Вместе с манифестом были обнародованы генеральные правила, которые затем были положены в основу новых инструкций -- одной землемерам (13 февраля 1766 г.), другой -- межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам (25 мая 1766 г.). Правила предписали «все земли межевать не к именам владельцев, но к именам сел и деревень, а пустоши к их собственным названиям»; при этом, однако, каждому владельцу какой-то совокупности селений и пустошей постановлено было отмежевывать эту совокупность по внешней границе без межевания внутри нее. Споры о границах решались посредством вмешательства межевых канцелярий и контор, которые должны были утвердить на оспоренных местах межи, а затем уже поручить землемеру проведение их в натуре. Отказавшись от полной конфискации примерных территорий, государство приобрело стимул для владельцев земли к полюбовному размежеванию: правила приписывали разыскивать у спорщиков примерные земли и оставлять их им в размере не более 10 %, и не разыскивать таких земель у тех, кто воздерживается от спора.

Правила рекомендовали полюбовное размежевание всем, у кого в крепостных грамотах граница значилась по разлитию воды и т.п., всем, у кого леса записаны были без всякой меры, угрожая, в противном случае, размежевать их «без наблюдения каждого из них собственной выгоды, а естественно по уважению общего государственного блаженнейшего положения». Екатерининские инструкции приняли в расчет то обстоятельство, что исторически в России частные землевладения образовывались в громадном числе случаев не на основании пожалований, а путем захвата и обработки бесхозяйственных земель. Не требуя крепостных грамот, поощряя полюбовное размежевание и вместе с тем издав в инструкциях подробные правила о наделении землею поселенцев на городских выгонных землях, о намежевании земель церквям, однодворцам, ямским слободам, мельницам, иностранным поселенцам, горным заводам, и т.д., об отводе пространств под дороги и бечевники, государство положило начало образованию многочисленных разрядов землевладельцев, которые до тех пор владели часто без юридических оснований, и достигло возможности обособить государственное и частное землевладение. Порядок, в котором должно было вестись генеральное межевание, был изложен в подробной «инструкции землемерам». Последние явились на места межевания в качестве представителей власти, которым владельцы обязаны были повиновением; присутствие при межевых действиях владельцев или уполномоченных лиц (опекунов, депутатов от казенных ведомств) считалось обязательным.

Землемера сопровождали 12 понятых, для указания границ, обнаруженных на момент действий землемера. Межевыми знаками служили межники, просветы в лесах, ямы, наполненные камнями и углем, курганы, деревянные и каменные столбы. Обмеренная территория поселения или крупного владения наносилась на план в масштабе 1 англ. дюйм = 100 саженей. В надписи, называвшейся картушем, обозначались название места, имена владельцев и землемера, время межевания и отклонение магнитной стрелки, в экспликации обозначалось количество десятин по угодьям, число дворов и душ; надписывались названия смежных владений и имена их владельцев. На основании совокупности таких планов составлялся «генеральный план» на весь уезд, а на основании уездных генеральных планов -- «атласы на губернии». Подлинные планы, вместе с межевыми книгами, которые содержали в себе повторение того, что значилось на планах, и сверх того еще передавали содержание полевых журналов землемеров, хранились в межевой канцелярии в Москве.

Начатое в 1766 году межевание пошло так быстро, что к концу царствования Екатерины работы уже были закончены в 18 губерниях. Для современного анализа весьма показательны темпы, с которыми продолжались работы:

Здесь перечислены практически все территории Российской империи, за исключением Черниговской и Полтавской губерний и некоторых других частей России, где межевание осуществлялось на основании иных правил.

В развитие результатов генерального межевания в 1836 году в тех губерниях, где генеральное межевание было завершено, были созданы особые комитеты для собрания сведений о землях общего и чрезполосного владения, выработки правил их размежевания. В том же году в Санкт-Петербурге был учрежден Особый комитет «для совокупного рассмотрения предложений губернских комитетов». Одновременно с этим соучастникам общих владений было предложено в течение 3-х лет согласиться о наилучшем размежевании их земель и, составив соответствующий проект, просить уездные суды о формальном его засвидетельствовании и установлении границ в натуре. Эти распоряжения, известные под названием «Приготовительные меры к специальному размежеванию земель по государству», успеха не имели, несмотря на ряд стимулов, предусмотренных для землевладельцев. Дело размежевания двинулось лишь со времени учреждения в 1839 году особых посреднических комиссий и выборных посредников, имевших своею главной задачей склонить владельцев к межеванию, срок которых был определен на 2 года, в 1841 году продлен еще на 5 лет и в 1846 году -- еще на 5 лет.

Несмотря на все эти усилия в России царили чересполосица и неразбериха с тем, кому что принадлежит. Это обстоятельство многократно было использовано как основа ироничных и драматических сюжетов литературных шедевров.

Новый импульс к упорядочиванию поземельной собственности дали столыпинские реформы, направленные на массовый передел (разверстание) земель крестьянских общин в единоличные наделы. Увы, и этой работе не суждено было завершиться.

Систематическое и спорадическое межевание и регистрация прав на недвижимость

Из приведенного обзора систем регистрации прав на недвижимость и кадастровых систем видно, как непросто и даже мучительно формировался опыт современных экономических держав в поиске правового и организационного обустройства института прав на недвижимость, механизмов его строительства. В этом процессе четко различаются два периода: с середины века до 20-х годов , когда эмпирическим путем нащупывались как магистрали развития, их альтернативы, дающие возможность паллиативного развития, так и тупики, выбраться из которых до сих пор не удается даже самым волевым и экономически развитым державам (Англия, Франция), и, начиная с 20-х годов нашего века - период обобщения этого опыта, разработка на его основе программ методической помощи странам, земельные реформы которых пришлись на середину столетия - это, прежде всего, бывшие колонии европейских стран в Африке, юго-восточной Азии, Латинской Америки.

Наиболее значительное внимание теоретики создания кадастровой системы и регистрации прав на недвижимость призывают обратить на вопрос о выборе между спорадическим и систематическим межеванием для целей формирования кадастра недвижимости, а также спорадической и систематической регистрации права на недвижимое имущество. Под «спорадическими» понимаются действия по межеванию или регистрации права, которые предписано совершать на добровольной основе и/или на обязательной, но в каких-то конкретных определенных случаях, например при продаже недвижимости. Под «систематическими» понимаются действия по межеванию или регистрации права, осуществляемые для всех объектов недвижимости, остающихся не отмежеванными или в отношении которых права еще не зарегистрированы. История рассматриваемого предмета знает случаи, когда одновременно имело место систематическое межевание и спорадическая регистрация прав, и наоборот. Естественно, что не только инициатива, но и финансирование спорадических действий возлагается на заинтересованные лица - владельцев недвижимости, инициировать и финансировать систематические действия могут только органы государственного или местного управления в соответствии с определенной государственной программой. Именно это, является причиной того, что выбор этот так мучителен. Реализация программы систематического межевания и/или регистрации прав весьма дорога и требует от государства настойчивости, терпения и последовательности. Поэтому более чем понятен соблазн отказаться от этого. С другой стороны, каждое отдельно взятое действие спорадического характера также недешево, причем в удельных показателях (например, на один типичный объект недвижимости) спорадические действия значительно дороже. Таким образом, выбор спорадической стратегии обществу с целом обходится значительно дороже.

Достаточно яркий пример метаний в этом выборе демонстрирует история Англии. [7] Как известно, английскому праву чуждо понятие «Закон», как систематизированного свода норм в определенной сфере права, увязанных логической конструкцией в единое целое, положений (разделов, статей). Зафиксированное в письменной форме английское право представляет собой отдельные утверждения по отдельному случаю. Однако необходимость потребовала, в частности, разработки и принятия в области недвижимости документов, по форме напоминающих законы континентального права. Это «законы» 1862, 1897 и 1925 годов. В 1862 году было провозглашено создание системы регистрации права на недвижимость. Согласно документу, вводившему эту систему, регистрация должна была осуществляться на добровольной основе, то есть спорадически. Почти за 40 лет действия этого «закона» было зарегистрировано менее 1000 прав на собственность. Правительство не занималось вопросами поощрения регистрации, а английские поверенные вряд ли могли быть заинтересованными пропагандистами регистрации, и это неудивительно, поскольку главной частью их дохода являлась плата за юридическое сопровождение сделок с недвижимостью (чем запутаннее было это дело, тем выше было вознаграждение, а регистрация наоборот все упрощала).

В новом законе о передаче земли 1897 года вводилась возможность избирательной обязательной регистрации. В соответствии с новым законом, регистрация прав могла быть обязательной в определенных регионах по требованию Окружного Совета. В 1902 году данная мера была применена к Лондонскому Графству, однако регистрация продолжала оставаться добровольной в остальных регионах Англии и Уэльса. Вопрос пересмотра этих правил был сложен, поскольку настоятельно требовал реформирования земельного права в целом.

В 1925 году был введен пакет новых земельных постановлений. Одним из них стал Закон о земельной регистрации, предусматривавший обязательную (систематическую) регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время они покрыли всю территорию Англии. Однако фактически регистрация до сих пор все еще остается спорадической, как правило, право регистрируется только тогда, когда недвижимость продается или подлежит длительной аренде. Тем не менее, англичане продолжают бороться за победу систематического подхода. Против спорадического формулируются следующие три соображения:

Ў требуется длительный период времени для завершения регистрации;

Ў высокие удельные издержки на регистрацию - значительно дешевле провести систематическое исследование всех прав на недвижимость в пределах региона, чем делать это отдельно для каждой недвижимости;

Ў только систематическая регистрация может обеспечить возможность обследования всех существующих земельных участков и прав собственности в пределах регионов. Такие обследования являются важными для осуществления планирования, взимания земельного налога, для органов земельного управления, и т.д.

Следует иметь ввиду, что эти соображения в отношении английских проблем звучат почти несерьезно, если измерять степень их актуальности по шкале сомасштабной с проблемами России в этой области. Если перед англичанами стоит задача просто привести в еще больший порядок дела, которые и без того в порядке - веками устоявшиеся границы участков говорят сами за себя, то в России занесению границы в кадастр должна предшествовать настоящая проектно-исследовательская работа по установлению этих границ.

Против спорадического подхода выступает и то соображение, что столь неспешное и непоследовательное заполнение информационной системы надолго заставляет терпеть то, что информация об объектах будет разбросана по различным информационным системам, повторяясь в них и противореча друг другу. Но самое существенное возражение состоит в том, что ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге, ни другом городе России нет оснований ожидать, что процесс спорадического заполнения информационных систем ЕГРП и кадастра недвижимости вообще имеет перспективу когда-либо завершиться - ведь для этого необходимо, чтобы все объекты недвижимости прошли через сделки. Кроме того, некоторые объекты недвижимости даже не могут при этом быть сформированы, что необходимо для сделки. Это, прежде всего, объекты многоквартирной жилищной застройки, ведь для того, чтобы выступить в качестве инициатора формирования объекта недвижимости собственникам квартир необходимо объединиться. Уже это само по себе весьма проблематично, но дело осложняется еще и тем, что собраться в какой либо правомочный коллектив эти собственники смогут только тогда, когда совокупность их квартир будет выделена как некая неделимая целостность, то есть тогда, когда их строение или некая совокупность строений будет «обернута» официальными границами. Иначе, как они решат, кто в их коллективе свой, а кто чужак, кого надо привлекать к активным действиям, а кого нет? Степень проблемы вырастает в несколько раз, если учесть, что предлагаемые сегодня услуги по формированию объектов весьма недешевы и оплачиваются за счет инициаторов.

Систематическое формирование кадастровой информации осуществляется последовательно по кварталам в соответствии с заранее составленной программой. Систематическому обследованию или первоочередному систематическому обследованию может быть подвергнута не вся территории страны, а территории, наличие кадастровой информации для которых наиболее актуально - города и населенные пункты. Если речь идет о замкнутом территориальным образовании, таком, как отдельно взятый город, то территориями первоочередного обследования должны стать кварталы, где наименее всего приходится ожидать массовых частных инициатив по межеванию. Имеет большой смысл в первую очередь осуществить межевание в кварталах, где оно не требует больших материальных и трудовых затрат, в данном случае в кварталах исторической застройки - поскольку такие кварталы занимают значительную часть города, то наведение порядка здесь в земельных делах может стать «центром кристаллизации» в процессе сплошного межевания территории.

Систематическое формирование кадастровой информации не требует того, чтобы по каждому обследуемому объекту недвижимости сразу формировалась вся требуемая кадастром информация, - межевание земельных участков объектов недвижимости представляет собой тот слой, который должен быть сформирован в первую очередь. Этот слой представляет собой самостоятельную информационную ценность - после того, как объекты обведены границами, они, независимо от формы собственности, получают возможность самостоятельного внутреннего развития, в том числе и развития, связанного с завершением формирования кадастровой информации.

Существует достаточно широко утверждаемое мнение, что формирование объекта недвижимости тесно связано с наличием официально признаваемых прав на него, и до тех пор, пока кто-то не заявит свои права и не проявит желания обвести пределы своих прав границей, никто не имеет права эти границы устанавливать. Эта посылка глубоко неверна. Всякий объект недвижимости представляет собой некую неделимую молекулу застройки, некую целостность, которую в любом случае на уровне городского управления следует видеть в качестве отдельной вещи вне зависимости от правовых коллизий, связанных с ней. Права на объект могут некоторое время вообще отсутствовать, например, прежний собственник умер, а наследники еще не проявили себя, но глупо отрицать наличие недвижимости. Другими словами состав объекта недвижимости не зависит от характера прав, каких-либо правовых претензий и прочих субъективных обстоятельств. Даже, если при межевании смежных владений одно из них необходимо обременить сервитутом в пользу другого, это является автоматическим следствием конкретной планировочной ситуации, выясняется при анализе ее специалистом и не зависит от чьих либо волеизъявлений.

Современные проблемы России в области становления регистрации прав на недвижимое имущество

Сличая текст российского Закона «О регистрации прав…» с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать заключение о том, что:

Мировой опыт государственного обеспечения укрепления права на недвижимое имущество, при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав-- системе регистрации прав на недвижимое имущество (Титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (Актовая система регистрации).

Гражданский кодекс, характер российской правовой системы, вектор развития строительства законодательной базы и прочее однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (Титульную систему регистрации).

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость. При чем попытки ограничиться описанием объекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают нашу отечественную модель системы близкой к варианту системы Торренса. Однако уже сейчас можно говорить о том, что этот выбор неудачен - объекты прав требуют значительно более сложного описания, чем это можно позволить в рамках первого раздела ЕГРП. К тому же опыт Австралии и Новой Зеландии, приведенный выше, доказывают безнадежность попытки обойтись без кадастра недвижимости.

Итак, Закон предлагает нам Титульную систему регистрации. Тем не менее, механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что эта система не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов Титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы. Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом о регистрации и Гражданским Кодексом необходимо закрепить следующие принципы:

Принцип, согласно которому права добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе, рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспариванию даже в судебном порядке (эта жесткость в ряде случаев смягчается тем, что принцип защищает права только тех добросовестных приобретателей, которые реально вступили в свои права). Реализации этого принципа мешают редакции статьи 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» главы 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав», статьи 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 закона о регистрации прав.

Отсутствие гарантий для добросовестного приобретателя оборачивается потерями не только благоприобретенной недвижимости, (это имеет почти массовый характер на квартирном рынке, но среди пострадавших есть и крупные организации, например, банки, заводы), но и сделанных в него последующих вложений, в том числе привлеченных средств. Прежде всего, это, помимо оборота недвижимости, наносит ущерб развитию ипотечного кредитования.

Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации (ошибка регистратора или его участие в мошеннической операции по изменению записи о правообладателе и прочее) компенсируется за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. Пострадавшая сторона выступает против государства, которое не уберегло ее право, и этим защищена от необходимости выступать против мошенников, которых надо еще найти, принять меры безопасности от давления с их стороны. Против мошенников выступает государство. Фонд формируется посредством отчислений с регистрационных сборов. Согласно действующим сегодня решениям 95 % этих сборов идут на строительство системы регистрации и заработную плату персонала, 5 % - в бюджет, а компенсационный фонд не строится и соответственно не накапливается. Ответственность перед утратившим права лицом несут лица, виновные в искажении информации в системе регистрации (Ст. 31), то есть регистратор, мошенник.

В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации. При первичной регистрации объект прав подлежит кадастровому освидетельствованию и включению в кадастр, а права на него -- проверке на юридическую чистоту. После завершения первичной регистрации и прошествии определенного срока зарегистрированные права не оспариваются. В дальнейшем при сделках с этой недвижимостью имеет место вторичная регистрация, при которой изменяется запись о правообладателе, а исследование юридической чистоты уже не требуется, так как она установлена еще при первичной регистрации, и записи в системе регистрации считаются истиной. Наш закон «О регистрации прав …» не делает различия в процедурах регистрации.

Государство предпринимает меры против несанкционированного доступа к записям регистра, против искажения или гибели информации в результате войны, стихийного бедствия, террористического акта. Государство страхуется от возможных последствий таких событий посредством обязательного перманентного дублирования информации и рассредоточения по территории мест хранения продублированной информации. Рабочие места регистраторов и места хранения информации, линии связи охраняются в соответствии со стандартами, принятыми для охраны банков, военных объектов; статус регистратора соответствует статусу судьи и государство принимает меры по ограждению его от возможного оказания давления на него со стороны лиц, заинтересованных в изменении записи в реестре. Но в нашей стране такого значения охране регистра и статусу регистратора не придается.

Система регистрации прав должна базироваться на КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ, как на системе, обеспечивающей определенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно может существовать как часть (подразделение) системы регистрации или как самостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационных систем, он, как и реестр права, является ответственным хранителем права (существует заблуждение, будто сохранение права обеспечивается только реестром прав, но ведь если в кадастре недвижимости произошли изменения записей о месте прохождения границы владения или зоны сервитута, то это реально наносит ущерб правам, хотя изменений в записях реестра прав может и не быть). Из этого следует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны между собой и по существу перед лицом собственника недвижимости являются единой организацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования, согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особой опеке и охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющее и удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования, что и на регистратора права.

Сегодня вектор развития в строительстве российской системы регистрации пока направлен на институциональное размежевание реестра прав и кадастра недвижимости. Более того, кадастр недвижимости пытаются представить как собрание информации, носящей чисто технический характер (технический учет), и проблемы, связанные с юридическим характером этой информации даже не поднимаются. Есть попытки этот кадастр рассматривать как подсистему других земельно-имущественных информационных систем и починить техническим требованиям этих систем, что еще больше организационно отрывает кадастр недвижимости от реестра прав на недвижимость.

Первичной регистрации права должна предшествовать процедура формирования объекта права. Однако политические установки на упрощение процедур приватизации и оборота недвижимости требуют возможности регистрации права на объекты, информации о которых еще нет в кадастре недвижимости. При очевидном политическом выигрыше такой стратегии следует видеть и опасность наслоения трудноразрешимых проблем, связанных с последующим разведением прав и интересов. Между тем имеет место суждение о больших материальных и временных затратах, требуемых на формирование объекта, вследствие чего этот процесс затягивается. Причиной такого опасения является отсутствие ясного представления о характере и объеме требуемой кадастровой информации. Это, в свою очередь, является следствием отсутствия однозначного суждения о том, что есть объект недвижимости. Если закрепить понятие об объекте недвижимости, как о земельном участке с улучшением его постройками и иными преобразованиями, то справедливым станет утверждение, что все недвижимое, что находится в границах земельного участка, входит в состав данного объекта недвижимости и идентифицируется как часть этого объекта фактом нахождения в пределах границ земельного участка. Это сводит проблему формирования объекта недвижимости для целей регистрации прав на него к проблеме установления границ его земельного участка. (Разумеется, требуется из этого состава выделить объекты, главным образом коммуникации, входящие в состав иной собственности и находящиеся на данном земельном участке под защитой сервитута, а также присовокупить к его составу объекты, входящие в его комплекс, но выходящие за рубежи его границ и прочее, что никак не утяжеляет данной работы). В мировой практике кадастровая карта представляет собой карту, на которой нанесены только границы владений с наложенными на них границами зон различных правовых режимов (зоны действия сервитутов, градостроительных требований) и кадастровыми номерами этих владений.

Мировая практика строительства регистрационных систем с нуля (в основном это практика различных десятилетий века) сформулировала проблему выбора между так называемыми спорадическим и систематическим методами формирования и заполнения кадастра недвижимости, а также между спорадическим и систематическим методами заполнения реестра прав на недвижимое имущество. Под спорадическим понимается метод, когда формирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже.

Результаты данного опыта высказываются в пользу выбора систематического заполнения, как кадастра, так и реестра прав. При чем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может быть выполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрации прав. Строго говоря, объекты недвижимости могут и должны быть обособленны друг от друга, даже если они принадлежат одному лицу (государству), или определение их правовой принадлежности дело будущего. Методы сплошного (систематического) формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевле штучного формирования объектов, при сплошном формировании одномоментно решаются пограничные проблемы сопредельных владений (при спорадическом формировании велика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит к формированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, даже если прежде он согласовал границу соседа). При систематическом формировании может быть реализована политика пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате хаотических и бесконтрольных процессов землепользования, избежать появления участков неопределенной принадлежности и не обладающими характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника; одновременно результатом этого передела могут стать находки неиспользуемых и непроявленных территориальных резервов.

Основная разница между этими подходами состоит в том, что финансирование процедур спорадического формирования может быть отнесено на заинтересованного собственника, в то время как финансирование систематического формирования может быть осуществлено только за счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе метода в нашей стране.

Однако без учета остались следующие обстоятельства:

Ў Метод спорадического формирования кадастра недвижимости и регистрации прав приводит к тому, что никогда не наступит момента, когда в кадастре окажутся учтены все объекты недвижимости. Данные об объектах недвижимости, не учтенных в кадастре, будут продолжать заполнять разнообразные прежние регистрационные системы -- БТИ, КУГИ, КЗР и прочие, то есть это создает необходимость сохранять и поддерживать параллельные системы регистрации, параллельное хранение информации, утрату контроля за тем, какая из хранимых информаций является актуальной.

Ў Ряд объектов недвижимости принципиально не может найти лица, заинтересованного в его формировании (вся многоквартирная застройка периода после 1917 года). Данное лицо в виде коллектива собственников квартир может появиться только в результате выделения дома или группы домов в качестве единого объекта.

Краткие выводы:

В поисках наиболее подходящей модели системы регистрации прав на недвижимость в России, наверное, нет более надежной основы, чем Мировой опыт.

Однако уже первое знакомство с этим опытом показывает, что как такового единого Мирового опыта не существует -- существует пестрое множество национальных практик, как налогообложения недвижимости, так и укрепления прав на нее и каждая со своими достоинствами и весьма существенными недостатками. К сожалению, очень часто приходится сталкиваться со ссылками на конструкции того или иного национального опыта, как доказательство того, что возможна, разумна и весьма эффективна та или иная правовая или организационная конструкция в системе как государственной регистрации таких прав, так и их государственной защите.

Но необходимо отдавать себе отчет в том, что всякая такая конструкция существует в определенной правовой и политической системе, имеет историю своего происхождения и причины, по которым она остается в арсенале действующих инструментов данной национальной системы.

Нередко такой причиной является просто дань традиции, национальный консерватизм, а, возможно, и то, что ее сохранение лоббируют определенные политические или финансовые структуры, следуя своим глубоко эгоистическим интересам. За это говорит то, что вряд ли найдется государство или отдельная область в каком-либо государстве, которая могла бы заявить о том, что ею создана совершенно гармоничная, оптимальная, или, например, логичная система.

Однако разделение систем регистрации в современном мире на АКТОВУЮ и ТИТУЛЬНУЮ, с собственным шлейфом подкрепляющих ту или иную систему, национальным законодательством является общепризнанным фактом, от которого, при построении российской национальной системы регистрации прав на недвижимое имущество отмахнуться просто невозможно.

Иначе цена этому - существенные финансовые затраты и неадекватные судебные разбирательства, а главное - недоверие к данной системе как со стороны граждан (физических и юридических лиц) своей страны - будущих и существующих собственников, а также возможных реальных и потенциальных зарубежных инвесторов желающих вкладывать деньги в развитие недвижимости в России.

Использованная литература

И. Е. Герман, межевой инженер. Земельные дела в западноевропейских государствах. Москва 1913 г.

Л. Кассо. Здания на чужой земле. Москва 1905 г.

Страбон. «География», книга XVII. Москва НИЦ «Ладомир» 1994.

Т. Н. Малькова «Древняя бухгалтерия: какой она была» Москва. Финансы и статистика. 1995 г.

Т. В. Блаватская. Из истории греческой интеллигенции эллинистического времени. «Наука» Москва 1983 г.

Библия. Бытие. Глава 23

Ларссон Г.Л., 1991 «Земельная регистрация и кадастровая системаю»

Дювернуа Н. Л. Пособие к лекциям по гражданскому праву. СПб, 1899

Германское право. Часть I «Гражданское уложение». Международный центр финансово-экономического развития. Москва 1996 г.

Современная Поземельная книга. Австрийское Общество по вопросам международного сотрудничества в Нотариате Федерального министерства юстиции. Вена 1992 г. Неофициальный перевод Центра экономико-правовых технологий рынка недвижимости, г. Москва.

Жак Бретон - Почетный Президент Ордена Топографов-Экспертов Франции. Французский кадастр и числовой национальный план. Доклад, прочитанный на ХХ международном конгрессе, Мельбурн, Австралия, 1994 год

Дювернуа Н. Л. Конспект лекций по русскому гражданскому праву. СПб, 1897

Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона

Рене Давид и Камилла Жофре-Спинозе. Основные правовые системы современности. Москва. Международные отношения, 1996 г.

Победоносцев К. П. Курс гражданского права. ч.1 Вотчинные права. СПб, 1896

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.2.98 № 219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дж. Ван Эйк. Кадастровая земельно-информационная система в Нидерландах.

Землеустройство (1907-1910г. г.) Главное Управление Землеустройства и Земледелия Департамента Государственных Земельных Имуществ. С-Пб 1911 г.

Размещено на Allbest.ru