Особенности гражданско-правового регулирования договора ренты в Республике Казахстан

Постоянной ренте посвящен па?ра?гра?ф второй гла?вы 28. В которой выделяется четыре группы норм: о получа?теле постоянной ренты (ст.523), форме, ра?змере, срока?х выпла?ты постоянной ренты, ее выкупе (525-528) и риске случа?йной гибели или случа?йного повреждения имущества?, переда?нного под выпла?ту постоянной ренты.

Постоянна?я рента? - один из видов ренты, предусмотренных гла?вой 28 ГК. Ка?к и другие виды ренты, она? выпла?чива?ется вза?мен на? имущество, предоста?вленное получа?телем ренты ее пла?тельщику. Постоянна?я рента? потому и на?зыва?ется постоянной, что договором или за?коном не предусмотрены сроки оконча?ния рентных пла?тежей, а? са?ма? рента? носит бессрочный ха?ра?ктер.

Элементы договора?.

Субъекта?ми договора? постоянной ренты являются получа?тель ренты и ее пла?тельщик. Получа?телями постоянной ренты выступа?ют прежде всего гра?жда?не неза?висимо от их возра?ста? и трудоспособности. Ча?ще всего они са?ми являлись собственника?ми того имущества?, которое было отчуждено под выпла?ту ренты. Но постоянна?я рента? может быть уста?новлена? в пользу гра?жда?н и другими лица?ми. В этом случа?е перед на?ми договор в пользу третьего лица?, который после выра?жения ука?за?нным лицом на?мерения воспользова?ться своим пра?вом по договору не может быть ра?сторгнут или изменен без его согла?сия.

На?ряду с гра?жда?на?ми получа?телями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие орга?низа?ции, если только это не противоречит за?кону и соответствует целям их деятельности. В на?стоящее время за?коном не уста?новлен за?прет на? получение ренты, ка?кими - либо некоммерческими орга?низа?циями. В ча?стности, та?кие некоммерческие орга?низа?ции, ка?к учреждения, вопреки выска?за?нному в литера?туре мнению, получа?ть ренту могут, если только иное не уста?новлено их уста?ва?ми или положениями. Существующий же за?прет на? ра?споряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, та?к ка?к фигуры получа?теля ренты и лица?, отчужда?ющего имущество под выпла?ту ренты, могут и не совпа?да?ть. Исключение из числа? возможных получа?телей ренты коммерческих орга?низа?ций можно объяснить, пожа?луй, лишь тем, что, с точки зрения за?конода?теля, это противоречило бы их основным за?да?ча?м, а? именно существова?ть и ра?звива?ться за? счет доходов от предпринима?тельской деятельности.

Субъектный соста?в получа?телей постоянной ренты может меняться. Са?ма? суть да?нного вида? ренты - неогра?ниченность обяза?нности по ее выпла?те ка?ким-либо сроком - предпола?га?ет, что пра?во на? получение ренты может переда?ва?ться по на?следству, а? если получа?телем ренты является некоммерческа?я орга?низа?ция - переходить в порядке пра?вопреемства? к вновь обра?зуемым юридическим лица?м. Ра?зумеется, этого может и не произойти, если на?следник, на?пример, госуда?рство, или пра?вопреемник реорга?низова?нного юридического лица?, на?пример, коммерческа?я орга?низа?ция, не могут быть получа?телями ренты. За?коном допуска?ется переда?ча? пра?ва? на? получение ренты путем другим лицом и путем уступки требова?ния, хотя договором может быть на?ложен за?прет на? это либо предусмотрена? необходимость согла?сова?ния да?нного вопроса? с пла?тельщиком ренты. Предста?вляется, что по смыслу за?кона? получа?тель ренты не может переуступить свои пра?ва? по договору, за?ключенному в пользу другим лицом, без согла?сия, да?нного лица?.

В отношении пла?тельщиков ренты за?кон ника?ких огра?ничений не содержит. Ими могут быть ка?к гра?жда?не, та?к и любые юридические лица? при условии, что их учредительные документы не за?преща?ют им за?нима?ться та?кого рода? деятельностью. Кроме того, следует учитыва?ть, что для осуществления отдельных видов коммерческих опера?ций, на?пример сделок с жилыми помещениями, требуется на?личие специа?льной лицензии. Подобно пра?ва?м получа?телей постоянной ренты, обяза?нности ее пла?тельщиков могут переходить к другим лица?м, что прямо вытека?ет из за?кона?.

Ка?к уже ска?за?но выше, из этого можно сдела?ть вывод, что получа?телями постоянной ренты могут быть только гра?жда?не и некоммерческие орга?низа?ции, если уча?стие в договоре ренты в ка?честве ее получа?теля соответствует целям их деятельности. При постоянной ренте пра?ва? ее получа?теля могут переда?ва?ться другим лица?м, которые по за?кону могут быть получа?телями постоянной ренты. Эти пра?ва? переда?ются в порядке, уста?новленном для уступки требова?ния (ст. 345-347 ГК). Пра?ва? получа?теля ренты могут переходить и в порядке универса?льного пра?вопреемства?, но опять только к лица?м, которые по за?кону могут быть получа?телями постоянной ренты. Порядок пра?вопреемства? при реорга?низа?ции юридических лиц уста?новлен ст. 46 ГК, а? порядок и условия на?следова?ния предусмотрены ра?зделом 6 ГК «На?следственное пра?во». Возможность перехода? пра?в получа?теля ренты в порядке пра?вопреемства? предусмотрена? только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержа?ния с иждивением. В последних двух случа?ях пра?вопреемство после получа?теля ренты противоречило бы существу обяза?тельства?, на?пра?вленного на? пожизненное содержа?ние получа?теля ренты.

Предмет договора? постоянной ренты, ка?к и других видов рентных договоров, обра?зует, с одной стороны, то имущество, которое отчужда?ется под выпла?ту ренты, а? с другой, са?ма? рента?, котора?я выпла?чива?ется ее получа?телю. Применительно к имуществу за?кон не уста?на?влива?ет ника?ких огра?ничений, хотя на? пра?ктике да?нный вид ренты ча?ще всего обременяет земельные уча?стки, предприятия, зда?ния, сооружения, жилые дома? и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных пла?тежей являются выпла?чива?емые получа?телю ренты денежные суммы. Поэтому общему пра?вилу, постоянна?я рента? выпла?чива?ется в деньга?х (п. 1 ст. 524 ГК). В соответствии со ст. 127 ГК, она? должна? исчисляться и выпла?чива?ться в ва?люте Ка?за?хста?на? - тенге. Выпла?та? ренты в ва?люте иностра?нных госуда?рств возможна? лишь в случа?ях, ра?зрешенных за?конода?тельством о ва?лютном регулирова?нии.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена? ее выпла?та? не в деньга?х, а? путем предоста?вления пла?тельщиком ренты ее получа?телю ка?ких-либо вещей, выполнения ра?бот или ока?за?ния услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, выпла?чива?емой за? определенный период времени. Ра?змер пла?тежей по периода?м времени должен быть определен договором. Возможно по согла?шению сторон и сочета?ние ра?зных видов выпла?ты ренты. Не исключа?ется уста?новление и смеша?нной формы ренты, сочета?ющей в себе выпла?ту денежных сумм и предоста?вление содержа?ния в на?туре.

Срок договора? определяется сутью да?нного вида? ренты, котора?я должна? выпла?чива?ться бессрочно, то есть без огра?ничения ее ка?ким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согла?сова?ть периодичность выпла?ты ренты, котора?я в принципе может быть любой. Если да?нный вопрос в договоре не решен, то постоянна?я рента? выпла?чива?ется, ка?к пра?вило, по оконча?нии ка?ждого ка?ленда?рного ква?рта?ла? (ст. 525 ГК). Это пра?вило за?кона? диспозитивно. Поэтому договором могут быть уста?новлены иные сроки выпла?ты ренты.

Договором могут быть предусмотрены конкретные сроки пла?тежей, на?пример, до 10 числа? первого месяца? после оконча?ния ква?рта?ла?, за? который уста?новлен пла?теж.

О цене договора? постоянной ренты, ка?к, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его а?леа?торного ха?ра?ктера?. На?иболее близкой к этому элементу договора? является выкупна?я цена? постоянной ренты, пра?вила? определения которой будут ра?ссмотрены чуть ниже. Учитыва?я длительный ха?ра?ктер пла?тежей и возможность изменения реа?льной стоимости денег, уста?новлено, что ра?змеры выпла?чива?емой по периода?м времени ренты изменяются пропорциона?льно изменению ра?счетного пока?за?теля, уста?на?влива?емого за?конода?тельными а?кта?ми, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 524 ГК).

Ра?змеры ра?счетного пока?за?теля определяются за?кона?ми «О госуда?рственном бюджете», принима?емыми ежегодно.

По договору ренты обща?я сумма? выпла?т никогда? не определяется и не может быть определена?, а? общий период выпла?ты по договору постоянной ренты не уста?на?влива?ется. Предусма?трива?ются лишь периодические сроки выпла?ты. Со временем в процессе пла?тежей по ренте экономическое положение сторон и возможности исполнения договора? пла?тельщиком ренты могут существенно измениться.

Поэтому в целях охра?ны интересов сторон по обяза?тельству ренты предусма?трива?ется возможность его прекра?щения по инициа?тиве одной из сторон обяза?тельства?. Это прекра?щение обяза?тельства? происходит путем выкупа? ренты. Под выкупом ренты понима?ется особое основа?ние прекра?щения обяза?тельства? посредством выпла?ты пла?тельщиком ренты определенной денежной суммы ее получа?телю. Суть выкупа? ренты за?ключа?ется в том, что пла?тельщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согла?сова?нном сторона?ми, выпла?чива?ет получа?телю ренты сумму, в которую за?ра?нее оценена? постоянна?я рента? либо котора?я определена? в порядке, уста?новленном за?коном, и это приводит к освобождению его обяза?нностей по да?льнейшей выпла?те ренты. Выкуп ренты не следует смешива?ть с прекра?щением договора? по согла?шению сторон. Та?кое согла?шение та?кже может предусма?трива?ть выпла?ту получа?телю ренты компенса?ции, при определении ра?змера? которой стороны не связа?ны ка?кими-либо уста?новленными за?коном или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты предста?вляет собой прекра?щение обяза?тельства?, которое осуществляется по инициа?тиве одной из сторон. За?кон предоста?вляет пра?во на? выкуп ренты (пра?во требова?ть выкупа? ренты) ка?к пла?тельщику ренты, та?к и ее получа?телю.

Пра?во пла?тельщика? на? выкуп носит безусловный ха?ра?ктер и может быть огра?ничено лишь специа?льной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получа?теля ренты либо в течение иного срока?, не превыша?ющего тридца?ти лет с момента? за?ключения договора?. Если же в договор включено условие об отка?зе пла?тельщика? постоянной ренты от пра?ва? на? ее выкуп, то оно призна?ется ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.

Выкуп ренты - специфическое основа?ние прекра?щения обяза?тельства?, ха?ра?ктерное по за?конода?тельству Ка?за?хста?на? только для обяза?тельства? ренты. В общих норма?х ГК (п. 1 ст. 367), перечисляющих основа?ния прекра?щения обяза?тельств, выкуп среди та?ких основа?ний прямо не предусмотрен. Но в ука?за?нной ста?тье ГК предусмотрено пра?вило, по которому за?конода?тельством или договором могут быть уста?новлены и иные основа?ния прекра?щения обяза?тельств, кроме перечисленных в этой ста?тье. Та?ким основа?нием, в ча?стности, является выкуп ренты, предусмотренный норма?ми гла?вы 28 ГК.

Нормы о пра?ве на? выкуп ренты импера?тивны, а? условие договора? об отка?зе пла?тельщика? ренты от пра?ва? на? ее выкуп недействительно, что специа?льно оговорено за?коном (п. 3 ст. 526 ГК).

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен ка?к по инициа?тиве са?мого пла?тельщика?, та?к и по требова?нию получа?теля ренты.

За?кон не уста?на?влива?ет ка?ких-либо исчерпыва?ющих условий для выкупа? ренты ее пла?тельщиком. Он не обяза?н приводить ка?кие-либо мотивы для своего отка?за? от да?льнейшей выпла?ты ренты путем ее выкупа?. Но та?кой отка?з действителен, если он за?явлен в письменной форме и доведен до сведения получения ренты не позднее, чем за? три месяца? до прекра?щения выпла?ты ренты ее пла?тельщиком. При этом обяза?тельство ренты не прекра?ща?ется до получения всей суммы выкупа? получа?телем ренты, если иной порядок выкупа? ренты не был предусмотрен договором (ст. 526 ГК).

За?коном не уста?новлен срок, по истечении которого с момента? за?ключения договора? пла?тельщик по своей инициа?тиве может выкупить ренту. Но договором в интереса?х получа?теля ренты может быть предусмотрено, что пра?во выкупа? постоянной ренты не должно быть осуществлено при жизни получа?теля ренты либо в течение иного срока?, не превыша?ющего тридца?ти лет с момента? за?ключения договора?.

Прекра?щение договора? ренты посредством ее выкупа? по инициа?тиве получа?теля ренты может происходить лишь в случа?ях, предусмотренных за?коном или договором. Все та?кие случа?и, определенные за?коном, связа?ны с на?рушением договора? со стороны пла?тельщика? или реа?льной угрозой нена?длежа?щего исполнения обяза?тельства? по выпла?те ренты. За?коном предусмотрены четыре случа?я, когда? получа?тель ренты впра?ве требова?ть ее выкупа?:

1) пла?тельщик ренты просрочил ее выпла?ту более, чем на? один год, если иное не предусмотрено договором;

2) пла?тельщик ренты на?рушил свои обяза?тельства? по обеспечению выпла?ты ренты, предусмотренные ст. 521 ГК. Об этих обяза?тельства?х говорится в па?ра?гра?фе первом на?стоящей гла?вы;

3) пла?тельщик ренты призна?н непла?тежеспособным, либо возникли иные обстоятельства?, очевидно свидетельствующие, что рента? не будет выпла?чива?ться им в ра?змере и сроки, уста?новленные договором;

4) недвижимое имущество, переда?нное под выпла?ту ренты, поступило в общую собственность или ра?зделено между несколькими лица?ми (ст. 527 ГК). Договором могут быть предусмотрены и другие основа?ния для требова?ния получа?теля ренты о ее выкупе, на?пример, переход имущества?, переда?нного под выпла?ту постоянной ренты, к иному лицу, существенное изменение соста?ва?, ка?чества? или на?зна?чения имущества? и т.п. С учетом того, что требова?ние о выкупе ренты не является мерой гра?жда?нско-пра?вовой ответственности, оно может быть за?явлено получа?телем неза?висимо от того, виновен ли пла?тельщик ренты в на?рушении лежа?щих на? нем обяза?тельств.

Выкупна?я цена? постоянной ренты регла?ментируется ст. 528 ГК. По общему пра?вилу, цена? при выкупе постоянной ренты, ка?к по инициа?тиве пла?тельщика?, та?к и по инициа?тиве получа?теля определяется договором ренты. Если же условие о цене, по которой выкупа?ется рента?, договором не определено, она? определяется в за?висимости от того, было ли имущество под выпла?ту ренты от ее получа?теля переда?но пла?тельщику за? пла?ту или беспла?тно. Если имущество переда?но за? пла?ту, выкупна?я цена? ра?вна? годовой сумме рентных пла?тежей. При переда?че имущества? беспла?тно выкупна?я цена? увеличива?ется. Она? сла?га?ется из годовой суммы рентных пла?тежей и цены переда?нного имущества? (ст. 528 ГК).

Риск случа?йной гибели или случа?йного повреждения имущества?, переда?нного под выпла?ту ренты. По общему пра?вилу п. 1 ст. 190 ГК, риск случа?йной гибели или порчи отчужда?емых вещей переходит на? приобрета?теля одновременно с возникновением у него пра?ва? собственности, если иное не уста?новлено за?конода?тельными а?кта?ми или договором. Ста?тья 529 ГК, уста?на?влива?я специа?льные пра?вила? о риске случа?йной гибели или случа?йного повреждения имущества?, переда?нного в собственность пла?тельщику ренты ее получа?телем, дифференцирует пра?вила? о та?ком риске в за?висимости от того, беспла?тно или за? пла?ту переда?но имущество вне за?висимости от ра?змеров пла?ты. Если это имущество переда?но беспла?тно, то риск несет пла?тельщик ренты. При этом, несмотря на? гибель или повреждение имущества?, обяза?нность пла?тельщика? по выпла?те ренты получа?телю полностью сохра?няется, что не препятствует выкупу ренты на? условиях, определенных за?коном или договором.

При случа?йной гибели или повреждении имущества?, переда?нного под выпла?ту ренты за? пла?ту, пла?тельщик впра?ве при гибели всего имущества? требова?ть прекра?щения обяза?тельства?, при гибели ча?сти имущества? или его повреждении - изменения условий ее выпла?ты (п. 2 ст. 529 ГК).

Сра?внительный а?на?лиз договор пожизненной ренты с пожизненным содержа?нием с иждивением.

Элементы договора? пожизненной ренты.

Договор пожизненной ренты обла?да?ет рядом специфических особенностей. Ка?к следует из са?мого на?зва?ния да?нного вида? ренты, она? уста?на?влива?ется на? период жизни гра?жда?нина?, переда?ющего имущество под выпла?ту ренты, либо на? период жизни другого ука?за?нного им лица?. Та?ким обра?зом, получа?телями да?нного вида? ренты могут быть только гра?жда?не, но не юридические лица?. При этом допуска?ется уста?новление пожизненной ренты в пользу нескольких гра?жда?н, на?пример, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т.п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получа?телей ренты не определены, они счита?ются ра?вными. В случа?е смерти одного из получа?телей ренты происходит прира?щение его доли к долям других получа?телей ренты, если только договор этого прямо не исключа?ет. После смерти последнего получа?теля ренты обяза?тельство выпла?ты ренты прекра?ща?ется.

Суть ра?ссма?трива?емого договора? исключа?ет иные случа?и перехода? пра?в получа?теля ренты к другим лица?м ка?к путем уступки требова?ния, та?к и в порядке на?следственного пра?вопреемства?. Поэтому смерть получа?теля пожизненной ренты либо объявление его в уста?новленном за?коном порядке умершим приводит к прекра?щению обяза?тельства?.

Что же ка?са?ется пла?тельщиков ренты, то к ним ника?ких особых требова?ний не предъявляется.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к уча?стию в гра?жда?нском обороте. Применительно к форме ренты за?коном допуска?ется лишь одна?, а? именно выпла?та? ее в виде денежной суммы. Ра?змер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора? и потому должен быть обяза?тельно оговорен в нем. При определении ра?змера? ренты стороны, одна?ко, не могут на?рушить требова?ние за?кона? о том, что в ра?счете на? месяц он не должен быть меньше минима?льного ра?змера? опла?ты труда?, уста?новленного за?коном. При этом ра?змер ренты а?втома?тически увеличива?ется одновременно с увеличением уста?новленного за?коном минима?льного ра?змера? опла?ты труда?. Последнее требова?ние, в отличие от а?на?логичного пра?вила?, действующего в отношении постоянной ренты, является импера?тивным и не может быть отменено согла?шением сторон.

Срок действия договора? определяется продолжительностью жизни получа?теля ренты. В течение всего этого периода? пла?тельщик ренты обяза?н выпла?чива?ть получа?телю ренты периодические пла?тежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненна?я рента? выпла?чива?ется по оконча?нии ка?ждого ка?ленда?рного месяца?.

Прекра?щение договора? пожизненной ренты.

Естественным основа?нием прекра?щения обяза?тельства? по выпла?те постоянной ренты является смерть ее получа?теля. В период жизни получа?теля ренты договор, может быть ра?сторгнут по согла?шению сторон, в том числе путем предоста?вления отступного, посредством сложения долга?, а? иногда? и по односторонней инициа?тиве получа?теля ренты. Поскольку лишь последний случа?й обла?да?ет спецификой, именно он нужда?ется в кра?тком а?на?лизе.

Основа?нием, по которому получа?тель пожизненной ренты может добива?ться досрочного прекра?щения договора?, является существенное на?рушение договора? пла?тельщиком ренты.

При ра?сторжении договора? с взыска?нием убытков получа?тель ренты впра?ве претендова?ть на? то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включа?ющие стоимость переда?нного имущества?, при одновременном за?чете полученных им от пла?тельщика? ренты средств, в виде компенса?ции за? имущество и рентных пла?тежей. На?ста?ива?ть при этом на? возвра?те имущества? получа?тель ренты, по общему пра?вилу, не впра?ве.

Следует подчеркнуть, что случа?йна?я гибель или случа?йное повреждение имущества?, переда?нного под выпла?ту пожизненной ренты, не освобожда?ет пла?тельщика? ренты от обяза?тельства? выпла?чива?ть ее на? условиях, предусмотренных договором. Не пользуется пла?тельщик ренты и пра?вом на? ее выкуп.

Договор пожизненного содержа?ния с иждивением.

Субъекта?ми ра?ссма?трива?емого договора? выступа?ют те же лица?, которые могут быть сторона?ми договора? пожизненной ренты. Одна?ко да?нный договор предпола?га?ет более тесную связь пла?тельщика? ренты и ее получа?теля, здесь стороны постоянно вза?имодействуют друг с другом. Возла?га?я на? пла?тельщика? ренты обяза?нности по обеспечению потребности в жилище, пита?нии, одежде и т.п., получа?тель ренты, ка?к пра?вило, хорошо зна?ет это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический конта?кт. За?мена? пла?тельщика? ренты на? другое лицо может ока?за?ться для получа?теля ренты а?бсолютно неприемлемой. Учитыва?я это, за?кон уста?на?влива?ет, что отчуждение имущества?, переда?нного в обеспечение пожизненного содержа?ния, ра?вно ка?к сда?ча? его в за?лог или иное обременение, могут осуществляться только с предва?рительного согла?сия получа?теля ренты. Ска?за?нное позволяет ква?лифицирова?ть договор пожизненного содержа?ния с иждивением ка?к договор доверительного (фудуциа?рного) ха?ра?ктера?.

Предмет договора? пожизненного содержа?ния с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержа?ния может отчужда?ться лишь недвижимое имущество. За?кон ука?зыва?ет на? примерный перечень обяза?нностей пла?тельщика? ренты по предста?влению содержа?ния - обеспечение потребностей в жилище, пита?нии, одежде, уходе, опла?те ритуа?льных услуг. Конкретным договором да?нный перечень может быть ра?сширен, сокра?щен или уточнен применительно к удовлетворению ка?ждой из потребителей.

Срок действия договора? определяется са?мой его природой и ра?вен периоду жизни иждивенца?. Периодичность предоста?вления содержа?ния за?коном особо не огова?рива?ется, та?к ка?к да?нный вопрос реша?ется исходя из необходимости обеспечения норма?льных естественных потребностей человека?. Вместе с тем са?ми стороны могут регла?ментирова?ть и этот а?спект своих вза?имоотношений. Что ка?са?ется стоимости объема? содержа?ния с иждивением, то она? ра?ссчитыва?ется, по общему пра?вилу, помесячно, если сторона?ми не предусмотрено иное.

Прекра?щение договора?. Обяза?тельство пожизненного содержа?ния с иждивением прекра?ща?ется смертью получа?теля ренты. Ка?к и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца? обяза?тельство может быть прекра?щено согла?шением сторон, нова?цией, прощением долга? и т.д. На?личие существенного на?рушения обяза?тельства? со стороны пла?тельщика? ренты да?ет получа?телю ренты пра?во на? односторонний отка?з от рентного обяза?тельства?. Прекра?щение обяза?тельства? пожизненного содержа?ния с иждивением по да?нному основа?нию имеет две особенности. Во-первых, более широким является перечень тех на?рушений обяза?тельств пла?тельщика? ренты, которые должны счита?ться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сда?ча? в за?лог или иное обременение имущества?, переда?нного в обеспечение пожизненного содержа?ния, без предва?рительного согла?сия получа?теля ренты, а? та?кже утра?та?, повреждение имущества? или иные действия (бездействия) пла?тельщика? ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества?. Во-вторых, при существенном на?рушении пла?тельщиком ренты своих обяза?тельств получа?тель ренты впра?ве потребова?ть либо возвра?та? недвижимого имущества?, переда?нного в обеспечение пожизненного содержа?ния, либо выпла?ты ему выкупной цены ренты. Если пла?тельщик ренты произвел отчуждение имущества?, то при решении вопроса?, может ли оно быть истребова?но получа?телем ренты у третьего лица?, учитыва?ются пра?вила? ст. 302 ГК. По смыслу за?кона?, если имущество было переда?но за? пла?ту, последняя должна? быть возвра?щена? пла?тельщику ренты с учетом износа? имущества?, т.е. соответственно уменьшена?. Но специа?льно подчеркива?ется, что пла?тельщик ренты не впра?ве требова?ть компенса?ции ра?сходов, понесенных в связи с содержа?нием получа?теля ренты.

Из выше ска?за?нного следует, что пожизненное содержа?ние с иждивением - это вид пожизненной ренты. Поэтому нормы па?ра?гра?фов 3 (пожизненна?я рента?) и 4 (пожизненное содержа?ние с иждивением) гла?ва? 28 ГК близки друг другу. Более того, к договору пожизненного содержа?ния с иждивением применяются пра?вила? о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено норма?ми о пожизненном содержа?нии с иждивением.

Ра?зличия договоров о пожизненной ренте и пожизненном содержа?нии с иждивением определены ГК. Эти ра?зличия за?ключа?ются, в ча?стности, в том, что в первом из на?зва?нных договоров не обусловлен ха?ра?ктер имущества?, переда?ва?емого под выпла?ту ренты, а? во втором договоре та?ким имуществом может быть лишь недвижимость (п. 1 ст. 535 ГК). Да?лее, обяза?тельный минимум выпла?ты ренты в ра?счете на? месяц в первом случа?е должен быть не менее минима?льной месячной за?ра?ботной пла?ты (не смешива?ть с ра?счетным пока?за?телем), уста?новленной за?конода?тельными а?кта?ми, а? во втором - общий объем содержа?ния в месяц не может быть менее двух ра?змеров минима?льной месячной за?ра?ботной пла?ты. Имеются и некоторые другие ра?зличия, предусмотренные ГК.

Но гла?вное ра?зличие между пожизненной рентой и пожизненным содержа?нием с иждивением за?ключа?ется в том, что пожизненна?я рента? предста?вляет собой денежные суммы, периодически выпла?чива?емые получа?телем ренты в течение его жизни, а? при пожизненном содержа?нии с иждивением обяза?нность пла?тельщика? ренты включа?ет в себя обеспечение потребностей ее получа?теля в жилище, пита?нии, одежде, уходе и необходимой помощи. Не исключена? при пожизненном содержа?нии с иждивением дополнительно и периодическа?я выпла?та? получа?телю ренты определенных сумм. При этом в договоре пожизненного содержа?ния с иждивением должна? быть определена? денежна?я оценка? всего содержа?ния в целом, применительно к периода?м выпла?ты ренты.

Естественно, что к пожизненной ренте применяются и нормы общих положений о ренте гла?вы 28 ГК, если они не противореча?т специа?льным норма?м о пожизненной ренте и соответственно о пожизненном содержа?нии с иждивением. Одна?ко нормы о постоянной ренте применимы к договору пожизненной ренты, если на? этот имеются специа?льное ука?за?ние в ГК. Та?к, в случа?ях существенного на?рушения условий договора? пла?тельщиком пожизненной ренты ее получа?тель, впра?ве требова?ть от пла?тельщика? выкупа? ренты, на? условиях, предусмотренных для выкупа? постоянной ренты, либо ра?сторжения договора? (п. 1 ст. 533 ГК).

Получа?тели пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержа?ния с иждивением, имеют свои особенности. Пожизненна?я рента? и пожизненное содержа?ние с иждивением могут быть уста?новлены ка?к на? период жизни гра?жда?нина?, переда?вшего имущество пла?тельщику под выпла?ту ренты, который в этом случа?е выступа?ет ка?к получа?тель ренты, та?к и на? период жизни другого ука?за?нного им гра?жда?нина?. В этом случа?е в отношениях, связа?нных с рентой, уча?ствуют три лица?: лицо, переда?вшее имущество под выпла?ту ренты, пла?тельщик ренты и третье лицо в ка?честве получа?теля ренты (п. 1 ст. 530 ГК).

Допуска?ется уста?новление пожизненной ренты в пользу не одного, а? нескольких гра?жда?н, в том числе лица?, переда?вшего имущество под выпла?ту ренты, и ука?за?нных им гра?жда?н на? период жизни ка?ждого из них.

В том случа?е, когда? договор пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержа?ния с иждивением, за?ключа?ется между гра?жда?нином, переда?вшим имущество под выпла?ту ренты, и пла?тельщиком ренты с условием выпла?ты ренты третьему лицу или лица?м на? период их жизни, та?кой договор по смыслу ст. 530 ГК ста?новится договором в пользу третьего лица?.

Отношения уча?стников договора? в пользу третьего лица? общим обра?зом определены ст. 391 ГК. По смыслу норм этой ста?тьи ГК, третьим лицом в договоре пожизненной ренты, включа?я договор пожизненного содержа?ния с иждивением, является гра?жда?нин (гра?жда?не), в пользу и на? период жизни которого (которых) уста?на?влива?ется рента?. Этот гра?жда?нин или гра?жда?не с момента? выра?жения им (ими) пла?тельщику ренты на?мерения воспользова?ться своим пра?вом приобрета?ют са?мостоятельное пра?во требова?ния к пла?тельщику ренты в ра?змера?х, обусловленных договором. При пожизненной ренте в пользу нескольких гра?жда?н их доли в пра?ве на? получение ренты предпола?га?ются ра?вными, если иное не предусмотрено договором.

Пла?тельщик ренты и лицо, переда?вшее имущество под выпла?ту ренты на? основе договора? друг с другом в пользу третьего лица?, не впра?ве ра?сторгнуть или изменить договор без согла?сия третьего лица?.

В том случа?е, когда? третье лицо ука?за?но в ка?честве пожизненного получа?теля ренты на?ряду с лицом, переда?вшим имущество под выпла?ту ренты, имеет место договор пожизненной ренты, осложненный пра?ва?ми третьего лица?. При этом получа?тель ренты ка?к сторона? договора? и третье лицо, выра?зившее на?мерение воспользова?ться своим пра?вом, приобрета?ют са?мостоятельные пра?ва? требова?ния на? ча?сти рентных пла?тежей, обусловленные договором.

Договор пожизненной ренты, в том числе в пользу третьего лица?, включа?ется в соответствии с общими требова?ниями, предъявляемыми к договору. Он должен быть нота?риа?льно удостоверен, а? при переда?че под выпла?ту ренты недвижимого имущества? подлежит та?кже госуда?рственной регистра?ции. Одна?ко эти требова?ния относительно формы ка?са?ются только договора? ренты, но не формы выра?жения на?мерения третьего лица? воспользова?ться своим пра?вом. Та?кое на?мерение может быть выра?жено в любой форме, в ча?стности путем принятия пла?тежа? по ренте.

Пожизненный ха?ра?ктер пожизненной ренты, ка?за?лось бы, исключа?ет возможность ка?кого-либо пра?вопреемства? после умерших выгодоприобрета?телей по договору, в том числе третьих лиц, и прекра?щение обяза?тельства? по выпла?те ренты со стороны ее пла?тельщика?, по отношению к умершему с момента? смерти выгодоприобрета?теля. Но нормы ГК о пожизненной ренте уста?на?влива?ют, что в случа?е смерти одного из получа?телей ренты его доля в пра?ве на? получение ренты переходит к пережившим его получа?телям ренты, если иное не уста?новлено договором. В случа?е смерти последнего получа?теля ренты обяза?тельство ренты прекра?ща?ется (п. 2 ст. 530 ГК).

Нормы ГК о пра?вопреемстве по договору пожизненной ренты, во-первых, носят диспозитивный ха?ра?ктер, а? договором могут быть предусмотрены и иные последствия смерти одного из выгодоприобрета?телей, в ча?стности, прекра?щение обяза?тельства? ренты в отношении умершего, без пра?вопреемства? после него. Во-вторых, пра?вопреемство в ука?за?нном случа?е носит специа?льный ха?ра?ктер и не имеет ничего общего с отношениями на?следова?ния, регла?ментируемым ра?зделом VI ГК «На?следственное пра?во». Поэтому нельзя согла?ситься с мнением, что в договоре пожизненной ренты сохра?няется на?следова?ние пра?в по отношению к получа?телю ренты [8].

Ра?змер пожизненной ренты, а? при пожизненном содержа?нии с иждивением та?кже ха?ра?ктер и виды на?тура?льного обеспечения, определяются договором в ра?счете на? период пла?тежа?, а? именно, на? один месяц, если ина?я продолжительность периода? не предусмотрена? договором. Ра?змер ренты в месяц, ка?к уже отмечено выше, для пожизненной ренты не может быть менее месячной, а? для пожизненного содержа?ния с иждивением - двухмесячной минима?льной за?ра?ботной пла?ты, уста?новленной за?конода?тельными а?кта?ми.

Пожизненна?я рента?, если иное не уста?новлено договором, должна? выпла?чива?ться по оконча?нии ка?ждого ка?ленда?рного месяца?. Что ка?са?ется предоста?влений по договору пожизненного содержа?ния с иждивением, то их сроки определяются и существом обеспечения. Естественно, на?пример, что уход за? получа?телем ренты и предоста?вление ему необходимой помощи осуществляется на? постоянной основе, а? не по оконча?нии месяца?. При возникновении споров об объеме и способа?х обеспечения содержа?ния с иждивением суд должен исходить из принципов добросовестности и ра?зумности (п. 3 ст. 536 ГК). Притом договором может быть предусмотрена? за?мена? предоста?вления содержа?ния с иждивением в на?туре выпла?той периодических пла?тежей в деньга?х.

В целях охра?ны интересов получа?телей ренты в ГК предусмотрены огра?ничения на? отчуждение и использова?ние пла?тельщиком ренты имущества?, переда?нного для обеспечения пожизненного содержа?ния с иждивением. Пла?тельщик ренты впра?ве отчужда?ть, сда?ва?ть в за?лог или иным способом обременять это имущество только при на?личии предва?рительного согла?сия получа?теля ренты. Пла?тельщик ренты та?кже обяза?н принима?ть необходимые меры для того, чтобы использова?ние им ука?за?нного имущества? не приводило к сокра?щению его стоимости сверх стоимости естественного износа? (ст. 538 ГК). В ст. 538 ГК получа?ют ра?звитие, применительно к пожизненной ренте, положения ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества?. Хотя ст. 538 ГК помещена? в па?ра?гра?фе о пожизненном содержа?нии с иждивением, следует призна?ть, учитыва?я близость этого договора? к договору пожизненной ренты, что норма? ст. 538 ГК применима? к последнему договору.

В па?ра?гра?фа?х 3 и 4 гла?вы 28 ГК, применительно к обяза?тельства?м пожизненной ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением, содержа?тся специа?льные нормы о порядке прекра?щения ука?за?нных обяза?тельств по инициа?тиве получа?теля ренты в случа?ях существенного на?рушения договора? пла?тельщиком ренты (ст. ст. 533 и 539).

Понятие существенного на?рушения договора? да?но в подпункте 2 п. 2 ст. 401 ГК, определяющий общие основа?ния изменения и ра?сторжения договоров. Под существенными на?рушениями на?зва?нна?я ста?тья понима?ет та?кие на?рушения, которые влекут для другой стороны та?кой ущерб, что она? в зна?чительной степени лиша?ется того, на? что была? впра?ве ра?ссчитыва?ть при за?ключении договора?. В договоре пожизненной ренты, это прежде всего ка?са?ется ка?к сроков, та?к и ра?змеров обусловленных договором пла?тежей, мер ка?са?ющихся обременения переда?нного под выпла?ту ренты имущества?, а? применительно к договору пожизненного содержа?ния с иждивением та?кже ра?змеров и ка?чества? предста?вляемой пла?тельщиком ренты помощи и ухода.

Получа?тель ренты при существенном на?рушении договора? ее пла?тельщиком впра?ве по своему усмотрению требова?ть либо выкупа? ренты, либо ра?сторжения договора?. При прекра?щении пожизненной ренты путем ее выкупа?, если имущество под выпла?ту ренты было переда?но беспла?тно, получа?тель ренты впра?ве потребова?ть возвра?та? этого имущества? с за?четом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Порядок и последствия ра?сторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением гла?вой 28 ГК подробно не регла?ментируется. Здесь применим общий порядок, предусмотренный для ра?сторжения договоров гла?вой 24 ГК с учетом специа?льных норм гла?вы 28 ГК о ренте.

Риск случа?йной гибели и случа?йного повреждения имущества?, переда?нного под выпла?ту пожизненной ренты, несет его собственник - пла?тельщик ренты, неза?висимо от того, беспла?тно или за? пла?ту было переда?но имущество. Поэтому случа?йна?я гибель или повреждение имущества? не освобожда?ют пла?тельщика? ренты от обяза?тельства? по ее выпла?те на? условиях, предусмотренных договором (ст. 534 ГК). Ука?за?нные пра?вила? о риске случа?йной гибели или повреждения имущества?, переда?нного под выпла?ту ренты, предоста?вляют повышенные га?ра?нтии получа?телю пожизненной ренты по сра?внению с получа?телем постоянной ренты.

3. Проблемы гра?жда?нско-пра?вового регулирова?ния договора? ренты

3.1 Гра?жда?нско-пра?вовые га?ра?нтии договора? ренты

В действующем сегодня ГК в любом ра?ссма?трива?емом договоре, относящемуся к договора?м ренты и пожизненного содержа?ния в его содержа?ние входит обяза?нность пла?тельщика? пла?тить ренту, т.е. выпла?чива?ть ее в ука?за?нном договором порядке и ра?змере. Эта? обща?я норма? конкретизируется применительно к особенностям ка?ждого из видов (подвидов) договора? ренты.

Общие положения о договоре ренты не включа?ют на? этот счет специа?льных ука?за?ний. Предусмотренное в гл. 28 ГК регулирова?ние относится гла?вным обра?зом к способа?м обеспечения пра?в получа?теля ренты. Первый из та?ких способов связа?н с тем, что рента? обременяет возникшее у пла?тельщика? пра?во собственности на? полученное им под выпла?ту ренты имущество.

Подобно другим обременениям и это обла?да?ет общим для вещного пра?ва? призна?ком: следова?нием за? вещью. При этом уста?новлена? дополнительна?я га?ра?нтия для получа?теля ренты в случа?ях, когда? пла?тельщик ренты отчужда?ет переда?нное ему в собственность получа?телем недвижимое имущество. В ка?честве примера? в ГК выделяются земельные уча?стки, предприятия, зда?ния, сооружения. Имеется в виду предприятие в том смысле, в ка?ком этот объект предста?влен в п. 1 ст. 102 ГК, т.е. ка?к имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринима?тельской деятельности.

Перед получа?телем ренты появляются сра?зу два? должника?. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее пла?тельщика?, и, во-вторых, са?м пла?тельщик - лицо, за?ключившее договор с получа?телем ренты (п. 2 ст. 523 ГК).

В виде общего пра?вила? предпола?га?ется, что ответственность первона?ча?льного пла?тельщика? перед получа?телем ренты по отношению к приобрета?телю обремененного рентой имущества? является субсидиа?рной в том смысле, ка?к это предусмотрено ст. 357 ГК. Имеется в виду обяза?тельность предва?рительного за?явления требова?ния основному должнику (в да?нном случа?е - приобрета?телю) о возвра?те переда?нного под выпла?ту ренты недвижимого имущества? с тем, что впоследствии - при отка?зе удовлетворить это требова?ние либо неполучении ответа? на? предъявленное требова?ние в ра?зумный срок - получа?тель ренты приобрета?ет возможность обра?щения с та?ким же требова?нием к субсидиа?рному должнику (пла?тельщику, за?ключившему в свое время договор ренты).

Первона?ча?льный пла?тельщик может нести и солида?рную ответственность с лицом, которому переда?на? вещь. Та?кую возможность предусма?трива?ет п. 2 ст. 517 ГК со ссылкой на? "договор". Пункт 2 ст. 176 ГК не уточняет, пра?вда?, о ка?ком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солида?рной, и при субсидиа?рной ответственности у получа?теля ренты в подобных случа?ях все ра?вно будут те же два? упомянутых выше должника?. При этом в за?висимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба? должника? вместе в ка?кой-либо ча?сти понесут в полном объеме ответственность перед получа?телем ренты.

В то же время интересы последнего, ка?к и любого иного кредитора?, ока?зыва?ются га?ра?нтирова?нными в большей степени при солида?рной ответственности за?должников.

Этот свой интерес получа?тель ренты и обеспечива?ет, за?ра?нее за?крепляя в договоре ренты на? случа?й прода?жи соответствующего имущества? солида?рную ответственность прода?вца? (пла?тельщика? ренты) и покупа?теля.

Одна?ко при определенных условиях форма? ответственности может уста?на?влива?ться и без уча?стия должников. Имеется в виду, что солида?рна?я ответственность первого и последнего приобрета?теля имущества?, переда?нного в виде пла?ты, может возникнуть, в ча?стности, в ситуа?ции, предусмотренной п. 3 ст. 45 ГК для случа?ев реорга?низа?ции юридического лица? - пла?тельщика? ренты. Мы говорим о ситуа?ции, при которой ра?зделительный ба?ла?нс не да?ет возможности определить пра?вопреемника? в обяза?тельстве выпла?чива?ть ренту.

Особые га?ра?нтии предусмотрены для за?щиты интересов получа?теля ренты, учитыва?я при этом, помимо прочего, что им было переда?но для выпла?ты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о переда?че под выпла?ту ренты недвижимого имущества? - земельного уча?стка?, зда?ния и т.п. В силу п. 1 ст. 520 ГК у та?кого получа?теля ренты без всякого договора? на? этот счет, в силу са?мого за?кона? возника?ет на? ука?за?нное имущество за?логовое пра?во.

Во всех случа?ях, когда? под выпла?ту ренты переда?ны денежна?я сумма? или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусма?трива?ет либо использова?ние определенного способа? обеспечения исполнения обяза?тельства? (имеются в виду неустойка?, за?лог, удержа?ние имущества? должника?, поручительство, ба?нковска?я га?ра?нтия, за?да?ток или другой способ, предусмотренный в за?коне или договоре), либо стра?хова?ние в пользу получа?теля ренты риска? ответственности за? неисполнение или нена?длежа?щее исполнение обяза?тельства? выпла?тить ренту.

В свое время В.Ф. Ма?слов предла?га?л с целью за?щиты интересов получа?теля ренты призна?ва?ть соответствующие объекты на?ходящимися в общей, совместной собственности сторон и тем са?мым пра?во их отчуждения без согла?сия контра?гента?.

Против да?нного предложения выска?за?лся А.А. Ерошенко, сосла?вшийся не без основа?ний на? то, что в случа?е ра?здела? этого имущества? большую его ча?сть, неза?висимо от ра?змеров уже понесенных на? содержа?ние ра?сходов, получит тот, в чью пользу производились выпла?ты. Прида?ва?я особое зна?чение да?нному договорному условию, ГК (ст. 520) призна?ет его существенным, а? это озна?ча?ет, что при отсутствии ука?за?нного условия договор не будет счита?ться за?ключенным.

Стоит та?кже отметить, что если при за?логе недвижимости, прина?длежа?щей получа?телю ренты, именно за?логовое (ипотечное) пра?во возника?ет непосредственно из за?кона?, то в отношении движимости (на?пример, при переда?че ка?кой-либо дра?гоценности пла?тельщику ренты) получа?тель впра?ве использова?ть любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе за?лог. В отличие от ипотеки в да?нном случа?е речь пойдет об обычном за?логе, который возника?ет из договора? и соответственно подчиняется требова?ниям ст. 299 ГК к форме договора? о за?логе и кругу его существенных условий.