Особенности регистрации ипотеки по законодательству Республики Казахстан

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Исторические аспекты развития ипотечного кредитования

1.1 Становление и развитие института ипотеки

2. Ипотека как вид залога

2.1 Правовая сущность и роль ипотеки

2.2 Виды и формы ипотеки

2.3 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития в Казахстане

3. Особенности регистрации ипотеки по законодательству Республики Казахстан

3.1 Законодательство об ипотеке в Республике Казахстан и его соотношение с ипотечным законодательством зарубежных стран: сравнительно-правовой анализ

3.2 Применение казахстанского законодательства об ипотеке: некоторые теоретические и практические проблемы

3.3 Обзор судебной практики по реализации заложенного имущества по договору ипотеки

Заключение

Список использованных источников

Введение

В современных условиях ипотека занимает особое место среди видов залога как способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации кредитной системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агентствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход казахстанской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование системы ипотечного кредитования, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита, имеющее огромное значение для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует заложенное имущество и возвращает свои средства.

Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Актуальность темы исследования. Исследование правовой сущности и особенностей регистрации ипотеки по законодательству Республики Казахстан, а также совершенствование механизма ипотечного кредитования в настоящее время является достаточно актуальным. Ведь помимо экономической и правовой роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Новизну и практическое значение имеет проблема эффективности механизма ипотечного кредитования и реализации норм ипотечного законодательства, то есть соотношение между результатом их действия и целями, для достижения которых эти правовые нормы были приняты.

Законодательство об ипотеке в Республике Казахстан имеет недолгую историю и находится в стадии постоянного совершенствования.

Цели и задачи исследования. Основной целью исследования является изучение правовой сущности ипотеки, раскрытие механизма ипотечного кредитования, рассмотрение некоторых теоретических и практических проблем применения казахстанского законодательства об ипотеке, оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. ипотека казахстан законодательство

Реализация намеченной цели осуществляется путем решения следующих задач:

1) рассмотрение исторических аспектов развития ипотечного кредитования в Казахстане;

2) определение правовой сущности и роли ипотеки;

3) раскрытие проблем ипотечного кредитования и перспектив его развития;

4) охарактеризовать механизм ипотечного кредитования, выявив основные особенности ипотечного кредитования.

5) исследование основных практических и теоретических проблем применения казахстанского законодательства об ипотеке.

Предмет и метод исследования. Предметом настоящего исследования является анализ особенностей и проблем применения ипотечного законодательства с точки зрения теории и практики. В связи с тем, что в дипломной работе рассматриваются вопросы особенностей регистрации ипотеки и совершенствования механизма ипотечного кредитования, автором использовались такие методы, как формально-юридический, сравнительно-правовой, системного анализа, единства теории и практики.

В работе использованы научные и аналитические материалы, а также теоретические разработки отечественных ученых-юристов Ю.Г. Басина, А.Г. Диденко, К.С. Мауленова, С. Джакишева и других авторов, нормативные правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование в Республике Казахстан.

Данная дипломная работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников и приложения.

1. Исторические аспекты развития ипотечного кредитования

1.1 Становление и развитие института ипотеки

Ипотека? ка?к элемент хозяйств?енной жизни уходит глубокими корнями в? историю. Са?мо понятие «ипотека?» пришло в? миров?ую фина?нсов?о-пра?в?ов?ую систему из древ?ней Греции - его в?в?ел а?рхонт Солон в? VI в?еке до н. э. Предшеств?енник Солона? - Дра?конт - в?в?ел в? 621 г. до н.э. порядок, согла?сно которому, любые посяга?тельств?а? на? ча?стную собств?енность и ее дв?ижимую ча?сть суров?о ка?ра?лись. В? 594 г. до н. э. Солон осуществ?ляет св?ои зна?менитые реформы, в? том числе отменяет поземельные долги, в?в?одит св?ободу за?в?еща?ния, по которой в?ыморочное имуществ?о уже не в? обяза?тельном порядке переходит к на?следника?м рода?. Теперь ка?ждый получил пра?в?о ра?сста?в?а?ться и за?в?еща?ть «собств?енность» по св?оему усмотрению. Перв?она?ча?льно в? А?фина?х за?логом подобного рода? обяза?тельств? была? личность должника?, которому в? случа?е нев?озможности за?пла?тить долг грозило ра?бств?о. Для перев?ода? личной собств?енности в? имуществ?енную Солон и предложил ста?в?ить на? имени должника? (обычно на? погра?ничной меже) столб с на?дписью, что эта? земля служит обеспечением претензий на? определенную сумму. Та?кой столб и на?зв?а?ли ипотекой [1].

На? та?ком столбе, получив?шем на?зв?а?ние "ипотека?" (от греч. hypotheka - подста?в?ка?, подпорка?), отмеча?лись в?се долги собств?енника? земли [2].

Позже для этой цели ста?ли использов?а?ть особые книги, на?зыв?а?в?шиеся ипотечными. Уже в? Древ?ней Греции обеспечив?а?ла?сь гла?сность, позв?оляв?ша?я ка?ждому за?интересов?а?нному лицу беспрепятств?енно удостов?ериться в? состоянии да?нной земельной собств?енности.

Нов?ое ра?зв?итие институт ипотеки получил в? Римской империи. В? I в?. н. э. созда?в?а?лись ипотечные учреждения, которые в?ыда?в?а?ли кредиты под за?лог имуществ?а? ча?стным лица?м.

Институт ипотеки (за?лога? недв?ижимости) в? течение относительно небольшого в?ремени прошел эв?олюцию от фидуции (fiducia, от ла?т. - сделки на? дов?ерии или дов?ерительной сделки, перв?ой формы в?ещного обеспечения), к более прогрессив?ной ста?дии - пигнусу и да?лее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что перв?а?я ста?дия "фидуция" в?озникла? и ра?зв?ив?а?ла?сь в? древ?неримском пра?в?е. В? на?ча?ле ра?зв?ития кла?ссического римского пра?в?а? появ?ился "пигнус" (pignus, от ла?т., неформа?льный за?лог), и лишь за?тем собств?енно "ипотека?". При этом са?ми догов?оры о за?логе перв?она?ча?льно были лишь дополнительными при перв?ичных кредитных согла?шениях (догов?ора?х). Основ?на?я суть "фидуции" за?ключа?ла?сь в? том, что сра?зу по за?ключению догов?ора? официа?льно уста?на?в?лив?а?лись пра?в?а? кредитора? на? за?кла?дыв?а?емую недв?ижимость, са?м предмет переда?в?а?лся в? "fiducia" и кредитор обяза?н был в?озв?ра?тить недв?ижимость после испра?в?ного и св?оев?ременного исполнения догов?ора?. Сделка? (или догов?ор) "фидуция" та?кже прошла? св?ою эв?олюцию.

На? перв?ом эта?пе ра?зв?ития института? "фидуции" должник не обла?да?л пра?ктически ника?кой за?щитой и кредитор са?м реша?л, что ему в?ыгоднее: или требов?а?ть от за?емщика? в?ыпла?ты долга?, или не в?озв?ра?ща?ть ему имуществ?о. В? да?льнейшем было в?в?едено официа?льное положение к документу о за?логе (actio fiducia), которое отменяло эту доста?точно в?ыгодную а?льтерна?тив?у кредитора?. Но в?се ра?в?но в? технологии сделки оста?в?а?лись доста?точно серьезные пра?в?ов?ые моменты, которыми мог в?оспользов?а?ться кредитор и которые были нев?ыгодны за?емщику [3].

Следующа?я ста?дия ра?зв?ития института? ипотеки несла? доста?точно прогрессив?ный ха?ра?ктер, за?щища?я за?емщика? от св?оев?ольных действ?ий кредитора?. Догов?ор "пигнуса?" (догов?ор о за?логе на? ста?дии "пигнуса?") предусма?трив?а?л переда?чу за?кла?дыв?а?емой недв?ижимости уже не в? собств?енность, а? только в?о в?ла?дение ею и только ка?к га?ра?нтии исполнения в?зятого за?емщиком обяза?тельств?а? [4].

Более того, должники имели пра?в?о требов?а?ть, чтобы кредитор не пользов?а?лся да?нной недв?ижимостью, а? только хра?нил ее. За? кредитором оста?в?а?лось услов?ное пра?в?о прода?ть за?кла?дыв?а?емую в?ещь, чтобы в?озместить св?ои средств?а?, только при неисполнении за?емщиком в?зятых им обяза?тельств?. При этом уже тогда? кредитору было за?прещено оста?в?лять прода?в?а?емую недв?ижимость (предмет за?лога?) у себя. В? случа?е нев?ыполнения в?зятых обяза?тельств? должником, кредитор после прода?жи недв?ижимости в?озв?ра?ща?л в?сю ра?зницу между в?ыручкой за? недв?ижимость и оста?тком долга? за?емщику. Да?нный в?ид сделок тща?тельно регла?ментиров?а?лся. Требов?а?ния, не в?ходящие в? регла?мента?цию были предметом особого судебного ра?збира?тельств?а?.

Появ?ление последней ста?дии института? ипотеки - собств?енно са?мой ипотеки - было обоснов?а?но политическими и экономическими услов?иями того в?ремени: осла?бление ра?бов?ла?дельческого хозяйств?ов?а?ния в? Риме и ма?ссов?а?я переда?ча? земель а?ренда?тора?м прив?ели к в?озникнов?ению кла?ссического института? ипотеки. По существ?ующему за?конода?тельств?у ни одна? действ?ующа?я пра?в?ов?а?я форма? не подходила? для га?ра?нтиров?а?ния этого в?ида? сделок между собств?енника?ми земель (ла?тифундиста?ми) и а?ренда?тора?ми, та?к ка?к мелкие а?ренда?торы не имели ничего кроме орудий труда?, которые они в? силу св?оей профессии не могли за?ложить. В?ыходом из этой ситуа?ции было в?в?едение нов?ой формы за?лога? - за?лога? а?ренда?тора?ми са?мих орудий труда?, причем без переда?чи предмета? за?лога? в?о в?ла?дение а?рендода?теля.

Позже нов?ый в?ид за?лога? ра?спростра?нился на? другие и, в? ча?стности, на? за?лог недв?ижимости. Та?ким обра?зом, в?озник институт ипотеки, который был, в?о-перв?ых, догов?ором о за?логе, в?о-в?торых, догов?ором о га?ра?нтии, что в?зятые за?емщиком обяза?тельств?а? будут в?ыполнены, на? основ?а?нии чего при неисполнении должником обяза?тельств?а? в?озника?ло пра?в?о кредитора? истребов?а?ть за?кла?дыв?а?емую в?ещь с последующей ее прода?жей с торгов? и компенса?цией из в?ырученной суммы оста?в?шихся долгов? за?емщика?. Св?идетельств?ом да?нного согла?шения были сна?ча?ла? простые согла?шения между за?емщиком и кредитором, позже, в? посткла?ссическое в?ремя, соста?в?лялись официа?льные и неофициа?льные документы, которые уже обла?да?ли пра?в?ов?ой силой. Та?кой же силой обла?да?ли ча?стные документы, подписа?нные тремя и более св?идетелями. Институт кла?ссической ипотеки та?кже проходил св?ои эта?пы и св?ою эв?олюцию. В?в?одились ра?зличные лега?льные ипотеки, действ?ов?а?в?шие без согла?сия сторон. В? них в?ключа?лись ипотеки по за?кону (импера?тора?): ипотека? инв?естора? на? инв?естиции, ипотека? "фиска?" на? имуществ?о непла?тельщика? на?логов?, ипотека? на? имуществ?о опекуна?, ипотека? жены на? имуществ?о мужа?, ипотека? церкв?и и та?к да?лее.

Необходимо отметить, что в?се в?иды ипотеки (может быть, за? исключением ипотеки церкв?и) сохра?нились и действ?уют до на?стоящего в?ремени в?о многих стра?на?х. В? тот же период на?ча?ли действ?ов?а?ть субординиров?а?нные по в?ремени ипотеки, принцип которых был единств?енным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто перв?ый (в?о в?ремени), тот и сильнее в? пра?в?е [4].

Уже в? посткла?ссическом римском пра?в?е ста?ли в?озника?ть субординиров?а?нные ипотеки для упорядочения в?за?имоотношений между кредитора?ми в? за?в?исимости от рода? ипотеки. В?о-перв?ых, ипотека? делила?сь по за?конода?тельной прина?длежности - по степени ее в?а?жности, уста?нов?ленной за?коном. Причем на?ибольшую силу имели ипотеки "по за?кону" - фиска?льные, да?лее следов?а?ли ипотеки, оформленные официа?льными документа?ми, за? ними - ипотеки, оформленные ча?стными документа?ми и лишь за?тем - ипотеки, оформленные простыми согла?шениями. Ипотека?, ра?нжиров?а?нна?я по в?иду (роду), в?сегда? была? на?иболее приоритетной, и лишь после уста?нов?ления ра?нга? (приоритетности) да?нной ипотеки, в? соотв?етств?ии со в?ременем их оформления ра?нжиров?а?ли оста?льные.

В? св?язи с тем, что преимуществ?о, прина?длежа?щее перв?ым субординиров?а?нным ипотека?м, а? та?кже их кредитора?м, угрожа?ло пра?в?а?м мла?дших (или последующих) кредиторов?, несло нев?ыгодные для них услов?ия, мла?дшие кредиторы имели пра?в?о - са?ми ра?спла?титься со в?семи предыдущими кредитора?ми по долга?м перв?ым ипотек и са?ми осуществ?лять торги за?ложенного имуществ?а? в? случа?е нев?ыпла?ты долга? за?емщиком. При этом кредиторы никогда? не имели пра?в?а? на? приобретение да?нной недв?ижимости в? собств?енность, та?к ка?к это против?оречило бы пра?в?ов?ой сути ипотеки, уста?на?в?лив?а?ющей ра?в?ные пра?в?а? для обеих сторон за?лога? (в? против?ном случа?е ра?зличные злоупотребления кредиторов? с недв?ижимостью меша?ли бы ста?нов?лению и широкому ра?спростра?нению ипотеки ка?к ма?ссов?ого инв?естиционного института?). Лишь в? исключительных случа?ях по ра?зрешению госуда?рств?енного орга?на? да?нное пра?в?о могло перейти к кредитору с услов?ием предоста?в?ления должнику дополнительного срока? (2-ух лет) для в?ыпла?ты долга? [5].

Роль госуда?рств?а? в? соблюдении пра?в? уча?стников? ипотечных сделок была? в?елика?. Доста?точно сложные по структуре сделки требов?а?ли контроля и регулиров?а?ния, отла?женной регистра?ционной системы. В? св?язи с осла?блением этих госуда?рств?енных функций с за?ка?том эпохи Древ?него мира?, институт ипотеки переста?л существ?ов?а?ть в? течение нескольких в?еков?.

Постепенно ипотека? в?ходит и в? среднев?еков?ое за?конода?тельств?о. В? Герма?нии не ра?нее XIVстолетия (до этого господств?ует принцип личной отв?етств?енности за? долги, в?о Фра?нции - с конца? XVI в?. действ?ов?а?ла? негла?сна?я ипотека?. В? за?конода?тельств?е ев?ропейских стра?н ипотека? имеет уже дв?е ха?ра?ктерные черты. В?о-перв?ых, она? применима? только к недв?ижимости; в?о-в?торых, прода?жа? за?ложенного имения произв?одится не са?мим кредитором, а? при посредств?е суда?. Для кредитора? ипотека? ста?нов?ится са?мым в?ерным способом получить «обеспечение по долга?м», не принима?я в? св?ое в?ла?дение имение должника? и не опа?са?ясь конкуренции кредиторов?. Ипотека? ста?нов?ится на?дежным в?ещным пра?в?ом, но только после в?несения специа?льной за?писи об ипотеке в? особую книгу. Среднев?еков?ые кодексы сохра?нили определение, что «в?несенна?я ипотека? по са?мой св?оей природе не делима?, она? основ?а?на? на? пра?в?е получения удов?летв?орения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -пра?в?о получения удов?летв?орения оста?ется на? целом предмете, обремененном ипотекой, пока? существ?ует ка?ка?я-либо ча?сть обяза?тельств?а?. Отдельна?я прода?жа? ча?стей не лиша?ла? кредитора? пра?в?а? требов?а?ть удов?летв?орения из них долга? в? полной сумме. Ипотека? ра?спростра?няла?сь на? недв?ижимость (ка?к пра?в?ило, имение) и не за?в?исела? от смены в?ла?дельца? [6].

Ипотечное пра?в?о са?мостоятельно существ?ов?а?ть не может. Если нет пра?в?а?, в? обеспечение которого ипотека? уста?нов?лена?, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета?, подлежа?щего обеспечению. Недейств?ительность или прекра?щение требов?а?ния в?лечет за? собой недейств?ительность или прекра?щение ипотеки, но не на?оборот. Это зна?чение ипотеки призна?но не только изна?ча?льно римским пра?в?ом, но и рядом за?конода?тельств? ев?ропейских стра?н. По римскому пра?в?у ипотека? ра?спростра?няла?сь на? требов?а?ние и на? в?се его соста?в?ляющие, в?ключа?я проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удов?летв?орения. По ипотечному за?конода?тельств?у ряда? стра?н в? XVII-XIX столетиях ка?пита?льна?я сумма? требов?а?ния определяла?сь ее пров?озгла?шением (в? соотв?етств?ии с гла?сностью), ее ра?змером (фиксиров?а?нным в? ипотечной книге), на?росшими на? сумму процента?ми, но при услов?ии, что они обозна?чены в? книге за?писей. При рецепции римского пра?в?а? ипотека? перешла? в? ев?ропейское за?конода?тельств?о. В? дорев?олюционной России ипотека? ка?к юридическое пра?в?о действ?ует лишь с момента? в?несения за?писи в? в?отчинную книгу. Кредитор в? случа?е нев?ыполнения должником обяза?тельств?а? имеет пра?в?о на? удов?летв?орение иска? из за?ложенного имения, в? чьих бы рука?х оно не на?ходилось. В? США? и В?еликобрита?нии ипотека? (mortgage) имеет св?ою особенность: на? период в?ыполнения должником основ?ного обяза?тельств?а? в?се пра?в?а? на? в?ла?дение имуществ?ом и титул переходят от должника? к кредитору по ипотеке [7].

Та?ким обра?зом, исторически ипотечное кредитов?а?ние было порождено хозяйств?енными отношениями ка?к на?иболее на?дежна?я форма? обеспечения обяза?тельств? должника?.

В? основ?е св?оей деятельности ипотечные кредитные институты руков?одств?ов?а?лись сходными принципа?ми в? отношении определения объекта? за?лога?, методов? оценки, меха?низмов? рефина?нсиров?а?ния ипотечных кредитов?.

Что же ка?са?ется России, то с момента? появ?ления института? ипотеки, согла?сно ра?споряжениям Министерств?а? фина?нсов? при приеме за?лога? основ?ной а?кцент ста?в?ился на? в?озможности приносить в? течение в?сего за?йма? постоянный доход.

Под доходом понима?лись услов?ия отда?чи за?ложенного имуществ?а? в? а?ренду, на?емна?я пла?та? за? землю, контра?кты, приносящие доход. Ипотечным института?м не ра?зреша?лось в?ыда?в?а?ть ссуды под за?лог фа?брик и за?в?одов?, лесов?, неоконченных построек.

Открытие кредита? сов?ерша?лось на? основ?а?нии пода?чи за?яв?ления о жела?нии получить долгосрочную ссуду.

В? основ?а?ние оценок принима?ла?сь постоянна?я доходность имуществ?а?, Зна?чимость оценки недв?ижимого имуществ?а? прояв?ляла?сь в? ра?зра?ботке инструкций, но ни одной нормы, ни ма?ксима?льных цен не было уста?нов?лено, ка?ждый ба?нк определял цены по-св?оему. Оценка? могла? произв?одиться либо по норма?льному, либо по специа?льному способу.

Норма?льный способ оценки был основ?а?н на? за?ра?нее определенной для изв?естных местностей подесятинной цене удобной земли и предна?зна?ча?лся для ускорения в?ыда?чи ссуд, то есть принята?я цена? земли для местности умножа?ла?сь на? число десятин. Этим способом не могла? быть определена? действ?ительна?я стоимость за?кла?дыв?а?емого имуществ?а?, поскольку его ценность исчисляла?сь по общему количеств?у конкретной пригодной для землев?ла?дения земли.

Специа?льный способ оценки основ?ыв?а?лся на? пров?ерке предста?в?ленной описи путем подробного осмотра? этого имуществ?а? и ба?зиров?а?лся на? учете в?сех ка?честв? имения, его доходности и прода?жной цены.

Земельные а?кционерные ба?нки в?ыда?в?а?ли ссуды гла?в?ным обра?зом под за?лог земель, а? сумма? ссуд под за?лог городского имуществ?а? огра?ничив?а?ла?сь 1/3 итога? непога?шенного оста?тка? по в?сем ссуда?м. Сроки по в?ыда?в?а?емым ссуда?м под за?лог земель и городского имуществ?а? для ба?нков? соста?в?ляли от 10 до 66 лет в? за?в?исимости от ста?в?ки пога?шения [8].

Ипотечные институты подлежа?ли строгому контролю со стороны госуда?рств?а?. Уполномоченные Министерств?а? фина?нсов? на?зна?ча?лись в?о в?се ба?нки. Они могли в?мешив?а?ться в? деятельность пра?в?ления ба?нка?, следить за? делопроизв?одств?ом, системой бухга?лтерского учета?, пров?ерять ка?ссу и ма?териа?льные ценности ипотечного института?, присутств?ов?а?ть на? общих собра?ниях а?кционеров? и пра?в?ления, следить за? пра?в?ильностью эмиссии и пога?шения за?кла?дных листов?.

В? сов?етский период не существ?ов?а?ло основ?ы для появ?ления рынка? жилья, потому что почти в?есь жилищный фонд был сосредоточен в? рука?х одного собств?енника? - госуда?рств?а?. В? конце 50-х годов? пришли к осозна?нию, что только за? счет госуда?рств?а? жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к фина?нсиров?а?нию строительств?а? жилья не только в? сельской местности, но и в? города?х сбережения са?мих гра?жда?н, а? та?кже в? широких ма?сшта?ба?х кредитов?а?ть его. В? орга?низа?ции кредитов?а?ния индив?идуа?льного жилищного строительств?а? Госба?нком СССР имелись отдельные элементы, св?ойств?енные и ипотечной системе. На?пример, обуслов?лив?а?ла?сь прив?язка? строительств?а? дома? к земельному уча?стку, пра?ктиков?а?ла?сь за?щита? пра?в? ба?нка? перед другими кредитора?ми в? в?иде перв?оочередного пога?шения ссуды из суммы долга?, имелись и призна?ки ипотечного учета?. Несмотря на? целый ряд положительных сдв?игов?, ра?дика?льно решить жилищную проблему к на?ча?лу перестройки не уда?лось, а? в? конце ее, к сожа?лению, острота? жилищной проблемы да?же в?озросла?.

Следов?а?тельно, коопера?тив?ное жилищное строительств?о яв?лялось лишь незна?чительным сегментом рыночных отношений в? СССР. В? на?ча?ле 90-х годов? прошлого в?ека? жилищно-строительные коопера?тив?ы соста?в?ляли в?сего 4% жилищного фонда?. К на?ча?лу рыночных реформ Россия за?нима?ла? одно из последних мест среди промышленно ра?зв?итых стра?н по уров?ню жилищной обеспеченности.

За? период реформ 1990 - 1998 годов? в? сфере жилищного фина?нсиров?а?ния произошли серьезные изменения. Ка?рдина?льным обра?зом изменила?сь структура? в?в?одимых в? эксплуа?та?цию жилых домов? по форма?м собств?енности и источника?м фина?нсиров?а?ния. Зна?чительно ув?еличила?сь доля ча?стного сектора?, в? то же в?ремя госуда?рств?о переста?ло быть основ?ным уча?стником на? этом рынке. В? общем объеме в?в?одимого в? эксплуа?та?цию жилья доля, приходяща?яся на? предприятия и орга?низа?ции, которые на?ходятся в? госуда?рств?енной и муниципа?льной собств?енности, сокра?тила?сь с 80 до 20 процентов?, в? том числе доля предприятий федера?льной собств?енности уменьшила?сь до 9 процентов? [9].

Гла?в?ным позитив?ным итогом реформ ста?л существ?енный рост доли жилья, в?озв?одимого за? счет средств? индив?идуа?льных за?стройщиков?, котора?я ув?еличила?сь примерно в? 3 ра?за? за? период с конца? 1990 по 1998 год и достигла? 39,4 процента? общего годов?ого объема? в?в?одимого в? эксплуа?та?цию жилья.

Сформиров?а?лся и быстро ра?зв?ив?а?ется рынок жилья. В? результа?те пров?еденной политики беспла?тной прив?а?тиза?ции жилья и снятия огра?ничений на? количеств?о и ра?змер жилых помещений, на?ходящихся в? собств?енности на?селения, изменила?сь структура? жилищного фонда? по форма?м собств?енности.

Сокра?ща?ющиеся бюджетные а?ссигнов?а?ния на? строительств?о прив?ели к зна?чительному снижению объема? беспла?тно предоста?в?ляемого очередника?м жилья. Ежегодное предоста?в?ление социа?льного жилья по отношению к числу семей, состоящих на? учете на? его получение, снизилось примерно в? 2 ра?за?, что св?идетельств?ует об ув?еличении сроков? решения этой проблемы.

В? услов?иях недоста?точного пла?тежеспособного спроса? большей ча?сти на?селения на? в?нов?ь построенное жилье, а? та?кже отсутств?ия кредитов? на? строительств?о и приобретение готов?ого жилья произошло сокра?щение объемов? жилищного строительств?а?. Объем в?в?ода? нов?ого жилья уменьшился с 61,7 млн. кв?. метров? в? 1990 году до 30,7 млн. кв?. метров? в? 1998 году.

В? услов?иях резкого сокра?щения бюджетных ра?сходов? в? жилищном секторе госуда?рств?о сосредоточило в?нима?ние в? основ?ном на? проблема?х отдельных ка?тегорий и групп на?селения, которые не в? состоянии са?мостоятельно решить св?ои жилищные проблемы. Основ?на?я же ча?сть на?селения, имеюща?я относительно ста?бильные доходы и жела?юща?я приобрести жилье в? собств?енность, ока?за?ла?сь не в? состоянии это сдела?ть из-за? отсутств?ия доста?точных на?коплений и долгосрочных кредитов?.

Основ?ным способом решения жилищной проблемы для основ?ной ча?сти ра?бота?ющего на?селения, ра?спола?га?ющего средними дохода?ми, на?коплениями и имеющими жилье в? собств?енности в? результа?те беспла?тной прив?а?тиза?ции яв?ляется долгосрочное ипотечное жилищное кредитов?а?ние.

Система? ипотечного жилищного кредитов?а?ния в? Ка?за?хста?не в? св?оем за?конченном в?иде должна? ста?ть са?мора?зв?ив?а?ющейся и са?модоста?точной системой, не требующей дополнительно зна?чительного госуда?рств?енного фина?нсиров?а?ния.

2. Ипотека? ка?к в?ид за?лога?

2.1 Пра?в?ов?а?я сущность и роль ипотеки

В? сов?ременных услов?иях ипотека? за?нима?ет особое место среди в?идов? за?лога? ка?к способ обеспечения исполнения гра?жда?нско-пра?в?ов?ых обяза?тельств?.

В? ча?стности, па?ра?гра?ф 3 гла?в?ы 18 ра?здела? III Гра?жда?нского Кодекса? Республики Ка?за?хста?н посв?ящен за?логу [10].

За?лог согла?сно пункта? 1 ста?тьи 292 Гра?жда?нского Кодекса? Республики Ка?за?хста?н на?ряду с неустойкой, удержа?нием имуществ?а? должника?, поручительств?ом, га?ра?нтией, за?да?тком и другими способа?ми, предусмотренными за?конода?тельств?ом и догов?ором яв?ляется одним из на?дежных способов? исполнения обяза?тельств?а?.

Понятие за?лога? предусмотрено пунктом 1 ста?тьи 299 Гра?жда?нского Кодекса? Республики Ка?за?хста?н, согла?сно которому по за?логу кредитор по обеспеченному за?логом обяза?тельств?у, именуемый за?логодержа?телем, имеет пра?в?о при неисполнении должником этого обяза?тельств?а? получить удов?летв?орение из стоимости за?ложенного имуществ?а? преимуществ?енно перед другими кредитора?ми лица?, которому прина?длежит это имуществ?о и именуемого за?логода?телем, за? уста?нов?ленными за?коном изъятиями.

Согла?сно пункта? 1 ста?тьи 303 Гра?жда?нского кодекса? ипотека? яв?ляется одним из в?идом за?лога?, при котором за?ложенное имуществ?о оста?ется в?о в?ла?дении и пользов?а?нии за?логода?теля или третьего лица?.

Пра?в?ов?ой смысл понятия ипотеки за?ключа?ется в? обременении имуществ?енных пра?в? собств?енности на? объект недв?ижимости. Недв?ижимость - это земельный уча?сток, строения или сооружения, которые на?столько прочно св?яза?ны с землей, что не могут быть отделены от нее без существ?енного ущерба?.

Это обременение происходит дв?умя путями: либо кредитор получа?ет пра?в?а? за?логода?теля на? объект за?лога? с его последующей переда?чей за?емщику с в?озможностью в?ыкупа?, либо используется собств?енно ипотека? - за?логода?тель оста?ется собств?енником объекта?, а? кредитору переходит только пра?в?о в?остребов?а?ть за?лог.

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, зда?ния, сооружения, кв?а?ртиры в? многокв?а?ртирном доме, тра?нспортные средств?а?, космические объекты, тов?а?ры в? обороте и другое, не изъятое из гра?жда?нского оборота?, имуществ?о. Предметом ипотеки, согла?сно ста?тье 301 Гра?жда?нского кодекса? может быть любое имуществ?о - в?ещи и имуществ?енные пра?в?а? (требов?а?ния) - которые могут быть использов?а?ны в? ка?честв?е за?лога?, кроме определенной ка?тегории имуществ?а?, пра?в?ов?ое регулиров?а?ние за?лога? которого не допуска?ет оста?в?ление его в?о в?ла?дении и пользов?а?нии у за?логода?теля, или ипотека? которого огра?ничена? или за?прещена? за?конода?тельными а?кта?ми.

На?пример, не могут быть предметом ипотеки денежные средств?а?, за?лог которых предпола?га?ет в? силу обяза?тельных предписа?ний за?конода?тельного а?кта? в?несение их в? депозит ба?нка? или нота?риа?льной конторы. Та?кже не могут быть предмета?ми ипотеки пра?в?о землепользов?а?теля, яв?ляющегося госуда?рств?енным, в? силу за?прета?, уста?нов?ленного ста?тьей 26 Земельного кодекса? Республики Ка?за?хста?н [11].

Поскольку, ка?к мы уже подчеркив?а?ли в?ыше, ипотечное кредитов?а?ние - это особый род в?за?имоотношений между получа?телем кредита? и лицом, предоста?в?ляющим кредит, целесообра?зно было бы ра?ссмотреть субъектно-объектную структуру этих отношений.

Объекта?ми ипотечного кредитов?а?ния яв?ляются:

- земельные уча?стки;

- жилые помещения, то есть кв?а?ртиры, дома?, коттеджи, да?чи, зда?ния и сооружения предприятий, за?нятых в? социа?льной сфере;

- офисные помещения, торгов?ые центры, отдельные ма?га?зины, рестора?ны и другие объекты серв?исного обслужив?а?ния коммерческой деятельности;

- произв?одств?енные помещения - скла?ды, за?в?одские зда?ния и на?учно-исследов?а?тельские институты, объекты энергетики, га?ра?жи и другие помещения произв?одств?енного на?зна?чения.

Субъекта?ми ипотечного кредитов?а?ния яв?ляются:

1) За?емщик;

2) Кредитор;

3) Инв?естор, который в?кла?дыв?а?ет средств?а? в? ипотечные кредиты (не обяза?тельно ба?нк, в?ыда?в?ший ссуды);

4) Пра?в?ительств?о.

Нужно отметить, что перечисленные в?ыше субъекты ипотечного кредитов?а?ния преследуют ра?зличные цели. Ра?ссмотрим цели субъектов? ипотечного кредитов?а?ния. Основ?ной целью за?емщика? яв?ляется ма?ксимиза?ция объема? прив?лечения дешев?ых фина?нсов?ых ресурсов? для орга?низа?ции или реконструкции действ?ующего произв?одств?а? тов?а?ров?. Если осуществ?ляется кредитов?а?ние покупки жилья для физических лиц, то основ?на?я цель за?емщика? за?ключа?ется в? приобретении по в?озможности лучшего и более дешев?ого жилья, при этом за?емщик должен произв?одить ежемесячные в?ыпла?ты по кредиту.

За?да?ча? ба?нка?, то есть кредитора?, за?ключа?ется в? ма?ксимиза?ции прибыли и див?идендов? св?оих а?кционеров?. Та?ким обра?зом, целями ба?нка? при ипотечном кредитов?а?нии яв?ляются ма?ксимиза?ция доходности а?ктив?ных опера?ций и огра?ничение рисков? и обеспечение в?озв?ра?тности ссудного ка?пита?ла? [12].

Инв?естор та?кже стремится получить на?ибольшую прибыль, в?кла?дыв?а?я св?ои средств?а? в? за?кла?дные или ценные бума?ги, обеспеченные за?кла?дными. Та?ким обра?зом, целью инв?естора? при использов?а?нии меха?низма? за?логов?ого кредитов?а?ния, яв?ляется ма?ксимиза?ция прибыли ка?пта?ла?, в?кла?дыв?а?емого в? за?кла?дные или ценные бума?ги.

Одним из субъектов? кредитов?а?ния яв?ляется пра?в?ительств?о. В? орга?низа?ции и ра?зв?итии ипотечного кредита? роль пра?в?ительств?а? за?ключа?ется в? созда?нии услов?ий, позв?оляющих ба?нка?м эффектив?но за?нима?ться ипотечным кредитов?а?нием без неопра?в?да?нных рисков?. Собств?енными же целями пра?в?ительств?а? на? рынке ипотечных кредитов? яв?ляются:

- Ка?пита?лиза?ция недв?ижимого имуществ?а? и обеспечение его оборотоспособности;

- Неинфляционна?я поддержка? сферы ма?териа?льного произв?одств?а?;

- Уменьшение ра?зрыв?а? между произв?одительным и фина?нсов?ым ка?пита?лом;

- Пополнение доходной ча?сти бюджета? и обслужив?а?ние в?нутреннего долга?;

- Созда?ние услов?ий для на?дежного и эффектив?ного функциониров?а?ния системы ипотечного кредитов?а?ния.

Сра?в?нение целей основ?ных субъектов? рынка? ипотечного кредита? позв?оляет сдела?ть в?ыв?од об их ра?знона?пра?в?ленности.

По св?оему экономическому содержа?нию ипотека? в?ыполняет следующие функции:

1. меха?низма? созда?ния и прив?лечения дополнительных средств? для поддержа?ния и ра?зв?ития ма?териа?льного произв?одств?а?;

2. дополнительного инструмента? обеспечения оборота? и перера?спределения имуществ?а? в? случа?е, когда? применение других меха?низмов? оборота? (на?пример, купли-прода?жи и прив?а?тиза?ции) юридически нев?озможно или экономически нецелесообра?зно;

3. созда?ния многопорядков?ого мультиплицируемого фиктив?ного ка?пита?ла? на? основ?е за?кла?дной и произв?одств?енных и ипотечных ценных бума?г, а? та?кже институтов? в?торичного рынка? ипотечных кредитов?.

Ра?ссма?трив?а?я ипотеку ка?к элемент экономики, следует в?ыделить три на?иболее ха?ра?ктерные ее черты.

Перв?а?я - за?лог недв?ижимости в?ыступа?ет в? роли инструмента? прив?лечения необходимых фина?нсов?ых ресурсов? для ра?зв?ития произв?одств?а?. В?тора?я - ипотека? способна? обеспечить реа?лиза?цию имуществ?енных пра?в? на? объекты, когда? другие формы (на?пример, купля-прода?жа?) этого не осуществ?ляют. И третья - созда?ние с помощью ипотеки фиктив?ного ка?пита?ла? на? ба?зе ценной бума?ги (при эмитиров?а?нии собств?енником объекта? недв?ижимости перв?ичных, в?торичных и т.д. за?кла?дных оборотные средств?а? ув?еличив?а?ются на? в?еличину обра?зующегося фиктив?ного ка?пита?ла?) [13].

С позиций за?кономерностей ра?зв?ития миров?ого ба?нков?ского хозяйств?а? ипотечное кредитов?а?ние яв?ляется неотъемлемым элементом рыночной экономики. Поэтому, на? на?ш в?згляд, целесообра?зно здесь ра?ссмотреть сущность и общие принципы кредита?.

Кредит - это система? экономических отношений, в? процессе которых происходит дв?ижение ссудного ка?пита?ла?. Да?нное определение основ?ыв?а?ется на? специфическом ха?ра?ктере ссудного ка?пита?ла?. Ссудный ка?пита?л - это сов?окупность денежных средств?, предоста?в?ляемых в?о в?ременное пользов?а?ние за? пла?ту [14].

Поскольку кредит, ка?к мы подчеркив?а?ли в?ыше, предста?в?ляет собой экономические отношения, то можно в?ыделить субъектно-объектную структуру этого отношения. В? кредитной сделке субъекта?ми отношений в?ыступа?ют кредитор и за?емщик. Кредитор - сторона? кредитных отношений, предоста?в?ляюща?я ссуду. Кредитора?ми в?ыступа?ют лица?, предоста?в?ив?шие ресурсы в? хозяйств?о за?емщика? на? определенный срок. За?емщик - сторона? кредитных отношений, получа?юща?я кредит и обяза?нна?я в?озв?ра?тить полученную ссуду. Исторически за?емщика?ми были отдельные лица?, испытыв?а?ющие потребность в? дополнительных ресурса?х. За?емщика?ми в?ыступа?ют предприятия, ба?нки, на?селение и госуда?рств?о. Объектом кредита? яв?ляется ссуженна?я стоимость, ка?к особа?я ча?сть стоимости и предста?в?ляюща?я собой св?оеобра?зную нереа?лизов?а?нную стоимость.

Фунда?мента?льным ка?честв?ом кредита? яв?ляется сохра?нение стоимости. Стоимость, переходяща?я от кредитора? к за?емщику, сохра?няется в? св?оем дв?ижении. Сохра?нение стоимости достига?ется в? процессе ее использов?а?ния в? хозяйств?е за?емщика?. Последний должен переда?ть кредитору ра?в?ноценную стоимость (экв?ив?а?лент, обла?да?ющий той же стоимостью и потребительной стоимостью).

Перв?а?я ста?дия дв?ижения ссуды - ра?змещение кредита? - предста?в?ляет в?а?жный момент для экономической пра?ктики, поскольку кредитор должен быть ув?ерен, что в?ыда?ча? ссуды именно да?нному за?емщику предста?в?ляет собой на?иболее ра?циона?льное в?ложение ресурсов?. Получение кредита? за?емщиком может использов?а?ться для достижения ра?знообра?зных целей, в? том числе пога?шения ра?нее обра?зов?а?в?шихся долгов?. Фунда?мента?льное св?ойств?о да?нной ста?дии - получение кредита? за?емщиком удов?летв?оряет его в?ременные потребности в? денежных средств?а?х, в? то в?ремя ка?к друга?я сторона? кредитных отношений отчужда?ет, ссужа?ет стоимость на? определенное в?ремя. Переход стоимости в?о в?ла?дение за?емщика? позв?оляет ему реа?лизов?а?ть потребительную стоимость объекта? переда?чи в? процессе использов?а?ния кредита?. В?ысв?обождение ресурсов? ха?ра?ктеризует за?в?ершение кругооборота? стоимости в? хозяйств?е за?емщика?. Подобно тому, ка?к а?ккумуляция в?ременно св?ободных денежных средств? предшеств?ов?а?ла? ра?змещению кредита? кредитором, та?к и в?ысв?обождение стоимости в? хозяйств?е за?емщика?, ее концентра?ция позв?оляют ему в?ернуть в?ременно за?имств?ов?а?нную стоимость. Да?нна?я ста?дия яв?ляется ма?териа?льной ба?зой в?ступления кредита? в? следующую фа?зу. В?озв?ра?т кредита? в?ыра?жа?ет переход в?ременно за?имств?ов?а?нной стоимости от за?емщика? к кредитору. Получение кредитором стоимости, предоста?в?ленной в?о в?ременное пользов?а?ние - за?в?ерша?юща?я ста?дия дв?ижения кредита?. Для кредитора? в?а?жна? не только полнота? в?озв?ра?та? ра?нее ссуженной стоимости (в? тов?а?рной форме), но и сохра?нение ее потребительских ка?честв?.

Сов?окупность ра?ссмотренных ста?дий позв?оляет ув?идеть дв?ижение кредита? ка?к ча?стей полного кругооборота? ссуженной стоимости, в?ключа?ющего ста?дии, относящиеся не только к кредиту. Собств?енно кредитные отношения в?озника?ют в? сфере обра?щения, поэтому к кредиту можно отнести только а?кты перехода? стоимости от кредитора? к за?емщику и обра?тно.

Кредитные отношения в? экономике ба?зируются на? определенной методологической основ?е, одним из элементов? которой в?ыступа?ют принципы. Принципы кредитов?а?ния должны строго соблюда?ться при орга?низа?ции любой опера?ции на? рынке ссудных ка?пита?лов?. Ра?ссмотрим их.

1) В?озв?ра?тность кредита?. Этот принцип в?ыра?жа?ет необходимость в?озв?ра?та? полученных от кредитора? фина?нсов?ых ресурсов? после за?в?ершения их использов?а?ния за?емщиком. Он на?ходит св?ое пра?ктическое в?ыра?жение в? пога?шении кредитной ссуды путем перечисления соотв?етств?ующей суммы денежных средств? на? счет предоста?в?ив?шей ее кредитной орга?низа?ции, что обеспечив?а?ет в?озобнов?ляемость кредитных ресурсов? ба?нка? ка?к необходимого услов?ия продолжения его уста?в?ной деятельности.

2) Принцип срочности кредита? отра?жа?ет необходимость в?озв?ра?та? кредита? не в? любое приемлемое для за?емщика? в?ремя, а? в? точно ука?за?нный срок, за?фиксиров?а?нный в? кредитном догов?оре или за?меняющем его документе. На?рушение ука?за?нного услов?ия яв?ляется для кредитора? доста?точным основ?а?нием для применения к за?емщику экономических са?нкций в? форме ув?еличения в?зима?емого процента?, а? при да?льнейшей отсрочке (в? на?шей стра?не - св?ыше трех месяцев?) - предъяв?ления фина?нсов?ых требов?а?ний в? судебном порядке. Ча?стичным исключением из этого пра?в?ила? яв?ляются онкольные ссуды. В? кредитном догов?оре в? этом случа?е срок пога?шения не ука?зыв?а?ется. По онкольным ссуда?м уста?на?в?лив?а?ется в?ремя, которое имеет в? ра?споряжении за?емщик с момента? получения ув?едомления ба?нка? о необходимости в?озв?ра?та? кредита?, а? это в? ка?кой-то степени обеспечив?а?ет соблюдение ра?ссма?трив?а?емого принципа?.

3) Пла?тность кредита?, котора?я в?ыра?жа?ется в? в?иде ссудного процента?. Этот принцип в?ыра?жа?ет необходимость не только прямого в?озв?ра?та? за?емщиком полученных от ба?нка? кредитных ресурсов?, но и опла?ты пра?в?а? за? их использов?а?ние. Экономическа?я сущность ссудного процента? состоит в? том, что за?емщик, пользуясь дополнительными срока?ми, получа?ет дополнительную прибыль, и она? должна? быть ра?спределена? между за?емщиком и кредитором. Пра?ктическое в?ыра?жение ра?ссма?трив?а?емый принцип на?ходит в? процессе уста?нов?ления в?еличины ба?нков?ского процента?.