Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Выборг

С такого рода проблемами сталкиваются обычно эксперты-строители и отчасти эксперты, занимающиеся производством пожарно-технической, автотехнической и товароведческой экспертиз; представителям других экспертных специальностей эта проблема незнакома, так как в их распоряжение объекты исследования поступают непосредственно, а не путем указания их адреса в постановлении (определении) о назначении экспертизы.

4. Принципиальная отличительная черта исследований, проводимых экспертом-строителем по гражданским делам, связанным с реальным разделом домовладений между совладельцами, состоит в том, что в процессе их проведения он получает информацию, использование которой предполагает преобразование объекта экспертизы в будущем. Таким образом, преобразовательные задачи носят прогностический характер, тогда как перечисленные выше исследования, проводимые в рамках строительно-технической экспертизы, впрочем, как и исследования, проводимые в рамках судебных экспертиз других родов, либо имеют ретроспективный характер (получение знаний о прошлом на основе знаний о настоящем или другом прошлом событии, факте), либо предполагают установление свойств, состояния и отношений материального объекта на момент его исследования.

О преобразовании исследуемого объекта экспертами других специальностей идти речь может только при подготовке профилактических предложений, однако это элемент экспертной деятельности, а не процесса решения экспертной задачи, поставленной органом (лицом), назначающим судебную экспертизу. Несколько особняком стоят случаи, когда эксперт, реализуя свое право на инициативу, излагает профилактические предложения непосредственно в заключении эксперта (процессуальная форма профилактической деятельности); при этом формально они являются частью решения экспертной задачи.

5. Следующей особенностью деятельности судебного эксперта-строителя, привлекаемого судом при разбирательстве гражданских споров о возможности и вариантах реального раздела домовладения между его собственниками, является то, что на него не распространяется общее положение, в соответствии с которым при надлежащем "производстве экспертизы как процессуального действия эксперт полностью может работать в "заочном" режиме, т.е. не участвовать непосредственно в судебном заседании".

В тех случаях, когда экспертиза назначается для установления сведений о фактах, имевших место в прошлом либо существующих в настоящем, рассматриваются лишь конкретные реалии и потребность в допросе эксперта может быть вызвана лишь недостаточной ясностью изложения их хода и результатов исследования в заключении, отсутствием должной обоснованности выводов либо неполнотой исходных данных. Это позволяет сделать вывод о невысоком качестве заключения эксперта и как следствие - о невозможности в полной мере использовать его в соответствии с той ролью, которая ему отводится в ходе судебного доказывания.

Задавая вопросы эксперту на суде, участники и субъекты процесса уясняют детали происшедшего (происходящего) события (явления): его причины, механизм, условия и обстоятельства становятся более понятными, информация о подлежащих установлению фактах (фактических данных) - более полной. Таким образом, при определенных условиях могут быть решены практически все проблемы, связанные с "расшифровкой" результатов ретроспективных и актуалистических экспертных исследований, ибо прошлое и настоящее реально и одновариантно.

Иначе обстоит дело с прогностическими исследованиями - разработкой вариантов реального раздела объектов недвижимости. Это форма суждения о будущем, а оно всегда многовариантно, и стороны по делу, стремящиеся разделить имущество, часто склонны к предложению и рассмотрению все новых и новых вариантов преобразования спорных жилых домов, участков земли и пр., что побуждает судей привлекать экспертов к участию в судебном заседании. Существует, кроме того, и чисто психологическая подоплека этой проблемы - желание и потребность судьи, предвидящего значительную эмоциональную нагрузку, обусловленную накалом человеческих страстей, который сопутствует судебным слушаниям дел данной категории, найти опору в лице эксперта.

6. Задачи, решаемые экспертом-строителем при судебном разбирательстве гражданских споров о праве собственности на домовладения, не согласуются с некоторыми общими характеристиками "неидентификационных" задач. Так, по мнению Ю. Г. Корухова, "одна из первых задач всякого неидентификационного исследования - установление причинной связи между наблюдаемым результатом и возможными причинами его наступления". Примерно то же находим мы и у А. К. Педенчука: "Заключение судебного эксперта... является способом опосредованного представления информации о происшедшем событии".

Из сказанного следует, что неидентификационные исследовании всегда находятся во взаимосвязи с тем или иным событием, которое влечет за собой определенные изменения его вещной обстановки. Что же касается таких исследований в строительно-технической экспертизе, то вещная обстановка (элементы домовладения) здесь не претерпевает никаких изменений, связанных с событием, повлекшим за собой судебные действия, в том числе назначение экспертизы, поскольку этим событием является спор о праве собственности (вещном праве) и происходит он в сфере не материальных, а правовых отношений. Иначе говоря, объекты экспертного исследования (жилые дома, земельные участки и пр.) не могут содержать ту информацию о событии в "скрытом виде", которую выявляют и осмысливают судебные эксперты иных специальностей в процессе исследования. Эксперт-строитель при исследовании объектов недвижимости в ходе производства экспертиз собирает лишь ту информацию, изучение которой позволит ему решить вопросы, связанные с возможностью раздела (определения порядка пользования) строений, земельных участков между их совладельцами в соответствии с заданными судом условиями.

7. При назначении экспертиз по делам, связанным со спорами о праве собственности на недвижимость, суды ориентируют экспертов на многовариантные ответы, и здесь вопрос типа "разработать возможные варианты раздела спорного домовладения" встречаются часто, что коренным образом отличает строительно-техническую экспертизу от судебных экспертиз других родов (видов), где в соответствии с целями экспертного исследования и решаемыми задачами предпочтение отдается не многовариантным (альтернативным), а однозначным выводам. Так, А. К. Педенчук, например, связывает однозначное решение экспертной задачи с понятием истинности заключения эксперта: "Поле истинности... мы понимаем как локальную зону решений экспертной задачи (на фоне всей области возможных ее решений), в которой выводы объективно отражают обстоятельства дела с точностью, достаточной для принятия однозначного решения". Объяснить сказанное можно так: одна из основных задач судопроизводства состоит в установлении истины по делу, на это ориентировано и экспертное исследование. Истина однозначна по своей природе, поэтому правильный по существу и однозначный по форме ответ эксперта удовлетворяет требованиям судопроизводства. Однако "судопроизводство не может завершиться только констатацией истины, по каждому делу должно быть принято какое-то решение. Установление истины является лишь предпосылкой такого решения, необходимым условием его правильности. Поэтому познание истины по делу - не самоцель, а лишь средство достижении других, более широких целей (общих задач судопроизводства)".

При рассмотрении гражданских дел по искам о разделе недвижимости истинность - необходимое, на наш взгляд, условие судебного разбирательства, а цель его - эффективное разрешение гражданского спора, достижение которой во многом определяется тем, насколько полно в заключении эксперта отражены мнения сторон - их видение преобразованного в результате раздела домовладения или жилого дома. Мнения эти могут быть диаметрально противоположными, взаимоисключающими, но при разработке вариантов раздела в любом случае они должны соответствовать требованиям технических и социальных норм.

Решать задачи этого вида под силу лишь человеку, обладающему способностью к прогностическому моделированию - мысленному созданию, а затем и графическому воспроизведению подлежащего преобразованию домовладения в соответствии с разработанными вариантами его реального раздела, что совершенно не требуется от экспертов других специальностей, поскольку они занимаются лишь ретроспективным моделированием, т.е. воссозданием уже происшедших событий. Этот аспект деятельности экспертов-строителей у большей их части не должен вызывать особых проблем, так как навыки проектирования они получают уже во время обучения в вузе и закрепляют их в ходе производственной деятельности (практически любой строитель имел дело с проектной документацией).

8. При рассмотрении гражданских дел данной категории участники судебного процесса (стороны по делу) могут определенным образом влиять на результаты экспертного исследования, т.е. они вправе в установленном законом порядке излагать свое видение преобразованного домовладения (жилого дома), а эксперт должен учитывать это при разработке вариантов раздела недвижимости между се совладельцами.

9. Специфика рассматриваемых в рамках строительно-технической экспертизы задач определяет и форму выводов заключения эксперта. Дело в том, что если при назначении экспертиз других видов перед экспертом только ставятся вопросы, то при назначении строительно-технической экспертизы кроме решения вопросов (например: "Возможен ли реальный раздел жилого дома между совладельцами в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на дом?") эксперту предлагается разработать варианты такого раздела.

В зависимости от результатов исследования ответ может быть дан в положительной либо отрицательной форме. При положительном ответе на вопрос (возможность раздела имеется) эксперт должен графически воспроизвести объект спора - нанести границы раздела, с помощью принятых условных обозначений отобразить конструктивные изменения, которые претерпят строения в результате переоборудования, предусмотренного данным вариантом раздела, и сопроводить графические модели соответствующими расчетами. Лаконично сформулировать результаты таких исследований крайне сложно, поэтому в заключительной части, именуемой "Выводы", целесообразно использовать отсылочную форму ответа, при которой сообщается о том, что экспертом разработаны варианты раздела, и указываются соответствующие страницы заключения. Такая форма выводов представляется нам оптимальной для заключений судебного эксперта-строителя но делам данной категории.

6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Производство СТТЭ, как и экспертиз иных родов, включает в себя процесс познания - движение от незнания (неполного знания) о необходимых для доказывания фактах к знанию (более полному знанию).

Классификация методов:

- общие (общенаучные) методы - наблюдение, измерение, описание, планирование, эксперимент, моделирование и др., используемые во всех (или, во всяком случае, в очень многих) науках и отраслях практической деятельности;

- специальные методы, первоначально разработанные для определенного рода (вида) экспертизы либо заимствованные из иных отраслей научной или прикладной деятельности.

На основе указанных методов разрабатываются родовые (видовые), типовые и конкретные (частные) экспертные методики.

Под методикой следует понимать решение общей задачи экспертизы, детально регламентированную программу «изучения лицом, обладающим специальными знаниями, свойств определенных объектов для установления обстоятельств, имеющих доказательственное значение, содержанием которой является применение в определенной последовательности разработанной для этой цели системы методов исследования». Общую задачу формулирует следователь (суд, судья) либо другой орган (лицо), назначивший экспертизу. В ходе ее решения эксперт разбивает задачу на ряд этапов - подзадач, способы решения которых именуются методами. Методы, включенные в содержание, структуру методики, «применяют в определенной последовательности, зависящей как от поставленных задач и этапов их решения, так и от условий, в которых проводится исследование. Методы, используемые экспертом-строителем подразделяются на несколько категорий, которые приведены ниже по тексту.

Диалектический и логический методы

Диалектический метод есть совокупность признанных традиционной наукой наиболее фундаментальных принципов и приемов, регулирующих всякую познавательную и практическую деятельность. Он служит всеобщим методом познания, равно применимым ко всем разновидностям этого процесса. Законы материалистической диалектики имеют всеобщее значение и присущи любой форме движения материи - развитию природы, общества, мышления. Диалектический метод дает общее направление, является методологической основой всякого исследования, предполагает применение «общих и частных методов исследования. Своеобразных методик и приемов, зависящих от конкретной задачи, предмета и объекта исследования».

Логические методы имеют наибольшую общность с диалектическим методом и традиционно представляются с ним на одном уровне. К основным логически методам относятся анализ, синтез, индукция, дедукция и др.

Анализ как метод исследования предполагает мысленное расчленение (разложение) любого сложного явления (как целого) на составляющие - более простые части, элементы. Посредством анализа эксперт выделяет и изучает отдельные, наиболее важные для решения поставленных перед ним вопросов свойства, стороны и отношения исследуемого объекта. при этом в определенной степени теряется представление об объекте, явлении как о едином целом. Например, если механизм обрушения здания мысленно разделить на этапы, то самостоятельное рассмотрение одного из них не позволяет понять динамику его возникновения и развития. Достижению этой цели служит синтез.

Суть синтеза в «соединении, воспроизведении связей отдельных частей, элементов, сторон, компонентов сложного явления и достижении целого в его единстве». Анализ и синтез - сопутствующие друг другу формы познания. Их единство можно показать на примере исследований эксперта-строителя, направленных на установление степени физического износа строения, сооружения. При натурном изучении выделяются признаки объекта, отражающие его состояние, после чего их множество мысленно разделяется на элементы, каждый из которых может быть соотнесен с имеющимся в специальной литературе описанием его абстрактного аналога. Далее в соответствии с существующими правилами производится поэтапная оценка каждого из выявленных признаков.

Переход в процессе экспертного познания от анализа фактов к синтезу осуществляется взаимодополняющими друг друга методами, один из них - индукция. В узком смысле под индукцией понимается «Метод перехода от знания отдельных фактов к знанию общего, к эмпирическому обобщению и установлению общего положения.

Общие (общенаучные) методы

К числу общенаучных относятся в первую очередь чувственно-рациональные методы, сочетающие в себе начала как чувственного, так и рационального познания. Явления действительности должны восприниматься на просто как сумма отдельных, изолированных друг от друга элементов, а как их совокупность, систематизированная определенным образом.

- Наблюдение. В основе любого наблюдения лежит способность человека воспринимать чувственные образы изучаемых предметов. Эти образы формируются из ощущений, возникающих под воздействием внешних факторов на наши органы чувств.

- Сравнение - это сопоставление свойств или признаков двух или нескольких объектов. Данный метод исследования позволяет выявить общее и особенное в явлениях, процессах, событиях, определить ступени и тенденции их развития.

- Моделирование. К моделированию обращаются, когда экспериментировать с объектом невозможно либо нецелесообразно и возникает необходимость в использовании соответствующей модели. Наиболее распространено определение модели В.А. Штоффа «Под моделью понимается такая мысленно представляемая или материально реализованная система, которая, отображая или воспроизводя объект исследования, способна замещать его так, что ее изучение дает нам новую информацию об этом объекте. Важнейшей особенностью любой модели является ее сходство с оригиналом в одном из строго зафиксированных отношений.

В ССТЭ наиболее распространен метод графического моделирования. Графическая модель (поэтажные планы жилых домов и дач, планы земельных участков и пр.) - средство фиксации результатов наблюдений и измерений, полученных экспертом. Необходимость в построении графических моделей возникает при рассмотрении исков о восстановлении нарушенного права при возведении строений, которые оказывают негативное воздействие на эксплуатационные свойства ранее возведенных строений, расположенных в соседнем домовладении, и споров о праве собственности на недвижимость. В графических моделях воспроизводятся наиболее существенные для правильного разрешения спора характеристики исследуемых объектов: ориентация относительно сторон света и конфигурация земельного участка, взаимное расположение жилых строений и построек хозяйственно-бытового назначения и их расположение относительно границ земельного участка, размеры и расположение помещений основного строения домовладения (жилого дома, дачи, летнего домика) и т.д.

Вторая группа общенаучных методов - математические методы, описание которых следует начать с измерения. В основном данный метод состоит из ряда различных по характеру приемов, которые позволяют свести до минимума субъективные моменты, столь значительные в простом чувственном созерцании, и добиться максимальной точности результатов, насколько это позволяют природа измеряемых объектов и характер применяемых средств.

Способы измерения подразделяются на прямые (непосредственные) и непрямые (опосредствованные, или опосредованные). При прямом измерении изучаемые величины сравниваются с мерой и результат воспринимается непосредственно с учетом опытных данных измерения (например, при замере расстояния от места соединения с землей поврежденных токоведущих частей электрооборудования до места нахождения человека, получившего электротравму).

Опосредованные измерения подразделяются на косвенные и совокупные. К косвенным относятся измерения, результаты которых основываются на опытных данных прямых измерений и включают несколько величин, связанных с искомой величиной определенным уравнением. Они приводятся, например, при определении жесткости железобетонных конструкций (по значениям показателей качества, которые могут быть определены при натурном исследовании разрушающегося здания), уровня инсоляции помещений, скорости движения воздуха в них и пр.

Специальные методы.

Под специальными методами в данном случае понимают методы, сфера применения которых ограничена одной или несколькими науками либо отраслями прикладной деятельности. Широкое применение в экспертной практике нашли относящиеся к данному виду методов физические, химические и физико-химические методы, предназначенные для анализа морфологии (внешнего строения), состава (элементного, молекулярного, фазового - качественного и количественного), структуры, физических и химических свойств веществ и материалов, используемых в строительной индустрии.

Не обходится деятельность судебного эксперта-строителя без применения методов, разработанных для внесудебных исследования и применяемых для:

- установления причин и условий обрушения строительных объектов, определения их состояния и возможности реконструкции;

- проверки характеристик и свойств продукции производства строительных материалов и изделий, их соответствия данным технических паспортов и сертификатов;

- определения физико-технических характеристик местных строительных материалов;

- подбора состава бетонов, растворов, мастик, антикоррозионных и других строительных составов;

- отбора проб грунта, бетонных и растворных смесей;

- изготовления образцов и их испытания (в том числе сварных соединений);

- определения прочности бетона в конструкциях и изделиях неразрушающими методами.

Как показывает практика, эксперты часто оценивают техническое состояние зданий и сооружений в основном только по внешним признакам дефектов и повреждений без инструментального определения в натурных или лабораторных условиях физико-технических характеристик обследуемых конструкций и материалов. Такой подход зачастую приводит к недостоверным результатам при расчете остаточной несущей способности строительных конструкций, особенно в зданиях с агрессивной производственной средой, с взрыво- и пожароопасными технологическими процессами, в зданиях, поврежденных пожаром, и охлаждаемых зданиях (холодильниках).

6.2 Методы, используемые экспертом-строителем при проведении исследований объектов недвижимости, с целью определения рыночной стоимости

Методы оценки недвижимости - конкретные способы применения принципов оценки - зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель - определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

· Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

· План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

· Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае - два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

- непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

- быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

- быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

- предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

- соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.

З а т р а т н ы й п о д х о д предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенного.

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ - это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1. определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2. определение стоимости замещения;

3. расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4. расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:

- права собственности на земельный участок;

- физические характеристики земельного участка;

- данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

- экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости «Прогаль» и др.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

- метод по сопоставимым продажам;

- метод соотнесения (переноса);

- метод капитализации земельной ренты;

- метод техники остатка для земли;

- метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время , и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

- местоположение;

- время продажи;

- физические характеристики;

- характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

- условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;

- условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих - цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки и предполагает следующую последовательность действий:

1. определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

2. расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

3. расчет затрат на освоение участков и их продажу;

4. определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

5. дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Вторая операция - определение валовой стоимости замещения.

Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

1. М е т о д с р а в н и т е л ь н о й е д и н и ц ы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2. М е т о д р а з б и в к и п о к о м п о н е н т а м, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

3. М е т о д к о л и ч е с т в е н н о г о о б с л е д о в а н и я заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты составляют 10 - 15 процентов от региональной стоимости строительства.

Третья операция - определение износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.

Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания [10] определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072.

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис. 5.1.

С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3. Типичный срок физической жизни , определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

где:

И - износ объекта недвижимости;

Авосст - восстановительная стоимость объекта недвижимости;

ЭВ - эффективный возраст;

ТСэж - типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.

Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков. Сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на туже дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Экономический износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно- экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки.

На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда в какой-либо местности все объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить дополнительный анализ не целесообразно.

Уменьшение стоимости, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, аналогичных методам определения износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т.е. стоимостью устранимых дефектов.

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоизмеримо высока.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Четвертая операция - добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

Д о х о д н ы й п о д х о д.

Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.

Первая операция: определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает:

1. Оценку потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценку действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Если, например, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из следующих элементов: номеров, ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, принимаются во внимание заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

- условно постоянные, которые не зависят от степени эксплуатации объекта недвижимости (например, налог на имущество, страховые взносы и т.д.);

- условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);

- резервы на замещение - на замену на протяжении экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных , эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

Например, в случае оценки гостиницы они включают в себя стоимость гостиничного номера, оплату персонала и администрации, рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода.

Третья операция: определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Допустим, 70 процентов дохода будут потрачены на уплату аренды и других производственных расходов, тогда предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30 процентов от полученного валового дохода В случае высокого уровня конкуренции это соотношение может измениться за счет сокращения личного дохода предпринимателя.

Следует заметить, что в чистом доходе не учитываются суммы по обслуживанию кредитов и амортизационных отчислений.

Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса» (Оксфордский словарь английского языка). Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен:

- включить основные активы владельца - землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование;

- исключить стоимость недвижимости арендатора (в том числе оборудование и акционерный капитал) и стоимость гудвилл, связанных с именем прежнего владельца (если таковая имеется);

- по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости.

Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

Пятая операция: определение окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут использоваться следующие методы:

1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).

2. Метод дисконтированных денежных потоков.

3. Техника остатка.

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К таким функциям общепринято относятся:

1. Будущая стоимость единичного вложения - определяет величину будущей стоимости денежной единицы через n периодов при сложном проценте:

где i - фактическая ставка сложного процента

2. Текущая стоимость единичного вложения - соответствует сегодняшней стоимости денежной единицы, получаемой через n периодов при заданных процентах годовых:



3. Текущая стоимость единичного вложения за период - определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

...