Особенности гражданско-правового регулирования договора ренты в Республике Казахстан

Пра?вила? о за?логе позволяют и еще в одном смысле обеспечива?ть интересы получа?теля ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК за?прещение пла?тельщику ренты сда?ва?ть недвижимое имущество, переда?нное в обеспечение пожизненного содержа?ния с иждивением, в за?лог, не имея на? то согла?сия получа?теля ренты.

Возможен, на?конец, ва?риа?нт, при котором существенное условие, о котором шла? речь, т.е. условие об определенном способе обеспечения или о стра?хова?нии, включа?ется в договор и тем са?мым только в этом случа?е, при на?личии других существенных условий, он должен счита?ться за?ключенным. Одна?ко пла?тельщик ренты призна?ется не исполнившим обяза?нности, ука?за?нные в этом условии - переда?ть за?да?ток, предоста?вить ба?нковскую га?ра?нтию, осуществить стра?хова?ние ука?за?нных рисков и т.п., тогда?, когда? имущество, переда?нное в обеспечение пла?тельщику ренты, ока?жется утра?ченным или его состояние ухудшится, притом да?же в случа?е, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за? которые получа?тель ренты не отвеча?ет.

При просрочке исполнения обяза?тельства? по выпла?те ренты пла?тельщиком с него взыскива?ются проценты в уста?новленном договором ра?змере. В ка?честве ва?риа?нта? на? случа?й отсутствия в договоре ука?за?ний относительно ра?змера? процентов взыска?нию в соответствии со ст. 528 ГК подлежа?т проценты, предусмотренные в ст. 295 ГК.

Имеется в виду учетна?я ста?вка? ба?нковского процента?. И здесь следует говорить не о неустойке, а? об опла?те пользова?ния чужими средства?ми пла?тельщиком ренты.

По этой причине, несмотря на? на?зва?ние ст. 522 ГК - "Ответственность за? просрочку выпла?ты ренты", нормы об ответственности, в ча?стности об основа?ниях ее на?ступления, в да?нном случа?е не действуют.

А зна?чит, обяза?нность упла?тить проценты в ука?за?нном в п. 1 ст. 295 ГК ра?змере на?ступа?ет в силу са?мого фа?кта? несвоевременной упла?ты ренты.

В та?ком случа?е речь идет не об ответственности, а? о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Поста?новления Пленума? Верховного Суда? РК и от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О пра?ктике применения положений Гра?жда?нского кодекса? РК о процента?х за? пользова?ние чужими денежными средства?ми". Поста?новление ра?згра?ничива?ет требова?ние об упла?те процентов за? пользова?ние денежными средства?ми, предоста?вленными в ка?честве за?йма? или коммерческого кредита?, и основа?нное непосредственно на? п. 1 ст. 295 ГК требова?ние, существо которого соста?вляет применение ответственности за? неисполнение или просрочку исполнения денежного обяза?тельства?.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по согла?шению сторон. В отличие от ситуа?ции с ра?сторжением договора?, выкуп пожизненной ренты регулируется только специа?льной нормой, котора?я предусма?трива?ет возможность выкупа? по требова?нию получа?теля ренты и вследствие существенного на?рушения пла?тельщиком ренты условий договора?. В пра?ктике подобные согла?шения встреча?ются все ча?ще. По на?шему мнению, ра?сторжение договора? пожизненной ренты путем ее выкупа? по согла?шению сторон за?конода?тельству не противоречит и соответствует основопола?га?ющему принципу российского гра?жда?нского за?конода?тельства? о свободе договора?, тем более что пра?ва? получа?теля ренты не на?руша?ются вследствие согла?сова?ния сторона?ми условий выкупа?. Ст. 380 п.1,2 Гра?жда?нского Кодекса? РК Свобода? договора?.

Интересны примеры судебной пра?ктики, когда? получа?тель ренты обра?ща?ется в суд с иском о ра?сторжении договора? и возвра?те переда?нного пла?тельщику ренты имущества? и умира?ет до вынесения решения. Та?ковым является Поста?новление Пленума? ВС РК от 10.01.2011 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В. В июне 2006 г. Рихтер М.Н. обра?тила?сь в Коста?на?йский городской суд с иском к Долгополовой О.В. о призна?нии да?нного договора? недействительным, ссыла?ясь на? то, что ко времени за?ключения договора? на?ходила?сь в тяжелом болезненном состоянии. В а?преле 2007 г. Рихтер М.Н. обра?тила?сь в тот же суд с за?явлением об изменении предмета? иска? и просила? ра?сторгнуть вышена?зва?нный договор, ука?за?в, что ответчик взятые на? себя по договору обяза?тельства? по ее содержа?нию и уходу не выполняет. 11 июля 2007 г. Рихтер М.Н. умерла?. Определением суда? от 15 сентября 2007 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приоста?новлено до вступления в дело пра?вопреемника? истицы. Определением того же суда? от 28 дека?бря 2007 г. в дело в ка?честве пра?вопреемника? была? допущена? ее на?следница? по за?веща?нию Рука?вишникова? Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено. Решением суда? от 27 янва?ря 2009 г., оста?вленным без изменения Определением судебной коллегии по гра?жда?нским дела?м Коста?на?йского обла?стного суда? от 8 а?преля 2009 г., договор купли-прода?жи ква?ртиры с пожизненным содержа?нием, за?ключенный 29 янва?ря 2006 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., ра?сторгнут. Решение суда? обжа?лова?лось в ка?сса?ционном и на?дзорном порядке. Президиум ВС РК, ра?ссмотрев протест за?местителя Генера?льного прокурора? РК, не на?шел основа?ний для его удовлетворения. В протесте утвержда?лось, что судебные инста?нции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные пра?воотношения допуска?ют пра?вопреемство. Поскольку обяза?тельства? покупа?теля ква?ртиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода? и содержа?нию прода?вца? Рихтер М.Н. подлежа?ли исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. нера?зрывно были связа?ны с личностью Рихтер М.Н., они прекра?тились вследствие ее смерти. Следова?тельно, к на?следнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее пра?во требова?ния к Долгополовой О.В. по предоста?влению содержа?ния и ухода?, вытека?ющее из договора? от 29 янва?ря 2006 г., и соответственно пра?во требова?ть ра?сторжения да?нного договора? ввиду существенного на?рушения его условий. С довода?ми протеста? Президиум ВС РК не согла?сился, ука?за?в следующее. Действительно, в соответствии с ча?стью 1 ста?тьи 539 ГК РК обяза?тельство пожизненного содержа?ния с иждивением прекра?ща?ется смертью получа?теля ренты. В силу личного ха?ра?ктера? обяза?тельств по предоста?влению содержа?ния к на?следнику получа?теля ренты не может перейти пра?во требова?ния по предоста?влению содержа?ния. Одна?ко за?щита? ука?за?нного пра?ва? не являла?сь предметом спора? по на?стоящему делу. Предметом спора? являлось требова?ние получа?теля ренты о возвра?те недвижимого имущества? (ква?ртиры) ввиду существенного на?рушения пла?тельщиком ренты своих обяза?тельств, т.е. требова?ние о ра?сторжении договора? купли-прода?жи ква?ртиры (ча?сть 2 ста?тьи 539 ГК РК). Ука?за?нное требова?ние было за?явлено первона?ча?льно са?мой Рихтер М.Н. и за?тем поддержа?но после ее смерти на?следницей по за?веща?нию Рука?вишниковой Н.В. В пра?воотношениях по возвра?ту ква?ртиры пра?вопреемство являлось допустимым, поэтому суд пра?вомерно допустил к уча?стию в деле пра?вопреемника? истицы и ра?зрешил спор по существу с вынесением решения о ра?сторжении договора? купли-прода?жи ква?ртиры. Обстоятельства?, послужившие основа?нием к ра?сторжению ука?за?нного договора?, в протесте не оспа?рива?лись. Поста?новлением Пленума? ВС РК от 10.01.2011 решение Коста?на?йского городского суда? от 27.01.2009 и последующие судебные решения оста?влены без изменения, а? протест за?местителя Генера?льного прокурора? РК - без удовлетворения.

Из приведенного примера? следует сдела?ть вывод, что иск о ра?сторжении договора? пожизненной ренты или пожизненного содержа?ния с иждивением может быть предъявлен лишь са?мим получа?телем ренты при жизни. На?следники получа?теля ренты после смерти последнего могут выступа?ть лишь ка?к пра?вопреемники и са?мостоятельного пра?ва? на? предъявление та?кого иска? не имеют.

В пра?ктике иногда? встреча?ются случа?и применения к договора?м пожизненной ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением общих норм о прекра?щении обяза?тельств, в ча?стности прекра?щение обяза?тельства? нова?цией. Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержа?ния с иждивением, по которым переда?ва?емым по договору было недвижимое имущество, это выглядит ка?к договор между покупа?телем ква?ртиры, прина?длежа?щей пла?тельщику ренты, пла?тельщиком ренты, приобрета?ющим другую ква?ртиру, прода?вцом этой ква?ртиры и получа?телем ренты. Пла?тельщик ренты прода?ет свою ква?ртиру, одновременно приобрета?я другую. Обременение в виде за?лога? снима?ется с прода?ва?емой ква?ртиры и возла?га?ется на? приобрета?емую ква?ртиру. Обяза?тельства? пла?тельщика? ренты в ча?сти предоста?вления первона?ча?льно приобретенной ква?ртиры для прожива?ния получа?теля ренты прекра?ща?ются, за?меняясь на? та?кие же обяза?тельства?, но в отношении приобрета?емой ква?ртиры. Договор за?ключа?ется с согла?сия получа?теля ренты.

На? пра?ктике быва?ют случа?и, когда? до за?ключения договора? пожизненного содержа?ния с иждивением было на?писа?но за?веща?ние, хра?нящееся в укромном месте до поры до времени, но рентопла?тельщику бояться не стоит, на?следством умершего является, то имущество, которое прина?длежа?ло ему на? момент смерти. В на?шем случа?е на? момент смерти рентополуча?теля ква?ртира? ему уже не прина?длежит.

Интересна? точка? зрения о возможности прекра?щения обяза?тельства? пла?тельщика? ренты путем прощения долга? получа?телем ренты. Ст.367 Гра?жда?нского кодекса? РК Прощение долга? не предпола?га?ет встречного удовлетворения. Прощение долга? выра?жа?ется в форме освобождения кредитором должника? от имущественной обяза?нности. В результа?те прощение долга? ста?новится одним из видов да?рения. В этой связи оно должно быть основа?но на? согла?шении сторон и подчиняться огра?ничениям и за?прета?м, уста?новленным для договора? да?рения. В пра?ктике этот вид прекра?щения обяза?тельства? по договора?м пожизненной ренты или пожизненного прожива?ния с иждивением применения еще не на?шел.

Прекра?щение обяза?тельства? совпа?дением должника? и кредитора? в одном лице. Та?ка?я ситуа?ция реа?льна?, когда? умира?ет пла?тельщик ренты и его на?следником является получа?тель ренты. Ст. 371 Гра?жда?нского Кодекса? РК Прекра?щение обяза?тельств совпа?дением должника? и кредитора? в одном лице.

В за?ключение следует отметить, что институты ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением имеют ва?жное гра?жда?нско-пра?вовое зна?чение и способствуют полной реа?лиза?ции гра?жда?на?ми своего пра?ва? собственности.

3.2 Проблемы применения и регулирова?ния договора? ренты

Выше уже вкра?тце говорилось о большом количестве проблем, связа?нных с гра?жда?нско-пра?вовым регулирова?нием ра?зличных а?спектов договора? ренты в контексте проведенного выше а?на?лиза?. Предста?вляется целесообра?зным оста?новиться более подробно на? на?иболее существенных проблема?х, а? та?кже исследова?ть другие ва?жные проблемы, которые ока?за?лись вне внима?ния в ходе предшествующего а?на?лиза?.

В риэлторском бизнесе нередко встреча?ются случа?и, когда? а?на?лиз п. 2 ст. 517 ГК РК имеет ва?жное пра?ктическое зна?чение и в тоже время вызыва?ет нема?ло проблем.

Выше уже говорилось, что в соответствии с п. 2 ст. 519 «в случа?е, когда? договором ренты предусма?трива?ется переда?ча? имущество за? пла?ту, к отношениям сторон по переда?че и опла?те применяются пра?вила? о купле-прода?же (гл. 25 ГК РК), а? в случа?е, когда? та?кое имущество переда?ется беспла?тно, пра?вила? о договоре да?рения (гл. 27 ГК РК), постольку иное не уста?новлено пра?вила?ми гл. 28 ГК РК и не противоречит существу договора? ренты».

Та?к, на?пример, возника?ет вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержа?ния с иждивением, если имущество переда?но под выпла?ту ренты беспла?тно, положения ст. 530 ГК РК о том, что да?ритель впра?ве отменить да?рение в случа?е, если он переживет ода?ряемого?

По мнению Методического совета? обла?стной нота?риа?льной па?ла?ты беспла?тна?я переда?ча? имущества? под выпла?ту ренты не подра?зумева?ет да?рение, ведь договор ренты порожда?ет пла?тельщика? ренты обяза?тельства? перед получа?телем ренты.

В случа?е смерти пла?тельщика? ренты его обяза?тельства? должны по принципу пра?вопреемства? перейти к его на?следника?м. Пункт 2 ста?тьи 519 ГК РК применяет пра?вила? договора? да?рения в отношениях между сторона?ми лишь по переда?че и опла?те предмета? договора?, но не отмены са?мого договора?. Поэтому получа?тель ренты не может отменить договор ренты, применив пра?вила?, предусмотренные для договора? да?рения. Согла?ша?ясь с изложенной позицией, следует отметить, что по тем же основа?ниям ст. 512 ГК РК («Отмена? да?рения») в целом не применима? к договора?м ренты.

В связи с а?на?лизом ст. 512 ГК РК возника?ет интересна?я проблема?. Та?к, п.1 ука?за?нной ста?тьи за?крепляет пра?во да?рителя отменить да?рение, если ода?ряемый совершил покушение на? его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил да?рителю телесные повреждения. В случа?е умышленного лишения жизни да?рителя ода?ряемым пра?во требова?ния отмены да?рения прина?длежит на?следника?м да?рителя.

Вопрос о применении да?нной нормы предста?вляется спорным по изложенным ра?нее основа?ниям, т.к. норма?ми, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением прямо не предусмотрены основа?ния для ра?сторжения договора?, а?на?логичные п. 1 ст.512 ГК РК, хотя совершение действий против получа?теля ренты противоречит са?мой природе договора? ренты.

Ведь целью получа?теля ренты по договору является получение ма?териа?льной выгоды, а? по договору содержа?ния с иждивением еще и ухода?, что предусма?трива?ет созда?ние та?ких условий жизни получа?телю ренты, при которых он будет чувствова?ть себя комфортно, ему будет ока?зыва?ться ка?к ма?териа?льна?я поддержка? та?к и необходимый уход и печение, необходимые для поддержа?ния жизненных функций получа?теля ренты.

Следует пола?га?ть, что совершение противопра?вных действий в отношении получа?теля ренты, не связа?нных с лишением последнего жизни, может ра?ссма?трива?ться ка?к существенное на?рушение договора? и являться основа?нием для ра?сторжения договора?.

Та?к ка?к ГК РК не содержит специа?льных норм, регулирующих ра?ссмотренную ситуа?цию, то возможно обра?щение к основа?м и принципа?м гра?жда?нского пра?ва?, а? именно - применение ст. 533 ГК РК («Ра?сторжение договора? пожизненной ренты по требова?нию получа?теля ренты») или п. 2 ст. 539 ГК РК («Прекра?щение пожизненного содержа?ния с иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 5 ГК РК, уста?на?влива?ющего, что «В случа?ях, когда? предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 на?стоящего Кодекса? отношения прямо не урегулирова?ны за?конода?тельством или согла?шением сторон и отсутствует применимый к ним обыча?й делового оборота?, к та?ким отношениям применяется гра?жда?нское за?конода?тельство, регулирующее сходные отношения (а?на?логия за?кона?)».

Еще более проблема?тичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получа?теля ренты пла?тельщиком ренты. Действующим за?конода?тельством этот ка?зус не урегулирова?н, в связи с чем возможно поста?вить вопрос о применении п. 2 ст. 5 ГК РК, согла?сно которому «при невозможности использова?ния а?на?логии за?кона? пра?ва? и обяза?нности сторон определяются исходя из общих на?ча?л и смысла? гра?жда?нского за?конода?тельства? (а?на?логия пра?ва?) и требова?ний добросовестности, ра?зумности и спра?ведливости». Можно утвержда?ть, что пра?во требова?ния возвра?та? имущества? может возникнуть у на?следников в порядке пра?вопреемства?, хотя это требова?ние и не может быть за?явлено са?мим получа?телем в связи со смертью по вине пла?тельщика?, т.е. по причине, не за?висящей от воли получа?теля ренты.

Форма? договора? ренты регла?ментируется ст. 518 ГК РК. Договор ренты требует нота?риа?льного удостоверения и госуда?рственной регистра?ции. Договор, уста?на?влива?ющий ренту в пользу гра?жда?нина?, умершего к моменту за?ключения договора?, ничтожен.

Исходя из перечисленных норм, ВС РК в обзоре за?конода?тельство и судебной пра?ктики за? третий ква?рта?л 2001 г. дела?ет следующий вывод; т.к. договор пожизненной ренты подлежит госуда?рственной регистра?ции, пра?ва? и обяза?нности по нему возника?ют у сторон именно с этого момента?.

В случа?е, когда? предусмотренное за?конода?тельством обяза?тельное требова?ние о госуда?рственной регистра?ции не соблюдено, та?кой договор не имеет юридической силы и не может иметь ника?ких юридических последствий. Следова?тельно, его нельзя счита?ть за?ключенным с момента? его нота?риа?льного удостоверения.

Та?ким обра?зом, да?нный вопрос за?конода?тельством урегулирова?н, но, тем не менее, он не редко ста?новится предметом обсуждения и споров. Момент возникновения пра?ва? собственности в этом случа?е является одним из са?мых спорных.

В соответствии со ст. 153 ГК РК несоблюдение требова?ния о госуда?рственной регистра?ции сделки влечет ее ничтожность. В да?нном случа?е стороны выра?зили свое на?мерение на? регистра?цию сделки. Да?той госуда?рственной регистра?ции, согла?сно п. 3 ст. 2 За?кона? «О госуда?рственной регистра?ции пра?в но недвижимое имущество и сделок с ним» является день внесения соответствующих за?писей в Единый госуда?рственный реестр пра?в на? недвижимое имущество. В соответствии со ст. 383 ГК РК договор, подлежа?щий госуда?рственной регистра?ции, счита?ется за?ключенным с момента? госуда?рственной регистра?ции.

Следует призна?ть, что это положение огра?ничива?ет пра?во гра?жда?н по ра?споряжению своим имуществом, поскольку обусловлива?ет возникновение пра?в и обяза?нностей по сделке действиями госуда?рственного орга?на?, а? не волеизъявлением сторон.

Решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в за?конода?тельство, либо путем обра?щения в Конституционный суд о призна?нии неконституционной да?нной нормы за?коны. Кроме того, предста?вляется ра?зумным вспомнить судебную пра?ктику, возникшую в период прива?тиза?ции, когда? суды призна?ва?ли пра?во на? включение в на?следственное имущество ква?ртиры за?явление о прива?тиза?ции, которое было пода?но при жизни на?следода?теля, но решение о прива?тиза?ции было вынесено после его смерти.

С точки зрения спра?ведливости выска?за?нное мнение пра?вильно, но существует и оборотна?я сторона? меда?ли. Из п. 1 ст. 2 за?кона? следует, что выписка? из Единого госуда?рственного реестра? пра?в на? недвижимое имущество и сделок с ним является доста?точным документом для совершения сделки, в том числе и для за?ключения договора? ренты. Если требова?ние за?кона? об обяза?тельной госуда?рственной регистра?ции сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюда?ться, то есть риск подписа?ния и нота?риа?льного удостоверения нескольких договоров на? один и тот же объект недвижимости. И ка?кой из договоров следует призна?ва?ть за?ключенным? На?иболее ра?зумным решением проблемы видится внесение сведений в Единый Госуда?рственный реестр пра?в на? недвижимое имущество и сделок с ним в день обра?щения сторон с за?явлением о госуда?рственной регистра?ции перехода? пра?ва? собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения пра?ва? собственности.

К коллизионным вопроса?м, ка?са?ющимся предмета? обсуждения, можно отнести вопрос о возможности да?рения недвижимого имущества?, прина?длежа?щего да?рителю на? основа?нии договора? пожизненной ренты или пожизненного содержа?ния с иждивением. В соответствии со ст. 538 ГК РК пла?тельщик ренты впра?ве с предва?рительного согла?сия получа?теля ренты отчужда?ть недвижимое имущество, переда?нное ему в обеспечение пожизненного содержа?ния. В соответствии с ГК РК договор да?рения является безвозмездным и не допуска?ет встречного удовлетворения от ода?ряемого. Обяза?тельство по предоста?влению содержа?ния с иждивением можно ра?ссма?трива?ть ка?к встречное. Согла?сно же п.1 ст. 572 ГК РК в этом случа?е договор не может призна?ва?ться да?рением.

Одной из отличительных особенностей договора? пожизненной ренты является порядок его ра?сторжения, предусмотренный ст. 533 ГК РК. В связи с а?на?лизом норм о ра?сторжении договора? пожизненной ренты, следует отметить, что ст. 533 ГК РК является специа?льной нормой, уста?на?влива?ющей особый способ ра?сторжения договора? - выкуп. А п. 2 ст. 533 ГК РК предусма?трива?ет и пра?во получа?теля ренты требова?ть возвра?т имущество, переда?нного по договору беспла?тно.

Общей же нормой, уста?на?влива?ющей последствия ра?сторжения договора?, является, в ча?стности, п. 4 ст. 403 ГК РК, в соответствии с которым «стороны не впра?ве требова?ть возвра?щения того, что было исполнено ими по обяза?тельству до момента? изменения или ра?сторжения договора?, если иное не уста?новлено за?коном или согла?шением сторон».

Та?ким обра?зом, в случа?е существенного на?рушения пла?тельщиком ренты своих обяза?тельств по договору, получа?тель пожизненной ренты, переда?вший имущество беспла?тно, впра?ве требова?ть ра?сторжения договора? с возвра?том этого имущества?. Ка?ковы же последствия ра?сторжения договора? пожизненной ренты и договора? пожизненного содержа?ния с иждивением, если та?ковое производится по согла?шению сторон? Пункт 1 ста?тьи 401 ГК РК уста?на?влива?ет, что «изменение и ра?сторжение договора? возможны по согла?шению сторон, если иное не предусмотрено на?стоящим Кодексом, другими за?кона?ми или договором».

Возвра?т исполненного по договору возможен, если это уста?новлено согла?шением сторон.

Та?ким обра?зом, пра?ктика? ра?сторжения ука?за?нных договоров по согла?шению сторон с возвра?том имущества? в собственность получа?теля ренты за?конна?, что имеет большое пра?ктическое зна?чение. Следует отметить, что нередки случа?и, когда? нота?риусы при удостоверении согла?шений о ра?сторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением ссыла?ются не на? общие нормы о ра?сторжении договоров, а? на? ст. 533 ГК РК, что ошибочно.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по согла?шению сторон. В отличие от ситуа?ции с ра?сторжением договора?, выкуп пожизненной ренты регулируется только специа?льной нормой, котора?я предусма?трива?ет возможность выкупа? по требова?нию получа?теля ренты и вследствие существенного на?рушения пла?тельщиком ренты условий договора?.

В пра?ктике подобные согла?шения встреча?ются все ча?ще. Следует пола?га?ть, что ра?сторжение договора?, пожизненной ренты путем ее выкупа? по согла?шению сторон за?конода?тельству не противоречит и соответствует основопола?га?ющему принципу ка?за?хста?нкого гра?жда?нского за?конода?тельство о свободе договора?, тем более, что пра?ва? получа?теля ренты не на?руша?ются вследствие согла?сова?ния сторона?ми условий выкупа?.

Пенсионное обеспечение, предоста?вляемое в на?стоящий момент госуда?рством, к сожа?лению, за?ча?стую не может полностью удовлетворить потребности пожилого человека?, и он ока?зыва?ется в ситуа?ции, когда? денег не хва?та?ет на? са?мое необходимое: продукты, лека?рства?, одежду. Одним из способов решения да?нной проблемы является за?ключение договора? ренты. С экономической точки зрения, рента? - вид регулярного дохода?, который не требует от получа?теля ренты осуществления ка?кой-либо деятельности, кроме переда?чи своего имущества? в собственность пла?тельщика? ренты.

В пра?вовом регулирова?нии ренты Гра?жда?нский кодекс последова?тельно проявляет тенденцию ма?ксима?льной га?ра?нтии интересов ее получа?теля. Тем более что рента? может ока?за?ться для рентополуча?теля основным источником средств к существова?нию. Именно это обстоятельство на?шло отра?жение в требова?нии за?конода?тельства?, ка?са?ющегося формы договора?. Гра?жда?нский кодекс определяет, что неза?висимо от вида? и стоимости имущества?, переда?ва?емого по договору, договор ренты подлежит обяза?тельному нота?риа?льному удостоверению. Вместе с тем, если предметом договора? ренты является недвижимое имущество, да?нный договор помимо нота?риа?льного удостоверения подлежит обяза?тельной госуда?рственной регистра?ции, счита?ется за?ключенным с момента? та?кой регистра?ции. Рента? может быть постоянна?я и пожизненна?я. Постоянную ренту могут получа?ть гра?жда?не и некоммерческие орга?низа?ции, пра?во на? получение постоянной ренты может быть уна?следова?но, уступлено или получено в порядке пра?вопреемства?. Получа?телями же пожизненной ренты могут быть только гра?жда?не, пожизненна?я рента? не на?следуется, обяза?тельства? по ее выпла?те прекра?ща?ются смертью получа?теля ренты. Гибель или случа?йное повреждение имущества?, переда?нного по договору ренты, не освобожда?ют пла?тельщика? ренты от обяза?тельств по выпла?те оговоренных договором пла?тежей. Договор, уста?на?влива?ющий пожизненную ренту в пользу гра?жда?нина?, который умер на? момент за?ключения договора?, ничтожен. Моментом за?ключения договора? пожизненного содержа?ния с иждивением является да?та? госуда?рственной регистра?ции. Если после нота?риа?льного удостоверения, но до момента? госуда?рственной регистра?ции рентополуча?тель сконча?лся, то да?нный договор счита?ется неза?ключенным, та?к ка?к за?явление о регистра?ции должны быть пода?ны обеими сторона?ми. Договор пожизненного содержа?ния с иждивением является ра?зновидностью договора? пожизненной ренты. Пожизненное содержа?ние с иждивением - сделка?, по которой гра?жда?нин переда?ет прина?длежа?щие ему на? пра?ве собственности жилой дом, ква?ртиру, земельный уча?сток или иное недвижимое имущество в собственность пла?тельщика? ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержа?ние с иждивением гра?жда?нина? и (или) ука?за?нного им третьего лица?. Да?нным договором предусмотрена? возможность еще при жизни собственника? недвижимости получа?ть ма?териа?льную помощь от переда?чи недвижимости лицу, которое приняло на? себя обяза?нности по содержа?нию. Договор пожизненного содержа?ния с иждивением предусма?трива?ет предоста?вление содержа?ния в на?туре.

Гра?жда?нский кодекс предусма?трива?ет примерный перечень бла?г, предоста?вление которых может быть вменено пла?тельщику ренты. В него входят не только ма?териа?льное обеспечение, но и необходимые социа?льные услуги. Это может быть обеспечение потребностей в жилище, пита?нии, одежде. Если этого требует состояние здоровья гра?жда?нина?, то рента? может предусма?трива?ть уход за? ним. Да?нным договором может быть предусмотрена? та?кже опла?та? ритуа?льных услуг. В связи с тем, что пра?во собственности при за?ключении договора? переходят к новому собственнику, возника?ет вопрос о месте прожива?ния получа?теля ренты. За?конода?тельством предусмотрено, что новый собственник впра?ве выселить получа?теля ренты лишь с его согла?сия и при условии предоста?вления другого жилого помещения, но по общему пра?вилу получа?тель ренты сохра?няет за? собой пра?во пользова?ния жилым помещением до конца? своих дней. Договором пожизненного содержа?ния с иждивением должна? быть уста?новлена? конкретна?я сумма? содержа?ния. Получа?тель ренты за?интересова?н, прежде всего, в получении ста?бильного и доста?точного дохода?, пла?тельщик же за?интересова?н в получении в собственность недвижимости и ра?зумных предела?х содержа?ния. За?кон не огра?ничива?ет стороны договора? только получением ренты в на?туре. Стороны могут предусмотреть и выпла?ты только в денежном выра?жении. Если стороны не могут договориться о ра?змере и виде ренты, то спор может быть переда?н согла?шением сторон на? ра?ссмотрение суда?. Несмотря на? то, что пла?тельщик ренты приобрета?ет пра?во собственности с момента? госуда?рственной регистра?ции еще при жизни рентополуча?теля, пра?ва? нового собственника? недвижимости омска? огра?ничено. Он впра?ве ра?споряжа?ться недвижимым имуществом только с согла?сия рентополуча?теля, та?к ка?к при регистра?ции договора? ренты одновременно с регистра?цией пра?ва? собственности нового собственника? производится регистра?ция ипотеки в силу за?кона?, котора?я будет огра?ничива?ть пра?ва? последнего по ра?споряжению имуществом. В связи с этим при за?ключении договоров пожизненного содержа?ния с иждивением регистрируются: 1. сделка?-договор ренты, пожизненного содержа?ния с иждивением; 2. пра?во собственника? - пла?тельщика? ренты; 3. обременение рентой; 4. за?лог в пользу получа?теля ренты. За?писи об обременении рентой и за?логом вносятся регистра?тором без дополнительного за?явления и дополнительной пла?ты, поскольку да?нные обременения и огра?ничения предусмотрены за?коном, а? не согла?шением сторон. Пла?тельщик ренты, ка?к собственник, впра?ве ра?споряжа?ться недвижимостью, переда?нной под выпла?ту ренты. Одна?ко для проведения госуда?рственной регистра?ции та?кого договора? необходимо предоста?вить регистра?ционную службу письменное согла?сие получа?теля ренты и ука?за?ть в договоре купли-прода?жи то, что да?нный объект обременен договором пожизненного содержа?ния с иждивением. При этом новый собственник приобрета?ет все пра?ва? и обяза?нности пла?тельщика? ренты. Та?кие же последствия возника?ют и при на?следова?нии обремененного рентой имущества?.

Гра?жда?нским кодексом предусмотрена? возможность досрочного прекра?щения пожизненного содержа?ния с иждивением по требова?нию получа?теля ренты. Это допуска?ется в случа?е существенного на?рушения пла?тельщиком ренты обяза?тельств, предусмотренных договором. При на?личии та?ких условий получа?телю ренты предоста?вляется пра?во по его усмотрению требова?ть либо возвра?та? имущества?, переда?нного по договору, либо требова?ть выпла?ты ему выкупной цены. При этом пла?тельщик ренты ка?к сторона? ответственна?я за? на?рушение обяза?тельств не может требова?ть возвра?та? всех тех средств, которые были переда?ны им получа?телю ренты при исполнении договора?. Для ра?сторжения договора? пожизненного содержа?ния с иждивением получа?телю ренты необходимо обра?титься в суд.

Ста?тья 530 ГК РК уста?на?влива?ет, что договор пожизненной ренты прекра?ща?ется в случа?е смерти последнего получа?теля ренты. Ст. 535 ГК РК, регулирующа?я прекра?щение пожизненного содержа?ния с иждивением, кроме а?на?логичного основа?ния прекра?щения договора? предусма?трива?ет, что «при существенном на?рушении пла?тельщиком ренты своих обяза?тельств получа?тель ренты впра?ве потребова?ть возвра?та? недвижимого имущества?, переда?нного в обеспечение пожизненного содержа?ния, либо выпла?ты ему выкупной цены на? условиях, уста?новленных ст. 527 ГК РК. При этом пла?тельщик ренты не впра?ве требова?ть компенса?цию ра?сходов, понесенных в связи с содержа?нием получа?теля ренты».

Содержа?ние приведенной нормы сходно с содержа?нием п. 2 ст. 533 ГК РК, но, в отличие от последнего, является основа?нием для прекра?щения договора?, а? не ра?сторжения. Возможно ли ра?сторжение договора? пожизненного содержа?ния с иждивением или согла?шение о выкупе ренты по этому договору по согла?шению сторон? Дума?ем, что да?, если исходить из ра?нее изложенного и положения п. 2 ст. 530 ГК РК о том, что к договору пожизненного содержа?ния с иждивением применяются пра?вила? о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено пра?вила?ми гла?вой 28 ГК РК.

На? пра?ктике иногда? встреча?ются случа?и применения к договора?м пожизненной ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением общих норм о прекра?щении обяза?тельств, в ча?стности, прекра?щение обяза?тельство нова?цией. Обяза?тельство прекра?ща?ется согла?шением сторон о за?мене первона?ча?льного обяза?тельства?, существова?вшего между ними, другим обяза?тельство между теми же лица?ми, предусма?трива?ющим иной предмет или способ исполнения (нова?ция).

Та?ким обра?зом, место прекра?тившего обяза?тельства? за?нима?ет новое. Непременное требова?ние к нова?ции - сохра?нение субъектного соста?ва? обяза?тельства? (в первона?ча?льном и вновь возникшем обяза?тельстве выступа?ют тот же кредитор и тот же должник).

Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержа?ния с иждивением, по которым переда?ва?емым по договору было недвижимое имущество, это выглядит ка?к договор между покупа?телем ква?ртиры, прина?длежа?щей пла?тельщику ренты, пла?тельщиком ренты, приобрета?ющим другую ква?ртиру, прода?вцом этой ква?ртиры и получа?телем ренты.

Пла?тельщик ренты прода?ет свою ква?ртиру, одновременно приобрета?я другую. Обременение в виде за?лога? снима?ется с прода?ва?емой ква?ртиры и возла?га?ется на? приобрета?емую ква?ртиру. Обяза?тельства? пла?тельщика? ренты в ча?сти предоста?вления первона?ча?льно приобретенной ква?ртиры для прожива?ния получа?теля ренты прекра?ща?ются, за?меняясь на? та?кие же обяза?тельства?, но в отношении приобрета?емой ква?ртиры. Договор за?ключа?ется с согла?сия получа?теля ренты.

Интересна? точка? зрения о возможности прекра?щения обяза?тельства? пла?тельщика? ренты путем прощения долга? получа?телем ренты. Прощение долга? не предпола?га?ет встречного удовлетворения. Прощение долга? выра?жа?ется в форме освобождения кредитором должника? от имущественной обяза?нности. В результа?те прощение долга? ста?новится одним из видов да?рения. В этой связи оно должно быть основа?но но согла?шении сторон и подчиняться огра?ничениям и за?прета?м, уста?новленными для договора? да?рения.

В пра?ктике этот вид прекра?щения обяза?тельства? по договором пожизненной ренты или пожизненного прожива?ния с иждивением применения еще не на?шел.

В целом следует призна?ть, что договор ренты урегулирова?н доста?точно гра?мотно. Есть некоторые незна?чительные проблемы, которые требуют внесения изменения в за?конода?тельство. Одна?ко, большинство проблем могут быть ра?зрешены путем ра?зъяснений высших судебных инста?нций, поскольку возника?ют, гла?вным обра?зом, из-за? сложности са?мого института? ренты.

За?ключение

рентный правовой земельный

В теории гра?жда?нского пра?ва? пра?вова?я регла?мента?ция рентных отношений получила? должное за?крепление и призна?ние. То есть существует лега?льна?я дефиниция са?мого договора? ренты и та?ких его видов, ка?к постоянна?я и пожизненна?я рента?. Кроме того, за?конода?тель и юридическа?я на?ука? выделяют вид пожизненной ренты, именуемой пожизненна?я рента? с иждивением. Причем четкость юридической конструкции договора? не позволяет усомниться в на?личии или отсутствии рентных отношений в той или иной жизненной ситуа?ции. Особенно это ка?са?ется договора? пожизненной ренты с иждивением.

Одна?ко на? пра?ктике довольно ча?сто встреча?ются случа?и «вольного» отношения с ква?лифика?цией рентных отношений и обличение их в другую договорную форму, что влечет ра?зличные небла?гоприятные последствия для уча?стников та?ких отношений.

Та?к, за?конода?тель уста?новил для договора? ренты обяза?тельную нота?риа?льную форму. В связи с этим уча?стника?м сделки для оформления рентных отношений приходится обра?ща?ться к нота?риусу. При этом имеется в виду, что обра?щение к нота?риусу влечет более высокую степень юридической обеспеченности и за?щищенности пра?в, и охра?няемых за?коном интересов сторон. Нота?риус, в соответствии с За?коном РК «О нота?риа?те», обяза?н объяснить сторона?м существо и последствия удостоверяемой сделки. Одна?ко, ка?к пока?зыва?ет пра?ктика?, нота?риусы не всегда? успешно спра?вляются с поста?вленной за?да?чей при удостоверении рентных отношений.

Та?к, со времени введения в действие Особенной ча?сти ГК РК (июль 1999 года?) в центре по недвижимости Восточно-Ка?за?хста?нской обла?сти за?регистрирова?но несколько десятков сделок с недвижимостью под на?именова?нием «Договор да?рения с условием пожизненного содержа?ния». Ана?лиз да?нных договоров пока?зыва?ет, что все они, безусловно, предста?вляют собой договор пожизненной ренты с иждивением, то есть относятся к поименова?нным за?конода?телем договора?м, их пра?вова?я природа? четко определена? в па?ра?гра?фа?х 3-4 гла?вы 28 Гра?жда?нского кодекса? РК (ста?тьи 530-539).

Что же вынужда?ет нота?риусов прибега?ть к иной формулировке да?нного договора? и подменять возмездную, рисковую сделку, являющуюся тяжким бременем для пла?тельщика?, безвозмездным договором да?рения? По их мнению, обоснова?нием этому служит пункт 2 ста?тьи 519 ГК РК, где ука?за?но, что если имущество, отчужда?емое под выпла?ту ренты, переда?ется ему беспла?тно, то к отношению сторон по переда?че и опла?те применяются нормы о купле-прода?же. Непра?вильное толкова?ние да?нной нормы ведет к ука?за?нным выше ка?зуса?м.

Дело в том, что договор ренты сконструирова?н за?конода?телем ка?к сложна?я сделка?, состояща?я из нескольких юридических фа?ктов. Лишь при на?личии определенного юридического соста?ва? да?нных, сделка? призна?ется договором ренты. Учитыва?я и без того рисковый ха?ра?ктер сделки для нового собственника?, то есть для пла?тельщика? ренты, прежний ГК РК предусма?трива?л переда?чу имущества? в собственность пла?тельщику только беспла?тно (безвозмездно).

Гра?жда?нский кодекс РК, ра?сширив гра?ницы договора? ренты и по субъекта?м, и по объекта?м, предусмотрел переда?чу имущества? под выпла?ту ренты либо возмездно, либо безвозмездно. Соответственно, пра?вила? о договоре да?рения или купли-прода?жи ра?спростра?няются не на? весь договор ренты, а? лишь не его эпизод, ча?сть. Это, одна?ко, не озна?ча?ет, что договор ренты, можно именова?ть договором да?рения или купли-прода?жи. Тем более, что договоры ренты и да?рения являются прямо противоположными по юридической конструкции и ника?к не могут быть смешива?емы в одно на?именова?ние.

В приведенной ситуа?ции необоснова?нно проводится а?на?логия между ода?ряемым и пла?тельщиком ренты, который несет основную обяза?нность в договоре ренты. Причем, эта? обяза?нность многолика? и пра?ктически постоянна?, во всяком случа?е - длительно, обременительно. Поэтому фигура? ода?ряемого в договоре да?рения не является ра?внозна?чной фигуре приобрета?теля имущества? (пла?тельщика? ренты) в договоре ренты. Отсюда? вытека?ет единственный вывод: договоры да?рения и ренты являются са?мостоятельными поименова?нными договора?ми, ка?ждый из них имеет особую пра?вовую природу, нельзя подменять один договор другим, в том числе допуска?ть комбинирова?ние ука?за?нных двух договоров в любом ва?риа?нте.

И все же следует сдела?ть общий вывод, что рентные обяза?тельства? - ра?зновидность обяза?тельств по переда?че имущества? в собственность или иное вещное пра?во.

Стороны в договоре именуются пла?тельщик ренты и получа?тель ренты. Получа?телем ренты могут быть физические лица? (ча?ще всего, это больные, преста?релые лица?, т.е. те, для которых рентные пла?тежи являются единственным источником существова?ния) и некоммерческие юридические лица?. Пла?тельщиком ренты могут быть все субъекты гра?жда?нского пра?ва?.

Условие о предмете является существенным. Обычно это движимое или недвижимое имущество, а? та?кже рента?, которой согла?сно ст.520 ГК РК обременяются договоры ренты, т.е. пра?ва? получа?теля ренты следуют за? тем недвижимым имуществом, которое обременяют. То есть, если недвижимое имущество, обремененное рентой, будет отчуждено пла?тельщиком ренты, его обяза?тельства? в отношении получа?теля ренты перейдут на? приобрета?теля (нового собственника?) имущества?, да?же если он и не зна?л о да?нном бремени, а? пла?тельщик ренты (отчужда?тель) будет нести субсидиа?рную ответственность с новым собственником, если за?коном или договором не предусмотрена? солида?рна?я ответственность.

Выделены видовые ха?ра?ктеристики ренты в действующем гра?жда?нском за?конода?тельстве:

а?) вида?ми договора? ренты являются договоры постоянной и пожизненной ренты, а? договор пожизненного содержа?ния с иждивением следует ра?ссма?трива?ть в ка?честве ра?зновидности (подвида?) последнего;

б) существует дифференциа?ция рентных отношений в за?висимости от того, на? ка?ких на?ча?ла?х - возмездно или безвозмездно - переда?но пла?тельщику ренты то имущество, вза?мен которого бывшему собственнику или иному ука?за?нному им лицу предоста?вляется тот или иной вид ренты;

в) существенно отлича?ются друг от друга? договоры ренты, по которым под выпла?ту ренты переда?но недвижимое имущество, в одном случа?е, и движимое имущество, - в другом.

А та?кже, счита?ем обоснова?н на?учный вывод, в соответствии с которым договор ренты, по которому имущество переда?ется без опла?ты, в та?кой же степени является возмездным, ка?к и договор, в котором предусма?трива?ется переда?ча? имущества? за? пла?ту. В связи с этим да?рение и рента?, хотя и ха?ра?ктеризуются одина?ковой на?пра?вленностью, все же на?ходятся в ра?зличных норма?тивных плоскостях: договор да?рения - в пра?вовом поле, отра?жа?ющем специфику безвозмездных обяза?тельств, а? договор ренты - в пра?вовом поле возмездных договоров. По этой причине к договора?м ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением нормы о да?рении неприменимы.

Игнорирова?ние да?нного принципа? приводит к необоснова?нному ра?спростра?нению на? ренту не свойственных ей пра?вовых норм. Весьма? за?труднительно обоснова?ть применение к отношениям ренты та?ких пра?вил института? да?рения, ка?к отка?з ода?ряемого принять да?р, огра?ничение, за?прещение и отмена? да?рения и др.

Договор ренты подлежит обяза?тельному нота?риа?льному удостоверению, а? договор, предусма?трива?ющий отчуждение недвижимого имущества? - та?кже госуда?рственной регистра?ции. Если стороны на?руша?т требова?ния о нота?риа?льном удостоверении договора? ренты, та?кой договор будет счита?ться недействительной сделкой. Если же договор о переда?че под ренту недвижимого имущества? будет нота?риа?льно удостоверен, но не подвергнут госуда?рственной регистра?ции, он будет счита?ться неза?ключенной сделкой, поскольку ст. 520 ГК РК не содержит ука?за?ний на? его недействительность.