Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Зачем регистрировать права на недвижимость? Вопрос далеко не праздный -- процедура регистрации слишком хлопотна и дорога, а смысл ее и необходимость для собственника недвижимости далеко не очевидны. В то же время смысл ее должен быть абсолютно понятен, а необходимость достаточно весома, для того, чтобы оправдать столь значительные национальные затраты на создание системы регистрации прав на недвижимое имущество, а также обременение каждого собственника соответствующими процедурами. Однажды в Санкт-Петербурге на встрече специалистов недвижимой сферы с авторами разрабатывавшимся тогда законопроектом «О регистрации прав…» последним был задан вопрос «Зачем собственнику недвижимости регистрировать свои права?». Ответ был таков: «А как же, без этого они не смогут продать свое имущество!». Ответ озадачил присутствующих. Получалось, что весь практический смысл регистрации заключен только в ритуале, необходимость которого формально требует законодательство К этому моменту регистрацию права на недвижимое имущество требовал только Гражданский кодекс.. То есть потребовал бы Закон от собственника недвижимости, для того, чтобы продать ее, совершить сделку с покупателем на коньке крыши объекта продажи, до которого оба добираются по противоположным стенам с помощью или без помощи альпинистского снаряжения, то обсуждали бы мы закон не о регистрации, а о том, что считать крышей, ее коньком, законными средствами лазания по стенам зданий.

В таком предположении нет той натяжки, которая на первый взгляд, казалось бы, колет глаз.

В Древнем Риме процедура продажи значительных вещей была обставлена весьма формальным ритуалом передачи вещи из рук в руки (манципации) в здании суда. Для совершения акта продажи требовалось на глазах свидетелей и официальных лиц передать ее физически. В том числе и здания. В случае, когда продавали здание, в суд приносили какую-то часть его, например, выломанную из стены балку, и, произнося строго определенные слова, продавали ее.

Необходимость в определенности того, что именно является доказательством права на недвижимость, что именно является актом передачи этого права, очевидна.

Со времени принятия Закона прошло уже достаточно много времени. За это время слова о том, что зарегистрированные права более защищены, чем незарегистрированные, звучали бессчетное количество раз.

Но также бессчетное число раз мошенники лишали недвижимости его обладателя, не смотря на то, что права того на нее были зарегистрированы в законном порядке. Пострадавшими в массовом порядке являются собственники квартир, но есть среди них более «серьезные» субъекты - банки и промышленные предприятия. Это сигналит о том, что система регистрации права на недвижимость еще далеко не достроена, ее конструкция еще далеко не завершена даже на уровне теоретического осмысления. Но общественный интерес к ней остывает, а вместе с ним остывает и интерес к сути дела. Ее строительство утекает из поля зрения законодателя и все более и более становится внутренней зоной ответственности служб, отвечающих за технику этого дела.

Для современного россиянина в новом для него понятии “недвижимость” вообще много туманного, неясного, неоднозначного. И не только потому, что это понятие слишком ново, но и в значительной мере потому, что законодательство, регулирующее эту сферу, еще слишком неполно, неконкретно, противоречиво и запутано.

Прежде всего: что такое недвижимость? Чем она настолько радикально отличается от движимости, что ее выделили в особый класс вещей? Настолько ли эта все это существенно, что для прав на недвижимость требуется не просто отдельное, но очень специфическое регулирование, в том числе -- необходимость регистрации?

Отвечать на эти вопросы надо последовательно.

Сначала необходимо понять, в чем же действительно состоит специфика недвижимости, погрузиться в историю проблем, которые доставляла она человечеству, и историю того, как решало их человечество, строя свою цивилизацию.

Часть 1. Понятие «Недвижимость»

Недвижимость в Гражданском кодексе

Понятие «недвижимой вещи», «недвижимого имущества», «недвижимости» изложено в статье 130 Гражданского кодекса: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Это определение на первый взгляд выглядит достаточно однозначно, однако все же грешит некоторой неопределенностью - уже через очень короткое время после введения Кодекса обнаружилось, что представители противоположных точек зрения на то, что есть «недвижимость», одинаково опираются на это определение: одни утверждают, что земельный участок, дом на нем и квартира в доме есть единый объект недвижимости, другие, возражая им, заявляют, что это три различных объекта, каждый с отдельной судьбой, собственным правовым режимом и собственным владельцем. Например, в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства от 18 февраля 1998 года № 219) это разнообразие недвижимых вещей называется видами недвижимого имущества, далее перечисляются следующие виды: земельный участок, здание или сооружение; жилое, нежилое помещение и прочие составляющие здания или сооружения; участок лесного фонда, права на каждое из которых предлагается регистрировать отдельно. Правда, постановление умалчивает о том, где и как регистрировать права на каждое многолетнее насаждение, поскольку, например и яблоня, и куст крыжовника, и даже куст крапивы, произрастающие на участке, согласно определению также есть недвижимость. А если это все не части одной недвижимой вещи, а действительно отдельные объекты, то сколько объектов недвижимой собственности сосредоточено на тривиальном дачно-огородном участке даже представить невозможно.

Примером этого может служить написанное в пылу рвения письмо Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 4 ноября 2000 года N ИЗ-4987/14 с многообещающим заглавием - «Об отнесении многолетних насаждений к объектам федерального недвижимого имущества».

В силу его значимости, позволим себе привести его основные указания:

«В связи с вопросами, возникающими в деятельности федеральных государственных унитарных предприятий озеленения и декоративного цветоводства, Госстрой России разъясняет, что в соответствии с п.2 #M12293 0 9027690 1265885411 7616149 1409491305 3851328665 77 1409495394 2431390642 2322737997ст.113#S, #M12293 1 9027690 1265885411 7616150 1409491305 3851328665 3543571569 2822 4224782989 1671460432ст.114#S, абз.2 п.1 #M12293 2 9027690 1265885411 7616774 3804974359 4 2785190423 4233154202 77 4294967270ст.130#S, ст.#M12293 3 9027690 1265885411 7714746 2384949398 49560517 649825028 77 2032942021 2181602186ст.214#S, #M12293 4 9027690 1265885411 7717258 2384949398 1671460432 4251889295 2032942017 396586 1420596217294#S, #M12293 5 9027690 1265885411 7717259 2384949384 165614592 4294967294 1336436760 3194148472 551386429295 ГК Российской Федерации#S многолетние насаждения, принадлежащие данным предприятиям, являются объектами федерального недвижимого имущества.

В связи с изложенным, указанные объекты подлежат в установленном порядке внесению в реестр федерального имущества, сделки по распоряжению многолетними насаждениями допускаются лишь с согласия собственника и при условии включения данных объектов в указанный реестр.

Право собственности на многолетние насаждения и переход данного права подлежат в установленном порядке государственной регистрации в учреждении юстиции, а в случаях, предусмотренных действующим гражданским законодательством, - государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат также сделки с указанным имуществом.

Предлагаю использовать данную информацию в практической деятельности предприятий и обеспечивать сохранность и эффективное использование указанного федерального недвижимого имущества.

Информацию о включении указанных объектов в реестр федеральной собственности (если это до настоящего времени не произведено) в соответствии с #M12291 901764351приказом Госстроя России от 26.06.2000 N 145#S необходимо представить в Управление государственной собственности, учебных заведений и науки Госстроя России и ЦНИИЭУС с приложением нотариально удостоверенных копий соответствующих документов и письменных объяснений по данному вопросу не позднее 15.12.2000.

И.И.Заславский

К счастью, каждое дерево и вообще любое многолетнее насаждение (видимо в силу их бесконечного множества) так и не попали в Реестр федеральной собственности и на базарах тоже не стали разбираться, какую именно елку на Новый год продают - федеральную, субъекта РФ или муниципальную. А также не стали требовать зарегистрировать эту сделку (продажу) в системе Министерства юстиции (системе ЕГРП).

Но пример, тем не менее, показателен!

К сожалению, Министерство юстиции долгое время не видело в этом споре какого-либо существенного для себя содержания. На одной публичной встрече с участием авторов, где дискутировался этот вопрос, представитель Министерства, тогда курировавший сферу недвижимости, П. Крашенинников выразился в том смысле, что «недвижимость» это именно то и только то, что Законодатель объявит недвижимостью, например, указав на стакан с карандашами, сказал он, объявим его завтра недвижимостью, он ею и будет.

Эта позиция представителями Министерства публично высказывалась не один раз. Тем самым оно просто отказывалось признавать в содержании понятия недвижимости какую-либо объективную природу. В период этой неопределенности сформировалась нормативная правовая база сферы недвижимости, одна часть которой оперлась на одну трактовку, другая - на другую, что сильно запутало законодательство и в значительной мере лишило его эффективности.

«Расслоенность» недвижимости на «земельный участок» и «прочно связанную с ней недвижимость» оказалась предопределенной уже на первых шагах приватизации, когда дискуссии о содержании понятия «недвижимость» еще только начинались.

Испытывая давление политических сил, выступавших против приватизации земли, чтобы не дразнить их и не тормозить общего процесса приватизации, была допущена возможность приватизации зданий и сооружений, включая крупные промышленные комплексы, опережая приватизацию земельных участков, на которых они расположены. И даже теперь нынешний Земельный Кодекс (2001 года) предлагает собственникам тех зданий и сооружений, чье землепользование продолжает оставаться на праве постоянного бессрочного пользования, переоформить его в собственность, либо долгосрочную аренду. Тем самым названная «расслоенность» продолжается.

Тем не менее, профессиональная и научная общественность с самого первого дня реформ настойчиво выдвигает требования «объединить» земельный участок и «иную недвижимость» в единый объект. Для этого необходимо сначала уточнить формулировку статьи 130.

Однако в «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе», разработанной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2004 году Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исследовательский центр частного права. «Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе». Изд. Статут, М. 2004. стр. 8, на этот предмет сделан следующее заключение: «определение недвижимой вещи, содержащееся в п.1 ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре».

Следует также указать, что хотя в ст. 130 ГК понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость» перечислены как синонимы, имеет смысл использовать их в различных контекстах.

«Недвижимая вещь». В этом термине главным словом, которое прежде всего нуждается в толковании, является слово «вещь». Законодательство не дает определения понятию «вещь». Юридический словарь определяет его так: «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека». Но в том-то и дело, что есть необходимость отличать «вещь» от «предмета». Предметом можно назвать вообще любой объект материального мира - засохшую веточку, камушек, шестеренку от сломанного будильника… Вещь же, это предмет, обладающий свойством полезности для человека, специально созданный или приспособленный для того, чтобы служить человеку совершенно определенным образом, быть для него инструментом определенного назначения. Вещь, как правило, имеет специальную конструкцию, состоящую из частей, построенных в определенное взаимодействие между собой. Каждая из таких частей, взятая сама по себе, ничем, кроме как просто предметом, не является. Она не имеет никакого самостоятельного назначения и ценности. Но и вещь без нее утрачивает или в какой-то мере теряет свои назначение и ценность, превращаясь в итоге в бесполезный конгломерат бесполезных предметов. Хотя все же и в этом состоянии она может обрести некую ценность, если ее можно будет рассматривать как ресурс, исходный материал, годный для создания новой вещи в будущем. Вещь отличается от невещи тем, что имея назначение, она нужна человеку. И не одному, а сразу многим. Это создает среди людей конкуренцию за право единоличного или коллективного обладания ею, что в свою очередь требует законодательного регулирования вопроса, кому она принадлежит. То есть вещь, в отличии от предмета является объектом права. Делать объектами права предметы, не являющиеся вещами, нет никакой необходимости. Но повторим главное для данного контекста: вещь имеет конструкцию, нарушение которой уменьшает ее полезные свойства, а, следовательно, наносит ущерб ее правообладателю. Если вещь потеряет деталь, это может привести к ее превращению в бесполезный и даже тяжело обременительный для ее хозяина предмет. При этом собственная стоимость потерянной детали может быть ничтожной, но ущерб, связанный с этой метаморфозой вещи, огромным. Поэтому необходимы меры правовой защиты целостности вещи, особенно в момент формирования ее как объекта учета прав на нее, включая законодательный инструмент для того, чтобы можно было доказательно устанавливать полноценность вещи и контролировать ее сохранность.

Все это в высшей степени справедливо и в отношении недвижимой вещи. Как и прочая любая вещь, недвижимая вещь специально создана или приспособлена для того, чтобы служить определенному назначению, или, по крайней мере, служит ресурсом для создания новой недвижимой вещи. Она представляет собой вполне определенный комплекс связанных определенным взаимодействием недвижимых предметов, совокупность которых обеспечивает возможность полноценного использования ее по своему назначению и с соответствующей эффективностью. Например, можно ли забор посчитать недвижимой вещью? Вряд ли. Самостоятельного назначения он не имеет. Уж коль это забор, то видимо ограждает какой-то земельный участок, частью которого и является.

При неаккуратном межевании земельного участка, относящегося к существующей недвижимой вещи, можно ненароком «поранить» ее полноценность, «урезать» ее текущую полезность, «усечь» потенциал развития и даже вообще «убить».

Понятие «Недвижимость» рационально отнести на класс предметов, обладающих недвижимыми свойствами. Этот термин может употребляться с различными значениями:

§ класс недвижимых вещей (например, «городская недвижимость»);

§ все недвижимое имущество какого-либо лица (недвижимость такого-то);

§ просто недвижимый предмет без уточнения, является ли он целым или только частью какой-то недвижимой вещи (например, забор), или вообще не принадлежащий ни какому конкретному недвижимому имуществу (дикорастущее дерево), или неопределенная совокупность таких предметов (например, лес);

«Недвижимое имущество» - совокупность недвижимостей, объединенных единой правовой принадлежностью кому-либо. Правильно, если это имущество состоит из целого числа недвижимых вещей, которых может быть несколько. Например, какой-нибудь горнодобывающий комбинат на Кольском полуострове как юридическое лицо может иметь в составе своего имущества и шахты основного производства, и профилакторий в Сочи на берегу Черного моря. Для того, чтобы указать на то, что речь идет не о всем недвижимом имуществе комбината, а только о профилактории, можно воспользоваться термином «Объект недвижимого имущества». В результате различных технических ошибок и недоразумений в составе недвижимого имущества иногда оказывается нецелое число недвижимых вещей.

Если говорить о том, что из перечисленного (недвижимость, недвижимое имущество, недвижимая вещь) должно быть объектом кадастрового учета и объектом прав на недвижимое имущество, то ответ очевиден - недвижимая вещь. Она же должна возникать и в результате формирования недвижимости с целью ее отчуждения из состава единого государственного имущества, то есть приватизации.

Недвижимость и природа вещей

Возможность существования каждого отдельно взятого человека, семьи, народа требует наличия жизненного пространства, достаточного для того, чтобы жить и делать свое дело. Сегодня в России города и другие населенные места занимают лишь 10% территории страны. Знакомство с этим фактом навязывает умозрительную иллюзию о неисчерпаемости запаса нашего национального жизненного пространства. Но собственными боками мы ощущаем иное -- его дефицит. Этот дефицит был всегда, даже во времена первобытного человека, когда население всей земли было вряд ли больше населения небольшого современного городка. Забившись в пещеру, племя грелось у костра, но не всем у него хватало места. Кто-то довольствовался местом у выхода, где гуляли студеные сквозняки, и куда легко могла протянуться лапа саблезубого тигра. Также потом не всем будет хватать места, чтобы построить свой дом внутри крепостной стены. Кто-то селился снаружи и при любой тревоге спешил укрыться за крепостными стенами, чтобы спасти себя, но не дом и скарб. А еще через некоторое время не всем удается обосноваться на Невском проспекте в Петербурге или Тверской улице в Москве. Человеку требуется не просто пространство, но пространство, наделенное какими-то совершенно определенными свойствами. Запросы человека разнообразны. Разнообразны могут быть и требуемые ему свойства недвижимости. Основная часть недвижимости, привлекающая внимание, отличается уникальностью. Домовладение, полностью идентичное своими свойствами домовладению на углу Тверской и Охотного Ряда, не воспроизвести ни в какой другой точке планеты, можно добиться лишь сходства с ним по отдельным формальным показателям. Сколько бы человечество ни старалось обустраивать землю, необходимого ему жизненного пространства всегда будет мало -- всегда люди со своими домиками и заводиками будут толпиться вокруг каких-то точек на земле -- поселений, стараясь протиснуться как можно ближе к их благоустроенным центрам. Потому что чем ближе к центру, тем качественней и надежнее среда, дающая добротное существование, и возможности для эффективной деятельности. Человеку нужна не просто земля, но благоустроенная и обжитая земля, земля в которую уже вложены и труд и душа поколений.

Представьте себе, что Вы затеяли создать некий римейк Елисеевского гастронома, но вот вопрос: где?

Можно взять умозрительную модель Елисеевского гастронома и пройтись с ней по карте города, примеряясь к размещению его в разных местах, и пытаясь измерить смысл появления его там. Вряд ли наберется хоть небольшое число точек, где показатель искомого смысла приподнимется над нулем. Число таких точек или точек в каком-то поясе вокруг них, всегда ограниченно, всегда сосчитано. Если, положим, завтра на человечество обрушится безумная страсть к рубашкам с вышивкой на воротничке, и те немногие их экземпляры, которые до этого годами пылились на прилавках магазинов уцененных товаров, тут же в момент будут раскуплены, человечество, пусть и не сразу, сумеет произвести нужное количество их и осчастливит в итоге персонально каждого нуждающегося. Если какому-то маньяку понадобится не одна такая рубашка, а несколько сотен, то и это достижимо, причем без какого-либо ущерба аналогичным возможностям для остальных. Рубаха -- вещь, воспроизводимая без ограничений. Тоже самое можно сказать практически про любую рукотворную вещь, не относимую к недвижимости. Но объекты недвижимости с заданными свойствами не могут быть произведены в произвольном количестве по прихоти человечества или одного, пусть самого могущественного и бесконечно капризного человека, поскольку территориальные ресурсы, расходуемые на это, принципиально ограничены, невоспроизводимы и потому дефицитны. Если кто-то силой или с помощью капиталов станет вдруг расширять свои личные владения, то остальные будут вынуждены мириться с сужением своих.

Итак, основное отличительное свойство недвижимости, которое заставляет относиться к ней иначе, чем к другим вещам, состоит в том, что она представляет собой строго ограниченный ресурс -- обстоятельство, которое принципиально невозможно победить с помощью воспроизводства и других возможностей человечества. Это есть свойство природы недвижимости. Оно заставляет весь недвижимый фонд поселения рассматривать как стратегический ресурс его населения, необходимый для жизнеобеспечения не только нынешнего, но и всех будущих поколений. И этот ресурс не должен безоглядно зависеть от бесконтрольных минутных своеволий собственников. Можно, конечно осваивать окраины, пытаясь пополнить его. Но во-первых, процесс этот по сравнению с процессом человеческой жизни несопоставимо медленный, его удел принципиально отставать от роста человеческих потребностей, потому что именно они и являются локомотивом, тянущим его за собой. Во-вторых, чаще всего освоению подлежит не пустыня, а территория уже освоенная чем-то, что также необходимо населению, например под сельское хозяйство, и здесь речь идет не о новом приобретении недвижимости, а о болезненном, но вынужденном перепрофилировании ее под более острые нужды. И в третьих, что главное, эти новые приобретения отвечают желаемому лишь более или менее узким спектром свойств и характеристик. И даже при самых впечатляющих успехах этого освоения сохраняется то положение вещей, при котором одни места во всех отношениях безмерно ценнее других, так что дефицит земли продолжается, продолжается и продолжается. Одна из пословиц мирового сообщества оценщиков гласит: «Стоимость недвижимости определяют 3 фактора: location, location и location (местоположение, местоположение и местоположение)».

При этом роль недвижимости в жизни каждого является не просто великой, а определяющей саму возможность существования. Без возможности пользоваться недвижимостью существование невозможно. И без жесткого постоянного общественного регулирования вопроса обладания недвижимостью стихийное решение этого вопроса приведет в войне всех против всех, а строительство цивилизации окажется заброшенным.

Все это относится к природе этой вещи, которую надо знать и уважать, признавать ее объективность. Надо понимать, что есть порядки, которые человечество устанавливает себе само с помощью своих законов. Но есть законы, которые даны человечеству природой, в том числе и природой вещей, в том числе и природой такой вещи, какой являются человеческие отношения. Эти законы человек не устанавливает, а открывает и закрепляет знания о них в своих человеческих законах для того, чтобы пресечь мошенничества, обильно прикрываемые схоластикой недобросовестных юристов. Попытки человеческими законами обойти законы природы порождает беззаконие, и, надо сказать, история знает такие попытки.

«Река Арканзас не может подниматься выше
Главного моста столицы штата Литл-Рок»
закон штата Арканзас, США

Недвижимость и земля

Нередко в специальной мировой литературе, недвижимость обозначается термином "LAND", что постоянно приводит в заблуждение переводчиков, привыкших переводить это слово просто как "земля". Распространенное употребление термина "земля" в нашей стране вместо термина "недвижимость" в переведенных с иностранных языков текстах, посвященных фундаментальным основам недвижимости, навязывает представление о том, что эти основы справедливы будто бы в отношении только земли, и более того -- о том, что землю и "другую недвижимость" допустимо (или даже следует) рассматривать как различные виды недвижимости.

Термины «Land Use» «Land Low» «Land Cadastre» переводят соответственно как «использование земли», «закон о земле», «земельный кадастр», а корректней переводить как «использование недвижимости в многообразии ее форм и ипостасей», «законодательство о недвижимости», «кадастр недвижимости». Следует обратить внимание на то, что одно из значений термина «Landlord» переводится как «владелец квартиры».

Земля в иностранных законодательствах является элементом, образующим недвижимость. В различных контекстах, главным образом бытовых или технических, говорить о доме или дереве можно как об предметах самостоятельного рассмотрения. Но в юридическом смысле они являются частями земельного участка. Например, в Германском Гражданском Уложении даже нет понятия «недвижимость». Вместо него употреблено понятие «земельный участок». О зданиях и растениях как объектах права говорится в параграфе 94, который так и называется «существенные части земельного участка» Исследовательский центр частного права; Германский фонд международного правового сотрудничества. Германское право, т.1, стр. 30. Изд. Международный центр финансово-экономического развития. М. 1996. В английском языке они имеют свой термин: «improvements» т.е. «улучшения» земельного участка. Иными словами, признается физическая нерасторжимость здания и земельного участка, построенного на нем, а вслед за ним и юридическая их нерасторжимость. При этом признается первородство земельного участка среди всех прочих элементов недвижимости. И в нашей юридической литературе часто высказываются соображения, о том, что земельный участок, пользуясь терминами Гражданского кодекса, является «главной вещью», а строения и посадки на нем - «принадлежностью». Возможно, это удобно, поскольку эта конструкция, из тех, которое прописаны в Гражданском кодексе, наиболее всего подходит для рассматриваемого объекта. Но, возможно, имело бы смысл хлопотать о том, чтобы переписать статью 130, наделив ее большей однозначностью и определенностью, назвав недвижимую вещь вещью особого рода. Ведь, положим, земельный участок именно главная вещь, но что же это за объект «земельный участок»? Кому он может быть нужен сам по себе? Нужен не он, а дороги, поля, дома и прочее, что сооружено на нем или можно соорудить. Именно дом используется нами для того, чтобы жить, поле, чтобы выращивать продуты питания, дорога, чтобы связать дом и поле. После того, как дом уже построен, о его земельном участке можно и забыть, можно жить, совсем не ведая, где проходят границы этого участка. Не земельный участок, а дом является целью правообладания недвижимостью. Возможно ли часть объекта, в которой сосредоточен весь смысл этого объекта, относить к принадлежности?

Здесь, как раз имеет смысл взглянуть на Англию, которая уже более 900 лет пытается реализовать концепцию различного правового положения земли и всего, располагающегося на ней. Еще в 80-х годах XI века Вильгельм Завоеватель, покорив Англию, вполне в духе феодальных монархов произнес «Вся земля принадлежит мне». И с тех пор она вся номинально принадлежит Короне, а землепользователи не более чем арендаторы. Если бы не упорный традиционализм англичан, уже около 400 лет было бы иначе. Вместо этого они выбрали путь приспособления к потребностям буржуазного общества имевшегося у них на тот момент права, что ради нивелирования феодального характера старого землепользования привело к формированию системы весьма путанного и искусственного правового регулирования земельных отношений, нашпигованного весьма своеобразными трактовками и толкованиями, не имеющими прямых аналогов в континентальном европейском законодательстве, и тяжело доступными пониманию континентального европейца, и.

Так или иначе, но очевидно следующее: чтобы здание могло существовать физически, ему необходима надежная опора на земную поверхность. Здание и эта поверхность представляют собой единую конструкцию. В этом смысле вполне допустимо говорить о земле как о конструктивной части здания. При чем части неотъемлемой. Но не только этому служит земельный участок. Его границы выделяют для здания пространство, в пределах которых осуществляется все то, что составляет процесс его использования, а также все перестройки, реконструкции, приспособления для новых целей. В конце концов не очень напрягая умозрение можно предположить устройство здания, которое вовсе не будет нуждаться в опоре на землю, которое сможет парить в воздухе над своим участком, поддерживаемое каким-то техническим средством. Но и в этом случае будет необходим земельный участок, характеризующийся определенными планировочными свойствами, позволяющими полноценно использовать его, и определенным местоположением, также обеспечивающим его использование.

Возможно ли после этих рассуждений рассматривать здание и его земельный участок как различные объекты или как части единого объекта, но находящиеся в разном правовом состоянии? Что бы ярче отразить суть вопроса, приведем следующий аналог. Положим некий деспот, пользующийся абсолютным правом устанавливать любые законы своему народу, постановил, что левая рука его подданного является собственностью другого подданного.

Возможно ли такую конструкцию принять за соответствующую природе вещей? Разумеется нет. Но хотя этому другому подданному в левой руке его согражданина нет какой-либо практической надобности, он может выставлять ему любые кабальные требования относительно возмездности пользования его левой рукой. Также точно и земельный участок в общем случае нельзя юридически отделять от здания. Но Вильгельм Завоеватель именно так и сделал: пользующиеся его землей люди (то есть весь народ) уже только поэтому являются его крепостными.

Основная «конструктивная схема» недвижимой вещи.

Желание построить цивилизованный Институт недвижимости (под которым мы понимаем весь комплекс правоотношений в сфере недвижимости) требует определенности прав на недвижимость, а это в свою очередь недостижимо без определенности самого объекта права, то есть объекта недвижимости во всем многообразии его внутренних конструкций.

Обычно для определения объекта недвижимости достаточно определенности его границ и утверждения, что все недвижимое, что находится в пределах этих границ составляет единый комплекс недвижимого имущества. Границами земельного участка практически во всех национальных законодательствах называются вертикальные плоскости, которые пересекают поверхность земли по замкнутому контуру, обрамляющему этот участок. Таким образом в имущественный комплекс объекта недвижимости попадают и все недра вплоть до земного ядра в одну сторону, а в другую - бесконечные просторы Вселенной.

Законодательство России избежало столь широкой трактовки права собственности на земельный участок, отнеся его только на плоскую поверхность почвенного слоя земельного участка в установленных границах. Однако в отечественной юридической практике понятие «земельный участок», так же как и во всем мире, обозначает не двумерный, а трехмерный объект, распространяющийся как вниз, так и вверх от почвенного слоя. Ибо от двумерного объекта никакого практического прока нет и быть не может. Следует правда указать, на то, что периодически юристы, отстаивая чьи-то заинтересованные позиции, настаивают на том, что будто бы право собственности на недвижимую вещь ограничивается ее верхними габаритами, а пространство прямо над ним находится в государственной собственности. Например, этот аргумент можно услышать в судах, рассматривающих иски жильцов на реконструкцию чердаков в мансарды (читай - надстройки дома новым мансардным этажом).

Следует также указать, что в одном из законопроектов о внесении изменений в ряд законодательных актов, предложено следующее определение понятия «граница земельного участка»: описанная в документах государственного земельного кадастра замкнутая условная линия, и проходящая через эту линию вертикальная поверхность, определяющая пространственный предел действия прав и обязанностей, связанных с земельным участком (частью земельного участка). см. http://gisa.ru/servew.html

Требование полезности при разнообразии требуемой пользы от недвижимости неизбежно приводит к разнообразию и сложности внутренних конструкций объектов недвижимости, статус-кво которых необходимо фиксировать как объект имущественных интересов.

Наиболее общий случай объекта недвижимого имущества раскрывает следующий пример. Предположим речь идет о заводе, имеющим собственную индивидуальную систему снабжения технической водой. Сети и сооружения этой системы, включая водозабор, могут находится вне границ завода на территориях, предоставленных данному заводу в качестве сервитутов. Поскольку это возможно, следует согласиться и с тем, что некоторые физические объекты, являющиеся неотъемлемой частью имущественного комплекса объекта недвижимости могут находиться вне территориальных границ объекта недвижимости.

На другом конце технологической линии завода находится очистное сооружение, построенное специально для трех заводов со сходными характеристиками промышленных стоков. Проект очистного сооружения реализован таким образом, что оно может обслуживать только эти производства и более никакие, с другой стороны любое из этих производств при отключении от этого очистного сооружения немедленно прекратит свое существование как данный объект недвижимости, поскольку будет утрачена возможность извлечения из них искомой пользы.

Другими словами, не принадлежа ни кому в отдельности, это очистное сооружение является неотъемлемой частью каждого производства и их общей собственностью. Таким образом обнаруживается, что кроме физических объектов, находящихся вне его границ, в состав имущественного комплекса объекта недвижимости может входить также и участие в общей собственности на другой объект недвижимого имущества.

О предприятии (статья 132 ГК РФ)

Попытка обеспечить защиту свойств полезности недвижимой вещи, которая обеспечивается через защиту ее целости, предпринята в ст. 132 ГК "Предприятие". Здесь предприятием как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Однако уже в следующем пункте этой статьи наносится удар по попытке защитить эту целостность: "Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок…". Практика изобилует примерами, когда в качестве отчужденных из состава бывшего предприятия оказываются объекты, лишенные систем жизнеобеспечения недвижимости и деятельности в ней, в результате чего такие объекты попадают в кабальную зависимость от других объектов, либо гибнут в параличе.

Для того, чтобы предупредить подобные негативные последствия этого утверждения, необходимо уточнить какая именно часть предприятия может быть отчуждена с тем, чтобы образовавшиеся части не превратились в ущербную недвижимость и не превращали в ущербную, а то и в погибшую недвижимость остальные части этого предприятия.

Однако наибольшую критику со стороны исследователей этой статьи вызывает раскрытие состава имущественного комплекса предприятия.

Дело в том, что большая часть из перечисленного тут не может рассматриваться как составные части недвижимости: инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права….

Образно говоря, здесь, например, под мясорубкой (как комплексом), подразумевается собственно мясорубка, мясо, которое предназначено для того, чтобы через нее пропустить, приготовленный из него фарш, а также долг, в который влезла ее хозяйка, чтобы купить это мясо, и мнение давших в долг соседей о том, настолько ли хороша эта мясорубка, надежным ли должником является эта хозяйка.

Такое понимание имущественного комплекса предприятия не дает возможности ни учесть имущество предприятия, ни зарегистрировать права на него, законно им распорядиться, обложить налогом на имущество или тем более, как предлагает Налоговый Кодекс, налогом на недвижимость.

Существенным является то, что именно в данном случае в качестве недвижимости оставляет прежний и приобретает новый хозяин: это здания и сооружения на определенном земельном участке, системы инженерного обеспечения, объекты бытовой инфраструктуры. В ряде случаев это может быть и стационарное технологическое оборудование. В целом все перечисленное составляет комплекс, целость которого имеет смысл патронировать законодательно.

Тем не менее предприятие как имущественный комплекс в трактовке, данной в Гражданском кодексе, имеет определенный смысл это также вещь, целостность которой требует законодательной защиты.

Понятие "Предприятие как имущественный комплекс" находит критику и в следующем. Необходимо видеть, что:

а) смысловой грани между предприятием и непредприятием просто нет: завод это предприятие, парикмахерская, встроенная в жилое здание - тоже, а также гостиница, пансионат, в том числе, и гостиница и пансионат квартирного типа. Не трудно увидеть, что квартира в многоквартирном доме принципиально отличается от всех перечисленных примеров лишь целевым назначением, но не комплексом оборудования;

б) да и вообще любая недвижимая вещь, готовая к использованию по ее назначению, представляет собой комплекс, включая и жилую квартиру (фактически уже распространено), и на поле, и на участок леса и т.д. Понятие имущественного комплекса необходимо распространить на всякую недвижимость.

Итак, общая конструктивная схема недвижимой вещи состоит в правовом единстве:

o земельного участка и всего недвижимого, что расположено на нем, исключая специально указанные недвижимости, являющиеся частями иного имущества (например, транзитные сети);

o недвижимых элементов этого имущества, находящихся за границами его земельного участка;

o долей на право собственности на некую недвижимость, предназначенную для обслуживания нескольких определенных недвижимых вещей.

В частности, ст. 142 Жилищного кодекса, посвященная объединению Товариществ собственников жилья (ТСЖ), устанавливает возможность управлять имуществом, принадлежащим нескольким товариществам. Это могут быть подводящие инженерные сети и распределительные сооружения, посредством которых определенный куст многоквартирных домов подключается к магистральным сетям. Это может быть микрорайонный сад, обеспечивающий досуг определенного куста многоквартирных домов. Каким образом сформировать права на такие и подобные объекты пока остается весьма проблемной загадкой. Общая долевая собственность, распределенная между объектами недвижимого имущества, которые обслуживаются ими, является наиболее чистым и естественным решением.

Комплекс названных составных частей объекта недвижимого имущества должен обеспечить ему полноценность и самодостаточность одновременно в конструктивной, функциональной и эксплуатационной автономии объекта. Однажды в новостях Петербургского телевизионного канала сообщили, что температура на улице -30. И добавили, что в метеорологическом центре едва ли на 5 градусов больше, так как котельная, которая вырабатывала тепло для этого объекта, находится на территории завода, который приватизирован и вот уже как 3 года простаивает без какой-либо деятельности. На лицо явная ошибка формирования объекта приватизации, которая создала кабальную зависимость одного объекта от другого. Об автономии их друг от друга и говорить не приходится.

Одним из названных в ст. 130 ГК критериев, определяющих недвижимую вещь, является, сохранит ли вещь возможность использования ее по ее назначению при перемещении. Это ставит вопрос о том, каким образом определяется и характеризуется назначение недвижимой вещи, и что является критерием ущерба назначению вещи (т.е. ущерба самой вещи). Правда перемещением недвижимости вроде бы никто не угрожает. Тем не менее, этот вопрос не риторический. Не менее, если не более важно озаботиться о такой же сохранности вещи в процессе ее формирования как объекта кадастрового учета и регистрации прав. В этом случае ее сохранение может быть обеспечено только в том случае, если в состав комплекса ее недвижимого имущества, складывающийся в процессе официальной процедуры формирования объекта, входят все элементы, составляющие ее естественный комплекс. Этот комплекс, а также все эксплуатационные характеристики вещи, называющие и описывающие ее назначение, устанавливаются при проектировании. Конечно, в ходе жизни вещь меняется - какие-то части отмирают, другие прирастают, корректируется ее назначение, технологии эксплуатации. Но все это должно происходить осознанно и целенаправленно, то есть сопровождаться разработкой соответствующих корректировок изначальной проектной документации, которая в конечном итоге и свидетельствует о том, что присуще объекту в результате именно целенаправленных законных действий, а что случайно приросло к нему или утратилось.

Следует, правда иметь ввиду, что проектировщики недвижимости в период всеобщей государственной собственности совершенно не ставили перед собой задачи создания независимой как в правовом, так и эксплуатационном смысле недвижимости. Даже если для строительства здания и выделяли землеотвод, то, разумеется, совершенно не с целью чтобы на его основе в последующем формировать объект имущества. Поскольку цель выдачи землеотвода была в основном связана с техническими задачами возведения здания, его пятно нередко наезжало на соседней землеотвод, либо соседние землеотводы расползались, оставляя между собой «ничейные» полоски. При застройке микрорайонов оформлялся единый на все строения микрорайона землеотвод. Случалось, что запроектированный де-юре в качестве самостоятельного объект мог в качестве важнейшей составляющей, решающей главные задачи своего жизнеобеспечения, использовать ресурс, входящий в комплекс другого объекта. Один из таких примеров уже приведен выше. Как правило, внутриквартальные инженерные сети объединяют в единую систему несколько совершенно различных объектов, даже чужеродных друг другу по типу и назначению. Для микрорайонной застройки вообще характерно то, что объекты благоустройства территории, которыми жилье в домах должно быть гарантировано наделено в соответствии с нормами периода строительства этих домов (сады, хозяйственные площадки пр.), были созданы едиными на куст домов или на целый квартал. Здесь же жизненное пространство одного дома одновременно является таким же пространством и для другого дома. Размежевание жилых микрорайонов по постановке задачи напоминает операцию по разделению сиамских близнецов. В кварталах дореволюционной постройки в ходе капитального ремонта и реконструкции реализовывались решения, при которых вход в квартиру мог находиться на лестничной площадке одного дома, а сама квартира располагаться в ином - соседнем.

Общим критерием, позволяющим установить хотя бы конструктивную независимость одного объекта от другого, является ответ на вопрос: возможно ли демонтировать этот объект без ущерба соседнему и наоборот - демонтировать соседний дом, без ущерба этому.

Возникает вопрос: на основании чего следует устанавливать границы существующего объекта недвижимого имущества, которые гарантировали бы его полноценность в качестве автономной вещи? Попытки найти автоматическое решение, вроде формирования земельного участка в границах ранее предоставленного землеотвода, оказались безрезультатны, а практика их внедрения создала больше проблем, чем было до того, как было сформировано первое приватизированное имущество.

Ответ на этот вопрос заключается в том, что решение этой задачи носит проектный характер. И проект этот должны разрабатывать специалисты по физической анатомии недвижимости - градостроители, архитекторы и инженеры.

Все выше сказанное в этой части относится на объекты недвижимого имущества индивидуального использования. Говоря о городе в целом, следует сказать, что главной чертой его нынешней конструктивной схемы является то, что он состоит из этих недвижимых имуществ, которые формируют жесткую ячеистую структуру, каждая ячейка которой - отдельное имущество, обособленное границами собственного земельного участка. Тем не менее, каждая из этих ячеек подключена к общественной системе жизнеобеспечения. Это инженерные системы и сети, улицы и дороги, дорожные сооружения, сады и парки. Все такие объекты являются недвижимыми объектами общего пользования. Цели их создания и содержания связаны во-первых с тем, чтобы обеспечить подъезд и подход к каждому земельному участку, обеспечить каждый земельный участок инженерными ресурсами. Во-вторых, с тем, чтобы создать в городе благоприятную среду обитания. В третьих, с тем, чтобы человеку, находящемуся вне пределов какой-либо недвижимости индивидуального использования дать полной комплекс благоустройства, обеспечивающего уверенно безопасное, и комфортное пребывание, что называется, «на улице».

В российском законодательстве определения родового понятия «объект общего пользования», как элемента системы города не существует. Что же касается того, что кроме много чего прочего входит в состав этого понятия, в Земельном кодексе есть одно упоминание о «Земельных участках общего пользования» ст. 85 ГЗК. В Градостроительном кодексе есть определение термина «Территории общего пользования» и упоминается термин «Автомобильная дорога общего пользования». В Жилищном кодексе это понятие не упоминается вообще. В законе О местном самоуправлении упоминаются «Земли общего пользования», опять же «Автомобильная дорога общего пользования» и «Места общего пользования». И все. А между тем, система объектов общего пользования это собственно и есть город.

Более того, это именно та часть города, которая является практически единственным объектом внимания Администрации города в части всех его законных хлопот в области содержания и развития городской недвижимости. Благодаря тому, что в предыдущем Градостроительном кодексе Кодекс РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ, ст. 59 имелась фраза: «Межевание территорий общего пользования в границах застроенных территорий городских и сельских поселений не проводится», практически все объекты общего пользования, имеющиеся в поселениях РФ, остаются без установленных границ своих земельных участков. Тем более нет никаких реестров таких объектов, хотя его наличия требует законодательство. Нет и критериев, для того, чтобы отличать объект общего пользования от объекта индивидуального пользования, а также от пустыря.

Генеральная конструктивная система города состоит из недвижимых имуществ индивидуального пользования и системы «омывающих» их объектов общего пользования.

Объекты общего пользования получают свой статус на основе градостроительной документации, которая предусматривает их либо в качестве нормативно обусловленного и гарантированного благоустройства территории, либо сверх того, на основании волеизъявления полномочных на это органов. Такие объекты получают свой статус принципиально навечно, однако он может быть пересмотрен новой градостроительной документацией, заменяющей предыдущую. Помимо этого могут иметь место и объекты общего пользования, созданные на время, например на земельном участке, зарезервированном для будущего строительства.

В обоих случаях статус этих объектов должен быть защищен соответствующим реестром.

Надо иметь ввиду, что каждый объект общего пользования это строка в бюджете города, наполненная средствами, которые необходимо предусмотреть на его содержание, и это минус одна строка в статьях дохода города за счет налогов на недвижимое имущество. Поэтому система объектов общего пользования, как и присутствие объекта в этой системе, должны быть строго обоснованы.

Кондоминиум и объект в составе кондоминиума

Особого рассмотрения требует такой объект недвижимости как кондоминиум. Этот термин появился в законе «О товариществах собственников жилья». Новый Жилищный кодекс отменил действие этого закона. Вместе с ним упразднил и термин. Однако не потому, что его введение оказалось ошибкой. Если внимательно вчитаться в определение, данное законом «О товариществе собственников жилья», становится очевидным: таковым объектом является просто каждый многоквартирный жилой дом от момента ввода его в эксплуатацию. Даже не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартира. Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права - аренды, собственности, найма. Правда определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. Но было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, Государство. С момента начала приватизации, то есть после вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда», за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущем. Аналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещений. Таким образом юридические судьбы всех помещений одного и того же дома разлетаются каждое по своей собственной траектории. Многоквартирный дом перестает быть объектом единого права. Государство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственников. То есть сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же - государство. Но строго говоря, и до этого, то есть до вступления в силу закона о приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума - каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, то есть было объектом отдельного права, а всем остальным, то есть домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообща. Но, если до закона О приватизации государство, пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашиваясь никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нанимателей.