Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Выборг

4. Будущая стоимость единичного вложения за период - показывает какова будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

5. Фактор амортизации единичного вложения - показывает, каков должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

6. Фактор фонда возмещения - рассчитывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали бы на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу:

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

В общем случае ставка капитализации определяется как:

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

2. Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

судебный экспертный недвижимость капитализация

3. Метод Элвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

4. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. методы определения ставки капитализации

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой стоимость объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

Следует отметить, что стоимость объекта недвижимости (Аобъект) при использовании метода прямой капитализации может отождествляться и со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта недвижимости. В этом случае метод определения стоимости объекта недвижимости называется «метод прямой капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы.

,

где

- Аобъект - стоимость объекта;

- ЧД - чистый доход;

- Г - число лет аренды объекта;

- Скап. - коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода (ЧД) к сумме годовой арендной платы (Аар.пл.).

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.

В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 - 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3 - 5 лет.

2. Прогнозирование величины денежных потоков:

- построение трендов денежных потоков доходов и расходов;

- периодичность получения дохода.

Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды в которые они имеют место.

3. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.

Существуют различные методы определения ставки дисконтирования:

- метод построения;

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод выделения;

- метод мониторинга.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск инфляции, риск управления недвижимостью, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск).

В основе метода сравнения альте6рнативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.

4. Дисконтирование денежных потоков, которое осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему ставкой дисконтирования и последующее сложение всех полученных значений:

где Сt - денежный поток периода t; it - ставка дисконтирования денежного потока периода t

5. Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна. Т.е. такая оценка производится с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Расчет стоимости объекта недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1. Определяется часть дохода за определенный период, который необходим для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую из общей величины дохода.

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

Первая операция: сбор сравнительных данных.

Эксперт-оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

Вторая операция: изучение сделок.

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками - нет.

Третья операция: временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Четвертая операция: корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Пятая операция: вынесение решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Описанные выше подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Согласование - это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной стадии оценщик:

- проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

- анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

- ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

- проверяет реальность первичной информации.

В заключительной стадии эксперт заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.

Заключение и выводы о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага эксперт пишет о своих выводах и заключениях в отношении полученной стоимости объекта оценки.

Составляется заключение по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

6.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КОАП), ФЗ-73 о ГСЭД и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст.ст.307,310 УК РФ, ст.80 ГПК РФ, ст.55 АПК РРФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов, выделяется также предшествующая выводам его консультации (ч.3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).

Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч.2 ст.199 УПК РФ, ч.2 ст 80 ГПК РФ, ч 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу - за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч.6 ст. 25.9 КоАП). Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.

Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.

Здесь указывается, в связи с каким делом назначена экспертиза (номер дела и его наименование), род (вид) экспертизы, номер и дата составления (подписания) заключения, дата поступления материалов на экспертизу, название органа, назначившего экспертизу (фамилия, инициалы судьи либо следователя), постановление (определение), на основании которого производится экспертиза, и дата его принятия, приводятся сведения об эксперте. Сведущее лицо сообщает о себе следующее: должность, фамилию, имя, отчество; приобретенную в вузе квалификацию и специальность; ученую степень и звание, экспертную специальность; стаж работы по указанной специальности. Если эксперт считает это целесообразным, он может привести сведения об общем производственном стаже или стаже работы по специальности, приобретенной в вузе, либо по другой специальности, связанной с предметом исследований по делу. Иными словами, сведения об эксперте должны быть изложены настолько подробно, чтобы лицо, назначившее экспертизу, могло составить полное представление об уровне его профессиональной подготовки, квалификации, специализации и опыте работы. Заключение специалиста и его письменная консультация в этой части ничем не отличаются от заключения эксперта.

В этом же разделе заключения излагаются обстоятельства дела, имеющие значение для проведения исследования. Их описание должно быть достаточно лаконичным и вместе с тем отражать все процессы, действия, предметы, являющиеся элементами события, ставшего предметом расследования либо судебного разбирательства; события, происходившие между начальным и конечным звеньями причинной связи (при установлении последней последовавшие за ним (при установлении последствий). Такое описание должно складываться из данных, приведенных в установочной части постановления (определения) о назначении экспертизы; из сведений, установленных экспертом при изучении материалов дела, но не упомянутых в этом документе.

Здесь же перечисляются присланные на исследование материалы, отмечаются представленные эксперту объекты исследования с указанием способа доставки, состояния упаковки и всех имеющихся реквизитов (если объектами исследования являются здание, строение, сооружение, строительная площадка, территория ведения строительных работ, указывается их почтовый адрес, а при отсутствии такового местоположение объекта, его основные ориентиры).

Если экспертом проводятся натурные исследования объекта экспертизы и территории с ним связанной, то указывается, кто обеспечил ему туда доступ. Вопросы, как поставленные перед экспертом, так и решаемые им по собственной инициативе, должны быть приведены в этой части заключения. Если по мнению

Эксперта вопрос сформулирован некорректно, то эксперт в праве изложить вопрос так, как он его понимает и как это будет с его точки зрения правильно. Эксперт также вправе, изменить порядок поставленных перед ним вопросов либо объединить их соответствующим образом, мотивировав указанные действия.

Во вводной части указывается также характер экспертизы: дополнительная, повторная, комиссионная или комплексная. При оформлении дополнительной и повторной экспертиз следует указать фамилию, инициалы лица, проводившего первичную экспертизу, и название организации (учреждения), сотрудником которого он является (являлось), привести вопросы, поставленные перед ним, и выводы эксперта.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования. При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого. При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

В данной части описываются использованные экспертом методы исследования, технические средства и условия их применения, дается научное объяснение установленным фактам, а также характеризуются объекты исследования с указанием их состояния. Исследовательская часть заключения включает в себя три основные стадии.

Экзистенциальная стадия оформления заключения - результат проведенных натурных исследований. Основные требования, предъявляемые к этой части заключения: ориентация содержательного аспекта описания на смысловую составляющую вопросов, поставленных перед экспертом, и подробность - детализация изложения материала этой части заключения при построении своих умозаключений. Описывая определенным образом наблюдаемые объекты, эксперт должен указывать основания предпосылки их характеристик.

На каузальной стадии дается описание решения вопросов, связанных с установлением причин, происшедшего события, ее вида, а также с определением условий и обстоятельств, имеющих отношение к предмету исследования. В данной части заключения приводятся толкования терминов, используемых экспертом. Далее экспертом подробно описывается событие, ставшее предметом уголовного расследования.

Далее следует интегрирующая стадия - оценка результатов исследования, формулирования основания для вывода эксперта по интересующему орган (лицо), назначивший экспертизу, вопросу. Результаты исследований излагаются экспертом в форме промежуточных (поэтапных) и окончательных суждений. На основе последних эксперт делает выводы, являющиеся ответами на вопросы, поставленные в постановлении (определении) о назначении экспертизы.

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ним вопросы. В заключении эксперта выводы воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. На каждый из вопросов дается ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения.

7. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА № 21-04/2014

Оценочная судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Васильева, дом 11.

7.1 Введение

12 мая 2014 года в Общество с ограниченной ответственностью «ВыборгСтройПроект» поступило определение от 30 апреля 2014 года Федерального судьи Выборгского городского суда Ленинградской области Красоткиной Ю.В. о назначении оценочной судебной экспертизы по гражданскому делу № 2-2726/2014.

- Проведение экспертизы начато:12 мая 2014 года.

- 15 мая 2014 года было заявлено ходатайство об организации экспертного осмотра, предоставлении дополнительных материалов и производстве оплаты судебной экспертизы;

- 17 мая 2014 года состоялся экспертный осмотр в присутствии истца Огарёвой Е.П. Ответчик и его представитель на экспертный осмотр не явились.

- Исследования приостанавливались на время выходных дней.

- Проведение экспертизы закончено: 26 мая 2014 года.

7.2 Поручение на производство судебной экспертизы

На основании определения от 30 апреля 2014 года Федерального судьи Выборгского городского суда Красоткиной Ю.В. с соблюдением требований ст. 84 ГПК РФ, производство судебной экспертизы по гражданскому делу №2-2726/2014 поручено судебному эксперту Щербо Юрию Михайловичу 12 мая 2014 года.

Генеральный директор ООО «ВыборгСтройПроект»

____________________ / Рыбинцев П.Б./

7.3 Подписка эксперта

Мне, эксперту Щербо Юрию Михайловичу, в связи с поручением провести судебную оценочную экспертизу на основании определения от 30 апреля 2014 года Федерального судьи Выборгского городского суда Красоткиной Ю.В. о назначении судебной экспертизы по гражданскому делу №2-2726/2014, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст.85 ГПК РФ ст. ст. 16,17 ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации“, а также содержание ст. 307 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, о чем и даю настоящую подписку 12 мая.2014 года.

Эксперт ________________________ Щербо Ю.М.

8. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

В ООО «ВыборгСтройПроект» из Выборгского городского суда Ленинградской области при определении от 30 апреля 2014 года поступили для производства оценочной судебной экспертизы материалы гражданского дела № 2-2726/2014.

На разрешение эксперта поставлены следующий вопрос:

Вопрос эксперту №1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения цокольного этажа расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Васильева, дом 11 по состоянию на 17 мая 2014 года?

8.1 Сведения об Экспертной организации и Эксперте

Экспертиза проводится по определению о назначении оценочной экспертизы Выборгского городского суда от 30 апреля 2014 года. Гражданское дело № 2-2726/2014

Таблица 3.Сведения об Экспертной организации и Эксперте

Экспертная организация: ООО «ВыборгСтройПроект»
Адрес:	18800, Ленинградская область, г. Выборг, Московский пр. дом 7
Местонахождение:	18800, Ленинградская область, г. Выборг, Московский пр. дом 7
Телефон; электронная почта:	т. 277-11; 277-50; vspvbg@yandex.ru
Реквизиты:	ИНН 4704064047; КПП 470401001 ОГРН 1064704001482; от 23 октября 2009 года.
Банковские реквизиты:	Расчётный счет 40702810562110000043 В Филиале Ленинградского областного ОАО Банка ВТБ г. Тосно, корреспондентский счет 30101810400000000729 БИК 044106729
Эксперт Щербо Юрий Михайлович
Телефон; электронная почта	т. +7 906 268-32-86; 2683286@gmail.com
Сведения об образовании:	- Куйбышевский политехнический институт, диплом Щ № 771488; - Санкт-Петербургский Государственный инженерно-экономический университет, диплом ПП-1 № 327769.
Экспертные специальности	Строительно-техническая экспертиза со специализацией: - экспертиза технического состояния зданий и сооружений; - исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью оценки. Оценка стоимости предприятий (бизнеса).
Сведения об аккредитации	Эксперт Союза потребителей России в области строительно-технической и товароведческой экспертизы. - Сертификат эксперта Щербо Ю.М. № 370 от 7 апреля 2012 года. - Сертификат эксперта Щербо Ю.М. № 4400 от 15 февраля 2013 года.
Стаж работы	Стаж работы по специальности «строительство» - 34 года; Стаж экспертной деятельности - с 18 июня 2010 года

8.2 Основание и исходные данные для проведения экспертизы

Экспертиза проводилась на основании Определения о назначении оценочной экспертизы Выборгского городского суда Ленинградской области от 30 апреля 2014 года, дело № 2-2726/2014.

Методы проведения исследования:

1. Методом изучения документации, представленной для исследования в материалах гражданского дела;

2. Методом натурного осмотра и сопоставлением результатов натурного обследования с требованиями нормативно-технических документов, действующих норм и правил;

3. Методом математических расчётов рыночной и ликвидационной стоимости;

4. Проводилась фотографирование фотоаппаратом Sony DSC-W40.

Исходные данные.

Исходные данные для проведения экспертизы получены на основании следующих документов, предоставленных Выборгским городским судом в материалах гражданского дела № 2-2726/2014:

1. Определение о назначении оценочной судебной экспертизы Выборгского городского суда Ленинградской области от 30 апреля 2014 года;

2. Материалы гражданского дела № 2-2726/2014;

3. Выписка на нежилое помещение из технического паспорта жилого дома по адресу:

г. Выборг, ул. Васильева, дом 11. Выписка выдана Выборгским БТИ 31 июля 2009 года;

4. Свидетельство о государственной регистрации права 78 АД № 048610, выдано 16 апреля 2009 года;

5. Поэтажный план цокольного этажа дома по адресу: г. Выборг, ул. Васильева, дом 11.

При изучении предоставленных документов несоответствий, неточностей и противоречивых данных выявлено не было.

Осмотр объекта экспертизы.

В процессе проведения экспертизы, экспертом Щербо Юрием Михайловичем 17 мая 2014 года проведен визуальный осмотр объекта экспертизы по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Васильева, дом 11. Экспертом проверено соответствие фактического состояния объекта экспертизы технической и правоустанавливающей документации, определён визуальный износ и разрушения объекта оценки и произведено его фотографирование. При проведении осмотра объекта экспертизы Экспертом установлено соответствие фактического состояния объекта экспертизы технической и правоустанавливающей документации.

Выводы:

1. Фактическое состояние объекта экспертизы соответствует правоустанавливающей и технической документации;

2. Объект экспертизы заливается грунтовыми водами, находится в разрушенном состоянии и по своему прямому назначению, в качестве коммерческого помещения, не используется;

3. Объект экспертизы находится в неудовлетворительном техническом состоянии и не может использоваться по назначению без поведения капитального ремонта.

8.3 Основные термины и определения

Эксперт - лицо, обладающее специальными знаниями, привлекаемое следственными органами, судом, арбитражным судом для проведения экспертизы.

Экспертиза - это целенаправленное исследование кого-либо объекта, подводимое экспертом на основе объективных фактов с целью получения мотивированного заключения по тем или иным аспектам исследуемого объекта экспертизы.

Экспертное заключение - отчетный документ, где отражены результаты экспертизы.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Стоимость - расчетная (гипотетическая, предполагаемая) сумма средств, которая может быть уплачена, предложена, потребована в возможной сделке с конкретным объектом в обмен на этот объект.

Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся историческим фактом. Цена, оплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим, его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Износ - в оценочной деятельности относительная потеря стоимости объекта недвижимости в процессе эксплуатации из-за физического и морального износа.

Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы элементов зданий, помещений и конструктивных элементов.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

9. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

Процесс экспертного исследования состоит из следующих этапов:

1. Осмотр объекта, описание самого объекта, его состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности;

2. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района расположения объекта.

3. Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии объекта оценки, полученных в результате осмотра;

4. Сбор необходимой информации, в том числе изучение данных о стоимости недвижимости, имеющей аналогичное назначение и конструктивное соответствие;

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта;

6. Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;

7. Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;

8. Написание Заключения эксперта.

10. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ЭКСПЕРТИЗЫ, ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ И ОКРУЖЕНИЯ

10.1 Оцениваемые права

Таблица 4. Оцениваемые права

Показатель	Описание или характеристика показателя
Вид права объекта экспертизы:	Право собственности
Кадастровый номер объекта:	47-48-15/010/2009-183
Инвентарный номер объекта	Инвентарный номер помещения 27
Свидетельство о государственной регистрации права:	Свидетельство о государственной регистрации права 78 АД № 048610, выдано 16 апреля 2009 года.
Дата регистрации:	16 апреля 2009 года
Существующие ограничения права:	Сведений не имеется
Ограничения в пользовании:	Не зарегистрировано
Иные документы, подтверждающие право собственности	Иные документы Заказчиком не представлены.

10.2 Анализ среды окружения объекта оценки

Муниципальное образование «Выборгский район Ленинградской области».

http://www.rucompany.ru/company.php?id_company=3013

Выборг - один из крупнейших и красивейших городов Ленинградской области. Он расположен на северо-западе Карельского перешейка, на берегу Финского залива в 130 км от Санкт-Петербурга. Его территория граничит с Финляндией и Республикой Карелия. Численность населения, по данным последней переписи, составляет 177 тыс. человек.

В МО «Выборгский район Ленинградской области» находятся города Выборг, Приморск, Высоцк, Каменногорск, поселки городского типа Рощино, Лесогорский, Советский и 22 волости.

Выборг - крупный экономический и культурный центр Ленинградской области, морской торговый порт на Балтике, важный узел шоссейных и железных дорог, интересный объект туристских маршрутов.

Основу экономики района составляет промышленность. На территории муниципального образования действует около 200 промышленных предприятий, из них 48 крупных и средних. 60% промышленной продукции производится на предприятиях машиностроения и металлообработки, лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности.

В настоящее время Выборгский район является одной из главных транзитных территорий Северо-Западного региона России, а сам Выборг - крупным транспортным узлом, связывающим Россию со странами Европейского Союза. На территории района действуют три морских порта, железнодорожное сообщение ведется по магистральной железной дороге Санкт-Петербург - Хельсинки и сети пригородных железных дорог, автоперевозки осуществляются по международной магистрали «Скандинавия».

Морские порты Выборга и Высоцка специализируются на переработке лесных грузов, угля, других материалов. Нефтеналивной порт в г. Приморске является конечным пунктом Балтийской трубопроводной системы и служит для переработки нефти и нефтепродуктов.

Из всех отраслей сельского хозяйства наиболее успешна деятельность в птицеводстве. Выборгский район занимает 1-е место по области по выпуску яиц и 3-е - по поставкам мяса.

Туризм входит в стратегический план социально-экономического развития МО «Выборгский район Ленинградской области» как одно из приоритетных направлений экономики. Туристский потенциал МО «Выборгский район Ленинградской области» исключительно высок благодаря красоте и многообразию природных ландшафтов и выгодному геополитическому положению, а также большому количеству памятников истории и культуры.

Выборг - наиболее «европейский» из городов Ленинградской области. Географическое положение на перекрестке важнейших путей между Западом и Востоком, развитая промышленность и инфраструктура, обилие туристических объектов способствуют широкому развитию внешнеэкономических связей, в том числе и международной торговли.

Выводы:

1. Объект оценки расположен в Выборгском районе Ленинградской области - одном из крупнейших районов области, на расстоянии около 130 километров от Санкт-Петербурга;

2. Основной отраслью экономики района по численности работающих является промышленность, по количеству предприятий основная отрасль - промышленные предприятия и торговля.

3. Транспортную доступность Выборгского района можно в целом охарактеризовать как хорошо развитую.

4. Выборгский район считается престижным и пользуется популярностью среди покупателей недвижимости.

5. Социальная инфраструктура района развита хорошо.

6. В целом это наиболее благоприятный район в Ленинградской области по социальному уровню жизни и экологии.

10.3 Описание месторасположения объекта экспертизы

Объект экспертизы расположен по адресу: г. Выборг, ул. Васильева, дом 11, на одной из главных улиц города. Оцениваемое помещение является встроенным помещением и расположено на цокольном этаже 4-этажного жилого дома.

Жилой дом объекта, в котором находится оцениваемое помещение, расположен в центральной части города, на пересечении улиц Крепостной и Васильева. Данная часть города является достаточно привлекательной для объектов коммерческой недвижимости, престижность района высокая. Ближайшее окружение составляют, в основном, жилые дома, социальные и общественные объекты. В непосредственной близости от объекта оценки расположены здание «Дома Торговли» и Центральный парк культуры и отдыхе «Батарейная Гора». Степень застройки района высокая. Возле объекта оценки имеется небольшая автостоянка. Охрана автостоянки не организована.

Транспортная доступность общественного городского и частного транспорта хорошая. По улице Крепостной и близлежащим улицам организовано движение общественного и личного транспорта.

Ближайшая остановка общественного транспорта находится в 100 м. от оцениваемого объекта. Удобный подъезд к объекту - дорога с твердым покрытием (асфальт). Такое месторасположение объекта можно расценивать как привлекательное.

Таблица 5. Описание местоположения объекта экспертизы

Показатель	Описание или характеристика показателя
Адрес (местоположение) объекта:	г. Выборг, ул. Васильева, дом 11
Место нахождения объекта экспертизы:	Центральная часть г. Выборга
Престижность и привлекательность района	Престижность и привлекательность хорошая
Транспортная доступность	Улица Крепостная - основная магистраль г. Выборга
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Расстояние от остановок общественного транспорта:	В пределах 100 м
Расстояние от транспортной магистрали:	Находится на транспортной магистрали
Типичное окружение	Жилые и общественные здания, Батарейная Гора.
Основной тип застройки	Плотная застройка с разрывами
Основной тип зданий	Многоэтажные кирпичные жилые дома финской и современной постройки.
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Объекты социальной инфраструктуры имеются.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры хорошая.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	В непосредственной близости расположена территория строительной базы
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Состояние прилегающей территории хорошее.
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте города приведено ниже на рис.1.

Выводы:

1. Местоположение объекта экспертизы характеризуется необходимой социальной и инженерной инфраструктурой.

2. Район обладает хорошей транспортной доступностью.

3. Объект экспертизы находится в центральной части города. Местоположение объекта оценки можно охарактеризовать как престижное и привлекательное.

10.4 Общая характеристика здания, в котором расположен объект экспертизы

Характеристики объекта оценки приняты по материалам гражданского дела № 2-2726/2014.

Таблица 6. Общая характеристика здания.

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	4- этажное жилое здание. Здание построено по индивидуальному проекту.
Год постройки	До 1940 года.
Материал наружных стен	Наружные стены кирпичные
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация, центральное отопление, газификация.
Количество этажей в здании	Количество этажей - 4 этажа.
Состояние входа (субъективная оценка)	Состояние входа хорошее, вход в здание с улицы Крепостной.
Дополнительная существенная информация	Дополнительной информации не имеется.

10.5 Характеристика помещений объекта экспертизы

Характеристики объекта экспертизы приняты по материалам гражданского дела.

Объект экспертизы представляет собой встроенное нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже 4-этажного жилого здания финской постройки. Общая площадь нежилого помещения 322,75 кв.м. В настоящее время объект экспертизы не используется, помещения залиты грунтовыми водами и частично разрушены. Помещение расположено на первой линии ул. Крепостной, проходимость хорошая.

Таблица 7. Характеристика объекта экспертизы.

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	Цокольный этаж
Площадь общая, кв. м:	322,75 кв.м.
Количество помещений	19 смежных и изолированных помещений
Санузел	Имеется
Высота потолков, м.	3,0 метра
Вид из окон	Улица Крепостная, стена ограды территории строительной базы.
Наружные стены (материал)	Кирпичные
Перегородки (материал)	Кирпичные
Перекрытия (материал)	Перекрытия железобетонные
Полы	Бетон, дерево. Частично разрушены
Проёмы оконные	Оконные блоки ПВХ.
Проёмы дверные	Дверные заполнения отсутствуют
Отделка стен	Отделка стен разрушена.
Отделка потолков	Отделка потолка разрушена
Состояние объекта (субъективная оценка)	Состояние неудовлетворительное. Требуется выполнить гидроизоляцию фундамента и провести капитальный ремонт помещения
Состояние жилого дома ул. Васильева, дом 11	Состояние дома удовлетворительное.

В процессе проведения экспертного исследования, экспертом Щербо Юрием Михайловичем проведен визуальный осмотр объекта экспертизы и его фотографирование 7 мая 2014 года по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Васильева, дом 11. Осмотр проводился в светлое время суток при естественном освещении.

Выводы:

1. Объект экспертизы находится в неудовлетворительном техническом состоянии. В настоящее время помещения залиты грунтовыми водами и по назначению не используются.

2. В текущем состоянии объект экспертизы непригоден для дальнейшей эксплуатации. Требуется проведение гидроизоляции фундамента и проведение капитального ремонта помещения.

11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ЭКСПЕРТИЗЫ

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или земли с улучшениями, которое юридически обоснованно, физически осуществимо, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто свободной. Исходя из этого, мы будем анализировать с точки зрения оптимальности два состояния объекта:

1. анализ участка земли как незастроенного;

2. анализ участка земли как застроенного.

Анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1. быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

2. быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих или потенциальных;

3. быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

4. быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Использование земельного участка как незастроенного

В данном случае, в соответствии с принципом наиболее эффективного использования, рассматривается нежилое помещение, которое возможно использовать как коммерческое. Помещение находится в жилом многоквартирном доме, поэтому альтернативное использование земельного участка физически невозможно и юридически недопустимо.

Поэтому Оценщиком принято решение не рассматривать вариант использования земельного участка как незастроенного, а перейти к анализу возможных вариантов использования уже имеющегося улучшения земельного участка.

Использование земельного участка как застроенного

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта оценки в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных этапах.

Физически возможно: Размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений позволяют реализовать на базе объекта оценки следующие варианты: административное (офисное), торговое помещение, коммунально-бытовое.

Юридически допустимо: помещения находятся в частной собственности. Каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование объекта аренды не выявлено. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся муниципальных и федеральных законодательных ограничений.

Финансово целесообразно: все варианты использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируются на анализе спроса, предложения и местоположения. Местоположение позволяет констатировать и прогнозировать высокий спрос на коммунально-бытовые, торговые, офисные объекты недвижимости. Использование помещения в качестве коммунально-бытового помещения, финансово наиболее целесообразно. Использование помещения для других вариантов использования приведёт к дополнительным затратам на реконструкцию и перепланировку помещений.

Максимально продуктивно

Учитывая местоположение объекта оценки и технические характеристики, произвести точный расчет для проведения анализа наиболее эффективного использования не представляется возможным в связи с недостаточностью достоверной информации о доходности и затратах на содержание и реконструкцию аналогов с различными видами использования. При этом можно определённо сказать, что использование помещения в качестве коммунально-бытового более эффективно по сравнению с другими вариантами использования, так как при этом не требуется проведения реконструкции помещения, то есть не требуются дополнительные капитальные затраты.

Исходя из представленных выводов, принимаем использование нежилого помещения в качестве коммунально-бытового помещения, как вариант наиболее эффективного использования.

12. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

12.1 Основные макроэкономические тенденции развития РФ

По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП к соответствующему периоду 2014 года составил в феврале 4,8%, в январе-феврале - 4,3 процента.

В феврале возобновился помесячный рост ВВП с исключением фактора сезонности и составил 0,5% после январского падения на 0,1 процента. Продолжается рост промышленного производства. Положительную динамику в феврале по сравнению с данными января текущего года с исключением сезонного фактора показал внутренний спрос - произошло увеличение инвестиций в основной капитал и торговли на фоне усиления роста реальной заработной платы и при замедлении снижения реальных располагаемых доходов населения

Отрицательный вклад в динамику ВВП внесло строительство, где второй месяц подряд продолжается снижение динамики, с учётом сезонности, к предыдущему месяцу.

Основные показатели развития экономики России отражены в таблице 8.

Таблица 8. Основные показатели развития экономики РФ.

№	Показатели развития экономики	2013 год	2014 год
1	ВВП	104,3	104,3
2	Индекс потребительских цен, за период, к концу предыдущего периода	108,8	106,1
3	Индекс промышленного производства	108,2	104,7
4	Индекс обрабатывающих производств	111,8	106,5
5	Индекс производства продукции сельского хозяйства	88,7	122,1
6	Инвестиции в основной капитал	106,0	106,2
7	Объемы работ по виду деятельности «Строительство»	103,5	105,1
8	Ввод в действие жилых домов	97,6	106,6
9	Реальные располагаемые денежные доходы населения	105,1	100,8
10	Реальная заработная плата	105,2	103,5
11	Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб.	20952	23532
12	Оборот розничной торговли	106,3	107,2
13	Объем платных услуг населению	101,5	102,9
14	Уровень безработицы к экономически активному населению	7,5	6,6
15	Экспорт товаров, млрд. долл. США	400,4	521,4
16	Импорт товаров, млрд. долл. США	248,7	323,3
17	Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель	78,2	109,3

Вывод:

В феврале возобновился рост российской экономики после приостановки роста, наблюдаемого в декабре-январе. По оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился по сравнению с январем на 0,5% с исключением сезонного фактора. Положительный вклад в рост ВВП внесли промышленное производство и оборот розничной торговли, отрицательный - строительство, где второй месяц подряд продолжается снижение динамики, с учётом сезонности, к предыдущему месяцу.

12.2 Основные показатели экономического развития Ленинградской области

Ленинградская область находится на северо-западе России, граничит с Финляндией и Эстонией, а также с пятью субъектами Российской Федерации: Новгородской, Псковской, Вологодской областями, Республикой Карелией и городом Санкт-Петербургом. Общая площадь территории 85 900 кв. км. На 1 января 2011 года численность населения Ленинградской области составляла 1714 400 человек. Ленинградская область включает в себя 17 муниципальных районов и один городской округ - Сосновый Бор. В составе муниципальных районов 204 сельских и городских муниципальных образования. Всего в области 31 город и 34 поселка городского типа.

...