Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Выборг

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему:

«ИССЛЕДОВАНИЕ ДОМОВЛАДЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ФУНКЦИОНАЛЬНО СВЯЗАННОГО С НИМ, С ЦЕЛЬЮ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ» Г. ВЫБОРГ.

Слушатель

группы № 04 __________ Ю.М. Щербо ___________2014г.

Руководитель,

ведущий инженер-сметчик проектно-сметного отдела,

преподаватель высшей категории ________С.Ю. Дударева __________2014г.

Нормоконтролер ___________ Л.Н.Богомолова __________ 2014г.

Краснодар 2014

Частное образовательное учреждение высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования (ЦПК и ДПО)

УТВЕРЖДАЮ

Директор Центра повышения

квалификации и дополнительного

профессионального образования

____________________Л.В.Яцук

«____» _________________ 2014г.

ЗАДАНИЕ НА ВЫПОЛНЕНИЕ ВЫПУСКНОЙ АТТЕСТАЦИОННОЙ (ДИПЛОМНОЙ) РАБОТЫ

слушателю Щербо Юрию Михайловичу

Тема выпускной аттестационной работы: «Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости», г. Выборг»

Срок сдачи законченной работы в ЦПК и ДПО «___»_________2014г.

Слушатель _________ Ю.М.Щербо «___»_________2014 г.

Руководитель работы,

Инженер ОТИ ОКС,

преподаватель ____________ С.Ю.Дударева «___»_______2014 г.

1. СОДЕРЖАНИЕ ДИПЛОМНОЙ РАБОТЫ.

Таблица 1. Содержание дипломной работы

--- Титульный лист

--- Задание на выполнение выпускной аттестационной (дипломной) работы.

1 Содержание дипломной работы

2 Объём иллюстративной части дипломной работы

3 Список использованных источников

4 Введение (постановка задачи)

5 Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

5.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

5.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

5.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

6 Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

6.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

6.2 Методы, используемые экспертом-строителем при проведении исследований объектов недвижимости, с целью определения рыночной стоимости

6.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

7 Заключение эксперта № 21-04/2014 от 26 мая 2014 года.

8 Вводная часть

9 Исследовательская часть

10 Описание объекта экспертизы, оцениваемых прав и окружения.

11 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

12 Анализ ценообразующих показателей

13 Расчёты и выбор показателей

14 Расчёт рыночной стоимости помещения затратным подходом

15 Оценка стоимости земельного участка

16 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

17 Расчёт стоимости объекта оценки доходным подходом

18 Согласование результатов экспертизы

19 Выводы эксперта

20 Заключение

21 Информационные материалы

22 Приложения

23 Приложение 1. Фотографии объекта экспертизы

2. ОБЪЕМ ИЛЛЮСТРАТИВНОЙ ЧАСТИ РАБОТЫ

Таблица 2. Объём иллюстративной части работы

Иллюстрации	Наименование иллюстраций
Таблица 1	Содержание дипломной работы
Таблица 2	Объём иллюстративной части работы
Таблица 3	Сведения об экспертной организации и эксперте
Таблица 4	Оцениваемые права
Таблица 5	Описание местоположения объекта экспертизы.
Таблица 6	Общая характеристика здания.
Таблица 7	Характеристика объекта экспертизы.
Таблица 8	Основные показатели развития экономики РФ.
Таблица 9	Основные показатели экономического развития Ленинградской области
Таблица 10	Шкала областей экономического риска
Таблица 11	Шкала оценки вероятности осуществления риска
Таблица 12	Расчёт поправки на риск инвестирования в объекты недвижимости
Таблица 13	Расчёт безрисковой ставки
Таблица 14	Поправка на низкую ликвидность
Таблица 15	Расчёт ставки дисконтирования
Таблица 16	Расчёт прибыли предпринимателя
Таблица 17	Расчёт строительного объёма объекта экспертизы
Таблица 18	Расчёт стоимости гидроизоляции цокольного помещения.
Таблица 19	Шкала экспертных оценок для определения величины разрушений.
Таблица 20	Определение степени разрушений объекта экспертизы
Таблица 21	Сопоставление параметров объектов оценки и аналога.
Таблица 22	Корректирующий коэффициент по объёму здания.
Таблица 23	Расчёт восстановительной стоимости здания
Таблица 24	Расчет стоимости объекта оценки с учётом износа
Таблица 25	Расчёт стоимости помещения с учётом разрушений.
Таблица 26	Шкала относительной важности
Таблица 27	Описание объекта сравнения №1
Таблица 28	Описание объекта сравнения №2
Таблица 29	Описание объекта сравнения №3
Таблица 30	Описание объекта сравнения №4
Таблица 31	Описание объекта экспертизы
Таблица 32	Характеристики объектов-аналогов
Таблица 32	Обозначение объектов.
Таблица 33	Корректировка по первой группе элементов сравнения.
Таблица 34	Корректировка по независимым элементам сравнения.
Таблица 35	Расчёт весовых коэффициентов
Таблица 36	Расчёт стоимости объекта экспертизы.
Таблица 37	Расчёт стоимости земельного участка
Таблица 38	Расчёт рыночной стоимости объекта экспертизы.
Таблица 39	Удельные веса короткоживущих элементов.
Таблица 40	Расчёт резерва на замещение.
Таблица 41	Расчёт операционных расходов
Таблица 42	Определение возможных потерь
Таблица 43	Расчёт стоимости методом дисконтированных денежных потоков.
Таблица 44	Согласование результатов
Рисунок 1	Местоположение объекта экспертизы на карте города Выборга.
Фото 1	Вход в здание объекта экспертизы.
Фото 2	Вид здания с улицы Черноморской
Фото 3	Вид здания с улицы Васильева
Фото 4	Вид здания с улицы Крепостной
Фото 5	Вид объекта экспертизы с ул. Крепостной
Фото 6	Вид объекта экспертизы с ул. Васильева
Фото 7	Вход в помещение с ул. Васильева
Фото 8	Дополнительный вход в помещение
Фото 9	Потолочные перекрытия помещений
Фото 10	Ввод канализации в помещения.
Фото 11	Внутренняя отделка стен объекта.
Фото 12	Межкомнатные дверные заполнения.
Фото 13	Межкомнатные дверные заполнения.
Фото 14	Оконные заполнения объекта экспертизы.
Фото 15	Помещения залиты грунтовыми водами
Фото 16	Техническое состояние помещений.
Фото 17	Входная дверь в помещения
Фото 18	Лестница выхода из помещений.
Фото 19	Помещения залиты грунтовыми водами
Фото 20	Повреждения системы электроснабжения
Фото 21	Помещения залиты грунтовыми водами
Фото 22	Повреждения и износ окон и дверей.
Фото 23	Системы водопровода и канализации.
Фото 24	Потолочные перекрытия помещений.
Фото 25	Дополнительный выход из помещений.
Фото 26	Наружные окна и вентиляция помещений

3. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс РФ ч.1, ч.2

2. Земельный кодекс РФ

3. Федеральный закон от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"

4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (29 июля 1998г.)

5. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;

6. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2»);

7. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

8. Бутырин А.Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза (теоретические, методические и правовые основы): Учебное пособие. - М.: Юридическое бюро "Городец", 1998г.

9. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе / Е.Р.Россинская.- 3-е изд., доп.- М. : Норма: ИНФРА-М,2011.-736с.

10. Корухов Ю.Г. Судебная экспертиза в гражданском процессе: практическое пособие для экспертов и судей. - М.: Пресс Бюро, 2009.-112с.

11. Строительно-техническая экспертиза в современном судопроизводстве: учебник для вузов/ А.Ю.Бутырин, Ю.К.Орлов; Некоммерческое партнерство «Палата судебных экспертов».-М.: Рекламно-производственная группа «Пресс Бюро», 2010.-352с.

12. «Оценка недвижимости» / под ред. М. А.Г.Грязновой, М.Ф.Федотовой - М.: «Финансы и статистика», 2002.

13. «Оценка стоимости недвижимости» С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С.Львов, О.Е.Медведева. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

14. Яковлев В.И. Оценка нетипичных объектов. www.appraiser.ru, 2001 г.

15. Работы к.т.н. Яскевич Я.Я: www.cpcpa.ru

16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права собственности земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

17. Учебно-методическое пособие «Оценка рыночной стоимости земельных участков» под ред. д.э.н. Д.Б. Арбатского, д.э.н., профессора Л.И. Кошкина - М., 2003 г.

18. Электронные информационно-аналитические порталы глобальной сети Интернет.

4. ВВЕДЕНИЕ (ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ)

Дипломная работа 83 страниц, 1 рисунок, 26 фотографий, 46 таблиц, 18 источников.

СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СУБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОБЪЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ (ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ), СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, ЗАДАЧА КОНКРЕТНОГО ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, РОД ЭКСПЕРТИЗЫ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОДВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ЗАДАЧА РОДА, ВИДА, И ПОДВИДА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ, СУДЕБНАЯ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА (ССТЭ), ПРЕДМЕТ ССТЭ, ЗАДАЧИ ССТЭ, ОБЪЕКТЫ ССТЭ, ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОГО ПОЗНАНИЯ, НАЗНАЧЕНИЕ ССТЭ, ЭКСПЕРТНЫЙ ОСМОТР, ЭКСПЕРТНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ, ЭТАПЫ ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, СРЕДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ, ЭКСПЕРТНЫЕ ОБРАЗЦЫ, ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫВОДОВ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА, ОБОСНОВАННОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ДОМОВЛАДЕНИЯ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ, РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА, ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.

Целью выпускной аттестационной работы является закрепление теоретических знаний при освоении цикла специальных дисциплин, полученных слушателем в процессе обучения. Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством подготовки и защиты выпускной аттестационной работы по исследованию жилого объекта недвижимости с целью расчета его рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование нежилого объекта недвижимости - помещений, подлежащих оценке по условиям заданным судом и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В дипломной работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную деятельность и существующие методики по расчету рыночной стоимости домовладений в соответствии действующим законодательством оценочной деятельности. Практически проведены расчеты и определена рыночная стоимость помещений и земельного участка, на котором расположен объект экспертизы..

5. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Судебная строительно-техническая экспертиза является одним из наиболее эффективных познавательных средств в судебном процессе и основным каналом внедрения в сферу судопроизводства новейших достижений науки и техники.

В процессуальном законодательстве судебная экспертиза регламентирована как одно из следственных (судебно-следственных) действий, а заключение эксперта - как один из видов доказательств.

Судебная экспертиза насчитывает в настоящее время десятки различных родов и видов и постоянно развивается путем создания новых и совершенствования имеющихся методик. В связи с этим разработка теоретических проблем судебной экспертизы всегда остается актуальной.

Судебная экспертиза в судопроизводстве проводится в случаях, когда для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, требуются специальные знания. Судебная экспертиза является наиболее квалифицированной формой использования специальных знаний в судопроизводстве. Она значительно расширяет познавательные возможности суда, позволяя использовать в ходе судебного рассмотрения дел весь арсенал современных научно-технических средств. Поэтому экспертиза нередко выступает в качестве довольно эффективного способа установления обстоятельств дела. Судебная экспертиза постоянно развивается путем создания новых и совершенствования имеющихся методик исследования и находит все большее применение в судебно-следственной практике.

Целью производства судебной экспертизы является получения доказательства- заключения эксперта. Таким образом, доказательство выступает как итог, результат экспертизы, а экспертиза средство, способом его получения. Поэтому экспертизу можно охарактеризовать как средство доказывания в судопроизводстве.

Наиболее полное законодательное определение судебной экспертизы дает Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ. Согласно ст.9 указанного закона, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

5.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

Правовой основой государственной судебно-экспертной деятельности являются законы и подзаконные правовые акты, регулирующие организацию и производство судебной экспертизы. Судебно-экспертная деятельность является государственной, способствующей реализации задач государственных органов в борьбе с правонарушениями.

Основным законом прежде всего является Конституция Российской Федерации, имеющая высшую юридическую силу и прямое действие.

Конституция Российской Федерации в ст.2 провозглашает: „Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина -- обязанность государства“. Это требование Основного Закона страны в полной мере относится и к государственной судебно-экспертной деятельности.

В ходе осуществления этой деятельности недопустимо нарушение прав и свобод человека и гражданина. Конституция Российской Федерации не только провозглашает права и свободы граждан, но и гарантирует их реальное осуществление.

Наиболее полно судопроизводство и защиту при этом прав и свобод граждан регламентирует Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, т.к. в этой сфере деятельности наиболее жестко могут быть ограничены права и свободы для обеспечения реализации мер уголовного воздействия.

Правовой основой использования специальных знаний в уголовном, гражданском и арбитражном процессах, а также в процессе административного производства является Конституция РФ. Вопросы использования специальных знаний регулируются соответствующими кодексами, Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», законодательство Российской Федерации о здравоохранении и др.

Федеральный закон от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. При этом в преамбуле Закона отмечается, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В этом Законе детально регламентирована деятельность государственных судебно-экспертных учреждений, к которым относятся специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц производящих дознание, следователей и прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы.

К подзаконным нормативным правовым актам относятся указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и федеральные ведомственные акты, нормативные правовые акты субъектов РФ, региональные акты и акты органов местного самоуправления.

Подзаконными нормативными правовыми актами регулируется значительная часть деятельности по использованию специальных знаний в уголовном процессе.

Наиболее важное значение для деятельности судебно-экспертных учреждений имеют федеральные ведомственные нормативные правовые акты. К числу ведомств, наиболее детально регламентирующих вопросы применения специальных знаний в уголовном процессе, относятся Министерство юстиции, Министерство внутренних дел, Федеральная служба безопасности, Министерство здравоохранения и социального развития, Федеральная таможенная служба, Министерство обороны, Федеральная служба по контролю за оборотом наркотиков, Генеральная прокуратура РФ. Эти ведомства издают нормативные правовые акты на основе Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации», предусматривающего издание такого рода актов, а также на основе положений о министерствах и иных федеральных органах исполнительной власти. Издаваемые этими органами ведомственные акты непременно имеют лишь подзаконный характер: издаются не только в соответствии с законами, но и указами Президента и актами Правительства; могут быть отменены или приостановлены в своем действии Правительством. Все акты федеральных органов исполнительной власти, которые касаются прав и свобод или обязанностей человека и гражданина, имеют межведомственный характер, подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, а затем опубликованию.

Необходимость подготовки и принятия ведомственных нормативных актов по вопросам судебной экспертизы обусловлена недостаточно подробной регламентацией назначения и производства судебной экспертизы в уголовно-процессуальном законодательстве России и наличием особенностей функционирования существующих государственных ведомственных судебно-экспертных учреждений и подразделений.

Нормативные акты различных министерств и ведомств в значительной степени дублируют друг друга, так как в них отражаются общие для всех судебно-экспертных учреждений особенности применения единых процессуальных норм по вопросам назначения и производства судебных экспертиз. Различия заключаются главным образом в перечне видов проводимых экспертиз, наименованиях некоторых видов (родов) экспертиз, организации делопроизводства экспертного учреждения.

5.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) как род судебных инженерно-технических экспертиз играет важную, а зачастую и решающую роль в следующих случаях: при расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве; при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах гражданских споров о праве собственности на недвижимость, качестве и стоимости зданий, строений, сооружений и выполненных строительных работ; в расследовании дел об административных правонарушениях и уголовных дел, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов.

Увеличение масштабов и темпов строительства в последние годы приводит к определенным последствиям, связанным с постоянным увеличением случаев обрушений строящихся, возведенных и сданных в эксплуатацию зданий и сооружений, часто влекущих за собой как многочисленные человеческие жертвы, так и причинение значительного материального ущерба. Основные причины этого -- злоупотребления должностными полномочиями, халатность, нарушения правил ведения работ в различных отраслях строительства. Специальные знания позволяют установить фактические обстоятельства преступления и принять обоснованные решения в ходе судебного разбирательства. Обобщение следственной и судебной практики по делам рассматриваемой категории показывает, что такие знания не всегда используются, даже когда это крайне необходимо, либо используются не в полной мере и ненадлежащим образом. Это также затрудняет либо делает невозможным выявление причин многих происшествий и негативных событий, связанных со строительством. Специальные строительно-технические знания необходимы для решения самого широкого круга проблем, возникающих на различных стадиях судопроизводства.

Это обусловлено:

· профессиональным характером организации и ведения строительных работ, их технологического и материально-технического обеспечения;

· связью механизма совершения преступлений в сфере строительства с профессиональной деятельностью хозяйствующих субъектов -- лиц, сведущих в

· области строительства;

· сложностью обнаружения, осмотра, фиксации и исследования нетрадиционных с точки зрения криминалистики вещественных доказательств, а также необходимостью изучения нормативной, технологической и иной документации, материальных следов событий и обусловленных ими последствий.

Предмет и задачи ССТЭ

Различие предмета и задач применительно к судебной экспертизе достаточно очевидно: если "предмет" -понятие статичное, то понятие "задача", напротив, динамично, предполагает целенаправленное движение мысли исследователя, процесс экспертного познания. Так, если предмет экспертизы - определенные свойства исследуемого объекта, то установление их - задача, стоящая перед экспертом. При всем многообразии общих задач, решаемых экспертом-строителем, их можно объединить в шесть групп: 1) классификационные; 2) диагностические; 3) каузальные; 4) нормативистские; 5) преобразовательные; 6)стоимостные. Указав основные задачи, решаемые в рамках производства ССТЭ, можно предложить следующую формулировку понятия ее предмета. Предмет ССТЭ - это устанавливаемые на основе специальных знаний в области строительства фактические данные по уголовным делам, гражданским делам, рассматриваемым как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, а также по делам об административных правонарушениях:

1. о принадлежности продукции строительного производства, продукции производства строительных конструкций, изделий и материалов; выполненных (выполняемых) строительных работ определенному классу, роду, типу, виду, группе;

2. о стоимости строительных объектов и выполненных работ; цене объектов недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы;

3. о соответствии нормативно-техническим данным продукции строительного производства; продукции производства строительных конструкций, изделий, деталей

4. и материалов;

5. о причинах, условиях, обстоятельствах и механизме аварии, несчастного случая в строительстве; частичной или полной утраты продукцией строительного производства функциональных, эксплуатационных, потребительских, эстетических свойств и свойств безопасности;

6. о соответствии действий лиц - участников события (аварии, несчастного случая в строительстве), а также лиц, ответственных за надлежащее ведение и безопасность условий производственного процесса, специальным правилам;

7. о возможности преобразования строительных объектов и участков земли, функционально связанных с ними, вариантах такого преобразования (реальные разделы домовладений между собственниками; изменение функционального назначения, габаритов, этажности и других характеристик зданий, строений и сооружений).

Классификационные задачи ССТЭ

Общая черта классификационных исследований состоит в установлении принадлежности объекта на основании определения его свойств и характеристик к официальному (предусмотренному государственным стандартом или иным нормативным документом) множеству объектов, свойства и характеристики которых заранее известны. Перед экспертом-строителем достаточно часто ставится вопрос о принадлежности строительных изделий, деталей, конструкций к изделиям, деталям, конструкциям того или иного "официального" класса, типа, вида. Так, при определении стоимости каменной кладки нужно определить ее вид - простая, средней сложности, сложная; при выяснении причин и условий разрушения строения (сооружения) - марку бетона и класс арматуры, марки самих железобетонных конструкций и деталей, вид грунта, на котором осуществляется строительство. При выявлении брака продукции строительного производства или выполненных строительных работ эксперт-строитель в зависимости от характера дефекта определяет его как исправимый (поддающийся исправлению) либо как окончательный, т.е. не поддающийся исправлению. По месту обнаружения брак подразделяется на внутренний, выявленный строительной организацией до сдачи работ заказчику, и внешний, выявленный при эксплуатации объекта строительства.

Диагностические задачи ССТЭ

Существующее понятие технической диагностики, трактующее объект исследования исключительно в рамках его негативного изменения с течением времени, имеет узко прогностический характер и требует иной трактовки, когда речь идет о задачах, решаемых судебным экспертом-строителем. Изучение объектов для определения возможных в будущем отклонений от их рабочего состояния, безусловно, проводится. Так, могут быть установлены:

- отклонения от требований СНиП, регламентирующих как проектирование, так и собственно строительство;

- признаки, изучение которых позволит констатировать возникновение и развитие разрушительных процессов в конструкциях исследуемого строения. Об этом может свидетельствовать наличие в них трещин, прогибов, сколов и т.д.

В ходе решения диагностических задач эксперт соотносит характеристики объекта исследования с требованиями специальных норм и правил.

Каузальные задачи ССТЭ

Решение задач данного вида направлено на установление наличия и видов причинной связи между отступлениями от требований специальных правил и произошедшим несчастным случаем, аварией, иными негативными последствиями. В уголовном судопроизводстве это:

- нарушения правил безопасности ведения строительных работ и причинение смерти, тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба (ст. 216 УК РФ);

- разрушение, повреждение или приведение иным способом в негодное для эксплуатации состояние объектов энергетики, энергосвязи, жилищного и коммунального хозяйства или других объектов жизнеобеспечения (ст. 215.2 УК РФ).

Причинная связь между нарушениями правил (неправомерными действиями) и тяжкими последствиями -обязательный признак составов преступлений, предусмотренных ст. 215.2 и ст. 216 УК РФ, поэтому правомерен вопрос о возможности установления ее экспертом.

Рассмотрим пример. При расследовании уголовного дела по факту гибели В. от телесных повреждений, полученных при обрушении наружной кирпичной стены возводимого строения, необходимо было установить причину обрушения. Изучив материалы дела и обследовав строительный объект, эксперт пришел к выводу, что обрушение стены произошло в результате несоответствия фундамента виду грунта, обладающего повышенной зыбучестью. После дождя это свойство грунта проявилось и стена, не имевшая должной опоры, накренилась. В результате деформации грунта под фундаментом крен стал столь значительным, что вышел за пределы устойчивости конструкции; это привело к обрушению стены. При дальнейшем изучении материалов дела экспертом установлено, что строение с фундаментом, не соответствующим характеру геоподосновы, было возведено без обязательной разработки проекта исследования грунтов. Таким образом, определение причинной связи сыграло основную роль в установлении объективной стороны состава преступления. При этом специальные знания в области строительства потребовались для установления как причины, условий, механизма аварии (обрушения стены), так и действий субъекта преступления, создавшего условия для возникновения и развития этой связи.

Нормативистские задачи ССТЭ

Задачи данного вида имеют целью установление соответствия (отсутствия такового) требованиям специальных правил (какой-либо норме) действий лиц (либо результатов этих действий, например продукции производства), непосредственно или опосредованно участвовавших в производственной операции, в ходе либо по завершении которой произошло событие, ставшее предметом расследования или судебного разбирательства. Для них характерен процесс сопоставления сущего и должного. Их отличительная черта - наличие нормы (положения какого-либо специального правила) в системе элементов сопоставления. Определенным исключением из этого правила являются случаи, когда вместо нормы (положения правила) в качестве элемента сопоставления выступает модель действий, адекватных сложившейся (аварийной) ситуации. Допустимо это только при отсутствии нормы (правила), регламентирующей ту или иную обстановку при строительстве, эксплуатации, реконструкции, передвижке, демонтаже и утилизации строительных объектов.

Нормативистские задачи обычно формулируются следующим образом: "Имели ли место отступления от требований специальных правил при выполнении тех работ, в ходе которых произошел несчастный случай?". Такая формулировка предполагает производственную активность участников события, в том числе потерпевшего (потерпевших). Это обусловлено тем, что подавляющее большинство несчастных случаев происходит именно при выполнении работниками производственных операций. Характеризуются эти ситуации динамикой, присущей как стадии, предшествующей событию, так и собственно несчастному случаю (аварии).

Преобразовательные задачи ССТЭ

Исследования, направленные на решение данных задач, проводятся при рассмотрении гражданских споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы, решении вопросов, связанных с разделом недвижимого имущества, находящегося в долевой и совместной собственности, и выделом из него доли (ст. ст. 252, 254, 258 ГК РФ). Указанные споры широко распространены в судебной практике. Тяжущиеся стороны в таких процессах - участники общей

(общедолевой) собственности на дом или домовладение.

Дела этой категории достаточно сложны, что обусловлено рядом причин:

- по таким делам предмет доказывания насыщен многими юридическими фактами, и все они должны быть точно определены и проверены с помощью судебных доказательств;

- факты, связанные с возникновением либо прекращением права собственности на жилой дом (или домовладение), зачастую имеют место задолго до рассмотрения спора в суде и, как правило, значительно отстают друг от друга по времени;

- в тяжбу вовлекается широкий круг лиц, большинство из которых не являются инициаторами процесса и не заинтересованы в скорейшем разрешении спора.

Стоимостные задачи ССТЭ

Исследования, связанные с определением стоимости выполненных работ и использованных строительных материалов, строительного объекта в целом либо отдельной его части, выходят за рамки рассматриваемой экспертизы, определенные ее названием. Однако на практике эти исследования остаются неотъемлемой частью профессиональной деятельности эксперта-строителя.

Законом предусмотрена уголовная ответственность за нарушения правил ведения строительных работ, повлекшие за собой, в частности, крупный ущерб (ст. 216 УК РФ). Определить его стоимостное выражение можно только с использованием соответствующих специальных знаний.

При рассмотрении судами гражданских споров о праве собственности на домовладения определение стоимости дома, построек хозяйственно-бытового назначения, благоустройства и затрат, понесенных сторонами, позволяет судить о степени участия истца и ответчика в строительстве, обустройстве спорной недвижимости. Проведение расчетов необходимо и при определении компенсации, выплачиваемой одной из сторон, когда стоимость реально выделяемой части домовладения отличается от стоимостного эквивалента идеальной доли совладельца в праве собственности на недвижимость, а также при выполнении ремонтно-восстановительных работ в ходе рассмотрения исков о возмещении ущерба при заливах квартир, разрушении строений (ст. 15 ГК РФ).

5.3. Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Экспертиза проводится государственными и негосударственными судебными

Экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом.

Проведение экспертизы может быть поручено нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

При составлении экспертом заключения и на стадии совещания экспертов и формулирования выводов, если судебная экспертиза проводится комиссией экспертов, присутствие участников арбитражного процесса не допускается.

Судебная строительно-техническая экспертиза в гражданском процессе должна быть назначена по требованию любой из сторон (условно обязательное назначение предусмотрено законом) при возникновении спора между заказчиком строительства и подрядчиком по поводу недостатков выполненной работы или причин их возникновения (п. 5 ст. 720 ГК). Если такое требование не заявлено, экспертиза может быть назначена (обязательное назначение законом не предусматривается) при рассмотрении споров между подрядчиком и заказчиком по поводу причины гибели или повреждения строительного объекта (ст. 741, 742 ГК), качества выполненной работы, причин возникновения и развития дефектов строительства, их возможных последствий (ст. 710,713, 715, 716, 721, 723, 724, 737, 748,753,754,757,761,762 ГК).

Если возникает необходимость в установлении наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных норм и правил и их характера, суд может обратиться за помощью эксперта-строителя при решении вопроса о возможности признания права собственности на постройку за лицом, осуществившим ее самовольное возведение (ст. 222, 263 ГК), а также вопросов, связанных с безопасностью ведения строительных работ (ст. 751 ГК).

Широко распространено на практике проведение строительно-технической экспертизы при рассмотрении споров о праве собственности на недвижимость в жилищной сфере, решении вопросов, связанных с разделом недвижимого имущества, находящегося в долевой и совместной собственности, и выделом из него доли (ст. 252, 254, 258 ГК).

Специальные строительно-технические знания необходимы при установлении в судебном порядке факта наличия недостатков строительства, причин их возникновения и развития, возможности использования строительных объектов (например, индивидуальных жилых домов, дачных домиков) в соответствии с их функциональным назначением и определении величины затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков.

Перечень судебных ситуаций, требующих разрешения с помощью специальных строительно-технических знаний, этим, разумеется, не исчерпывается.

О назначении экспертизы суд выносит определение (ст. 80 ГПК). Следует отметить, что данные, необходимые для проведения исследований, в определении о назначении экспертизы по гражданским делам не всегда обладают должной полнотой. Так, порой спорные строения вообще не упоминаются, тогда как это указание имеет не только информационное, но и процессуальное значение: лишь таким путем их можно представить эксперту. Кроме этого, получая в установленном порядке (даже опосредованно) объекты от суда, эксперт несет ответственность за их сохранность, что предопределяет выбор им тех или иных методов исследования. Если строения не упоминаются в определении, эксперт формально свободен от такой ответственности, что недопустимо.

Определение о назначении строительно-технической экспертизы адресовано не только эксперту, но и владельцу (пользователю), арендатору спорного строения (земельного участка), оно является для него своего рода предписанием не чинить препятствий экспертному осмотру и исследованию. В то же время в определении часто не указывается адрес подлежащего осмотру домовладения, а в случаях, когда спорящим сторонам принадлежит только его часть, она никак не обозначается.

К распространенным недостаткам относится также ситуация, когда в определении о назначении строительно-технической экспертизы не указаны доли, в соответствии с которыми должен быть произведен раздел имущества, при том что сведения такого характера содержатся в различных документах, составляющих материалы дела, и нередко противоречат друг другу.

Иногда в состав подлежащего разделу имущества входят строения, возведенные без соответствующих разрешений (самовольно возведенные строения). Определение возможности их раздела связано с рассмотрением не только технического, но правового аспекта - возведение объектов без разрешения на строительство является отступлением от требований законодательства РФ. Суд в таких случаях должен оговорить, следует ли рассматривать такой объект в качестве элемента домовладения (на это у суда могут быть только ему известные основания) или нет. На практике необходимость такого указания в определении, как правило, игнорируется, что влечет за собой подготовку экспертом и направление в адрес суда соответствующих ходатайств. Это, в свою очередь, увеличивает сроки судопроизводства по гражданским делам.

В арбитражном судопроизводстве весьма существенным для строительно-технической экспертизы является то обстоятельство, что порядок назначения экспертизы с момента вступления в силу действующего АПК претерпел значительные изменения. По ранее действовавшему АПК (1995 г.) в соответствии с ч. I ст. 66 назначение экспертизы судом осуществлялось только по ходатайству сторон. При этом была явно преувеличена роль принципа состязательности и не предусмотрено нормы, предоставляющей арбитражному суду право в необходимых случаях назначить экспертизу по своей инициативе. В практике арбитражного судопроизводства возникали трудности при разрешении сложных дел, когда стороны не заявляли ходатайств о проведении экспертизы из-за экономических соображений, а суд не мог по своей инициативе назначить ее ввиду отсутствия правовой нормы. В то же время без заключения эксперта дело разрешить правильно не представлялось возможным. Создавалась ситуация "замкнутого круга"1. Новый АПК это положение существенно изменил, предоставив суду возможность назначать экспертизу но своей инициативе (ст. 82). При этом законодатель перечислил ряд ситуаций, когда такая возможность подлежит обязательной реализации.

Учитывая, что экспертные строительно-технические исследования по делам, рассматриваемым в арбитраже, как правило, являются весьма длительными, назначать экспертизу следует на самых ранних стадиях процесса, т.е. при подготовке дела к судебному разбирательству (гл. 14 АПК). Уже на этом этапе суд вправе решить вопрос о назначении экспертизы и вызвать в судебное заседание экспертов (п. 3 ч. 1 ст. 135 АПК).

В арбитражном процессе, так же как и в гражданском, экспертиза может назначаться и проводиться в порядке обеспечения доказательств и по поручению суда. Так, в соответствии со ст. 72 АПК лицо, участвующее в деле и опасающееся, что представление в арбитражный суд необходимых доказательств станет невозможным, вправе обратиться в этот же суд с заявлением об их обеспечении. Применительно к строительно-технической экспертизе это бывает в тех ситуациях, когда в ходе возведения строительного объекта определенные, существенные для дела его стороны (свойства) могут быть скрыты при выполнении работ. Прежде всего, это фундаменты, инженерные коммуникации, электросети и пр. Проведение экспертизы в порядке обеспечения доказательств в определенные судом сроки позволит в данном случае зафиксировать и исследовать результаты выполненных строительных работ, являющиеся предметом арбитражного спора.

Судебное поручение провести экспертизу может быть дано в двух случаях:

1. когда объекты экспертного исследования находятся на территории другого субъекта РФ:

2. когда эксперты или экспертное учреждение, в штате которого имеются сведущие лица, обладающие узкой специализацией, необходимой для проведения конкретных строительно-технических исследований, осуществляют свою деятельность на территории другого субъекта РФ.

Судебные строительно-технические экспертизы периодически проводят лица, основная деятельность которых осуществляется за рамками процессуальных отношений. Для экспертов-строителей, являющихся сотрудниками СЭУ Минюста России, производство строительно-технической экспертизы - основной вид деятельности.

И те и другие, как правило, имеют высшее образование, квалификацию инженера-строителя, опыт работы в различных отраслях строительной индустрии либо проектных и научно-исследовательских институтах соответствующего профиля.

В ходе осуществления экспертной деятельности, особенно на первых ее этапах, они нередко сталкиваются с проблемами, обусловленными спецификой труда сведущего лица в судебной сфере. Работа судебного эксперта-строителя - на всех ее этапах - существенно отличается от деятельности как специалиста, работающего в сфере строительства, так и подавляющего большинства судебных экспертов, занимающихся производством "традиционных" криминалистических исследований - трасологов, почерковедов, материаловедов и т.д. В общем виде об указанной специфике можно сказать следующее.

1. Вопросы, которые обычно ставятся перед экспертом-строителем, чрезвычайно многообразны, для ответа на них часто бывает недостаточно знаний, полученных в процессе подготовки лица в рамках вузовского курса по выбранной им специальности и приобретенных в ходе практической деятельности. Это обусловливает необходимость освоения экспертом смежных специальностей, расширения объема специальных знаний, приобретения новых навыков. Осознавая невозможность аккумуляции одним лицом всей суммы требуемых для успешного производства строительно-технической экспертизы знаний, эксперт должен уметь привлекать к решению проблем, связанных с производством экспертизы, иных лиц, обладающих узкопрофессиональными знаниями (монтаж, наладка, эксплуатация и ремонт электро-, сантехнического и иного оборудования зданий, строений и сооружений, механика грунтов, гидрогеология, экология строительства, дендрология и пр.). Такое взаимодействие может осуществляться в виде получения консультаций, данных справочного характера, проведения совместных исследований (комплексная экспертиза) и пр.

2. Работа сведущего в области строительства лица в качестве эксперта либо специалиста в отличие от его коллеги, чья деятельность осуществляется в сфере строительной индустрии, проходит в режиме ограничений процедурного характера, что предполагает наличие у него определенных юридических знаний. Процессуальные нормы устанавливают порядок проведения исследований, форму их представления в заключении эксперта (в том числе использование специальной терминологии), оказывают определенное влияние на поведенческую сторону эксперта в процессе работы. Так, от того, какие вопросы поставлены органом (лицом), назначившим экспертизу, зависит объем предстоящих исследований.

Достаточность материалов, которые должны быть представлены эксперту для проведения исследования, их допустимость и относимость к делу устанавливает судья. Время производства экспертизы определяется установленными законом сроками судебного разбирательства дела. Расширить круг вопросов и исследуемых объектов, продлить при необходимости сроки исследования можно только при соблюдении экспертом требований процессуального характера, нормативных ведомственных документов. Процессуальная регламентация, в частности, заставляет избирательно подходить к решению вопроса о возможности исследования строений - элементов спорного домовладения для определения возможности их реального раздела, не позволяет эксперту выносить суждение о денежной компенсации стороне по делу в тех случаях, когда по существу это действие на первый взгляд кажется оправданным. Остановимся на этом подробнее.

Часто в состав подлежащего разделу имущества входят строения, возведенные без надлежащего разрешения (самовольные постройки). Определение возможности их раздела связано с рассмотрением не только технического, но и правового аспекта.

По сложившейся практике такие строения экспертом не исследуются и не принимаются в расчет ни при определении стоимости домовладения, ни при разработке вариантов его раздела, ибо право собственности на строение возникает с момента принятия его в эксплуатацию и правовой регистрации в местных органах управления. Следовательно, до принятия в эксплуатацию и правовой регистрации спор о разделе строений (а это, прежде всего, спор о праве собственности) не может быть разрешен судом, так как это право еще не возникло и, возможно, не возникнет, если будет установлено, что дом возведен с отступлениями от проекта или с грубыми нарушениями требований строительных и градостроительных норм и правил (ст. 222 ГК).

Вместе с тем, ограничиваясь без каких-либо на то указаний суда исследованием только строений, принятых в эксплуатацию и прошедших правовую регистрацию, эксперт не учитывает того, что суд вправе произвести раздел не оконченного строительством (и, следовательно, не зарегистрированного) строения, если, "учитывая степень его готовности, можно определить отдельные подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца" (постановление Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4). Суд может вынести решение о разделе незарегистрированного строения в том, например, случае, если будет установлено, что "застройщик умышленно не принимает мер к правовой регистрации дома с тем, чтобы избежать рассмотрения в суде спора с членами семьи, принимавшими участие в строительстве".

Таким образом, самостоятельно исключая не зарегистрированные в установленном порядке строения из числа объектов, подлежащих исследованию, эксперт выходит за пределы своей компетенции. В этой ситуации, как представляется, он должен воспользоваться предусмотренным законом правом и заявить ходатайство о представлении данных, определяющих круг объектов, подлежащих экспертному исследованию.

Теперь о компенсации за отклонение (в меньшую сторону) от идеальной доли, реально выделяемой совладельцу части домовладения. Вопрос о ее размере суды часто ставят перед экспертом-строителем. Специалисты относятся к этому неоднозначно. Разобраться в этом вопросе можно лишь в том случае, если в понятии "компенсация" видеть как бы две его стороны: одна - определяемое путем расчетов стоимостное выражение разницы между величиной идеальной и реально выделяемой долей (при этом очевидно, что, проводя расчеты, эксперт выполняет чисто техническую работу и не выходит за пределы своей компетенции); другая - принятие решения, суть которого предопределена буквальным смыслом этого понятия ("компенсация" - возмещение, вознаграждение).

Выносить решение о том, обязывать ли какую-либо из спорящих сторон выплачивать другой стороне определенную экспертом сумму, а если выплачивать, то в каком объеме (полностью или частично), должен, безусловно, суд. Принимая такое решение, суд совершает присущие ему действия, включающие волевой момент по отношению к участникам гражданского процесса, наличием которого и предопределяется запрещение использования экспертом термина "компенсация". Эксперт, решая данный вопрос, должен в своем заключении лишь констатировать разницу между стоимостным выражением идеальной доли совладельца в праве собственности на дом (домовладение) и стоимостью предлагаемой к выделу части спорного объекта (объектов) недвижимости и определить ее величину.

В соответствии с п. 5 ст. 252 ГК собственник, получивший компенсацию за долю, утрачивает право собственности на домовладение и приобретает право на ее стоимостный эквивалент. При этом, естественно, меняется соотношение долей в праве собственности на объект недвижимости. Наряду с вопросами о технической возможности выдела доли и вариантах его осуществления на разрешение эксперта часто ставится вопрос о том, как изменилось соотношение долей после выдела. В таких случаях эксперту следует определять не "величину долей в праве собственности на домовладение", а пропорцию, соответствующую каждой измененной части преобразованного строения и земельного участка, иначе эксперт будет отвечать на "юридический" вопрос, имеющий правоустанавливающее значение. Эксперт не вправе также делать выводы о соответствии разработанных вариантов интересам спорящих сторон, о целесообразности того или иного варианта раздела, поскольку решение этих вопросов входит исключительно в компетенцию суда.

3. Особого внимания в силу их специфики заслуживает определение основных объектов строительно-технической экспертизы. Это здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации и функционально связанные с ними территории, процессуальный статус которых законодательно не определен.

В гносеологическом (познавательном) плане эти объекты строительно-технической экспертизы, как уже отмечалось, играют роль вещественных доказательств (источников доказательственной информации), но по объективным причинам они не могут быть приобщены к материалам дела. Даже их осмотр иногда провести непросто. Объясняется это прежде всего противоречиями в действующем законодательстве: так, с одной стороны, постановление (определение) о назначении экспертизы обязательно для исполнения всеми гражданами без исключения, а с другой - в соответствии с конституционным принципом неприкосновенности жилища (самого распространенного объекта строительно-технической экспертизы) никто не вправе нарушать его против воли проживающих в нем лиц, за исключением случаев, предусмотренных законом, либо при наличии судебного решения, вынесение которого на практике часто преследует цель обеспечить доступ эксперта к спорному объекту недвижимости. Если сделать это не представляется возможным, эксперту, как правило, не удается провести натурные исследования (судебные осмотры с участием эксперта-строителя традиционно не проводятся).

Таким образом, следует сказать о том, что влиятельности экспертов-строителей имеет место весьма значительный, но никак не отрегулированный законодательно этап производства экспертизы - экспертный осмотр на месте. Отсутствие процессуальной регламентации его проведения создает много проблем. На практике они находят свое разрешение, однако до тех пор, пока данный вопрос не будет решен законодателем, позиции эксперта останутся в этой части уязвимыми.

...