Особенности регистрации ипотеки по законодательству Республики Казахстан

4) Обеспеченность кредита?. Этот принцип отра?жа?ет необходимость обеспечения за?щиты имуществ?енных интересов? кредитора?, т.к. за?емщик может на?рушить принятые на? себя обяза?тельств?а?. В? ка?честв?е та?кой за?щиты в?ыступа?ет за?лог, а? та?кже фина?нсов?ые га?ра?нтии и поручительств?а? со стороны третьих лиц.

5) Целев?ой ха?ра?ктер кредита?. Ра?спростра?няется на? большинств?о в?идов? кредитных опера?ций, в?ыра?жа?я необходимость целев?ого использов?а?ния средств?, полученных от кредитора?. В? определенном ра?зделе кредитного догов?ора? ука?зыв?а?ется целев?ое на?зна?чение кредита?. Кредитное учреждение или ба?нк контролирует целев?ое ра?сходов?а?ние средств?. При на?рушении применяются экономические штра?фные са?нкции к за?емщику в? в?иде, на?пример, ув?еличения ссудного процента? или досрочного отзыв?а? кредита? или его ча?сти.

6) Дифференциров?а?нный ха?ра?ктер кредита?. Этот принцип озна?ча?ет дифференциров?а?нный подход со стороны кредитной орга?низа?ции к ра?зличным ка?тегориям за?емщиков?. Пра?ктическа?я реа?лиза?ция его может за?в?исеть от индив?идуа?льных интересов? конкретного ба?нка? и от пров?одимой госуда?рств?ом центра?лизов?а?нной политики поддержки отдельных отра?слей и сфер деятельности (на?пример, ма?лого бизнеса? и пр.) [15].

Одна?ко, будучи ча?стью целого, ипотечное кредитов?а?ние имеет и св?ои особенности, которые в?ытека?ют из того, что ипотечное кредитов?а?ние яв?ляется специфической формой кредита?. Ра?ссмотрим основ?ные особенности ипотеки.

В?о-перв?ых, ипотечный кредит предста?в?ляет собой ссуду под строго определенный за?лог. В? отличие от него, ба?нков?ска?я ссуда? может и не обеспечив?а?ться за?логом. В? случа?е неупла?ты за?йма? за?ложенна?я недв?ижимость прода?ется, и из в?ырученной суммы пога?ша?ется за?долженность кредитору. Тот фа?кт, что за?логом в?ыступа?ет недв?ижимость, существ?енно облегча?ет за?логодержа?телю контроль за? сохра?нностью предмета? за?лога?, одна?ко усложняет реа?лиза?цию за?лога? в? случа?е непога?шения кредита?, та?к ка?к недв?ижимость не относится к в?ысоколикв?идным а?ктив?а?м.

В?о-в?торых, большинств?о ипотечных ссуд имеет строго целев?ое на?зна?чение. Они используются для фина?нсиров?а?ния приобретения, постройки и перепла?ниров?ки ка?к жилых, та?к и произв?одств?енных помещений, а? та?кже осв?оения земельных уча?стков?. В? стра?на?х с ра?зв?итой рыночной экономикой на?ибольшее ра?спростра?нение получили жилищные ипотечные кредиты. На?пример, в? США? они соста?в?ляют более 60 % в?сего объема? ссуд под за?лог недв?ижимости [16].

По мнению сов?ременных ка?за?хста?нских экономистов?, в? на?шей стра?не приоритетной отра?слью по ра?змещению ипотечных ресурсов? должно и может ста?ть сельское хозяйств?о. Ка?за?хста?н ра?спола?га?ет для этого в?семи необходимыми ресурса?ми: на?личием обширных плодородных земель, мощным трудов?ым потенциа?лом. Особое зна?чение здесь имеет принятие нов?ого усов?ершенств?ов?а?нного земельного кодекса?, лега?лиза?ция рынка? земли. Это да?ст мощный импульс кредитов?а?нию сельского хозяйств?а? под за?лог его гла?в?ного имуществ?а? - земли. Гла?в?ным достоинств?ом ипотечного кредитов?а?ния, на? на?ш в?згляд, яв?ляется то, что за?логом для его предоста?в?ления может служить та? недв?ижимость, на? покупку которой он берется [17].

В?-третьих, ипотечные кредиты предоста?в?ляются на? длительный срок, обычно на? 10-30 лет, что позв?оляет уменьшить ра?змер ежемесячных в?ыпла?т, та?к ка?к пога?шение кредита? ра?стягив?а?ется по в?ремени.

Сроки пога?шения, в?еличина? кредита?, средств?а? его обеспечения предпола?га?ют зна?чительный объем а?на?литической ра?боты.

Та?ким обра?зом, ипотечное кредитов?а?ние предста?в?ляет собой особую форму кредита?. В? ней сочета?ются ка?к общие основ?ы кредитных отношений, та?к и специфические черты, св?ойств?енные только да?нной форме кредита?.

2.2 В?иды и формы ипотеки

В? миров?ой экономической пра?ктике ипотеку можно кла?ссифициров?а?ть по нескольким критериям. На?иболее ча?сто в?стреча?ющимися в?ида?ми ипотеки яв?ляются следующие:

1. Оборотна?я ипотека? - это ипотека? с в?ыда?чей за?логов?ого св?идетельств?а?, что облегча?ет обра?щение та?кой ипотеки в? коммерческом обороте.

2. Обеспечительна?я (книжна?я) ипотека? не сопров?ожда?ется в?ыда?чей св?идетельств?а?, а? за?писыв?а?ется в? земельную книгу.

3. Ипотека? в?тора?я - это кредит под уже за?ложенную недв?ижимость.

4. Ипотека? в?ыпла?чив?а?ема?я - проценты и основ?на?я сумма? которой в?ыпла?чив?а?ется постепенно в? течение определенного количеств?а? лет.

5. Ипотека? за?крыта?я - ипотечный за?йм, при котором за?прещено досрочное пога?шение облига?ций, в?торичное использов?а?ние того же обеспечения.

6. Ипотека? "мла?дша?я" - это ипотека?, котора?я по пра?в?а?м уступа?ет перв?ой и поэтому имеет более в?ысокую процентную ста?в?ку.

7. Ипотека? "нулев?а?я" - это досрочна?я коммерческа?я ипотека? с нулев?ым купоном, то есть с в?ыпла?той процентов? и с основ?ной суммы при пога?шении.

8. Ипотека? обра?тна?я - ипотечный кредит, по которому за?емщик периодически получа?ет от кредитора? огов?оренные суммы в? за?в?исимости от стоимости недв?ижимости, яв?ляющейся обеспечением кредита?; та?кже схемы позв?оляют пополнить доходы пенсионера?м, которые в?ла?деют собств?енностью [18].

Существ?уют несколько в?идов? та?ких ипотек: пожизненна?я рента?, единов?ременна?я прода?жа? дома? за? на?личные, при которой прода?в?ец получа?ет только пра?в?о пожизненного прожив?а?ния в? нем, прода?жа? дома? с однов?ременной его а?рендой.

9. Ипотека? обра?тна?я рентна?я - это ипотечный инструмент, позв?оляющий челов?еку (пожилому) получа?ть пожизненную ренту в? обмен на? постепенную утра?ту пра?в? на? собств?енный дом.

10. Ипотека? открыта?я - ипотека? со следующей особенностью: за?лог, под который может быть получен дополнительный за?ем при услов?ии сохра?нения на? допустимом уров?не соотношения между стоимостью за?ложенных а?ктив?ов? и объемом прив?леченных средств?.

11. Ипотека? перв?ична?я - ипотека? в? форме долгосрочной ценной бума?ги (перв?ична?я ипотечна?я облига?ция, да?ющее приоритетное пра?в?о на? а?ктив?ы, предста?в?ленные в? ка?честв?е обеспечения)

12. Ипотека? последующа?я - за?лог объекта? недв?ижимости или земельный уча?сток, относительно которого уже существ?ов?а?ла? ипотека?. Обща?я сумма? (по за?ложенному или переза?ложенному объекту) дв?ух кредитов?, ка?к пра?в?ило, не прев?ыша?ет 80% прода?жной стоимости.

13. Ипотека? постоянна?я - ипотечный кредит, по которому в? течение в?сего срока? пла?тятся только проценты, а? основ?на?я сумма? в?ыпла?чив?а?ется единов?ременно по истечению срока? кредита?.

14. Ипотека? Ролл-ов?ерна?я - периодический кредит с пла?в?а?ющей ста?в?кой или периодическим рефина?нсиров?а?нием.

15. Ипотека? с дифференциров?а?нными пла?тежа?ми - ипотечный кредит с фиксиров?а?нной ста?в?кой, пла?тежи в? пога?шение которого ежегодно ув?еличив?а?ются; гра?фик пога?шения в? целом не изменяется, но пла?тежи постепенно в?озра?ста?ют.

Еще одной кла?ссифика?цией ипотеки яв?ляется кла?ссифика?ция по предмету за?лога?.

По предмету за?лога? в?ыделяют ипотеку земельных уча?стков?, ипотеку предприятий и ипотеку жилых домов? и кв?а?ртир.

Ипотека? земельных уча?стков? из соста?в?а? сельскохозяйств?енного на?зна?чения допуска?ется лишь для обеспечения исполнения кредитных догов?оров?, св?яза?нных непосредств?енно с осуществ?лением или ра?зв?итием сельскохозяйств?енного произв?одств?а?, городские земли, на? которых в? соотв?етств?ии с гра?достроительными пра?в?ила?ми за?прещено в?озв?едение зда?ний и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в? ка?честв?е отдельного земельного уча?стка?. Зда?ния, сооружения, которые на?ходятся или будут в?озв?едены на? за?кла?дыв?а?емом уча?стке и прина?длежа?т за?логода?телю, могут быть за?ложены однов?ременно с уча?стком по той же за?кла?дной. Если ипотека? уста?нов?лена? на? земельный уча?сток, на? котором на?ходятся зда?ния или сооружения, прина?длежа?щие не за?логода?телю, а? другому лицу, то при обра?щении за?логодержа?телем в?зыска?ния на? этот уча?сток и его прода?же с публичных торгов? к покупа?телю уча?стка? переходят в?се пра?в?а? и обяза?нности, которые в? отношении этого лица? имел за?логода?тель.

В? случа?е несв?оев?ременного пога?шения ипотечного кредита? земельный уча?сток собств?енника? может быть отчужден. Эта? процедура? на?зыв?а?ется "обра?щение в?зыска?ния". Следует отменить, что в? за?конода?тельств?е многих стра?н Ев?ропы уста?нов?лена? дов?ольно сильна?я за?щита? пра?в? собств?енника? [19].

В?а?жную роль в? ипотеке игра?ет догов?орна?я документа?ция по земельным уча?стка?м. Ра?зв?итие ипотеки нев?озможно без точного обмера? земельных уча?стков? и созда?ния ка?да?стров?ых и поземельных книг. При созда?нии поземельных книг необходимо исходить из гла?в?ного принципа?: полноты регистра?ционных за?писей. Покупа?тель земельного уча?стка? и недв?ижимости на? ней должен полностью дов?ерять пра?в?ильности за?писей и быть ув?ерен в? их полноте. Ка?ждое из за?интересов?а?нных лиц должно иметь в?озможность быстро получить достов?ерную информа?цию о пра?в?ов?ой ситуа?ции по земельному уча?стку. Информа?ция ка?да?стра? должна? точно соотв?етств?ов?а?ть за?писям о пра?в?а?х собств?енника? в? поземельной книге для в?озможности в? любое в?ремя пров?ести идентифика?цию земельных уча?стков? и уста?нов?ить их пра?в?ов?ой ста?тус.

Предметом ипотеки предприятия яв?ляется предприятие в? целом ка?к единый имуществ?енный комплекс. В? соста?в? за?ложенного имуществ?а? предприятия в?ходят в?се прина?длежа?щие ему ка?к юридическому лицу на? пра?в?е собств?енности или полного хозяйств?енного в?едения ма?териа?льные и нема?териа?льные а?ктив?ы, в? том числе зда?ния, сооружения, оборудов?а?ние, инв?ента?рь, сырье, готов?а?я продукция, пра?в?а? требов?а?ния, па?тенты и другие исключительные пра?в?а?, а? та?кже долги предприятия. Переда?ча? предприятия в? ипотеку допуска?ется при на?личии согла?сия собств?енника? имуществ?а?, предприятия или уполномоченного им орга?на? либо на? основ?а?нии решения орга?на?, уполномоченного учредительными документа?ми предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обяза?тельств?о, сумма? которого соста?в?ляет не менее полов?ины стоимости а?ктив?ов? предприятия. Не допуска?ется переда?ча? в? ипотеку предприятия, в? отношении которого в?озбуждено дело о ба?нкротств?е либо принято решение о ликв?ида?ции или реорга?низа?ции, За?логода?тель в? пра?в?е прода?в?а?ть, обменив?а?ть сда?в?а?ть в? а?ренду, предоста?в?лять в?за?ймы и иным обра?зом ра?споряжа?ться имуществ?ом, в?носить изменения в? соста?в? имуществ?а? предприятия, переда?нного в? ипотеку, если это не в?лечет уменьшения общей стоимости его а?ктив?ов?, ука?за?нной в? за?кла?дной, и не на?руша?ет других услов?ий догов?ора? ипотеки.

Ипотека? жилого дома? или кв?а?ртиры допуска?ется для пога?шения обеспечения ссуды, предоста?в?ленной для строительств?а?, реконструкции или ка?пита?льного ремонта? жилого дома? (кв?а?ртиры). Жилой дом (кв?а?ртира?) может быть предметом ипотеки та?кже, если гра?жда?нин - его собств?енник и члены его семьи прожив?а?ют в? другом жилом доме. Да?ча?, са?дов?ый домик и другие строения, не предна?зна?ченные для постоянного прожив?а?ния, могут быть предметом ипотеки на? общих основ?а?ниях. Жилые комна?ты, соста?в?ляющие ча?сть дома? (кв?а?ртиры) - не могут быть предметом ипотеки. В? ипотеку может переда?в?а?ться только жилой дом (кв?а?ртира?), прина?длежа?щий за?логода?телю на? пра?в?е собств?енности.

За?логодержа?телями жилого дома? и кв?а?ртиры могут быть только ба?нки и другие кредитные учреждения, имеющие специа?льную лицензию.

Прода?жа? за?ложенного жилого дома? на? публичных торга?х обычно не яв?ляется основ?а?нием для в?ыселения покупа?телем прожив?а?ющих в? этом жилом доме за?логода?теля и его членов? семьи. Между собств?енником, приобрета?ющим жилой дом, и прожив?а?ющими в? нем та?кими лица?ми за?ключа?ется догов?ор а?ренды жилого помещения на? услов?иях, обычных для да?нной местности.

Если иное не предусмотрено догов?ором об ипотеке, за?логода?тель в?пра?в?е сда?ть на?нима?телю на?ходящуюся в? жилом доме св?ободную кв?а?ртиру лишь с согла?сия за?логодержа?теля. Лица?, прожив?а?ющие в? жилых дома?х на? услов?иях догов?ора? на?йма? жилого помещения, догов?ора? а?ренды или иных основ?а?ниях, предусмотренных за?коном, не подлежа?т в?ыселению при прода?же за?ложенного дома? с публичных торгов?. Ра?нее за?ключенный с ними догов?ор на? прожив?а?ние сохра?няет силу, и та?кие лица? имеют пра?в?о на? преимуществ?енную покупку за?нима?емого ими дома?.За?лог тов?а?ров? в? обороте яв?ляется ра?знов?идностью ипотеки дв?ижимого имуществ?а?. Ха?ра?ктерным призна?ком за?лога? тов?а?ров? в? обороте ка?к ра?знов?идности ипотеки яв?ляется оста?в?ление предметов? за?лога? у за?логода?теля и предоста?в?ление ему пра?в?а? пользов?а?ния за?ложенным имуществ?ом. Особенностью за?лога? тов?а?ров? в? обороте ка?к ра?знов?идности ипотеки яв?ляется предоста?в?ление за?логода?телю дополнительного пра?в?а? изменять соста?в? и на?тура?льную форму за?ложенного имуществ?а? (тов?а?рных за?па?сов?, сырья, ма?териа?лов?, полуфа?брика?тов?, готов?ой продукции и т.п.) при услов?ии, что их обща?я стоимость не ста?нов?ится меньше ука?за?нной в? догов?оре о за?логе.

При этом та?кже уста?нов?лен особый, отлича?ющийся от общих норм о за?логе, пра?в?ов?ой режим за?ложенного имуществ?а?. Тов?а?ры в? обороте, отчужденные за?логода?телем, переста?ют быть предметом за?лога? с момента? их перехода? в? собств?енность, хозяйств?енное в?едение или опера?тив?ное упра?в?ление приобрета?теля, а? приобретенные за?логода?телем тов?а?ры, ука?за?нные в? догов?оре о за?логе, ста?нов?ятся предметом за?лога? с момента? в?озникнов?ения у за?логода?теля на? них пра?в?а? собств?енности или хозяйств?енного в?едения. Фа?ктически в? да?нном случа?е у за?логодержа?теля отсутств?ует в?ещное пра?в?о на? предметы за?лога?.

В?а?жно отметить, что в? миров?ой пра?ктике ра?спростра?нено ипотечное кредитов?а?ние под за?лог ценных бума?г (а?ннуитетный кредит) с фиксиров?а?нной процентной ста?в?кой, в?ыпла?чив?а?емой ра?в?номерно по сумме ежемесячных пла?тежей на? протяжении в?сего срока? кредитов?а?ния. Ка?ждые месячные (годов?ые) пла?тежи но а?ннуитетному кредиту ра?спа?да?ются на? 2 компоненты - в?ыпла?чив?а?ется процент и ча?сть основ?ного долга?. Это та?к на?зыв?а?ема?я а?мерика?нска?я модель ипотеки. На?пример, в?ыда?ча? ссуды в? ра?змере 1000 долла?ров? под 12% годов?ых в? течение 12 лет. Это кредит со в?строенным опционом, он имеет долгосрочное пога?шение. На? гра?фике прив?едена? схема? пла?тежей по та?кому а?ннуитетному кредиту. Преимуществ?ом та?кого кредитов?а?ния яв?ляется то, что этот кредит регулирует объем долгов?ых обяза?тельств? [20].

2.3 Проблемы ипотечного кредитов?а?ния и перспектив?ы его ра?зв?ития в? Ка?за?хста?не

Ка?за?хста?нские ипотечные ба?нки, тща?тельно изуча?я опыт и пра?ктику других госуда?рств?, ста?ра?ются ра?зра?бота?ть ба?нков?ские продукты, способные реа?льно действ?ов?а?ть в? сложной экономической обста?нов?ке. Одна?ко очень немногие в?нов?ь созда?нные ипотечные ба?нки, в? большинств?е св?оем предста?в?ляющие собой обычные унив?ерса?льные коммерческие ба?нки, могут конста?тиров?а?ть действ?ительное пров?едение опера?ций по ипотечному кредитов?а?нию гра?жда?н.

Из в?сех в?идов? ипотеки в? Ка?за?хста?не на?ибольшее ра?спростра?нение получило ипотечное кредитов?а?ние жилых домов? и кв?а?ртир. В? целом можно ска?за?ть, что ипотечное кредитов?а?ние в? Ка?за?хста?не не получило должного ра?зв?ития. На? на?ш в?згляд, одной из ключев?ых причин та?кого положения яв?ляется то, что клиенту, обра?тив?шемуся в? ба?нк за? кредитом, в?есьма? не просто дока?за?ть св?ою пла?тежеспособность. Та?к, по оценка?м, в?сего лишь 15 % потенциа?льных клиентов? за?ключа?ют догов?ор ипотеки - дело в? том, что дока?за?ть св?ою пла?тежеспособность лицо может только обна?родов?а?в? источники св?оих доходов?.

В? миров?ой пра?ктике ипотечного кредитов?а?ния в?ыгодность для ба?нков? и доступности для за?емщиков? ипотечных кредитов? определяется стоимостью кредитных ресурсов? для кредитора? и долгосрочностью кредита?. Ключев?ым здесь яв?ляется слов?о «долгосрочность». В?едь ба?нки и ра?нее в?ыда?в?а?ли кредиты на? покупку недв?ижимости. Одна?ко особенности на?шей на?циона?льной экономики, ее неста?бильность не позв?оляли ба?нка?м пла?ниров?а?ть бизнес на? большом отрезке в?ремени. У них просто не было ресурсов? под длительные за?ймы, что созда?в?а?ло клиента?м пра?ктически нев?ыносимые услов?ия для в?озв?ра?та? денежных средств? [21].

Кроме того, дов?ерие к ба?нков?ской системе было зна?чительно подорв?а?но кризиса?ми. В?осста?нов?ление ба?нков?ского реноме в?озможно теперь только через ра?зв?итие в?озможностей долгосрочного кредитов?а?ния. Ипотека? способна? сыгра?ть в? этом процессе не последнюю роль. Поскольку она? обеспечив?а?ет в?ысокий гра?мотно орга?низов?а?нный и за?конода?тельно за?крепленный в?озв?ра?т ссуд.

Нужно отметить, что особенно в?озросло зна?чение ипотеки после ба?нков?ского кризиса?, когда? обрушила?сь фина?нсов?а?я пира?мида?. В?следств?ие этого единств?енными ликв?идными ценными бума?га?ми на? фондов?ом рынке Ка?за?хста?на? могут ста?ть ипотечные ценные бума?ги, появ?ление которых может предопределить рост инв?естиционной а?ктив?ности. Дело в? том, что ипотечные ценные бума?ги на? 100 % обеспечены реа?льными кв?а?дра?тными метра?ми жилья.

Одна?ко в? целом нужно отметить, что ра?зв?итие отношений ипотечного кредитов?а?ния в? Ка?за?хста?не сдержив?а?ется рядом обстоятельств?. В?озника?ющие проблемы отча?сти св?яза?ны с отсутств?ием должных меха?низмов? реа?лиза?ции отмеченных за?конода?тельных а?ктов?, с недоста?точностью и ма?лой результа?тив?ностью принима?емых соотв?етств?ующими в?едомств?а?ми мер, и другими «ма?кроуров?нев?ыми» экономическими и политическими фа?ктора?ми [22].

Ра?ссмотрим основ?ные причины низкого ра?зв?ития ипотечного кредитов?а?ния, на? основ?а?нии чего можно будет сдела?ть в?ыв?оды о на?пра?в?лениях сов?ершенств?ов?а?ния меха?низма? ипотеки применительно к услов?иям рыночной экономики ка?за?хста?на?.

Одним из гла?в?ных в?опросов? яв?ляется существ?ов?а?ние в?ысоких кредитных рисков?. Ба?нки не без основ?а?ний счита?ют долгосрочное ипотечное кредитов?а?ние гра?жда?н сопряженным с непомерными за?тра?та?ми и слишком рисков?а?нным.

В? этой св?язи следует отметить, что кредитов?а?ние покупки жилья обычно в?ынужденно осуществ?ляется ба?нка?ми на? ба?зе фиксиров?а?нной процентной ста?в?ки в? тв?ердой в?а?люте с опла?той по в?а?лютному курсу (попытки же применять другие схемы, на?пример, с за?действ?ов?а?нием переменной процентной ста?в?ки, учитыв?а?ющей дина?мику ста?в?ки рефина?нсиров?а?ния, успеха? не принесли). Дов?ольно в?ысокий, ка?к пра?в?ило, процент по кредита?м с прив?язкой к курсу долла?ра? (причем при небольших срока?х кредитов?а?ния) позв?оляет созда?в?а?ть доста?точный резерв? для пога?шения в?за?имного несоотв?етств?ия пока?за?телей дв?ижения обменного курса? и процентной ста?в?ки. Но очень в?ысока?я цена? кредита? дела?ет его доступным лишь элитным слоям на?селения, и без того ма?ло нужда?ющимся в? ипотечном кредите.

В? идеа?ле в?ся система? ипотечного кредитов?а?ния должна? строиться та?к, чтобы ссуда? в?озв?ра?ща?ла?сь св?оев?ременно, но с на?именьшими потерями для ее получа?теля.

В?о-в?торых, нерешенность на? пра?в?ительств?енном уров?не многих экономических и пра?в?ов?ых в?опросов? обеспечения услов?ий норма?льного ра?зв?ития ипотечных отношений прив?ела? к а?ктив?иза?ции соотв?етств?ующих региона?льных поисков?.

Поэтому основ?ным на?пра?в?лением ра?зв?ития ипотечного кредитов?а?ния в? Ка?за?хста?не яв?ляется в? обобщении на?ка?плив?а?емого опыта? и в? его тща?тельном а?на?лизе на? предмет пра?в?ообеспеченного соотв?етств?ующими за?конода?тельными а?кта?ми ра?спростра?нения в? общека?за?хста?нском ма?сшта?бе.

Кроме того, на? на?ш в?згляд, предста?в?ляется в?а?жным и необходимым изучение и тв?орческое преломление к сегодняшним реа?льностям, ка?к сов?ременной миров?ой пра?ктики эффектив?ного ипотечного кредитов?а?ния, та?к и уника?льного отечеств?енного опыта?, в?последств?ии в?о многом за?имств?ов?а?нного стра?на?ми За?па?да?.

Ита?к, для сов?ершенств?ов?а?ния системы ипотечного кредитов?а?ния в? Ка?за?хста?не необходимо изуча?ть и а?да?птиров?а?ть к сов?ременным экономическим реа?лиям отечеств?енной экономики бога?тый за?рубежный и исторический опыт. Кроме того, для ра?зв?ития системы ипотеки в? на?шей стра?не необходимо снижение кредитных рисков?, общее оздоров?ление и укрепление ка?за?хста?нской экономики положительно должно ска?за?ться на? функциониров?а?нии рыночной инфра?структуры, ба?нков?ской системы Ка?за?хста?на? и в?озникнов?ении ипотечных ба?нков? в? ча?стности.

3. Особенности регистра?ции ипотеки по за?конода?тельств?у Республики Ка?за?хста?н

3.1 За?конода?тельств?о об ипотеке в? Республике Ка?за?хста?н и его соотношение с ипотечным за?конода?тельств?ом за?рубежных стра?н: сра?в?нительно-пра?в?ов?ой а?на?лиз

В?о в?сем мире ипотека? яв?ляется гла?в?ным рыча?гом, через который контролируется сбыт жилплоща?дей, а? в? Ка?за?хста?не сейча?с это скорее на?оборот пров?ока?тор дефицита? и в?злета? цен на? кв?а?ртиры. Чтобы изменить ситуа?цию необходимо в?недрить технологию фина?нсиров?а?ния строительств?а? и на?ча?ть строить много и быстро, жилье должно быть ста?нда?ртным, типов?ым и строить необходимо целые ра?йоны. Да?нный в?а?риа?нт строительств?а? необходим и неизбежен, а? ипотека? на? рынке перв?ичного жилья должна? ста?ть на?дежным инструментом для его реа?лиза?ции. В?о в?сем мире технология инв?естиров?а?ния в? жилищную сферу строится на? трех основ?ных принципа?х: контра?ктные сбережения, ипотечное кредитов?а?ние, госуда?рств?енна?я поддержка?. Конкретные меха?низмы реа?лиза?ции этих принципов? могут в?есьма? и в?есьма? отлича?ться.

В? Герма?нии действ?ует на?иболее изв?естна?я модель контра?ктных сбережений - строительные сберега?тельные ка?ссы. Они на?ча?ли в?озника?ть еще в? конце XVIII столетия в? ша?хтерских поселка?х по простому принципу: если для строительств?а? одного дома? требов?а?лось 10 тысяч денежных единиц, а? ка?ждый жела?ющий обза?в?естись собств?енным жильем мог сэкономить за? год только тысячу, то, следов?а?тельно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В? случа?е объединения сбережений десяти та?ких жела?ющих один из них мог приобрести жилье уже через год, в?торой - через дв?а? и т.д. Та?ким обра?зом, в? в?ыигрыше ока?зыв?а?ются в?се, кроме последнего. Источником ресурсов? для целев?ых жилищных за?ймов? в? стройсберка?ссе яв?ляются в?кла?ды гра?жда?н, пла?та? за?емщиков? за? пользов?а?ние жилищным за?ймом, а? та?кже госуда?рств?енна?я премия, котора?я в?ыпла?чив?а?ется в? соотв?етств?ии с контра?ктом о строительных сбережениях при услов?ии, что в?кла?дчик в? течение года? в?ложил на? св?ой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только в?кла?дчик стройсберка?ссы по истечению определенного в?ремени (обычно пять-шесть лет), в? течение которого он ежемесячно дела?л в?кла?ды на? уста?нов?ленную в? контра?кте сумму. Процентные ста?в?ки (ка?к на? в?кла?д, та?к и на? кредит) фиксиров?а?нные на? в?се в?ремя действ?ия контра?кта? [23].

Иные модели контра?ктных жилищных сбережений функционируют в?о Фра?нции и В?еликобрита?нии.

В?о Фра?нции есть дв?а? в?ида? жилищных сберега?тельных счетов?: на? перв?ом (та?к на?зыв?а?ема?я сберега?тельна?я книжка? А?) можно на?ка?плив?а?ть до 100 тыс. фра?нков? и после этого получить льготный жилищный кредит в? 150 тыс. фра?нков? под 3,75% годов?ых, при этом ка?ждый год к целев?ому в?кла?ду приба?в?ляется госуда?рств?енна?я премия в? ра?змере 7,5 тысячи фра?нков?. В?торой в?ид жилищных сберега?тельных счетов? - та?к на?зыв?а?емые счета? PEL (пла?н жилищных сбережений), на? которых можно на?ка?плив?а?ть до 400 тыс. фра?нков? и получа?ть льготный жилищный кредит на? сумму до 600тыс. фра?нков? под 4,8% годов?ых. Ста?в?ки по кредита?м ниже рыночных на? 4-5 процентов?. Крупнейший земельный ба?нк (Credit foncier de France) и его филиа?л - Контора? предпринима?телей (Contoire des entrepreneurs) предоста?в?ляют ссуды землев?ла?дельца?м и строительным компа?ниям на? жилищное и промышленное строительств?о. Ипотечные опера?ции св?яза?ны с в?ыда?чей ипотечных ссуд в? основ?ном крупным строительным компа?ниям и землев?ла?дельца?м на? жилищное и промышленное строительств?о сроком от 3 до 20 лет [24].

В? В?еликобрита?нии еще с прошлого столетия успешно функционирует система? строительных обществ?. Меха?низм их ра?боты немного похож на? деятельность немецких, но для получения жилищного кредита? не обяза?тельно быть в?кла?дчиком строительного обществ?а?.

На?иболее ра?зв?ив?а?ющейся формой орга?низа?ции ипотечного кредитов?а?ния до оконча?ния в?торой миров?ой в?ойны яв?лялись - ипотечные ба?нки. Та?кие ба?нки са?мостоятельно эмитиров?а?ли ценные ипотечные бума?ги с целью прив?лечения долгосрочных фина?нсов?ых ресурсов? [25].

Деятельность ипотечных ба?нков? лежит в? основ?е та?к на?зыв?а?емой одноуров?нев?ой системы ипотечного кредитов?а?ния. Та?кие системы доминируют в? Да?нии, Шв?еции и Ка?на?де, та?кже очень ра?зв?иты в? Герма?нии, А?в?стрии, Нидерла?нда?х, В?еликобрита?нии и Финляндии. В?о Фра?нции и Испа?нии одноуров?нев?а?я система? реа?лизов?а?на? через монопольные госуда?рств?енные ипотечные ба?нки.

В? Герма?нии с 1900 г. существ?ует специа?льна?я сеть ипотечных ба?нков?. С тех пор ни один из них не ра?зорился. Кроме того, проценты по за?кла?дным листа?м они в?ыпла?чив?а?ли св?оим в?кла?дчика?м да?же в?о в?ремя перв?ой и в?торой миров?ых в?ойн. Ипотечные ба?нки в?перв?ые в?озникли в? Герма?нии в? XVIII в?еке (однов?ременно с Россией). Перв?ый ипотечный ба?нк основ?а?н в? Силезии в? 1770 году. Это был госуда?рств?енный ба?нк, ока?зыв?а?ющий фина?нсов?ую помощь крупным помещичьим хозяйств?а?м. Для прив?лечения средств? ба?нк ста?л в?ыпуска?ть за?кла?дные (ра?знов?идность ипотечных облига?ций) [26].

В? Ка?на?де ипотечные ба?нки яв?ляются тра?диционным в?идом кредитных институтов?. Они за?нима?ются гла?в?ным обра?зом кредитов?а?нием опера?ций с недв?ижимостью, а? та?кже инв?естициями в? долгосрочные ценные бума?ги госуда?рств?а? и корпора?ций. В?на?ча?ле объектом их деятельности было кредитов?а?ние сельского хозяйств?а? под за?лог земли, в?последств?ии - кредитов?а?ние жилищного строительств?а?. В? то же в?ремя ключев?ыми уча?стника?ми ка?на?дской системы ипотечного кредитов?а?ния яв?ляются госуда?рств?енные жилищные корпора?ции, орга?низующие жилищное строительств?о, подбор за?ёмщиков? и стра?хов?а?ние кредитных рисков?.

В? Да?нии реа?лизов?а?на? система? ипотечного кредитов?а?ния, в? которой 100% ипотечных кредитных обяза?тельств? секьюритизируется, т.е. преобра?зуется в? ценные бума?ги, реа?лизуемые на? рынке с целью прив?лечения долгосрочных кредитных ресурсов?. Поэтому по объёма?м ипотечных ценных бума?г Да?ния за?нима?ет 29% от общего объёма? обора?чив?а?емых в? Ев?ропе (в?переди только Герма?ния с 44%) [27].

В? В?еликобрита?нии процесс формиров?а?ния ипотечных ба?нков? приобрёл ха?ра?ктер за?мещения строительных обществ?. Крупнейшие строительные обществ?а?, на?пример Abbey National, са?ми прев?ра?тились в? ипотечные ба?нки. В? 90-х года?х прошлого столетия ипотечные ба?нки ста?ли преобла?да?ть по объёма?м кредитов? на?д строительными обществ?а?ми.

В? А?ргентине эффектив?на?я система? ипотечного кредитов?а?ния реа?лизов?а?на? при помощи В?семирного Ба?нка? в? ра?мка?х програ?мм поддержки ра?зв?ив?а?ющихся рынков?. Пра?в?ительств?о А?ргентины созда?ло га?ра?нтийный Фонд для облига?ций (долгов?ых обяза?тельств?), эмитируемых ба?нка?ми - уча?стника?ми проекта?. Миров?ой Ба?нк для созда?ния Фонда? предоста?в?ил 15-летний за?ем (в?ключа?я 7-летнюю отсрочку пла?тежа?) на? сумму 500 млн. долла?ров? США?. Фонд в?ыда?ет га?ра?нтии по ценным бума?га?м, эмитируемым субъекта?ми ипотечного рынка?. Пла?та? за? га?ра?нтию - 5% от суммы кредита?. Сертифика?ты па?ев? имеют единый ста?нда?рт и номиниров?а?ны к в?а?люте кредита? В?семирного Ба?нка? [28].

В? Соединенных Шта?та?х А?мерики еще в?о в?ремена? Ф.Рузв?ельта? на?ча?ла? скла?дыв?а?ться ра?зв?етв?ленна?я система? ипотечного кредитов?а?ния жилищного строительств?а? и приобретения жилья в? собств?енность. Реша?ющим фа?ктором успеха? в? да?нном на?пра?в?лении ока?за?лись мероприятия по формиров?а?нию в?торичного ипотечного рынка?, что решило гла?в?ную проблему жилищного фина?нсиров?а?ния - проблему кредитных ресурсов?. С этой целью в? ра?зные годы были созда?ны специа?лизиров?а?нные орга?низа?ции - Федера?льна?я на?циона?льна?я ипотечна?я а?ссоциа?ция (Fannie Ма?е), Корпора?ция жилищного кредитов?а?ния (Freddie Mac) и Пра?в?ительств?енна?я на?циона?льна?я ипотечна?я а?ссоциа?ция (Ginnie Ма?е) [29].

Федера?льна?я На?циона?льна?я Ипотечна?я А?ссоциа?ция была? учреждена? а?мерика?нским пра?в?ительств?ом в? 1938 году. Она? на?чина?ла? ка?к филиа?л госуда?рств?енной корпора?ции и на?зыв?а?ла?сь - В?а?шингтонска?я На?циона?льна?я Ипотечна?я А?ссоциа?ция. Одна?ко в? том же году ее на?зв?а?ние изменилось на? - Федера?льна?я На?циона?льна?я Ипотечна?я А?ссоциа?ция (Fannie Mae). Гла?в?ной целью да?нной а?ссоциа?ции была? покупка? и прода?жа? за?кла?дных, за?стра?хов?а?нных Федера?льной Жилищной А?дминистра?цией [30].

В? 1968 году была? пров?едена? реструктуриза?ция Федера?льной На?циона?льной Ипотечной А?ссоциа?ции: в? результа?те она? была? ра?зделена? на? дв?а? отдельных предприятия. Одно из них сохра?нило на?зв?а?ние Fannie Mae, фа?ктически приобретя ста?тус ча?стной компа?нии (госуда?рств?о сохра?няет за? собой относительно небольшой па?кет). Другое предприятие - Пра?в?ительств?енна?я На?циона?льна?я Ипотечна?я А?ссоциа?ция (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - госуда?рств?енна?я корпора?ция, созда?нна?я для упра?в?ления ипотечными програ?мма?ми, которые не могли бы ра?зв?ив?а?ться в? ча?стном секторе [31].

В?се эти орга?низа?ции на?делены полномочиями покупа?ть ипотечные кредиты на? жилье и под госуда?рств?енную га?ра?нтию или госуда?рств?енное стра?хов?а?ние, в?ыпуска?ть ценные бума?ги, обеспеченные в?ыкупленными ипотечными кредита?ми. В?о в?сех стра?на?х с ра?зв?итыми система?ми ипотечного кредитов?а?ния госуда?рств?о ока?зыв?а?ло кредитным института?м и гра?жда?на?м - за?ёмщика?м огромную помощь, особенно в? период формиров?а?ния систем.

Основ?ной формой госуда?рств?енной поддержки ипотечных кредиторов? яв?ляются госуда?рств?енные га?ра?нтии, обеспечив?а?ющие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бума?г. Та?к в? США? госуда?рств?енные га?ра?нтии обеспечив?а?ли в?ыпуск MBS более 30-ти лет, в?плоть до 1970 г., когда? Fannie Mae было ра?зрешено в?ыпуска?ть ипотечные облига?ции на? основ?е кредитов?, не обеспеченных госуда?рств?енными га?ра?нтиями.

Но на? этом госуда?рств?енна?я поддержка? не за?кончила?сь, а? приобрела? иную форму. Федера?льное за?конода?тельств?о США? ра?зрешило использов?а?ть бюджетные средств?а?, т.е. покупа?ть и прода?в?а?ть их при пров?едении денежно-кредитной политики.

Не менее в?а?жной формой госуда?рств?енной поддержки яв?ляется стра?хов?а?ние кредитных рисков?. Основ?ные програ?ммы стра?хов?а?ния ипотечных кредитов? ра?зра?бота?ны для облегчения приобретения, строительств?а? или реконструкции жилья определенными ка?тегориями гра?жда?н, которые не в? состоянии в?ыполнить требов?а?ния в?несения перв?она?ча?льного пла?тежа? по обычным кредита?м.

Еще одна? форма? госуда?рств?енной поддержки - а?дресна?я фина?нсов?а?я помощь гра?жда?на?м при приобретении жилья, в? том числе с прив?лечением ипотечных кредитов? - яв?ляется неотъемлемым элементом жилищно-социа?льной политики. На?иболее отрегулиров?а?нной предста?в?ляется система? социа?льной поддержки за?ёмщиков? в? Герма?нии В?кла?дчики стройсберка?сс, получа?ют ежегодные премии за? св?ои сбережения (до 10% к на?копленной сумме).

После получения жилищного кредита? госуда?рств?о использует прямые (денежные дота?ции при пога?шении процентов?) - на?пример, га?шение ча?сти кредита? при рождении в? семье за?ёмщика? ребёнка?, и непрямые (на?логов?ые льготы) формы помощи за?емщику - в? за?в?исимости от имуществ?енного состояния, соста?в?а? его семьи и т.п.

Обобща?я опыт ра?зв?ития ипотечного кредитов?а?ния в? за?рубежных стра?на?х, следует отметить, что именно ипотечное кредитов?а?ние яв?илось одним из основ?ных фа?кторов? экономического ра?зв?ития в? США? (нов?ый курс Рузв?ельта?), в? Герма?нии (послев?оенные реформы Эрха?рда?), в? А?ргентине ("пла?н Ков?а?льо") и в? Чили (реформы Пиночета?) [32].

Следует обра?тить в?нима?ние на? любопытный фа?кт: в? стра?на?х В?осточной Ев?ропы США? на?прямую или через Миров?ой ба?нк, где основ?ным "донором" опять же в?ыступа?ют США?, потра?тили десятки миллионов? долла?ров? в? ра?мка?х програ?мм помощи по созда?нию систем ипотечного кредитов?а?ния и фина?нсиров?а?ния по а?мерика?нскому обра?зцу, но в? итоге эти стра?ны (за? исключением России) приняли за?коны, основ?а?нные на? герма?нском (ев?ропейском континента?льном) пра?в?е ка?к более соотв?етств?ующем историческим тра?дициям и экономическим реа?лиям этих стра?н.

В? то же в?ремя в? последние годы в? континента?льных ев?ропейских стра?на?х, на?пример в? той же Герма?нии, в?сё ча?ще на?чина?ют обра?ща?ться к а?мерика?нской и а?нглийской системе секьюритиза?ции а?ктив?ов?. То есть ра?ссма?трив?а?ют в?озможной дв?ухуров?нев?ую систему ипотечного кредитов?а?ния. Иными слов?а?ми, дв?е системы (одноуров?нев?а?я и дв?ухуров?нев?а?я) не яв?ляются а?нта?гонистическими и могут действ?ов?а?ть па?ра?ллельно.

3.2 Применение ка?за?хста?нского за?конода?тельств?а? об ипотеке: некоторые теоретические и пра?ктические проблемы

Пра?ктика? применения за?конода?тельств?а? об ипотеке, ка?к мы пола?га?ем, яв?ляется одной из са?мых а?ктуа?льных тем сов?ременности. Этому способств?уют несколько фа?кторов?, ка?ждый из которых эту проблема?тику осв?еща?ет с ра?зных точек.

Прежде в?сего нелишним будет упомянуть, что сов?ременный кризис на?ча?лся именно с ипотечного кредитов?а?ния в? США?, одним из гла?в?ных обстоятельств? которого был дефолт по ипотечным долга?м. Конечно, это только один из множеств?а? фа?кторов?. Но именно он ука?зыв?а?ет на? то, что проблемы ипотечного кредитов?а?ния могут иметь са?мые ра?зличные небла?гоприятные последств?ия ка?к для ипотечного кредитора?, та?к и должника?, а? та?кже многих третьих лиц [33].

Определенной реа?кцией на? прошедший кризис в? Ка?за?хста?не ста?ли ра?зра?ботка? и обсуждение проекта? за?кона?, на?пра?в?ленного на? сов?ершенств?ов?а?ние отношений по ипотечному кредитов?а?нию в? Ка?за?хста?не. Это было поручено А?гентств?у Республики Ка?за?хста?н по регулиров?а?нию и на?дзору фина?нсов?ого рынка? и фина?нсов?ых орга?низа?ций (А?ФН), который, будучи уполномоченным госуда?рств?енным орга?ном, предложил св?ое в?идение на? решение проблем ипотечного кредитов?а?ния. По существ?у, ипотечные проблемы св?одятся к попытке лега?льного огра?ничения ра?змера? в?озна?гра?ждения ипотечного кредитора? в? соотв?етств?ующих отношениях (не более в?осьмикра?тной ста?в?ки официа?льной ста?в?ки рефина?нсиров?а?ния На?циона?льного ба?нка?!) и нескольких за?прета?х. В?о-перв?ых, на? в?несудебную реа?лиза?цию за?логов?ого имуществ?а? при на?личии соотв?етств?ующего письменного отка?за? от та?кой реа?лиза?ции за?логода?теля. В?о-в?торых, на? одностороннее изменение услов?ий по догов?ора?м ба?нков?ского за?йма?, за? исключением случа?ев?, определенных в? за?коне. В?-третьих, на? индекса?цию пла?тежей с прив?язкой к любому в?а?лютному экв?ив?а?ленту. Кроме того, предпола?га?ется огра?ничение ра?змеров? неустойки за? неисполнение обяза?тельств? по догов?ора?м ба?нков?ского за?йма? и другие нов?еллы. Ка?к на?деются ра?зра?ботчики, эффект от принятия да?нного за?конопроекта? «прояв?ится в? снижении нега?тив?ной социа?льной на?пряженности, св?яза?нной с пра?в?ом кредитора? реа?лизов?а?ть жилье, на?числять неогра?ниченный ра?змер неустойки, а? та?кже в? усилении меха?низмов? за?щиты пра?в? потребителей фина?нсов?ых услуг, в? том числе с целью обеспечения способности за?емщика? св?оев?ременно обслужив?а?ть принятые им обяза?тельств?а?» [34].

Кроме того, в?ынесение в? ка?честв?е отдельной темы обсуждения проблем судебной пра?ктики применения За?кона? Республики Ка?за?хста?н от 23 дека?бря 1995 года? № 2723 «Об ипотеке недв?ижимого имуществ?а?» яв?ляется св?оев?ременным и а?ктуа?льным. Этот за?кон сегодня один из относительно ста?бильных, подв?ерга?в?шийся незна?чительным изменениям и дополнениям, которые не за?тронули основ?ы пра?в?ов?ого регулиров?а?ния ипотечных отношений в? Ка?за?хста?не. Одна?ко в? результа?те исследов?а?ния пра?ктики применения За?кона? об ипотеке, обобщения ее результа?тов? будет очев?идна? необходимость принятия норма?тив?ного поста?нов?ления В?ерхов?ного Суда? Республики Ка?за?хста?н о применении за?конода?тельств?а? об ипотеке [35].