Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Выборг

Рыночная стоимость объекта экспертизы, рассчитанная затратным подходом, определяется как сумма рыночной стоимости помещения и земельного участка, за вычетом стоимости гидроизоляции цокольной части помещения.

Расчет рыночной стоимости объекта экспертизы представлен в таблице 41.

Таблица 38. Расчёт рыночной стоимости объекта экспертизы

Вывод: На основании анализа представленной информации и произведенных расчетов эксперт пришёл к заключению, что стоимость объекта экспертизы, рассчитанная затратным подходом, с учётом НДС, составляет:

5531630 (пять миллионов, триста тридцать одна тысяча, шестьсот тридцать) рублей.

17. РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЭКСПЕРТИЗЫ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Как правило, на практике в рамках данного подхода используют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов;

2. метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода;

3. метод связанных инвестиций. Данный метод применяется для объектов инвестиции, в которые осуществляются с привлечением заемных средств.

В данном отчете при расчете стоимости объекта был использован метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков более подходит для нестабильных доходов и расходов, которые приносит объект недвижимости. Также этот метод применяется в случае, когда для эксплуатации объекта требуются дополнительные капиталовложения.

Метод дисконтирования денежных потоков подразумевает, что цена объекта на дату оценки непосредственно связана с текущей стоимостью чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения ремонта, и сдачи объекта в аренду.

В рамках метода дисконтированных денежных потоков объект рассматривается на разных стадиях своего жизненного цикла:

1. реконструкция (отделка помещений, установка необходимого оборудования и т. д.);

2. стадия эксплуатации (начало эксплуатации объекта, сдача в аренду);

3. реверсия (возможная продажа объекта).

В ходе проведения расчетов методом дисконтированных денежных потоков Оценщиком был произведен расчет текущей стоимости доходов за 5 будущих периодов.

17.1 Определение доходов от использования объекта недвижимости

Источником дохода объекта экспертизы может быть сдача его в аренду. Общая площадь помещения составляет 322,75 кв.м.

В данном случае для определения величины арендной ставки экспертом были выбраны предложения по аренде коммерческих площадей в г. Выборге на момент оценки. В качестве источника информации использовались: газеты «Выборгские Ведомости», предложения арендодателей объектов недвижимости, а также данные агентств недвижимости в г. Выборге. Арендная ставка объектов, подобных объекту оценки в г. Выборге находится в диапазоне 610 - 1080 руб./кв.м. в месяц общей площади объекта недвижимости. Поправка на торг при аренде объектов коммерческой недвижимости составляет до 5%. Арендная ставка объекта оценки принята в размере 550 руб./кв.м. в месяц. Размер арендной ставки установлен по данным агентства недвижимости «Вектор». Адрес: г. Выборг, ул. Ушакова, дом 6, тел. 8 (81378) 5-999-6.

При прогнозировании денежных потоков оценщик вначале определяет потенциальный валовой доход (ПВД) - сумму дохода, которая может быть получена от владения объектом недвижимости и сдачи его в аренду в предположении 100% загрузки объекта и своевременного расчета по арендным договорам.

Величина ПВД определяется умножением годовой арендной ставки (с учетом НДС) на общую площадь.

Далее определяется действительный валовой доход (ДВД), который равен ПВД за вычетом потерь от незаполняемости площадей арендаторами, а также от неуплаты (задержки) арендных платежей.

Анализ текущего состояния рынка недвижимости коммерческих помещений показал, что коммерческая недвижимость с аналогичными объекту оценки местоположением и характеристиками пользуется в настоящее время стабильным спросом среди арендаторов помещений, поэтому потери от незаполняемости не будут существенными. Расчёт потерь от незаполняемости выполнен ниже в таблице 43.

Потери от неуплаты и задержки арендных платежей определяются в процентах от ПВД за вычетом потерь на незаполняемость. Как отмечено в главе «Основные допущения и ограничивающие условия» оценка объекта исходит из предположения, что собственник оцениваемого объекта рационально и компетентно управляет принадлежащей ему собственностью. При грамотном управлении недвижимостью потери от неуплаты арендных платежей можно свести практически к нулю. Однако, оценщик сделал предположение, что потери от неуплаты и задержки арендных платежей в данном случае следует все-таки принять на уровне 2%. Расчёт и обоснование показателей приведены далее, в разделе «Расчёт стоимости объекта оценки».

17.2 Прогнозирование операционных расходов

Под операционными расходами понимаются расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости: плата за пользование земельным участком (земельный налог или арендная плата за землю), налог на имущество (здание), затраты на управление объектом, оплата коммунальных услуг, резерв на замещение и др.

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) - это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:

- постоянные;

- переменные;

- расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, платежи за землю.

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи; расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

1. элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения,

2. покрытие пола, кровля;

3. механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различные приборы и счетчики;

4. элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение).

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

Практика сдачи в аренду коммерческой недвижимости определяет, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы по коммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанные выше расходы уплачиваются арендатором.

Расходы, которые несет собственник - плата за землю, налог на имущество, расходы на замещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы).

Объект оценки не имеет балансовой стоимости. В связи с этим, для дальнейших расчётов Оценщиком определено расчётное значение стоимости воспроизводства объекта оценки, рассчитанное затратным подходом, таблица 40.

Расчёт операционных расходов.

Налог на имущество в расчетах учтен исходя из расчётного значения стоимости воспроизводства объекта оценки. Налог на имущество установлен в размере 2,2% в год. - Статья 380 Налогового кодекса РФ.

Ставка страхования принята в размере 0,5% в год по данным компании «Росгосстрах». http://www.rgs.ru/products/juristic_person/property/index.wbp

В качестве базы для расчета расходов на страхование и налога на имущества используется расчётное значение стоимости воспроизводства объекта оценки.

Кроме того, оценщиком было принято решение внести в бюджет расходов следующие корректировки:

1. учесть отдельной строкой резерв на замещение (постоянная сумма денежных средств, откладываемых собственником объекта для стабилизации дохода при периодической замене короткоживущих элементов улучшений);

2. учесть отдельной строкой прочие расходы в размере 2% от суммы операционных расходов.

Резерв на замещение

Резерв на замещение предусматривает резервирование денежных средств для стабилизации дохода при периодической замене короткоживущих элементов улучшений. К ним отнесены следующие элементы: полы, внутренняя отделка, оконные и дверные блоки, внутренние инженерные сети, сантехнические и электротехнические устройства.

Удельный вес короткоживущих элементов объекта оценки определён по Сборнику КО-Инвест, «Жилые здания», Укрупнённые показатели стоимости строительства, 2011 год.

Таблица 39. Удельные веса короткоживущих элементов

Вывод: удельный вес короткоживущих элементов объекта оценки составляет 36,07%.

Расчёт резерва на замещение.

Величина резерва на замещение определяется как фактор фонда возмещения по безрисковой ставке (метод Хоскольда) по следующей формуле:

Re = r /((1+r)T - 1), (9)

где:

- r - годовая безрисковая ставка;

- Т - срок экономической жизни, годы.

Для расчёта резерва на замещение принимаются следующие показатели:

1. Удельный вес короткоживущих элементов - данные предыдущего расчёта, таблица 40;

2. Средний срок экономической жизни короткоживущих элементов - определен экспертным путём;

3. Ставка дисконтирования для здания - по данным таблицы 15.

Таблица 40. Расчёт резерва на замещение.

Прочие расходы

По данной статье учитываются все не учтенные ранее расходы, например, расходы, связанные с рекламой объекта в период сдачи его в аренду, а также возможный резерв по непредвиденным расходам. Прочие расходы определяются в процентах от суммы операционных расходов без учета прочих и прогнозируются на уровне 2%.

Операционные расходы

Операционные расходы определяются суммированием всех операционных расходов.

Таблица 41. Расчёт операционных расходов

Вывод: операционные расходы составляют 183718 рублей с учётом НДС.

17.3 Расчёт стоимости объекта недвижимости

Определение возможных потерь от простоя помещения и недосбора арендной платы.

Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки, который зависит от следующих факторов:

1. общеэкономической ситуации;

2. перспектив развития региона;

3. стадии цикла рынка недвижимости;

4. соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле:

К3=1-((D*1)/N); (10)

где:

- К3 - коэффициент загрузки объекта;

- D - средний период, в течение которого объект эксплуатируется;

- N - число арендных периодов в году (количество дней в году).

В результате консультаций со специалистами по недвижимости, экспертным методом определены следующие показатели для расчёта:

1. Средний период поиска арендаторов - 30 дней (учитывается то, что коммерческие площади являются высоколиквидным товаром и найти арендатора достаточно просто).

2. Коэффициент сбора платежей принимаем равным 0,98 (По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), но бывают случаи недосбора платежей в конце периода аренды при недобросовестном арендаторе).

Таблица 42. Определение возможных потерь

Вывод: потери от незагрузки и недосбора арендной платы составляют 10,05%.

Расчет стоимости объекта экспертизы.

Расчёт стоимости объекта экспертизы проводится с использованием показателей, полученных в предыдущих расчётах. Также для расчёта использовались следующие показатели:

1. Ежегодный рост арендной ставки - 6,04% в год (Показатель инфляции на 2011-2015 годы - "Концепция долгосрочного социально- экономического развития РФ" http://www.economy.gov.ru/)

2. Затраты на подготовку помещений к сдаче в аренду - определены как сумма стоимости работ по восстановлению разрушений помещения и стоимости работ по гидроизоляции цокольной части помещения.

3. Ежегодный рост операционных расходов - 4,06% в год (Средний показатель инфляции на 2011-2036 годы - "Концепция долгосрочного социально- экономического развития РФ" http://www.economy.gov.ru/)

4. Прогнозный период - 5 лет - Практика определения прогнозного периода в доходном подходе.

Фактор дисконтирования (процентный множитель текущей стоимости) - коэффициент приведения денежных сумм к текущей стоимости находится по следующей формуле:

(11)

где:

- r - ставка дисконтирования;

- n - количество лет.

Реверсия - остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Величина реверсии относится на конец последнего прогнозного периода. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть дисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таблица 43. Расчёт стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

Вывод: рыночная стоимость объекта экспертизы, рассчитанная доходным подходом, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС), составляет:

4 902 667 (четыре миллиона, девятьсот две тысячи, шестьсот шестьдесят семь) рублей.

18. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТИЗЫ

Описанными выше различными методами в рамках доходного и затратного подходов эксперту удалось найти два ориентира рыночной стоимости оцениваемого имущества. Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится экспертом на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Согласование результатов экспертизы проводим по методике А. Шаскольского - Доклад “Согласование результатов в отчете об оценке”, сделанный на секции по оценке недвижимости конгресса “СЕРЕАН” 2002 год.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки.

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

1. Построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

2. Найдем сумму баллов каждого подхода;

3. Найдем сумму баллов всех используемых подходов;

4. По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах;

5. Округлим расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат;

6. На основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода величины стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

Таблица 44. Согласование результатов

Вывод: Рыночная стоимость объекта экспертизы составила на дату оценки (17 мая 2014 года), с округлением до первой значащей цифры (с учётом НДС):

5 110 000 (пять миллионов, сто десять тысяч) рублей.

19. ВЫВОДЫ ЭКСПЕРТА

Вопрос эксперту №1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения цокольного этажа расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Васильева, дом 11 по состоянию на 17 мая 2014 года?

Ответ эксперта: рыночная стоимость нежилого помещения цокольного этажа по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Васильева, дом 11 составляет, на дату оцени 17 мая 2014 года (с учётом НДС):

5 110 000 (пять миллионов, сто десять тысяч) рублей.

20. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В выпускной аттестационной работе представлена информация, касающаяся теоретических и практических аспектов подготовки заключений эксперта-строителя. Освещены как общие положения в отношении производства судебных экспертиз, особенности проведения судебных строительно-технических экспертиз, так и частные моменты проведения судебных оценочных экспертиз. В работе представлена информация, позволяющая кратко и точно воспроизвести читателю то, каким должен быть процесс судебного экспертного производства, указаны основные нюансы и правила, которые должны соблюдаться при проведении экспертизы любого вида и рода. По результатам полученных в ходе обучения знаний, сформулированы основные этапы и нюансы проведения строительно-технических экспертиз в целом, и подробно рассмотрена теория и практика проведения одного из направлений строительно-технической экспертизы: судебной оценочной экспертизы.

Фактически закрепление теоретических знаний осуществляется посредством подготовки и защиты выпускной аттестационной работы по исследованию нежилого объекта недвижимости с целью расчета его рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование нежилого объекта недвижимости - помещений в жилом доме, подлежащего оценке по условиям заданным судом и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В дипломной работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную деятельность и существующие методики по расчету рыночной стоимости домовладений в соответствии действующим законодательством по оценочной деятельности. Практически проведены расчеты и определена рыночная стоимость домовладения и земельного участка, функционально связанного с помещениями.

21. ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ

Документы и информация, устанавливающие количественные и качественные показатели объекта оценки.

1. Выписка на нежилое помещение из технического паспорта жилого дома по адресу: г. Выборг, ул. Васильева, дом 11. Выписка выдана Выборгским БТИ 31 июля 2009 года;

2. Свидетельство о государственной регистрации права 78 АД № 048610, выдано 16 апреля 2009 года;

3. Поэтажный план цокольного этажа дома по адресу: г. Выборг, ул. Васильева, дом 11.

Профессиональные стандарты оценки, использованные при проведении оценки.

1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)

2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

Основные нормативные акты Российской Федерации, регулирующие оценочную деятельность.

1. Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая)

2. Федеральный закон №135-Ф3 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, М.: 1998 г.

3. Налоговый кодекс РФ (часть вторая), N 117-ФЗ принят 05.08.2000 года, глава 21.

Методические и нормативные источники информации.

1. Синянский И.А. «Типология зданий и сооружений».- М.: Издательский центр «Академия», 2004.

2. «Экономика недвижимости»: Учебное пособие - Виноградов Д. В., Владимир, 2007.

3. Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости». Москва; Интерреклама; 2003 год.

4. Симионова Н.Е «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости». Издательство «Март», г. Ростов на Дону, 2006 год.

5. Васильева Л.С. «Экономика недвижимости». Издательство: Эксмо, 2008 г.;

6. Укрупнённые показатели стоимости строительства «Жилые дома» КО-ИНВЕСТ 2011 год;

7. Справочник «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ, выпуск 76;

8. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р).

9. «Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ». Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2008 года, № 1662-р.

10. Федотова М.А. «Оценка для целей залога», М.: «Финансы и статистика», 2008 год.

11. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 1993 год.

Печатные информационные издания:

1. Газета «Выборгские Ведомости» № 28 (1771) от 7 мая 2012 года;

2. Газета «Реквизит» № 15 (257) от 11 мая 2012 года.

Специализированные сайты:

1. http://www.rucompany.ru/company.php?id_company=3013;

2. http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/;

3. http://petrostat.gks.ru/public/DocLib3/Forms/AllItems.aspx;

4. http://bankspb.ru/deposit;

5. http://ecolifegidro.ru/gidroizolaciya-podvalov.php;

6. http://www.gks.ru;

7. http://realty.dmir.ru/lo/sale/lands/land/13127096/;

8. http://vyborg.tv/doska/~item/11212;

9. http://vyborg.tv/doska/~item/11369;

10. http://vyborg.tv/doska/~item/11214;

11. http://www.appraiser.ru/;

12. http://www.rgs.ru/products/juristic_person/property/index.wbp;

13. http://www.economy.gov.ru/

22. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Фотографии объекта экспертизы.

Объект экспертизы: встроенные нежилые помещения по адресу: Ленинградская область,

г. Выборг, ул. Васильева, дом 11

Рис 1. Местоположение объекта экспертизы на карте города Выборга.

Фото 1. Вход в здание объекта экспертизы.

Фото 2. Вид здания с улицы Черноморской

Фото 3. Вид здания с улицы Васильева

Фото 4. Вид здания с улицы Крепостной

Фото 5. Вид объекта экспертизы с ул. Крепостной

Фото 6. Вид объекта экспертизы с ул. Васильева

Фото 7. Вход в помещение с ул. Васильева

Фото 8. Дополнительный вход в помещение

Фото 9. Потолочные перекрытия помещений

Фото 10. Ввод канализации в помещения.

Фото 11. Внутренняя отделка стен объекта.

Фото 12. Межкомнатные дверные заполнения.

Фото 13. Межкомнатные дверные заполнения.

Фото 14. Оконные заполнения объекта экспертизы.

Фото 15. Помещения залиты грунтовыми водами

Фото 16. Техническое состояние помещений.

Фото 17. Входная дверь в помещения

Фото 18. Лестница выхода из помещений.

Фото 19. Помещения залиты грунтовыми водами

Фото 20. Повреждения системы электроснабжения

Фото 21. Помещения залиты грунтовыми водами

Фото 22. Повреждения и износ окон и дверей.

Фото 23. Системы водопровода и канализации.

Фото 24. Потолочные перекрытия помещений.

Фото 25. Дополнительный выход из помещений.

Фото 26. Наружные окна и вентиляция помещений

Фотографирование объекта экспертизы выполнено 17 мая 2014 года:

Эксперт

ООО «ВыборгСтройПроект»

Щербо Ю.М. Место печати

Размещено на Allbest.ru