Главная Коллекция "Revolution" Государство и право Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Выборг

Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Выборг

Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ. Методы и методики, используемые экспертом-строителем при проведении исследований объектов недвижимости, с целью определения рыночной стоимости. Основные методы расчета ставки капитализации.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 24.12.2015
Размер файла 2,9 M
рефераты на заказ со скидкой

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Таблица 9. Основные показатели экономического развития Ленинградской области

№

Наименование показателя по утвержденному перечню

2 месяца 2014 г.

1.

Индекс промышленного производства

в % к соответствующему месяцу прошлого года

103.6

в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года

104.1

в % к предыдущему месяцу

108.4

2

Индекс производства продукции сельского хозяйства

январь-февраль 2012 года в % к январю-февралю 2011 года

107.4

3

Индекс физического объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» (в сопоставимых ценах)

в % к соответствующему месяцу прошлого года

116.7

в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года

1.5р.

в % к предыдущему месяцу

74.6

4

Оборот розничной торговли (в сопоставимых ценах)

в % к соответствующему месяцу прошлого года

108.8

в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года

108.8

в % к предыдущему месяцу

96.9

5

Объем платных услуг населению (в сопоставимых ценах)

в % к соответствующему месяцу прошлого года

105.5

в % за период с начала года к соответствующему периоду прошлого года

104.5

6

Индекс потребительских цен, февраль 2012 года в % к декабрю 2011 года

100.9

7

Объем ввода жилья за январь-февраль 2012 года, тыс. кв. м

160.6

8

Среднемесячная заработная плата в январе 2012 года, рублей

24220

в % к соответствующему периоду прошлого года

114.7

9

Среднедушевые денежные доходы населения в январе 2012 года, рублей

13322

10

Реальные денежные доходы в январе 2012 года в % к соответствующему периоду прошлого года

109

Выводы:

1. Ленинградская область - один из стабильно развивающихся регионов России;

2. Экономика и социальная сфера области постоянно находится на подъеме. Об этом свидетельствуют основные показатели социально-экономического развития области;

3. Рейтинги инвестиционной привлекательности Ленинградской области отражают хорошие перспективы роста, низкий уровень долга, способность контролировать рост расходов и, как следствие, обеспечивать высокие финансовые показатели.

12.3 Анализ рынка объекта экспертизы

Город Выборг имеет хорошие перспективы экономического развития. Выборг выделяется среди городов Ленинградской области достаточно динамичным рынком торговой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости в г. Выборг развит хорошо, ликвидность объектов достаточно высокая. Предложения продажи и аренды коммерческой недвижимости представлено в основном собственностью частных инвесторов, а также муниципальной собственностью.

Локальный рынок недвижимости характеризуется достаточным предложением коммерческих помещений и высоким уровнем спроса. Отмечается стабильный спрос на небольшие (до 50-100 кв.м.) нежилые помещения различного назначения.

Анализ показывает, что цены коммерческих помещений даже внутри одного района варьируются в широком диапазоне. Основными факторами, влияющими на стоимость помещений, являются близость к центру района и основным транспортными магистралям. А также срок службы здания и его физическое состояние, качество ремонта, размеры помещения, доля подсобных помещений в общей площади, наличие отдельного входа и др. Кроме того, на стоимость торговых помещений влияет профиль торговли, для которой их можно использовать.

Особенным спросом пользуются помещения, расположенные ближе к центру города, на оживленных магистралях или в густонаселённых районах.

Ценовой диапазон на коммерческую недвижимость в г. Выборг для торгово-офисных помещений составляет от 20000 до 50000 рублей за 1 кв. м при продаже объектов и от 600 до 1080 рублей за 1 кв.м. в месяц при аренде. Средний срок экспозиции на рынке коммерческой недвижимости на дату экспертизы составляет 2 - 3 месяца. В целом на стоимость аренды или продажи объектов недвижимости влияют следующие факторы: назначение, местоположение, площадь, качество помещений, их функциональное назначение, тип и срок арендного договора, форма оплаты.

Выводы:

1. Рынок коммерческой недвижимости г. Выборга характеризуется достаточным предложением коммерческих помещений и высоким уровнем спроса;

2. Наиболее востребованными на рынке традиционно остаются небольшие (до 50-100 кв.м.) нежилые помещения различного назначения;

3. Отмечается стабилизация уровня официально заявляемых арендных ставок на фоне нормализации коммерческих условий (срок аренды, размер страховых депозитов и авансовых платежей) и готовности арендодателей к предоставлению скидок;

4. Заметно снижение и стабилизация времени экспозиции и стабилизация цен на объекты коммерческой недвижимости, выставляемые на продажу.

13. РАСЧЁТЫ И ВЫБОР ПОКАЗАТЕЛЕЙ

13.1 Определение рыночной ставки дохода на инвестиции

Для определения ставки дохода на инвестиции необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, передает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал в недвижимость, инвестор рискует не получить эту прибыль, и, в силу этого, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в государственные облигации.

Таким образом, ставка дисконтирования включает в себя:

- безрисковую ставку дохода;

- премию за различные виды рисков.

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

- Экономические и политические факторы;

- Социальные и региональные факторы;

- Предпринимательский фактор;

- Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. В данном случае, ставка дисконтирования формируется методом кумулятивного построения, формула расчета представлена ниже:

Сд=У(R) + R безриск, (1)

где:

- Сд - ставка дисконтирования инвестиционного проекта;

- У(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта;

- R безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Расчет премии за риск вложения в недвижимость.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Примеры этого риска включают появление большего числа конкурирующих объектов, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте здания, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром и др.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Премии за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. Чаще всего рассматривают следующие премии за риск:

- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости

- премия за низкую ликвидность

- премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости.

Премия за риск вложений определена экспертным методом. Ниже указаны основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости.

К систематическим рискам относятся:

- Ухудшение общей экономической ситуации

- Изменение федерального или местного законодательства

- Тенденции развития экономики в регионе

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и поддаются корректировке:

- Ускоренный износ здания

- Неполучение арендных платежей

- Недостаточно эффективное управление проектом

- Наличие избыточных площадей

- Ухудшение транспортной доступности объекта

- Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой

- Ухудшение коммерческого потенциала области

Расчёт поправки на риск проводится с помощью шкалы областей экономического риска и шкалы вероятности осуществления риска. Книга Л.С.Васильевой «Экономика недвижимости». Издательство: Эксмо, 2008 г.

Шкала областей экономического риска применяется для количественной оценки важности влияния рискового события на объект недвижимости.

Таблица 10. Шкала областей экономического риска.

Величина

Область риска

Характеристика потерь объекта недвижимости

0 - 2

Безрисковая область

Объект эффективно осуществляет финансовые и реальные инвестиции. Потери отсутствуют, объект может получить по минимуму планируемую чистую прибыль.

2 - 4

Минимальный риск

Размер потерь объекта не больше размера чистой прибыли.

4 - 6

Повышенный риск

Полученных доходов от функционирования объекта достаточно для покрытия всех затрат, но размер прибыли намного меньше нормативного уровня.

6 - 8

Критический риск

Размеры потерь объекта не превышают расчётную валовую прибыль.

8 - 10

Недопустимый риск

Размер потерь близок к размеру собственных средств объекта; его финансовое состояние является критическим; оно находится на грани банкротства.

Шкалы вероятности осуществления риска применяется для количественной оценки вероятности наступления рискового события.

Таблица 11. Шкала оценки вероятности осуществления риска

Вес

Значение

Критерий

3

Очень вероятно

Шансы наступления весьма велики

2

Возможно

Шансы равны

1

Маловероятно

Наступление события весьма сомнительно

Расчет поправки на риск представлен в таблице 13.

Таблица12. Расчёт поправки на риск инвестирования в объекты недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение экономической ситуации

динамичный

1

Изменение законодательства

динамичный

1

Тенденции развития экономики в регионе

динамичный

1

Несистематический риск

Ускоренный износ здания

статичный

2

Неполучение арендных платежей

статичный

1

Неэффективный менеджмент

динамичный

1

Наличие избыточных площадей

динамичный

1

Ухудшение транспортной доступности объекта

динамичный

1

Сложности обеспечения инфраструктурой

динамичный

1

Ухудшение коммерческого потенциала области

динамичный

1

Количество наблюдений

0

0

1

3

3

1

3

0

0

0

Взвешенный итог

0

0

3

12

15

6

21

0

0

0

Сумма

57

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение балла

5,7

Величина поправки за риск (1 балл = 1%)

5,7%

Вывод: поправка на риск вложения в объект недвижимости принимается равной 5,7%.

Определение безрисковой ставки доходности.

В качестве возможных безрисковых ставок в Российской Федерации принято рассматривать следующие инструменты:

1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

2. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

3. Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

4. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

5. Государственные облигации Российской Федерации.

6. Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

В расчётах использовался инструмент определения безрисковой ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Данные получены на сайте http://bankspb.ru/deposit

Таблица 13. Расчёт безрисковой ставки

№

Банки и виды вкладов

Срок, лет

Сумма, тыс. руб.

Ставка, % в год.

1

Сбербанк. «Пополняй»

1

700

6,35%

2

Банк Москвы. Вклад «Новый пенсионный»

2

1000

6,55%

3

«ВТБ24». Вклад «Свобода выбора»

1

700

5,20%

4

Альфа-Банк. Вклад "Победа"

1

750

7,40%

5

Безрисковая ставка доходности

6,38%

В качестве безрисковой ставки, было принято значение ставки доходности 6,38 %.

Безрисковая ставка доходности определена на основе номинальной ставки доходности по вкладам в надёжные российские банки с учётом капитализации дохода. Поэтому при расчёте безрисковой ставки эксперт не учитывал средневзвешенный индекс инфляции в РФ на сопоставимый период.

Поправка за низкую ликвидность - это поправка за длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Премия за низкую ликвидность - учитывает тот факт, что возврат инвестиций в недвижимость требует значительно большего времени по сравнению с финансовыми инвестициями. Величина премии за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

П = (Rб * L) /Q (2)

где:

- П - поправка за низкую ликвидность;

- Rб - безрисковая ставка дохода;

- L - период экспозиции (в месяцах);

- Q - общее количество месяцев в году.

Период экспозиции объектов, аналогичных объекту оценки, составляет примерно 6 месяцев. Соответственно, премия за низкую ликвидность равна 3,19%.

Таблица 14. Поправка на низкую ликвидность

№

Показатели

Единица

Значение

1

Общее количество месяцев в году

месяцев

12

2

Безрисковая ставка дохода

%

6,38%

3

Период экспозиции

месяцев

6

4

Премия за низкую ликвидность

%

3,19%

Поправка за инвестиционный менеджмент - учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость.

Поправка за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости.

Поправку за инвестиционный менеджмент рассчитаем по формуле:

М = R * d /(1-d); (3)

где:

- R - безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

- d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка от потери дохода по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. Экспертным методом определяем премию за инвестиционный менеджмент 13,6%.

Расчётная поправка на инвестиционный менеджмент составляет 2,4%.

Таблица 15. Расчёт ставки дисконтирования

№

Показатель

Значение

1

Безрисковая ставка

6,38%

2

Поправка за риск

5,7%

3

Поправка за низкую ликвидность

3,19%

4

Рыночная скидка от потери дохода

13,6%

5

Поправка за инвестиционный менеджмент

2,4%

Ставка дисконтирования

17,66%

Таким образом, ставку дисконтирования на дату оценки можно определить как 17,66%.

Расчёт прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

1. Экономические и политические факторы;

2. Социальные и региональные факторы;

3. Предпринимательский фактор;

4. Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, методом кумулятивного построения, формула расчета прибыли предпринимателя представлена ниже:

ПП=У(R) + R безриск; (4)

где:

- ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

- У(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

- R безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

1. Номинальная безрисковая ставка дохода определена в разделе «Определение безрисковой ставки доходности»;

2. Величина поправки за риск вложения в недвижимость определена в разделе «Расчет премии за риск вложения в недвижимость».

Таблица 16. Расчёт прибыли предпринимателя

№

Показатель

Значение

1

Безрисковая ставка доходности

6,38%

2

Поправка за риск

5,7%

3

Прибыль предпринимателя

12,08%

Вывод: В данном случае значение прибыли предпринимателя равно: 12,08%.

13.2. Расчёт строительного объёма объекта экспертизы.

Для оценки объекта экспертизы затратным подходом необходимо рассчитать строительный объём объекта экспертизы.

Расчёт строительных объёмов проводится в соответствии с СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» Приложение 2.

Принимаем следующие показатели для расчёта:

1. Параметры размеров здания и пристройки по наружным обмерам - по данным технического паспорта, по данным замеров Оценщика.

2. Коэффициент толщины стен - Информационная база данных ГУП ГУИОН.

Таблица 17. Расчёт строительного объёма объекта оценки

№

Показатели

Единица

Значение

1

Общая площадь объекта помещений

кв.м.

322,75

2

Коэффициент толщины стен

коэф.

1,2

3

Площадь объекта оценки по наружному обмеру

кв.м.

387,3

4

Внутренняя высота помещений

м.

3,0

5

Высота перекрытий цокольного этажа

м.

0,8

6

Высота помещений с учётом перекрытий

м.

3,8

7

Строительный объём помещения

куб.м.

1471,7

Вывод: Строительный объём помещения составляет 1417,7 куб.м.

13.3 Расчёт затрат на гидроизоляцию цокольного помещения

В настоящее время в помещение объекта экспертизы происходит поступление грунтовых вод. Единственной причиной затопления помещения может быть нарушение гидроизоляции пола и стен цокольного помещения. В связи с этим, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо учесть затраты на гидроизоляцию стен и пола цокольного этажа.

Расчёт затрат на гидроизоляцию проведён по данным компании " Эколайфф - гидроизоляция" http://ecolifegidro.ru/gidroizolaciya-podvalov.php . Компания " Эколайфф - гидроизоляция"" - специализированная организация по выполнению работ по гидроизоляции в Ленинградской области.

При расчёте стоимости гидроизоляции цокольных помещений использовались следующие данные и источники информации:

1. Площади гидроизоляции и определение объёмов работ - данные технического паспорта и расчёты эксперта.

2. Количество активных протечек соответствует количеству помещений объекта оценки;

3. Расценки на выполнение работ по гидроизоляции принимаются по данным сайта: http://ecolifegidro.ru/gidroizolaciya-podvalov.php

Таблица 18. Расчёт стоимости гидроизоляции цокольного помещения.

Конструктивные элементы

Единица

Пол

Стены

Итого

1

Площадь гидроизоляции

кв.м.

---

322,75

72,34

---

2

Расшивка (штробление) шва стен

руб/кв.м.

400

---

28936

28936

3

Зачеканка швов (уплотнительный раствор)

руб/кв.м.

300

---

21702

21702

4

Гидроизоляция пола: система "Аквастоп"

руб/кв.м.

500

161375

---

161375

5

Гидроизоляция стен: система "Аквастоп"

руб/кв.м.

700

---

50638

50638

6

Устранение активных протечек (19 шт.)

руб/шт.

500

9500

---

9500

Стоимость гидроизоляции цокольного помещения

руб.

272151

Вывод: Стоимость гидроизоляции цокольного помещения составляет: 272151 рубль.

14. РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка помещения проводится затратным подходом.

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на следующем принципе оценки: «Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью".

Стоимость прав на объект недвижимости, определяемая затратным подходом, может быть получена как сумма стоимости права на жилой дом и стоимости права на пристройку к дому.

Процедура оценки затратным подходом включает следующие шаги:

1. Определение величины затрат на строительство объекта.

Затраты на строительство могут считаться как затраты на воспроизводство или затраты на замещение объекта. Величина затрат на воспроизводство объекта - это определенная в ценах на дату оценки стоимость строительства точной копии оцениваемого здания без учета накопленного износа из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки, с такими же недостатками. Величина затрат на замещение - это определенная в ценах на дату оценки стоимость строительства здания-аналога без учета накопленного износа с аналогичной оцениваемому зданию функциональной полезностью, с применением современных материалов, проекта, стандартов и без недостатков.

2. Определение величины прибыли предпринимателя.

3. Увеличение величины строительных затрат на величину прибыли предпринимателя, то есть определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

4. Определение величины накопленного износа объекта:

- физического износа;

- функционального устаревания;

- внешнего устаревания.

5. Уменьшение величины полной стоимости воспроизводства (замещения) на величину накопленного износа - получение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта.

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно точно определены стоимость затрат на строительство объекта и накопленный износ.

14.1 Определение объёмов разрушения здания

Объект экспертизы представляет встроенное помещений цокольного этажа в 4-этажном жилом здании. Помещение длительное время не используется, не охраняется, не находится в состоянии консервации. Постоянно происходит разрушение здания под влиянием грунтовых вод и вследствие бесхозяйственного состояния. В настоящее время здание непригодно для дальнейшего использования без проведения работ по гидроизоляции и капитального ремонта. Определение объёмов разрушений по элементам и видам работ в общем объеме СМР оценщик выполнил с помощью таблиц удельных весов конструктивных элементов здания-аналога в справочнике Укрупнённые показатели стоимости строительства «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года, пункт 3.2.1.348 Жилые дома кирпичные четырёхэтажные без подвалов.

Определение объёмов разрушений проводилось на основании данных, полученных Оценщиком при осмотре объекта оценки и фотографий объекта оценки.

Экспертная оценка разрушений конструктивных элементов проводится по «Шкале экспертных оценок для определения величины разрушений». Книга Л.С.Васильева «Экономика недвижимости». Издательство: Эксмо, 2008 г.

Таблица № 19. Шкала экспертных оценок для определения величины разрушений.

Физический износ, %

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

0-5

Новое.

Новый, ещё не эксплуатировавшийся объект в отличном состоянии.

10-15

Очень хорошее.

Практически новый объект, бывший в недолгой эксплуатации и не требующий ремонта или замены каких - либо частей.

20-35

Хорошее.

Бывший в эксплуатации объект, полностью отремонтированный или реконструированный, в отличном состоянии.

40-60

Удовлетворительное.

Бывший в эксплуатации объект, требующий некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей.

65-80

Условно пригодное.

Бывший в эксплуатации объект в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующий некоторого ремонта или замены главных частей.

85-90

Не удовлетворительное.

Бывший в эксплуатации объект, требующий капитального ремонта.

97,5-100

Негодное к применению или лом.

Объект, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь.

Основанием для определения объёмов разрушений экспертным методом послужил визуальный осмотр объекта оценки и информация Заказчика.

Значения разрушений объекта оценки по конструктивным элементам сведены в таблицу 21.

Таблица 20. Определение степени разрушений объекта экспертизы

№

Элементы и виды работ

% разрушений

Краткое описание разрушений

1

Подземная часть

20%

Подземная часть частично разрушена, помещение залито грунтовыми водами.

2

Стены

20%

Стены частично разрушены.

3

Перегородки и сантехкабины

20%

Перегородки частично разрушены и отсутствуют.

4

Перекрытия и покрытия

20%

Перекрытия и покрытия частично разрушены.

5

Кровли

20%

Кровля частично разрушена.

7

Лестницы, балконы, лоджии

20%

Лестницы частично разрушены.

8

Окна, двери

60%

Двери отсутствуют, окна - стеклопакеты ПВХ

9

Полы

60%

Деревянные полы и лаги отсутствуют

10

Отделка

80%

Отделка повреждена, ремонт возможен.

11

Прочие

50%

Прочие элементы частично повреждены.

12

Отопление и вентиляция

85%

Отопление и вентиляция в здании работают, в помещениях не работают.

13

Водоснабжение и канализация

85%

Стояки работают, колодцы и выпуски имеются, разводка в помещениях отсутствует.

14

Электроосвещение

85%

Электроосвещение в здании работает, ВРУ имеется, в помещении освещение отсутствует

15

Слаботочные устройства

85%

В здании работает, в помещениях отсутствует.

16

Прочие

50%

Прочие элементы частично повреждены.

14.2 Расчёт восстановительной стоимости помещения

Полная восстановительная стоимость помещения рассчитана методом сравнительной стоимости единицы.

Этот метод осуществляется с помощью унифицированного показателя потребительской полезности жилого дома - 1куб.м. общего объёма объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется произведением базовой стоимости нормативных затрат, отнесенных на 1куб.м. объёма на величину строительного объёма с поправками на регион и конструктивные отличия здания-аналога и объекта оценки, с приведением стоимости на дату оценки.

Базовые затраты определены по справочнику Укрупнённые показатели стоимости строительства «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года, с поправкой на регион (Ленинградская область), пункт 3.2.1.348 Жилые дома кирпичные четырёхэтажные без подвалов.

В качестве объекта-аналога принято здание, имеющее следующие основные характеристики:

Основные параметры здания-аналога:

Объём - до 1800 куб.м.;

Класс конструктивной системы КС-1;

Класс качества - Standard.

Таблица 21. Сопоставление параметров объектов экспертизы и аналога.

№

Характеристик и параметров

Объект-аналог

Объект экспертизы

1

Назначение здания

Жилое, 4 этажное

Жилое, 4 этажное

2

Объёмно-планировочные параметры

Общая площадь объекта, кв.м.

не определена

322,75 кв.м.

Строительный объём объекта, куб.м.

до 1800 куб.м.

1471,7 куб.м.

Наличие цокольной части

нет

цокольная часть

3

Преобладающий материал

Фундаменты

железобетонные блоки

железобетонные блоки

Стены наружные

керамический кирпич

керамический кирпич

Стены внутренние

керамический кирпич

керамический кирпич

Перегородки

керамический кирпич

разрушены

Перекрытия

железобетонные плиты

железобетонные

Кровля

кровельная сталь

кровельная сталь

Двери

филёнчатые, шпон

отсутствуют

Окна

стеклопакеты ПВХ

стеклопакеты ПВХ

Внутренняя отделка

штукатурка, окраска

отсутствует

Наружная отделка

штукатурка фасада

штукатурка фасада

4

Наличие инженерного оборудования

Отопление, вентиляция

имеются

разрушены

Водоснабжение и канализация

имеются

разрушены

Электроосвещение

имеется

разрушены

Слаботочные системы

имеются

разрушены

По результатам сопоставления параметров зданий объекта экспертизы и объекта-аналога можно сделать следующие выводы:

1. Необходимо провести корректировки на разницу в объёме объекта экспертизы и объекта аналога;

2. Основные конструктивные элементы и преобладающий материал зданий аналогичны. Проводить корректировку стоимостных коэффициентов по элементам зданий не требуется.

3. В здании объекта оценки разрушены конструктивные элементы помещения и элементы инженерных сетей. При расчёте рыночной стоимости объекта экспертизы необходимо учесть затраты на восстановление разрушенных конструктивных элементов помещения.

Для расчёта восстановительной стоимости здания необходимо рассчитать корректирующий коэффициент на разницу в объёме здания. Применяется следующий порядок расчёта:

1. По справочнику Укрупнённые показатели стоимости строительства «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года выбирается объект-аналог и определяется его строительный объём;

2. Рассчитывается поправка, как соотношение между объёмом оцениваемого здания и ближайшим параметром объема из справочника;

3. В таблице 1.5 Справочника КО-ИНВЕСТ выбирается корректирующий коэффициент, соответствующий поправке на объём здания.

Подсчёт строительного объёма здания проводится согласно СНиП 31-05-2003.

Таблица 22. Корректирующий коэффициент по объёму здания.

№

Показатель

Единица

Значение

1

Строительный объём здания объекта-аналога

куб.м.

1800

2

Строительный объём объекта оценки

куб.м.

1471,7

3

Коэффициент на разницу объёмов

ед.

0,82

4

Корректирующий коэффициент объёма

ед.

1

Для расчёта восстановительной стоимости здания применяются следующие показатели:

1. Справочная стоимость 1 куб.м. здания-аналога - по данным справочника КО-ИНВЕСТ «Жилые здания» 2011 года;

2. Корректирующий коэффициент объёма здания - данные расчёта в таблице 22;

3. Региональный коэффициент стоимости - данные справочника «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ выпуск 76;

4. Индексы цен на 01.01.2011 года, 01.01.2012 года и 01.04.2012 года - Данные сайта http://www.gks.ru Федеральная служба Государственной статистики;

5. Коэффициент НДС - глава 21 Налогового Кодекса РФ;

6. Строительный объём объекта оценки - определён в разделе «Расчёт строительного объёма объекта оценки», таблица 17;

7. Прибыль предпринимателя - данные расчётов в разделе «Определение прибыли предпринимателя».

Таблица 23. Расчёт восстановительной стоимости здания

№

Показатель

Единица

Значение

1

Справочная стоимость 1 куб.м. здания-аналога

руб.

16229

2

Корректирующий коэффициент объёма

ед.

1

3

Индекс цен на 01.01.2011 года

ед.

1,091

4

Индекс цен на 01.01.2012 года

ед.

1,08

5

Индекс цен на 01.04.2012 года

ед.

1,015

6

Расчётная стоимость 1 куб.м. объёма

руб.

19409

7

Региональный коэффициент стоимости

ед.

0,704

8

Пересчёт в уровень цен Ленинградской области

руб.

13664

9

Строительный объём объекта оценки

куб.м.

1471,7

10

Общая стоимость объекта оценки

руб.

20109360

11

Коэффициент НДС

%

18%

12

Прибыль предпринимателя

%

12,08%

13

Восстановительная стоимость объекта оценки

руб.

26158256

Вывод: Восстановительная стоимость объекта оценки равна 26158256 рублей.

14.3 Расчёт стоимости помещения с учётом износа и разрушения

Оценка общего накопленного износа объекта экспертизы

Расчёт физического износа объекта экспертизы:

Расчет физического износа проводится методом срока жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для расчетов износа используется формула:

И = (ФЖ: НЖ) * 100%; (5)

где:

- И - износ, %;

- ФЖ - фактический срок физической жизни;

- НЖ - нормативный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение) элементов объекта оценки:

О = СВ * (И : 100); (6)

где:

- И - износ, %;

- СВ - стоимость воспроизводства (замещения).

Функциональный износ объекта экспертизы.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Функциональный износ объекта оценки проявляется в несоответствии планировки здания (соотношения общей и полезной площадей) современным требованиям. В результате этого недостаточно эффективно используется площадь здания, а также, не достигается возможный доход или удобство эксплуатации.

В данном случае эксперт принял решение не учитывать функциональный износ, т.к. объектом экспертизы является рыночная стоимость помещения, непригодного для дальнейшего использования и требующее проведения капитального ремонта.

Внешний износ объекта экспертизы.

Внешний износ (старение окружения) - представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторам. На стоимость прямо влияет месторасположение объектов (ближайшее окружение, район и т.п.).

В данном случае оценщик принял решение не учитывать функциональный износ, т.к. объектом оценки является рыночная стоимость помещения, непригодного для дальнейшего использования и требующее проведения капитального ремонта.

При проведении дальнейших расчётов учитывается только физический износ конструктивных элементов здания.

Расчет стоимости объекта экспертизы с учётом износа

Расчёт стоимости объекта с учётом износа проведён на основании следующих данных:

1. Удельные веса конструктивных элементов объекта экспертизы принимаем по данным справочника «Жилые здания» КО-ИНВЕСТ 2011 года, пункт 3.2.1.348 Жилые дома кирпичные четырёхэтажные без подвалов;

2. Данные о нормативных сроках жизни элементов объекта экспертизы приводятся на основании «Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р)» Приложение 3;

3. Данные о фактических сроках жизни элементов приводятся на основании Технического паспорта и информации сотрудников обслуживающей организации.

В дальнейшем расчёте не учитываются конструктивные элементы, не имеющих стоимости, а также не учитывается стоимость конструктивных элементов, отсутствующих в составе объекта оценки.

Таблица 24. Расчет стоимости объекта экспертизы с учётом износа

№

Конструктивные элементы

Удельные веса, %.

Стоимость, руб.

Срок службы, лет

Износ, %

Стоимость, руб.

Норма

Факт

1

Подземная часть

7,43%

1943558

150

72

48%

1010650

2

Стены

13,65%

3570602

150

72

48%

1856713

3

Перегородки и сантехкабины

1,68%

439459

150

72

48%

228519

4

Перекрытия и покрытия

3,77%

986166

150

72

48%

512806

5

Кровли

5,59%

1462247

50

12

24%

1111307

6

Лестницы, балконы, лоджии

0,56%

146486

150

72

48%

76173

7

Окна, двери

10,79%

2822476

20

2

10%

2540228

8

Полы

3,92%

1025404

50

12

24%

779307

9

Отделка

15,59%

4078072

8

12

100%

0

10

Прочие

1,04%

272046

30

12

40%

163228

11

Отопление и вентиляция

5,54%

1449167

30

12

40%

869500

12

Водоснабжение и канализация

4,76%

1245133

30

12

40%

747080

13

Электроосвещение

24,77%

6479400

15

12

80%

1295880

14

Слаботочные устройства

0,69%

180492

15

12

80%

36098

15

Прочие

0,23%

60164

15

12

80%

12033

16

Стоимость помещения

100%

26158256

17

Стоимость помещения, с износом

11239522

Вывод: стоимость помещения, с учетом накопленного износа, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет:

11 239 522 (одиннадцать миллионов, двести тридцать девять тысяч, пятьсот двадцать два) рубля.

Расчёт стоимости конструктивных элементов с учётом разрушения.

Определяем удельную стоимость конструктивных элементов объекта экспертизы с учётом разрушения конструктивных элементов.

Расчёт стоимости конструктивных элементов с учётом разрушения помещения проводится на основании следующих данных:

1. Стоимость элементов определена в предыдущем расчёте, таблица 24;

2. Сохранность здания по конструктивным элементам и видам работ получена в разделе «Определение объёмов разрушения помещения», таблица 20.

Удельная стоимость конструктивных элементов равна произведению стоимости на процент сохранности конструктивного элемента.

Таблица 25. Расчёт стоимости помещения с учётом разрушений.

№

Элементы и виды работ

Стоимость.

Разрушения

Стоимость,

руб.

%

руб.

руб.

1

Подземная часть

1010650

20%

202130

808520

2

Стены

1856713

20%

371343

1485370

3

Перегородки и сантехкабины

228519

20%

45704

182815

4

Перекрытия и покрытия

512806

20%

102561

410245

5

Кровли

1111307

20%

222261

889046

6

Лестницы, балконы, лоджии

76173

20%

15235

60938

7

Окна, двери

2540228

60%

1524137

1016091

8<...

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены