Земельне право України

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни і юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські Ради.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи державної влади приймають при попередньому погодженні цих питань на сесіях відповідних Рад.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України; органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради; громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства.

Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, законами України та договором оренди землі.

Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває в комунальній або державній власності, є рішення орендодавця.

У разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

Громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в порядку, визначеному Земельним кодексом України і законами України.

При достроковому припиненні або розірванні договору оренди за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право на оренду якої набуто за результатами аукціону (конкурсу), орендарю відшкодовуються орендодавцем витрати на його набуття у розмірі, визначеному умовами договору, протягом 6-ти місяців.

Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду у разі згоди заставодержателя.

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті громадянина-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а при їх відмові стати орендарем чи відсутності таких -- до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем та виявили бажання стати орендарями у разі, якщо це не суперечить законодавству України.

У разі засудження громадянина-орендаря до позбавлення волі право на оренду земельної ділянки переходить до одного із членів його сім'ї, який виявив бажання і може згідно з законами України стати орендарем.

Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також в інших випадках і межах, передбачених законом.

Орендар має право передати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення лише у разі і на строк: тимчасової непрацездатності (хвороби); інвалідності; призову на строкову військову службу до Збройних Сил України, інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України; навчання з відривом від виробництва; обрання на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України, якщо згідно з законами України він не може суміщати свою службову діяльність з іншою посадою, займатися підприємницькою діяльністю, одержувати від цього прибуток.

Умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають бути визначені в договорі оренди земельної ділянки (її частини) і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки.

У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

За бажанням однієї зі сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають переважне право на одержання орендованих земельних ділянок у власність, крім випадків, коли їх орендарями є спільні підприємства, міжнародні об'єднання і організації з участю українських, іноземних юридичних і фізичних осіб, підприємства, що повністю належать іноземним інвесторам, а також іноземні держави, міжнародні організації, іноземні юридичні особи та фізичні особи без громадянства.

Умови використання земельної ділянки, наданої в оренду, визначаються погодженням сторін і оформляються договором.

Договір оренди землі -- це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі.

Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням.

Умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, шо можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Договір оренди земельної ділянки, шо перебуває у власності громадян або юридичних осіб, укладається між власником і особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, в порядку, визначеному законодавством.

Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної аіасності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування заяву (клопотання).

Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться в порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

У разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, в якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі.

Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди.

Умови, строки, а також плата за розроблення проекту відведення земельної ділянки, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб, визначаються за згодою сторін.

У разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на оренду однієї й тієї ж земельної ділянки, що є у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший спеціальний порядок. Порядок набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодавства про добросовісну конкуренцію.

Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації.

У разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення договір оренди підписується після перенесення її меж у натуру (на місцевість).

Термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років.

Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

Порядок і органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються Кабінетом Міністрів України.

3. Припинення і перехід прав на землю

Законодавством України передбачаються певні підстави припинення права власності на землю, використання земельних ділянок та їх оренди. Згідно з ст. 27 Земельного кодексу право користування земельною ділянкою чи її частиною припиняється у разі: добровільної відмови від земельної ділянки; закінчення строку, на який було надано земельну ділянку; припинення діяльності підприємства, установи, організації, селянського (фермерського) господарства; систематичного невнесення земельного податку в строки, встановлені законодавством України, а також орендної плати в строки, визначені договором оренди та ін.

Право користування орендованою землею припиняється також при розірванні договору оренди землі.

Право колективної і приватної власності на земельну ділянку чи її частину припиняється у разі: добровільної відмови від земельної ділянки; відчуження (продажу) земельної ділянки Раді народних депутатів; викупу земельної ділянки для державних або громадських потреб.

Припинення права власності на землю або права користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови власника землі або землекористувача проводиться за його заявою на підставі рішення відповідної Ради народних депутатів.

У разі виявлення випадків використання землі не за цільовим призначенням, нераціонального використання або способами, що призводять до зниження родючості грунтів і забруднення, систематичного невнесення платежів за землю органи державного контролю за використанням і охороною земель або фінансові органи письмово попереджують власників землі і землекористувачів про необхідність усунення цих порушень у місячний строк.

Якщо порушення за цей час не будуть усунуті, на правопорушників накладається адміністративне стягнення у встановленому порядку і надається додатково місячний строк для усунення порушень. Якщо порушення і в цей строк не будуть усунуті, вказані органи передають відповідній місцевій Раді народних депутатів або власнику землі, який надав земельну ділянку в користування, акт і свій висновок про необхідність припинення права на земельну ділянку.

Місцеві Ради народних депутатів на підставі одержаних матеріалів через уповноважені ними органи звертаються з позовом до суду, арбітражного суду про припинення права власності на земельну ділянку.

При переході права власності на будівлю і споруду разом з ними об'єктами переходить і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди. У разі зміни цільового призначення надання земельної ділянки у власність або користування здійснюється в порядку відведення.

При переході права власності громадян на жилий будинок і господарські будівлі та споруди до кількох власників, а також при переході права власності на частину будинку в разі неможливості поділу земельної ділянки між власниками без шкоди для її раціонального використання земельна ділянка переходить у спільне користування власників цих об'єктів.

При передачі підприємствами, установами і організаціями будівель та споруд іншим підприємствам, установам і організаціям разом з цими об'єктами до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій знаходяться зазначені будівлі та споруди.

Право власності або право користування земельною ділянкою у перелічених випадках засвідчується Радами народних депутатів відповідно до вимог законодавства.

4. Вилучення (викуп) земель

Питання вилучення (викупу) земель регулює глава 4 Земельного кодексу України. Вилучення (викуп) земельних ділянок з метою передачі їх у власність або надання у користування громадянам, підприємствам, установам і організаціям проводиться за згодою власників землі і землекористувачів на підставі рішення Верховної Ради України, місцевих Рад народних депутатів.

Вилучення земель проводиться за рішенням сільської, селищної Ради народних депутатів: із земель сіл і селиш для усіх потреб, за винятком випадків, передбачених законодавством; за межами сіл і селиш у разі передачі їх у власність або надання в користування для будівництва шкіл, лікарень, підприємств торгівлі та інших об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням населення (сфера послуг), сільськогосподарського використання, ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, індивідуального і колективного садівництва, городництва, традиційних народних промислів, крім випадків, передбачених законодавством.

Вилучення земель (крім ріллі і земельних ділянок, зайнятих багаторічними насадженнями) у межах міста для усіх потреб провадиться за рішенням міської Ради народних депутатів, за винятком випадків, передбачених законодавством.

Вилучення земель на території району за межами населених пунктів для надання їх у тимчасове користування для сільськогосподарського використання в порядку, а також для передачі у власність або надання у користування для ведення селянського (фермерського) господарства провадиться за рішенням районної, міської, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, Ради народних депутатів.

Вилучення земель на території області за межами населених пунктів провадиться за рішенням обласної Ради народних депутатів у разі їх надання: для будівництва шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів та інших лінійних споруд; для будівництва промислових підприємств, інших несільськогосподарських потреб.

У разі відмови власника землі або землекористувача дати згоду на вилучення (викуп) земельної ділянки або у разі відмови місцевої Ради народних депутатів у її вилученні ці питання можуть бути вирішені у судовому порядку. При задоволенні позову рішення суду, арбітражного суду є підставою для відведення ділянки в натурі (на місцевості) і видачі документа, що посвідчує право власності або право користування землею.

Викуп земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, для державних і громадських потреб проводиться Радами народних депутатів за рахунок їх бюджетів.

За межами населених пунктів, крім випадків надання земель для будівництва лінійних об'єктів, вилучення ріллі, земельних ділянок, зайнятих багаторічними насадженнями, для несільськогосподарських потреб, земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, заказників (крім мисливських), курортів, а також лісів першої групи та лісів з особливим режимом лісокористування (лісопарки, лісопаркові частини зелених зон, протиерозійні ліси) для цілей, не пов'язаних із веденням лісового господарства, допускається, як виняток, за рішенням Верховної Ради України.

Вилучення ріллі і земельних ділянок, зайнятих багаторічними насадженнями, у межах міст для усіх потреб допускається за рішенням Верховної Ради України.

Вилучення особливо цінних продуктивних земель (чорноземи нееродовані несолонцюваті суглинкові на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові грунти; темно-сірі опідзолені та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерново-буроземні глибокі і середиьоглибокі; підзолисто-дернові суглинкові фунти; торфовища середньоглибокі і глибокі і глибокі осушені; коричневі грунти Південного узбережжя Криму; дернові глибокі грунти Закарпаття), земель сільськогосподарських науково-дослідних установ і навчальних закладів для несільськогосподарських потреб, крім випадків надання їх для будівництва шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, а також земель дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів, заповідників, національних, дендрологічних та меморіальних парків, ботанічних садів, поховань і археологічних пам'яток не допускається.

Законодавством України може бути заборонено вилучення інших особливо цінних продуктивних земель.

Підприємства, установи і організації, заінтересовані у вилученні (викупі) земельних ділянок, зобов'язані до початку проектування попередньо узгодити із власниками землі і землекористувачами та місцевими Радами народних депутатів, а також спеціально уповноваженими на те органами державного управління щодо охорони і використання земель місце розташування об'єкта, розмір ділянки та умови її вилучення (викупу) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх інших об'єктів, умови проживання населення і охорону навколишнього середовища.

Вибір земельних ділянок для розміщення об'єктів провадиться у встановленому порядку підприємствами, установами і організаціями, заінтересованими у їх відведенні.

Попереднє погодження місць розташування об'єктів, розмірів намічуваних для вилучення (викупу) земельних ділянок та умов їх відведення проводиться місцевими Радами народних депутатів, які мають право вилучати ці ділянки.

Попереднє погодження місць розташування об'єктів на землях, що вилучаються за рішенням Верховної Ради України, а також об'єктів власності інших держав, міжнародних організацій та іноземних юридичних осіб проводиться Верховною Радою України.

Підприємства, установи і організації, заінтересовані у вилученні (викупі) земельних ділянок, звертаються з клопотаннями про попереднє погодження місць розташування об'єктів до відповідної місцевої Ради народних депутатів. Клопотання щодо об'єктів, розміщення яких погоджує Верховна Рада України, подаються до обласної, Київської, Севастопольської міської Ради народних депутатів.

До клопотання додаються необхідні матеріали та розрахунки.

Відповідна місцева Рада народних депутатів розглядає у місячний строк клопотання і дає підприємству, установі, організації дозвіл на підготовку матеріалів попереднього погодження місця розташування об'єкта.

Підприємство, установа, організація погоджують найбільш доцільне місце розташування об'єкта, розміри намічуваної для вилучення земельної ділянки та умови її вилучення (викупу) із власником землі або землекористувачем, районними (міськими) землевпорядним, природоохоронним і санітарним органами, органом охорони культурної спадщини, органом архітектури і подають відповідні матеріали до сільської, селищної, міської Ради народних депутатів, яка розглядає їх і погоджує місце розташування того об'єкта, під який має право вилучати земельну ділянку.

Якщо попереднє погодження місця розташування об'єкта проводиться районною, обласною Радою народних депутатів або Верховною Радою України, сільська, селищна, міська Рада народних депутатів готує свій висновок і подає матеріали на погодження до районної, міської, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, Ради народних депутатів.

Районна (міська) Рада народних депутатів розглядає у місячний строк ці матеріали і погоджує місце розташування того об'єкта, під який має право вилучати земельну ділянку, або подає свій висновок до обласної Ради народних депутатів.

Обласна Рада народних депутатів розглядає подані матеріали і погоджує місце розташування об'єкта, під який вилучення земельної ділянки проводиться цією Радою.

Матеріали попереднього погодження місця розташування об'єкта, що проводиться Верховною Радою України, подаються обласною, Київською, Севастопольською міською Радою народних депутатів із своїм висновком до Кабінету Міністрів України, який розглядає їх у місячний строк і подає свої пропозиції до Верховної Ради України.

Матеріали попереднього погодження місця розташування об'єкта повинні включати: викопіювання з проекту районного планування або проекту планіровки та забудови міста, копію плану земельної ділянки з нанесенням на ній варіантів розміщення об'єкта із зазначенням загальної площі, яку необхідно вилучити. Вказуються також склад угідь земельної ділянки, що вилучається, та умови її відведення.

5. Плата за придбання землі у власність, земельний податок, орендна плата за землю

Відповідно до Закону «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року плата за землю запроваджується з метою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості фунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів. Плата за землю стягується в вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається в залежності від грошової оцінки земель.

Суб'єктом плати за землю (платником) є власник землі і землекористувач, у тому числі орендарі, тобто громадяни і юридичні особи незалежно від форм власності, включаючи міжнародні організації, сумісні підприємства з участю іноземних фізичних і юридичних осіб, а також іноземні громадяни та особи без громадянства, яким надана земельна ділянка у власність або користування на території України.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яка перебуває у власності або користуванні, в тому числі на умовах оренди.

Власники землі та землекористувачі щорічно сплачують плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаються залежно від якості та місцеположення земельної ділянки, виходячи з кадастрової оцінки земель.

Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів і встановлюються в вигляді стабільних платежів за одиницю площі земельної ділянки в розрахунку за один рік. Ставки податку визначаються окремо для категорій земель основного цільового призначення, для окремих видів і підвидів угідь. Ставка податку на землю може змінюватись в випадку зміни оцінки землі, а також в інших випадках, але в будь-якому разі вона не залежить від землекористувача.

Орендар сплачує за землю орендну плату, розмір якої встановлюється за угодою сторін у договорі оренди.

Порядок оподаткування і середні ставки земельного податку та граничні розміри орендної плати за землю встановлюються Верховною Радою України.

Власники землі і землекористувачі сплачують земельний податок з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. В разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою податок сплачується за фактичний період перебування земельної ділянки у власності або у користуванні в поточному році.

Не справляється плата за радіоактивно й хімічно забруднені сільськогосподарські угіддя, на які запроваджено обмеження щодо ведення сільського господарства, а також за землі, що перебувають у тимчасовій консервації або у стадії сільськогосподарського освоєння.

Новостворювані селянські (фермерські) господарства звільняються від плати за землю протягом трьох років з часу передачі їх у власність або надання в користування земельної ділянки.

Верховна Рада Республіки Крим, обласні, Київська і Севастопольська міські Ради народних депутатів можуть установлювати пільги щодо плати за землю: часткове звільнення на певний строк, відстрочення сплати, зниження ставки земельного податку.

Платежі за землю надходять до бюджетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, на території яких знаходяться земельні ділянки.

6. Права і обов'язки власників землі та землекористувачів

Користування як правомочність землекористувача розкривається через права і обов'язки по використанню земельних ресурсів. Залежно від цільового призначення земельної ділянки, категорії земель і суб'єкта визначаються обсяг і зміст прав і обов'язків. Поряд з цим земельне законодавсто має перелік загальних прав і обов'язків незалежно від категорії земель і цільового призначення ділянки.

Власники земельних ділянок і землекористувачі мають право: самостійно господарювати на землі; власності на вироблену сільськогосподарську продукцію і доходи від її реалізації; використовувати у встановленому порядку для потреб господарства наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також експлуатувати інші корисні властивості землі; зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди за погодженням з сільською, селищною, міською Радою народних депутатів. Зведення на орендованій земельній ділянці приміщень виробничого і невиробничого призначення, у тому числі житла, орендарі погоджують з сільською, селищною, міською, районною Радою народних депутатів, іншим орендодавцем; власності на посіви і посадки сільськогосподарських культур і насаджень; одержати від нового власника землі, землекористувача або місцевої Ради народних депутатів компенсацію за підвищення родючості грунтів у разі вилучення або добровільної відмови від земельної ділянки.

Для захисту цих прав законодавство забороняє будь-яке втручання в діяльність, яка пов'язана з використанням землі, зі сторони державних, господарських та інших органів, за винятком випадків, передбачених законодавством. Всі порушені права підлягають відновленню добровільно стороною, яка нанесла збитки, або в судовому порядку в повному об'ємі.

Для раціонального використання та забезпечення охорони земель власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані: забезпечувати використання землі відповідно до цільового призначення та умов її надання; ефективно використовувати землю відповідно до проекту внутрішньогосподарського землеустрою, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, не допускати погіршення екологічної обстановки на території в результаті своєї господарської діяльності; здійснювати комплекс заходів щодо охорони земель передбачених законодавством; своєчасно вносити земельний податок або орендну плату за землю; не порушувати права власників інших земельних ділянок і землекористувачів, у тому числі орендарів; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; дотримувати режиму санітарних зон і територій, що особливо охороняються; додержувати правил добросусідства:

а) дозволяти власникам і користувачам земельних ділянок прохід до доріг загального користування, а також для спорудження або ремонту межових знаків та споруд;

б) не чинити перешкод у проведенні до суміжної земельної ділянки необхідних комунікацій;

в) вживати заходів до недопущення можливості стоку дощових і стічних вод, проникнення отрутохімікатів та мінеральних добрив на суміжну земельну ділянку.

Разом з правами, що мають загальний характер, земельне законодавство встановлює також спеціальні права та обов'язки для землекористувачів земельних ділянок.

7. Захист і гарантії прав власників землі та землекористувачів

Надаючи землекористувачеві певні права та накладаючи обов'язки, закон разом з цим гарантує захист права землекористувача у випадку їх порушення, а також відшкодування збитків, які йому нанесені.

У разі зруйнування будівлі внаслідок пожежі або стихійного лиха право на земельну ділянку зберігається за власником або землекористувачем, у тому числі орендарем, якщо протягом трьох років він розпочне відбудову зруйнованої або спорудження нової будівлі, за винятком випадків, коли проектом планіровки і забудови населеного пункту передбачено інше використання земельної ділянки. У цьому разі землекористувачеві у встановленому порядку надається інша земельна ділянка для спорудження будівлі.

Громадяни, яким житловий будинок, господарські будівлі та споруди і земельна ділянка належать на праві спільної сумісної власності, використовують і розпоряджаються земельною ділянкою спільно. Використання і розпорядження земельною ділянкою, шо належить громадянам на праві спільної часткової власності, визначаються співвласниками цих об?єктів і земельної ділянки пропорційно розміру часток у спільній власності на даний будинок, будівлю, споруду.

Угода про порядок використання і розпорядження земельною ділянкою є обов'язковою для особи, яка згодом придбала відповідну частку в спільній власності на жилий будинок і господарські будівлі.

Якщо згоди на використання та розпорядження спільною земельною ділянкою не досягнуто, спір вирішується в судову порядку. Права власників земельних ділянок і землекористувачів охороняються законом.

Припинення права власності на земельну ділянку або права користування земельною ділянкою чи її частиною може мати місце лише у випадках, передбачених законодавством. Втручання в діяльність власників земельних ділянок і землекористувачів, пов'язану з використанням землі, з боку державних, господарських та інших органів і організацій забороняється, за винятком випадків порушення власниками землі та землекористувачами земельного законодавства.

Права власників земельних ділянок і землекористувачів можуть бути обмежені лише у випадках, передбачених законом звернення стягнення на земельну ділянку за претензіями кредиторів може бути здійснено за рішенням суду, арбітражного суду лише у разі відсутності у боржника іншого майна, на яке може бути звернуто стягнення.

Звернення стягнення за претензіями кредиторів на земельну ділянку, яка належить громадянину на праві приватної власності, не допускається, крім випадків, коли земельна ділянка є об'єктом застави.

Порушені права власників земельних ділянок і землекористувачів підлягають поновленню.

Поновлення прав власників земельних ділянок і землекористувачів здійснюється Радами народних депутатів відповідно до їх компетенції, судом, арбітражним судом або третейським судом.

Підприємства, установи, організації, інші власники землі і землекористувачі, які розробляють родовища корисних копалин та торфу, а також проводять інші роботи, зобов'язані передбачати і здійснювати заходи щодо запобігання негативному впливу на сільськогосподарські, лісові та Інші угіддя за межами переданих їм у власність або наданих у користування земельних ділянок.

Вилучення (викуп) для державних або громадських потреб земельних ділянок у громадян може проводитися після виділення за їх бажанням Радою народних депутатів рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами і організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, житлових, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі інших збитків згідно з законодавством.

Вилучення (викуп) для державних або громадських потреб земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських науково-дослідних установ і учбових господарств, інших сільськогосподарських та лісогосподарських підприємств і організацій може проводитися за умови будівництва за їх бажанням житлових, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі інших збитків згідно законодавства.

Збитки, заподіяні вилученням (викупом) або тимчасовим зайняттям земельних ділянок, а також обмеженням прав власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, погіршенням якості земель або приведенням їх у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян, підлягають відшкодуванню в повному обсязі власникам землі і землекористувачам, у тому числі орендарям, які зазнали цих збитків.

Відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам проводиться підприємствами, установами, організаціями та громадянами, яким відведено земельні ділянки, що вилучаються (викуповуються), а також підприємствами, установами, організаціями та громадянами, діяльність яких призводить до обмеження прав власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, або погіршення якості земель, розташованих у зоні їх впливу.

Лекція 4. Правові основи управління земельним фондом

Питання:

1. Поняття і склад земельного фонду;

2. Органи державного управління земельним фондом і їх функції;

3. Контроль за використанням і охороною земель і їх моніторінг;

4. Державний земельний кадастр;

5. Землеустрій;

6. Вирішення земельних спорів.

1. Поняття і склад земельного фонду

Всі землі, які знаходяться в межах території України складають єдиний земельний фонд. В залежності від цільового призначення єдиний земельний фонд країни підрозділяють на сім категорій земель. Класифікація земель в залежності від їх цільового призначення дозволяє диференційований підхід до правового регулювання земельних відносин в рамках правового режиму земельного фонду. Під цільовим призначенням земель розуміють встановлений правовий режим, умови і межі використання земель для конкретних цілей.

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей. Це орні угіддя, пасовища, луки, землі, які відводяться під огороди, сади, а також міські угіддя, що використовуються для сільськогосподарських потреб, земельні ділянки, відведені під городи, сади тощо.

Землі населених пунктів (міст, селищ міського типу, сільських населених пунктів) -- це землі, що знаходяться в межах міської, селищної смуги та смуги сільського населеного пункту, а також землі надані в відання населених пунктів за межами їх смуги. Ця категорія земель є територіальною базою для забудови житловими, комунально-побутовими, промисловими, транспортними та іншими будівлями та спорудами в цілях задоволення житлово-комунальних, культурно-побутових та інших потреб населення, яке проживає на цій території.

Землями промисловості, транспорту, зв'язку та іншого призначення визнаються землі, надані в користування підприємствам, організаціям і установам для здійснення покладених на них спеціальних завдань промислового виробництва, транспорту, зв'язку тощо.

До земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення належать землі несільськогосподарського (спеціального) призначення, які вилучені з господарського обігу і використовуються для спеціальних цілей.

Землі лісового фонду поділяються на:

а) лісові:

-- вкриті лісовою (деревною і чагарниковою) рослинністю;

-- не вкриті лісовою рослинністю, які підлягають залісенню (зруби, згарища, рідколісся, пустирі тощо), зайняті лісовими шляхами, просіками, протипожежними розривами;

б) нелісові:

- зайняті спорудами, пов'язаними з веденням лісового господарства, трасами ліній електропередач, продуктопроводів та підземними комунікаціями тощо; зайняті сільськогосподарськими угіддями (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, надані для потреб лісового господарства); зайняті болотами і водоймами в межах земельних ділянок лісового фонду, наданих для потреб лісового господарства.

Землями водного фонду визнаються землі, зайняті морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водоймами, болотами, а також островами, прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них береговими смугами водних шляхів.

Землями запасу визнаються всі землі, не передані у власність або не надані у постійне користування. До них належать також землі, право власності або користування якими припинено відповідно до законодавства.

Наведені категорії земель за своїм цільовим призначенням, за своїм внутрішнім складом не однорідні. Вони включають в себе землі, що використовуються для різних господарсько-економічних цілей, які визначають особливості їх правового режиму в рамках загального правового режиму відповідної категорії земель. Так, землі населених пунктів об'єднують в своєму складі землі забудови, землі загальногокористування, рекреаційні землі, землі сільськогосподарського використання, землі, зайняті лісами, водоймищами та іншими об'єктами. Вони володіють певними особливостями режиму використання і охорони з урахуванням правового режиму всіх категорій земель

Структура земельного фонду не є статичною. Під дією різних економічних, екологічних та інших факторів відбуваються зміни як в складі земельного фонду, так і в середині кожної категорії.

2. Органи державного управління земельним фондом та їх функції

Зміст державного управління земельним фондом полягає у забезпеченні раціонального використання і ефективної охорони земель на основі проведення організаційно правових та адміністративно-управлінських заходів у поєднанні з стимулюючими заходами економічного характеру.

Загальне державне управління здійснюється державними органами загальної та спеціальної компетенції і має територіальний характер. Воно розповсюджується на всі землі в межах території України, незалежно від категорії земель і суб'єктів, які ними володіють.

Відповідно до ст. 13 - 17 Земельного кодексу України, державне управління у галузі використання і охорони земель здійснюють Кабінет Міністрів України, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві Ради народних депутатів і місцева державна адміністрація, Державний комітет України із земельних ресурсів, Міністерство охорони навколишнього природного середовища України та інші спеціально уповноважені державні органи відповідно до їх компетенції.

Здійснюючи діяльність щодо управління земельним фондом в межах повноважень, наданих законом, органи загального державного управління покладають виконання деяких функцій на органи державного управління спеціальної компетенції -- Державний комітет України із земельних ресурсів, Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики, Міністерсво охорони навколишнього середовища і ядерної безпеки, Міністерство охорони здоров'я та ін.

Центральним органом виконавчої влади спеціальної компетенції, який здійснює функції управління земельними ресурсами всього земельного фонду країни незалежно від відомчої підпорядкованості суб'єктів земельного права, є Державний комітет України із земельних ресурсів (Держкомзем України).

Відповідно до положення про Державний комітет України по земельних ресурсах на Держкомзем покладено функції щодо реалізації державної політики в галузі земельних відносин, сприяння структурній перебудові економіки, формування системи заходів щодо забезпечення економічної самостійності України. Головними завданнями Держкомзему України є: -- координація проведення земельної реформи, створення умов для рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання; організація проведення робіт, пов'язаних з роздержавленням земель, сприяння паюванню земель у колективних сільськогосподарських підприємствах, розвитку селянських (фермерських) господарств тощо.

Управління земельними ресурсами в межах районів, міст, селищ і сільських населених пунктів здійснюють органи місцевого самоврядування -- місцеві Ради.

До відання місцевих Рад у галузі регулювання земельних відносин на їх території належить:

1) передача земельних ділянок у власність, надання їх у користування у порядку, визначеному законодавством;

2) реєстрація права власності, права користування землею і договорів на оренду землі;

3) вилучення (викуп) земель відповідно законодавства;

4) ведення земельно-кадастрової документації, тощо.

Діяльність по управлінню земельним фондом розкривається через його функції. Види і зміст функцій управління земельним фондом визначаються законодавством.

Основні функції державного управління земельним фондом включають: ведення державного земельного кадастру і обліку земель; планування використання і охорони земель; надання та виїмка земель; здійснення землеустрою; проведення державного контролю за використанням і охороною земель; вирішення земельних спорів.

3. Контроль за використанням і охороною земель та їх моніторинг

Важливою функцією державного управління земельним фондом є контроль за правильним використання і охороною землі всіма землекористувачами.

Завдання державного контролю за використанням і охороною земель полягає у забезпеченні додержання всіма державними та громадськими органами, а також підприємствами, установами, організаціями і громадянами вимог земельного законодавства з метою ефективного використання та охорони земель.

Державний контроль за використанням і охороною земель здійснюється Радами народних депутатів, а також Державним комітетом України із земельних ресурсів. Міністерством охорони навколишнього природного середовища України та іншими спеціально уповноваженими державними органами.

Система контролю за використанням і охороною земель включає в себе здійснення ведення моніторингу земель.

Відповідно до Земельного кодексу України моніторинг земель представляє собою систему спостереження за станом земельного фонду, в тому числі земель, розташованих у зонах радіоактивного забруднення, з метою своєчасного виявлення його змін, їх оцінки, відвернення й ліквідації наслідків негативних процесів.

Об'єктом моніторингу земель є весь земельний фонд незалежно від форм власності.

Залежно від охоплених територій здійснюється такий моніторинг земель: глобальний, національний, регіональний, локальний.

Моніторинг земель складається із систематичних спостережень за станом земель (зйомки, обстеження, вишукування, виявлення змін, а також оцінки: стану використання угідь, полів, ділянок; процесів, пов'язаних із змінами родючості грунтів (розвиток водної і вітрової ерозії, втрата гумусу, погіршення структури фунту, заболочення і засолення), заростання сільськогосподарських угідь, забруднення земель пестицидами тощо.

Спостереження за станом земель залежно від терміну та періодичності їх проведення поділяються на: базові (вихідні, що фіксують стан об'єкта спостережень на момент початку ведення моніторингу земель): періодичні (через рік і більше); оперативні (фіксують поточні зміни).

Стан земельного фонду оцінюється шляхом аналізу ряду послідовних спостережень і порівнянь одержаних показників.

Здійснення моніторингу земель забезпечує Держкомзем за участю Мінприроди, Мінсільгосппроду, Української академії аграрних наук, Національного космічного агентства та інших заінтересованих міністерств і відомств.

Основою технічного забезпечення моніторингу є автоматизована інформаційна система.

Інформація, одержана під час спостережень за станом земельного фонду, узагальнюється по районах, містах, областях, Республіці Крим, а також по окремих природних комплексах і передається в пункти збору автоматизованої Інформаційної системи обласних, Київського й Севастопольського міських управлінь земельних ресурсів і Комітету із земельних ресурсів і земельній реформі Республіки Крим.

За результатами оцінки стану земельного фонду складаються доповідні, прогнози та рекомендації, що подаються до місцевих органів державної виконавчої влади, органів місцевого й регіонального самоврядування та Держкомзему для вжиття заходів до відвернення і ліквідації наслідків негативних процесів.

4. Державний земельний кадастр

Державний земельний кадастр є інструментом державного управління земельним фондом. Він забезпечує прийняття науково обґрунтованих рішень в області організації раціонального використання і охорони землі.

Державний земельний кадастр призначений для забезпечення Рад народних депутатів, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян вірогідними і необхідними відомостями про природний, господарський стан та правовий режим земель з метою організації раціонального використання та охорони земель, регулювання земельних відносин, землеустрою, обгрунтування розмірів плати за землю.

Державний земельний кадастр включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів на оренду землі, обліку кількості та якості земель, бонітування грунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель.

Державний земельний кадастр ведеться за єдиною для України системою на базі нормативних документів, затверджуваних Держкомземом.

Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом, Комітетом із земельних ресурсів і земельній реформі Республіки Крим, управліннями земельних ресурсів обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій, відділами земельних ресурсів районних державних адміністрацій, виконавчими комітетами сільських, селищних, міських Рад народних депутатів.

Держкомзем забезпечує постійне вивчення потреби в земельно-кадастровій інформації.

Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних робіт, грунтових, геоботанічних, радіологічних, лісотипологічних, містобудівних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацією права власності на землю, права користування землею і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням грунтів, зонуванням територій населених пунктів та економічною оцінкою земель. Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується використанням аерокосмічних зйомок та застосуванням методів дистанційного зондування земної поверхні.

Усі кадастрові відомості про землю оформлюються спеціальною документацією, яка периодично оновлюється і складається щорічно. Документація державного земельного кадастру ведеться на територіях сільських, селищних, міських, районних Рад народних депутатів, областей, Республіки Крим і України в цілому з урахуванням природно-сільськогосподарського і лісогосподарського районувань та функціонального зонування територій населених пунктів.

До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти і плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, колективній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по власниках землі і землекористувачах, населених пунктах, територіях сільських, селищних, міських, районних Рад народних депутатів, областях, Республіці Крим та Україні в цілому.

Організує роботу з ведення державного земельного кадастру в Україні Держкомзем, який забезпечує здійснення картографування земельних угідь, обстеження, оцінку угідь, розробляє методичні вказівки і інструкції по веденню кадастра, узагальнює і аналізує земельні звіти, здійснює іншу діяльність в межах своєї компетенції.

Дані державного земельного кадастру підлягають обов'язковому застосуванню при плануванні використання і охорони земель, при наданні земель, проведенні землеустрою, оцінці господарської діяльності, здійсненні державного контролю за використанням і охороною земель. Земельний кадастр використовують для відшкодування збитків, завданих землі, при припиненні права на земельну ділянку в випадку ЇЇ нераціонального або неефективного використання, при виплаті вартості витрат на покрашення земель в зв'язку з припиненням діяльності по рішенню державних органів та в інших випадках.

5. Землеустрій

Землеустрій включає систему заходів, спрямованих на здійснення положень земельного законодавства, рішень Рад народних депутатів щодо організації використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища і поліпшення природних ландшафтів.

Основні положення землеустрою визначаються Кабінетом Міністрів України.

Землеустрій передбачає:

1) розробку прогнозів державної і регіональної програм використання та охорони земель;

2) складання схем землеустрою, розробку техніко-економічних обгрунтувань використання та охорони земельних ресурсів;

3) встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень;

4) складання проектів створення нових і впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань з урахуванням контурної організації території;

5) обгрунтування розміщення і встановлення меж територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами;

6) складання проектів відведення земельних ділянок у власність або користування тощо.

Землеустрій здійснюється державними землевпорядними організаціями за рахунок коштів державного, республіканського (Республіки Крим) і місцевих бюджетів.

Розробка землевпорядних проектів, пов'язаних з охороною земель від селів, зсувів, підтоплення і засолення, може проводитися з ініціативи власників землі і землекористувачів за їх рахунок державними та іншими землевпорядними організаціями.

Розгляд і затвердження землевпорядних проектів проводиться в такому порядку: прогнозні матеріали, техніко-економічне обгрунтування використання та охорони земель і схема землеустрою після погодження у порядку, встановленому у завданнях на їх розробку, розглядаються і затверджуються відповідними Радами народних депутатів; проекти утворення нових землеволодінь і землекористувань після погодження із заінтересованими власниками землі й землекористувачами розглядаються і затверджуються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів; проекти відведення земельних ділянок у власність або користування затверджуються Радами народних депутатів, які надають і вилучають земельні ділянки; проекти внутрігосподарського землеустрою колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, установ і організацій, селянських (фермерських) господарств після погодження їх із власниками землі і землекористувачами, сільськими, селищними Радами народних депутатів розглядаються та затверджуються районними, міськими, в адміністративному підпорядкуванні яких є район, Радами народних депутатів; робочі землевпорядні проекти, пов'язані з упорядкуванням, докорінним поліпшенням і охороною земель, раціональним їх використанням, розглядаються і затверджуються замовниками цих проектів.

...