Экологические составляющие оценки недвижимости в Германии

Значительная часть автолюбителей, специализирующихся на торговле определенными видами бывших в употреблении запчастей, предпочитает объезжать ряд “шротов” и приобретать там запчасти, уже снятые с автомобилей. Если покупать их в розницу по 1-2 шт., то цены будут “кусаться”, однозначно превышая те, что установились, например, на авторынке в минском микрорайоне Малиновка. На большинстве немецких предприятий по утилизации машин принято назначать цену на 2/3 ниже стоимости новой детали. А это все равно дорого. Поэтому штучным покупателям не стоит искать счастья в Германии в поисках подержанных запчастей.

Другое дело, когда запчасти приобретаются мелким оптом. Так, например, если покупать одну переднюю фару, снятую с автомобиля Mercedes-Benz со 123-м кузовом, то она будет стоить DM 100-120, но если брать 10-15 таких фар, то их цена может опуститься до DM 40-50 за штуку. Такой подход к продаже запчастей особенно характерен для предприятий, где для разборки автомобилей используется дешевая иностранная рабочая сила.

Относительно недорого продаются запчасти и принадлежности от автомобилей на крупных предприятиях, оборудованных современными средствами разборки. К ним относятся:

- “Аутофервертунг”, г. Берлин-Райникердорф, Ленгедер Штрассе 22;

- “Унфаль-Кфц.Гоосманн”, г. Виттмунд у Йевера;

- “Аутодемонтаже Центер”, г. Фурт им Вальд, вблизи пограничного перехода с Чехословакией;

- “Аутофервертунг” и “Ауторецайклинг Танке”, у перекрестка автобанов А1 и А30;

- “Ауторецайклинг Бева”, г. Бад Зальцуфлен, рядом с автобаном А2.

Здесь имеется очень большой выбор запчастей и агрегатов для почти всех марок автомобилей. Только одно предприятие “Аутофервертунг” в Берлине, район Райникендорф, имеет в наличии:

- 3000 двигателей от DM 100;

- 3000 КПП от DM 80;

- 1000 стартеров от DM 20;

- 1000 генераторов от DM 30;

- 500 комплектов сцеплений от DM 60;

- 500 выхлопных труб от DM 30;

- 100 АКБ от DM 5 и многое другое.

Предприятие осуществляет поставку запчастей под заказ по всей Европе. Все двигатели, КПП, генераторы, стартеры и т.д. тестируются и продаются с соответствующей гарантией.

Таким образом, путем осуществления программы утилизации старых автомобилей правительству Германии удается одновременно решать три задачи: защищать окружающую среду, существенно пополнять промышленные запасы сырья и материалов и создавать условия для удовлетворения спроса на автозапчасти у малообеспеченных слоев населения.

В решении вышеуказанных проблем заинтересованы и в Республике Беларусь. Правда, уровень ее экономического развития пока не позволяет организовать дело так, как в Германии. Однако разборка на запчасти старых иномарок у нас уже идет полным ходом в частном порядке. Остается лишь на государственном уровне поставить вопрос об утилизации на неиспользованных частей и материалов и предотвращении загрязнения окружающей среды. [15]

3.3 Структура, стоимость объектов недвижимости

Цены на недвижимость Германии, в первую очередь зависят, от региона. В восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной. Статус города и число проживающих не всегда влияют на ценообразование в стране. Дома в Германии Если говорить о покупке дома в Германии среднего размера на одну семью (приблизительно 125 кв.м.), то на юге страны цена составит около 310 тысяч евро. Купить дом в Германии недорого такого же плана можно на западе и на севере страны. Стоимость дома в Германии в этих регионах составит порядка 250 тысяч евро. Купить дом в Германии недорого наиболее реально в Бремене - столице дешевого жилья. Покупка дома в Германии здесь обойдется менее чем в 185 тысяч евро. В противовес Бремену выступает баварская столица Мюнхен. Здесь недвижимость, идентичная бременской, может стоить до 635 тысяч евро. Стоимость дома в Германии в Мюнхене составляет более 2 000 евро за кв.м. Наиболее дорого сегодня купить дом в Германии в таких городах, как Мюнхен, Штутгарт и Франкфурт-на-Майне. Здесь цена квадратного метра доходит до 5 000 евро за кв.м. Купить дом в Германии на востоке страны значительно дешевле. Квартиры в Германии Купить квартиру в Германии можно по цене от 15 тысяч евро. Такая низкая стоимость квартир в Германии встречается исключительно в восточной части страны. Например, цена на двухкомнатную квартиру в доме постройки 70-х годов составит 30 - 35 тысяч евро. Если обобщать данные по стране, то средняя стоимость квартиры в Германии площадью около 50 кв. м. составляет около 175 500 евро, или 3 550 евро за кв.м. С наиболее большими затратами будет связана покупка квартиры в Мюнхене и Франкфурте-на-Майне. Купить квартиру в Германии здесь обойдется в среднем 3 000-5 000 евро за кв.м. Говоря о квартирах в Германии и ценах на них, необходимо отметить Берлин. На протяжении длительного времени инвесторы интересуются покупкой квартир в Германии именно в столице страны, по причине низкого уровня цен на недвижимость и наличия потенциала для их роста в будущем. Удивительно, но если сравнивать между собой квартиры в Германии, цены в Берлине примерно на 30% ниже, чем на западе страны. Купить квартиру недорого в Германии возможно и в хороших районах Берлина - стоимость в среднем от 2 000 до 4 000 евро за квадратный метр. Рынок недвижимости страны также предлагает купить квартиру в Германии на окраинах Берлина от 1 200 евро за кв.м. Северная Германия Гамбург «Свободу, что добились для нас наши предки, достойно пусть с честью хранят потомки» - именно под таким девизом живет второй по величине город Германии Гамбург. Город сохранил свободу, честь и приобрел новую ценность - сегодня недвижимость Гамбурга пользуется особенным спросом. Город не утратил черты средневековой застройки, которая изящно сочетается с образом современного мегаполиса. Цены на недвижимость в Гамбурге не многим отличаются от провинций страны - 2 000 - 3 500 евро за кв.м., что делает жилье в городе более чем доступным. Южная Германия Бавария Бавария славится высоким уровнем жизни и непрерывной динамикой развития. В сочетании с живописной природой и чистой экологией, данная территория представляет собой прекрасное место для проживания. Недвижимость в Баварии более чем доступна. Стоимость на квартиры здесь начинается от 1 500 евро за кв.м. Дома можно приобрести от 2 000 - 2 500 евро за кв.м. Более масштабные покупки недвижимости в Германии в Баварии, например, приобретение блоков квартир обойдется до 500 000 евро. Мюнхен На берегу реки Изар расположился, пожалуй, один из красивейших городов Германии, воплощение немецкой истории, культуры и традиций - Мюнхен. Цены на недвижимость в Мюнхене на порядок выше, чем в других частях Баварии: они колеблются от 3 500 до 15 000 евро за кв.м. Стоимость недвижимости в Мюнхене варьируется в зависимости от района. Так, например, в районах Freiham или Sendling можно приобрести квартиру за 3 000 евро за кв.м., в то время как в престижном Bogenhausen не найти жилье дешевле 5 000 евро за кв.м. Баден-Баден На юго-западе страны расположился один из самых престижных европейских курортов и центров по продаже недвижимости в Германии - Баден-Баден. Знаменитые термальные источники, чистейший воздух и богатая культура ежедневно привлекают гостей со всего мира. Те, кто не смог навсегда попрощаться с дивными пейзажами и атмосферой вечного лета, приобретают недвижимость в Баден-Бадене. На сегодняшний день, цена такого удовольствия составляет 1 500 - 3 000 тысячи евро за кв.м. Фрайбург Германия славится своим культурным центром и легендарным университетским городом - Фрайбургом. Недвижимость во Фрайбурге в Германии весьма доступна, чем привлекает ценителей истории и немецкой культуры. Архитектура середины прошлого века не оставляет никого равнодушным, тем более что цены на недвижимость во Фрайбурге в Германии составляют около 2 000 евро на квадратный метр. Недвижимость в Западной Западная Германия, полная жизни и энергии, насыщенная произведениями искусства и воспетая классиками ежедневно влюбляет в себя сотни людей. Недвижимость в Западной Германии немного превышает цены восточной части страны, но не становится от этого менее доступной - 1 300-3 500 евро за кв.м. Кельн - один из старейших городов Германии, сыгравший значительную роль в развитии всей Европы. Большинство людей стараются приобрести недвижимость в Кельне, в столице готики и романизма. Однако, как и все города, предлагающие недвижимость в Германии, Кельн не вынуждает снять последнюю рубашку, чтобы купить квартиру. Средняя стоимость квадратного метра здесь варьируется от 2 500 до 8 000 евро за кв.м. Недвижимость в Восточной Германии Восточная Германия славится удивительно красивой природой и находится близ Балтийского моря, благодаря чему воздух этой части страны особенно свежий и чистый. Любители тишины и спокойствия едут в поисках жилья именно сюда. Тем более что цены на недвижимость в Восточной Германии значительно ниже в сравнении с другими территориями страны - 800 - 1 500 евро за кв.м. Дрезден Старинный и загадочный город Германии Дрезден богат достопримечательностями, зелеными парками и аллеями. Широкий выбор предлагает и рынок недвижимости в Дрездене. Множество людей тянется сюда за новыми впечатлениями и историей древней Германии. Многие тут и остаются, предпочитая всей недвижимости в Германии - Дрезден. Цены на квадратный метр здесь колеблются от 1 300 до 4 000 евро - доступно и надежно. Берлин - средоточие всей жизни Германии и немецкой культуры. Количество желающих приобрести недвижимость в Германии - в Берлине, самом ярком и перспективном городе страны непрерывно растет. Государство всячески способствует этому, не завышая цены, несмотря на столичный статус. Стоимость недвижимости в Берлине отнюдь не запредельная. Цена за квадратный метр не превышает 3 000 евро.[22]

Ликвидность объекта недвижимости можно считать высокой, если он:

-- находится на территории, имеющей хорошо развитую инфраструктуру;

-- расположен по соседству с природными объектами (водоемами, зелеными зонами и т. д.);

-- находится в престижном районе большого города;

-- имеет высокую вероятность выгодной сдачи в аренду;

-- находится под управлением компании, имеющей хорошую репутацию;

-- продается по цене, адекватной качеству.

Ограниченно ликвидными считаются объекты, находящиеся в аварийном состоянии, расположенные в очень шумных или социально неблагополучных районах, а также квартиры, имеющие очень маленькую площадь, или расположенные на первых этажах многоквартирных зданий.

Покупателю, находящемуся в России, оценить ликвидность облюбованного объекта недвижимости непросто. Однако он может воспользоваться информацией о районах страны с наиболее востребованной недвижимостью, статистикой цен на жилплощадь и другими данными о стране и конкретных населенных пунктах, найденными в Интернете. Впрочем, эксперты рекомендуют все же осмотреть дом перед покупкой.

[23]

Всего лишь несколько европейских рынков характеризуются экспертами по недвижимости как заслуживающие доверия инвесторов. Это Великобритания, Швейцария, Австрия и Германия. Иногда к ним прибавляют Францию. Национальные рынки, в свою очередь, включают в себя систему локальных региональных рынков. Самый демократичный порог входа среди них наблюдается в Берлине. Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах колеблется на отметке в 2 200 евро, в частных домах - 1 700 евро, что в три-пять раз ниже, чем в Лондоне, Париже и Москве. При этом встречаются и еще более бюджетные предложения. Так, например, небольшую квартиру площадью до 40 кв.м можно приобрести за 35-40 тыс. евро. Хотя подобные варианты являются скорее исключением, они дают некоторое представление о репутации германской столицы - самого доступного из наиболее стабильных городских рынков континента. В основе этой стабильности лежит правительственная политика, направленная на грамотное регулирование ситуации на рынке недвижимости, благодаря которому поддерживается баланс цен. Он является залогом того, что здоровый спрос не перерастет в спекулятивный перегрев.

По уровню цен на жилье Берлин уступает не только прочим европейским столицам, но и ряду крупных региональных центров Германии. Искать причины этому любопытному явлению следует в исторической судьбе города. Необходимо сказать, что Германия как единое государство с центром в Берлине сложилась только во второй половине XIX века, причем за регионами была сохранена значительная доля автономии. Многие города были древнее, могущественнее и богаче нынешней столицы. Так, в Мюнхене располагалась резиденция баварского короля, Франкфурт являлся вольным имперским городом, а Гамбург входил в могучую Ганзу. В XX веке город на 30 лет оказался разделенным знаменитой стеною. Районы к востоку от нее стали частью социалистической ГДР, что не могло не отразиться на их архитектурном ландшафте, превратившемся по замечанию одного английского писателя в «50 оттенков серого». Западный Берлин представлял собой маленький остров, который со всех сторон окружала территория, находившаяся под властью враждебно настроенного режима. Простое поддержание нормального жизнеобеспечения в нем было сопряжено с большими трудностями, не говоря уже о крупномасштабном развитии инфраструктуры. В этих условиях финансовая и деловая активность, как и офисы крупнейших корпораций, сосредоточилась в городах, тяготеющих к западной границе - Мюнхене, Франкфурте, Дюссельдорфе, Гамбурге. Это положение в целом сохранилось и после объединения Германии.

Берлин получил мощное развитие как университетский и научный центр, сюда переехали правительственные учреждения, возникли экспериментальные технологические парки. Ключевым драйвером для динамичного развития рынка является постоянный рост населения - в том числе, и за счет мигрантов. Реконструкция восточных кварталов и включение в строительный оборот новых пространств на западе дают рынку необходимый фонд качественного ликвидного жилья. Кроме того, покупка дома или квартиры в Берлине, на треть покрытом парками и рекреационными зонами, отвечает современным эко-трендам. Все вместе это способствует созданию весьма благоприятного инвестиционного фона.

Hafen City

Hafen City в Гамбурге -- один из самых известных проектов редевелопмента промышленной территории в центре мегаполиса. Общий объем инвестиций составляет 7 млрд евро, при этом более 3,5 миллиарда вносится из муниципального бюджета: все работы по созданию дорожной и инженерной инфраструктуры, включая строительство паркингов и прокладку телекоммуникаций, финансируются муниципальным агентством развития.

А началось все с того, что сенат города в 1999 году объявил конкурс на застройку и регенерацию портовой зоны на правом берегу Эльбы площадью 155 га, расположенной практически в центре города. При разработке в 2000 году генерального плана за основу был взят совместный проект градостроительных бюро Hamburgplan (Гамбург) и Kees Christiaanse/ASTOC (Кельн -- Роттердам), занявший на конкурсе первое место. В соответствии с концепцией на фоне жилой (30% всей площади застройки), деловой и торговой (50%) недвижимости должны возникнуть объекты науки и культуры, а также зоны общего пользования -- улицы, площади, парки. Самым крупным сооружением в новом районе станет новая филармония, здесь же разместится международный морской музей. Все это придаст Hafen City статус культурного ядра города.

Но главная особенность проекта Hafen City -- тщательно проработанные управленческие механизмы. В мастер-плане отражены схема будущего функционирования района, технологии привлечения инвесторов, контроля со стороны городской администрации за частными проектами. Например, участки под офисные здания предоставляются в пользование на год-полтора. За этот период потенциальный инвестор платит только 1% стоимости участка, однако обязуется в оговоренные сроки провести архитектурный конкурс на проект застройки, заказать все необходимые обследования и подать заявку на строительство. Если все необходимые действия в срок не выполнены, участок забирают и передают другому инвестору. Если проект идет успешно, с началом строительства землю выкупают в собственность. Промышленные территории под жилую застройку продают на конкурсной основе, но предпочтение отдают тому инвестору, который сможет предложить наиболее интересные варианты, отвечающие интересам разных групп населения. При этом применяется дифференцированная ценовая стратегия: для каждого инвестора профиль рисков учитывается индивидуально. В настоящее время в реализации проекта участвуют 60 девелоперских компаний. По мере освоения территории агентство муниципального развития использует средства, вырученные от продажи земельных участков, для освоения новых территорий.[6]

После приобретения недвижимого имущества на публичных торгах покупатель становится его новым собственником и может требовать от бывшего собственника освободить недвижимость. По отношению к съемщикам и арендаторам покупатель имеет особое право расторжения договора. При этом действуют положения жилищного права, так что новый собственник может расторгнуть договор только при наличии правомочного интереса, например, при «собственной потребности» (§ 57 Закона о продаже недвижимости с публичных торгов и № 2 абз. 2 § 573 ГК Германии).

Цены на недвижимость в городах Германии на апрель 2012 г.

· Фрайбург - город с населением в 230.000 жителей, расположенный на юго-западе ФРГ в непосредственной близости границ со Швейцарией (60 км) и Францией (30 км), лучшим городом Германии с точки зрения качества жизни по совокупности критериев, включающих такие позиции как:

· природа

· климат

· спектр предложений на рынке труда

· спектр предложений на рынке недвижимости

· качество медицинского обслуживания

· наличие инфраструктур для детей

· наличие инфраструктур для пожилых людей

· возможности для получения образования

· общественный транспорт

· культурная жизнь

· досуг

· безопасность

В опросе приняли участие свыше 0,5 миллиона читателей FOCUS. Они выставляли городам отметки по "школьной" системе, оценивая каждый из вышеуказанных критериев по баллам - от 1 до 6 (напомним, что в Германии система школьных оценок прямо противоположна российской: лучшая оценка здесь - 1, а худшая - 6).

По результатам оценки первое место занял Фрайбург. Список Топ-10 лучших городов Германии по версии читателей еженедельника FOCUSвыглядит следующим образом:

1. Фрайбург

2. Гамбург

3. Мюнхен

4. Дрезден

5. Бонн

6. Гейдельберг

7. Фульда

8. Потсдам

9. Билефельд

10. Любек

АРЕНДА

Традиционно рынки крупных германских городов являются не столько покупательскими, сколько арендаторскими. Для Берлина это характерно в наибольшей степени: по разным оценкам, здесь снимает жилье от 80% до 86% населения. Это объясняется, во-первых, высокой трудовой мобильностью немцев, часто меняющих место жительства по служебной необходимости или в поисках более подходящей работы. Во-вторых, Берлин это крупнейший научный и студенческий центр Европы. В четырёх университетах, трёх высших школах искусств, семи высших специальных учебных заведений, интернациональной школе бизнеса и ещё более 70-ти научно-исследовательских учреждениях учится около 140 тыс. студентов, почти две трети из них - иностранцы или приезжие из других федеральных земель. В-третьих, крупный мегаполис, столица самой крупной и стабильной экономики Евросоюза привлекает многих эмигрантов. И, наконец, в-четвертых, многие в Германии копят деньги на покупку собственного дома, в котором поселятся, выйдя на пенсию. Сектор сдаваемого в аренду жилья прекрасно развит и детально регламентирован. Помимо всего прочего, ему отдает предпочтение почти половина из 11-ти миллионов туристов, ежегодно посещающих Берлин.

Максимальной рентабельностью в инвестиционно привлекательных районах столицы, согласно данным GPG, обладают небольшие апартаменты площадью до 50 кв.м, на аренду которых наблюдается высокий спрос со стороны молодежи. Если рассматривать трех-четырех комнатные квартиры, то их сдача может ежемесячно приносить до 11-13 евро с квадратного метра. В Мюнхене и Франкфурте доход будет выше -- 16-17 и 14-15 евро соответственно, но приобретение для этого апартаментов аналогичной площади обойдется на 30-60% дороже. Не лишним будет отметить, что еще в середине 2000-х средняя цена аренды квадратного метра жилья не превышала 5.3 евро. Германское законодательство направлено на защиту интересов, как арендодателя, так и арендатора и четко прописывает их взаимные обязательства. Так, например, квартиросъемщик должен нести все расходы по меблировке и выплате коммунальных платежей. Когда договор аренды прекращает свое действие, квартира возвращается владельцу в том виде, в каком она была на момент заключения сделки. Арендодатель, в свою очередь, оплачивает капитальные ремонт, услуги управляющей компании и платежи по налогу на недвижимость. Выселить жильца до истечения указанного в договоре срока можно только по причине злостного нарушения последним условий аренды или в случае необходимости для хозяина квартиры самому поселиться в ней. При этом арендатор должен быть уведомлен об этом заблаговременно: чем длительней срок действия договора, тем раньше владельцу жилья нужно об этом сообщить (по крайней мере, за три месяца). Доходы от аренды попадают под обложение подоходным налогом (Einkommenssteuer). Также германские законы оставляют за правительством эффективный инструментарий по контролю над рынком аренды и вмешательству в процессы, происходящие на нем. Так, в 2013 году под воздействием резкого удорожания стоимости аренды, которое негативно сказывается на благосостоянии большинства горожан, вступили в силу дополнительные ограничения. Теперь арендодатель не имеет права увеличивать стоимость платы более чем на 15% в течение трех лет (ранее, этот показатель ограничивался 20%). Недвижимость в Берлине может служить не только удобной резиденцией для проживания или ведения бизнеса, но и ценным каналом для сохранения и преумножения капиталов. Большинство экспертов смотрят на будущее берлинского рынка недвижимости с большим оптимизмом. Весной 2013-го в Global Property Guide зафиксировали годовой рост в секторе апартаментов на уровне 9.91%. В ближайшие годы возможно некоторое корректирование темпов удорожания недвижимости, но они по-прежнему будут привлекать инвесторов. На это работают такие долгосрочные факторы, как расширение потребительской аудитории и сохранение дефицита поступающих на рынок квадратных метров жилья. Игорь Индриксонс, руководитель портала «Indricsons.ru», тем не менее, призывает потенциальных покупателей к осторожности: не имея должного опыта и знаний, они вполне могут попасть в ловушку, приобретя дешевый, но неликвидный объект в каком-нибудь восточном районе. В любом случае, по его мнению, не следует строить чересчур оптимистичных планов на выгодные спекуляции с недвижимостью. «Рынок Германии не является растущим рынком, он является стабильным рынком», - заключает эксперт. Однако столь скептичные оценки все же весьма редки среди аналитиков. Заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank Анна Швецкова уверенно констатирует: «Берлин сейчас самый недооцененный город Германии». Высокая степень устойчивости способствует привлечению большого объема капиталов. Тем самым, - полагают в Knight Frank, - «спрос активно подогревается покупателями, ищущими надежного вложения средств в разгар европейского долгового кризиса». Причем, что любопытно, активно осваиваются площадки, расположенные не только в престижных западных районах, но во Фридрихсхайне или Пренцлауэр Берге, входивших когда-то в ГДР. Успех данных локаций у инвесторов целиком можно отнести на счет правительственных программ по реабилитации Восточных Земель. В рамках их реализации произошла санация и модернизация очень крупного массива типовой застройки. Если прибавить к этому интересное территориальное расположение, хорошие транспортные коммуникации и обилие парковых зон, то причины подобного переориентирования становятся очевидны. Перспективы Берлина выглядят тем более надежными на фоне исключительного роста интереса инвесторов к Германии в целом, - говорят в немецкой ассоциации специалистов по недвижимости. В его основе лежит поиск стабильной и в то же время динамичной площадки, куда можно было бы эвакуировать капиталы из пораженных кризисом стран Южной Европы. По подсчетам издания Die Welt, до трети всех покупателей в Берлине составляют итальянцы, испанцы и греки. К ним готово присоединиться большое количество выходцев из России и стран СНГ. Причем, по словам Юлии Кожевниковой (портал Tranio.ru), Берлин вместе с Мюнхеном и Баден-Баденом выбирает до 90% российских инвесторов в германскую недвижимость. Согласно аналитическому отчету компании CBRE, в рейтинге предпочтений европейских инвесторов, Германия уверенно лидирует с 35% голосов, опережая основного конкурента - Великобританию, в недвижимость которой готовы вложить средства 24% опрошенных. Подобные оценки подтверждает исследование «Emerging Trends in Real Estate», проведенное авторитетной экспертной организацией Urban Land Institute (ULI). Берлин наряду с Мюнхеном, Лондоном и Стамбулом обозначен в нем, как город с хорошими перспективами для инвестирования. Зарубежных покупателей привлекает в нем наличие значительного фонда высоколиквидных объектов и наличие действенных механизмов государственного регулирования, обеспечивающих комфортную предсказуемость. Очков германской столице добавляет наличие здесь огромного кластера объектов media-, fashion- и IT-индустрии (в т.ч. офис «Twitter») с совокупным годовым оборот более 26 млрд. евро. Приобретать апартаменты в Берлине рекомендуют 40 экспертов, привлеченных ULI, в то время как в пользу Лондона высказался 31 респондент, Мюнхена -- 25, а Гамбурга -- 24. Как резюмируют в компании Skjerven: «Те, кто покупает в Берлине, покупает большой потенциал для повышения стоимости». Главный конкурент -- Мюнхен -- хотя и опережает федеральную столицу по показателям качества жизни, предлагает куда меньше возможностей для инвестиций, и порог входа здесь существенно выше. Например, покупка дома площадью 150 кв.м в хорошем районе Берлина обойдется в 120-150 тыс. евро, в Баварии же для этого необходимо обладать бюджетом не менее, чем 750 тыс. евро. Когда эксперты говорят об инвестиционной привлекательности Берлина, важно понимать, что речь идет не о стопроцентной гарантии успеха (которая противоречит самой природе рыночной экономики), а о большем количестве возможностей и шансов. Начинающий инвестор, полагающийся только на себя, легко может упустить любой из этих шансов. Поэтому для него встает вопрос о необходимости опереться на опыт и умения профессионалов, которые помогут избежать попадания в ловушку и укажут на объект с хорошим потенциалом ликвидности. Инвестиции -- это наука, а не лотерея. И успех здесь является делом стратегии, а не везения. С чего начать потенциальному инвестору, которого заинтересовала возможность приобретения недвижимости в Берлине? Инвестируя в немецкую недвижимость необходимо всегда начинать с определения инвестиционных целей. Какой доход Вы ожидаете получить от своих вложений? Как быстро Вы хотите окупить собственные средства? Какие риски Вы готовы принять? Должен ли этот актив служить источником доходов не только для Вас, но и для Ваших детей или быть Вашим финансовым гарантом для получения ВНЖ? Правильное определение цели инвестиции является основополагающим этапом, влияющим на принятие решений в дальнейшем. Является ли приобретение недвижимости в Германии основанием для получения вида на жительство? Для российских граждан наличие недвижимости в Германии не означает автоматически права на получение ВНЖ. Но если Вы являетесь владельцем недвижимости, то Вы получаете право на постоянное возобновление шенгенской визы. При этом Вы можете находиться в Германии до 90 дней в течение полугода.

В этом случае при определённых условиях в дальнейшем Вы можете получить также и вид на жительство, поскольку владение недвижимостью, в первую очередь, доказывает Вашу финансовую состоятельность. Кроме того, берлинская недвижимость может выступать предметом бизнеса и его материальным активом, для тех, кто решил открыть свое дело в Германии с перспективой получение вида на жительство в этой стране. Какова процедура покупки недвижимости в Германии? Процесс купли-продажи недвижимости в Германии происходит только через нотариуса, защищающего интересы обоих сторон сделки. Сразу после резервирования выбранного Вами объекта недвижимости и проверки его «чистоты» нотариусом составляется договор купли-продажи. После подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет, посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. После внесения покупателем на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку сумма за объект оплачивается продавцу. Окончательно покупатель будет внесен в реестр в качестве собственника после уплаты налога на недвижимость. И только после этого новый владелец получает на руки выписку из Земельной книги, которая в Германии является самым важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости. Насколько оправданным является инвестирование в недвижимость для сдачи в аренду в Берлине? Германия традиционно считается страной квартиросъемщиков, в Берлине доля арендаторов превышает 80% населения страны. Жилые помещения арендуются в 5 раз чаще, чем покупаются. Повышенным спросом пользуются квартиры небольшой площади и квартиры класса «люкс». При этом снижения спроса на арендуемую площадь не ожидается, наоборот, потребность в ней растет с каждым годом, за счет увеличения метража и объемов строящегося жилья.

На какой сектор недвижимости сейчас следует обратить особое внимание при выборе объекта для инвестирования? Основные критерии при отборе объектов недвижимости для инвестирования: высокая ликвидность объекта - высокие показатели доходности - потенциал роста его стоимости Также можно выделить различные группы объектов по объему инвестирования:

в бюджете до 100 тыс.евро- квартиры в Берлине, сданные долгосрочную аренду (рентабельность 5 - 6 %)Бюджет от 100 000 до 500 000 евро пакет квартир в Берлине (6-8%) Бюджет от 500 000 евро до 1 500 000 отели, доходные многоквартирные дома в Германии (6-8%) Бюджет от 1 500 000 евро-многоквартирные дома в Германии (6 -8%) торговая недвижимость в Германии (8 - 12%) Особое внимание стоит уделить отдельному финансовому инструменту - инвестирование в строящееся жилье в Берлине с целью получения гарантированного дохода от последующей продажи по рыночной цене. Показатели доходности начинаются от 10% годовых в устойчивой европейской валюте. Какие дополнительные преимущества, на ваш взгляд, получает владелец собственной немецкой недвижимости. Помимо собственно идеи инвестирования с целью получения дохода, решение о покупке недвижимости в Берлине принимается на основе следующих потребностей:

- иметь «второй дом» в Германии, куда можно приезжать даже на выходные. Перелет Москва-Берлин занимает немногим более двух, а наличие прямого рейса Воронеж-Мюнхен делает Германию еще ближе; - обучать детей за рубежом. Современных родителей привлекают высокий уровень образования и безопасность жизни в Германии, возможность получения их детьми европейского диплома и изучения немецкого языка; дети же, помимо этого, заинтересованы в общении с иностранными сверстниками в насыщенной мультикультурной среде; - пользоваться медицинскими услугами. Качество здравоохранения в Берлине очень высокое, поэтому многие предпочитают лечиться именно здесь, в лучших клиниках мира, то же касается и популярных косметологических процедур. Берлин - динамичный, открытый и современный город, как магнит, притягивающий людей со всего мира. Его характер наполнен пресловутым европейским «life style»[30]

Заключение

Подводя черту под вышеизложенным, на мой взгляд, можно отметить следующее: существует достаточно большое количество разнообразных ценообразующих факторов. Одни из данных факторов могут существенно уменьшить, а другие - наоборот, существенно увеличить стоимость всей квартиры. Такие факторы влияния могут как существенными и важными, так и менее существенными, однако, их также принимают во внимание. Начнем с социального фактора, который, возможно, не является самым существенным, но в последнее время он становится немаловажным. Для многих очень важно, насколько будущие соседи будут близкими по социальному статусу и, в общем, по положению в обществе. От этого будет зависеть, к примеру, то, насколько безопасно будет отпускать гулять маленьких детей во двор или же просто выходить во двор в позднее время суток.

Идем далее, и на очереди следующий фактор - это экологическое состояние района, в котором расположена квартира. Далеко не многие согласятся жить в районе, где расположены производственные предприятия или крупные трассы, а также большие развлекательные или торговые центры. Экологический фактор также подразумевает под собой и уровень шумового загрязнения, ведь нередко встречаются случаи, когда квартиру стараются продать из-за постоянных шумов (например, музыки от развлекательных центров), ведь хочется жить в спокойствие и тишине. Значительно могут повлиять (в плане повышения цены, разумеется) и наличие около дома различных парковых насаждений, скверов, детских площадок и так далее.

Кстати говоря, существенным фактором является и вид из окна. Цены на одинаковые квартиры могут существенно отличаться. Так, если окна вашей квартиры будут выходить на проспект, то и стоимость такой квартиры будет ниже нежели стоимость абсолютно такой же квартиры, но окна которой будут выходить на тихий двор или сквер (причем разница в стоимости может колебаться от десяти и до тридцати процентов от общей стоимости).

На стоимость квартиры будет влиять и тип дома.

Далее следует вопрос внутренней и внешней экологии квартиры. Как известно, достаточно большое влияние на внутренне экологическое состояние квартиры будет оказывать качество и обустройство вентиляционных систем, благодаря которым есть возможность уменьшить и понизить общий уровень концентрации вредных веществ, которые могут накапливаться в помещении. К тому же, важную роль будут играть и насколько экологически чистые материалы были использованы как при строительстве, так и при внутренней отделке квартиры, ведь это прямым образом будет влиять на здоровье всех проживающих в данной квартире.

Не стоит упускать из виду и наличие или отсутствие около дома (или в близлежащем районе) инфраструктуры. Так, поднять стоимость квартиры на десять, а то и на двадцать процентов, могут расположенные рядом детский сад, школа, поликлиника и прочие объекты.

Если говорить в целом, то список факторов достаточно большой, да и в принципе составить такой полный список не представляется возможным.

Так, обратите внимание на то, что начальной или стартовой точкой расчета стоимости квартиры будет (во всяком случае именно так и должно быть) средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади района города, в котором расположена данная квартира. здесь следует отметить, что под словом «район» подразумевается не территориальное разделение, а разделение по ценовым зонам. Дело в том, что риэлтерские и оценочные компании разделяют город на определенные зоны в зависимости от ценовой категории. Так, например, есть зоны низкой цены, зоны средней цены и зоны высокой цены. Если говорить о том, как должно быть, то вычисление средней стоимости должно включать в себя и тип самого дома, и количество комнат.

Итак, подведем небольшой итог. Существует ряд факторов, которые могут в некоторой, порой весьма значительной мере, повлиять на повышение стоимости объекта недвижимости. Экологическая составляющая Германии выполняет немаловажную роль в ценообразовании, но при анализе была выявлена тенденция повышения цен на недвижимость в более загрязненных районах, как бы это не было парадоксально.

Список использованных литературных источников

1. Конституция Федеративной Республики Германия

2. Гражданский кодекс Федеративной Республики Германия

3. Федеральный закон «Положение о ведении земельных книг»

4. Федеральное постановление «О принципах определения рыночной стоимости земельных участков

5. Основные институты гражданского права зарубежных стран, М., 2000 г.

6. Конституции государств Европейского Союза. Под. Ред. Л. А. Окунькова.-М., 1999г.

7. Оценка качества и мониторинг земель сверхкрупного города. А.П. Сизов.

Размещено на Allbest.ru