Особенности гражданско-правового регулирования договора ренты в Республике Казахстан

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Договорной институт ренты, закрепленный в особенной части Гражданского кодекса Республики Казахстан, является новым для казахстанского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен науке гражданского права. Исследователи гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., введя нормы о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим лицам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.

С изменением в Республике Казахстан экономической и правовой системы запреты и ограничения на получение доходов от имущества отпали. Открыты и более широкие возможности для применения рентных обязательств. Реализуя эти возможности, страховые и другие коммерческие организации распространяют практику приобретения у граждан квартир на условиях предоставления этим гражданам пожизненного содержания. Не противоречит сегодня общим положениям законодательства заключение договоров на отчуждение под выплату ренты и другого имущества, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также движимое имущество: автомобиль, денежные средства, коллекции картин, фамильные драгоценности и др.

Связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требуют специального урегулирования в законодательстве. Решению этой задачи посвящена глава 28 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

Заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Указанное свидетельствует об актуальности темы дипломной работы, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Практическая значимость темы дипломной работы заключается в том, что гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.

Обособление ренты в системе норм ГК обусловлено спецификой этого обязательства как регулятора особой сферы имущественных отношений.

Объект исследования - гражданско-правовое регулирование договора ренты, а также механизм его реализации в правоприменительной практике.

Соответственно предметом исследования выступают нормы законодательства в их историческом развитии, судебная практика, связанная с договорами ренты.

Целями данной дипломной работы являются:

1) определение договора ренты как объекта правового регулирования;

2) рассмотрение особенностей правового регулирования договора ренты;

3) изучение актуальных проблем правового регулирования рентных правоотношений в Республике Казахстан.

Указанные цели обусловили необходимость решения следующих задач:

1) изучение правовых основ, анализ законодательства о ренте;

2) анализ специальной литературы, посвященной исследованиям в области договора ренты.

В данной работе будут затронуты такие аспекты договора ренты:

- понятие, юридическая характеристика ренты, история становления рентных обязательств;

- правовое регулирование рентных отношений;

- элементы договора: предмет, стороны, форма, сроки выплат;

- виды договоров ренты;

- законодательные акты, регулирующие договор ренты.

1. Договор ренты как гражданско-правовой договор

"Рента?" имеет в русском языке, по кра?йней мере, три зна?чения.

Во-первых, рента? предста?вляет собой отда?чу того, что переда?но. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует переда?ча? пла?тельщику определенного имущества?: в средние века? это была? земля и некотора?я друга?я недвижимость; позднее - ра?зличные виды движимости, в том числе деньги (бла?года?ря ренте в та?ких случа?ях уда?ва?лось обойти осужда?вшееся мора?лью и пра?вом получение процентов). Во-вторых, рента? носит в принципе непрерывный ха?ра?ктер. В этой связи она? по общему пра?вилу не огра?ничива?ется ка?ким-либо предельным сроком или во всяком случа?е никогда? не быва?ет ра?зовой. На?конец, в-третьих, рента? не связа?на? с предпринима?тельской деятельностью и соответственно она? не предста?вляет собой прибыли. Рента? вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпа?да?ющей под призна?ки предпринима?тельской. Ука?за?нные призна?ки ренты ка?к ра?з и соста?вляют основу ее особого пра?вового режима?.

Одним из первых за?конода?тельных источников регулирова?ния соответствующих отношений ста?л Фра?нцузский ГК (ФГК). Он включил гла?ву, посвященную договору пожизненной ренты. В ней основное внима?ние уделено условиям призна?ния соответствующего договора? действительным, а? та?кже тому, что на?зва?но в Кодексе "последствиями договора? для догова?рива?ющихся сторон". Речь идет о содержа?нии пра?в и обяза?нностей сторон в этом договоре и порядке реа?лиза?ции соответствующих пра?в (ст. 1968 - 1983 ФГК).

В Герма?нском гра?жда?нском уложении (ГГУ) особа?я гла?ва? (гл. 16) посвящена? пожизненной ренте. В этой гла?ве, небольшой по объему, прежде всего обра?щено внима?ние на? необходимость выпла?чива?ть пожизненную ренту а?ва?нсом. Имеется в виду, что если рента? носит денежный ха?ра?ктер, ее выпла?та? должна? производиться не позднее чем за? три месяца? до на?ступления срока?. К этому доба?вляется норма? об обяза?тельной письменной форме сделки.

Зна?чительно более емким является регулирова?ние а?на?логичного договора? в Швейца?рском обяза?тельственном за?коне. Здесь выделены (титул ХХII) договоры о пожизненной ренте и о на?тура?льной пенсии. Первый из них предпола?га?ет возможность соответствующих выпла?т деньга?ми в течение жизни получа?ющего ренту, а? если это прямо предусмотрено договором, то и на? время жизни пла?тящего ренту либо третьего лица?. При втором договоре речь идет о предоста?влении содержа?ния и ухода?, притом та?ких, которые получа?тель ренты привык получа?ть, а? потому впра?ве ожида?ть, исходя из оценки переда?нного им имущества?, с одной стороны, и с учетом привычных для него за? последнее время условий существова?ния, с другой.

Рентные договоры ка?к та?ковые - об этом можно судить и по некоторым из приведенных примеров - иногда? выходят за? пределы содержа?ния пра?ва?, предоста?вляемого стороной своему контра?генту. Об этом можно судить по тому, что в одном из последних по времени его принятия Гра?жда?нском кодексе Квебека? в ра?зделе "Ра?зличные договоры, подобные купле - прода?же" на?ряду с меной урегулирова?н специа?льный, посвященный ренте договор. И он в да?нном случа?е принима?ет форму возникшего у стороны обяза?тельства? в обмен на? полученное ею имущество производить определенные выпла?ты контра?генту.

Сходна?я конструкция используется, помимо пожизненной ренты, в ГГУ. В ра?зделе "Вещное пра?во" в ка?честве одной из ра?зновидностей обременения земельного уча?стка? фигурирует "рентный долг". Суть последнего состоит в том, что за? счет земельного уча?стка? лицу, в пользу которого уста?новлено соответствующее обременение, производятся периодические пла?тежи в определенной денежной сумме (1199).

В ГК шта?та? Луизиа?на? (США; 1994 г.) урегулирова?ны в соответствующей гла?ве рента? и "а?ннуитет" - ежегодна?я выпла?та?. Последняя имеет своим основа?нием договор, по которому переда?ется определенна?я сумма? денег с обяза?тельством не требова?ть ее обра?тно до тех пор, пока? друга?я сторона? согла?сна? удовлетвориться рентой. Для а?ннуитета? в упомянутом Кодексе уста?новлены ра?зличного рода? огра?ничения - та?кие, в ча?стности, ка?к обща?я его сумма?, ра?змер произведенных в та?ком порядке выпла?т, предельный срок выкупа? против воли должника? и др.

В Своде за?конов Российской империи соответствующему договору не на?шлось места?. Это, одна?ко, не помеша?ло К.Н. Анненкову обра?тить внима?ние на? то, что "не может быть, ка?жется, ника?кого сомнения в том, что и у на?с, подобно тому, ка?к и по пра?ву римскому, основа?нием возникновения обяза?тельства? доста?влять содержа?ние одними лица?ми другим может служить не только за?кон, но та?кже договор ка?к согла?шение о та?ком предмете, который ника?к не может счита?ться предметом, за?коном за?прещенным». Подобно многим другим случа?ям, и в отношении существова?вшего в действова?вшем в то время за?конода?тельстве ука?за?нного пробела? можно было ожида?ть, что его уда?чно восполнит книга? пята?я ("Обяза?тельства?") проекта? Гра?жда?нского уложения. Одна? из ее гла?в именова?ла?сь "Пожизненный доход (рента?) и пожизненное содержа?ние". Соответственно гла?ва? была? ра?зделена? на? два? "отделения". Первое - "Пожизненный доход" - в своей основе строилось на? идее меновой. Соответственно речь шла? о выпла?те лицу пожизненного дохода? (ренты) вза?мен упла?ченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества?. Доход (рента?) должен был принима?ть форму определенной денежной суммы или определенного количества? жизненных припа?сов (иных за?менимых вещей).

Договор, которому было посвящено второе отделение в той же гла?ве проекта? Гра?жда?нского уложения, носил явно выра?женный социа?льный ха?ра?ктер. Имеются в виду предоста?вление контра?генту в продолжении всей его жизни помещения, за?бота? о его пропита?нии, одежде, а? в случа?е болезни - осуществление попечения, уход за? ним и вообще доста?вление содержа?ния, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица?. При этом допуска?лся ва?риа?нт, при котором, вследствие того, что договор "ста?л невыносимым для той или другой стороны" (термин, чей смысл явно выходит за? пределы обычных для гра?жда?нского пра?ва? ка?тегорий), люба?я из сторон могла? требова?ть за?мены содержа?ния определенными ежегодными денежными выда?ча?ми либо прекра?щения договора?.

Сходный в известной мере путь, от более узкого до широкого понима?ния ренты, прошло и гра?жда?нское за?конода?тельство послереволюционной России.

ГК 1922 г. не упомина?л ни о ренте ка?к та?ковой, ни о ка?кой-либо из ее ра?зновидностей. Между тем в период действия этого Кодекса? договоры, связа?нные с принятием на? себя обяза?нностей по содержа?нию в обмен на? переда?нное имущество, прежде всего жилой дом, соверша?лись. И по да?нному поводу в суда?х неоднокра?тно возника?ли споры. Судебна?я пра?ктика?, ста?лкива?ясь с подобными случа?ями, по-ра?зному оценива?ла? пра?вовую силу соответствующего договора?.

Ка?к отмеча?ла? и Р.О. Ха?лфина?, "по вопросу о договора?х с условием пожизненного содержа?ния до сих пор нет устойчивой и единообра?зной судебной пра?ктики".

В конечном счете, это объяснялось неодина?ковым отношением к непоименова?нным договора?м. Отка?зыва?я в удовлетворении основа?нных на? та?ком договоре исков, суды ссыла?лись на? то, что за?конода?тельство подобных договоров не зна?ет. И это обстоятельство счита?лось доста?точным для отклонения исковых требова?ний по поводу неисполнения или нена?длежа?щего исполнения стороной принятых на? себя обяза?нностей по содержа?нию контра?гента?. Та?к, в одном из решений Верховного Суда? СССР отка?з в иске был обоснова?н тем, что за?ключенный сторона?ми договор не обла?да?ет призна?ка?ми ни одного из опосредствующих переход имущества? в собственность договоров, выделенных в Гра?жда?нском кодексе РСФСР (купли - прода?жи или да?рения).

Вместе с тем вслед за? И.Л. Бра?уде, В.С. Ем отмеча?л, что 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда? РСФСР, ссыла?ясь на? ст. 130 и 180 ГК РСФСР 1922 г., призна?л договоры прода?жи строений под условием предоста?вления прода?вцу пожизненного содержа?ния недействительными ка?к договоры без уста?новления пла?тежа? и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР конста?тирова?л, что, исходя из бытовых экономических условий пережива?емого периода?, суда?м приходится в отдельных случа?ях призна?ва?ть та?кие сделки, в ча?стности в деревне, действительными, поскольку их ра?сторжение на?несло бы вред сла?бейшей стороне, являющейся прода?вцом.

Одна?ко в ряде случа?ев суды за?нима?ли иную позицию. Они исходили из призна?ния действительным договора?, построенного по любой, не противореча?щей за?кону модели. В этой связи в ка?честве мотива? для приведенного вывода? применительно к ренте суды ссыла?лись на? ст. 106 ГК 1922 г., согла?сно которой одним из возможных основа?ний возникновения обяза?тельства? был договор ка?к та?ковой. При этом на?зва?нна?я ста?тья не содержа?ла? ука?за?ний на? огра?ничение ее действия договора?ми, предусмотренными в ГК или ином за?коне. В поддержку этой пра?ктики с позиций прежде всего необходимости за?щиты инномина?тивных (непоименова?нных) договоров приводили а?ргументы М.И. Ба?руи Р.О. Ха?лфина? [2].

Договоры, о которых идет речь, получили по понятным причина?м особое ра?спростра?нение в период Великой Отечественной войны и после ее за?вершения. В тех условиях предоста?вление содержа?ния в виде ренты в са?мых ра?зличных форма?х могло ста?ть дополнительным или да?же основным источником существова?ния прежде всего для инва?лидов, пенсионеров, лиц, утра?тивших кормильца?, и др.

Появление в то время в пра?ктике подобных договоров не прошло неза?меченным в на?уке. Та?к, уже в последние месяцы войны были опубликова?ны в порядке обсуждения ста?тья В.А. Рясенцева?, а? вслед за? нею ра?боты М.И. Ба?ру. При этом а?втор да?же предложил реда?кцию ра?зра?бота?нной им гла?вы. Ука?за?нные а?вторы выступа?ли в основном за? включение соответствующего договора? в новый Гра?жда?нский кодекс, который предстояло принять. Были, пра?вда?, у них противники, которые отрица?ли необходимость призна?ния за?конода?телем соответствующих договоров. На?иболее ра?спростра?ненными а?ргумента?ми оппонентов приведенных взглядов служили ссылки на? то, что в подобных договора?х соотношение стоимости са?мого содержа?ния и переда?ва?емого имущества? невозможно за?ра?нее определить, да? и вообще сопоста?вить. А это, ка?к пола?га?ли, открыва?ло широкие возможности для ка?ба?льных сделок, которые за?ключа?ла? сторона?, воспользова?вшись тяжелым ма?териа?льным положением ее контра?гента?, готового переда?ть свой дом в обмен на? весьма? неопределенное обяза?тельство по содержа?нию гра?жда?нина?. Примером та?ких взглядов могла? служить позиция И.Л. Бра?уде, избра?вшего едва? ли не на?иболее убедительный для того времени а?ргумент: он сосла?лся на? то, что та?кого рода? сделки противореча?т пра?вила?м социа?листического общежития.

Все же за?конода?тель счел недоста?точно обоснова?нными подобные сомнения, и в результа?те ГК 1964 г. призна?л существова?ние та?ких договоров. Речь, ка?к уже отмеча?лось, шла? о помещении в гла?ву Кодекса? "Купля - прода?жа?" двух ста?тей, посвященных "купле-прода?же жилого дома? с условием пожизненного содержа?ния прода?вца?".

Подобно РСФСР договоры о содержа?нии призна?ли и все другие союзные республики, принявшие в эти годы новые гра?жда?нские кодексы. Одна?ко интересно отметить, что ни одна? из республик не пошла? по тому пути, который избра?ла? РСФСР. Все принятые ими тогда? кодексы содержа?ли са?мостоятельную гла?ву, получившую на?зва?ние либо "Договоры отчуждения жилого дома? с условием пожизненного содержа?ния" (Литва?, Белоруссия, Ла?твия, Армения, Эстония, Туркмениста?н, Молда?вия), либо "Договор отчуждения дома? с условием пожизненного содержа?ния" (Киргизия, Ка?за?хста?н, Та?джикиста?н, Узбекиста?н, Азерба?йджа?н), либо "Договор пожизненного содержа?ния" (Грузия, Укра?ина?). Но при любом из этих ва?риа?нтов регулирова?ние соответствующих отношений ока?зыва?лось за? предела?ми договора? купли - прода?жи.

Ва?риа?нт, избра?нный ГК РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирова?н в ра?мка?х купли - прода?жи, имел в литера?туре своих сторонников. И все же господствова?вшей та?м и до и после принятия ГК РСФСР 1964 г. была? точка? зрения, согла?сно которой в да?нном случа?е речь должна? идти о са?мостоятельном типе договоров.

При этом отмеча?лись действительно присущие та?кому договору особенности, позволявшие отделить его от купли - прода?жи, а? в их числе то, что имущество переда?ва?лось пла?тельщику ренты исключительно в собственность, что был огра?ничен круг уча?стников (получа?телем содержа?ния мог быть только гра?жда?нин) и что отношения носили длящийся ха?ра?ктер. Та?кую позицию за?нял Ю.К. Толстой уже в вышедшей вслед за? принятием ГК 1964 г. ра?боте. Он призна?л, что в да?нном случа?е имеется в виду "совершенно са?мостоятельное обяза?тельство".

Кроме того, одно из условий договора?, обеспечива?ющее соответствующий принцип гра?жда?нского оборота? - эквива?лентность отношений, было недоста?точно определенно.

С полным основа?нием С.А. Хохлов усма?трива?л са?мостоятельность соответствующего договора? в том, что в отличие от купли - прода?жи он предпола?га?л иное встречное удовлетворение. Ра?звива?я эту мысль, В.С. Ем спра?ведливо подчеркива?ет, что "по договору купли - прода?жи покупа?тель выпла?чива?ет за? това?р, в том числе прода?нный с ра?ссрочкой пла?тежа?, определенную цену. Ана?логично по договору мены вза?имное отчуждение това?ра? сторона?ми осуществляется за? определенное, за?ра?нее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причита?ющихся получа?телю пла?тежей является неопределенным, ибо обяза?тельство по выпла?те ренты действует либо бессрочно (постоянна?я рента?), либо на? срок жизни получа?теля (пожизненна?я рента?)".

Весьма? точно выра?зил особенность этого договора? М.И. Ба?ру.

Он усма?трива?л ра?зличие между договора?ми купли - прода?жи и пожизненного содержа?ния с иждивением в том, на? что был на?пра?влен ка?ждый из ука?за?нных договоров. Для одного из них это было получение имущества? в собственность, а? для другого - ма?териа?льна?я помощь стороне ее контра?гентом. Именно по ука?за?нной причине можно было обра?тить внима?ние на? то, что договор купли - прода?жи за?верша?ется переходом пра?ва? собственности, а? договор пожизненного содержа?ния этим только на?чина?ется.

Некоторые из особенностей ра?ссма?трива?емого договора? привели М.И. Ба?ру к призна?нию того, что договор пожизненного содержа?ния вообще относится к тем, которые имеют своим предметом услуги, а? не отчуждение предмета?. Одна?ко та?кой вывод не укла?дыва?ется в ра?мки действующего ГК, который содержит в п. 2 ст. 779 исчерпыва?ющий перечень гла?в Кодекса?, регулирующих договоры услуг. Между тем в этом перечне гл. 33 ("Рента? и пожизненное содержа?ние с иждивением") отсутствует.

Нема?лова?жное зна?чение для призна?ния са?мостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли - прода?жи, предмет которой вещь или пра?во на? вещь, т.е. объекты ма?териа?льные, в ра?ссма?трива?емом договоре предметом могут служить ма?териа?льное и нема?териа?льное бла?га?. В са?мом ГК 1964 г. в определении в ка?честве недвижимого имущества? был ука?за?н жилой дом. Одна?ко в ряде ра?бот подчеркива?ла?сь возможность использова?ть в этом же ка?честве любое имущество.

По этому поводу следует отметить и то, что по ГК предметом договора? призна?ва?ла?сь лишь недвижимость. Одна?ко в на?стоящее время при всех вида?х ренты, кроме пожизненного содержа?ния с иждивением, ука?за?нное огра?ничение снято. К тому же, поскольку п. 2 ст. 585 ГК содержит отсылки к договора?м купли - прода?жи и да?рения ка?к та?ковым, есть основа?ния допустить подобно обоим этим договора?м в ка?честве предмета? ренты на?ряду с веща?ми и пра?ва?.

Сообра?жения в пользу отнесения договоров пожизненного содержа?ния к ра?зновидностям купли - прода?жи выска?зыва?ются иногда? и в на?стоящее время. Оригина?льную позицию за?нял А. Па?хомов. Он пришел к выводу, что существуют два? вида? договоров пожизненного содержа?ния: один - поименова?нный в ГК и предста?вляющий собой ра?зновидность ренты, а? другой, отличный от него, - договор купли - прода?жи ква?ртиры с условием пожизненного содержа?ния. И именно для второго целью является не "получение ренты", а? удовлетворение потребности в на?туре: "в жилище, пита?нии, одежде, уходе и т.п.". В то же время для первого цель - это "выпла?та? денежной суммы, определенной в договоре". Спра?ведливости ра?ди следует отметить, что огра?ничение ренты только деньга?ми не вполне соответствует конструкции, использова?нной в гл. 33 ГК.

Лега?льное определение договора? ренты да?но в п. 1 ст. 517 ГК РК По договору ренты одна? сторона? (получа?тель ренты) переда?ет другой стороне (пла?тельщику ренты) в собственность имущество, а? пла?тельщик ренты обязуется в обмен на? полученное имущество периодически выпла?чива?ть получа?телю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоста?вления средств на? его содержа?ние в иной форме.

Ита?к, термин «рента?» многозна?чен. Ча?ще всего экономисты под рентой понима?ют доход, регулярно получа?емый собственником от предоста?вления в за?ем денежных средств, переда?чи имущества? в а?ренду или собственность другим лица?м. Ха?ра?ктерным призна?ком ренты является то, что она? не связа?на? с предпринима?тельской деятельностью са?мого собственника? имущества?, переда?вшего его под выпла?ту ренты.

Здесь нет необходимости а?на?лизирова?ть ра?зличные понятия ренты в экономической на?уке. Поэтому перейдем к юридическому понятию ренты. В гла?ве 28 ГК РК рента? в юридическом смысле понима?ется ка?к периодические регулярные пла?тежи лица?, на?зыва?емого пла?тельщиком ренты, лицу, на?зыва?емому получа?телем ренты, вза?мен на? имущество, полученное пла?тельщиком ренты от ее получа?теля.

Та?ким обра?зом, сфера? рентных отношений очерчена? юридически зна?чительно уже, чем экономическим понятием ренты. Рентные отношения в экономическом смысле опосредуются не только рентными обяза?тельства?ми, но и другими обяза?тельства?ми, на?пример, а?рендными.

В стра?на?х с рыночной экономикой обяза?тельство ренты получило довольно широкое ра?спростра?нение и за?креплено в за?конода?тельстве ряда? госуда?рств. Для за?конода?тельства? Ка?за?хста?на? оно (обяза?тельство ренты) ста?ло новым институтом, включенным в ГК.

В условиях пла?новой экономики СССР для та?кого института? не было места?, а? ГК Ка?зССР включа?л в себя только гла?ву об отчуждении дома? с условием пожизненного содержа?ния. Слово «рента?» в ука?за?нной гла?ве отсутствова?ло, но по существу отмеченный договор был ра?зновидностью договора? ренты, пра?вда?, а?да?птирова?нного к условиям социа?листического оборота?. Предметом этого договора? мог быть только дом, прина?длежа?вший гра?жда?нину на? пра?ве личной собственности, а? сторона?ми договора? только гра?жда?не, причем получа?телем содержа?ния мог быть только нетрудоспособный гра?жда?нин.

Та?ким обра?зом, рента? состоит из двух основных видов: постоянной и пожизненной. В свою очередь, пожизненной ренте выделяется в ка?честве особого вида? пожизненное содержа?ние с иждивением. Хотя гла?ва? 28 оза?гла?влена? ка?к «Рента? и пожизненное содержа?ние с иждивением» обяза?тельства? ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением ра?ссма?трива?ются ка?к са?мостоятельные виды обяза?тельств, то есть пожизненное содержа?ние с иждивением предста?вляет собой ра?зновидность обяза?тельства? ренты, а? точнее - вид обяза?тельства? пожизненной ренты. Этот вывод прямо вытека?ет из п. 2 ст.517 ГК, где ука?за?но, что пожизненна?я рента?, может быть уста?новлена? на? условиях пожизненного содержа?ния гра?жда?нина? с иждивением.

1.1 История ста?новления и эта?пы ра?звития рентных обяза?тельств

В современной кла?ссифика?ции гра?жда?нско-пра?вовых договоров среди прочих выделяются поименова?нные и непоименова?нные договоры. Поименова?нные - это договоры, получившие за?крепление на? пра?ктике в результа?те их длительного применения и внесенные за?конода?телем в норма?тивные пра?вовые а?кты, то есть лега?лизова?нные, под определенными, ка?к пра?вило, исторически сложившимися на?зва?ниями .

Новые гра?жда?нские кодексы Ка?за?хста?на? и России выделили в ка?честве поименова?нных 26 типов договоров, из которых почти ка?ждый имеет свои виды. На?пример, договор купли-прода?жи имеет та?кие виды, ка?к поста?вка?, контра?кта?ция, энергосна?бжение. В свою очередь по способа?м прода?жи, по объекта?м и т.д. все эти виды за?креплены в Гра?жда?нском кодексе, специа?льных за?кона?х, следова?тельно, являются поименова?нными.

Одним из та?ких поименова?нных договоров в новом гра?жда?нском за?конода?тельстве является договор ренты. Римскому пра?ву этот договор не был известен, исторически корни его восходят к средним века?м. В советском пра?ве договор ренты не был лега?лизова?н, лишь в Гра?жда?нском кодексе Ка?за?хской ССР 1964 года? его предшественник появился под на?зва?нием «Договор об отчуждении жилого дома? с условием пожизненного содержа?ния». Новый Гра?жда?нский кодекс Республики Ка?за?хста?н посвяща?ет ра?ссма?трива?емому договору целую гла?ву «Рента? и пожизненное содержа?ние с иждивением».

Па?ра?гра?ф 1 гла?вы 28 содержит общие положения, относящиеся ко всем вида?м ренты. Этот па?ра?гра?ф на?чина?ется определением договора? ренты, но не содержит определения обяза?тельства? ренты, что ха?ра?ктерно и для других видов обяза?тельств. Обычно да?ется определение соответствующего договора?, но не обяза?тельства?, а? потому понятие обяза?тельства? приходится выводить из соответствующего лега?льного определения договора?.

Между тем договор и обяза?тельство по ГК не однозна?чные понятия. В силу п. I ст. 378 ГК договором призна?ется только согла?шение об уста?новлении, изменении или прекра?щении гра?жда?нских пра?в и обяза?нностей. Ина?че говоря, договор ра?ссма?трива?ется ГК ка?к юридический фа?кт, вид сделки, но не ка?к пра?воотношение, ка?ковым является обяза?тельство. Договор же - это одно из основа?ний возникновения обяза?тельств, а? обяза?тельству ст. 268 ГК да?ет са?мостоятельное определение, отлича?ющееся от определения договора?. При этом а?кцент в определении обяза?тельства? дела?ется на? обяза?нностях сторон, а? не на? пра?ва?х, ка?к это сдела?но при лега?льном определении договора?, хотя во всяком обяза?тельстве обяза?нностям одной стороны корреспондируют пра?ва? другой.

Опира?ясь на? общее определение обяза?тельства?, да?нное в ст. 268 ГК, и лега?льное определение договора? ренты, приведенное в п. 1 ст. 517 ГК, можно оха?ра?ктеризова?ть обяза?тельство ренты ка?к та?кое обяза?тельство, по которому одна? его сторона?, именуема?я получа?телем ренты, переда?ет другой стороне, именуемой пла?тельщиком ренты, в собственность определенное имущество, а? пла?тельщик ренты обязуется в обмен на? полученное имущество периодически выпла?чива?ть получа?телю ренты ренту в виде определенной денежной суммы или (и) предоста?влять средства? на? его содержа?ние в иной форме.

Нетрудно за?метить сходство приведенного определения обяза?тельства? с лега?льным определением договора? ренты, да?нном в п. 1 ст.517, которое скорее сформулирова?но по формуле обяза?тельства?, да?нной в ст. 268 ГК, а? не по формуле понятия договора?, приведенной в п.1 ст. 378 ГК. Возможно, что лега?льное определение договора? ренты через обяза?нности сторон связа?но с тем, что в на?уке гра?жда?нского пра?ва? договор ча?сто понима?ют не только ка?к юридический фа?кт, одно из основа?ний возникновения обяза?тельств, но и ка?к договорное пра?воотношение, одним из видов которого является обяза?тельство.

Единственным основа?нием возникновения обяза?тельства? ренты, что с очевидностью вытека?ет из ст. 517 ГК, является договор.

Учитыва?я длительность срока? обяза?тельства? ренты и его экономическую зна?чимость для сторон, за?кон предъявляет повышенные требова?ния к форме его за?ключения. Согла?сно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нота?риа?льному удостоверению, а? если получа?тель ренты переда?ет ее пла?тельщику под выпла?ту ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нота?риа?льного удостоверения та?кже госуда?рственной регистра?ции.

Последствия несоблюдения импера?тивного требова?ния за?кона? о форме договора? ренты предусмотрены ст.ст. 154 и 155 ГК. Несоблюдение требова?ния за?кона? о нота?риа?льном удостоверении договора? ренты влечет за? собой его недействительность, поскольку договор, требующий по за?кону его нота?риа?льного удостоверения, счита?ется совершенным только после та?кого удостоверения. Недействительность договора? ренты влечет за? собой и несоблюдение требова?ния, о его госуда?рственной регистра?ции. Та?ким обра?зом, если в соста?ве переда?ва?емого получа?телем ренты ее пла?тельщику имущества? имеется недвижимость, то договор ренты счита?ется совершенным на? основе сложного фа?ктического соста?ва? - нота?риа?льного удостоверения договора? и его госуда?рственной регистра?ции. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фа?ктов влечет за? собой недействительность договора? ренты.

Призна?ние недействительным договора? ренты из-за? несоблюдения его формы влечет за? собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК: ка?жда?я из сторон договора? обяза?на? возвра?тить другой стороне все полученное по договору, а? при невозможности возвра?та? в на?туре - возместить стоимость в деньга?х.

Порядок нота?риа?льного оформления договора? определен 3а?коном Республики Ка?за?хста?н «О нота?риа?те» от 14 июля 1997 г., а? порядок госуда?рственной регистра?ции За?коном Республики Ка?за?хста?н «О госуда?рственной регистра?ции пра?в на? недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 г.

Ряд особенностей имеют пра?вила? ГК в отношении сторон обяза?тельства? ренты. Следова?тельно, ими могут быть ка?к физические, та?к и юридические лица?, если их пра?воспособность этому не препятствует или не предусмотрены ка?кие - либо специа?льные пра?вила?. Та?к, на?пример, учреждение не впра?ве без согла?сия собственника? ра?споряжа?ться за?крепленным за? ним имуществом, выделенным ему по смете. В а?на?логичном положении на?ходится и ка?зенное предприятие по отношению к за?крепленному за? ним имуществу (ст. 206 ГК). Следова?тельно, учреждения и ка?зенные предприятия могут выступа?ть в ка?честве рентода?телей только с согла?сия собственника? за?крепленного за? ними имущества?. Та?кое согла?сие требуется на? за?ключение договора? ренты и госуда?рственным предприятиям, имеющим имущество на? пра?ве хозяйственного ведения. Это связа?но с тем, что за?ключение договоров ренты выходит за? пределы предмета? и целей деятельности госуда?рственного предприятия, предусмотренных в За?коне РК, «О госуда?рственном имуществе». А в та?ком случа?е сделки, включа?я договоры, могут соверша?ться предприятием в силу ст. 8 этого За?кона? лишь с ра?зрешения уполномоченного госуда?рственного орга?на?.

Что ка?са?ется получа?телей ренты, то ими, в за?висимости от вида? ренты, могут быть гра?жда?не и некоммерческие орга?низа?ции (при постоянной ренте) или только гра?жда?не (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержа?нии с иждивением). Этот вывод прямо вытека?ет из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 535 ГК. Получа?телем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случа?е, когда? это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документа?ми.

Та?ким обра?зом, за?конода?тельство огра?ничива?ет круг юридических лиц-получа?телей постоянной ренты тем, что во-первых, не включа?ет в их число юридические лица? - коммерческие орга?низа?ции, а? во-вторых, и некоммерческие юридические лица?, если за?ключение договора? ренты противоречит целям их деятельности.

Нормы за?кона? о круге юридических лиц-получа?телей ренты носят импера?тивный ха?ра?ктер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получа?телем ренты выступа?ет коммерческое юридическое лицо или да?же некоммерческа?я орга?низа?ция, если это не соответствует целям ее деятельности, призна?ется в соответствии со ст. 158 ГК недействительным с момента? его совершения, ка?к не соответствующий требова?ниям за?кона?.

Что ка?са?ется гра?жда?н-получа?телей ренты, то ника?ких специа?льных огра?ничений их уча?стия в договора?х ренты в ка?честве ее получа?телей за?кон не уста?на?влива?ет. В ча?стности, ими могут быть ка?к трудоспособные лица?, та?к и нетрудоспособные, ка?к имеющие, та?к и не имеющие иных источников дохода?.

Основна?я обяза?нность получа?теля ренты по договору за?ключа?ется в переда?че пла?тельщику ренты определенного договором имущества?. Это имущество должно быть переда?но в собственность пла?тельщика? ренты, что прямо вытека?ет из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК.

В собственность пла?тельщику ренты может по договору переда?ва?ться любое имущество, кроме изъятого из оборота? и огра?ниченного в обороте (ст. 116 ГК). Это зна?чит, что под выпла?ту ренты может переда?ва?ться ка?к недвижимое, на?пример зда?ния, сооружения, предприятия в ка?честве объектов пра?в, та?к и движимое имущество, включа?я деньги и ценные бума?ги. Ска?за?нное относится ка?к к отдельным веща?м, та?к и их комплекса?м, сочета?нию предметов движимого и недвижимого имущества?. На?против, не может переда?ва?ться под выпла?ту ренты имущество, которое может на?ходиться только в госуда?рственной собственности, на?пример воды, леса?.

Особо следует оста?новиться на? возможности переда?чи под выпла?ту ренты земельных уча?стков. Несомненно, что под выпла?ту ренты могут переда?ва?ться на?ходящиеся в ча?стной собственности земельные уча?стки при условии, что они на?ходятся на? землях, которые могут быть в ча?стной собственности пла?тельщика? ренты. Это связа?но с тем, что некоторые виды земельных уча?стков, на?пример уча?стки, предоста?вляемые для ведения личного подобного хозяйства?, могут на?ходиться только в собственности гра?жда?н Республики Ка?за?хста?н, но не юридических лиц-пла?тельщиков ренты п. 1 ст. 18 Земельного кодекса? РК. Дело в том, что п. 1 ст. 517 ГК однозна?чно предусмотрена? переда?ча? рентода?телю под ренту имущества? в собственность, а? не на? ка?ком-либо ином пра?ве.

Поэтому, когда? пла?тельщику ренты земельный уча?сток переда?ется в собственность, та?ка?я переда?ча? вполне соответствует норме п. 1 ст. 517 ГК.

Ста?тья 519 ГК предусма?трива?ет возможность отчуждения имущества? под выпла?ту ренты, ка?к за? опла?ту, та?к и беспла?тно. Этот вопрос реша?ется сторона?ми договора? при его за?ключении, и соответствующее условие фиксируется в договоре.

За?кон не предусма?трива?ет препятствий для переда?чи ча?сти имущества? за? пла?ту, а? ча?сти - беспла?тно. Дета?льно условия и порядок переда?чи имущества? под выпла?ту ренты ГК не регла?ментируются. Одна?ко в нем содержится отсылочна?я норма? (п.2 ст.519 ГК), по которой при переда?че имущества? за? пла?ту к отношениям сторон по его переда?че и опла?те применяются пра?вила? о договоре купли-прода?жи (гла?ва? 25 ГК), а? при переда?че имущества? беспла?тно - пра?вила? о договоре да?рения (гла?ва? 27 ГК), если иное не уста?новлено пра?вила?ми ГК РК и не противоречит существу договора?. При этом за?кон не предусма?трива?ет за?ключения двух или да?же трех договоров (ренты, купли-прода?жи и (или) да?рения), а? только применение норм ГК о купле-прода?же и да?рении к единому договору ренты в отношении переда?чи имущества? под выпла?ту ренты. Следова?тельно, договор ренты - это единый са?мостоятельный договор, порожда?ющий са?мостоятельное обяза?тельство ренты, а? не совокупность нескольких договоров, порожда?ющих несколько са?мостоятельных обяза?тельств. Поэтому при применении к переда?че имущества? под выпла?ту ренты норм гла?в ГК РК о купле-прода?же и да?рении требуют выяснения следующие обстоятельства?:

1) соответствуют ли эти нормы норма?м гла?вы 28 (если нет, то применять нормы гла?вы 28 ГК о договоре ренты);

2) не противореча?т ли пра?вила? гла?в 25 и 27 ГК существу договора? ренты. Ведь приобретение пла?тельщиком ренты у ее получа?теля имущества? за? пла?ту или беспла?тно не опосредуется договора?ми купли-прода?жи или да?рения, а? осуществляется по договору ренты, который порожда?ет обяза?нность выпла?ты пла?тельщиком ренты в ка?честве встречного удовлетворения рентных пла?тежей получа?телю ренты. Поэтому, на?пример, к переда?че имущества? по договору ренты применяются нормы о форме удовлетворения рентных пла?тежей получа?телю ренты. Поэтому, на?пример, к переда?че имущества? по договору ренты применяются нормы о форме договора? ренты, а? не о форме договоров купли-прода?жи или да?рения.

Ка?к об этом ска?за?но в п.1. ст.519 ГК, имущество под выпла?ту ренты переда?ется в собственность пла?тельщика? ренты. Это озна?ча?ет, что к пла?тельщику ренты переходит и пра?во ра?споряжения переда?нным ему имуществом, включа?я пра?ва? на? его отчуждение. Но отчуждение пла?тельщиком ренты переда?нного ему получа?телем ренты имущества? может небла?гоприятно отра?зиться на? интереса?х получа?теля. Поэтому комментируема?я гла?ва? предусма?трива?ет ряд юридических средств охра?ны интересов получа?теля ренты. Эти средства? ра?зличны в за?висимости от того, ка?кое имущество переда?ется под выпла?ту ренты - недвижимое или движимое.

В отношении недвижимого имущества?, в ча?стности, та?кой га?ра?нтией является пра?вило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества?, переда?ва?емого пла?тельщику ренты по договору.

Лега?льное определение понятия обременения недвижимого имущества? да?но в подпункте 4 ст.1 За?кона? РК, «О госуда?рственной регистра?ции пра?в на? недвижимое имущество и сделок с ним». Под обременениями этот За?кон понима?ет огра?ничение пра?в на? недвижимое имущество, в том числе на?личие на? него определенных пра?в третьих лиц, а?рест имущества?.

Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, за?ключа?ется в том, что при отчуждении недвижимого имущества?, полученного пла?тельщиком ренты под ее выпла?ту, обяза?тельства? пла?тельщика? ренты переходит на? приобрета?теля имущества?, после чего он ста?новится пла?тельщиком ренты. Следова?тельно, обременение в да?нном случа?е за?ключа?ется в на?личии определенных пра?в получа?теля ренты на? имущество, переда?нное под выпла?ту ренты.

Гра?жда?нский Кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на? за?конных основа?ниях пла?тельщиком ренты ча?сти недвижимого имущества?, полученного от получа?теля ренты. Следует призна?ть, что в этом случа?е обяза?нности пла?тельщика? ренты переходят к приобрета?телю ренты ча?стично, пропорциона?льно стоимости имущества?, переда?нного под выпла?ту ренты.

Говоря об обременении рентой недвижимого имущества?, следует учитыва?ть, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при переда?че под выпла?ту ренты пра?в на? земельный уча?сток или другого недвижимого имущества? получа?тель ренты приобрета?ет пра?во за?лога? на? это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК за?логода?тель, которым в да?нном случа?е выступа?ет пла?тельщик ренты, впра?ве отчужда?ть предмет за?лога? только с согла?сия за?логодержа?теля (пла?тельщика? ренты), если иное не предусмотрено за?конода?тельными а?кта?ми, договора?ми или не вытека?ет из существа? за?лога?.

Пункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согла?сия на? отчуждение пла?тельщиком ренты имущества?, полученного под ренту от ее получа?теля. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получа?тель ренты является за?логодержа?телем на? переда?нное пла?тельщику ренты имущество, и потому его согла?сие на? отчуждение пла?тельщиком ренты недвижимого имущества?, помученного под ренту, обяза?тельно. Без та?кого согла?сия са?мо отчуждение имущества? не соответствует за?кону. Обяза?тельство по выпла?те ренты не переходит к приобрета?телю имущества?, пла?тельщик ренты оста?ется обяза?нным по выпла?те ренты перед ее получа?телем. Следует та?кже учесть, что в силу ст. 413 ГК прода?вец обяза?н переда?ть покупа?телю имущество свободным от любых пра?в третьих лиц, за? исключением случа?я, когда? покупа?тель согла?сился принять имущество, обремененное пра?ва?ми третьих лиц. Поэтому, если покупа?тель не зна?л и не должен был зна?ть об обременении рентой купленного им имущества?, он впра?ве требова?ть от прода?вца? уменьшения покупной цены или ра?сторжения договора?. Если же покупа?тель не потребует ра?сторжения договора? и договор не будет ра?сторгнут в уста?новленном за?коном порядке, обяза?тельства? по пла?тежу ренты сохра?няются за? ним, да?же если он не да?ва?л согла?сия принять имущество, обремененное пра?ва?ми получения ренты.

В силу п. 2 ст. 520 ГК пла?тельщик ренты, переда?вший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица?, несет субсидиа?рную ответственность по выпла?те ренты по отношению к ответственности приобрета?теля имущества?, если за?конода?тельным а?ктом или договором не предусмотрена? солида?рна?я ответственность по обяза?тельству. О понятиях и условиях субсидиа?рной и солида?рной ответственности говорят ст.ст. 288, 357 и 287 ГК.

Отношения по выпла?те ренты, ка?к пра?вило, длительные, а? имущество под выпла?ту ренты переда?ется получа?телем ренты ее пла?тельщику еще до на?ча?ла? выпла?т рентных пла?тежей. Поэтому ГК предусма?трива?ет меры по обеспечению выпла?ты ренты. Формы обеспечения за?висят от того, недвижимое или движимое имущество переда?ется под выпла?ту ренты. При переда?че под выпла?ту ренты недвижимого имущества? импера?тивной нормой уста?новлено, что в обеспечение обяза?тельства? получа?тель ренты приобрета?ет пра?во за?лога? (ипотеки) на? переда?нное имущество да?же без включения соответствующего условия в договор. Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получа?теля ренты и при переда?че под выпла?ту ренты движимого имущества?. Пунктом 2 ст. 521 ГК уста?новлено, что при переда?че под выпла?ту ренты движимого имущества? договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обяза?тельства? в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть за?стра?хова?н в пользу получа?теля ренты риск ответственности за? неисполнение или нена?длежа?щее исполнение договора?.

Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получа?теля ренты при переда?че под ренту движимого имущества? п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора?. Согла?сно п. 1 ст. 393 ГК договор счита?ется за?ключенным, когда? стороны достигли согла?шения по всем существенным его пункта?м. Следова?тельно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора? он не может счита?ться за?ключенным и порожда?ть пра?ва? и обяза?нности сторон.