу. Выращивают здесь хмель, ячмень и пшеницу. Хорошо развита область пивоварения. Промышленность представлена самыми новыми отраслями, в первую очередь автомобилестроением и электротехнической отраслью. Прирейнский Юго-Запад (входят земли Гессена, Рейнланд-Пфальца, Баден-Вюртемберга, Саара) - это самый крупный и наиболее развитый по своему экономическому потенциалу немецкий район: 25% сельскохозяйственного производства и 30% промышленного. Это основное сосредоточие наукоемких промышленных отраслей выделяется производством химических товаров и машин, а в сельскохозяйственной сфере - выращиванием винограда, табака и овощей.[7]

2.2 Характеристика социально-экономических условий

Социально-экономическое положение Германии в марте 2013 года

Свежие индикаторы развития реального сектора экономики ФРГ подтверждают справедливость ожиданий, рассчитанных на постепенное весеннее восстановление конъюнктуры. В феврале значительно увеличился портфель заказов промышленных компаний, прежде всего вырос внутренний спрос на инвестиционные товары, что может стать признаком смены тенденции в сфере инвестиций. Позитивная динамика оборота розничной торговли свидетельствует об оживлении в сфере частного потребления. Рынок труда развивается весьма благоприятно и поддерживает внутреннюю конъюнктуру. Экономика Германии показывает все более явные признаки весеннего оживления. Если на протяжении 2012 года происходило ослабление конъюнктуры, то в начале 2013 года экономические показатели как минимум стабилизировались. Зимой надежды на восстановление базировались прежде всего на некотором улучшении международной экономической среды и заметном росте национальных индикаторов предпринимательских ожиданий. В последнее время они подкрепляются намечающимся приростом заказов в промышленности, что весьма существенно для общего состояния конъюнктуры. Неопределенность относительно дальнейшего развития экономики, однако, остается более высокой, чем обычно. Это обусловлено прежде всего продолжением финансового и долгового кризиса в еврозоне. И все же в целом финансовые рынки в последние месяцы явно успокоились, не в последнюю очередь это произошло вследствие последовательных действий центральных банков. В важнейших для мировой экономики странах - США, Японии, Китае - намечается активизация экономической деятельности. Еврозона в целом, однако, пребывает в небольшой рецессии. Тем не менее во втором полугодии 2013 года и в этом регионе может начаться постепенное восстановление. Особенно заметные импульсы к экономическому подъему ожидаются от быстроразвивающихся стран с формирующимися рынками. Все эти тенденции могут привести к дальнейшему улучшению международной экономической среды, но ситуация в мировой экономике остается в настоящее время весьма хрупкой. В связи со слабостью конъюнктуры в странах, являющихся главными импортерами германских товаров, экспорт из ФРГ показал в начале 2013 года неудовлетворительную динамику: в январе он вырос, а в феврале опять сократился. Темп падения, однако, замедлился по сравнению с 2012 годом. Экспортные прогнозы германских компаний стали более оптимистичными, чем ранее, а позитивное развитие мировой экономической ситуации ведет к улучшению перспектив экспортной активности экономики ФРГ, обладающей высокой конкурентоспособностью. Германская промышленность, по-видимому, постепенно выходит из фазы спада. Промышленное производство, пережив заметное сокращение в январе 2013 года по отношению к декабрю 2012 года, выросло в феврале 2013 года в сравнении с предыдущим месяцем на 0,5%. Позитивные импульсы исходят прежде всего от производителей инвестиционных товаров (+2,4%). Об оживлении промышленной активности свидетельствует и существенный прирост заказов: в феврале 2013 года он составил 2,3% к январю 2013 года. Главным двигателем и в этой области стал спрос на инвестиционные товары, в основном со стороны германских заказчиков. Все это может стать первым признаком смены тенденции в динамике инвестиций, осуществляемых компаниями ФРГ. Таким образом, проявившееся еще несколько месяцев назад повышение индикаторов предпринимательских ожиданий находит все более явное подтверждение в показателях развития реального сектора экономики Германии. В марте 2013 года, однако, произошло некоторое снижение индикатора делового климата, рассчитываемого мюнхенским ИФО-Институтом, а также индекса, базирующегося на обобщении оценок менеджеров по закупкам. Это свидетельствует о том, что оживление конъюнктуры идет достаточно сдержанно. Строительство показывает снижение активности, важную роль в этом сыграли погодные условия. Если в январе 2013 года производство в этом секторе значительно увеличилось, то в феврале оно вновь упало. Сокращение может продолжиться и в марте, поскольку погода была крайне неблагоприятной для строительных работ. Объем отраслевого портфеля заказов в последние месяцы сильно колебался, но в январе 2013 года заметно вырос. Кроме того, индикаторы предпринимательских ожиданий в строительстве оказались в марте 2013 года довольно высокими. Соответственно прогноз развития конъюнктуры в строительстве - позитивный. Частное потребление сильно оживилось в первые месяцы 2013 года (в четвертом квартале 2012 года его рост был весьма умеренным). Оборот розничной торговли существенно поднялся в январе 2013 года, в феврале он вновь увеличился. Потребительский климат сохраняет позитивную тенденцию, этому способствуют продолжение роста занятости, вступление в силу послаблений в области налогов и взносов в фонд обязательного пенсионного страхования, а также невысокие темпы роста цен. Одно только снижение налогового и пенсионного бремени даст в 2013 году облегчение финансовой нагрузки на физических и юридических лиц примерно на 8 млрд. евро. Укрепление реальной покупательной способности домашних хозяйств должно дать в ближайшие месяцы сильные импульсы к наращиванию частных потребительских расходов. Одновременно Правительство Германии прилагает дальнейшие усилия для повышения доверия потребителей к формированию надлежащих рамочных условий экономического развития: федеральный бюджет на 2014 год разработан без структурного дефицита, а на 2015 год - без новых заимствований (впервые за последние 40 лет). Опыт показывает, что такое оздоровление госфинансов, нацеленное на стимулирование экономического роста, является эффективной государственной политикой. Рынок труда продолжает развиваться в позитивном ключе, хотя погодные условия начала весны несколько затормозили этот процесс: если в январе-феврале занятость росла, а безработица сокращалась по сравнению с предыдущими месяцами, то в марте безработица немного увеличилась. Опережающие индикаторы состояния рынка труда не дают сигналов о возможности появления негативных тенденций. Ожидаемая активизация экономического оживления обусловливает сохранение достаточно радужных перспектив в этой области. [29]

На социально-экономическое и политическое развитие Германии огромное влияние оказали особенности ее экономико - и политико - географического положения, исторического развития и природно-ресурсной базы. Большие выгоды обеспечивает Германии местоположение в центре Европы среди экономически высокоразвитых государств на пересечении трансъевропейских магистралей широтного и меридионального направления. Одно из важнейших преимуществ страны - наличие выходов к морям, в том числе и посредством судоходных рек, в низовьях которых возникли крупные морские и речные порты, а также близость к портово-промышленным комплексам соседних стран и важным морским торговым путям. Удобное экономико-географическое положение страны способствует организации на ее территории ярмарочной деятельности. Более 60% международных ярмарок, выставок мирового масштаба проводится в Германии. Здесь расположено около 20 крупных ярмарочных центров. Старейший из них - Лейпциг. Широко известны Кельн, Ганновер, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Эссен и другие.

Омывающие Германию с севера Балтийское и Северное моря мелководны; поэтому крупные морские порты - Гамбург, Бремен, Росток - уступают крупнейшим портам Нидерландов, Бельгии, Франции. Единственный порт, доступный для танкеров грузоподъемностью до 250 тыс. тонн - Вильгельмсхафен, связан с морем искусственным фарватером.

Важнейшим фактором, повлиявшим на развитие страны, является объединение Германии. До объединения Германия не имела собственного суверенитета в самом широком смысле слова. Страна в чрезвычайных ситуациях не могла отвечать ни за свою внешнюю, ни за внутреннюю безопасность. Следствием было то, что прежней ФРГ приходилось заботиться только о внутренней политике. При постоянно возраставшем уровне жизни и совершенствовании социального обеспечения эта страна могла достигнуть целей освобождения человека в либеральном и гуманном смысле. Вероятно, во всем мире не было страны, где демократические правила игры так образцово соблюдались, как здесь. Следствием такого положения явилась деполитизация сознания немцев, которые мало верили в возможность объединения страны.

Объединение людей в обеих, прежде разделенных, частях Германии носило противоречивый характер; с одной стороны, они испытывали ощущения счастья, эйфории. С другой - стало ясно, что интеграция новых земель представляет собой беспрецедентный случай в истории. Никто, в том числе и федеральный канцлер Гельмут Коль, не имел представления, как заменить систему централизованно управляемой экономики на свободную социальную рыночную систему. Разработанной концепции перехода не существовало. Предполагалось, что расходы можно будет без усилий финансировать за счет прироста совокупного общественного продукта. Это было иллюзией. Эксперты подсчитали, что ФРГ на протяжении 15 лет должна вкладывать в восточные земли в среднем от 150 до 180 млрд. марок, но действительность показала, что суммы должны быть значительно больше. Уже в 1995 г. расходы возросли до 207,6 млрд марок. Выделяемые средства идут не только на восстановление и реконструкцию экономики восточных земель, но и на выравнивание условий жизни людей в обеих частях Германии. Выравнивание зарплаты, различных социальных выплат, осуществляемое из соображений обеспечения социального мира, требует дополнительных средств, затрудняет экономическое восстановление восточных земель.

Природные условия и ресурсы. Поверхность Германии постепенно повышается с севера на юг. Выделяющиеся три ступени рельефа - низменность, пояс средневысотных гор и альпийские высокогорья - обусловливают основные различия в природных условиях страны, а отчасти и в характере хозяйства. На севере - Северо-Германская низменность, рельеф которой сформировался под воздействием морских трансгрессий и оледенений. Северная низменность - район, очень сильно измененный человеком. Прямыми линиями протянулись автострады и железные дороги, как по линейке разграфлены границы сельскохозяйственных угодий. Среднегерманские горы, образовавшиеся в период герцинской складчатости, к настоящему времени сильно разрушены. В целом область Среднегерманских гор не создавала больших трудностей ни для сельскохозяйственного, ни для транспортного освоения, а значительные запасы полезных ископаемых способствовали раннему заселению и хозяйственному освоению территории. К югу от горного пояса с запада на восток протянулась широкая долина верхнего Дуная, а еще южнее расположено предальпийское Баварское плато. На крайнем юге Германии вдоль границы поднимаются Альпы. В их срединной части (Баварские Альпы) находится высшая точка страны - гора Цугшпитце (2963 м). Здесь лучше всего сохранился естественный ландшафт. Горные леса, пастбища, целебный воздух, чудесные озера, значительная продолжительность снежного покрова способствуют развитию горного лесного хозяйства, скотоводства, курортного дела, туризма, горнолыжного спорта и привлечению в этот район населения, особенно зажиточного.

Среди стран Западной Европы Германия выделяется запасами каменного и бурого углей, месторождения которых приурочены к средневысотным горам, а нефти и природного газа - к Северо-Германской низменности. Основные месторождения каменного угля находятся в Рурском (более 80%), Саарском и Ахенском бассейнах. Общие запасы их составляют около 20 млрд тонн. Более 66% углей - это высококачественные коксующиеся. По запасам бурых углей (80 млрд т) Германия занимает первое место среди стран Западной Европы, а по добыче (193 млн т в 1995 г.) - первое место в мире. Большая часть их (почти 60%) находится в Восточной Германии, в Лаузицком и Среднегерманском бассейнах, а в Западной Германии выделяется Нижнерейнский бассейн, расположенный к западу от Кельна. Германия не обеспечена важнейшими современными видами топлива. Добыча нефти незначительна и не удовлетворяет и 5% потребностей, а продуктивность скважин невелика. Важное значение имеют месторождения природного газа (запасы 340 млрд куб. м) на севере страны. Запасы железных руд (крупнейшее Зальцгиттерское месторождение) значительные, но качество их низкое. ФРГ небогата также легирующими и цветными металлами. Имеются месторождения свинцово-цинковых руд, но хозяйственное значение имеют лишь залежи в Западном Гарце. В Северо-Германской низменности находятся значительные запасы каменной соли. Они сосредоточены главным образом в районах Ганновера, в южных и северо-восточных предгорьях Гарца. Есть запасы солей калия и магния. Велики ресурсы сырья для производства стройматериалов, глин для керамической и песков для стекольной промышленности.

Климатические ресурсы. Положение Германии в центре Европы определяет основные черты ее климата - умеренного, переходящего от типично морского на северо-западе, где сильно влияние Атлантики, к более континентальному на юго-востоке. Однако эти различия невелики: средняя температура января колеблется от +1,50С в Кельнской бухте на северо-западе до +30С на юго-востоке в Верхней Баварии. Средняя температура июля: 16-200С. Выше она поднимается только в защищенных горами долинах и котловинах, где возделывают теплолюбивые культуры - табак и виноград (долина Рейна). Среднегодовое количество осадков составляет 600-700 мм. В Альпах встречается высотная поясность.

Водные ресурсы. Более 80% территории страны относится к бассейнам Северного и Балтийского морей. Крупнейшие реки - Рейн, Эльба, Везер, Эмс. К бассейну Черного моря несет свои воды Дунай. Все важнейшие реки соединены каналами. В 1993 г. был введен в строй канал Майн-Дунай, завершивший сооружение трансъевропейского водного пути от Северного моря до Черного. В связи с объединением Германии важнейшей воднотранспортной проблемой стала модернизация Среднегерманского канала и его восточного продолжения до Берлина и Одера. Наиболее велико для страны экономическое значение Рейна, имеющего статус международной реки. Снабжение населения питьевой водой на 90% обеспечивается использованием ресурсов подземных вод. В Среднегерманских горах много целебных минеральных источников, вблизи которых расположены курорты, например, курорт Баден-Баден в Шварцвальде. Много озер в предгорьях Альп: самое крупное - Боденское, заполняющее крупную тектоническую котловину. Из озер ледникового происхождения самое большое - озеро Мюриц на Северо-Германской низменности. Почвы подзолистые и бурые лесные. Повышенным плодородием отличаются аллювиальные почвы речных долин и черноземовидные лессовидные почвы, распространенные в предгорьях средневысотных гор и в придунайской части Баварского плоскогорья, а также почвы приморских маршей. Естественный растительный покров на территории страны не сохранился. Леса занимают 29% площади. Почти все они саженые или сильно видоизмененные человеком.