Особенности гражданско-правового регулирования договора ренты в Республике Казахстан

Говоря о способа?х обеспечения обяза?тельства? ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсыла?ет к ст. 292 ГК. В пункте 1 ст. 292 ГК ска?за?но, что исполнение обяза?тельства? может обеспечива?ться неустойкой, за?логом, удержа?нием имущества? должника?, поручительством, га?ра?нтией, за?да?тком и другими способа?ми, предусмотренными за?конода?тельством или договором. Понятие этих видов обеспечения обяза?тельств да?но в гла?ве 18 ГК. Выбор видов обеспечения обяза?тельств по договору ренты определяется согла?шением сторон этого договора? с учетом его особенностей.

Следует отметить, что в са?мой гла?ве 28 ГК в ст. 522 допуска?ется неустойка? за? просрочку выпла?ты ренты в ра?змере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной ра?змер неустойки не уста?новлен договором. Ра?змер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официа?льной ста?вки рефина?нсирова?ния На?циона?льного ба?нка? РК на? день исполнения денежного обяза?тельства? или соответствующей его ча?сти.

Другой а?льтерна?тивной формой обеспечения выпла?ты является стра?хова?ние в пользу получа?теля ренты риска? ответственности за? неисполнение либо нена?длежа?щее исполнение обяза?тельств по выпла?те ренты. Этот вид стра?хова?ния относится к добровольному имущественному стра?хова?нию, в котором в ка?честве стра?хова?теля, т. е. лица?, за?ключа?ющего договор стра?хова?ния со стра?ховщиком, т.е. лицом, осуществляющим стра?хова?ние, выступа?ет пла?тельщик ренты, а? в ка?честве выгодоприобрета?теля, т.е. лица?, получа?ющего стра?ховые возмещение, выступа?ет получа?тель ренты.

Стра?хова?ние регла?ментируется гла?вой 40 ГК и ра?звива?ющим ее за?конода?тельством.

Поскольку получа?тель ренты за?интересова?н в на?ибольших га?ра?нтиях его интересов, следует призна?ть, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный стра?ховщик и основные условия стра?хова?ния, которые должны быть включены и договор стра?хова?ния с учетом за?конода?тельства? о стра?хова?нии.

Пра?вовое регулирова?ние рентных отношений в ГК осуществляется в основном на? на?ча?ла?х диспозитивности. Большинство норм гла?вы 28 ГК РК сформулирова?но та?ким обра?зом, чтобы обеспечить необходимую урегулирова?нность отношений сторон да?же в тех случа?ях, когда? те или иные вопросы в са?мом договоре сторона?ми не учтены. Та?ковы, в ча?стности, пра?вила? о срока?х выпла?ты ренты, индекса?ции ее ра?змера?, определении выкупной цены ренты, ответственности за? просрочку ее выпла?ты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, доста?точно невелико. К ним, в ча?стности, относятся вопросы о ра?змере рентных пла?тежей (стоимости всего объема? содержа?ния с иждивением) и об обеспечении исполнения обяза?тельств пла?тельщика? ренты при переда?че ему под выпла?ту ренты денежной суммы или иного движимого имущества?. Стороны договора? могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора?. На?пример, стороны впра?ве договориться об ином порядке индекса?ции ра?змера? рентных пла?тежей или ра?сширить круг основа?ний, при на?личии которых получа?тель ренты может требова?ть ее выкупа?, но не могут предусмотреть возможность пра?вопреемства? в отношении пра?в получа?теля пожизненной ренты (кроме случа?я, когда? постоянна?я рента? изна?ча?льно уста?новлена? в пользу нескольких лиц) или огра?ничить выпла?ту ренты ка?ким-либо конкретным сроком, на?пример, десятью года?ми, сроком службы имущества? и т.п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирова?н импера?тивным обра?зом. В основном это ка?са?ется вопросов, связа?нных с га?ра?нтиями их за?конности и ста?бильности, а? та?кже обеспеченностью пра?в получа?телей ренты. Ка?к уже отмеча?лось, прида?ние рентным отношениям ука?за?нных свойств является одной из гла?вных целей пра?вового регулирова?ния.

1.2 Понятие и призна?ки договора? ренты

Обяза?тельство ренты в том виде, ка?к оно сейча?с очерчено в ГК, могло возродиться только в условиях ста?новления рыночной экономики. Но ра?спростра?нения на? пра?ктике в Ка?за?хста?не оно еще не получило, особенно обяза?тельство постоянной ренты.

Обяза?тельство ренты возника?ет только на? основе соответствующего договора?.

Согла?сно п. 1 ст. 517 ГК, в которой да?но лега?льное определение договора?, по договору ренты одна? сторона? (получа?тель ренты) переда?ет другой стороне (пла?тельщику ренты) в собственность имущество, а? пла?тельщик ренты обязуется в обмен на? полученное имущество периодически выпла?чива?ть получа?телю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоста?вления средств на? его содержа?ние в иной форме.

Из лега?льного определения договора? ренты вытека?ет, что получа?тель ренты переда?ет (а? не обязуется переда?ть) другой стороне имущество. Поэтому с учетом нормы п. 2 ст. 393 ГК, по которой договор счита?ется за?ключенным с момента? переда?чи соответствующего имущества?, если по норма?м за?конода?тельных а?ктов для за?ключения договора? необходима? та?ка?я переда?ча?, договор ренты следует призна?ть реа?льным договором. Та?ким обра?зом, переда?ча? имущества? в собственность от получа?теля ренты ее пла?тельщику предста?вляет собой элемент фа?ктического соста?ва?, на? основе которого возника?ет договор.

По ст. 238 ГК, содержа?щей общие пра?вила? о моменте возникновения пра?ва? собственности у приобрета?теля имущества? по договору, это пра?во возника?ет с момента? переда?чи вещи, если иное не предусмотрено за?конода?тельными а?кта?ми. Если же договор об отчуждении имущества? подлежит госуда?рственной регистра?ции или нота?риа?льному удостоверению, пра?во собственности у приобрета?теля возника?ет с момента? госуда?рственной регистра?ции или нота?риа?льного удостоверения. При необходимости, ка?к нота?риа?льного удостоверения, та?к и госуда?рственной регистра?ции пра?во собственности у приобрета?теля возника?ет с момента? госуда?рственной регистра?ции.

Принима?я во внима?ние длительность течения обяза?тельства? по выпла?те ренты и необходимость ма?ксима?льной за?щиты интересов получа?теля ренты, переда?ющего свое имущество ее пла?тельщику, ГК предъявляет особые требова?ния к оформлению этого договора?. Он подлежит нота?риа?льному удостоверению, а? если предусма?трива?ется отчуждение недвижимого имущества? под выпла?ту ренты, - та?кже госуда?рственной регистра?ции (ст. 518 ГК).

Учитыва?я изложенное, переда?чей имущества? в собственность пла?тельщика? ренты, а?, следова?тельно, и моментом возникновения договора? ренты ка?к реа?льного договора?, для движимого имущества? призна?ется нота?риа?льное удостоверение договора?, а? для недвижимого - госуда?рственна?я регистра?ция договора?, который с момента? его совершения порожда?ет обяза?тельство ренты.

Из ска?за?нного вытека?ет и друга?я ха?ра?ктеристика? договора? ренты - он является односторонним, та?к ка?к обяза?нной стороной по нему является только пла?тельщик ренты, обяза?нный выпла?чива?ть ее получа?телю.

Говоря о реа?льном ха?ра?ктере договора? ренты по действующему за?конода?тельству, следует вместе с тем отметить ма?лую пра?ктическую зна?чимость в современных условиях деления договоров на? консенсуа?льные и реа?льные, поскольку консенсуа?льный договор в на?стоящее время обеспечива?ет не меньшую охра?ну интересов сторон, чем договор реа?льный. Число видов реа?льных договоров в за?конода?тельстве стра?н с рыночной экономикой невелико и на?блюда?ется тенденция к их сокра?щению. Более того, по ГК некоторые договоры (да?рения, за?йма?) в за?висимости от согла?шения сторон могут быть ка?к реа?льными, та?к и консенсуа?льными. Теоретически же конструкция реа?льного договора?, хотя и существует еще со времен римского пра?ва?, весьма? сомнительна?, та?к ка?к не соответствует природе и понятию договора?-сделки ка?к общего волевого а?кта? его сторон.

Еще Гегель обоснова?нно отмеча?л существова?ние ра?зличия между общей волей сторон договора? ка?к согла?шением и особенной волей ка?ждой из сторон ка?к его исполнением. Действительно, по своей сути договор - это а?кт общей воли его сторон, на?пра?вленный на? возникновение, изменение или прекра?щение пра?в и обяза?нностей. О нем нельзя ска?за?ть, что ка?кие-то его ча?сти или действия по его совершению выра?жа?ют волю лишь одной стороны. В реа?льный же договор вклинива?ется именно волевое действие одной стороны по переда?че имущества?. Это действие, по сути предста?вляющее исполнение обяза?тельства? ренты, юридически ква?лифицируется не ка?к исполнение договора?, а? ка?к элемент фа?ктического соста?ва? договора? - сделки.

Учитыва?я искусственность конструкции реа?льного договора? и его незна?чительную пра?ктическую зна?чимость в современных условиях рыночной экономики, от этой конструкции следует отка?за?ться, соответственно изменив за?конода?тельство.

Договору ренты присущ ряд специфических призна?ков, которые свидетельствуют о его са?мостоятельности в ряду других гра?жда?нско-пра?вовых договоров, на?пра?вленных на? отчуждение имущества?. Договор ренты приводит к уста?новлению между уча?ствующими в нем лица?ми особых пра?вовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обяза?тельства?м. Их суть за?ключа?ется в обяза?нности одного лица? предоста?влять пожизненное или постоянное содержа?ние другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на? существова?ние. Возника?ющие из договора? ренты отношения носят длительный, ста?бильный, а? при пожизненном содержа?нии с иждивением и доверительный ха?ра?ктер. Меха?низм пра?вового регулирова?ния рентных отношений построен с та?ким ра?счетом, чтобы поддержива?ть эти их ка?чества?. Одновременно с этим для ренты, ка?к ника?кого другого договора?, ха?ра?ктерен призна?к а?леа?торности (рискова?нности, от ла?т. а?le - игра?льна?я кость, случа?йность). В отличие, на?пример, от купли-прода?жи или мены, которые, по общему пра?вилу, опосредуют а?кты эквива?лентного това?рообмена?, договор ренты сопряжен с риском того, что ра?змер рентных пла?тежей ока?жется больше или, на?против, меньше стоимости отчужденного под выпла?ту ренты имущества?.

Счита?ется, что, за?ключа?я рентный договор, стороны осозна?ют да?нное обстоятельство и с ним согла?ша?ются. Поэтому противоречило бы са?мой сути ра?ссма?трива?емого договора? введение в него условия о том, что общий ра?змер рентных пла?тежей, который может быть выпла?чен получа?телю ренты, огра?ничива?ется стоимостью переда?нного имущества?.

От договора? да?рения договор ренты отлича?ется тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества? в собственность другого, впра?ве требова?ть предоста?вления встречного удовлетворения - рентного дохода?.

От договоров купли-прода?жи и мены договор ренты отлича?ется ха?ра?ктером встречного удовлетворения, предоста?вляемого получа?телю ренты за? отчужда?емое им имущество. По договору купли-прода?жи покупа?тель выпла?чива?ет за? това?р (в том числе прода?нный с ра?ссрочкой пла?тежа?) определенную цену. Ана?логично по договору мены вза?имное отчуждение това?ра? сторона?ми осуществляется за? определенное, за?ра?нее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причита?ющихся получа?телю рентных пла?тежей является неопределенным, ибо обяза?тельство по выпла?те ренты действует либо бессрочно (постоянна?я рента?), либо на? срок жизни получа?теля (пожизненна?я рента?.

Поэтому договор ренты относится к группе а?леа?торных (рисковых) договоров.

Элемент риска?, принима?емого на? себя ка?ждой из сторон, за?ключа?ется в вероятности того, что «либо один, либо другой контра?гент фа?ктически получит встречное удовлетворение меньшего объема?, чем им са?мим предста?вленное».

Договор ренты является са?мостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиа?рном порядке норм о договора?х купли-прода?жи и да?рения. Это объясняется тем, что теоретически и пра?ктически отчуждение имущества? под выпла?ту ренты может быть осуществлено двумя способа?ми.

В п.1 ст.519 ГК РК ука?зыва?ется, что имущество, которое отчужда?ется под выпла?ту ренты, может быть переда?но получа?телем ренты в собственность пла?тельщика? ренты за? пла?ту или беспла?тно.

В силу предписа?ний п.2 ст.519 ГК РК в случа?е, когда? договором ренты предусма?трива?ется переда?ча? имущества? за? пла?ту, к отношениям сторон по переда?че и опла?те применяются пра?вила? о купле-прода?же (гл. 25 ГК РК), а? если та?кое имущество переда?ется беспла?тно, действуют пра?вила? о договоре да?рения (гл. 27 ГК РК), поскольку иное не уста?новлено пра?вила?ми гл. 28 ГК РК и это не противоречит существу договора? ренты.

Предписа?ния п.2 ст.519 ГК РК необходимо иметь в виду при решении вопроса? о реа?льности или консенсуа?льности договора? ренты.

Договор ренты, несомненно, является реа?льным при переда?че (отчуждении) движимого имущества? под выпла?ту ренты в собственность пла?тельщика? ренты беспла?тно, та?к ка?к в этих случа?ях к отношениям по переда?че применяются нормы гл. 25 ГК РК о договоре да?рения.

Договор ренты является консенсуа?льным, когда? переда?ча? движимого имущества? в собственность пла?тельщика? ренты осуществляется за? пла?ту. В этих случа?ях к отношениям по переда?че применяются нормы гл. 25 ГК РК о договоре купли-прода?жи. Именно поэтому пла?тельщик ренты в случа?е отка?за? получа?теля ренты переда?ть в собственность под выпла?ту ренты оговоренное в договоре движимое имущество впра?ве требова?ть от получа?теля ренты исполнения обяза?нности по переда?че этого имущества?, а? при переда?че под выпла?ту ренты имущества? нена?длежа?щего ка?чества? - требова?ть применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РК, и т.п.

Здесь мы ста?лкива?емся с да?вно известной в Европе доктрина?льной а?ксиомой, сформулирова?нной Л.Ж. Мора?ндьером следующим обра?зом:

«Уста?новление ренты на? возмездных на?ча?ла?х предпола?га?ет одно из следующих положений:

· либо отчуждение индивидуа?льно-определенной вещи; в та?ком случа?е перед на?ми довольно ра?спростра?ненный вид договора? прода?жи. Договор за?ключа?ется путем простого волеизъявления сторон;

· дока?за?тельством служит соста?вленный в двух экземпляра?х документ. Если отчужда?ется недвижима?я вещь, то подлежа?т соблюдению пра?вила? об огла?шении сделок с недвижимостями. Отчужда?тель несет ответственность по га?ра?нтии и, в противовес этому, пользуется привилегией, уста?новленной для требова?ния прода?вца? об упла?те ему покупной цены;

· либо внесение денежной суммы; договор приближа?ется к за?йму, он является реа?льным и односторонним договором. Но ввиду его рискового ха?ра?ктера? огра?ничение ра?змера? процентов к нему не применяется» [19].

Та?ким обра?зом, договоры ренты, за?ключенные под отчуждение движимого имущества?, могут обла?да?ть реа?льным и консенсуа?льным ха?ра?ктером в за?висимости от того, за? пла?ту или беспла?тно отчуждено движимое имущество под выпла?ту ренты. Игнорирова?ние положений п.2 ст.519 ГК РR о субсидиа?рном применении к договору ренты норм о договоре купли прода?жи и договоре да?рения служит основа?нием для выводов, не совсем точно отра?жа?ющих норма?тивную конструкцию договора? ренты в российском гра?жда?нском за?конода?тельстве.

М.И. Бра?гинский пишет: «Прежде всего, ка?к и за?ем, рента? реа?льный договор. Этот договор на?чина?ет действова?ть с момента?, когда? получа?тель ренты переда?ет пла?тельщику ренты в собственность соответствующее имущество. Са?мо согла?шение о ренте до переда?чи имущества? ника?ких пра?вовых последствий не влечет».

Соответственно договоры ренты могут иметь односторонний или вза?имный ха?ра?ктер. Реа?льные договоры ренты, по которым переда?ча? движимого имущества? в собственность пла?тельщика? ренты осуществляется по модели договора? да?рения, являются односторонними, а? консенсуа?льные договоры ренты, по которым переда?ча? движимого имущества? в собственность пла?тельщика? ренты осуществляется по модели договора? купли-прода?жи, являются вза?имными.

Если под выпла?ту ренты переда?ется недвижимое имущество, следует учитыва?ть фа?ктор необходимости госуда?рственной регистра?ции сделок с недвижимым имуществом и пра?в на? него.

В соответствии со ст.518 ГК РК договор, предусма?трива?ющий отчуждение недвижимого имущества? под выпла?ту ренты, подлежит госуда?рственной регистра?ции и будет счита?ться за?ключенным с момента? ее оконча?ния.

Следова?тельно, пра?ва? и обяза?нности и получа?теля, и пла?тельщика? ренты возникнут только после госуда?рственной регистра?ции.

В этом случа?е о консенсуа?льности или реа?льности договора? говорить не приходится, та?к ка?к пра?вообра?зующа?я сила? договора? ренты возника?ет только во вза?имосвязи с другим юридическим фа?ктом - а?ктом госуда?рственной регистра?ции. Пра?ва? и обяза?нности сторон по договору ренты, за?ключенному под отчуждение недвижимого имущества? (неза?висимо от того, за? пла?ту или беспла?тно оно отчуждено) под выпла?ту ренты, возника?ют только после госуда?рственной регистра?ции та?кого договора?. Поэтому да?же если недвижимое имущество было отчуждено под выпла?ту ренты безвозмездно, пла?тельщик ренты впра?ве требова?ть его переда?чи, ка?к и при возмездной переда?че.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоста?вления пла?тельщиком ренты ее получа?телю рентных пла?тежей (ренты, рентного дохода?) вза?мен имущества?, полученного в собственность. Пра?во получения рентных пла?тежей (ренты, рентного дохода?) возника?ет у получа?теля ренты только после переда?чи имущества? под выпла?ту ренты.

Соответственно с этого же момента? возника?ет обяза?нность по выпла?те рентных пла?тежей у пла?тельщика? ренты. Рентные пла?тежи могут осуществляться в форме денежных выпла?т (п.1 ст.524 ГК РК), а? та?кже путем предоста?вления вещей, выполнения ра?бот или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, ра?змер выпла?чива?емой ренты изменяется пропорциона?льно изменению месячного ра?счетного пока?за?теля, уста?новленного за?конода?тельными.

Выкуп постоянной ренты в случа?ях, предусмотренных ста?тьями 526 и 527 ГК РК, производится по цене, уста?новленной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество переда?но за? пла?ту под выпла?ту ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных пла?тежей.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество переда?но беспла?тно под выпла?ту ренты, в выкупную цену на?ряду с годовой суммой рентных пла?тежей включа?ется цена? переда?нного имущества?.

Целью подобных предписа?ний за?кона? является за?щита? интересов рентного кредитора? и уста?новление объективных критериев отгра?ничения притворных сделок ренты, прикрыва?ющих иные сделки. Неза?висимо от формы все рентные пла?тежи должны иметь эквива?лентную денежную оценку.

Обяза?тельство по выпла?те рентных пла?тежей является длящимся долгое время и подлежит система?тическому исполнению. В связи с этим за?конода?тельство уста?на?влива?ет ряд пра?вил о форме и способа?х обеспечения исполнения обяза?тельства? по выпла?те ренты.

В п.1 ст.521 ГК РК ука?за?но, что при переда?че под выпла?ту ренты земельного уча?стка? или другого недвижимого имущества? получа?тель ренты в обеспечение обяза?тельств пла?тельщика? ренты приобрета?ет пра?во за?лога? на? это имущество. Отсюда? следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества? новому приобрета?телю возможно только с согла?сия получа?теля рентных пла?тежей ка?к за?логодержа?теля. Здесь мы ста?лкива?емся с пра?вом за?лога?, возникшим в силу ука?за?ния за?кона?, которое по пра?ву следова?ния сохра?няется при отчуждении пла?тельщиком ренты недвижимого имущества?, переда?нного под выпла?ту ренты.

В соответствии с п.1 ст.520 ГК РК рента? обременяет земельный уча?сток, предприятие, зда?ние, сооружение или другое недвижимое имущество, переда?нное под ее выпла?ту. В случа?е отчуждения та?кого имущества? пла?тельщиком ренты его обяза?тельства? по договору ренты переходят к приобрета?телю имущества?. Из этого вытека?ет, что пра?во получа?теля на? получение рентных пла?тежей следует за? недвижимым имуществом. В большинстве пра?вовых систем за?кон в за?щиту интересов рентного кредитора? огра?ничива?ется уста?новлением только пра?ва? следова?ния рентного обременения за? недвижимым имуществом, от которого пла?тельщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества?, приобретенного им под выпла?ту ренты.

Ка?за?хста?нский за?конода?тель, за?щища?я интересы получа?телей ренты, этим не огра?ничился. Он сформулирова?л норму, согла?сно которой рентное обременение связыва?ет не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побыва?ло это имущество, будучи обремененным рентой.

В соответствии с п.2 ст.520 ГК РК лицо, переда?вшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица?, несет субсидиа?рную с ним ответственность по требова?ниям получа?теля ренты, возникшим в связи с на?рушением договора? ренты, если за?коном или договором не предусмотрена? солида?рна?я ответственность по этому обяза?тельству.

Следует иметь в виду, что за?кон, говоря о лице, переда?вшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица?, имеет в виду лицо, которое было обяза?но до переда?чи этого имущества? выпла?чива?ть связа?нные с ним рентные пла?тежи.

В ка?честве особой меры, за?щища?ющей интересы получа?теля ренты, за?кон предусмотрел в ст. 522 ГК РК ответственность пла?тельщика? ренты за? просрочку выпла?ты ренты. Она? уста?новлена? в виде обяза?нности пла?тельщика? ренты упла?чива?ть получа?телю ренты за? просрочку выпла?ты ренты проценты, предусмотренные ст.296 ГК РК, если иной ра?змер процентов не уста?новлен договором ренты.

Та?ким обра?зом, в результа?те на?писа?ния да?нного ра?здела? можно сдела?ть вывод:

Пра?вовое регулирова?ние ренты уста?новлено в Гла?ве 28 Гра?жда?нского кодекса? РК. Прежде чем перейти непосредственно к ха?ра?ктеристике видов ренты, необходимо оста?новиться на? некоторых общих положениях о ренте.

В соответствии с п.1 ст. 517 ГК РК По договору ренты одна? сторона? (получа?тель ренты) переда?ет другой стороне (пла?тельщику ренты) в собственность имущество, а? пла?тельщик ренты обязуется в обмен на? полученное имущество периодически выпла?чива?ть получа?телю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоста?вления средств на? его содержа?ние в иной форме. Это определение сущности ренты

Действующим ГК РК предъявляются жесткие требова?ния к форме договора? ренты: договор ренты подлежит нота?риа?льному удостоверению, а? при отчуждении недвижимости под выпла?ту ренты договор подлежит та?кже госуда?рственной регистра?ции.

Имущество, переда?ва?емое под выпла?ту ренты, может быть переда?но получа?телем ренты пла?тельщику ренты либо за? определенную пла?ту - в этом случа?е в отношении сторон по переда?че и опла?те ренты применяются соответственно пра?вила? об обяза?тельства?х купли-прода?жи, либо безвозмездно - в этом случа?е к отношениям применяются пра?вила? об обяза?тельства?х да?рения, если это не противоречит пра?вила?м о ренте и существу ренты.

Следует специа?льно выделить следующее пра?вило: если в обеспечение ренты получа?телю предоста?вляется денежна?я сумма? или иное движимое имущество, то в договоре должна? быть уста?новлена? обяза?нности пла?тельщика? ренты предоста?вить либо обеспечение исполнения своего обяза?тельства?, либо за?стра?хова?ть в пользу получа?теля ренты риск ответственности за? неисполнение или нена?длежа?щее исполнение своих обяза?тельств.

Общее пра?вило ответственности пла?тельщика? ренты можно сформулирова?ть следующим обра?зом: при неисполнении или нена?длежа?щем исполнении пла?тельщиком ренты своих обяза?тельств, а? та?кже в случа?е утра?ты обеспечения ренты или ухудшения его условий по обстоятельства?м, за? которые получа?тель ренты не отвеча?ет, получа?тель ренты впра?ве ра?сторгнуть договор ренты и потребова?ть возмещения причиненных ра?сторжением договора? убытков. Кроме того, за? просрочку выпла?ты ренты пла?тельщик ренты упла?чива?ет штра?фные проценты, уста?новленные ст. 295 ГК РК, если иной ра?змер процентов не уста?новлен договором ренты.

2. Элементы договора? ренты

2.1 Стороны договора? ренты

Ряд особенностей имеют пра?вила? ГК в отношении сторон и уча?стников договора? ренты.

Относительно пла?тельщиков ренты гла?ва? 28 ГК не содержит ка?ких-либо специа?льных пра?вил. Пла?тельщика?ми ренты могут быть ка?к физические, та?к и юридические лица?, если их пра?восубъектность этому не препятствует или не предусмотрены ка?кие-либо специа?льные пра?вила? об их пра?восубъектности. Та?к, на?пример, учреждения не впра?ве без согла?сия собственника? имущества? ра?споряжа?ться за?крепленным за? ними имуществом, выделенным им по смета?м.

Что ка?са?ется получа?телей ренты, то ими, в за?висимости от вида? ренты, могут быть гра?жда?не, некоммерческие орга?низа?ции (при постоянной ренте) или только гра?жда?не (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержа?нии с иждивением) (п. 1 ст. 253; п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 532 ГК).

Получа?телем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случа?е, когда? это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документа?ми.

Та?ким обра?зом, за?кон огра?ничива?ет круг юридических лиц - получа?телей постоянной ренты, не включа?я в их число, во-первых, юридические лица? - коммерческие орга?низа?ции, и, во-вторых, некоммерческие юридические лица?, если за?ключение договора? ренты противоречит целям их деятельности. Нормы за?кона? о круге юридических лиц - получа?телей ренты носят импера?тивный ха?ра?ктер и не могут быть изменены согла?шением сторон. Что ка?са?ется гра?жда?н - получа?телей ренты, то ника?ких специа?льных огра?ничений их уча?стия в договора?х ренты в ка?честве ее получа?телей за?кон не уста?на?влива?ет. В ча?стности, ими могут быть ка?к трудоспособные, та?к и нетрудоспособные лица?, ка?к имеющие, та?к и не имеющие источников дохода?.

Сторона?ми договора? ренты являются: получа?тель ренты (рентный кредитор) - лицо, переда?ющее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода? времени дохода? (ренты), и пла?тельщик ренты (рентный должник) - лицо, обяза?нное в обмен на? полученное в собственность имущество выпла?чива?ть переда?вшему его лицу в течение длительного периода? времени доход (ренту). На? вопрос о том, кто может быть получа?телем и кто пла?тельщиком ренты, в за?коне нет прямого ответа?. Поэтому круг лиц, которые впра?ве ста?ть сторона?ми та?кого договора?, следует определять исходя из системного а?на?лиза? норм общей ча?сти гра?жда?нского за?конода?тельства?.

Круг возможных получа?телей ренты (рентных кредиторов) определяется за?конода?телем двумя способа?ми. На?зыва?я ренту пожизненной или уста?новленной на? условиях пожизненного содержа?ния гра?жда?нина? с иждивением, за?конода?тель определенно говорит, что получа?телями ренты в договоре пожизненной ренты и его ра?зновидности - договоре пожизненного содержа?ния с иждивением - в силу са?мой сущности этих договоров могут быть только гра?жда?не. Иной способ - это прямое предписа?ние нормы пра?ва?. В п.1 ст. 523 ГК РК ука?за?но, что получа?телями постоянной ренты могут быть только гра?жда?не, а? та?кже некоммерческие орга?низа?ции, если это не противоречит за?кону и соответствует целям их деятельности.

Получа?тель ренты может не совпа?да?ть с лицом, переда?ющим имущество под выпла?ту ренты. Та?к, пожизненна?я рента? может быть уста?новлена? одним гра?жда?нином в пользу другого гра?жда?нина? или группы гра?жда?н (п.1, 2 ст. 530 ГК РК).

Пла?тельщика?ми ренты (рентными должника?ми) могут быть любые гра?жда?не, юридические лица?, причем ка?к коммерческие, та?к и некоммерческие, за?интересова?нные в приобретении имущества?, предла?га?емого получа?телем ренты, и способные выполнить импера?тивные требова?ния, предъявляемые за?коном к содержа?нию договора? ренты и обеспечению ее выпла?ты. Но следует иметь в виду, что са?ма? способность субъекта? выполнить импера?тивные требова?ния, предъявляемые за?коном к содержа?нию договора? ренты и обеспечению ее выпла?ты, является свойством фа?ктического порядка? и определяется в период за?ключения договора? и служит для получа?теля ренты основа?нием для решения вопроса? о целесообра?зности за?ключения договора? с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта? способность может определяться и юридическими критериями (на?пример, в случа?ях, когда? уста?вом юридического лица? за?прещена? возможность за?ключения договоров ренты).

2.2 Предмет договора? ренты.

Предметом договора? ренты является са?ма? рента?, а? та?кже имущество, переда?ва?емое под выпла?ту ренты.

Условия договора? о предмете относятся к существенным условиям договора? (п. 1 ст. 393 ГК). Это озна?ча?ет, что без достижения согла?шения сторон по этим условиям договор ренты нельзя призна?ть за?ключенным.

Особенность договора? ренты за?ключа?ется в том, что выпла?та? ренты обычно осуществляется длительно в виде определенных периодических пла?тежей. При постоянной ренте уста?на?влива?ется обяза?нность пла?тельщика? ренты выпла?чива?ть ее бессрочно, а? при пожизненной ренте - на? срок жизни получа?теля. Подробнее о пла?тежа?х по договора?м ренты будет ска?за?но при ра?ссмотрении ра?зличных видов ренты.

Вторым элементом предмета? договора? ренты выступа?ет имущество, переда?ва?емое получа?телем ренты ее пла?тельщику в обмен на? выпла?ту ренты. Это имущество должно быть переда?но в собственность пла?тельщика? ренты. Переда?ва?ться может любое имущество, кроме изъятого из оборота? и огра?ниченного в обороте (п. 2 ст. 116 ГК). Это зна?чит, что под выпла?ту ренты может переда?ва?ться ка?к недвижимое имущество (на?пример, зда?ния, жилые дома?, ква?ртиры, предприятия, ка?к объекты пра?в), та?к и движимое имущество, включа?я деньги и ценные бума?ги. Ска?за?нное относится ка?к к отдельным веща?м, та?к и их комплекса?м, сочета?нию предметов движимого и недвижимого имущества?.

На?против, не может переда?ва?ться под выпла?ту ренты имущество, которое на?ходится только в госуда?рственной собственности, на?пример леса?, воды.

Особо следует оста?новиться на? возможности переда?чи под выпла?ту ренты земельных уча?стков. Несомненно, что под выпла?ту ренты могут переда?ва?ться земельные уча?стки, на?ходящиеся в ча?стной собственности, при условии, что они входят в соста?в земель, которые могут быть в ча?стной собственности пла?тельщика? ренты. Это связа?но с тем, что некоторые виды земельных уча?стков (на?пример, предоста?вленные для ведения личного подсобного хозяйства?), по земельному за?конода?тельству могут на?ходится только в собственности гра?жда?н, но не юридических лиц.

Сложнее обстоит вопрос о возможности переда?чи под выпла?ту ренты пра?ва? землепользова?ния. Это пра?во может быть оборотоспособным и необоротоспособным. Необоротоспособное пра?во землепользова?ние, безусловно, не может быть, предметом договора? ренты.

В гра?жда?нский оборот включено вещное пра?во землепользова?ния негосуда?рственных землепользова?телей, которые могут переда?ва?ть свое пра?во землепользова?ния на? основе гра?жда?нско-пра?вовых сделок другим лица?м за? пла?ту или беспла?тно.

Отсюда? следует и возможность переда?чи под выпла?ту ренты оборотоспособного пра?ва? землепользова?ния негосуда?рственных землепользова?телей. Та?кой вывод на?ходитопору в п. 1 ст. 520 ГК и п. 1 ст. 521 ГК, по которым рента? обременяет пра?во на? земельный уча?сток, а? при переда?че под выпла?ту ренты пра?ва? на? земельный уча?сток получа?тель ренты приобрета?ет на? него пра?во за?лога?. В ука?за?нных норма?х говорится просто о пра?ве на? земельный уча?сток, а? не только о пра?ве собственности на? него. Оборотоспособное же пра?во землепользова?ния по своему пра?вовому режиму относительно близко к пра?ву собственности. Вместе с тем пра?воземлепользова?ния - это пра?во целевого использова?ния земли. Поэтому пла?тельщик ренты, получа?ющий под выпла?ту ренты пра?во землепользова?ния, должен иметь пра?во использова?ть уча?сток земли по целевому на?зна?чению. В противном случа?е пра?во землепользова?ния не может быть переда?но под выпла?ту ренты.

Отчуждение имущества? под выпла?ту ренты возможно ка?к за? пла?ту, та?к и беспла?тно (ст. 519 ГК). Этот вопрос реша?ется сторона?ми договора? ренты при его за?ключении, а? соответствующие условия фиксируются в договоре.

За?кон не предусма?трива?ет препятствий и для переда?чи ча?сти имущества? под выпла?ту ренты за? пла?ту, а? другой ча?сти - беспла?тно. Дета?льно условия и порядок переда?чи имущества? под выпла?ту ренты гла?вой 28 ГК не регла?ментируются. Но в ней имеется норма? (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при переда?че имущества? за? пла?ту к отношениям сторон по его переда?че и опла?те применяются пра?вила? о договоре купли-прода?жи (гла?ва? 25 ГК), а? при переда?че имущества? беспла?тно - пра?вила? о договоре да?рения (гла?ва? 27 ГК), если иное не уста?новлено пра?вила?ми гла?вы 28 ГК и не противоречит существу договора? ренты. При этом за?кон не предусма?трива?ет за?ключения двух или да?же трех договоров (ренты и купли-прода?жи и (или) да?рения), а? лишь применение норм ГК о купле-прода?же и да?рении к единому договору ренты в отношении переда?чи имущества? под ее выпла?ту [15]. Следова?тельно, договор ренты - это единый са?мостоятельный договор, порожда?ющий са?мостоятельное обяза?тельство ренты, а? не совокупность нескольких договоров, порожда?ющих несколько обяза?тельств. Поэтому при применении к переда?че имущества? под выпла?ту ренты гла?в ГК о купле-прода?же и да?рении всегда? следует учитыва?ть, во-первых, их соответствие норма?м гла?вы 28 о договоре ренты, а? при их ра?схождении применять нормы гла?вы 28 и, во-вторых, учитыва?ть, не противореча?т ли пра?вила? гла?в 25 и 27 ГК существу договора? ренты.

Следует учитыва?ть, что, согла?сно господствующей в на?уке континента?льного гра?жда?нского пра?ва? доктрине, объектом пра?ва? собственности могут быть только индивидуа?льно-определенные вещи. Вследствие ска?за?нного предметом договора? ренты, бесспорно, могут быть вещи (ка?к движимые, та?к и недвижимые), на?личные деньги и документа?рные ценные бума?ги. Безна?личные же деньги, являющиеся по своей природе не веща?ми, а? пра?ва?ми требова?ния, "бездокумента?рные ценные бума?ги", предста?вляющие собой особый способ фикса?ции пра?в, ра?вно ка?к и иные имущественные пра?ва? не могут быть объекта?ми пра?ва? собственности, а? соответственно предметом договора? ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора? ренты ра?боты, услуги, информа?ция, результа?ты интеллектуа?льной деятельности, в том числе исключительные пра?ва? на? них, нема?териа?льные бла?га?.

Ра?зличия пра?вового режима? имущества?, которое может быть предметом договора? а?ренды, предопределяют особенности порядка? переда?чи (отчуждения) та?кого имущества? под выпла?ту ренты. Та?к, возмездное отчуждение под выпла?ту ренты недвижимого имущества? потребует соблюдения предусмотренного в ст. 520 ГК РК порядка? переда?чи недвижимого имущества? во исполнение договора? прода?жи недвижимости; отчуждение под выпла?ту ренты ценных бума?г потребует соблюдения предписа?ний ст. 357 ГК РК о порядке переда?чи пра?в по ценной бума?ге и т. д.

При переда?че получа?телем ренты пла?тельщику ренты денежных средств под выпла?ту ренты за?ключа?ется договор, сходный с договором за?йма?. Но он имеет существенное отличие от последнего: на? пла?тельщика? ренты не может быть возложена? обяза?нность по возвра?ту получа?телю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

Денежные средства? могут быть переда?ны под выпла?ту ренты в ра?зличных форма?х. Очень интересный пример приводит К. Победоносцев. Описыва?я доходные госуда?рственные четырехпроцентные билеты, он пока?зыва?ет, что "ча?стное лицо отда?ет пра?вительству свой ка?пита?л на? бессрочное время, та?к что пра?вительство предоста?вляет себе пла?тить или не пла?тить ка?пита?л, а? производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти ка?пита?лы вносятся в госуда?рственную долговую книгу и не подлежа?т секвестру за? долги вла?дельца? билета?. И кредитор-вкла?дчик в общем порядке не может быть принужден к обра?тному получению ка?пита?ла?".

2.3 Ответственность и юридические га?ра?нтии интересов получа?теля ренты при переда?че имущества? пла?тельщику ренты

Ответственность по договору ренты может уста?на?влива?ться са?мим договором в соответствии с общими пра?вила?ми ГК об ответственности за? на?рушение обяза?тельств, а? если она? не предусмотрена? договором, то общими пра?вила?ми ГК об ответственности и специа?льными пра?вила?ми, предусмотренными гла?вой 28 ГК. В ча?стности, ст. 522 ГК предусмотрена? неустойка? за? просрочку выпла?ты ренты. При та?кой просрочке пла?тельщик ренты выпла?чива?ет неустойку в ра?змере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной ра?змер неустойки не уста?новлен договором (ст. 522 ГК). А ра?змер неустойки согла?сно ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официа?льной ста?вки рефина?нсирова?ния На?циона?льного ба?нка? Республики Ка?за?хста?н, на? день исполнения денежного обяза?тельства? или его ча?сти.

Другой формой обеспечения выпла?ты ренты является стра?хова?ние в пользу получа?теля ренты риска? ответственности за? неисполнение или нена?длежа?щее исполнение договора? ренты. Этот вид стра?хова?ния относится к добровольному имущественному стра?хова?нию.

Поскольку получа?тель ренты за?интересова?н в на?ибольших га?ра?нтиях его интересов, следует призна?ть, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный стра?ховщик и основные условия, которые должны быть включены в договор стра?хова?ния пла?тельщиком ренты с учетом за?конода?тельства? о стра?хова?нии.

Переход по договору ренты имущества? в собственность от получа?теля ренты к ее пла?тельщику, в ча?стности, озна?ча?ет переход пра?ва? ра?споряжения этим имуществом, включа?я пра?во на? его отчуждение. Но та?кое отчуждение может небла?гоприятно отра?зиться на? интереса?х получа?теля ренты. Поэтому ГК предусма?трива?ет ряд юридических средств охра?ны интересов получа?теля ренты, при переда?че имущества? ее пла?тельщику. Эти средства? ра?зличны в за?висимости от того, переда?ется ли под выпла?ту ренты недвижимое или движимое имущество.

В отношении недвижимого имущества? та?кой га?ра?нтией, в ча?стности, является пра?вило об обременении рентой недвижимого имущества?. Под обременением за?конода?тельство Ка?за?хста?на? понима?ет огра?ничения пра?в на? недвижимое имущество, в том числе за?крепление определенных пра?в третьих лиц, и а?рест имущества?. Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, за?ключа?ется в том, что при отчуждении недвижимого имущества?, полученного пла?тельщиком ренты под ее выпла?ту, обяза?тельства? пла?тельщика? ренты переходят на? приобрета?теля имущества? и он, та?ким обра?зом, ста?новится пла?тельщиком ренты.

При переда?че под выпла?ту ренты недвижимого имущества? получа?тель ренты приобрета?ет на? него пра?во за?лога? (п. 1 ст. 521 ГК). За?логода?тель же, которым в да?нном случа?е выступа?ет пла?тельщик ренты, впра?ве отчужда?ть предмет за?лога?, то есть недвижимое имущество, переда?нное под выпла?ту ренты, только с согла?сия за?логодержа?теля (получа?теля ренты), если иное не предусмотрено за?конода?тельными а?кта?ми, договором или не вытека?ет из существа? ренты. Без та?кого согла?сия са?мо отчуждение имущества? пла?тельщиком ренты не соответствует за?кону. Обяза?тельство по выпла?те ренты сохра?няется за? пла?тельщиком ренты.

Пла?тельщик ренты, переда?вший на? за?конных основа?ниях обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица?, несет субсидиа?рную ответственность по выпла?те ренты по отношению к ответственности приобрета?теля имущества?, если за?конода?тельным а?ктом или договором не предусмотрена? солида?рна?я ответственность по обяза?тельству (п. 2 ст. 520 ГК).

На? случа?й отчуждения пла?тельщиком ренты движимого имущества?, переда?нного ему под выпла?ту ренты, договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обяза?тельства? со стороны пла?тельщика? в соответствии со ст. 292 ГК, котора?я уста?на?влива?ет способы обеспечения обяза?тельств, или обяза?нность пла?тельщика? ренты за?стра?хова?ть в пользу ее получа?теля риск ответственности за? неисполнение или нена?длежа?щее исполнение договора? (п. 2 ст. 521 ГК).

Ка?кую обяза?нность принима?ет на? себя пла?тельщик ренты (обеспечить исполнение обяза?тельства? либо за?стра?хова?ть риск ответственности), определяется договором ренты. При этом да?нное условие договора? за?кон импера?тивно относит к числу существенных, то есть та?ких, без достижения по которым согла?шения сторон договор счита?ется неза?ключенным.

2.4 Виды договора? ренты

Гла?ва? 28 ГК регла?ментирует два? вида? ренты: постоянную и пожизненную и соответственно два? вида? договора? ренты. В свою очередь, в договоре пожизненной ренты выделяется в ка?честве ее особого вида? договор пожизненного содержа?ния с иждивением.

Гла?ва? 28 ГК оза?гла?влена? ка?к «Рента? и пожизненное содержа?ние с иждивением», та?ким обра?зом, договоры ренты и пожизненного содержа?ния с иждивением ка?к будто бы ра?ссма?трива?ются ГК в ка?честве са?мостоятельных видов договоров, на? са?мом деле пожизненное содержа?ние с иждивением предста?вляет собой лишь вид договора? пожизненной ренты. Этот вывод вытека?ет из п. 2 ст. 517 ГК, где ука?за?но, что пожизненна?я рента? может быть уста?новлена? на? условиях пожизненного содержа?ния с иждивением.

Ука?за?нные виды ренты, совпа?да?я в своих существенных призна?ка?х, ра?злича?ются между собой. Са?мое существенное отличие постоянной ренты связа?но со срока?ми выпла?ты. Постоянна?я рента? бессрочна? в том смысле, что срок оконча?ния ее выпла?ты не определен. При пожизненной ренте прекра?щение ее выпла?ты связа?но с моментом смерти получа?теля.