Основы земельного права

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ): кодекс РФ // СЗ РФ. - 2001. № 44. - Ст.4147.

Дополнительная литература

Липски С.А. Земельные отношения и особенности государственной земельной политики в современной России (теория, методология, практика): монография / С.А. Липски. М.: Гос. ун-т по землеустройству, 2014. 299 с.

Пригожин И. От существующего к возникающему: Время и сложность в физических науках: Пер. с англ. - М.: Наука, 1985. - 328 с.

Тема 2. Свойства земли, земельные ресурсы, виды землепользования.

2.1. Понятие "земля", основные свойства земли - плодородие, пространственный базис. Проблема истощения почв.

2.2. Природные, экономические, политические, юридические свойства земли.

2.3. Характеристика земельных ресурсов.

2.4. Сущность землепользования. Виды использования земельных ресурсов.

2.5. Элементы и факторы правового режима земель и земельных участков.

Методические указания по изучению темы

Существует теория, согласно которой земельный и экономический потенциалы страны оцениваются не по абсолютной, а по эффективной территории. Под эффективной территорией понимается та часть, которая лежит вне экстремальных пространств, к которым относятся районы со средней температурой воздуха -2°, расположенные выше 2000 м над уровнем моря. По мнению академика Н.Н. Моисеева, по этим критериям «Россия перестает казаться евразийским гигантом... Россия по размеру эффективной территории стоит всего лишь на пятом месте (на первом месте Бразилия), она в полтора раза меньше США и всего лишь в два раза больше Казахстана» (см.: Моисеев Н.Н. Агония России: есть ли у нее будущее. Попытка системного анализа проблемы выбора // Зеленый мир. 1996. № 12) . Отметим, что 99% населения планеты живут на территориях, расположенных ниже именно 2000 м над уровнем моря.

Свойств земли - великое множество; по крайней мере, два из них присущи только земле: переменное свойство - плодородие, и постоянное (инвариантное) свойство пространственный базис (Васянович, 2011) . Свойства земли можно подразделить на природные, экономические, юридические, политические. Характеристика Земли как планеты Солнечной системы будет включать в себя такие данные и понятия, как радиус, площадь, средняя плотность, удаленность от Солнца и других планет, внутреннее строение, параметры магнитного поля и др. Изучая конкретный земельный участок, мы опишем его форму, измерим площадь, уклоны поверхности, определим экспозицию, процессы рельефообразования, плодородие почв. Мы увидим, что нет абсолютно одинаковых земельных участков. Есть похожие участки, по тем или иным свойствам, но абсолютно идентичных нет. Одни земельные участки лучше приспособлены для строительства, другие - для разбития сада. А вот на этом участке расположена древняя мечеть. Следовательно, по соседству неуместно размещать доменную печь или ночной клуб.

Нас может интересовать размер земельного налога, рыночная стоимость участка, возможность строительства на нем небоскреба или песочницы, наличие под поверхностью земли золота или нефти (Васянович, 2011).

Существуют общие, универсальные нормы, правила землепользования и охраны всех земель; специальные нормы и правила для земель того или иного типа, категории; могут устанавливаться ограничения и требования для конкретного земельного участка. В совокупности они определяют режим использования и охраны земельного участка. В соответствии с земельным законодательством РФ (ст. 7 ЗК РФ), правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории (Васянович, 2011).

Впервые вопрос о правовом режиме земель был рассмотрен И.И. Евтихиевым, который указал, что при общем правовом основании государственной собственности на землю существуют разные, не совпадающие по объему земельные режимы для отдельных разрядов земель. Под земельным режимом И.И. Евтихиев понимал «статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда земель, то есть выполнение органами земельного управления основных функций, таких как административная, юрисдикционная и нормативная» .

Н.И. Краснов правовой режим государственного земельного фонда определил как «установленный нормами советского права порядок должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее рационального использования как всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства» .

Г.А. Аксененок считал, что определить правовой режим любой категории земель это значит: дать понятие этих земель как объекта данных земельных отношении; определить круг землепользователей, их права и обязанности; выявить порядок государственного управления этими землями; указать на те формы и меры ответственности, которые определены законом для землепользователей . Таким образом, Г.А. Аксененок указал на элементы понятия «правовой режим» применительно к земле любой категории и земельного фонда в целом.

В современной земельно-правовой литературе под правовым режимом земель понимается «определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки, посредством установления основного целевого назначения земель, зонирования, ограничения прав и сервитутов» .

И.А. Иконицкая указывает на то, что под правовым режимом земель следует понимать установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту управления государственными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией Российской Федерации важнейшие социально-экономические функции основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

А.С. Трифонов правовой режим земель характеризует как «совокупность всех действующих правовых предписаний, определяющих разрешенное использование, правила и условия включения в гражданский оборот земельных участков, их охраны, учета и мониторинга, в соответствии с принадлежностью земельных участков к той или иной категории земель и территориальным зонированием» .

В самом общем виде правовой режим земель и земельных участков можно определить как совокупность норм и правил их использования и охраны.

Основные факторы, определяющие правовой режим земельного участка (Васянович, 2011):

-принадлежность к государственному и административно-территориальному образованию;

юридический факт возникновения (образования);

юридически-технические действия по описанию и удостоверению в установленном порядке его границ, кадастровый учет;

категория по целевому назначению;

вещное или иное право на землю;

разрешенное использование;

принадлежность к территориальной зоне (зонам).

Определения понятия «разрешенное использование земельного участка» нет в ЗК РФ; в ГрК РФ (пп. 9 ст.1) виды разрешенного использования определяются как составная часть градостроительного регламента: градостроительный регламент устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Однако, согласно п. 6 ст. 36 ГрК РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельхозугодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 31 декабря 2005 года № 210-ФЗ в перечень земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, включены также земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Виды разрешенного использования лесов устанавливаются лесохозяйственными регламентами (п. 5 ст.87 Лесного кодекса РФ). Целевое использование и вид разрешенного использования лесного участка указываются в проектной документации в соответствии со ст.ст. 87 и 91 Лесного кодекса РФ (п. 4 ст. 69 Лесного кодекса РФ).

Сегодня для земель населенных пунктов, промышленности и иного специального назначения, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, лесных участков, разрешенное использование является обязательным элементом правового режима, для остальных земель режим, в том числе разрешенное использование, определяются особенностями использования и охраны земель в зависимости от их категории по целевому назначению. Виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений .

Не вся дополнительная литература может быть доступной для студентов. Но иногда просто названия источников являются чрезвычайно информативными! Как говорится, sapienti sat.

Вопросы для самоконтроля

1. Какова площадь Земли? Площадь суши? Площадь земель, пригодных для проживания человека и ведения сельского хозяйства? Какие площади становятся непригодными для ведения сельского хозяйства из-за эрозии, истощения, загрязнения ежегодно в мире и России?

2. Какова плотность населения в России, Канаде, США, Германии, Бангладеш?

3. Перечислите основные элементы и факторы правового режима земель и земельных участков в Российской Федерации.

4. Какие природные процессы могут привести к изменению фактической площади земельного участка в течение 10 лет? 100 лет?

5. Какие не видимые с поверхности земли инженерно-геологические процессы могут привести к обрушению зданий?

6. Сколько скважин потребуется пробурить, в соответствии с действующим законодательством, при проведении инженерно-геологических изысканий для проектирования аквапарка?

7. Почему нельзя строить жилье в высоких поймах рек?

8. Дайте определение понятий «категория земли по целевому назначению», «разрешенное использование земельного участка».

9. В каком порядке изменяется категория земель сельскохозяйственного назначения на категорию земель населенных пунктов? Составьте алгоритмы действий для этого изменения участников земельных отношениях в двух возможных вариантах.

10. Приведите примеры влияния актов местного самоуправления на особенности правового режима земельных участков.

Задания и задачи

1. Составьте диаграммы, отражающие распределение площади земель различных категорий в России, Красноярском крае, Иркутской области, Республике Тыва, Республике Бурятия.

2. Составьте список опасных и неблагоприятных процессов и явлений, изменяющих лик Земли. Как влияет сейсмичность на стоимость строительства жилья?

3. С какой скоростью размываются берега Иркутского и Братского водохранилищ? Сколько земель теряется ежегодно в России вследствие абразионных процессов?

4. Существует ли связь между процессами, протекающими на Солнце, и периодичностью наводнений и селей на Земле? Какие районы в Сибири являются селеопасными?

5. После завершения строительства Иркутской ГЭС и заполнения водой Иркутского водохранилища подвалы домов в центральной части Иркутска подвержены обводнению. Могут ли собственники подвальных помещений предъявить иски собственникам гидроэлектростанции и водохранилища о возмещении вреда? Составьте проект соответствующего заявления.

6. Определите, какие действия землепользователей могут привести к активизации опасных процессов, таких как сели, обвалы, оползни?

7. Составьте диаграмму, отражающую соотношение площадей (в процентах) земельных участков, используемых в определенных целях (сельское хозяйство, строительство, спортивные площадки и т.д.).

8. На правом берегу реки землепользователь А., несший убытки из-за постоянного размыва берега, построил трехкилометровую набережную. Размывы правого берега прекратились, воды реки несколько километров вниз по течению стали течь по прямой линии (эффект «свободной струи» ), а далее прямоточная «свободная струя» сменилась постоянной турбулентностью, и левый берег ниже по течению стал сильно размываться. Земли находящегося ниже по течению землепользователя В., на левом берегу реки, стали просто исчезать под водой. Об эффекте «свободной струи» вообще мало кому известно. Составьте исковое заявление для В. о возмещении вреда, вызванного действиями А. Какие экспертизы потребуются? Сформулируйте вопросы эксперту. Каковы перспективы судебного разбирательства?

9. Составьте алгоритм изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного гражданину в г. Кызыле для индивидуального жилищного строительства, на разрешенное использование «Размещение объектов капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м».

10. Какие территориальные, функциональные и специальные зоны могут влиять на правовой режим земельного участка? Составьте перечень таких зон со ссылками на соответствующие нормативные правовые акты.

Нормативные правовые акты

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ): кодекс РФ // СЗ РФ. - 2001. № 44. - Ст.4147.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"// Поисково-справочная система «Гарант». Платформа F1 ЭКСПЕРТ-ГАРАНТ-Максимум.

Лесной кодекс Российской Федерации: кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ.2006. №50. Ст.5278.

Дополнительная литература

Большой атлас мира. Географический. - Пер. с исп. - М.: АСТ: Астрель, 2010. - 368 с.

Васянович А.В. Правовой режим земельного участка: Учебное пособие. - 3-е изд., перераб. и доп. Иркутск: ВСФ РАП, 2011. - 145 с.

Волков С.Н. Землеустройство. Теоретические основы землеустройства. Т.I. - М.: Колос, 2001. - 496 с.

Гир Дж., Шах Х. Зыбкая твердь: Что такое землетрясение и как к нему подготовиться: Пер. с англ. - М.: Мир, 1988. - 220 с.

Колосов В.А. Политическая география: проблемы и методы. - Л.: Наука, 1987. - 191 с.

Кукал З. С. Скорость геологических процессов: Пер. с чешск. - М.: Мир, 1987. - 246 с.

Мильков Ф.Н. Общее землеведение. - М.: Высш. шк., 1990. - 335 с.

Монин А.С. Популярная история Земли. - М.: Наука, 1980. - 224 с.

Мушкетов И. В. Наивыгоднейшее направление Кругобайкальской жел. дороги с геологической точки зрения // Геологические исследования вдоль линии Кругобайкальской железной дороги. Вып. I. - СПб, 1904. - С. 1 - 6.

Вальков В. Ф. Почвоведение: учебник / В. Ф. Вальков, К. Ш. Казеев, С. И. Колесников. 4-е изд., пераб. и доп. М. : Юрайт, 2014. 527 с.

Региональный доклад о состоянии и использовании земель Иркутской области за 2004 год / Росземкадастр, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Иркутской области. - Иркутск, 2005 (и следующие ежегодные издания специально уполномоченного в сфере земельных отношений органа государственной власти).

Селевой паводок в г. Слюдянка на Байкале 20 июня 1960 г. - М.: Изд-во АН СССР, 1963. - 72 с.

Уделл С.Солнечная энергия и другие альтернативные источники энергии / С. Уделл: Пер. со шведского. - М.: Знание, 1980. - 88 с.

Флоренсов Н.А. Скульптуры земной поверхности. - М.: Наука, 1983. - 238 с.

Чижевский А. Л. Земное эхо солнечных бурь. -- М.: Мысль, 1973. -- 349 с.

Тема 3. История развития земельного права в России.

3.1. Земельно-правовой строй России: исторический обзор.

3.2. Развитие территориальных систем землепользования.

3.3.Земельная реформа в Российской Федерации и ее правовое обеспечение.

Методические указания по изучению темы

Очерки истории земельного права содержатся во всех учебниках по предмету, практически повторяя друг друга. Не подвергается критике и традиционная периодизация: «Русская Правда» реформа Александра II 1861 г. - “Столыпинская» реформа 1906 г. - Декрет о земле 1917 г. - коллективизация конца 20-х - начала 30-х гг. XX века - деколлективизация 90-х - наше время.

Особняком стоит аляскинская сага, драматическая история великого продвижения России на восток, коррупции и предательства, сюрреализма и здравого смысла одновременно .

Изучение истории предполагает и анализ событий, и понимание причин поведения творящих ее личностей. Например, восхищение вызывает ум и решительность императрицы Екатерины Второй. Она в 1766 г. собственноручно начертала межевой девиз «Каждый при своем» Это изречение поместили на рисунке межевого штемпеля и на знаке форменного кепи воспитанников Константиновского межевого института .

Она же придумала правило, что в случае отсутствия «полюбовного соглашения» между помещиками относительно спорных земельных участков, эти участки практически целиком передавались в казну; количество споров резко уменьшилось.

При изучении истории предмета особое внимание следует уделить механизмам преобразований. Например, реформа 1861 г. готовилась несколько лет; у помещиков забрали (не отобрали, а выкупили), а крестьянам дали (не бесплатно!) землю; какими способами удалось это сделать мирно, без крови?

Земельная реформа, по С.Н.Волкову (2001), это осуществляемое государством, законодательно оформленное изменение земельного строя, как правило, включающее преобразование форм собственности на землю, передачу земли от одних собственников и пользователей другим, изменение форм устройства территории в соответствии с изменившимся земельным законодательством.

Теперь о том, чего нет в учебниках. Почему-то история развития земельного права почти всегда и всеми рассматривается как история европейской части страны. Но и в Российской империи, и в СССР, и сегодня в Российской Федерации 90% территории страны находится к востоку от Уральских гор. Что происходило во времена Чингисхана в Сибири, как решались земельные споры при добровольном или не совсем добровольном вхождении многих народов и земель в состав России?

Например, в первом письменном источнике права Монголии, Законе Чингисхана Великая Яса было указано, что земли, предназначенные для скотоводства, охраняются законом, и предусматривалось суровое наказание за осквернение пастбищных земель .

Ученый Игорь Всеволодович Можейко, более известный как писатель-фантаст Кир Булычев, обратил внимание, что в 1185 г., когда на Руси произошли события, описанные в «Слове о полку Игореве», в других местах планеты воевали и творили Чингисхан и Ричард Львиное Сердце, Низами и Шота Руставели, грузинская царица Тамара и рыцари-крестоносцы, Хасан ибн Саббах, первый политик превративший террор в основное средство убеждения оппонентов, и Фридрих Барбаросса.

История земельного права характеризуется метахронностью . Также для понимания земельного строя прошлых лет отметим отсутствие единообразия. Например, в Восточной Сибири вы не найдете ни одной помещичьей усадьбы, потому что здесь просто не было помещиков . В XVII-XVIII веках свободные, так называемые «пашенные», крестьяне имели свое самоуправление и были относительно свободными, но точно не крепостными людьми .

Вопросы для самоконтроля

1. Что говорится в Библии, что говорится в Коране о земле, землепользовании, охране земель и природы в целом?

2. Как решил вопрос собственности на землю Декрет о земле 1917 г.?

3. Когда, какими нормативными правовыми актами в Российской Федерации восстановлена частная собственность на землю?

4. В каком порядке происходила реорганизация колхозов и совхозов в РФ начале 90-х гг. XX века?

5. Что такое «майорат»?

6. Сколько земель принадлежало церкви к 1917?

7. Когда в России был организован первый заповедник? Первый национальный парк?

8. Что такое «трудовое землепользование»?

9. Как менялось количество категорий земель по целевому назначению с 1922 по 2001 гг.?

10.Когда, с какой даты на территории Республики Бурятия, Республики Тыва, Забайкальского края, Красноярского края, Иркутской области начал действовать федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?

Задания и задачи

1. Реконструируйте организационно-правовые и экономические механизмы земельных реформ 1861, 1906 гг.

2. Рассмотрите коллективизацию конца 20-х - начала 30-х гг. и реформирование колхозов и совхозов начала 90-х гг. XX века с позиции продовольственной безопасности России.

3. Рассмотрите особенности развития земельного строя восточных регионов страны (регион по выбору студента).

4. Участок «Верховье р. Кая», площадью около 25 га. Расположен в Иркутском районе Иркутской области Российской Федерации. В начале 90-х гг. прошлого столетия гражданин России М. получил эту землю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; в 2004 г. обратился в компанию, специализирующуюся на подготовке земельных участков для строительства и иного целевого использования, с предложением продать ей данный земельный участок.

Проведенный специалистами компании анализ правового положения земельного участка показал следующее.

Земельный участок площадью 25 га был предоставлен гражданину М. в 1991 г. на основании постановления главы местного самоуправления соответствующего административно-территориального образования о переводе земель гослесфонда и выделении в собственность М. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Участок не поставлен на учет в ЕГРЗ, право на участок не зарегистрировано в ЕГРП.

Почему земельная компания отказалась от покупки данного участка?

5. Крестьянин Анненского уезда Воронежской губернии Степанов, состоящий в крестьянской общине села Грязново, получил земельный надел при переделе общинной земли в 1904 г. Полученный надел хотя и был больше нормы, причитающейся на долю двора в данном обществе, но располагался в разных местах, на разных по качеству землях. За время хозяйствования за Степановым сложились недоимки по уплате налогов. В 1912 году он, воспользовавшись аграрной реформой П.А. Столыпина, решил выйти из общины и потребовал заменить его земельный надел на участок, находящийся в одном месте , передать его ему в собственность , а недоимке не взыскивать.

Как должны были реагировать власти на требования Степанова?

6. Составьте таблицу «Продовольственная безопасность России»

7. Выполните сравнительный анализ общины и колхоза.

8. Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» местным администрациям предписывалось обеспечить контроль за реализацией права членов колхозов и работников совхозов на беспрепятственный выход из них для создания крестьянских (фермерских) хозяйств. Руководители хозяйств обязаны были в течение одного месяца со дня подачи заявления о создании крестьянского (фермерского) хозяйства выделить земельные доли работника и членов его семьи в натуре. Проанализируйте данное постановление на предмет его выполнимости. Составьте алгоритм, включая временной план график, выхода гражданина из колхоза, создания крестьянского (фермерского) хозяйства, получения земельного участка для ведения К(Ф)Х.

9. Составьте перечень нормативных правовых актов, которые признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданными после введение в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10.В земельную компанию обратился субъект с предложением купить земельный участок площадью 2 га из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складских помещений, расположенный в промзоне Ленинского района г. Иркутска, принадлежащий ТОО «Оверсайд». Был представлен кадастровый паспорт участка от 2011 г. Почему сотрудники земельного компании вспомнили о ст. 159 УК РФ и предпочли не иметь дела с данным субъектом? Обоснуйте.

Нормативные правовые акты

Декрет «О земле» II Всероссийского съезда Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 26 октября 1917 г. (по старому стилю) // СУ, 1917, № 1. Ст. 3.

Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г. // Поисково-справочная система «Гарант». Платформа F1 ЭКСПЕРТ-ГАРАНТ-Максимум.

"Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле": приняты ВС СССР 28 февраля 1990 г. // Поисково-справочная система «Гарант». Платформа F1 ЭКСПЕРТ-ГАРАНТ-Максимум.

Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР от 30 мая 1991 г., № 22, ст. 768.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. № 443-1 // Поисково-справочная система «Гарант». Платформа F1 ЭКСПЕРТ-ГАРАНТ-Максимум.

«О трудовом землепользовании»: закон РСФСР от 22 мая 1922 г. // Поисково-справочная система «Гарант». Платформа F1 ЭКСПЕРТ-ГАРАНТ-Максимум.

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. № 30. - Ст. 3594.

«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. № 44. - Ст. 4148.

Указ Президента Российской Федерации от 27 июня 1992 г. № 718 «Об организационных мерах по проведению земельной и агропромышленной реформы в Российской Федерации» // Поисково-справочная система «Гарант». Платформа F1 ЭКСПЕРТ-ГАРАНТ-Максимум.

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. № 44. Ст.4191.

Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993 г., N 52, ст. 5085.

Постановление Совета Министров (Правительства) РСФСР от 18 января 1991 г. № 30 «О республиканской программе проведения земельной реформы на территории РСФСР» // Собрание постановлений Правительства РСФСР, 1991 г., № 10, ст. 134.

«О порядке реорганизации колхозов и совхозов»: постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 // "СП РФ". 1992. № 1-2. Ст. 9.

Постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694 «О Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы» // Поисково-справочная система «Гарант». Платформа F1 ЭКСПЕРТ-ГАРАНТ-Максимум.

Дополнительная литература

Акимушкин Р. В. Правовое регулирование земельных отношений в Монголии // Безопасность бизнеса, 2006, № 2 [Электронный ресурс] URL: http://www.center-bereg.ru/i1739.html (дата обращения 06.07.2015).

Волков С.Н. Землеустройство / С.Н.Волков // Теоретические основы землеустройства. Т. 1. - М.: Колос, 2001. - 496 с.

Лавров В. Земля Петра Столыпина. Эсеры и большевики скрывали от крестьян правду о сути аграрной реформы // «Российская газета», 13 сентября 2011 г.

Можейко И.В. 1185 год. Восток - Запад. М.: Главн. ред. вост. лит-ры изд. «Наука», 1989. - 524 с.

Описание Иркутского наместничества 1792 года. - Новосибирск: Наука. Сиб. отд-ние, 1988. - 254 с.

Песков В. Как продавали Аляску // Комсомольская правда, 2 марта 1991 г.

Томсинов В. А. Подготовка крестьянской реформы 1861 года в России // Крестьянская реформа 1861 года в России / Сост., автор предисл. и вступ. ст. В. А. Томсинов. -- М.: Зерцало, 2012.

Тема 4. Земельные правоотношения.

4.1. Понятие и особенности земельных правоотношений

4.2. Виды земельных правоотношений

4.3. Структура земельных правоотношений

4.3.1. Субъекты земельных правоотношений

4.3.2. Объекты земельных правоотношений

4.3.3. Содержание земельных правоотношений

Методические указания по изучению темы

Земельные правоотношения возникают в связи с приобретением, использованием и охраной земель. Правоотношениям в любой отрасли права, равно как и в земельном праве, присуще наличие следующих элементов: норма права, субъекты права, объекты права, содержание правоотношений .

Наличие земельных правоотношений позволяет говорить о существовании структурных взаимосвязей между его отдельными элементами. Под земельными правоотношениями следует понимать общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, которые возникают по поводу распределения земельных участков, владения, пользования, распоряжения и охраны ими. Содержанием земельных правоотношений являются права и обязанности участников. По своему содержанию земельные правоотношения многообразны.

Земельные правоотношения обладают рядом особенностей, которые, в первую очередь, определяются спецификой предмета и метода правового регулирования возникающих правоотношений. Вместе с тем, особый характер земельным правоотношениям придает значение Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований в возникновении, изменении и прекращении земельных отношений. Указанные публично-правовые образования обладают властными полномочиями, что позволяет им издавать обязательные к применению акты, регулирующие порядок использования земельных участков (санитарные, ветеринарные правила, порядок ведения земельного контроля и т.д.). С другой стороны, они могут выступать на равных началах с иными участниками земельных правоотношений, являясь, например, собственниками земельных участков. В последнем случае земельные правоотношения тесно связаны с гражданскими, проявление властных полномочий в данном случае недопустимо.

Содержательное наполнение земельных правоотношений зависит от их видового различия. Земельные правоотношения могут возникать по поводу права собственности на земельные участки. В этом случае земельные участки отчуждаются на основании гражданско-правовых договоров, путем передачи их из государственной или муниципальной собственности в частную, посредством конфискации или реквизиции. Составной частью отношений собственности по поводу земельных участков являются отношения землепользования.

Участие в земельных правоотношениях публично-правовых образований позволяет выделять в их составе правоотношения земельного управления, в которых государственные органы и органы местного самоуправления, как уже было сказано выше, выполняют функцию управления. Так, государственные органы и органы местного самоуправления принимают решения о предоставлении земельных участков гражданам на правах, предусмотренных земельным законодательством, осуществляют ведение земельного кадастра и т.д.

В науке земельного права принято выделять также правоотношения, связанные с охраной земель, которые содержат права и обязанности по обеспечению сохранности земель (недопустимость загрязнения земельных участков, проведение восстановительных мероприятий и т.д.).

В связи с тем, что земельное законодательство содержит значительное количество запретительных мер, в случае их несоблюдения возникают правоотношения ответственности. В свою очередь, ответственность за неисполнение предписаний закона, нарушение прав и законных интересов субъектов земельных правоотношений может быть различной по своему характеру: земельно-правовой, гражданско-правовой, уголовно-правовой, административно-правовой и т.д.

Структуру земельных правоотношений образуют три составных элемента: субъекты земельных правоотношений, объекты земельных правоотношений и содержание земельных правоотношений (права и обязанности субъектов). К числу субъектов земельных правоотношений относятся физические лица, юридические лица и публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования). Каждый из перечисленных субъектов должен обладать правосубъектностью для того, чтобы быть участником земельного правоотношения. В отдельных случаях, законодатель возлагает ограничения на возможность того или иного субъекта быть участником соответствующего правоотношения. Так, иностранные лица не могут быть собственниками отдельных категорий земельных участков. Однако, такое правило не является ограничением их правоспособности, а направлено скорее на обеспечение возможности сохранить или предоставить право собственности гражданам своего государства.

Объектами земельных правоотношений является то, по поводу чего они возникают. Общий перечень объектов предусмотрен в ст. 6 ЗК РФ. К ним относятся: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. При этом под земельным участком законодатель предлагает понимать часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом. Все то, что находится на поверхности земельного участка или с ним связано, является самостоятельным объектом иных правоотношений (например, гражданского или лесного). Отдельные природные объекты могут быть ограничены в обороте, что прямо определяется специальным законодательством. Гражданское законодательство относит земельные участки к объектам недвижимого имущества, что накладывает определенный отпечаток на порядок оформления прав на этот объект.

Земельный участок характеризуется наличием у него границ и площади. Порядок определения границ земельного участка определяется земельным законодательством. При этом границы земельного участка могут меняться в результате раздела или выдела доли земельного участка.

Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246 - ФЗ « Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел в оборот новый вид земельного участка - искусственный земельный участок, который создается на дне водного объекта путем намыва или отсыпки грунта. Правовой режим таких земельных участков отличается возможностью их использования только для строительства.

Менее определенным является правовой статус земли как объекта земельных правоотношений. Согласно ст. 1 ЗК РФ земля является природным объектом и природным ресурсом. Таким образом, к категории земли как объекта относится почва соответствующего участка. В науке земельного права вопрос о том, что представляет собой земля как объект правоотношений, является дискуссионным. В целом, дискуссия сводится к следующим двум аспектам:

1)является объектом правоотношения земля как лишь поверхностный слой или к категории земли относится и почвенный слой земли в том числе?

2)объектом имущественных прав является земельный участок или земля? Согласно ГК РФ к числу объектов недвижимого имущества относится земельный участок, согласно иным кодифицированным актам и ЗК РФ, в том числе, объектом права собственности является земля.

Авторы настоящего пособия исходят из того, что земля представляет собой земную поверхность с почвенным слоем (при его наличии) в пределах границы Российской Федерации, в то время как земельный участок является частью поверхности земли, включая почвенный слой в пределах границ, позволяющих индивидуализировать этот участок как объект имущественных отношений.

Объектом земельных правоотношений является также часть земельного участка. Часть земельного участка становится объектом при переходе права собственности на здание, сооружение, которые находятся на земельном участке, а также в случае установления сервитута (ограниченного права пользования земельным участком).

Содержание земельного правоотношения образуют права и обязанности его участников.

Ограничения участия в земельных отношениях для иностранных граждан и юридических лиц заданы рядом нормативных правовых актов; см. ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ; Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. №26 «Об утверждения перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» .

О защите прав на землю - см. гл. IX ЗК РФ. Обратите внимание на сходство и различия в способах защиты публичных и частных прав на земли и земельные участки.

Вопросы для самоконтроля

1. Дайте определение земельного правоотношения? В чем заключаются особенности земельных правоотношений?

2. Определите структуру земельного правоотношения?

3. Что может выступать объектом земельного правоотношения?

4. Назовите участников земельного правоотношения?

5. Что является содержанием земельного правоотношения? Приведите пример, в чем выражается содержание земельного правоотношения, возникшего из договора аренды земельного участка?

6. Перечислите юридические факты, которые влекут за собой возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений?

7. Приведите пример возникновения земельных правоотношений из административного акта?

8. Назовите виды земельных правоотношений?

9. Почему одни участники земельных отношений именуются собственниками земельных участков, а другие - землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков, обладателями сервитута?

10. Жилище неприкосновенно (ст. 25 Конституции РФ). Является ли неприкосновенным земельный участок, находящийся в частной собственности гражданина России?

Задания и задачи

Задача № 1.

Кравцов И.К. приобрел у Симонова А.М. земельный участок для сельскохозяйственных нужд на правах собственности. Договор купли продажи земельного участка был составлен с соблюдением требований, предусмотренных действующим законодательством. Право собственности Кравцова И.К. зарегистрировано. По истечении восьми месяцев покупатель обнаружил, что на приобретенном земельном участке не произрастают сельскохозяйственные культуры и участок в целом не соответствует для указанных целей. Кравцов И.К. потребовал расторжения заключенного договора.

Вопросы к задаче:

1. Какие правоотношения возникли между продавцом и покупателем в отношении приобретенного земельного участка: земельно-правовые или гражданско-правовые?

2. Могут ли одни и те же правоотношения регулироваться нормами различной отраслевой принадлежности?

3. Каким образом Вы предлагаете разрешить сторонам возникший спор?

Задача № 2

Жительница города Иркутска Евдокимова Л.В. обратилась в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении ей земельного участка на основании договора аренды.

Вопросы к задаче:

1. Опишите структуру земельного правоотношения в случае предоставления Евдокимовой Л.В. земельного участка:

1.1. Кто выступает субъектами возникающих отношений?

1.2. Что является объектом правоотношения?

2. Назовите основание (я) возникновения земельного правоотношения? Можно ли сказать, что правоотношение возникло до заключения договора аренды? При возникновении правоотношения его основанием будет являться один юридический факт или несколько?

Задание № 3

Составьте схему юридических фактов, влекущих за собой возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений?

Задача № 4

Государственное унитарное предприятие «Союз» предоставило на основании договора безвозмездного пользования имуществом земельный участок индивидуальному предпринимателю Ступину А.М. с целью строительства сооружений для государственных нужд. По истечении трех месяцев с момента заключения договора федеральный исполнительный орган потребовал его расторжения по той причине, что предметом договора является земельный участок, искусственно созданный путем насыпи грунта на водном объекте, что прямо противоречит понятию земельного участка, под которым действующее законодательство понимает часть земной поверхности. Поскольку предмет договора неопределен, договор можно считать незаключенным. Ступин А.М. обратился за консультацией к юристу.

Вопросы к задаче:

1. Назовите объекты земельных отношений?

2. Может ли быть объектом земельного правоотношения часть земельного участка?

3. Является ли искусственно созданный земельный участок объектом земельного правоотношения?

4. Дайте определение искусственно созданного земельного участка, опираясь на содержание законодательства, регулирующего оборот таких участков?

5. Какую консультацию следует дать Ступину А.М.?

Задание № 5

Руководствуясь содержанием Земельного Кодекса Российской Федерации, приведите примеры возникновения земельных правоотношений из сложного юридического состава (нескольких юридических фактов)?

Задача № 6

Липин С. Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке занимался разведением редких сортов растений. Для восстановления и поддержания жизнедеятельности некоторых из них, Липиным С.Н. были использованы экспериментальные препараты. Во время ливневых дождей содержащиеся в почве препараты были размыты и попали на прилегающую территорию земельного участка Горбачева А.В. Произрастающие на участке Горбачева А.В. плодово-ягодные культуры погибли. Горбачев А.В. обратился в суд с требованием к Липину С.Н. о возмещении причиненного вреда.

Вопросы к задаче:

1. Правомерны ли требования Горбачева А.В.?

2. Возникло ли правоотношение между Липиным С.Н. и Горбачевым А.В.? Если Вы полагаете, что правоотношение возникло, каким оно является по своей природе?

3. В случае принятия Вами решения о возникновении правоотношения, назовите юридический факт?

4. Каким должно быть, по Вашему мнению, решение суда?

Задача № 7

Юратов В.О. заключил договор купли-продажи принадлежащего ему здания с Поляковым М.В., в силу которого последний приобрел у него здание площадью 360 кв.м. на правах собственности. Права собственности были зарегистрированы в надлежащем порядке, после чего Поляков М.В. был намерен приступить к осуществлению ремонтных работ здания. Однако, приехав на территорию здания Поляков М.В. столкнулся с тем, что Юратов В.О. запретил ему пользоваться территорией, на которой было расположено здание, мотивируя свой отказ тем, что договор был заключен в отношении здания, а не земельного участка. Поляков М.В. пояснил, что часть земельного участка, занятая зданием, автоматически входит в предмет договора купли-продажи здания и он стал собственником не только здания, но и земельного участка.

Вопросы к задаче:

1. Какова судьба земельного участка, на котором расположено здание при его отчуждении ?

2. В случае перехода прав на земельный участок, на котором расположен дом, что будет выступать объектом земельного правоотношения: земельный участок, земля или часть земельного участка? Обоснуйте свой ответ?

3. Как разрешить возникший спор? Используйте нормы земельного и гражданского законодательства.

Задание № 8

Изучив положения Земельного Кодекса Российской Федерации, приведите примеры участия в земельном правоотношении публично-правовых образований? В чем заключается специфика таких правоотношений?

Задание № 9

Может ли одно муниципальное образование купить у другого муниципального образования купить земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если их территории являются смежными? Обоснуйте ответ.

Нормативные правовые акты

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ // СЗ РФ. 2002. №30. Ст.3018.

Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. №26 «Об утверждения перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» // СЗ РФ. - 2011. № 2. Ст. 268.

Дополнительная литература

Вагизова Э.Р. Злоупотребление правом участниками земельных правоотношений / Э.Р. Вагизова. М. : Статут, 2014. 158 с.

Липски С.А. Земельные отношения и особенности государственной земельной политики в современной России (теория, методология, практика): монография / С.А. Липски. М.: Гос. ун-т по землеустройству, 2014. 299 с.

Тема 5. Права на землю.

5.1. Правовые формы использования земель. Вещные права на землю. Иные права на пользование землей.

5.2. Право собственности на землю и другие природные ресурсы. Виды и формы земельной собственности. Основания возникновения, изменений и прекращения права собственности на землю.

5.3. Безвозмездное пользование земельными участками.

5.4. Аренда земельного участка.

5.5. Публичный и частный земельный сервитут.

5.6. Правовое регулирование оборота земель. Правовое регулирование земельного рынка.

Методические указания по изучению темы

Недавние изменения Земельного кодекса РФ относительно вещных прав на землю еще не нашли отражения в учебной литературе, поэтому внимательно проверяем изучаемые нормативные правовые акты на предмет их действия.

Земли в Российской Федерации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, причем она может быть не разграничена между органами публичной власти, тогда как земельные участки могут находиться также и в частной собственности.

Однако частная собственность на земельные участки отличается по своему содержанию от собственности на рукотворные вещи: «Особая конституционная формула (ч.2 ст.36) ограничивает круг действий собственника природных ресурсов, в том числе земельных: владение, пользование и распоряжение природными ресурсами осуществляются их собственниками СВОБОДНО, ЕСЛИ это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц» .

Это конституционное положение находит развитие в иных нормативных правовых актах. Например, согласно федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» , собственник земельного участка, относящегося к сельскохозяйственным угодьям, в случае его неиспользования или использования не по назначению в течение более чем трех лет, по решению суда может быть лишен права собственности; см. также ст. 286 ГК РФ.

Возникновению прав на землю посвящена пятая глава Земельного кодекса РФ.

Производными от права собственности являются такие права на земельные участки, как аренда, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное пользование земельными участками.

Вопросы для самоконтроля

1. В каких случаях субаренда и перенайм земельного участка возможны без получения арендатором соответствующего разрешения собственника участка?

2. Какие земельные участки ограничены в обороте?

3. Что может являться основаниями прекращения частного и публичного земельного сервитута?

4. В каких случаях прекращается право пользования служебным наделом?

5. Какой специфический документ необходим для регистрации перехода права на земельный участок?

6. Можно ли продать часть земельного участка?

7. В каких случаях можно передать в аренду часть земельного участка?

8. Каковы существенные условия договора купли-продажи земельного участка?

9. Может ли орган местного самоуправления устанавливать предельные значения цены земельного участка при их купле-продаже гражданами?

10. Сколько сделок с земельными участками зарегистрировано в РФ и в Иркутской области в 2000, 2005, 2010, 2014 гг.?

11. Перечислите варианты принудительного прекращения права собственности на земельный участок.

12. Известны ли Вам случаи реквизиции, конфискации земельных участков в РФ, начиная с 2001 года?

Задания и задачи

1. Тер-Иванов, работая егерем в охотохозяйственной организации, получил служебный надел для выращивания овощей, а также для сенокошения. Весной, после посадки картофеля, Тер-Иванов был уволен с работы по собственному желанию.

Кто имеет право на служебный надел? Как решается вопрос с наделом в сложившейся ситуации?

2. Гражданин Российской Федерации Тарасов владеет земельным участком на праве собственности площадью 30 соток, на котором выращивает овощи. Он решил 20 соток передать в аренду гражданину Китайской Народной Республики Ли Сы Цину. При каких условиях такая сделка будет правомерной? Составьте проект договора аренды и правовой алгоритм действий гр. Тарасова.

3. ООО «Зеленый Экспресс» взяло у гражданина И. часть земельного участка, расположенного в пос. Листвянка Иркутского района Иркутской области в аренду на 11 месяцев для размещения конюшни. Договор был составлен в простой письменной форме, расположение арендованной части участка было обозначено на листе миллиметровой бумаге в качестве приложения к договору. Является ли такой договор действительным?

4. Группа граждан Германии обратилась в мэрию г. Неймана Калининградской области с просьбой предоставить им земельные участки для строительства жилых домов и дач на землях, находящихся в ведении города. Решением администрации просьба была удовлетворена: земельные участки были предоставлены на условиях аренды. Такое решение не устроило заявителей, изъявивших желание стать собственниками земельных участков, и они обжаловали его в судебном порядке. Прокурор города также опротестовал решение администрации, считая, что под видом аренды фактически произошел возврат земли бывшим ее собственникам-иностранцам.

Подлежат ли удовлетворению иски граждан Германии и протест прокурора ?

5. В процессе приватизации государственного предприятия реорганизовано и созданы три акционерных общества: АО "Авангард", АО "Новатор", АО "Нева". Имущество, переданное указанным АО, расположено на земельном участке площадью 5 га. С территории имеется два выхода. Один -главный выход на улицу, который использовался для выезда автомашин и прохода сотрудников, на котором имеется оборудованное здание для охраны и шлагбаум. Второй выход являлся запасным, использовался только для проезда автотранспорта. АО "Авангард", АО "Новатор", АО "Нева" решили разделить территорию для последующего выкупа земельного участка. Имущество, переданное в собственность АО "Нева", расположено в центре территории таким образом, что с территории АО "Нева" не имеется свободного выхода на улицу, и возникла необходимость наложения обременения на земельные участки соседей. АО "Авангард" имеет свободный оборудованный выход на улицу. Каких либо обременений на земельном участке не было. В результате переоборудования расширены ворота, возведено здание для охраны и проходная. АО "Новатор" на своем земельном участке имело зону особого режима охранную зону электрического кабеля. Выход на улицу с территории АО "Новатор" находился ближе к зданиям АО "Нева". Руководство АО "Нева" полагало, что, так как территории не разделена заборами, то сотрудниками АО "Нева" могут быть использованы оба выхода с территории. АО "Нева" требовало наложение обременении в виде свободного прохода и проезда на оба выезда с территории бывшего государственного предприятия. Однако, АО "Новатор", полагало, что нет необходимости обременять его участок, так как на нем уже имеются обременения, а территория АО "Авангард" не обременена сервитутами, поэтому для обеспечения равноправия необходимо наложить обременение на участок АО "Авангард".

...